營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)影響課件

“營改增”對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響“營改增”對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1營業(yè)稅與增值稅房地產(chǎn)建安企業(yè)供應(yīng)鏈企業(yè)營業(yè)稅與增值稅2營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系：營業(yè)稅營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，直接用應(yīng)稅營業(yè)收入與適用稅率計(jì)算即可。范圍：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)及服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系：營業(yè)稅3營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系（營改增前）營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系（營改增前）4項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲方）材料供應(yīng)商建安企業(yè)（乙方）（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲5房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及納稅成本房地產(chǎn)開發(fā)商稅收成本占總成本的比例20%-30%。營業(yè)稅及附加和印花稅占成本8%左右。土地增值稅和所得稅根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目不同，利潤不同得出的稅額不同，至少在10%以上。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及納稅成本6土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其7房地產(chǎn)、建安業(yè)稅制改革疑難點(diǎn)2015年10月1日起全國全行業(yè)實(shí)施增值稅（未經(jīng)官方證實(shí)，林司長（林鋒，總局營改增總負(fù)責(zé)）透露向國務(wù)院報(bào)送的材料中營改增時(shí)間預(yù)定在10月1日，全行業(yè)一起推行。稅率安排：建安房地產(chǎn)11%，生活服務(wù)、金融保險(xiǎn)6%。預(yù)計(jì)5月份就可以見到具體政策）1、未來增值稅稅率如何設(shè)定？

2、營改增后土地增值稅何去何從？（2017年12月31日）取決于稅收增長速度3、拿地成本及政府規(guī)費(fèi)如何抵扣？房地產(chǎn)、建安業(yè)稅制改革疑難點(diǎn)2015年10月1日起全國全行業(yè)8營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響營改增：完善了建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的發(fā)票管理，促使人工、材料、機(jī)械等成本發(fā)票的規(guī)范化、合法化，通過發(fā)票把買賣雙方聯(lián)成一個(gè)整體，并形成一個(gè)完整抵扣鏈條，促使上下游產(chǎn)業(yè)融合，在這一鏈條中，無論哪一個(gè)環(huán)節(jié)少納稅，都會(huì)導(dǎo)致下一環(huán)節(jié)多繳稅，所有參與主體形成一個(gè)利益制約關(guān)系。理順了總包和分包之間的稅務(wù)關(guān)系，對聯(lián)營掛靠、合作經(jīng)營、非法轉(zhuǎn)包、隨意直接工程等建筑行業(yè)不正當(dāng)競爭行為有一定的制約作用；營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響營改增：完善了建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的發(fā)9營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響1、建筑材料來源方式較多，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度大，實(shí)際稅負(fù)可能增加。

（1）甲供料；（2）商混、磚、瓦、灰等地材；6%（3）工程地域偏遠(yuǎn)，供應(yīng)商散雜小。2、營改增前購進(jìn)的固定資產(chǎn)，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；（固定資產(chǎn)造價(jià)高，增加稅收成本）3、對企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響4、對整體稅負(fù)的影響

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，建筑業(yè)購進(jìn)成本要達(dá)到銷售收入的72%以上，加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率要達(dá)到11%以上，營改增稅負(fù)才會(huì)略有降低。營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響1、建筑材料來源方式較多，增值稅10房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對措施1、優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更新）2、供應(yīng)商的選擇3、合同的簽訂（企業(yè)名稱）4、增加面對企業(yè)客戶的銷售、增加商業(yè)地產(chǎn)投資5、提高精裝修房銷售比例（固定資產(chǎn)材料發(fā)票）6、提升企業(yè)內(nèi)控水平房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對措施1、優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更11案例A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有足夠的貨幣；B公司是甲公司子公司，擁有地塊M，資金量不足。該地塊市場價(jià)值不斷上漲，轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)價(jià)值較初始成本上漲30%，開發(fā)完成后預(yù)計(jì)售價(jià)頗高，收益豐厚（80%）。（土地增值稅）A希望從B處獲得該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?！痉桨敢弧恐苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有足夠的貨幣；B公司是甲公司子公12【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A從B公司處直接購置土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)：A應(yīng)交稅費(fèi)：B應(yīng)交稅費(fèi)：1、契稅1、營業(yè)稅2、營業(yè)稅2、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)價(jià)值增值）3、土地增值稅（銷售節(jié)點(diǎn)）3、企業(yè)所得稅4、企業(yè)所得稅合計(jì)1153萬合計(jì)：1263萬共計(jì)2416萬

【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A從B公司處直接購置土地使用權(quán)進(jìn)13【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓A從甲公司購買B公司的股權(quán)，然后再向B公司注資轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)：A公司：由于A購置B公司股權(quán)，屬于股權(quán)投資，此時(shí)無需繳納流轉(zhuǎn)稅和所得稅。甲公司：由于屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲公司就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，不涉及流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅。甲公司應(yīng)交企業(yè)所得稅：500萬【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓A從甲公司購買B公司的股權(quán)，然后再向B公司14【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)完畢對外銷售階段：A應(yīng)交稅費(fèi)：B應(yīng)交稅費(fèi)：1、契稅02、營業(yè)稅3、土地增值稅（銷售）4、企業(yè)所得稅合計(jì)2656萬合計(jì)：500萬共計(jì)3156萬【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)完畢對外銷售階段：15【分析】上述案例中，對A公司而言，方案二比方案一增加稅負(fù)1500萬元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓將本該在轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)甲公司應(yīng)繳納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給了A公司，待A公司項(xiàng)目開發(fā)完畢后全部繳納。那誰管理必須站在整個(gè)供應(yīng)鏈視角來考慮，才有助于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展?！痉治觥可鲜霭咐?，對A公司而言，方案二比方案一增加稅負(fù)1516營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供材料是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行施工招投標(biāo)與施工單位簽訂施工合同時(shí)，建設(shè)方或開發(fā)方為甲方，施工單位為乙方，合同中規(guī)定該工程項(xiàng)目中所使用的主要材料或設(shè)備由甲方

(開發(fā)方

)統(tǒng)一購入并提供給乙方進(jìn)行工程施工，而乙方對于相應(yīng)甲供材料僅提供勞務(wù)的一種建設(shè)單位與施工單位之間材料供應(yīng)、管理和核算的一種方法。營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供材料是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行17營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響材料提供方與施工方不同時(shí)營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響材料提供方與施工方不同時(shí)18營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（19營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供料模式將改變（稅種差異消失）2、供應(yīng)鏈企業(yè)稅率優(yōu)勢（稅率差異出現(xiàn)）3、有助于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司抵扣土地增值稅有助于集團(tuán)整體節(jié)稅有助于自身盈利水平營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供料模式將改變20納稅籌劃1、轉(zhuǎn)嫁集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)公司間稅種相同稅率不同（增值稅、所得稅）（營改增后，關(guān)聯(lián)方之間管理咨詢合同的有效運(yùn)用可以無成本的實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移）非關(guān)聯(lián)公司間談判博弈2、分解（設(shè)置垃圾通道）納稅籌劃21

THEEND

THEEND22“營改增”對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響“營改增”對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響23營業(yè)稅與增值稅房地產(chǎn)建安企業(yè)供應(yīng)鏈企業(yè)營業(yè)稅與增值稅24營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系：營業(yè)稅營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，直接用應(yīng)稅營業(yè)收入與適用稅率計(jì)算即可。范圍：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)及服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系：營業(yè)稅25營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系（營改增前）營業(yè)稅與增值稅的關(guān)系（營改增前）26項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲方）材料供應(yīng)商建安企業(yè)（乙方）（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅（材料）增值稅（材料+安裝）營業(yè)稅項(xiàng)目公司（甲方）材料供應(yīng)商施工單位（乙方）房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲27房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及納稅成本房地產(chǎn)開發(fā)商稅收成本占總成本的比例20%-30%。營業(yè)稅及附加和印花稅占成本8%左右。土地增值稅和所得稅根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目不同，利潤不同得出的稅額不同，至少在10%以上。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及納稅成本28土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其29房地產(chǎn)、建安業(yè)稅制改革疑難點(diǎn)2015年10月1日起全國全行業(yè)實(shí)施增值稅（未經(jīng)官方證實(shí)，林司長（林鋒，總局營改增總負(fù)責(zé)）透露向國務(wù)院報(bào)送的材料中營改增時(shí)間預(yù)定在10月1日，全行業(yè)一起推行。稅率安排：建安房地產(chǎn)11%，生活服務(wù)、金融保險(xiǎn)6%。預(yù)計(jì)5月份就可以見到具體政策）1、未來增值稅稅率如何設(shè)定？

2、營改增后土地增值稅何去何從？（2017年12月31日）取決于稅收增長速度3、拿地成本及政府規(guī)費(fèi)如何抵扣？房地產(chǎn)、建安業(yè)稅制改革疑難點(diǎn)2015年10月1日起全國全行業(yè)30營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響營改增：完善了建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的發(fā)票管理，促使人工、材料、機(jī)械等成本發(fā)票的規(guī)范化、合法化，通過發(fā)票把買賣雙方聯(lián)成一個(gè)整體，并形成一個(gè)完整抵扣鏈條，促使上下游產(chǎn)業(yè)融合，在這一鏈條中，無論哪一個(gè)環(huán)節(jié)少納稅，都會(huì)導(dǎo)致下一環(huán)節(jié)多繳稅，所有參與主體形成一個(gè)利益制約關(guān)系。理順了總包和分包之間的稅務(wù)關(guān)系，對聯(lián)營掛靠、合作經(jīng)營、非法轉(zhuǎn)包、隨意直接工程等建筑行業(yè)不正當(dāng)競爭行為有一定的制約作用；營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響營改增：完善了建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的發(fā)31營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響1、建筑材料來源方式較多，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度大，實(shí)際稅負(fù)可能增加。

（1）甲供料；（2）商混、磚、瓦、灰等地材；6%（3）工程地域偏遠(yuǎn)，供應(yīng)商散雜小。2、營改增前購進(jìn)的固定資產(chǎn)，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；（固定資產(chǎn)造價(jià)高，增加稅收成本）3、對企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響4、對整體稅負(fù)的影響

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，建筑業(yè)購進(jìn)成本要達(dá)到銷售收入的72%以上，加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率要達(dá)到11%以上，營改增稅負(fù)才會(huì)略有降低。營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響1、建筑材料來源方式較多，增值稅32房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對措施1、優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更新）2、供應(yīng)商的選擇3、合同的簽訂（企業(yè)名稱）4、增加面對企業(yè)客戶的銷售、增加商業(yè)地產(chǎn)投資5、提高精裝修房銷售比例（固定資產(chǎn)材料發(fā)票）6、提升企業(yè)內(nèi)控水平房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對措施1、優(yōu)化施工方案（人工、固定資產(chǎn)更33案例A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有足夠的貨幣；B公司是甲公司子公司，擁有地塊M，資金量不足。該地塊市場價(jià)值不斷上漲，轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)價(jià)值較初始成本上漲30%，開發(fā)完成后預(yù)計(jì)售價(jià)頗高，收益豐厚（80%）。（土地增值稅）A希望從B處獲得該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?！痉桨敢弧恐苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有足夠的貨幣；B公司是甲公司子公34【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A從B公司處直接購置土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)：A應(yīng)交稅費(fèi)：B應(yīng)交稅費(fèi)：1、契稅1、營業(yè)稅2、營業(yè)稅2、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)價(jià)值增值）3、土地增值稅（銷售節(jié)點(diǎn)）3、企業(yè)所得稅4、企業(yè)所得稅合計(jì)1153萬合計(jì)：1263萬共計(jì)2416萬

【方案一】直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A從B公司處直接購置土地使用權(quán)進(jìn)35【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓A從甲公司購買B公司的股權(quán)，然后再向B公司注資轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)：A公司：由于A購置B公司股權(quán)，屬于股權(quán)投資，此時(shí)無需繳納流轉(zhuǎn)稅和所得稅。甲公司：由于屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲公司就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，不涉及流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅。甲公司應(yīng)交企業(yè)所得稅：500萬【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓A從甲公司購買B公司的股權(quán)，然后再向B公司36【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)完畢對外銷售階段：A應(yīng)交稅費(fèi)：B應(yīng)交稅費(fèi)：1、契稅02、營業(yè)稅3、土地增值稅（銷售）4、企業(yè)所得稅合計(jì)2656萬合計(jì)：500萬共計(jì)3156萬【方案二】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)完畢對外銷售階段：37【分析】上述案例中，對A公司而言，方案二比方案一增加稅負(fù)1500萬元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓將本該在轉(zhuǎn)讓節(jié)點(diǎn)甲公司應(yīng)繳納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給了A公司，待A公司項(xiàng)目開發(fā)完畢后全部繳納。那誰管理必須站在整個(gè)供應(yīng)鏈視角來考慮，才有助于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。【分析】上述案例中，對A公司而言，方案二比方案一增加稅負(fù)1538營改增對供應(yīng)鏈企業(yè)的影響1、甲供材料是指房地產(chǎn)開發(fā)商在