房地產開發(fā)與經營教學jimmyye第三章

房地產開發(fā)與經營

安徽建筑大學葉劍鳴1第三章房地產企業(yè)房地產企業(yè)的定義房地產企業(yè)的分類房地產企業(yè)的性質和特征房地產企業(yè)的政府管理2章節(jié)目錄第一節(jié)房地產企業(yè)概述第二節(jié)房地產企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式第三節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質等級管理第四節(jié)房地產企業(yè)的行業(yè)管理3第一節(jié)房地產企業(yè)概述一、房地產企業(yè)的概念與特征

定義房地產企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、咨詢、物業(yè)服務，實現自身價值的經濟組織。輸入：土地、原材料、人力資源、資本、技術、信息開展：生產、管理、運營、技術等經營活動輸出：股東滿意的財務、客戶滿意的產品、員工滿意的薪酬、社區(qū)滿意的關系有形產品：房屋、構筑物無形產品：房地產咨詢服務、中介代理、估價、物業(yè)管理等4特征：房地產產品的區(qū)域性、空間固定性、唯一性決定了房地產企業(yè)的地域屬性

注意：互聯(lián)網的出現，大大拓展了區(qū)域性、減少了空間的限制土地市場的壟斷性決定了房地產企業(yè)的不完全競爭性

土地的唯一性、產品的唯一性，造成一定的壟斷存在專業(yè)化和綜合化的發(fā)展趨勢

綜合性房地產企業(yè)可以獨立完成所有環(huán)節(jié)。

每一個環(huán)節(jié)又可以由專業(yè)化房地產企業(yè)完成。5二、房地產企業(yè)的類型（一）按照企業(yè)功能分類1、房地產開發(fā)企業(yè)

房地產開發(fā)企業(yè)是依法設立，以盈利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的具有企業(yè)法人資格的經濟實體。房地產開發(fā)企業(yè)：在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房。房地產開發(fā)專營公司房地產開發(fā)兼營公司672、房地產中介服務企業(yè)房地產中介服務企業(yè)是指在房地產投資、開發(fā)、銷售、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中，從事服務性經營活動、具有法人資格的經濟實體，包括：房地產資訊、房地產估價、房地產經紀三類企業(yè)。特點：

企業(yè)由具有特定資格的專業(yè)人員構成如：經紀人注冊證書、估價師注冊證書等

企業(yè)的經營活動主要是提供委托服務（1）房地產咨詢企業(yè)從事房地產法律、法規(guī)、政策、信息、技術等咨詢服務。為政府、企業(yè)、個人提供戰(zhàn)略性、前瞻性、綜合性的咨詢服務。具體：地區(qū)市場分析、企業(yè)戰(zhàn)略、管理服務、區(qū)域性開發(fā)規(guī)劃、可行性研究、融資咨詢等8（2）房地產估價企業(yè)房地產估價服務企業(yè)可以從事的房地產估價項目包括：土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估。以及因轉讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。9（3）房地產經紀服務企業(yè)以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業(yè)務的經濟實體。

可以提供：房地產信息和居間代理，包括新建商品房銷售、二手房買賣、房地產拍賣、以及其他房地產產權、抵押登記代辦業(yè)務等經紀業(yè)務。103、物業(yè)管理理企業(yè)依據物業(yè)服服務合同從從事物業(yè)管管理服務相相關活動的的經濟實體體。物業(yè)管理企企業(yè)提供的的服務主要要有常規(guī)性性的公共服服務、延伸伸性的專項項服務、隨隨機性的特特約服務、、委托性的的代辦服務務和創(chuàng)造性性的經營服服務。具有一定的的公共管理理性質的職職能。公共秩序的維護護、市政設設施的配合合管理、物物業(yè)的裝修修管理等。。11（二）按照照企業(yè)所有有制性質分分類1、城鎮(zhèn)集體體所有制房房地產企業(yè)業(yè)集體所有制房房地產企業(yè)的的資產屬于城城鎮(zhèn)勞動群眾眾集體所有。。2、國有獨資企企業(yè)、股份有有限公司、有有限責任公司司3、合作制房地地產企業(yè)主要是小型房地產產中介服務企企業(yè)。4、中外合資、、中外合作、、外商獨資12第二節(jié)房房地產企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織模模式一、房地產企企業(yè)的計劃與與戰(zhàn)略管理（一）房地產產企業(yè)的計劃劃管理計劃的主要內內容：確定組織發(fā)展展目標、制定定全局戰(zhàn)略、、開發(fā)廣泛的的相關計劃、、制定戰(zhàn)略實實施和資源分分配方案。制定計劃的時時候需要考慮慮的問題：目目標？如何編編制？目標：財務目標：收收入增長、收收益增長、企企業(yè)紅利、毛毛利潤、投資資回報率等戰(zhàn)略目標：市市場份額、同同行業(yè)排名、、顧客聲譽戰(zhàn)略性計劃：長期的的、方向性的的【5年】運營性計劃：：短期、具體體的、持續(xù)的的13（二）房地產企業(yè)的的戰(zhàn)略管理企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)以未來來為幾點，為為尋求和維持持持久競爭優(yōu)優(yōu)勢而做出的的有關全局的的重大籌劃和和謀略。企業(yè)戰(zhàn)略是企企業(yè)為自己確確定的長遠發(fā)發(fā)展目標和任任務，以及為為實現這一目目標而制定的的行為路線、、方針政策和和方法。企業(yè)戰(zhàn)略管理理涉及企業(yè)的的計劃、組織織、領導和控控制等職能。。141、戰(zhàn)略管理過過程戰(zhàn)略管理的八八個步驟：151、確定企業(yè)當當前的使命，，目標和戰(zhàn)略略2、分析外部環(huán)環(huán)境4、分析企業(yè)的的資源和能力力3、識別機會和和威脅5、識別優(yōu)勢和和劣勢6、構造戰(zhàn)略7、實施戰(zhàn)略8、評估戰(zhàn)略第一步，確定定企業(yè)當前的的使命、目標標和戰(zhàn)略企業(yè)使命：企業(yè)存在的的理由和價值值是什么？萬科：成為中中國房地產行行業(yè)的領跑者者偉業(yè)顧問：不不做開發(fā)商，，要做最好的的房地產綜合合服務商16第二、三、四四、五步SWOT分析（1）外部環(huán)境分分析PEST機會OPPORTUNITIES威脅THREATS17（2）內部資源和和能力分析內部資源：財務資本、、技術知識、、有技能的員員工、有經驗驗的管理者、、企業(yè)文化。。能力：市場營銷、、產品研發(fā)、、信息系統(tǒng)、、人力資源、、財務融資、、客戶管理優(yōu)勢STRENGTHS劣勢WEAKNESSES18優(yōu)勢劣勢機會威脅第六、七、八八步構構造戰(zhàn)略、實實施戰(zhàn)略和評評估戰(zhàn)略分析了企業(yè)內內外部環(huán)境和和自身的資源源能力后，就就要確定能夠夠發(fā)揮優(yōu)勢和和利用環(huán)境機機會的戰(zhàn)略。。成功的戰(zhàn)略既既取決于戰(zhàn)略略的有效性，，更取決于戰(zhàn)戰(zhàn)略的成功實實施。在實施施過程中，需需要根據內外外部環(huán)境的變變化，不斷評評估和調整初初始戰(zhàn)略。192、房地產企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略類型房地產企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略：公司戰(zhàn)略事業(yè)層戰(zhàn)略職能層戰(zhàn)略20（1）公司層戰(zhàn)略略穩(wěn)定戰(zhàn)略：保保持產品結構構和服務、保保持份額、保保持回報率增長戰(zhàn)略：集中成長戰(zhàn)略略：直接擴張張、縱向一體體化、橫向一一體化多元化戰(zhàn)略：：同心多元化化、離心多元元化【不相關多元化化】收縮戰(zhàn)略扭轉、成為俘俘虜公司、出出售或剝離、、破產清算2122（2）事業(yè)層戰(zhàn)略略成本領先戰(zhàn)略：質量不低于對對手的情況下下，降低各種種成本和費用用，成本最低低化差異化戰(zhàn)略優(yōu)質的產品質質量、服務、、創(chuàng)新設計產品的溢價超超過了差異化化所增加的成成本聚焦戰(zhàn)略針對某一產品品、某一市場場、某一類消消費者可以低成本聚聚焦。也可以以差異化聚焦焦（3）職能層戰(zhàn)略略職能層戰(zhàn)略是指各各職能部門，，如財務、計計劃、營銷、、人力資源等等部門采取何何種措施來支支持事業(yè)層戰(zhàn)戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略是是整個公司戰(zhàn)戰(zhàn)略的組成部部分，是以公公司戰(zhàn)略和事事業(yè)層戰(zhàn)略為為核心展開的的。23二、房地產企企業(yè)的組織設設計（一）一般原原理組織結構設計涉及及的要素：工作專門化部門化指揮鏈管理跨度集權與分權正規(guī)化24考慮的因素：：戰(zhàn)略規(guī)模技術環(huán)境人員素質生命周期（二）常見的房地產產企業(yè)組織結結構設計1、一般組織結結構設計（1）直線制組織織結構：簡單單結構、適合合30以下的小企業(yè)業(yè)（2）職能制組織織結構：按照照專業(yè)劃分部部門（3）直線職能制制結構：既有有直線模式，，也有職能模模式（4）事業(yè)部制組組織結構：每每個事業(yè)部獨獨立經營、自自負盈虧（5）矩陣型組織織結構：按照照職能和產品品兩個要素劃劃分部門。252、現代組織結結構設計（1）團隊結構一個領導人領導導一個團隊。。（2）虛擬結構主要職能是通通過外包、租租用完成的。。管理的主要工工作是協(xié)調各各種關系。（3）無邊界組織織無橫向、縱向向的邊界，取取消了命令鏈鏈和職能部門門。26第三節(jié)房地地產企業(yè)的設設立與資質管管理一、房地產開開發(fā)企業(yè)的設設立及資質等等級管理（一）房地產產開發(fā)企業(yè)的的設立條件2007年8月修訂的【中華人民共和和國城市房地地產管理法】原則規(guī)定：有名稱和組織結構固定的場所注冊資本專業(yè)人員27具體化：1998國務院條例：：100萬元以上注冊冊資本四名專業(yè)人員二名會計（二）房地產產企業(yè)的設立立程序1、工商登記2、資質審查（三）房地產產開發(fā)企業(yè)的的資質等級與與管理一級資質有省省級人民政府府建設主管部部門初審，建建設部審批二級及以下由各各地制定并審審批。一級資質的企業(yè)建建設規(guī)模不受受限制，可在在全國范圍內內開展項目。。二級及以下企業(yè)業(yè)可以承擔建建筑面積25萬平方米以下下的開發(fā)建設設項目。28二、房地產估估價企業(yè)的設設立及資質管管理（一）房地產產估價企業(yè)的的設立條件（二）房地產產估價企業(yè)設設立程序（三）房地產產估價企業(yè)資資質等級與管管理一級、二級、、三級29三、房地產經紀紀企業(yè)的設立立（一）房地產產經紀企業(yè)的的設立條件（二）房地產產經紀企業(yè)設設立程序（三）房地產產經紀企業(yè)資資質等級與管管理目前沒有統(tǒng)一一的規(guī)定。30四、、房房地地產產物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的設設立立及及資資質質等等級級管管理理（一一））房房地地產產物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的設設立立條條件件（二二））房房地地產產物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)設設立立程程序序（三三））房房地地產產物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資質質等等級級與與管管理理分為為一一級級、、二二級級、、三三級級。。31一、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)管管理理概概述述行業(yè)業(yè)管理理：：指指政政府府行行政政部部門門與與行行業(yè)業(yè)組組織織對對房房地地產產企企業(yè)業(yè)的的主主體體、、運運行行方方式式、、運運行行環(huán)環(huán)境境、、運運營營規(guī)規(guī)則則、、行行業(yè)業(yè)標標準準等等方方面面進進行行的的管管理理和和服服務務活活動動。。（一一））行政政管理理的的主主要要內內容容企業(yè)業(yè)設設立立時時的的注注冊冊登登記記企業(yè)業(yè)從從業(yè)業(yè)資資質質的的審審批批行業(yè)業(yè)監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查32第四四節(jié)節(jié)房房地地產產企企業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)管管理理（二二））行業(yè)業(yè)組組織織管理理的的主主要要內內容容行業(yè)業(yè)組組織織是是介介于于政政府府組組織織和和經經濟濟組組織織之之間間的的非非政政治治組組織織，，具具有有組組織織性性、、非非政政黨黨性性、、民民間間性性、、非非盈盈利利性性、、志志愿愿性性、、自自治治性性的的特特點點。。房地地產產行行業(yè)業(yè)組組織織是是由由房房地地產產企企業(yè)業(yè)和和房房地地產產從從業(yè)業(yè)人人員員組組成成的的自自律律性性組組織織。。主要要職職責責：：開展展行行業(yè)業(yè)自自律律和和管管理理，，建建立立行行業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)則則、、約約束束行行業(yè)業(yè)內內經經營營企企業(yè)業(yè)和和從從業(yè)業(yè)人人員員的的經經營營行行為為和和執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)行行為為。。政府府和和行行業(yè)業(yè)間間的的橋橋梁梁紐紐帶帶，，為為政政府府提提供供建建議議和和信信息息3