房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)問(wèn)題概述

房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1．1房地產(chǎn)投資概述

1．1．1房地產(chǎn)投資的含義

投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來(lái)說(shuō)，既用來(lái)指特種資金，又用來(lái)指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1．1房地產(chǎn)投資概述在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒(méi)有包括其他資源）。

1．1房地產(chǎn)投資概述1．1．2房地產(chǎn)投資的類(lèi)型1．從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。1）直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1．1房地產(chǎn)投資概述（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。開(kāi)發(fā)投資的目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也比較豐厚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。1．1房地產(chǎn)投資概述（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。置業(yè)投資一般從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。1．1房地產(chǎn)投資概述2）間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1．1房地產(chǎn)投資概述2．從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。1）地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。1．1房地產(chǎn)投資概述2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類(lèi)型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。

1．1房地產(chǎn)投資概述3）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對(duì)象包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類(lèi)房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類(lèi)投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方方式來(lái)說(shuō)，房房地產(chǎn)投資分分為出售型房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資、出租型型房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資和混合合型房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資。1）出售型房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售或或開(kāi)發(fā)完成后后出售的方式式得到收入、、回收開(kāi)發(fā)資資金、獲取開(kāi)開(kāi)發(fā)收益，以以達(dá)到盈利的的目的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2）出租型房房地產(chǎn)項(xiàng)目這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)租或或開(kāi)發(fā)完成后后出租的方式式得到收入、、回收開(kāi)發(fā)資資金、獲取開(kāi)開(kāi)發(fā)收益，以以達(dá)到盈利的的目的。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3）混合型房房地產(chǎn)項(xiàng)目這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售、、預(yù)租或開(kāi)發(fā)發(fā)完成后出售售、出租、自自營(yíng)的各種組組合方式得到到收入，回收收開(kāi)發(fā)資金、、獲取開(kāi)發(fā)收收益，以達(dá)到到盈利的目的的。本書(shū)在講述房房地產(chǎn)投資分分析時(shí)，經(jīng)常常會(huì)使用到上上述各類(lèi)劃分分。具體使用用哪一種劃分分方法，要看看研究?jī)?nèi)容的的需要。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．1．3房房地產(chǎn)投資的的目的房地產(chǎn)投資的的目的，就是是為了通過(guò)開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等等過(guò)程獲取未未來(lái)收益。這這些未來(lái)的收收益具體包括括：現(xiàn)金流量量收益、避稅稅收入、銷(xiāo)售售收益等。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．現(xiàn)金流量量收益現(xiàn)金流量收益益一般是擁有有房地產(chǎn)的投投資者因?yàn)榻?jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而而獲取的經(jīng)營(yíng)營(yíng)、租金收入入中扣除各種種支出后的余余額。房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量的大大小主要取決決于以下的三三個(gè)因素。其一，房地產(chǎn)產(chǎn)租金總額。。其二，房地產(chǎn)產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)費(fèi)用。其三，投資借借款的償還方方式和數(shù)額。。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述2．避稅收入入擁有房地產(chǎn)時(shí)時(shí)的避稅收入入，是指因提提取房地產(chǎn)折折舊而降低納納稅基數(shù)，給給投資者帶來(lái)來(lái)的收益。它它是房地產(chǎn)投投資者因擁有有房地產(chǎn)而間間接獲得的收收益。在有關(guān)政策和和法規(guī)允許的的范圍內(nèi)，加加速折舊是擴(kuò)擴(kuò)大稅收好處處的基本途徑徑之一。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述3．銷(xiāo)售收益益在所有房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益中中，銷(xiāo)售收益益是最大的。。銷(xiāo)售收益既既可以來(lái)自于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資，也可可以來(lái)自房地地產(chǎn)置業(yè)投資資。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)來(lái)說(shuō)，其投資資的主要目的的是獲取銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，，此時(shí)，銷(xiāo)售售收益就變成成了銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述對(duì)于房地產(chǎn)置置業(yè)投資者來(lái)來(lái)說(shuō)，投資的的主要目的是是為了獲取現(xiàn)現(xiàn)金流量收益益，也就是將將投資購(gòu)入的的物業(yè)出租給給最終的使用用者，獲取較較為穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)常性收入。。這種投資具具有的另一個(gè)個(gè)特點(diǎn)是，在在投資者不愿愿意繼續(xù)持有有該項(xiàng)置業(yè)投投資時(shí)，可以以將其轉(zhuǎn)售給給另外的置業(yè)業(yè)投資者，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除除相應(yīng)的銷(xiāo)售售稅和交易成成本后就是銷(xiāo)銷(xiāo)售收益。兩種情況下的的銷(xiāo)售收益都都是賣(mài)掉房地地產(chǎn)所獲得的的收入，減除除納稅和有關(guān)關(guān)成本后的余余額。1．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述1．1．4房地產(chǎn)投投資的特性性房地產(chǎn)投資資，由于其其商品的特特殊性，存存在著不同同于其它投投資類(lèi)型的的特點(diǎn)。認(rèn)認(rèn)識(shí)和掌握握這些特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)我們們進(jìn)行房地地產(chǎn)投資決決策分析是是十分重要要的。1．1房地地產(chǎn)投資概概述1．位置的的固定性房地產(chǎn)的位位置固定性性也叫不可可移動(dòng)性。。這一點(diǎn)決決定了房地地產(chǎn)不能脫脫離周?chē)牡沫h(huán)境而單單獨(dú)存在。。這使得房房地產(chǎn)投資資者在選擇擇房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位位時(shí)，應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1）選擇的的房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位，在當(dāng)當(dāng)前必須對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)投資資者、置業(yè)業(yè)投資者以以及未來(lái)的的租客都具具有吸引力力。1．1房地地產(chǎn)投資概概述2）選擇的的房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位，在未未來(lái)必須具具有增值潛潛力。房地地產(chǎn)投資價(jià)價(jià)值的高低低，在很大大程度上取取決于其所所處地區(qū)物物業(yè)的整體體升值潛力力，而不僅僅僅是看當(dāng)當(dāng)前凈租金金水平的高高低。3）投資者者還必須重重視房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所處處區(qū)位的變變化情況。。1．1房地地產(chǎn)投資概概述2．壽命周周期長(zhǎng)房地產(chǎn)商品品跟其他商商品相比，，其生產(chǎn)周周期和使用用周期都很很長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)產(chǎn)的維護(hù)狀狀況較好，，其較長(zhǎng)的的自然壽命命可以使投投資者從一一項(xiàng)置業(yè)投投資中獲取取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命（經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命是是指在正常常市場(chǎng)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下下，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的收收益大于其其運(yùn)營(yíng)成本本，即凈收收益大于零零的持續(xù)時(shí)時(shí)間）。1．1房地地產(chǎn)投資概概述3．適應(yīng)性性所謂適應(yīng)性性，是指房房地產(chǎn)投資資者能夠根根據(jù)市場(chǎng)的的變化和需需要，及時(shí)時(shí)地調(diào)整房房地產(chǎn)的使使用功能，，使之既適適合房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的需需求，又能能增加置業(yè)業(yè)投資的收收益。1．1房地地產(chǎn)投資概概述4．個(gè)別性性房地產(chǎn)的位位置固定性性，決定了了此地與彼彼地（或此此處與彼處處）的房地地產(chǎn)不可能能完全相同同。即使是是緊鄰的兩兩宗房地產(chǎn)產(chǎn)，也由于于此時(shí)投資資與彼時(shí)投投資而不一一樣。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的產(chǎn)品品不可能做做到標(biāo)準(zhǔn)化化。這種差差異往往最最終反映在在兩宗物業(yè)業(yè)的租金水水平和出租租率等方面面。從這種種意義上講講，每一宗宗物業(yè)在房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的地位位和價(jià)值都都是不一樣樣的。1．1房地地產(chǎn)投資概概述5．政策影影響性政策影響性性是指房地地產(chǎn)投資容容易受到政政府政策的的影響。由于房地產(chǎn)產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中中的重要性性，政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)十分關(guān)關(guān)注，經(jīng)常常會(huì)有新的的政策措施施出臺(tái)，以以調(diào)整房地地產(chǎn)商品在在生產(chǎn)、交交易、使用用過(guò)程中的的法律關(guān)系系和經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)系。。1．1房地地產(chǎn)投資概概述6．對(duì)專(zhuān)業(yè)業(yè)管理的依依賴(lài)性對(duì)房地產(chǎn)直直接投資而而言，房地地產(chǎn)投資對(duì)對(duì)專(zhuān)業(yè)管理理的依賴(lài)性性較強(qiáng)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資需要要投資者在在獲取土地地使用權(quán)、、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、融資貸貸款、施工工管理、市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等等方面具有有管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和能力；；即使是置置業(yè)投資也也需要投資資者考慮租租客、租約約、維修、、保安等問(wèn)問(wèn)題。1．1房地地產(chǎn)投資概概述7．相互影影響性房地產(chǎn)投資資的相互影影響性是指指在一個(gè)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)產(chǎn)的投資價(jià)價(jià)值往往與與周邊情況況的好壞有有關(guān)。如果政府在在道路、公公園、學(xué)校校等公共設(shè)設(shè)施方面加加大投資，，往往能顯顯著提高附附近房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值。。反之，一一個(gè)地區(qū)的的衰落和冷冷清，也會(huì)會(huì)導(dǎo)致附近近房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的降低低。1．1房地地產(chǎn)投資概概述8．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的巨巨額性房地產(chǎn)投資資需要大量量資金墊付付，沒(méi)有雄雄厚的資金金實(shí)力或一一定的籌資資能力，就就不能投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)。1．1房地地產(chǎn)投資概概述9．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)的每每一個(gè)過(guò)程程均存在著著不確定性性因素，因因而也存在在著風(fēng)險(xiǎn)。。由于市場(chǎng)上上各種不確確定因素的的作用，使使投資可能能會(huì)朝著與與投資者愿愿望相反的的方向發(fā)展展。1．1房地地產(chǎn)投資概概述10．房地地產(chǎn)投資的的保值與增增值性眾所周知，，通貨膨脹脹能使貨幣幣貶值。人人們?yōu)榱嗽谠诮窈笙喈?dāng)當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間內(nèi)避免由由于通貨膨膨脹給自己己帶來(lái)的損損失，必須須尋求某種種保值的方方法。隨著社會(huì)的的發(fā)展、人人口的增多多、經(jīng)濟(jì)的的繁榮、人人們對(duì)土地地的需求日日益增長(zhǎng)，，房地產(chǎn)的的價(jià)格總體體呈不斷上上升趨勢(shì)。。所以從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，，最能保值值而又最重重要的實(shí)物物就是房地地產(chǎn)。另一方面，，由于土地地資源的不不可再生性性和稀缺性性及房地產(chǎn)產(chǎn)的耐用性性和使用價(jià)價(jià)值上的廣廣泛性，并并且，隨著著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人民民生活水平平的提高，，人們對(duì)房房地產(chǎn)需求求的迫切性性也日益增增長(zhǎng)，使房房地產(chǎn)在相相當(dāng)時(shí)期內(nèi)內(nèi)成為供不不應(yīng)求的商商品，房地地產(chǎn)價(jià)格根根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不不斷上升。。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益益看，投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)，是一種種比較可靠靠的增值手手段。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述1．2．1為什么要要進(jìn)行房地地產(chǎn)投資分分析房地產(chǎn)投資資的形式多多種多樣。。比如一個(gè)個(gè)普通的個(gè)個(gè)人投資者者，可以用用4萬(wàn)元的的首付款運(yùn)運(yùn)作一個(gè)20萬(wàn)元的的置業(yè)投資資項(xiàng)目；一一個(gè)不愿意意參與房地地產(chǎn)直接管管理的投資資者，可以以用1萬(wàn)元元購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)公司的的股票、債債券；一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司可可以投資數(shù)數(shù)百萬(wàn)或數(shù)數(shù)千萬(wàn)元建建造一幢寫(xiě)寫(xiě)字樓；而而一個(gè)政府府可以花費(fèi)費(fèi)數(shù)億元新新建一個(gè)車(chē)車(chē)站和交通通系統(tǒng)。所所有這些都都牽涉到房房地產(chǎn)投資資決策問(wèn)題題。盡管它它們表現(xiàn)形形式各異，，但它們都都有一個(gè)共共同的特點(diǎn)點(diǎn)，即通過(guò)過(guò)犧牲現(xiàn)在在的某些利利益換取預(yù)預(yù)期收益。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述因?yàn)槎喾N投投資機(jī)會(huì)往往往同時(shí)存存在，其中中誘人的投投資機(jī)會(huì)又又往往不只只一個(gè)，而而投資者可可以利用的的資源卻是是有限的，，所以投資資者必須在在確定的即即期支出與與不確定的的未來(lái)收益益之間做出出慎重的選選擇。這時(shí)時(shí)，就需要要有一種方方法能夠?qū)?duì)各種投資資方案進(jìn)行行評(píng)估，幫幫助投資者者在各種限限制條件下下，如可承承受的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、所要求求的投資收收益率以及及城市規(guī)劃劃的約束等等，使投資資獲得最大大的效益。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述投資的收益益需要預(yù)測(cè)測(cè)；收益獲獲得的時(shí)間間不同需要要校正；收收益的置信信程度即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)需要考考慮；面臨臨多種投資資機(jī)會(huì)但資資源有限。。上述原因因要求我們們必須通過(guò)過(guò)房地產(chǎn)投投資分析才才能做出正正確決策。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述1．2．2房地產(chǎn)投投資分析的的任務(wù)房地產(chǎn)投資資分析要完完成的基本本任務(wù)是：：1．為投資資者提供投投資方向投資者在準(zhǔn)準(zhǔn)備投資前前，往往面面臨投資方方向問(wèn)題，，諸如地域域、地址選選擇，物業(yè)業(yè)種類(lèi)選擇擇，規(guī)模、、期限選擇擇，合作伙伙伴選擇等等等。因此此，要求一一個(gè)良好的的分析報(bào)告告，對(duì)投資資方向諸問(wèn)問(wèn)題做出全全面、可信信的論證。。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述2．為投資資者提供運(yùn)運(yùn)作方式一項(xiàng)投資活活動(dòng)的運(yùn)作作包括許多多方面，如如投資者欲欲選擇地塊塊興建商業(yè)業(yè)設(shè)施出租租經(jīng)營(yíng)。他他將面臨如如何取得土土地使用權(quán)權(quán)、如何取取得建筑開(kāi)開(kāi)工許可證證、如何籌籌集資金、、如何保證證開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)工期、如如何選擇合合作伙伴等等問(wèn)題。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述3．為投資資者預(yù)測(cè)投投資效益投資收益是是投資者關(guān)關(guān)心的根本本問(wèn)題，是是投資者的的投資目的的所在。也也有一些投投資者更關(guān)關(guān)心投資的的社會(huì)效益益問(wèn)題。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述4．為投資資者描述風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及提供供避險(xiǎn)方法法分析人員僅僅僅為投資資者預(yù)測(cè)投投資收益是是不夠的，，還要告訴訴投資者投投資風(fēng)險(xiǎn)；；僅僅告之之有風(fēng)險(xiǎn)還還是不夠的的，還要告告之如何躲躲避風(fēng)險(xiǎn)。。除上述任務(wù)務(wù)外，分析析人員還須須就投資項(xiàng)項(xiàng)目可能引引發(fā)的社會(huì)會(huì)問(wèn)題、環(huán)環(huán)境問(wèn)題加加以闡述。。房地產(chǎn)投投資的主要要目標(biāo)是獲獲取高額利利潤(rùn)，但并并不意味著著不考慮投投資的社會(huì)會(huì)效益和環(huán)環(huán)境效益。。因?yàn)橐豁?xiàng)項(xiàng)社會(huì)效益益和環(huán)境效效益不好的的房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目，，不可能獲獲得政府的的批準(zhǔn)。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述房地產(chǎn)投資資分析的實(shí)實(shí)質(zhì)是為投投資者出謀謀劃策。一一份好的分分析報(bào)告可可為投資者者節(jié)省資金金和謀取利利益。而一一份不好的的分析報(bào)告告可能導(dǎo)致致投資者誤誤入歧途。。房地產(chǎn)投資資分析的最最終目的，，是使房地地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在既定定的目標(biāo)和和既定的資資源條件下下，選擇最最佳方案以以獲取最好好的經(jīng)濟(jì)效效益。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述1．2．3房地產(chǎn)投投資分析的的內(nèi)容1．市場(chǎng)分分析房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目在投投資決策確確定之前，，調(diào)查市場(chǎng)場(chǎng)情況、項(xiàng)項(xiàng)目背景資資料，辨識(shí)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，選擇投投資機(jī)會(huì)的的過(guò)程，稱(chēng)稱(chēng)為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的市場(chǎng)分分析。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析包包括括對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)查查與與預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。1．．2房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析概概述述2．．區(qū)區(qū)位位條條件件分分析析在很很多多情情況況下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格和和租租金金水水平平主主要要是是由由其其區(qū)區(qū)位位因因素素決決定定的的，，對(duì)對(duì)某某一一區(qū)區(qū)位位的的需需求求越越大大，，該該區(qū)區(qū)位位單單位位面面積積的的租租金金和和價(jià)價(jià)格格水水平平就就越越高高。。所所以以區(qū)區(qū)位位條條件件的的好好壞壞對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的利利潤(rùn)潤(rùn)和和收收益益有有著著重重要要的的影影響響。。某一一具具體體的的城城市市地地塊塊常常在在很很大大程程度度上上受受這這一一城城市市區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會(huì)會(huì)和和政政治治力力量量的的影影響響。。對(duì)投資資項(xiàng)目目構(gòu)成成影響響的區(qū)區(qū)位條條件還還包括括該項(xiàng)項(xiàng)目具具體地地點(diǎn)的的自然然和法法律特特征。。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述3．基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)估估算分分析包括許許多定定量的的調(diào)查查或預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果，，如項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資、成成本與與費(fèi)用用、各各項(xiàng)稅稅金和和利潤(rùn)潤(rùn)、租租售價(jià)價(jià)格、、資金金的籌籌措、、可獲獲得的的融資資額以以及進(jìn)進(jìn)度的的安排排等，，這些些數(shù)據(jù)據(jù)如果果不夠夠準(zhǔn)確確（當(dāng)當(dāng)然是是相對(duì)對(duì)的）），那那么后后面據(jù)據(jù)此分分析所所得出出的結(jié)結(jié)論就就是可可商榷榷的。。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述4．財(cái)財(cái)務(wù)分分析財(cái)務(wù)分分析是是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利能力力、清清償能能力、、資金金平衡衡能力力等進(jìn)進(jìn)行的的分析析，從從而得得出財(cái)財(cái)務(wù)上上是否否可行行的結(jié)結(jié)論。。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述5．不不確定定性分分析在房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析中，，運(yùn)用用了大大量的的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，如如銷(xiāo)售售單價(jià)價(jià)、成成本、、收益益、貸貸款、、利率率、工工期等等。由由于這這些數(shù)數(shù)據(jù)都都是投投資分分析人人員根根據(jù)資資料對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)的可可能性性作出出的某某種估估計(jì)，，所以以分析析中必必然帶帶有某某種不不確定定性。。通過(guò)臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析、敏敏感性性分析析對(duì)這這些不不確定定性因因素進(jìn)進(jìn)行分分析，，以揭揭示項(xiàng)項(xiàng)目所所能達(dá)達(dá)到的的盈利利水平平和面面臨的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述6．風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析前述的的不確確定性性分析析無(wú)法法對(duì)投投資者者所承承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)做定定量估估計(jì)，，它只只能起起到定定性說(shuō)說(shuō)明的的作用用。而而風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析可以以根據(jù)據(jù)各種種變量量的概概率分分布，，來(lái)推推求一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)條件件下獲獲利的的可能能性大大小。。這種種可能能性描描述了了房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在在特定定收益益狀態(tài)態(tài)下的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度，進(jìn)進(jìn)而為為投資資者決決策提提供可可靠依依據(jù)。。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述7．決決策分分析（（即方方案比比選分分析））某些時(shí)時(shí)候，，投資資者需需要從從各種種投資資方案案中選選擇一一個(gè)或或幾個(gè)個(gè)投資資方案案，用用于投投資活活動(dòng)。。當(dāng)投投資者者資源源有限限的時(shí)時(shí)候，，就需需要對(duì)對(duì)投資資方案案再進(jìn)進(jìn)行比比選。。至此，，一項(xiàng)項(xiàng)完整整的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析過(guò)程程才算算完結(jié)結(jié)。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述1．2．4房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性分分析與與投資資分析析、項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估的的不同同1．可可行性性分析析與投投資分分析的的不同同房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析，是是指在在房地地產(chǎn)投投資活活動(dòng)的的前期期，投投資者者運(yùn)用用自己己及投投資分分析人人員的的知識(shí)識(shí)與能能力，，全面面地調(diào)調(diào)查投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的各方方制約約因素素，對(duì)對(duì)所有有可能能的投投資方方案進(jìn)進(jìn)行比比較論論證，，從中中選擇擇最佳佳方案案并保保證投投資有有較高高收益益水平平的分分析活活動(dòng)。。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述可行性性分析析也叫叫可行行性研研究，，它是是在投投資決決策前前，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目在技技術(shù)上上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上、工工程上上的可可行性性進(jìn)行行論證證、研研究、、評(píng)價(jià)價(jià)的分分析過(guò)過(guò)程。。我們說(shuō)說(shuō)一個(gè)個(gè)方案案可行行，并并不是是說(shuō)這這一方方案就就一定定是合合適的的。有有時(shí)幾幾個(gè)方方案可可能都都是可可行的的，甚甚至都都很具具有吸吸引力力。可可行性性分析析僅僅僅是投投資分分析的的一個(gè)個(gè)起點(diǎn)點(diǎn)。回回答的的只是是投資資者能能做什什么，，而不不是應(yīng)應(yīng)該做做什么么的問(wèn)問(wèn)題。。后者者應(yīng)該該由投投資分分析來(lái)來(lái)解決決。1．2房地地產(chǎn)投投資分分析概概述面對(duì)市市場(chǎng)上上眾多多的投投資機(jī)機(jī)會(huì)，，通過(guò)過(guò)可行行性分分析，，可能能會(huì)找找出多多個(gè)可可行方方案。。而由由于資資源有有限，，投資資分析析將幫幫助投投資者者在多多個(gè)可可行方方案中中，通通過(guò)收收益、、時(shí)間間、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的排序序找出出一個(gè)個(gè)方案案作為為投資資者的的最后后選擇擇。也也就是是說(shuō)，，房地地產(chǎn)投投資分分析關(guān)關(guān)心的的是從從多個(gè)個(gè)預(yù)選選方案案中選選擇一一個(gè)最最適合合投資資者目目的的的一個(gè)個(gè)方案案?？煽梢?jiàn)，，可行行性分分析是是投資資分析析中的的一個(gè)個(gè)重要要階段段。1．2房房地產(chǎn)投投資分析析概述2．可行行性分析析的內(nèi)容容可行性分分析也是是投資前前期所做做的工作作，它一一般分為為投資機(jī)機(jī)會(huì)研究究、初步步可行性性研究和和詳細(xì)可可行性研研究。1）投資資機(jī)會(huì)研研究該階段的的主要任任務(wù)是對(duì)對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目或投投資方向向提出建建議，即即在一定定的地區(qū)區(qū)和部門(mén)門(mén)內(nèi)，以以自然資資源和市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查預(yù)測(cè)測(cè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，尋找找最有利利的投資資機(jī)會(huì)。。如果機(jī)會(huì)會(huì)認(rèn)為是是可行的的，就可可以進(jìn)行行下一階階段的工工作。1．2房房地產(chǎn)投投資分析析概述2）初步步可行性性研究大型投資資項(xiàng)目的的可行性性研究往往往需要要相當(dāng)多多的人力力和資金金，耗費(fèi)費(fèi)較長(zhǎng)的的時(shí)間。。為了避免免不必要要的時(shí)間間、金錢(qián)錢(qián)和人力力方面的的浪費(fèi)，，有些投投資者對(duì)對(duì)一些需需要耗費(fèi)費(fèi)較多資資源的項(xiàng)項(xiàng)目，在在進(jìn)行正正式可行行性研究究之間，，先進(jìn)行行一輪初初步的分分析，這這就是所所謂的初初步可行行性研究究。初步可行行性研究究的主要要目的在在于分析析機(jī)會(huì)研研究的結(jié)結(jié)論，初初步判明明項(xiàng)目投投資是否否可行，，決定是是否進(jìn)行行下一步步的可行行性研究究。1．2房房地產(chǎn)投投資分析析概述3）詳細(xì)細(xì)可行性性研究詳細(xì)可行行性研究究是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資決策策的基礎(chǔ)礎(chǔ)，是在在分析項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)是否可可行后做做出投資資決策的的關(guān)鍵步步驟。詳細(xì)可行行性研究究是項(xiàng)目目投資可可行性研研究全過(guò)過(guò)程中最最重要的的一個(gè)組組成部分分。項(xiàng)目的可可行性研研究應(yīng)在在尚未簽簽署任何何正式協(xié)協(xié)議之前前進(jìn)行，，以便開(kāi)開(kāi)發(fā)商有有充分的的時(shí)間和和自由度度來(lái)考慮慮有關(guān)問(wèn)問(wèn)題。1．2房房地產(chǎn)投投資分析析概述3．可行行性分析析與項(xiàng)目目評(píng)估的的不同項(xiàng)目評(píng)估估是在可可行性研研究的基基礎(chǔ)上，，根據(jù)國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)頒頒布的政政策、法法規(guī)、方方法、參參數(shù)和條條例等，，從項(xiàng)目目（或企企業(yè)）、、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)的角角度出發(fā)發(fā)，由有有關(guān)部門(mén)門(mén)（包括括銀行、、中介咨咨詢(xún)機(jī)構(gòu)構(gòu)等）對(duì)對(duì)擬建投投資項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性、建設(shè)設(shè)條件、、生產(chǎn)條條件、項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)需求求、工程程技術(shù)、、財(cái)務(wù)效效益、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益等等進(jìn)行全全面分析析論證，，并就該該項(xiàng)目是是否可行行提出相相應(yīng)職業(yè)業(yè)判斷的的一項(xiàng)工工作。1．2房房地產(chǎn)投投資分析析概述可行性分分析與項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估的不同同之處在在于四個(gè)個(gè)方面：：1）行為的的主體不同同。2）立足點(diǎn)點(diǎn)不同。3）所起的的作用不同同。4）所處的的階段不同同。1．2房地地產(chǎn)投資分分析概述4．可行性性分析應(yīng)該該注意的問(wèn)問(wèn)題1）防止先先入為主的的可行性研研究2）選好可可行性分析析的主角3）投資決決策的結(jié)論論首先取決決于市場(chǎng)分分析的結(jié)果果1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．1關(guān)于投資資價(jià)值一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于開(kāi)發(fā)完成成后的價(jià)值值大于其投投入的成本本費(fèi)用，并并在一定的的利潤(rùn)水平平之上；一一個(gè)置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于其持有期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值大大于其投入入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．交易價(jià)價(jià)格通常交易價(jià)價(jià)格是指實(shí)實(shí)際交易過(guò)過(guò)程中發(fā)生生的歷史價(jià)價(jià)格，即實(shí)實(shí)際發(fā)生的的成交價(jià)，，是由買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方通過(guò)過(guò)議價(jià)過(guò)程程決定的。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念2．最可能能銷(xiāo)售價(jià)格格最可能銷(xiāo)售售價(jià)格是對(duì)對(duì)未來(lái)交易易中成交價(jià)價(jià)的一種可可能性估計(jì)計(jì)。它是指指現(xiàn)行的市市場(chǎng)條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷(xiāo)售售條件，在在合理的時(shí)時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)，對(duì)該類(lèi)類(lèi)物業(yè)未來(lái)來(lái)交易價(jià)格格所作的預(yù)預(yù)測(cè)。但由于房地地產(chǎn)的買(mǎi)方方與賣(mài)方各各自掌握的的信息不同同，因此對(duì)對(duì)同一房地地產(chǎn)的最可可能銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)果可能能是不一致致的。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念3．市場(chǎng)價(jià)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是是指在一個(gè)個(gè)具備公平平銷(xiāo)售所需需要的一切切條件下的的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放放市場(chǎng)中，，某一物業(yè)業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售售時(shí)的最可可能價(jià)格。。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念4．交易區(qū)區(qū)間賣(mài)方在出售售物業(yè)時(shí)將將為該物業(yè)業(yè)的交易價(jià)價(jià)格設(shè)置一一個(gè)較低的的價(jià)格下限限，而買(mǎi)方方則將為此此設(shè)置一個(gè)個(gè)較高的價(jià)價(jià)格上限。。實(shí)際成交交價(jià)格將總總是落在這這兩個(gè)極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個(gè)交交易要成功功，買(mǎi)方所所認(rèn)為的投投資價(jià)值必必須大于賣(mài)賣(mài)方。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念5．投資價(jià)價(jià)值投資價(jià)值是是預(yù)期的未未來(lái)收益的的價(jià)值，該該價(jià)值是根根據(jù)項(xiàng)目所所能產(chǎn)生的的稅后現(xiàn)金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計(jì)算所所得到的投投資者購(gòu)置置該資產(chǎn)所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業(yè)的投投資價(jià)值對(duì)對(duì)于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念6．投資價(jià)價(jià)值與市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值的不不同市場(chǎng)價(jià)值是是客觀的、、非個(gè)人的的價(jià)值，而而投資價(jià)值值是建立在在主觀的、、個(gè)人的因因素基礎(chǔ)上上的價(jià)值。。在某一時(shí)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值是唯唯一的，而而投資價(jià)值值因投資者者不同而不不同。投資價(jià)值與與市場(chǎng)價(jià)值值的評(píng)估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場(chǎng)場(chǎng)可能不同同。投資者評(píng)估估的物業(yè)的的投資價(jià)值值，或者說(shuō)說(shuō)消費(fèi)者對(duì)對(duì)物業(yè)的評(píng)評(píng)價(jià)，大于于或等于該該物業(yè)的市市場(chǎng)價(jià)格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)的基本本條件。就投資價(jià)值值與市場(chǎng)價(jià)價(jià)值相對(duì)而而言，投資資價(jià)值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場(chǎng)價(jià)值值（或市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估人員員使用。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．3．2關(guān)于現(xiàn)金金流量在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項(xiàng)投資活活動(dòng)作為一一個(gè)獨(dú)立的的系統(tǒng)，把把各個(gè)時(shí)間間點(diǎn)上實(shí)際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系統(tǒng)的的資金叫現(xiàn)現(xiàn)金流出，，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫叫現(xiàn)金流入入，現(xiàn)金流流入與流出出之差叫凈凈現(xiàn)金流量量。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念1．開(kāi)發(fā)后后出售房地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)時(shí)的現(xiàn)金流流量對(duì)于一個(gè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤(rùn)總額額）是項(xiàng)目目銷(xiāo)售收入入扣除總投投資（或總總成本費(fèi)用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念2．開(kāi)發(fā)后后持有房地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)時(shí)的現(xiàn)金流流量這種時(shí)候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入有有關(guān)，同時(shí)時(shí)考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營(yíng)期結(jié)結(jié)束后，可可能會(huì)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。1．3房地地產(chǎn)投資分分析中常用用的基本概概念3．置業(yè)投投資項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量量置業(yè)投資的的現(xiàn)金流量量通常是由由兩部分構(gòu)構(gòu)成：一部部分是持有有期間內(nèi)物物業(yè)每年的的凈經(jīng)營(yíng)收收益；另一一部分是持持有期末物物業(yè)的凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益。。當(dāng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投投資分分析以以判斷斷其投投資價(jià)價(jià)值的的時(shí)候候，有有些動(dòng)動(dòng)態(tài)指指標(biāo)需需要考考慮折折現(xiàn)因因素，，即把把上述述的凈凈現(xiàn)金金流量量折現(xiàn)現(xiàn)到項(xiàng)項(xiàng)目投投資的的起始始點(diǎn)，，然后后與項(xiàng)項(xiàng)目的的投入入或支支出進(jìn)進(jìn)行比比較，，從而而判斷斷項(xiàng)目目在財(cái)財(cái)務(wù)上上的可可行性性。1．3房地地產(chǎn)投投資分分析中中常用用的基基本概概念1．3．3關(guān)于于投資資與成成本1．廣廣義投投資與與成本本的概概念1）投投資廣義的的投資資是指指人們們的一一種有有目的的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為，，即以以一定定的資資源投投入某某項(xiàng)計(jì)計(jì)劃，，以獲獲取所所期望望的報(bào)報(bào)酬。。2）成成本成本是是指人人們?yōu)闉檫_(dá)成成一事事或取取得一一物所所必須須付出出或已已經(jīng)付付出的的代價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中使使用的的成本本概念念與企企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)中中使用用的成成本概概念不不完全全相同同。1．3房地地產(chǎn)投投資分分析中中常用用的基基本概概念2．房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中的的投資資與成成本房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中的的投資資與成成本，，與一一般工工業(yè)生生產(chǎn)活活動(dòng)有有較大大的差差異。。對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)出出售模模式下下的房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目而言言，基基本上上所有有的投投資均均一次次性地地轉(zhuǎn)移移到房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本中中去了了。房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資或開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)完完成后后出租租樓宇宇或自自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，則與與一般般的工工業(yè)生生產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投投資和和成本本的概概念較較為相相似。。1．3房地地產(chǎn)投投資分分析中中常用用的基基本概概念1．3．4關(guān)于于財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿1．抵抵押貸貸款盡管各種種房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款方式式差別較較大，但但是關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款的研研究，主主要從兩兩個(gè)方面面展開(kāi)，，一個(gè)是是抵押貸貸款還本本付息額額，一個(gè)個(gè)是貸款款余額。。要想了了解這兩兩個(gè)重要要因素，，首先要要計(jì)算的的就是抵抵押貸款款常數(shù)。。這里僅以以固定利利率抵押押貸款為為例，介介紹抵押押常數(shù)和和貸款余余額的計(jì)計(jì)算方法法。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念1）抵押押常數(shù)銀行在貸貸款給投投資者時(shí)時(shí)，對(duì)于于貸款條條件的設(shè)設(shè)定通常常有兩種種情況，，一種是是給定年年利率，，要求按按年等額額償還；；另一種種是給定定年利率率，要求求按月等等額償還還。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念按年等額額還本付付息時(shí)，，抵押常常數(shù)（有有的書(shū)中中也叫還還款系數(shù)數(shù)）為：：式中：M：抵押常常數(shù)（年年）；r：年利率率；n：貸款年年數(shù)。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念按月等額額還本付付息時(shí)，，抵押常常數(shù)M為：式中：M：抵押常常數(shù)（月月）；r/12：：月利率率；nX12：貸款款月數(shù)。。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念它的意思思是，年年利率為為r,貸款年年限為n,貸款額額度為1元的每每月還款款額。其經(jīng)濟(jì)含含義是，，在給定定的n年內(nèi)，為為回收1元貸款款，每月月應(yīng)收回回的數(shù)額額。實(shí)際際上抵押押常數(shù)等等于1元元貸款年年金現(xiàn)值值因素的的倒數(shù)。。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念2）抵押押貸款還還本付息息額在較為常常見(jiàn)的固固定利率率抵押貸貸款償還還方式下下，世界界各地均均普遍采采用等額額還本付付息法，，也叫本本息均攤攤法。我我們?nèi)砸砸园丛碌鹊阮~償還還本息為為例來(lái)說(shuō)說(shuō)明。假定貸款款總額為為P，每月付付款額為為M0，貸款年年數(shù)為n，年利率率為r，復(fù)利次次數(shù)為12，則則月還本本付息額額的計(jì)算算公式為為：1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念3）抵押押貸款余余額假設(shè)一筆筆貸款按按月等額額還本付付息，則則有：1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念有時(shí)為了了計(jì)算的的需要，，我們必必須把每每月或每每年的本本金和利利息分開(kāi)開(kāi)，那么么根據(jù)上上述討論論，我們們可以歸歸納出本本息分開(kāi)開(kāi)的計(jì)算算步驟：：1、已知知貸款年年限、貸貸款利率率、貸款款額度，，可求出出抵押常常數(shù)；2、已知知了抵押押常數(shù)（（或通過(guò)過(guò)查表））和貸款款額度，，可求出出每月付付款額進(jìn)進(jìn)而求出出每年付付款額；；3、已知知了每年年(月)付款額額，可求求出要求求的某年年(月)貸款余余額；4、某年年(月)償還本本金=上一一年(月月)貸款款余額––該該年(月月)貸款款余額5、某年年(月)償還利利息=每年年(月)付款額額–該該年(月)償償還本金金實(shí)際上，，只要已已知貸款款利率、、貸款期期限、貸貸款本金金、抵押押常數(shù)和和每月付付款額這這5個(gè)因因素中的的任何4個(gè)，即即可求出出剩下的的一個(gè)，，其它的的指標(biāo)也也就計(jì)算算出來(lái)了了。1．3房房地產(chǎn)投投資分析析中常用用的基本本概念2．財(cái)務(wù)務(wù)