2021年中國廉租房解析及建議

2021年中國廉租房解析及建議著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個(gè)層次，由低到高依次為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。其中，對(duì)住房的需求與對(duì)食物、水、空氣的需求同屬于最低層次的生理需求，人們?cè)谵D(zhuǎn)向較高層次的需求之前，總是先盡力滿足這類需求。但是，處于社會(huì)最低收入階層的人群往往在快速城市化進(jìn)程中無法通過自身的力量改變無房、危房、擁擠、共用等住房弱勢狀況，只能依靠政府救助。如何解決這類弱勢群體的住房需求問題，歷來屬于各國政府認(rèn)真探索、著力解決的問題。1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》中針對(duì)“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面將針對(duì)這一政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析及現(xiàn)狀對(duì)比分析，提出完善我國住房保障體系的建議。一、住宅過濾模型的經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)狀對(duì)比過濾模型描述了不同住宅子市場之間的相互作用，以及住宅從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途的過程。其假設(shè)條件如下：三種收入群體：富人、中等收入、窮人。實(shí)際收入隨時(shí)間推移而增加，因此三種收入群體對(duì)住宅服務(wù)的需求量都會(huì)增加。改良住宅的成本相對(duì)較高，即住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對(duì)較高。每10年都會(huì)有新住宅建造出來，同時(shí)住宅服務(wù)存在折舊。在1980年，窮人處于點(diǎn)b的位置，中等收入家庭處于點(diǎn)d，富人處于點(diǎn)f。收入上升導(dǎo)致富人對(duì)住宅的消費(fèi)增加，鑒于住宅的改良成本高，為富人建造新住宅更有效率，他們搬到1990年新建房中（點(diǎn)g）。由于一套舊住宅的市場價(jià)值低于建造同樣單位服務(wù)的新住宅的成本，因此中等收入家庭選擇居住富人騰出的1980年建的房子，減去折舊，從點(diǎn)d移動(dòng)到點(diǎn)e。同樣，窮人搬進(jìn)中等收入家庭騰出的1970年建成的住宅里，減去折舊，從點(diǎn)b到點(diǎn)c。這就是著名的“過濾模型”[1]。過濾模型的實(shí)質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處于最底層的住宅最終要從市場上退出。我國針對(duì)最低收入家庭建造的進(jìn)行實(shí)物配租的廉租房即處于最低層級(jí)，控制好廉租房的供給數(shù)量和質(zhì)量是關(guān)鍵。我國目前最低收入人群住房需求大大超過供應(yīng)數(shù)量，廉租房建設(shè)數(shù)量尚存在巨大落差。以北京市為例，僅建成一個(gè)廣渠門北里廉租房小區(qū)，共400戶，配租對(duì)象為住房困難的烈屬、傷殘軍人為主的優(yōu)撫對(duì)象、特困家庭，資金來源主要是住房公積金的增值收益?？梢姡瑹o論是照顧對(duì)象覆蓋面還是資金來源，范圍都還很狹窄?？上驳氖牵本┦杏?005年初及時(shí)調(diào)整了廉租房政策，將增加廉租房的數(shù)量，把照顧對(duì)象擴(kuò)大到拆遷戶、勞模以及目前租用農(nóng)民房的國企員工，租賃房源也將多樣化。對(duì)于廉租房的質(zhì)量，有人曾提出為避免類似于有錢人入住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，廉租房小區(qū)應(yīng)當(dāng)不設(shè)常規(guī)的汽車停車位、小戶型設(shè)計(jì)、低綠化率、高密度開發(fā)、建設(shè)中低檔次的商業(yè)配套等，讓高收入群體不愿意主動(dòng)進(jìn)入，一方面可以降低成本，另一方面減少政府把關(guān)的難度。這種做法是不符合過濾模型的。從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，建設(shè)廉租房時(shí)除了要考慮行動(dòng)不便的殘疾人及老年人較多的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)無障礙通道，老年活動(dòng)中心、醫(yī)療保健室等配套用房外，更應(yīng)該符合未來發(fā)展對(duì)建筑的要求，如綠化、建筑密度、戶型通透、配套完善等，降低過濾速度。二、實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)狀對(duì)比實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼是兩種保障方式，從消費(fèi)者效用角度講，實(shí)物補(bǔ)貼的效用要低于現(xiàn)金補(bǔ)貼的效用。如圖2。圖2實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的效用比較實(shí)物補(bǔ)貼政策下，消費(fèi)者選擇C點(diǎn)，C點(diǎn)與F點(diǎn)（無差異曲線與效用曲線的切點(diǎn)）的效用相同。相等的補(bǔ)貼額度，現(xiàn)金補(bǔ)貼使預(yù)算線向上移動(dòng)，消費(fèi)者選擇E點(diǎn)，E點(diǎn)效用高于F點(diǎn)。這個(gè)結(jié)論并不是隨意定位無差異曲線的結(jié)果，而是體現(xiàn)了微觀經(jīng)濟(jì)的基本原理。消費(fèi)者更傾向于選擇現(xiàn)金，是因?yàn)楝F(xiàn)金提供了更多的消費(fèi)選擇。現(xiàn)金補(bǔ)貼允許消費(fèi)者選擇點(diǎn)E或新預(yù)算線上的其他任意點(diǎn)，除C點(diǎn)之外的任意點(diǎn)的效用都高于實(shí)物補(bǔ)貼的效用。既然實(shí)物補(bǔ)貼理論上不如現(xiàn)金補(bǔ)貼，為什么仍要通過各種融資渠道籌資建設(shè)廉租房呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)上把居民用于食品的支出在總支出中所占的比例叫做“恩格爾系數(shù)”，一個(gè)國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。由此看來最低收入家庭收入微薄且用于食品的支出比重非常大。如果對(duì)最低收入家庭直接給予現(xiàn)金補(bǔ)貼，他們的理性選擇很可能是先購買食品等必需品以滿足最基本的生活需求，其次才會(huì)考慮改善住房條件。即使他們想用現(xiàn)金補(bǔ)貼去租房，在我國現(xiàn)今的市場上也很難找到相應(yīng)低租金的住房。因此，如果想要現(xiàn)金補(bǔ)貼與實(shí)物補(bǔ)貼達(dá)到同樣或更有效用的住房福利增加效果，需要有三個(gè)前提條件：第一，消費(fèi)者獲得補(bǔ)貼后要有足夠的自覺性到市場上去租房而不是完全用于購買其它必需品上；第二，消費(fèi)者能在市場上找得到相應(yīng)低租金的住房；第三，市場上低標(biāo)準(zhǔn)住房的房源供給充分，不致因競爭激烈而推動(dòng)房租上漲超過消費(fèi)者支付能力。換句話說，只有在房源充足、現(xiàn)金補(bǔ)貼量到位、具有強(qiáng)制用于租房支出的相關(guān)措施以及政府能有效控制供給壟斷的情況下，現(xiàn)金補(bǔ)貼才能表現(xiàn)出更大的優(yōu)越性。另外，現(xiàn)金補(bǔ)貼發(fā)放形式靈活，政府一次性支出壓力?。粚?shí)物配租政府負(fù)擔(dān)成本過重，干預(yù)過多，但由于我國最低收入人群和市場尚不具備自由配置的要求，政府實(shí)物補(bǔ)貼又不宜完全撤出。2004年3月1日起實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，在廉租住房的保障方式上，明確建立了以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。這種方式的確定既符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，又為未來發(fā)展留有余地。今后，在不斷完善社會(huì)各項(xiàng)保障制度的同時(shí)，各級(jí)住宅市場也會(huì)隨著“住房過濾”效應(yīng)，逐漸增加廉租房可供房源，如二手房、部分經(jīng)濟(jì)適用房及合作建房等，使得最低收入家庭獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼后可以在市場上找到合適的房子，供需矛盾會(huì)逐步得到緩解。三、完善我國住房保障體系的建議通過分析過濾模型和兩種補(bǔ)貼政策的優(yōu)劣，可以看出要解決最低收入家庭的住房問題，搞好廉租房制度的建設(shè)，涉及到整個(gè)住房保障體系的建立和完善。依據(jù)住房消費(fèi)梯次理論，高收入人群購買高端住宅，中等收入人群購買一般性住宅，中低收入人群購買低端住房如經(jīng)濟(jì)適用房、二手房等，而最低收入人群沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，需要租借政府提供的社會(huì)保障用房———廉租房。要建立這樣一個(gè)流暢的住房梯度市場，需要各種價(jià)位的新建商品住房與存量住房并存，住房銷售與租賃并舉，使絕大部分家庭能夠找到適合自身經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的住房消費(fèi)定位。目前我國各級(jí)住宅子市場都不盡完善，尤其是可以和廉租房存在承接關(guān)系的二手房市場、住房租賃市場等低端住宅子市場，各項(xiàng)制度不健全，造成最低收入人群沒有選擇余地，需求與供給之間存在很大空檔。下面針對(duì)我國廉租房政策和住宅保障體系的完善，提出幾點(diǎn)建議。充分挖掘二手房市場潛力二手房市場上包括二手公房、二手經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房，其中二手公房所占比例最大。我國二手房市場交易正處于上升期，充分挖掘其市場潛力，有利于真正解決部分中低收入人群的住房問題，減輕對(duì)最低收入人群的住房需求壓力。以北京市二手房市場為例，如圖3，自1999年底開放以來，北京二手房市場一直在以高速度在發(fā)展。由于1999至2000年，北京的二手房市場剛開放，成交量過低，不妨以2001年的成交量為基數(shù)，到2004年，北京二手房的成交量達(dá)到4萬套，可見北京用3年的時(shí)間就增長了近13倍。但我們也應(yīng)看到，二手房交易每年迅猛增長的同時(shí)，同比增長率是在逐年下跌的，反映出由開放二手房市場帶來的供需熱度正在逐漸降溫，供求雙方都趨向于更理性化的選擇。此時(shí)更需要北京市通過各種手段積極推動(dòng)二手房市場的發(fā)展，力爭在最短的時(shí)間內(nèi)，強(qiáng)化一二級(jí)市場之間的聯(lián)動(dòng)功能，通過二手房市場的發(fā)展，完成穩(wěn)定房價(jià)、保證中低收入人群購房需求的中心任務(wù)。圖32000-2005年北京市二手房成交量趨勢數(shù)據(jù)來源：鏈家房網(wǎng)進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展住房是價(jià)值最大的超耐用消費(fèi)品，一套住宅少則幾十萬，多則上百萬，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平限制，不可能人人都買得起，即使在發(fā)達(dá)國家，居民住房自有率也僅為50％左右。如美國住房自有率為65.5％，瑞典住房自有率為42％。對(duì)于最低收入家庭以及外來人口等高流動(dòng)性人群，租房是他們的首選。目前我國住房租賃市場的參與者即房主、房客和房地產(chǎn)中介，三方在經(jīng)營與消費(fèi)行為上都存在不規(guī)范之處，租賃需求旺盛而合法供給不足且市場管理滯后，造成租賃市場的惡性循環(huán)。進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，為低收入人群提供更多的房源，擴(kuò)大廉租房供應(yīng)渠道，既增加了獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼的最低收入人群的選擇，又減少了政府投資建房的壓力，有利于人們更廣泛、更公平地享有社會(huì)的福利資源。例如進(jìn)一步健全住房租賃管理的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。充分利用已建的二手房網(wǎng)上平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住房租賃信息共享，使住房租賃與外來人口管理等系統(tǒng)相連，規(guī)范住房租賃行為。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡快建立住房租賃價(jià)格指導(dǎo)制度。通過指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)功能，確保租賃市場的健康發(fā)展。建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系香港的廉租房只要需求者排隊(duì)就可以購買，沒有各種煩瑣的手續(xù)，主要是因?yàn)橄愀鄣氖杖胪该鞫雀?，個(gè)人納稅的申報(bào)率達(dá)85%以上，且絕大多數(shù)人的收入狀況都有據(jù)可查。但我國內(nèi)地還沒有一個(gè)權(quán)威部門來判定家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)制的不完善又難以準(zhǔn)確界定個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的多少。由于缺乏一個(gè)有效的財(cái)產(chǎn)收入審核體系，不僅不能準(zhǔn)確的確