深圳案例星河盛世住宅高容積率綜合體深度案例研究課件

深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究2022/12/19深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究2022/11項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa2【龍華新區(qū)】福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都心北擴(kuò)第一站，深圳中部城市副中心區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性龍華新區(qū)位于深圳地理中心，北鄰東莞和光明新區(qū)，東連龍崗，南接福田、羅湖、南山，西靠寶安。處于深圳城市發(fā)展的北向中軸線，總面積175.58平方公里，2011年末常住人口138.4萬(wàn)人。區(qū)域明確定位為市級(jí)綜合客運(yùn)交通樞紐，以交通、商業(yè)服務(wù)與居住生活配套為主要功能的城市副中心福田后花園、深圳后花園、城市次中心、都市副都心龍華中心寶安區(qū)南山區(qū)光明新區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)東莞市星河盛世深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【龍華新區(qū)】福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都3【項(xiàng)目區(qū)位】位于龍華新城最南端，梅林關(guān)口附近，東向有南坪快速，南北向有梅觀高速，且緊鄰地鐵站，交通便利星河盛世福田區(qū)南山區(qū)深圳火車(chē)北站梅觀高速龍華線羅湖區(qū)南坪快速寶安區(qū)環(huán)中線梅林檢查站白石龍地鐵站民樂(lè)地鐵站至白石龍地鐵站步行5分鐘至深圳火車(chē)北站10分鐘車(chē)程至市民中心10分鐘（地鐵）至華僑城20分鐘車(chē)程至香蜜湖20分鐘車(chē)程區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目區(qū)位】位于龍華新城最南端，梅林關(guān)口附近，東向有南坪快速4【項(xiàng)目指標(biāo)】占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36，是含住宅、商業(yè)、公寓的中等規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目位置：民治大道與民樂(lè)路的交匯處總用地面積：6.9萬(wàn)平米容積率：4.36總建筑面積：46萬(wàn)平米住宅面積：22.7萬(wàn)平米商務(wù)公寓：1.2萬(wàn)平米商業(yè)面積：5.81萬(wàn)平米綠化率：72%車(chē)位比：1：1.5物業(yè)類(lèi)別：住宅、公寓、商業(yè)自身配套：2400平米幼兒園，5.81萬(wàn)平米COCOCITY商業(yè)總套數(shù)：2362（可售）發(fā)展商：深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目指標(biāo)】占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36，是含住宅、商5【項(xiàng)目四至】東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)均緊鄰城市主干道，昭示性好、交通便利；東側(cè)有部分湖景資源，周邊有舊居民樓和低檔次商業(yè)區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性梅龍路民樂(lè)路民治路梅坂大道梅觀高速12地鐵站3456湖景72鑫海公寓3白石龍地鐵站4民樂(lè)立交5黃龍飛天標(biāo)志6民治水庫(kù)1項(xiàng)目北側(cè)道路7東側(cè)民宅深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目四至】東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)均緊鄰城市主干道，昭示性好、交通6【項(xiàng)目屬性界定】城市新區(qū)、有一定湖景資源、軌道交通優(yōu)勢(shì)，中等規(guī)模、高容積率的綜合體項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性屬性項(xiàng)目事實(shí)城市次中心西福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都心北擴(kuò)第一站交通便利廣深港客運(yùn)專(zhuān)線和廈深鐵路交匯，3條地鐵線在此換乘；與香港、廣州形成“半小時(shí)生活圈”，與武漢、廈門(mén)形成“4小時(shí)生活圈”屬性項(xiàng)目事實(shí)中等規(guī)模城市舊改占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36交通便捷梅林關(guān)口附近，三側(cè)緊鄰城市主干道，距地鐵口300米水景資源東側(cè)有部分民治水庫(kù)景觀綜合體物業(yè)類(lèi)型包括住宅、公寓、商業(yè)區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目屬性：深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目屬性界定】城市新區(qū)、有一定湖景資源、軌道交通優(yōu)勢(shì)，中等7項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa8【入市背景】2012年初延續(xù)2011年寒冷，年中回暖步伐放緩，歲末剛需帶動(dòng)回暖2012年全年深圳一手房市場(chǎng)成交走勢(shì)4月項(xiàng)目即將入市時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)9月“樓王”即將亮相時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)12月即將加推“公寓”時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【入市背景】2012年初延續(xù)2011年寒冷，年中回暖步伐放緩9【片區(qū)樓盤(pán)】龍坂片區(qū)12年供應(yīng)多為中高端產(chǎn)品系列，在售樓盤(pán)集中分布于龍華新城中央生活區(qū)書(shū)香門(mén)第星河盛世溪山（三期）在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目雅寶工業(yè)城金亨利都薈首府匯龍灣花園卓越皇后道中航天逸水榭春天綠景公館1866潤(rùn)達(dá)圓庭中央原著信義嘉御山十二橡樹(shù)莊園卓能雅苑和成世紀(jì)潛龍曼海寧二期特發(fā)和平里錦繡御園幸福城福東龍華府熙園山院區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【片區(qū)樓盤(pán)】龍坂片區(qū)12年供應(yīng)多為中高端產(chǎn)品系列，在售樓盤(pán)集10【競(jìng)爭(zhēng)分析】區(qū)域內(nèi)剛需帶動(dòng)高層新項(xiàng)目成交爆發(fā)，星河盛世通過(guò)城市綜合體、地鐵物業(yè)、星河品牌樹(shù)立核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目

占地面積（平米）容積率物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型（平米）高層均價(jià)（元/平）開(kāi)發(fā)商核心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)星河盛世6.9萬(wàn)4.36高層住宅/公寓76-17026000星河COCOCity城市綜合體、地鐵物業(yè)、品牌開(kāi)發(fā)商樓間距小、一梯多戶(hù)、主干道噪音書(shū)香門(mén)第上河坊6.1萬(wàn)1.46高層住宅/公寓38-6525000鵬寶東超低密度公寓、特色商業(yè)文化步行街、地鐵物業(yè)噪音較大、空氣較差、外立面不美觀中央原著5萬(wàn)2.60高層/別墅128-14325000合正區(qū)域最低密度最大樓間距、現(xiàn)房雙拼產(chǎn)品土地年限短中航天逸5.4萬(wàn)3.20高層住宅88-16223000中航地鐵物業(yè)、7萬(wàn)平購(gòu)物中心高密度、一梯多戶(hù)綠景公館18667.8萬(wàn)2.70高層住宅38-15025000綠景中央大面積園林、商業(yè)綜合體

一梯多戶(hù)、主干道噪音水榭春天16.7萬(wàn)3.44高層住宅88-14023000水榭花都交通樞紐、綜合體大盤(pán)、區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大成熟園林高密度、樓間距小、5期生活配套薄弱、產(chǎn)品質(zhì)量不佳都薈首府2.8萬(wàn)3.20高層住宅89-14325000金亨利臨近公園、地鐵口、搞拓展配套不足、近地鐵噪音區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【競(jìng)爭(zhēng)分析】區(qū)域內(nèi)剛需帶動(dòng)高層新項(xiàng)目成交爆發(fā)，星河盛世通過(guò)城11【營(yíng)銷(xiāo)策略】多媒體應(yīng)用，占領(lǐng)式推廣，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)所在區(qū)域局部狠砸，覆蓋到位區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析定位：突出優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，中心區(qū)9號(hào)作品形象：差異化，豪宅化，爭(zhēng)取戰(zhàn)略空間推廣：占領(lǐng)式推廣，集中轟炸，放棄龍華，主攻福田、南山、羅湖儲(chǔ)客：海量?jī)?chǔ)客，氛圍至上星河盛世營(yíng)銷(xiāo)策略現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)化售樓處聚集能力，加入3D互動(dòng)區(qū)，兒童區(qū)；售樓處大屏幕以公開(kāi)播出的形式，循環(huán)播放星河盛世微電影、宣傳片推廣戶(hù)外廣告、電視廣告、交通頻率電臺(tái)廣告、LED大屏廣告、劍客炒作、手機(jī)報(bào)活動(dòng)大盆菜業(yè)主答謝、中秋業(yè)主答謝、星河會(huì)積分兌換活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)搜房、房信、新浪等門(mén)戶(hù)網(wǎng)站拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【營(yíng)銷(xiāo)策略】多媒體應(yīng)用，占領(lǐng)式推廣，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)所在區(qū)域局部12【推售節(jié)奏】項(xiàng)目采取住宅、商業(yè)、配套一體化施工的開(kāi)發(fā)方式和大體量推盤(pán)及加推的推售方法2月14日Cocopark分展場(chǎng)開(kāi)放3月24日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)星河盛世產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨COCOCITY商家簽約儀式（意向）4月2日售樓處開(kāi)放4月15日樣板房開(kāi)放深圳首個(gè)3D互動(dòng)體驗(yàn)館對(duì)外開(kāi)放4月29日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)5月19日-7月8日：大盆菜業(yè)主答謝9月15日-9月23日中秋業(yè)主答謝暨拉斯維加斯活動(dòng)9月23日樓王開(kāi)盤(pán)11月3日公寓樣板房開(kāi)放11月10日-11月18日星河會(huì)積分兌換活動(dòng)12月1日商務(wù)公寓開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)4月1日銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)2013年3月31日住宅公寓開(kāi)盤(pán)重大活動(dòng)配套投入星河盛世產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨COCOCITY商家簽約儀式（意向）區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析20個(gè)周末，11次加推先推北區(qū)，再推南區(qū)拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【推售節(jié)奏】項(xiàng)目采取住宅、商業(yè)、配套一體化施工的開(kāi)發(fā)方式和大13【開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況】開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率88%，以剛需產(chǎn)品為主，開(kāi)盤(pán)過(guò)后逐步收回優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，化整為零的漲價(jià)推售戶(hù)型推售套數(shù)占比單價(jià)（元/平）均價(jià)（元/平）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率75-81兩房16223.3%1.7萬(wàn)~2.2萬(wàn)2萬(wàn)162100%88-89三房18326.3%1.7萬(wàn)~2.2萬(wàn)2萬(wàn)183100%121-125四房（非拼）8111.7%1.8～2.4萬(wàn)2.2萬(wàn)81100%132-135四房（拼合）18927.2%1.7～2.1萬(wàn)1.9萬(wàn)13671.9%142/162/171大戶(hù)型8011.5%2.3～2.7萬(wàn)2.5萬(wàn)5062.2%合計(jì)695100.0%2.2萬(wàn)61288%開(kāi)盤(pán)當(dāng)天首批單位分戶(hù)型推售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)，除首批外單位上漲2%；5月2日起，收回非拼合單位優(yōu)惠1%；5月26日起，收回全部單位優(yōu)惠2%；6月7日起，次批四房單位上調(diào)1%，次批二三房上調(diào)房上調(diào)4%；6月9日起，全部?jī)煞?、三房上調(diào)2%，其余單位上調(diào)1%；7月12日起，B5/B6全部上調(diào)2%開(kāi)盤(pán)過(guò)后的價(jià)格調(diào)整：逐步收回優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，其中二三房?jī)r(jià)格上漲幅度最大區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況】開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率88%，以剛需產(chǎn)品為主，開(kāi)盤(pán)過(guò)后逐14【價(jià)格策略】擠壓定價(jià)，引導(dǎo)主力戶(hù)型成交，低價(jià)帶動(dòng)量，高價(jià)帶高價(jià)，制造高價(jià)多銷(xiāo)的效果擠壓定價(jià)：項(xiàng)目的戶(hù)型從76平米到170平米；采用“大戶(hù)型和小戶(hù)型搭配”“拼合和非拼合搭配”推售的方式起到擠壓價(jià)格的作用；分戶(hù)型定價(jià)不同：低價(jià)帶動(dòng)銷(xiāo)量、高價(jià)拉高均價(jià)，制造熱銷(xiāo)低價(jià)引導(dǎo)拼合、臨路戶(hù)型成交：拼合戶(hù)型與低層臨路戶(hù)型售價(jià)較低且景觀較好，引導(dǎo)客戶(hù)成交單位：元/平米項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)樓王開(kāi)盤(pán)公寓開(kāi)盤(pán)區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【價(jià)格策略】擠壓定價(jià)，引導(dǎo)主力戶(hù)型成交，低價(jià)帶動(dòng)量，高價(jià)帶高15132135898917117114217117114216216312313213589891281281581521301561211217979787813213589891331337676818188881251257878797912112113213276818812576818812513513589132132898989【價(jià)格策略】開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)過(guò)后，通過(guò)對(duì)推售節(jié)奏的把控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的逐步漲價(jià)A3座公寓A4座A5座A2座A1座A6座B1座B2座B3座B4座B6座B5座次等貨賣(mài)上等貨的價(jià)：順應(yīng)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)之勢(shì)，加推頻繁，中小戶(hù)型為主；根據(jù)朝向/質(zhì)素，組合推出；保留部分低價(jià)產(chǎn)品，為后期樓王的銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。實(shí)收均價(jià)2.25萬(wàn)元/平開(kāi)盤(pán)之后20周真正的好貨賣(mài)高價(jià)：推出朝向及質(zhì)素較高的80套單位；順應(yīng)客戶(hù)需求變化，鎖定更高一級(jí)的實(shí)力客戶(hù)；保留部分單位，后續(xù)加推。實(shí)收均價(jià)2.6萬(wàn)元/平樓王面市奇貨可居再漲價(jià)：先推商務(wù)公寓，保留住宅公寓部分，避免與在售產(chǎn)品沖突；低價(jià)為先，分層放出，同朝向/多套銷(xiāo)控；保留質(zhì)素高/景觀優(yōu)單位。實(shí)收均價(jià)2.6萬(wàn)元/平商務(wù)公寓面市拼合單位非拼單位區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究13213589891711711421711711421616【銷(xiāo)售成果】2012年全年銷(xiāo)售1686套，金額共39億，榮膺深圳年度銷(xiāo)冠，目前項(xiàng)目處于尾盤(pán)階段，僅余68套項(xiàng)目銷(xiāo)售總金額（億元）均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售面積（平米）套數(shù)（套）標(biāo)桿產(chǎn)品價(jià)格（元/㎡）年度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（萬(wàn)元）星河盛世3925000150000168628000約2500中央原著9248003400023030000約500水榭春天2821000134400135229000約1200綠景公館18662823500123000108030000約520熙園山院9370002851017011000------2012年片區(qū)銷(xiāo)售成果總結(jié)深圳2012年全年項(xiàng)目銷(xiāo)售金額十強(qiáng)表（網(wǎng)簽）星河盛世2012.4.29銷(xiāo)售612套，銷(xiāo)售率88%4.29-5.27銷(xiāo)售1008套，銷(xiāo)售率92%4.29-12.31銷(xiāo)售1686套，月均210套2013年上半年銷(xiāo)售608套，剩余68套項(xiàng)目整體綜合去化速度：191套/月區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【銷(xiāo)售成果】2012年全年銷(xiāo)售1686套，金額共39億，榮膺17【客戶(hù)背景】項(xiàng)目成交客戶(hù)以福田、龍華客戶(hù)為主，多數(shù)為家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的年輕人，主要從事金融、IT、制造業(yè)成交客戶(hù)居住區(qū)域成交客戶(hù)工作區(qū)域成交客戶(hù)年齡分布成交客戶(hù)工作行業(yè)分布以福田、龍華客戶(hù)為主他們多數(shù)居住在福田及龍華，并在福田上班年輕人、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單年齡集中在26-35歲之間，多數(shù)具有大專(zhuān)及以上學(xué)歷，剛剛結(jié)婚或者有一個(gè)孩子，家庭結(jié)構(gòu)較為精簡(jiǎn)從事多種不同行業(yè)以從事金融、IT/移動(dòng)通訊、制造業(yè)為主，擔(dān)任各種職務(wù)，包含董事、總經(jīng)理、中高層、乃至一般職員區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【客戶(hù)背景】項(xiàng)目成交客戶(hù)以福田、龍華客戶(hù)為主，多數(shù)為家庭結(jié)構(gòu)18【置業(yè)特征】客戶(hù)多數(shù)為首置或首改的自住客，星河品牌號(hào)召力及自身打造的商業(yè)配套為打動(dòng)客戶(hù)核心因素成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)成交客戶(hù)購(gòu)房原因成交客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可因素首次置業(yè)自住客戶(hù)首次置業(yè)客戶(hù)占比高達(dá)70%；用于自住的客戶(hù)占75%；由于原來(lái)租房或由于準(zhǔn)備結(jié)婚，想購(gòu)買(mǎi)一個(gè)具有較好環(huán)境和生活配套的房產(chǎn)星河品牌以及商業(yè)配套客戶(hù)大部分認(rèn)可星河品牌、COCOCity商業(yè)、地理位置、龍華區(qū)域的發(fā)展以及項(xiàng)目便利的交通區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【置業(yè)特征】客戶(hù)多數(shù)為首置或首改的自住客，星河品牌號(hào)召力及自19【客戶(hù)抗性】在項(xiàng)目方面，客戶(hù)較為關(guān)注樣板房的展示；在產(chǎn)品方面，噪音、入伙時(shí)間和高容積率是客戶(hù)不滿(mǎn)意的主要因素客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的不滿(mǎn)意因素客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的不滿(mǎn)意因素對(duì)項(xiàng)目的不滿(mǎn)意因素主要有三點(diǎn)：欲購(gòu)買(mǎi)樓棟無(wú)樣板房展示（占43%）；其次為樣板房設(shè)計(jì)差（占22%）；另外還有工程施工導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)臟亂差（占17%）。對(duì)產(chǎn)品的不滿(mǎn)意因素客戶(hù)最不滿(mǎn)意的方面集中在噪音（41%），入伙時(shí)間長(zhǎng)（占17%），以及容積率高（占12%）。區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【客戶(hù)抗性】在項(xiàng)目方面，客戶(hù)較為關(guān)注樣板房的展示；在產(chǎn)品方面20【分戶(hù)型對(duì)比】相同面積段拼合與非拼合戶(hù)型產(chǎn)品單價(jià)相差2000～3000元/平米，120-132平米緊湊四房拼合與非拼合戶(hù)型去化速度相同，150-163平米闊綽四房拼合戶(hù)型較非拼產(chǎn)品去化速度快戶(hù)型推售套數(shù)均價(jià)（元/平）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率123-135四房（拼合）1891.9萬(wàn)13671.9%121-128四房（非拼）812.2萬(wàn)81100%星河盛世2012.04.29開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售情況戶(hù)型推售套數(shù)均價(jià)（元/平）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率152-158四房（拼合）812.5萬(wàn)6783%162-163四房（非拼）542.7萬(wàn)2750%戶(hù)型套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率總價(jià)區(qū)間（元）123-135四房（拼合）456399%234～256萬(wàn)121-128四房（非拼）2430100%266～282萬(wàn)152-158四房（拼合）811483%380～395萬(wàn)162-163四房（非拼）542750%437~440萬(wàn)星河盛世當(dāng)前銷(xiāo)售情況星河盛世拼合與非拼合戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況對(duì)比120-135平米緊湊四房：

售價(jià)：拼合與非拼合產(chǎn)品價(jià)差3000元/平米

去化速度：同批推售產(chǎn)品，非拼戶(hù)型去化速度較快150-163平米闊綽四房：

售價(jià)：拼合與非拼合產(chǎn)品價(jià)差2000元/平米

去化速度：同批推售產(chǎn)品，拼合戶(hù)型去化速度較快區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【分戶(hù)型對(duì)比】相同面積段拼合與非拼合戶(hù)型產(chǎn)品單價(jià)相差200021【客戶(hù)對(duì)比】四房非拼成交客戶(hù)：制造及金融業(yè)的中層以上管理人員，首置或首改客，三口或四口之家，實(shí)力較為殷實(shí)四房非拼戶(hù)型成交客戶(hù)職務(wù)四房非拼戶(hù)型成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)制造及金融業(yè)的中層以上管理人員他們資金更為充足，更能承受非拼戶(hù)型這類(lèi)高價(jià)單位四房非拼戶(hù)型成交客戶(hù)家庭人數(shù)四房非拼戶(hù)型成交客戶(hù)行業(yè)首置為主，其次是首改客戶(hù)三口或四口之家在購(gòu)買(mǎi)原因方面選擇換房或者為子女購(gòu)房的比例會(huì)更高區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【客戶(hù)對(duì)比】四房非拼成交客戶(hù)：制造及金融業(yè)的中層以上管理人員22【客戶(hù)對(duì)比】四房拼合成交客戶(hù)：多數(shù)為金融業(yè)的一般職員，相對(duì)于非拼戶(hù)型而言，兩口及四口之家的占比較大四房拼合戶(hù)型成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)四房拼合戶(hù)型成交客戶(hù)職務(wù)大部分為首置或者首改客戶(hù)相對(duì)于四房非拼戶(hù)型，他們更多的是兩口或四口之家四房拼合戶(hù)型成交客戶(hù)家庭人數(shù)四房拼合戶(hù)型成交客戶(hù)行業(yè)多數(shù)為金融業(yè)的一般職員拼合戶(hù)型相對(duì)于四房非拼的客戶(hù)低一個(gè)檔次區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【客戶(hù)對(duì)比】四房拼合成交客戶(hù)：多數(shù)為金融業(yè)的一般職員，相對(duì)于23【雙拼購(gòu)買(mǎi)原因】由于價(jià)格、戶(hù)型、景觀、朝向等原因從三房或非拼四房轉(zhuǎn)換而來(lái)，60%的客戶(hù)是首置，自身有名額四房拼合客戶(hù)原欲購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)雙拼戶(hù)型原因四房拼合戶(hù)型成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)雙拼購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：兩口之家：首置客，大多原本欲購(gòu)買(mǎi)三房，由于余貨量較少，且兩者總價(jià)相差不是很大，而轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)拼合戶(hù)型四口之家：大多原本想購(gòu)買(mǎi)非拼四房，但是受價(jià)格和戶(hù)型的影響，而轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)拼合戶(hù)型雙拼名額解決辦法：大部分客戶(hù)自身?yè)碛惺字妹~，其他通過(guò)辦理離婚、用兒女名額等方式解決區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【雙拼購(gòu)買(mǎi)原因】由于價(jià)格、戶(hù)型、景觀、朝向等原因從三房或非拼24項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa25【整體規(guī)劃】住宅整體抬高，采用“S”型半圍合式排布，化解高容積率的同時(shí)，最大化項(xiàng)目?jī)?nèi)部園林景觀“S”型圍合式排布：項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，容積率高，且三面緊鄰主干道，周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源，項(xiàng)目采用“S”型圍合式排布以最大化內(nèi)部空間，化解地塊高容積率問(wèn)題；最大化內(nèi)部園林景觀：地塊圍合式排布可最大化地塊內(nèi)部園林景觀，提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)；住宅和公寓建在集中式商業(yè)之上：地上兩層為集中式商業(yè)，住宅、公寓及園林建在商業(yè)之上整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施住宅集中式商業(yè)最大化內(nèi)部園林景觀“S”型圍合式排布深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【整體規(guī)劃】住宅整體抬高，采用“S”型半圍合式排布，化解高容26【交通組織】入口設(shè)置：項(xiàng)目完全實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，整體設(shè)置8個(gè)車(chē)行入口、2個(gè)大型人行入口及4個(gè)商業(yè)入口整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施車(chē)行入口人行入口商業(yè)入口123123車(chē)行入口實(shí)景圖人行入口實(shí)景圖商業(yè)入口實(shí)景圖深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【交通組織】入口設(shè)置：項(xiàng)目完全實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，整體設(shè)置8個(gè)車(chē)行27【交通組織】人行入戶(hù)：共設(shè)置兩個(gè)人行入口，均采用三部垂直電梯直達(dá)第3層平臺(tái)整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施1212項(xiàng)目西南向入口項(xiàng)目北向入口小區(qū)采用垂直電梯獨(dú)立入戶(hù)方式入戶(hù)；首層至平臺(tái)采用垂直電梯：首層至平臺(tái)的人行入口有兩個(gè)，一個(gè)在西南側(cè)，一個(gè)在北側(cè)，均通過(guò)在入戶(hù)大堂中設(shè)置垂直電梯的方式入戶(hù)，兩個(gè)入口各有3部直梯（直達(dá)第3層，1、2層cococity集中商業(yè)不停）。入戶(hù)大堂內(nèi)部三部電梯深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【交通組織】人行入戶(hù)：共設(shè)置兩個(gè)人行入口，均采用三部垂直電梯28【交通組織】車(chē)行入戶(hù)：共設(shè)置停車(chē)位4100個(gè)，地下車(chē)庫(kù)共2層，設(shè)置8個(gè)出入口項(xiàng)目停車(chē)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)總數(shù)量4100個(gè)地上停車(chē)位150個(gè)地下停車(chē)位3950個(gè)備注：其中社會(huì)停車(chē)位1700，其余為住宅停車(chē)位車(chē)位比商業(yè)車(chē)位：1個(gè)/100㎡；住宅和住宅公寓1：1.5；商務(wù)公寓1：1.4地下車(chē)庫(kù)層數(shù)地下共2層（－1層為商住共用；－2層為住宅專(zhuān)用）出入口數(shù)量共8個(gè)地下車(chē)庫(kù)入口地下車(chē)庫(kù)共兩層地下停車(chē)位地下一層入戶(hù)通道地下一層入戶(hù)大堂負(fù)1層負(fù)2層整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【交通組織】車(chē)行入戶(hù)：共設(shè)置停車(chē)位4100個(gè)，地下車(chē)庫(kù)共2層29【園林景觀打造】景觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為指引，打造“戶(hù)外會(huì)客廳”，為住戶(hù)營(yíng)造現(xiàn)代、舒適的戶(hù)外生活空間整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施中央園林現(xiàn)狀圖率先提出“戶(hù)外會(huì)客廳”概念——將社交互動(dòng)氛圍融入景觀節(jié)點(diǎn)鄰里花園：各功能分區(qū)的過(guò)渡空間，同時(shí)也是鄰里交流的平臺(tái)，未來(lái)會(huì)設(shè)置休閑沙發(fā)等，做為業(yè)主的“戶(hù)外花園會(huì)客廳”；景觀泛會(huì)所：本項(xiàng)目未設(shè)置集中式會(huì)所，僅設(shè)置了以泳池為主的園林泛會(huì)所入戶(hù)花園鄰里花園水景花園游泳池深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【園林景觀打造】景觀設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為指引，打造“戶(hù)外會(huì)客廳”30【住宅建筑外立面】現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以磚紅色與米黃色營(yíng)造都市氣息，實(shí)現(xiàn)差異化整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格外立面主要材料：以釉面仿石外墻磚為主，局部采用涂料色系表達(dá)：以磚紅色、米黃色為主建筑設(shè)計(jì)公司：深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司住宅屋頂采用傾斜式設(shè)計(jì)，此設(shè)計(jì)形式為星河常用住宅屋頂打造手法深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【住宅建筑外立面】現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以磚紅色與米黃色營(yíng)造都市氣息31【商業(yè)建筑外立面】商業(yè)與住宅外立面一體化打造，外立面以米黃色為主，采用玻璃幕墻與石材結(jié)合打造外立面主要材料：玻璃幕墻與石材相結(jié)合色系表達(dá)：外墻面整體以米黃色為主整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施商業(yè)建筑外立面實(shí)景圖商業(yè)建筑外立面意向圖深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【商業(yè)建筑外立面】商業(yè)與住宅外立面一體化打造，外立面以米黃色32【公共空間】住宅電梯間：人性化設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人按鈕整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施電梯品牌：三菱電梯電梯間尺度：約2平米電梯內(nèi)設(shè)施：一面鏡子、殘疾人按鈕電梯承重：14人/1050kg地下一層電梯入戶(hù)大堂殘疾人按鈕層高：3米墻面用材：以大理石為主地下一層電梯入戶(hù)大堂打造住宅電梯間打造深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【公共空間】住宅電梯間：人性化設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人按鈕整體規(guī)劃產(chǎn)33【公共空間】單元入戶(hù)大堂：通過(guò)貼心、精致的配套和裝飾，給人以賓至如歸的感覺(jué)整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施面積：約100平米層高：4.5米地面/墻面材料：大理石門(mén)：玻璃門(mén)配套：沙發(fā)、咨詢(xún)臺(tái)裝飾：植物、小品花束、水晶燈等深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【公共空間】單元入戶(hù)大堂：通過(guò)貼心、精致的配套和裝飾，給人以34【產(chǎn)品排布】綜合景觀、噪音分析地塊價(jià)值，樓王產(chǎn)品排布在居住價(jià)值最高的東北側(cè)，公寓排布在居住價(jià)值最低的南端景觀資源分析項(xiàng)目周邊且無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源，僅東向有民治水庫(kù)遠(yuǎn)景資源項(xiàng)目占地面積?。▋H7萬(wàn)平米），地勢(shì)平坦，無(wú)資源梅隴路民治路產(chǎn)品排布地塊居住價(jià)值：A>B>C>D梅坂大道樓王產(chǎn)品：排布于景觀資源最好的B2座和B3座，可同時(shí)觀賞地塊內(nèi)部中央園林及遠(yuǎn)景湖景；拼合產(chǎn)品與非拼合四房產(chǎn)品：朝地塊內(nèi)部排布，可觀賞地塊內(nèi)部中央園林；兩房/三房產(chǎn)品：臨路排布，無(wú)景觀資源，且受一定噪音干擾；公寓產(chǎn)品：A3座全部為公寓產(chǎn)品，位于地塊南端，無(wú)景觀資源且受主干道噪音干擾噪音干擾分析項(xiàng)目西向、南向與東向均緊鄰交通主干道，受噪音干擾嚴(yán)重其中，地塊南向受噪音干擾最為嚴(yán)重，北向最弱主干道中央園林民治水庫(kù)湖景景觀資源最好景觀視線景觀資源最弱噪音干擾ABCD整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【產(chǎn)品排布】綜合景觀、噪音分析地塊價(jià)值，樓王產(chǎn)品排布在居住價(jià)35【戶(hù)型分布】整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施135135891321328989891321327681881257681881257878797912112113313376768181888812512512112179797878128128158152130156171171142171171142132132135135898989891321358989162163123NA6162套A5270套A4162套A3566套A2270套A1212套B480套B380套B280套B1160套B5212套B6106套雙拼戶(hù)型非雙拼

北側(cè)地塊：景觀資源條件略好于南側(cè)地塊，且噪音干擾小，適合打造項(xiàng)目品質(zhì)型產(chǎn)品；

以樓王及四房產(chǎn)品為主且梯戶(hù)比較低（T3/T4）；

南側(cè)地塊：景觀資源條件相對(duì)較弱，且受主干道噪音干擾大，適合打造項(xiàng)目控總價(jià)型產(chǎn)品

以三房、兩房產(chǎn)品為主且梯戶(hù)比偏高（T5/T6）深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分布】整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施1351358936【戶(hù)型配比】本項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品多樣且面積跨度大，住宅產(chǎn)品中，四房產(chǎn)品所占比例最大整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型套數(shù)住宅公寓

324套一房46平米27套47平米243套兩房61平米54套商務(wù)公寓

242套單房51平米242套公寓總計(jì)566套住宅兩房432套24.1%76－79平米216套78－81平米216套三房370套21.6%88平米100套89平米270套四房（拼合）537套29.9%123－130平米81套132－135平米270套133平米105套152－158平米81套四房（非拼合）457套25.4%121－125平米216套128平米27套142平米52套162－163平米54套171平米108套住宅總計(jì)1796套總計(jì)2362套深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型配比】本項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品多樣且面積跨度大，住宅產(chǎn)品中，四房37【公寓標(biāo)準(zhǔn)層】采取長(zhǎng)形標(biāo)準(zhǔn)層，易于切分出小面積的方正戶(hù)型；電梯設(shè)置于中間，端頭設(shè)置大戶(hù)型，布局合理整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施電梯間電梯間61㎡兩房47㎡一房46㎡一房51㎡單房電梯間標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1150平米戶(hù)型面積：47～61平方米梯戶(hù)比：住宅公寓：四梯12戶(hù)；商務(wù)公寓：三梯11戶(hù)格局：長(zhǎng)條形結(jié)構(gòu)，戶(hù)型方正電梯：設(shè)置中間，利于兩側(cè)使用戶(hù)型：端頭布置大戶(hù)型存在問(wèn)題：61㎡兩房暢銷(xiāo)但數(shù)量太少；47㎡一房數(shù)量多去化速度慢，約4～5套/月A3座1單元（住宅公寓）30FA3座2單元（商務(wù)公寓）25F深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【公寓標(biāo)準(zhǔn)層】采取長(zhǎng)形標(biāo)準(zhǔn)層，易于切分出小面積的方正戶(hù)型；電38【住宅標(biāo)準(zhǔn)層】采用蝶型T6產(chǎn)品為主，通過(guò)傾斜、利用公共空間拉開(kāi)等方式，提升整體的舒適性整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施78797978121121蝶型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：每個(gè)戶(hù)型都有主景觀面；能保證四個(gè)戶(hù)型都有南向三個(gè)開(kāi)間；戶(hù)型整體通透性良好；該結(jié)構(gòu)及適合單體，也便于拼接；標(biāo)準(zhǔn)層開(kāi)間相對(duì)較大。星河盛世A4座標(biāo)準(zhǔn)層A3座公寓A4座/T6A5座/T6(T5)A2座/T6(T5)A1座/T6(T4)A6座/T6B1座/T5(T3)B2座/T3B3座/T3B4座/T4(T3)B6座/T6(T4)B5座/T6(T4)深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【住宅標(biāo)準(zhǔn)層】采用蝶型T6產(chǎn)品為主，通過(guò)傾斜、利用公共空間拉39【戶(hù)型分析】商務(wù)公寓戶(hù)型—51平米單房總套數(shù)：242套贈(zèng)送面積：約3平米戶(hù)型特色商務(wù)公寓戶(hù)型—51平米單房戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，尺度舒適自由（3.2米客廳開(kāi)間，3.5米主臥開(kāi)間，進(jìn)深8米）；商務(wù)公寓特設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)，方便生活起居；舒適度：客廳、臥室一體化布局，空間通透流線：臥室、客廳有致相連，自然過(guò)渡朝向：多為西北、東南朝向，且臨路排布，噪音大，景觀性差梯戶(hù)比：商務(wù)公寓梯戶(hù)比為三梯11戶(hù)N中央園林臥室客廳贈(zèng)送空間入戶(hù)門(mén)洗手間陽(yáng)臺(tái)深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】商務(wù)公寓戶(hù)型—51平米單房總套數(shù)：242套戶(hù)40【戶(hù)型分析】住宅公寓戶(hù)型—47平米一房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施入戶(hù)門(mén)總套數(shù)：243套贈(zèng)送面積：約2平米戶(hù)型特色住宅公寓戶(hù)型—47平米一房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，功能齊全；客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（3米客廳開(kāi)間，3.1米臥室開(kāi)間）；舒適度：客廳、餐廳一體化布局，空間緊湊，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，區(qū)分生活陽(yáng)臺(tái)和景觀陽(yáng)臺(tái)流線：動(dòng)靜分區(qū)合理朝向：多為西北和東南朝向，且排布南端，噪音大，景觀性較差梯戶(hù)比：住宅公寓梯戶(hù)比為四梯12戶(hù)

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】住宅公寓戶(hù)型—47平米一房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)41【戶(hù)型分析】住宅公寓戶(hù)型—61平米兩房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施入戶(hù)門(mén)動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間總套數(shù)：52套贈(zèng)送面積：約4.5平米戶(hù)型特色住宅公寓戶(hù)型—61平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，尺度舒適；客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（3.2米客廳開(kāi)間，3.1米主臥開(kāi)間，2.7次臥開(kāi)間）；7.1米面寬舒適度：客廳、餐廳一體化布局，客廳設(shè)置實(shí)用凸窗，舒適度高流線：動(dòng)靜分區(qū)合理朝向：西北和東南朝向，且排布南端，噪音大，景觀性較差梯戶(hù)比：住宅公寓梯戶(hù)比為四梯12戶(hù)

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】住宅公寓戶(hù)型—61平米兩房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)42【戶(hù)型分析】暢銷(xiāo)戶(hù)型—78～81平米兩房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施總套數(shù)：432套贈(zèng)送面積：約15平米戶(hù)型特色暢銷(xiāo)戶(hù)型—78～81平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)入戶(hù)門(mén)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，實(shí)用性強(qiáng)；客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（3.8米客廳開(kāi)間，3.3米主臥開(kāi)間）；9.9米大面寬，小戶(hù)型大尺度享受；舒適度：客廳、餐廳與陽(yáng)臺(tái)一體化布局，空間通透，舒適度高流線：動(dòng)靜分區(qū)合理朝向：多為西南朝向，且臨路排布，景觀性相對(duì)較差梯戶(hù)比：梯戶(hù)比較高（T5、T6）

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、上空搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半空間改造方式：創(chuàng)意空間兩層高陽(yáng)臺(tái)+=次臥+臥室上空創(chuàng)意空間兩層高陽(yáng)臺(tái)臥室=主臥上空動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】暢銷(xiāo)戶(hù)型—78～81平米兩房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)43【戶(hù)型分析】暢銷(xiāo)戶(hù)型—89平米三房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施總套數(shù)：370套贈(zèng)送面積：約20平米戶(hù)型特色暢銷(xiāo)戶(hù)型—89平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，實(shí)用性強(qiáng)；客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（3.9米客廳開(kāi)間，3.4米主臥開(kāi)間）；舒適度：客廳、餐廳與陽(yáng)臺(tái)一體化布局，空間通透；主臥套房式設(shè)計(jì)，舒適度高；流線：動(dòng)靜分區(qū)合理朝向：多為西南朝向，且臨路排布，景觀性相對(duì)較差梯戶(hù)比：多排布于T4塔樓中，部分排布于T5

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半、上空搭板贈(zèng)送、凸窗空間改造方式：+=次臥儲(chǔ)藏室上空兩層高陽(yáng)臺(tái)可改為書(shū)房或兒童房?jī)?chǔ)藏室上空凸窗兩層高陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)門(mén)動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間主臥套房深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】暢銷(xiāo)戶(hù)型—89平米三房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示44【戶(hù)型分析】“大＋小”拼合戶(hù)型—123～130平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施原始戶(hù)型大＋小拼合拼合后戶(hù)型采用非鏡像拼合——“大＋小”拼合，小戶(hù)型改造為臥室，改造難度??；此拼合方式不需拆分任何功能空間，各功能空間舒適度均較高戶(hù)型特色“大＋小”拼合戶(hù)型—123～130平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，實(shí)用性強(qiáng)；3.9米超大主臥開(kāi)間；超大尺度入戶(hù)花園，大戶(hù)人家風(fēng)范舒適度：客廳、餐廳與寬景陽(yáng)臺(tái)一體化布局，空間通透；主臥套房式設(shè)計(jì)，舒適度高；流線：靜區(qū)圍繞動(dòng)區(qū)分布，動(dòng)靜較為分區(qū)合理朝向：多為東南朝向，且多分布于景觀資源較好處，可觀賞內(nèi)部中央園林；梯戶(hù)比：排布于T3/T4低梯戶(hù)比

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半、上空搭板贈(zèng)送、凸窗全贈(zèng)送空間改造方式：+=次臥儲(chǔ)藏室兩層高陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)藏室凸窗創(chuàng)意空間兩層高陽(yáng)臺(tái)兩層高陽(yáng)臺(tái)兩層高陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)門(mén)主臥套房+=兒童房或書(shū)房創(chuàng)意空間兩層高陽(yáng)臺(tái)深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】“大＋小”拼合戶(hù)型—123～130平米四房整45【戶(hù)型分析】“L”式拼合戶(hù)型—152～158平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施原始戶(hù)型L式拼合動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間入戶(hù)門(mén)采用L式拼合：拼合后有利于大尺度功能空間營(yíng)造L式戶(hù)型拼合前實(shí)用率不高，拼合后人流動(dòng)線及舒適度高戶(hù)型特色

L式拼合戶(hù)型—152～158平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型尺度：戶(hù)型方正，實(shí)用性強(qiáng)；4.3米超大主臥開(kāi)間；客廳4.5米開(kāi)間；舒適度：客廳、餐廳與寬景雙景觀陽(yáng)臺(tái)一體化布局，空間通透；雙套房設(shè)計(jì)，主臥套房特設(shè)衣帽間，功能齊全，舒適度高；創(chuàng)意空間可改造為次臥套房；流線：動(dòng)靜分區(qū)明確、合理朝向：多為東南朝向，且多分布于景觀資源較好處，可觀賞內(nèi)部中央園林；梯戶(hù)比：排布于T3低梯戶(hù)比

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半、上空搭板贈(zèng)送、凸窗全贈(zèng)送空間改造方式：景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)主臥套房凸窗兩層高陽(yáng)臺(tái)兩層高陽(yáng)臺(tái)創(chuàng)意空間儲(chǔ)藏室兩層高陽(yáng)臺(tái)兩層高陽(yáng)臺(tái)+=書(shū)房/兒童房?jī)?chǔ)藏室兩層高陽(yáng)臺(tái)=書(shū)房/兒童房臥室+=次臥套房創(chuàng)意空間+上空衛(wèi)生間+兩層高陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間景觀陽(yáng)臺(tái)拼合后戶(hù)型深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】“L”式拼合戶(hù)型—152～158平米四房整體規(guī)46【戶(hù)型分析】非拼合四房—142平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施N中央園林動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間總套數(shù)：52套贈(zèng)送面積：約15平米戶(hù)型特色非拼合四房—142平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型尺度：客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（4.5米客廳開(kāi)間，4.2米主臥開(kāi)間）；舒適度：客廳、餐廳與景觀陽(yáng)臺(tái)一體化排布，空間通透；但主臥與次臥均非套方式設(shè)計(jì)；流線：靜區(qū)圍繞動(dòng)區(qū)分布，動(dòng)線較為合理朝向：朝向好，多為南北朝向，且景觀資源好，可觀賞內(nèi)部中央園林；梯戶(hù)比：T3低梯戶(hù)比

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半、上空搭板贈(zèng)送、凸窗空間改造方式：儲(chǔ)藏室兩層高陽(yáng)臺(tái)凸窗兩層高陽(yáng)臺(tái)凸窗入戶(hù)門(mén)+=次臥儲(chǔ)藏室兩層高陽(yáng)臺(tái)兩層高陽(yáng)臺(tái)可改為書(shū)房或兒童房深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】非拼合四房—142平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展47【戶(hù)型分析】樓王戶(hù)型—171平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施總套數(shù)：108套套贈(zèng)送面積：約30平米戶(hù)型特色樓王戶(hù)型—171平米四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶(hù)型尺度：客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間（4.8米客廳開(kāi)間，4.5米主臥開(kāi)間）；舒適度：客廳、餐廳與雙景觀陽(yáng)臺(tái)一體化排布，空間通透；雙套房設(shè)計(jì)（主臥套房式設(shè)計(jì)，次臥可改造為套房），舒適度高；流線：動(dòng)靜分區(qū)合理朝向：朝向好，多為南北朝向，且景觀資源好，可觀賞內(nèi)部中央園林及東向湖景；梯戶(hù)比：T3低梯戶(hù)比

戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送方式：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半、上空搭板贈(zèng)送、凸窗空間改造方式：+=書(shū)房/兒童房?jī)?chǔ)藏室上空兩層高陽(yáng)臺(tái)N儲(chǔ)藏室創(chuàng)意空間臥室上空兩層高陽(yáng)臺(tái)主臥套房凸窗上空衛(wèi)生間中央園林湖景動(dòng)區(qū)靜區(qū)贈(zèng)送空間上空入戶(hù)門(mén)=書(shū)房/兒童房臥室+=次臥套房創(chuàng)意空間+上空衛(wèi)生間+景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【戶(hù)型分析】樓王戶(hù)型—171平米四房整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示48【產(chǎn)品贈(zèng)送】贈(zèng)送面積最多可達(dá)30平米，通過(guò)常規(guī)贈(zèng)送方式及兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送方式實(shí)現(xiàn)常規(guī)贈(zèng)送：陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積、步入式凸窗全部贈(zèng)送搭板贈(zèng)送：兩層高陽(yáng)臺(tái)搭板贈(zèng)送（奇數(shù)層與偶數(shù)層戶(hù)型相同）整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施產(chǎn)品贈(zèng)送方式：常規(guī)贈(zèng)送＋搭板贈(zèng)送兩層高陽(yáng)臺(tái)步入式凸窗各面積區(qū)間產(chǎn)品贈(zèng)送面積兩房三房四房

面積區(qū)間78㎡88㎡121㎡-128㎡非拼

142㎡非拼123㎡-158㎡拼合

160-171㎡非拼

贈(zèng)送面積約15㎡約20㎡約30㎡約15㎡約15-30㎡

約30㎡深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【產(chǎn)品贈(zèng)送】贈(zèng)送面積最多可達(dá)30平米，通過(guò)常規(guī)贈(zèng)送方式及兩層49【入口展示】結(jié)合入口廣場(chǎng)打造售樓中心，展示項(xiàng)目商業(yè)形象，形成開(kāi)放、活力、聚集人氣和代表社區(qū)形象的節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心入口：銷(xiāo)售中心：與項(xiàng)目整體風(fēng)格一致，現(xiàn)代都市風(fēng)格。用玻璃+灰色石材，突出本項(xiàng)目的特色過(guò)街花園：設(shè)過(guò)街花園和連廊連接南北區(qū)住宅和商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中心營(yíng)銷(xiāo)中心南北區(qū)連廊項(xiàng)目綠化帶連廊和過(guò)街花園過(guò)街花園商業(yè)連廊上方設(shè)有住宅小區(qū)過(guò)街花園整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【入口展示】結(jié)合入口廣場(chǎng)打造售樓中心，展示項(xiàng)目商業(yè)形象，形成50【營(yíng)銷(xiāo)中心】功能分區(qū)合理，售樓處大屏幕代替?zhèn)鹘y(tǒng)影視廳，加入深圳首個(gè)3D互動(dòng)體驗(yàn)館和兒童區(qū)，強(qiáng)化售樓處聚集能力1車(chē)展區(qū)23546789休憩區(qū)互動(dòng)體驗(yàn)館親子樂(lè)園水吧財(cái)務(wù)室VIP室銷(xiāo)售經(jīng)理室銷(xiāo)代辦公室1.接待前臺(tái)2.區(qū)域模型3.項(xiàng)目沙盤(pán)4&5.戶(hù)型模型6&7.洽談座椅8.舞臺(tái)及LED屏9.品牌展示區(qū)親子樂(lè)園互動(dòng)體驗(yàn)館水吧休憩區(qū)舞臺(tái)區(qū)洽談區(qū)沙盤(pán)區(qū)水吧洗手間整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【營(yíng)銷(xiāo)中心】功能分區(qū)合理，售樓處大屏幕代替?zhèn)鹘y(tǒng)影視廳，加入深51【展示通道】進(jìn)行圍墻包裝，充分展示項(xiàng)目主訴；投入高成本展示成品樹(shù)配合營(yíng)銷(xiāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目園林效果2A1座A6座B4座B5座36154樣板房參觀路線：導(dǎo)示牌：道路拐角處、樣板房通道入口設(shè)置多個(gè)導(dǎo)示牌，指引明確且全面；大部分客戶(hù)參觀的流程為1→2→3、4→5、6→返回營(yíng)銷(xiāo)中心。小區(qū)內(nèi)展示通道包裝：圍墻包裝：不斷的傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)和主形象，強(qiáng)化客戶(hù)記憶，同時(shí)，將園林小徑和施工區(qū)很好的隔開(kāi)；園林展示：采用成樹(shù)用于展示，優(yōu)點(diǎn)是園林成型快，讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值得以認(rèn)知，缺點(diǎn)是成本高。綠化包裝：儀仗感強(qiáng)的綠植、整齊的草坪、重點(diǎn)凸顯的盆花，緩解了客戶(hù)步行在施工樓體中的壓抑感，同時(shí)強(qiáng)化了園林效果使得其價(jià)值提升。綠化包裝圍墻展示成品樹(shù)整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施132m2162m2132m289m2121m278m2深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【展示通道】進(jìn)行圍墻包裝，充分展示項(xiàng)目主訴；投入高成本展示成52【看樓通道】地上：營(yíng)造儀式感強(qiáng)的樣板房入口，采用綢布、地毯、吊頂進(jìn)行看樓通道包裝樣板房入口看樓通道入口通道頂部通道底部地上樣板房入口包裝：儀式感非常強(qiáng)的入口：入口抬高，采用項(xiàng)目VI色，大氣，昭示性強(qiáng)；地上看樓通道包裝：整體：通道抬高后，采用線條垂直感強(qiáng)的綢布，品質(zhì)感油然而生；頂部：采用了星河盛世項(xiàng)目的logo進(jìn)行包裝，側(cè)面采用了星河系列的顏色，整體和項(xiàng)目的調(diào)性非常一致；兩側(cè)：采用了綠色植物進(jìn)行掩飾，很好的阻止了通道下部較難看的部分，同時(shí)美化看樓通道。整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【看樓通道】地上：營(yíng)造儀式感強(qiáng)的樣板房入口，采用綢布、地毯、53【看樓通道】地下：沿路采用圍墻進(jìn)行大面積包裝，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)；采用盆栽、壁畫(huà)進(jìn)行通道裝飾地下通道展示：圍墻包裝：一路過(guò)來(lái)全程都在對(duì)客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的植入和洗腦工作；裝飾應(yīng)用：應(yīng)用了簡(jiǎn)易的移動(dòng)性強(qiáng)的小盆栽、壁畫(huà)等增加通道的觀賞性。地下看樓通道：入口采用項(xiàng)目VI色，配合紅色地毯，整體和項(xiàng)目的調(diào)性非常一致?？礃峭ǖ廊肟诳礃峭ǖ赖叵驴礃峭ǖ绹鷫Πb裝飾應(yīng)用整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【看樓通道】地下：沿路采用圍墻進(jìn)行大面積包裝，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)54【樣板房】121平米戶(hù)型：采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，入戶(hù)部分改造為中式茶藝房，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上客戶(hù)的認(rèn)可度較高121平米戶(hù)型圖入戶(hù)茶藝房書(shū)房主臥客廳及餐廳茶藝房書(shū)房餐廳客廳主臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【樣板房】121平米戶(hù)型：采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，入戶(hù)部分改造為中55【精裝修】住宅公寓和商務(wù)公寓均提供高品質(zhì)精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平米，裝修風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格公寓精裝修方案客廳墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板餐廳墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板廚房墻面/地面馬克波羅瓷磚頂棚硅鈣板吊頂白色乳膠漆櫥柜中意櫥柜家電電器方太三件套水槽摩恩龍頭TOTO衛(wèi)生間墻面/地面馬克波羅瓷磚頂棚硅鈣板吊頂白色防水乳膠漆潔具TOTO龍頭、淋浴器漢斯格雅排氣扇艾美特洗手臺(tái)柜中意臥室墻面/頂棚白色乳膠漆地面生活家實(shí)木復(fù)合地板門(mén)入戶(hù)門(mén)華棱戶(hù)內(nèi)門(mén)中意電器空調(diào)格力開(kāi)關(guān)面板西門(mén)子客廳廚房臥室客廳廚房臥室47平米戶(hù)型圖整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【精裝修】住宅公寓和商務(wù)公寓均提供高品質(zhì)精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3056【集中式商業(yè)】Cococity：區(qū)域首個(gè)集中式商業(yè)，5.8萬(wàn)平米商業(yè)配套為業(yè)主打造生活一站式體驗(yàn)商業(yè)面積：58100平方米（地上兩層）已簽約主力商家：博納國(guó)際影城整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施商業(yè)效果圖一層商業(yè)平面圖二層商業(yè)平面圖超市餐飲娛樂(lè)電影院零售深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【集中式商業(yè)】Cococity：區(qū)域首個(gè)集中式商業(yè)，5.857【幼兒園】整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施幼兒園面積：2400平米幼兒園規(guī)模：9班制幼兒園示意圖幼兒園位置圖深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【幼兒園】整體規(guī)劃產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)展示配套設(shè)施幼兒園面積：24058項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa59【不利因素1】噪音：項(xiàng)目三面臨路，擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行方便，但周?chē)胍粲绊戄^嚴(yán)重，影響居住環(huán)境梅坂大道民治路梅觀高速梅龍路民樂(lè)路ABCD梅龍路梅觀高速晝間噪聲情況梅龍路梅觀高速夜間噪聲情況噪音大小排序：D>C>B>A梅龍路立交橋梅坂大道不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【不利因素1】噪音：項(xiàng)目三面臨路，擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出60【弱化方式】合理化戶(hù)型排布組合，南端噪音最強(qiáng)的位置排布公寓物業(yè)，東北側(cè)噪音弱的位置排布樓王產(chǎn)品噪音干擾大

位置：地塊西側(cè)戶(hù)型：面積段相對(duì)較小，對(duì)噪音敏感度較低；部分拼合戶(hù)型，保留一定彈性居住價(jià)值最大

位置：地塊東北側(cè)戶(hù)型：

1T3非拼合大戶(hù)型為主，1棟雙拼大戶(hù)型

觀水庫(kù)和中心園林，作為項(xiàng)目樓王標(biāo)簽產(chǎn)品

位置：地塊南端戶(hù)型：公寓產(chǎn)品，對(duì)噪音敏感度低；公建化立面，提升小區(qū)的整體形象昭示性佳/噪音大可觀景/噪音干擾較大

位置：地塊北端和西側(cè)戶(hù)型：以89、135平米中等戶(hù)型，拼合產(chǎn)品為主

南北通透、引入水庫(kù)景觀，降低噪音對(duì)居住的影響不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【弱化方式】合理化戶(hù)型排布組合，南端噪音最強(qiáng)的位置排布公寓物61【不利因素2】高容積率：項(xiàng)目容積率4.36，密度較大，樓間最小距離14.67米，部分單位出現(xiàn)對(duì)視現(xiàn)象對(duì)視現(xiàn)象不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【不利因素2】高容積率：項(xiàng)目容積率4.36，密度較大，樓間最62【弱化方式】通過(guò)商業(yè)和公寓化解部分容積率；高梯戶(hù)比+“S”形布局創(chuàng)造完整中心園林景觀，化解壓抑感，營(yíng)造開(kāi)闊的視野商業(yè)和公寓化解容積率：商業(yè)整體布置住宅下方，設(shè)置公寓產(chǎn)品，消化了部分容積率，扣除商服后住宅的容積率為3.29；高梯戶(hù)比+“S”形布局：高梯戶(hù)比：整體以T6產(chǎn)品（拼后T4/T5）為主，少量T5、T4產(chǎn)品（拼后T3產(chǎn)品）；項(xiàng)目整體的“S”形規(guī)劃排布，最大限度的創(chuàng)造出中心園林景觀，減弱了建筑大體量的壓迫感住宅整體抬高架空層園林整體布局不利因素及弱化方式成功因素T3T3T4(T3)T6(T4)T6(T5)T6T6(T5)T6T5(T3)T6(T4)T6(T4)公寓深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【弱化方式】通過(guò)商業(yè)和公寓化解部分容積率；高梯戶(hù)比+“S”63【不利因素3】狹長(zhǎng)地形：項(xiàng)目地塊南北狹長(zhǎng)，東西窄，對(duì)大型住宅區(qū)的建筑布局和園林規(guī)劃有一定抗性民治路梅觀高速梅龍路民樂(lè)路N梅坂大道493m512m100m190m不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【不利因素3】狹長(zhǎng)地形：項(xiàng)目地塊南北狹長(zhǎng)，東西窄，對(duì)大型住宅64【弱化方式】地塊一分為二，分為南北兩區(qū)，北區(qū)以主流品質(zhì)中大戶(hù)型為主，南區(qū)以控總價(jià)中小戶(hù)型為主，設(shè)過(guò)街花園連接

價(jià)值均衡方案商業(yè)集中排布西北側(cè)，住宅全圍合式排布，園林尺度較小但貫穿這個(gè)社區(qū)梯戶(hù)比均較高，無(wú)樓王產(chǎn)品不利因素及弱化方式成功因素

價(jià)值梯度化方案北區(qū)最大限度的營(yíng)造開(kāi)闊的園林，設(shè)置兩棟T3產(chǎn)品作為樓王標(biāo)桿，形成清晰的產(chǎn)品價(jià)值梯度；實(shí)現(xiàn)資源景觀最大化和更多的朝南戶(hù)型初始規(guī)劃方案實(shí)際規(guī)劃方案深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【弱化方式】地塊一分為二，分為南北兩區(qū)，北區(qū)以主流品質(zhì)中大戶(hù)65【因素一：優(yōu)勢(shì)區(qū)位】龍華新區(qū)作為深圳中心區(qū)的延伸，政府將投入重金將其打造成為生態(tài)型綜合居住區(qū)區(qū)域規(guī)劃利好龍華新區(qū)于2011年12月30日成立標(biāo)志龍華新區(qū)發(fā)展進(jìn)入更加合理化、規(guī)范化、共建配建完善化、文化教育完善化的時(shí)代區(qū)域定位——中部綜合服務(wù)組團(tuán)中心

深圳中心區(qū)的延伸和生活配套基地先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā)達(dá)現(xiàn)代化城區(qū)、寶安陸路口岸物流中心；區(qū)域功能定位及建設(shè)目標(biāo)——福田區(qū)中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)市級(jí)綜合客運(yùn)交通樞紐福田-羅湖龍華深圳北站——全國(guó)重要的區(qū)域性鐵路客運(yùn)樞紐，也是當(dāng)前建設(shè)占地最大、建筑面積最多、接駁功能最為齊全的一個(gè)具有口岸功能的特大型綜合交通樞紐；地鐵規(guī)劃：地鐵4、5、6號(hào)線陸續(xù)開(kāi)通，打破關(guān)內(nèi)外的交通瓶頸，強(qiáng)化區(qū)域城市中心價(jià)值政府將投入500億重金打造區(qū)域城市配套13所中小學(xué)3所綜合性醫(yī)院10所社區(qū)健康服務(wù)中心15個(gè)文化單位2所綜合體育活動(dòng)中心9個(gè)居住小區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)3個(gè)公園城市中軸線不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【因素一：優(yōu)勢(shì)區(qū)位】龍華新區(qū)作為深圳中心區(qū)的延伸，政府將投入66【因素二：知名品牌】星河地產(chǎn)，深耕深圳23年，開(kāi)發(fā)了星河國(guó)際、星河丹堤等家喻戶(hù)曉地產(chǎn)項(xiàng)目，有口皆碑商業(yè)：星河cocopark、星河第三空間酒店、旅游：星河麗思卡爾頓、星麗軒、星河?xùn)|山珍珠半島企業(yè)背景星河雅居星河國(guó)際星河丹堤運(yùn)營(yíng)模式星河集團(tuán)：1989年至今，23年來(lái)星河人不懈探索建筑與人居生活的真諦。截止2010年已累計(jì)開(kāi)發(fā)的總建筑面積達(dá)350萬(wàn)㎡，僅深圳福田中心區(qū)的總開(kāi)發(fā)面積就達(dá)60萬(wàn)㎡；在珠三角區(qū)域擁有土地儲(chǔ)備面積超過(guò)240萬(wàn)㎡，總建筑面積超過(guò)400萬(wàn)㎡；在長(zhǎng)三角區(qū)域擁有土地儲(chǔ)備2800畝。經(jīng)過(guò)20多年的長(zhǎng)足發(fā)展，星河在住宅、商業(yè)、酒店、金融、資本運(yùn)作、物業(yè)管理、旅游、海洋生物等多個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)多元化發(fā)展。。不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【因素二：知名品牌】星河地產(chǎn)，深耕深圳23年，開(kāi)發(fā)了星河國(guó)際67【因素三：準(zhǔn)確定位】市場(chǎng)多變情況下，項(xiàng)目產(chǎn)品面積跨度大，滿(mǎn)足不同層級(jí)客戶(hù)的需求，降低項(xiàng)目的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)宏觀背景——宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)，10年下半年房市可能面臨調(diào)整，2011年房市如何走向，存在諸多不確定性因素，應(yīng)適度控制風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)客戶(hù)——福田被動(dòng)外溢客戶(hù)，主要包括首次置業(yè)，首次換房及部分中高端換房客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)需求：40-50㎡1房，50-60㎡2房，80-90㎡小3房，110-120㎡3房，130-150㎡4房，150-170㎡4房及以上。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略：產(chǎn)品面積跨度大，可滿(mǎn)足客戶(hù)多種置業(yè)需求——主流熱銷(xiāo)產(chǎn)品以品質(zhì)取勝——緊湊型產(chǎn)品以總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝不利因素及弱化方式成功因素入市時(shí)機(jī)——今年4月底至5月，剛好是深圳改善型剛需購(gòu)房者欲望爆發(fā)的時(shí)機(jī)，星河盛世極具遠(yuǎn)見(jiàn)地看到了這個(gè)先機(jī)，快速出擊深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【因素三：準(zhǔn)確定位】市場(chǎng)多變情況下，項(xiàng)目產(chǎn)品面積跨度大，滿(mǎn)足68【因素四：產(chǎn)品舒適】戶(hù)型方正，客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)可結(jié)合儲(chǔ)藏室/創(chuàng)意空間改造成功能房，產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)，舒適度高不利因素及弱化方式成功因素戶(hù)型方正，實(shí)用性強(qiáng)；房間最小開(kāi)間均在2.8米以上深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【因素四：產(chǎn)品舒適】戶(hù)型方正，客廳、主臥均為大尺度開(kāi)間，贈(zèng)送69【因素五：配套完善】區(qū)域首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，46萬(wàn)綜合體，打造中心生活新標(biāo)桿住宅：22.7萬(wàn)平米商務(wù)公寓：1.2萬(wàn)平米Cococity：5.81萬(wàn)平米幼兒園：2400平米不利因素及弱化方式成功因素中心區(qū)9號(hào)作品集住宅、住宅公寓及商務(wù)公寓、大型高端商業(yè)，帶來(lái)全新城市生活主張和體驗(yàn)；一體化設(shè)計(jì)的四種業(yè)態(tài)，星河盛世將成為區(qū)域內(nèi)唯一綜合體深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【因素五：配套完善】區(qū)域首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，46萬(wàn)綜合體，打70演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew2022/12/19深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究演講完畢，謝謝聽(tīng)講!再見(jiàn)，seeyouagain3rew71深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究2022/12/19深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究2022/172項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa73【龍華新區(qū)】福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都心北擴(kuò)第一站，深圳中部城市副中心區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性龍華新區(qū)位于深圳地理中心，北鄰東莞和光明新區(qū)，東連龍崗，南接福田、羅湖、南山，西靠寶安。處于深圳城市發(fā)展的北向中軸線，總面積175.58平方公里，2011年末常住人口138.4萬(wàn)人。區(qū)域明確定位為市級(jí)綜合客運(yùn)交通樞紐，以交通、商業(yè)服務(wù)與居住生活配套為主要功能的城市副中心福田后花園、深圳后花園、城市次中心、都市副都心龍華中心寶安區(qū)南山區(qū)光明新區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)東莞市星河盛世深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【龍華新區(qū)】福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都74【項(xiàng)目區(qū)位】位于龍華新城最南端，梅林關(guān)口附近，東向有南坪快速，南北向有梅觀高速，且緊鄰地鐵站，交通便利星河盛世福田區(qū)南山區(qū)深圳火車(chē)北站梅觀高速龍華線羅湖區(qū)南坪快速寶安區(qū)環(huán)中線梅林檢查站白石龍地鐵站民樂(lè)地鐵站至白石龍地鐵站步行5分鐘至深圳火車(chē)北站10分鐘車(chē)程至市民中心10分鐘（地鐵）至華僑城20分鐘車(chē)程至香蜜湖20分鐘車(chē)程區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目區(qū)位】位于龍華新城最南端，梅林關(guān)口附近，東向有南坪快速75【項(xiàng)目指標(biāo)】占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36，是含住宅、商業(yè)、公寓的中等規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目位置：民治大道與民樂(lè)路的交匯處總用地面積：6.9萬(wàn)平米容積率：4.36總建筑面積：46萬(wàn)平米住宅面積：22.7萬(wàn)平米商務(wù)公寓：1.2萬(wàn)平米商業(yè)面積：5.81萬(wàn)平米綠化率：72%車(chē)位比：1：1.5物業(yè)類(lèi)別：住宅、公寓、商業(yè)自身配套：2400平米幼兒園，5.81萬(wàn)平米COCOCITY商業(yè)總套數(shù)：2362（可售）發(fā)展商：深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目指標(biāo)】占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36，是含住宅、商76【項(xiàng)目四至】東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)均緊鄰城市主干道，昭示性好、交通便利；東側(cè)有部分湖景資源，周邊有舊居民樓和低檔次商業(yè)區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性梅龍路民樂(lè)路民治路梅坂大道梅觀高速12地鐵站3456湖景72鑫海公寓3白石龍地鐵站4民樂(lè)立交5黃龍飛天標(biāo)志6民治水庫(kù)1項(xiàng)目北側(cè)道路7東側(cè)民宅深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目四至】東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)均緊鄰城市主干道，昭示性好、交通77【項(xiàng)目屬性界定】城市新區(qū)、有一定湖景資源、軌道交通優(yōu)勢(shì)，中等規(guī)模、高容積率的綜合體項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性屬性項(xiàng)目事實(shí)城市次中心西福田區(qū)北部，位于深圳中軸線中部，緊鄰城市核心，都心北擴(kuò)第一站交通便利廣深港客運(yùn)專(zhuān)線和廈深鐵路交匯，3條地鐵線在此換乘；與香港、廣州形成“半小時(shí)生活圈”，與武漢、廈門(mén)形成“4小時(shí)生活圈”屬性項(xiàng)目事實(shí)中等規(guī)模城市舊改占地6.9萬(wàn)平米，容積率為4.36交通便捷梅林關(guān)口附近，三側(cè)緊鄰城市主干道，距地鐵口300米水景資源東側(cè)有部分民治水庫(kù)景觀綜合體物業(yè)類(lèi)型包括住宅、公寓、商業(yè)區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目屬性：深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【項(xiàng)目屬性界定】城市新區(qū)、有一定湖景資源、軌道交通優(yōu)勢(shì)，中等78項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究項(xiàng)目概況Part.1銷(xiāo)售情況Part.2物業(yè)設(shè)計(jì)Pa79【入市背景】2012年初延續(xù)2011年寒冷，年中回暖步伐放緩，歲末剛需帶動(dòng)回暖2012年全年深圳一手房市場(chǎng)成交走勢(shì)4月項(xiàng)目即將入市時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)9月“樓王”即將亮相時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)12月即將加推“公寓”時(shí)，深圳一手房成交走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【入市背景】2012年初延續(xù)2011年寒冷，年中回暖步伐放緩80【片區(qū)樓盤(pán)】龍坂片區(qū)12年供應(yīng)多為中高端產(chǎn)品系列，在售樓盤(pán)集中分布于龍華新城中央生活區(qū)書(shū)香門(mén)第星河盛世溪山（三期）在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目雅寶工業(yè)城金亨利都薈首府匯龍灣花園卓越皇后道中航天逸水榭春天綠景公館1866潤(rùn)達(dá)圓庭中央原著信義嘉御山十二橡樹(shù)莊園卓能雅苑和成世紀(jì)潛龍曼海寧二期特發(fā)和平里錦繡御園幸福城福東龍華府熙園山院區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【片區(qū)樓盤(pán)】龍坂片區(qū)12年供應(yīng)多為中高端產(chǎn)品系列，在售樓盤(pán)集81【競(jìng)爭(zhēng)分析】區(qū)域內(nèi)剛需帶動(dòng)高層新項(xiàng)目成交爆發(fā)，星河盛世通過(guò)城市綜合體、地鐵物業(yè)、星河品牌樹(shù)立核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目

占地面積（平米）容積率物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型（平米）高層均價(jià)（元/平）開(kāi)發(fā)商核心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)星河盛世6.9萬(wàn)4.36高層住宅/公寓76-17026000星河COCOCity城市綜合體、地鐵物業(yè)、品牌開(kāi)發(fā)商樓間距小、一梯多戶(hù)、主干道噪音書(shū)香門(mén)第上河坊6.1萬(wàn)1.46高層住宅/公寓38-6525000鵬寶東超低密度公寓、特色商業(yè)文化步行街、地鐵物業(yè)噪音較大、空氣較差、外立面不美觀中央原著5萬(wàn)2.60高層/別墅128-14325000合正區(qū)域最低密度最大樓間距、現(xiàn)房雙拼產(chǎn)品土地年限短中航天逸5.4萬(wàn)3.20高層住宅88-16223000中航地鐵物業(yè)、7萬(wàn)平購(gòu)物中心高密度、一梯多戶(hù)綠景公館18667.8萬(wàn)2.70高層住宅38-15025000綠景中央大面積園林、商業(yè)綜合體

一梯多戶(hù)、主干道噪音水榭春天16.7萬(wàn)3.44高層住宅88-14023000水榭花都交通樞紐、綜合體大盤(pán)、區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大成熟園林高密度、樓間距小、5期生活配套薄弱、產(chǎn)品質(zhì)量不佳都薈首府2.8萬(wàn)3.20高層住宅89-14325000金亨利臨近公園、地鐵口、搞拓展配套不足、近地鐵噪音區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析拼合與非拼合銷(xiāo)售對(duì)比深圳案例星河盛世(住宅高容積率綜合體深度案例研究【競(jìng)爭(zhēng)分析】區(qū)域內(nèi)剛需帶動(dòng)高層新項(xiàng)目成交爆發(fā)，星河盛世通過(guò)城82【營(yíng)銷(xiāo)策略】多媒體應(yīng)用，占領(lǐng)式推廣，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)所在區(qū)域局部狠砸，覆蓋到位區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售情況客戶(hù)分析定位：突出優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，中心區(qū)9號(hào)作品形象：差異化，豪宅化，爭(zhēng)取戰(zhàn)略空間推廣：占領(lǐng)式推廣，集中轟炸，放棄龍華，主攻福田、南山、羅湖儲(chǔ)客：海量?jī)?chǔ)客，氛圍至上星河盛世營(yíng)銷(xiāo)策略現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)化售樓處聚集能力，加入3D互動(dòng)區(qū)，兒童區(qū)；售樓處大屏幕以公開(kāi)播出的形式，循環(huán)播放星河盛世微電影、