物業(yè)管理基本理論概述課件

2011年9月20日星期二1第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論第二節(jié)委托-代理理論第三節(jié)公共選擇理論第四節(jié)社區(qū)理論2011年9月20日星期二1第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論2第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（一）產(chǎn)權(quán)的定義

產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利的簡稱英文名詞：ＰropertyＲights

四種類型

1．將產(chǎn)權(quán)等同于財產(chǎn)所有權(quán)

2．認為產(chǎn)權(quán)是形成人們對資產(chǎn)的權(quán)威制度方式

3．將產(chǎn)權(quán)歸納為由于物質(zhì)而發(fā)生的人與人之間的社會關(guān)系

4．認為產(chǎn)權(quán)只能就其某種功能加以解釋，抽象地定義產(chǎn)權(quán)缺乏解釋力

其中第三條認為：產(chǎn)權(quán)不是指人與物的關(guān)系，而是指由于物的存在而產(chǎn)生的，關(guān)于物的使用所引起的人與人之間相互認可的關(guān)系2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論2第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論3產(chǎn)權(quán)定義的一致看法：1.產(chǎn)權(quán)是一種排它的權(quán)利，并且可以進行平等交易；2.產(chǎn)權(quán)是由物的存在及關(guān)于它們的使用，所引起的人們之間，相互認可的行為關(guān)系的基本規(guī)則；3.產(chǎn)權(quán)不是單一的，而是一組權(quán)利束，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)等等。2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論3產(chǎn)權(quán)定2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論4第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（二）產(chǎn)權(quán)的特征

1．可分解性

2．排他性

3．可讓渡性（三）產(chǎn)權(quán)的功能

1．資源配置功能

2．外部性內(nèi)部化

3．約束功能

4．激勵功能2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論4第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論5第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論二、產(chǎn)權(quán)理論的主要觀點

（一）主要研究內(nèi)容產(chǎn)權(quán)理論就是以交易費用為媒介，研究產(chǎn)權(quán)制度運行(包括產(chǎn)權(quán)界定、產(chǎn)權(quán)安排等)的一般規(guī)律，通過產(chǎn)權(quán)規(guī)則解決人與人之間的利益沖突，達到資源的有效配置，促進經(jīng)濟增長。

（二）三個代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森為代表的交易費用經(jīng)濟學(xué)（華裔經(jīng)濟學(xué)家：楊小凱）

2．以德姆塞茨為代表的產(chǎn)權(quán)學(xué)派

3．以張五常為代表的綜合派，強調(diào)產(chǎn)權(quán)與交易費用密不可分2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論5第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論6第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論三、交易費用理論交易費用指在經(jīng)濟制度的運行過程中，進行交易的當(dāng)事人所注入的，除價格之外的，時間和精力、致富的信息費用和其他有關(guān)交易的一切開支。2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論6第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論7第二節(jié)委托-代理理論一、委托-代理的含義委托指受托人以委托人的名義為委托人辦理委托事務(wù)，為此委托人支付約定報酬(或不付報酬)的活動。代理經(jīng)濟學(xué)認為是代表他人從事某項活動。委托代理指代理人在被代理人的委托和授權(quán)之下產(chǎn)生的代理行為，委托方處于主體地位，由雙方共同根據(jù)市場規(guī)則形成委托－代理關(guān)系。在委托代理關(guān)系中含有三方主體：委托人(被代理人)

代理人(被委托人)

相對人2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論7第二節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論8第二節(jié)委托-代理理論二、物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系是指房屋產(chǎn)權(quán)人為了使自己名下的物業(yè)能正常使用、保值升值，需要在市場中尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人行使。兩種模式

1.多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式(委托服務(wù)型物業(yè)管理)

(下頁)2.單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式(自主經(jīng)營型物業(yè)管理)

(下頁)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論8第二節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論92．單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主(獨有)(嚴密組織)物業(yè)管理企業(yè)多指贏利性物業(yè)的1．多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主大會(整體)業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主個體區(qū)分所有建筑物的法定業(yè)主委員會只能執(zhí)行業(yè)主大會的決定，而自己并沒有決策權(quán)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論92．單2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論10第二節(jié)委托—代理理論三、物業(yè)管理的委托—代理問題影響管理效率和效益的主要環(huán)節(jié)

1．產(chǎn)權(quán)利益(下頁)2．監(jiān)督距離(下頁)3．激勵手段(下頁)4．行為能力(下頁)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論10第二2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論11現(xiàn)在不可行：業(yè)主沒法行使權(quán)利——由開發(fā)商行使行使企業(yè)也不干——幾個企業(yè)同時管理一個小區(qū)1．產(chǎn)權(quán)利益2．監(jiān)督距離3．激勵手段4．行為能力1．產(chǎn)權(quán)利益為什么要委托為了少投入多產(chǎn)出區(qū)分利益（少數(shù)人）搭便車2．監(jiān)督距離服務(wù)質(zhì)量難以明確界定監(jiān)督的中間環(huán)節(jié)太多3．激勵手段正強化業(yè)主：留用物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)：提高服務(wù)質(zhì)量負強化3．激勵手段負強化業(yè)主：替換物業(yè)管理企業(yè)；否則，不交費物業(yè)管理企業(yè)：回避（不干了）4．行為能力業(yè)主大會——業(yè)主委員會業(yè)主委員會成員能力有限：激勵手段不力——組織不嚴密2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論11現(xiàn)在2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論12第二節(jié)委托—代理理論四、物業(yè)管理委托—代理問題的解決1．業(yè)主權(quán)力問題需要在法律上確立業(yè)主代表大會“法人社團”的地位，從而保證有效運行，最大限度地代表廣大業(yè)主的利益，并行使委托人權(quán)利。2．市場成分問題應(yīng)當(dāng)堅持的做法是：由政府或其授權(quán)部門充當(dāng)組織者。在市場方面，形成“替代威脅”的環(huán)境。3．激勵機制問題在業(yè)主與管理者之間引入激勵機制，讓代理人積極采取行動以最大限度地使委托人的利益增值保值，將雙方關(guān)系扭轉(zhuǎn)到合理的地位上。

主要表現(xiàn)為委托代理雙方使合同談判最優(yōu)化以及委托人對代理人進行定期業(yè)績評價這兩種形式。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論12第二2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論13第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（一）非市場決策下的公共選擇

公共選擇理論定義為研究非市場決策的理論，是對政府決策過程的經(jīng)濟分析。

公共選擇理論的切入口是將決策環(huán)境劃分為市場環(huán)境和非市場環(huán)境，由此證明了經(jīng)濟學(xué)工具在政治現(xiàn)象上的適用性。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論13第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論14第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（二）公共選擇理論的基本觀點公共選擇理論認為，政府官員與廠商和消費者一樣，也是具有理性和私利的“經(jīng)濟人”。在交易過程中他們也同樣追求自己利益的最大化，這個利益不一定完全是經(jīng)濟利益，也有政治利益、社會利益等。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論14第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論15第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（一）公共物品公共物品

供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用的一種物品兩種特性：

1．公共物品的排他性

2．非競爭性2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論15第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論16第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（二）公共選擇屬于共同利益的愿望表達和權(quán)利確認，通常都采取“公共決策”的方式來實現(xiàn)。

（三）公共機構(gòu)

1．具有權(quán)威性

2．公共機構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性

3．“公共機構(gòu)”作出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論16第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論17第四節(jié)社區(qū)理論一、社區(qū)的概念從英文Community翻譯過來的，其含義是共同體和親密的伙伴。

社區(qū)是由生活在一定的地域范圍內(nèi)的、擁有某種互動關(guān)系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社會群體和社會組織所形成的社會生活共同體。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論17第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論18第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（一）社區(qū)的要素

1．地域要素

2．人口要素

3．區(qū)位要素

4．結(jié)構(gòu)要素

5．社會心理要素2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論18第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論19第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（二）社區(qū)的類型

1．按照社區(qū)的空間特征來劃分（1）法定社區(qū)（2）自然社區(qū)（3）專能社區(qū)2．按照農(nóng)村—城市邊疆理論的標(biāo)準劃分（1）城市社區(qū)（2）小城鎮(zhèn)社區(qū)（3）農(nóng)村社區(qū)

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論19第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論20第四節(jié)社區(qū)理論三、社區(qū)的功能（一）穩(wěn)定功能（二）維系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服務(wù)功能2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論20第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論21第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)新形勢下建設(shè)以和諧為內(nèi)在要求的社區(qū)，能夠更好地適應(yīng)社會和諧發(fā)展的趨勢和要求。

（一）和諧社區(qū)建設(shè)的基本內(nèi)涵

1．主體和諧

2．秩序和諧

3．生態(tài)和諧

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論21第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論22第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（二）和諧社會建設(shè)的基本原則

1．以人為本，服務(wù)群眾原則

2．圍繞大局，著眼發(fā)展原則3．有序改革，逐步推進原則4．整合資源，共建共享原則5．注重公平，相互兼顧原則6．發(fā)揚民主，健全法制原則2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論22第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論23第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（三）和諧社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容

1．以文化為載體，促人際和諧

2．以自治為方向，促管理和諧

3．以服務(wù)為重點，促愿景和諧

4．以建設(shè)為支撐，促環(huán)境和諧

5．以穩(wěn)定為關(guān)鍵，促安定和諧2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論23第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論24第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系

1．物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致

2．物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)一致

3．物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)

4．物業(yè)管理和社區(qū)管理互為影響2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論24第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論25第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別

1．管理的主體不同

2．性質(zhì)特點不同

3．管理的內(nèi)容不同

4．運行方式不同2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論25第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論26思考題P105：1,2,3,4,7,11.共六題1.請就物業(yè)管理中的委托－代理問題（P63－64），至少提出一個切實可行的解決辦法。2.交易費用的含義是什么？3.物業(yè)管理早期介入與前期管理有何區(qū)別？請論證，從市場經(jīng)濟的角度看，何時介入為宜？2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論26思考1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你2011年9月20日星期二28第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論第二節(jié)委托-代理理論第三節(jié)公共選擇理論第四節(jié)社區(qū)理論2011年9月20日星期二1第二章物業(yè)管理基本理論第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論29第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（一）產(chǎn)權(quán)的定義

產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利的簡稱英文名詞：ＰropertyＲights

四種類型

1．將產(chǎn)權(quán)等同于財產(chǎn)所有權(quán)

2．認為產(chǎn)權(quán)是形成人們對資產(chǎn)的權(quán)威制度方式

3．將產(chǎn)權(quán)歸納為由于物質(zhì)而發(fā)生的人與人之間的社會關(guān)系

4．認為產(chǎn)權(quán)只能就其某種功能加以解釋，抽象地定義產(chǎn)權(quán)缺乏解釋力

其中第三條認為：產(chǎn)權(quán)不是指人與物的關(guān)系，而是指由于物的存在而產(chǎn)生的，關(guān)于物的使用所引起的人與人之間相互認可的關(guān)系2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論2第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論30產(chǎn)權(quán)定義的一致看法：1.產(chǎn)權(quán)是一種排它的權(quán)利，并且可以進行平等交易；2.產(chǎn)權(quán)是由物的存在及關(guān)于它們的使用，所引起的人們之間，相互認可的行為關(guān)系的基本規(guī)則；3.產(chǎn)權(quán)不是單一的，而是一組權(quán)利束，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)等等。2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論3產(chǎn)權(quán)定2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論31第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)的定義與特征

（二）產(chǎn)權(quán)的特征

1．可分解性

2．排他性

3．可讓渡性（三）產(chǎn)權(quán)的功能

1．資源配置功能

2．外部性內(nèi)部化

3．約束功能

4．激勵功能2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論4第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論32第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論二、產(chǎn)權(quán)理論的主要觀點

（一）主要研究內(nèi)容產(chǎn)權(quán)理論就是以交易費用為媒介，研究產(chǎn)權(quán)制度運行(包括產(chǎn)權(quán)界定、產(chǎn)權(quán)安排等)的一般規(guī)律，通過產(chǎn)權(quán)規(guī)則解決人與人之間的利益沖突，達到資源的有效配置，促進經(jīng)濟增長。

（二）三個代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森為代表的交易費用經(jīng)濟學(xué)（華裔經(jīng)濟學(xué)家：楊小凱）

2．以德姆塞茨為代表的產(chǎn)權(quán)學(xué)派

3．以張五常為代表的綜合派，強調(diào)產(chǎn)權(quán)與交易費用密不可分2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論5第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論33第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論三、交易費用理論交易費用指在經(jīng)濟制度的運行過程中，進行交易的當(dāng)事人所注入的，除價格之外的，時間和精力、致富的信息費用和其他有關(guān)交易的一切開支。2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論6第一節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論34第二節(jié)委托-代理理論一、委托-代理的含義委托指受托人以委托人的名義為委托人辦理委托事務(wù)，為此委托人支付約定報酬(或不付報酬)的活動。代理經(jīng)濟學(xué)認為是代表他人從事某項活動。委托代理指代理人在被代理人的委托和授權(quán)之下產(chǎn)生的代理行為，委托方處于主體地位，由雙方共同根據(jù)市場規(guī)則形成委托－代理關(guān)系。在委托代理關(guān)系中含有三方主體：委托人(被代理人)

代理人(被委托人)

相對人2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論7第二節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論35第二節(jié)委托-代理理論二、物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系物業(yè)管理的委托-代理關(guān)系是指房屋產(chǎn)權(quán)人為了使自己名下的物業(yè)能正常使用、保值升值，需要在市場中尋找合適的“代理人”，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人行使。兩種模式

1.多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式(委托服務(wù)型物業(yè)管理)

(下頁)2.單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式(自主經(jīng)營型物業(yè)管理)

(下頁)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論8第二節(jié)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論362．單一產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主(獨有)(嚴密組織)物業(yè)管理企業(yè)多指贏利性物業(yè)的1．多元產(chǎn)權(quán)委托代理模式業(yè)主大會(整體)業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主個體區(qū)分所有建筑物的法定業(yè)主委員會只能執(zhí)行業(yè)主大會的決定，而自己并沒有決策權(quán)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論92．單2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論37第二節(jié)委托—代理理論三、物業(yè)管理的委托—代理問題影響管理效率和效益的主要環(huán)節(jié)

1．產(chǎn)權(quán)利益(下頁)2．監(jiān)督距離(下頁)3．激勵手段(下頁)4．行為能力(下頁)2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論10第二2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論38現(xiàn)在不可行：業(yè)主沒法行使權(quán)利——由開發(fā)商行使行使企業(yè)也不干——幾個企業(yè)同時管理一個小區(qū)1．產(chǎn)權(quán)利益2．監(jiān)督距離3．激勵手段4．行為能力1．產(chǎn)權(quán)利益為什么要委托為了少投入多產(chǎn)出區(qū)分利益（少數(shù)人）搭便車2．監(jiān)督距離服務(wù)質(zhì)量難以明確界定監(jiān)督的中間環(huán)節(jié)太多3．激勵手段正強化業(yè)主：留用物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)：提高服務(wù)質(zhì)量負強化3．激勵手段負強化業(yè)主：替換物業(yè)管理企業(yè)；否則，不交費物業(yè)管理企業(yè)：回避（不干了）4．行為能力業(yè)主大會——業(yè)主委員會業(yè)主委員會成員能力有限：激勵手段不力——組織不嚴密2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論11現(xiàn)在2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論39第二節(jié)委托—代理理論四、物業(yè)管理委托—代理問題的解決1．業(yè)主權(quán)力問題需要在法律上確立業(yè)主代表大會“法人社團”的地位，從而保證有效運行，最大限度地代表廣大業(yè)主的利益，并行使委托人權(quán)利。2．市場成分問題應(yīng)當(dāng)堅持的做法是：由政府或其授權(quán)部門充當(dāng)組織者。在市場方面，形成“替代威脅”的環(huán)境。3．激勵機制問題在業(yè)主與管理者之間引入激勵機制，讓代理人積極采取行動以最大限度地使委托人的利益增值保值，將雙方關(guān)系扭轉(zhuǎn)到合理的地位上。

主要表現(xiàn)為委托代理雙方使合同談判最優(yōu)化以及委托人對代理人進行定期業(yè)績評價這兩種形式。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論12第二2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論40第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（一）非市場決策下的公共選擇

公共選擇理論定義為研究非市場決策的理論，是對政府決策過程的經(jīng)濟分析。

公共選擇理論的切入口是將決策環(huán)境劃分為市場環(huán)境和非市場環(huán)境，由此證明了經(jīng)濟學(xué)工具在政治現(xiàn)象上的適用性。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論13第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論41第三節(jié)公共選擇理論一、公共選擇基本理論（二）公共選擇理論的基本觀點公共選擇理論認為，政府官員與廠商和消費者一樣，也是具有理性和私利的“經(jīng)濟人”。在交易過程中他們也同樣追求自己利益的最大化，這個利益不一定完全是經(jīng)濟利益，也有政治利益、社會利益等。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論14第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論42第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（一）公共物品公共物品

供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用的一種物品兩種特性：

1．公共物品的排他性

2．非競爭性2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論15第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論43第三節(jié)公共選擇理論二、物業(yè)管理中的公共選擇（二）公共選擇屬于共同利益的愿望表達和權(quán)利確認，通常都采取“公共決策”的方式來實現(xiàn)。

（三）公共機構(gòu)

1．具有權(quán)威性

2．公共機構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性

3．“公共機構(gòu)”作出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論16第三2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論44第四節(jié)社區(qū)理論一、社區(qū)的概念從英文Community翻譯過來的，其含義是共同體和親密的伙伴。

社區(qū)是由生活在一定的地域范圍內(nèi)的、擁有某種互動關(guān)系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社會群體和社會組織所形成的社會生活共同體。

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論17第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論45第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（一）社區(qū)的要素

1．地域要素

2．人口要素

3．區(qū)位要素

4．結(jié)構(gòu)要素

5．社會心理要素2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論18第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論46第四節(jié)社區(qū)理論二、社區(qū)的要素和類型（二）社區(qū)的類型

1．按照社區(qū)的空間特征來劃分（1）法定社區(qū)（2）自然社區(qū)（3）專能社區(qū)2．按照農(nóng)村—城市邊疆理論的標(biāo)準劃分（1）城市社區(qū)（2）小城鎮(zhèn)社區(qū)（3）農(nóng)村社區(qū)

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論19第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論47第四節(jié)社區(qū)理論三、社區(qū)的功能（一）穩(wěn)定功能（二）維系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服務(wù)功能2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論20第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論48第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)新形勢下建設(shè)以和諧為內(nèi)在要求的社區(qū)，能夠更好地適應(yīng)社會和諧發(fā)展的趨勢和要求。

（一）和諧社區(qū)建設(shè)的基本內(nèi)涵

1．主體和諧

2．秩序和諧

3．生態(tài)和諧

2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論21第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論49第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（二）和諧社會建設(shè)的基本原則

1．以人為本，服務(wù)群眾原則

2．圍繞大局，著眼發(fā)展原則3．有序改革，逐步推進原則4．整合資源，共建共享原則5．注重公平，相互兼顧原則6．發(fā)揚民主，健全法制原則2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論22第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論50第四節(jié)社區(qū)理論四、和諧社區(qū)建設(shè)（三）和諧社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容

1．以文化為載體，促人際和諧

2．以自治為方向，促管理和諧

3．以服務(wù)為重點，促愿景和諧

4．以建設(shè)為支撐，促環(huán)境和諧

5．以穩(wěn)定為關(guān)鍵，促安定和諧2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論23第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論51第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系

1．物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致

2．物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)一致

3．物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)

4．物業(yè)管理和社區(qū)管理互為影響2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論24第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論52第四節(jié)社區(qū)理論五、社區(qū)管理與物業(yè)管理（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別

1．管理的主體不同

2．性質(zhì)特點不同

3．管理的內(nèi)容不同

4．運行方式不同2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論25第四2011年9月20日星期二第二節(jié)物業(yè)管理基本理論53思考題P105：1,2,3,4,7,11.共六題1.請就物業(yè)管理中的