房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念

2006年中國（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì)

工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[2006年02月26日杭州]成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本，空間與時(shí)間分布3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5,成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2，利潤(rùn)與成本的關(guān)系

收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值

成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價(jià)比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益

C-cost,費(fèi)用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT)—全成本的概念1，成本構(gòu)成建造成本=前期+建安+室外及配套開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）2，時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭浴?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合----招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段----定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。---控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正---有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則—不論是確定還是控制成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理成本管理的責(zé)任主體（WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí)2，責(zé)任成本管理體系的建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé)全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）成本管理的基基本方法（HOW)—目標(biāo)管理1，目標(biāo)管理的內(nèi)內(nèi)容--目標(biāo)標(biāo)的確定與控控制兩方面2，目標(biāo)確定的依依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)產(chǎn)品把握3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控的手段段—信息化4，目標(biāo)管理的過過程—PDCA循環(huán)成本管理的認(rèn)認(rèn)識(shí)過程三個(gè)階段造價(jià)計(jì)算（概概、預(yù)、結(jié)））--定額模式下，，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，追求算算得快、算量量準(zhǔn)，定額熟熟、套價(jià)正確確；成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破破目標(biāo)值提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目目標(biāo)：利潤(rùn)，，講求性價(jià)比比，發(fā)掘價(jià)值值，創(chuàng)造價(jià)值值--當(dāng)前指導(dǎo)思想想：結(jié)合產(chǎn)品和市市場(chǎng)，以造價(jià)價(jià)計(jì)算和成本本分析為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以目標(biāo)管管理為方法，，以技術(shù)管理理為保障，以以產(chǎn)品價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)標(biāo)開展成本管管理工作房地產(chǎn)公司成成本管理總體體思路成本管理的基基本內(nèi)容：---點(diǎn)、線、面1，兩個(gè)重點(diǎn)：：招標(biāo)及合約約、預(yù)結(jié)算2，一條主線：：項(xiàng)目成本全全過程動(dòng)態(tài)控控制3，兩個(gè)基本面面：信息平臺(tái)臺(tái)（數(shù)據(jù)與工工具）、制度度建設(shè)成本部門的工工作思路：1，三個(gè)層次：基本的審算算工作、控制制體系的建立立與運(yùn)行、產(chǎn)產(chǎn)品與市場(chǎng)研研究2，三大主題：項(xiàng)目建設(shè)、、業(yè)務(wù)建設(shè)、、組織建設(shè)3，兩條管理原則則：計(jì)劃管理、、目標(biāo)管理4，一個(gè)工作準(zhǔn)則則：靠數(shù)據(jù)說話話，留下作業(yè)業(yè)痕跡成本管理工作作基本面成本目標(biāo)管理理辦法供方管理制度度招標(biāo)管理辦法法合同管理辦法法成本信息化管管理辦法變更及簽證管管理辦法付款及結(jié)算管管理辦法其他：材料采采購及認(rèn)價(jià)管管理；資料管管理；預(yù)算編編制深度要求求成本目標(biāo)的制制定—基本原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本本目標(biāo)值本身身、更要關(guān)注注成本背后的的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：：目標(biāo)不一定是是上限而是基基準(zhǔn)，目標(biāo)的的作用在于心心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍圍：成本目標(biāo)是整整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)的目標(biāo)，目目標(biāo)范圍覆蓋蓋全成本成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間間：目標(biāo)制定從立立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)經(jīng)開始，區(qū)分分控制目標(biāo)與與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)數(shù)據(jù)，要求不不同，考慮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素；策劃、設(shè)計(jì)階階段進(jìn)行各階階段的成本測(cè)測(cè)算，各期測(cè)測(cè)算要有對(duì)應(yīng)應(yīng)，比較變化化原因，原則則上前期目標(biāo)標(biāo)控制后期目目標(biāo)；規(guī)劃方案確定定后，形成正正式目標(biāo)成本本施工圖完成后后，可根據(jù)預(yù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做做調(diào)整（通常常是在偏差較較大的情況下下）；2，制定的方法法3，制定的要求求成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間間：2，制定的方法法：成本與首先是是由產(chǎn)品的定定位與檔次決決定的，因此此成本目標(biāo)要要在與產(chǎn)品目目標(biāo)的互動(dòng)溝溝通中共同制制定，在發(fā)包包前的階段經(jīng)經(jīng)歷由粗到細(xì)細(xì)的過程。一一般的依據(jù)文文件有：項(xiàng)目目發(fā)展報(bào)告、、策劃報(bào)告、、各階段的設(shè)設(shè)計(jì)文件和交交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可可能做細(xì)，促促進(jìn)策劃、設(shè)設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的深入考考慮，不要因因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)發(fā)生變化而不不作預(yù)先設(shè)定定。最好能結(jié)合公公司產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)，制定公司司通用的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和表格，各各項(xiàng)目的不同同點(diǎn)在局部作作調(diào)整，可以以節(jié)省時(shí)間，，減少誤解；；符合公司利潤(rùn)潤(rùn)要求，經(jīng)過過各方的討論論和審批（可可能集團(tuán)審批批），正式發(fā)發(fā)布3，制定的要求求：成本目標(biāo)的制制定—主要過程1，制定的時(shí)間間：2，制定的方法法：3，制定的要求求：合理確定的前前提條件：了了解市場(chǎng)、結(jié)結(jié)合產(chǎn)品，有有充分的數(shù)據(jù)據(jù)支持，通過過市場(chǎng)調(diào)研和和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具具體，比如同同樣是高檔，，各人心目中中可能不同；；盡可能有量化化的計(jì)算，量量?jī)r(jià)分離，而而不是籠統(tǒng)的的總數(shù)，便于于今后的對(duì)比比分析；盡可能作為績(jī)績(jī)效考核指標(biāo)標(biāo)；所有房地地產(chǎn)公司都會(huì)會(huì)做測(cè)算，只只是沒有作為為正式的目標(biāo)標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)監(jiān)控，沒有用用目標(biāo)對(duì)控制制結(jié)果進(jìn)行考考核成本目標(biāo)的制制定—工作案例1，某中學(xué)成本本控制綱要：注意前期制定定的過程、計(jì)計(jì)劃和人員，，如何調(diào)整2，某中學(xué)成本本測(cè)算：注意全成本的的范圍，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的明確3，成本調(diào)研報(bào)報(bào)告格式：4，成本目標(biāo)評(píng)評(píng)審要點(diǎn)成本目標(biāo)的分分解--分解是為了落落實(shí)1，要滿足動(dòng)態(tài)控控制的需要：：按分包與甲供供材計(jì)劃分解解到每個(gè)分判判項(xiàng)目上；這這樣分解的前前提項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程事先有有充分的策劃劃，是計(jì)劃管管理到位；如如果做不到只只能分解合同同而不是分解解目標(biāo)2，要滿足成本本分析的需要要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本本科目（公司司內(nèi)部的，沒沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）分解，一一般只在末級(jí)級(jí)科目上可以以增加；3，按內(nèi)部職責(zé)責(zé)劃分：成本費(fèi)用總額額分解到各相相關(guān)責(zé)任部門門，列入KPI4，分解到設(shè)計(jì)計(jì)限額：也可以認(rèn)為是是目標(biāo)的落實(shí)實(shí)，實(shí)際上在在目標(biāo)制定時(shí)時(shí)就已經(jīng)考慮慮到了設(shè)計(jì)限限額5，分?jǐn)倖栴}：：作為成本控制制目標(biāo)以已發(fā)發(fā)生為準(zhǔn)，但但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算算時(shí)要分?jǐn)?，，建安費(fèi)之外外的費(fèi)用分配配到單體上；；公建配套根根據(jù)服務(wù)范圍圍在各期之間間分?jǐn)?；成本目?biāo)的分分解—工作案例1，按招標(biāo)和合合同項(xiàng)分解：2，按科目細(xì)分分：3，責(zé)任劃分：4，設(shè)計(jì)限額成本目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)導(dǎo)致目標(biāo)的落落實(shí)，使預(yù)測(cè)測(cè)成本分塊、、分步變?yōu)閷?shí)實(shí)際成本；要有保證目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合的手手段；重點(diǎn)是是在設(shè)計(jì)和招招標(biāo)過程中，，在設(shè)計(jì)和合合約中體現(xiàn)甲甲方的意圖，，保護(hù)設(shè)計(jì)和和施工的成果果不會(huì)出現(xiàn)定定位和檔次上上的偏差；既要有完整整的流程，，更要強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目操作作團(tuán)隊(duì)的成成本意識(shí)與與溝通，對(duì)對(duì)產(chǎn)品和技技術(shù)的控制制與對(duì)成本本的控制同同步實(shí)現(xiàn)；；這里所謂謂成本意識(shí)識(shí)就是要考考慮性價(jià)比比；動(dòng)態(tài)監(jiān)控的的環(huán)節(jié)（招招標(biāo)、變更更、結(jié)算））與手段（（軟件與報(bào)報(bào)表）；調(diào)整也是一一種落實(shí)，，關(guān)鍵是要要心中有數(shù)數(shù)，調(diào)整的的原因、內(nèi)內(nèi)容、幅度度、產(chǎn)生的的影響等；；調(diào)整的對(duì)對(duì)象包括成成本目標(biāo)、、實(shí)施方案案和利潤(rùn)預(yù)預(yù)期；調(diào)整提出原原則：誰主主張，誰舉舉證；成本目標(biāo)的的落實(shí)--工作案例1，月報(bào)表：：2，每月變更更匯總：3，調(diào)整所需需文件：4，價(jià)值分析析報(bào)告：5，后評(píng)估報(bào)報(bào)告小結(jié)：1，成本控制制操作的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目總總成本目標(biāo)標(biāo)及分解事中有監(jiān)控控：月報(bào)表表事后有分析析：后評(píng)估估報(bào)告2，成本控制制指導(dǎo)思想想成本控制就就是要做到到心中有數(shù)數(shù)，而不是是簡(jiǎn)單的限限制和壓低低成本，成本確定是是要找到合合理值不是是準(zhǔn)確值不論確定與與控制，必必須面向市市場(chǎng)、面向向產(chǎn)品，技技術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合工程量清單單招標(biāo)管理理為什么要采采用清單招招標(biāo)，與費(fèi)費(fèi)率招標(biāo)相相比有多大大益處？充分競(jìng)爭(zhēng)、、了解市場(chǎng)場(chǎng)、掌握投投標(biāo)細(xì)節(jié)：：在總價(jià)和和單價(jià)上都都充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，可以體體現(xiàn)各單位位的真實(shí)成成本，施工工方案，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的了了解程度等等，分析投投標(biāo)報(bào)價(jià)的的針對(duì)性，，可以知道道其重視程程度，也可可以反映管管理水平；；事先定價(jià)、、心中有數(shù)數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是是降價(jià)最有有力的武器器，在投標(biāo)標(biāo)階段甲方方處于主動(dòng)動(dòng)地位，盡盡可能確定定總價(jià)和單單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)之后會(huì)由由主動(dòng)變被被動(dòng)；承包范圍和和內(nèi)容事先先明確，減減少索賠：：促使招標(biāo)標(biāo)過程中將將圖紙和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的問題題事先提出出和解決付款、變更更、結(jié)算過過程簡(jiǎn)化、、清晰：減減少了施工工過程中的的扯皮；存在的難度度：時(shí)間上上的增加、、地方上的的不適應(yīng)；；工程量清單單招標(biāo)管理理2，清單招標(biāo)的的組織及過過程招標(biāo)范圍：：制度化，，不招標(biāo)的的審批與認(rèn)認(rèn)定組織者、參參與者、決決策者—根據(jù)各公司司的組織架架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)各環(huán)環(huán)節(jié)的參與與人與參與與度可能不不同；準(zhǔn)備過程：：調(diào)研考察察（廣泛性性和準(zhǔn)對(duì)性性，公司、、項(xiàng)目、基基地）、標(biāo)標(biāo)前會(huì)議、、文件準(zhǔn)備備（圖紙、、清單、技技術(shù)要求、、樣板）招標(biāo)過程：：發(fā)標(biāo)、答答疑、開標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、、談判、定定標(biāo)，每個(gè)個(gè)過程都要要遵循“靠靠數(shù)據(jù)說話話、留有作作業(yè)痕跡””的原則善后工作：：合同簽訂訂與交底（（合同附件件、材料問問題）、數(shù)數(shù)據(jù)分析與與積累、資資料整理、、樣板管理理工程量清單單招標(biāo)管理理3，清單招標(biāo)標(biāo)的合同管管理合同制定定的雙贏贏原則，，要考慮慮誠信風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；明確合同同的目的的：分工工協(xié)作，，賺社會(huì)會(huì)的錢基本概念念；一般是是總價(jià)、、單價(jià)、、成本加加酬金；；最后一一種中國國用的較較少；總總價(jià)包括括固定總總價(jià)和可可調(diào)總價(jià)價(jià)，單價(jià)價(jià)包括有有暫定量量的單價(jià)價(jià)和純單單價(jià)；單價(jià)/總價(jià)合同同的選擇擇：要看看具體項(xiàng)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度度，與時(shí)時(shí)間長(zhǎng)短短，變化化的多少少，圖紙紙的清晰晰度有關(guān)關(guān)；還可可以綜合合選用的的方式，，單價(jià)中中有總價(jià)價(jià)，如，，一些內(nèi)內(nèi)容就是是一項(xiàng)定定一個(gè)價(jià)價(jià)，局部部總價(jià)；；總價(jià)中中有單價(jià)價(jià)，比如如有些可可能價(jià)格格或?qū)嶋H際數(shù)量上上差別較較大的項(xiàng)項(xiàng)目，某某消防工工程種的的防火封封堵、土土方工程程；最常用的的是固定定單價(jià)的的總價(jià)合合同，且且列出一一些備用用價(jià)格，，如零星星清單，，主材價(jià)價(jià)；包干干方式是是圖紙加加清單，，量?jī)r(jià)的的風(fēng)險(xiǎn)都都給了施施工單位位變更與調(diào)調(diào)價(jià)的方方式：合合同價(jià)、、定額或或其他參參考、商商定；注注意報(bào)價(jià)價(jià)時(shí)的成成本水平平；總之之承包的的內(nèi)容明明確才能能包死，，若想制制定品牌牌必須在在招標(biāo)示示提出；；付款、結(jié)結(jié)算辦理理：盡量量按照實(shí)實(shí)際完成成工程量量工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理4，關(guān)于標(biāo)標(biāo)底的討討論正確認(rèn)識(shí)識(shí)標(biāo)底：：合理范范圍的參參考，不不是準(zhǔn)確確的價(jià)格格，例：：領(lǐng)導(dǎo)要要求說出出到底哪哪個(gè)是準(zhǔn)準(zhǔn)確的是否需要要標(biāo)底：：很多單單位說沒沒有標(biāo)底底，使沒沒有專門門編制，，但對(duì)可可能的造造價(jià)水平平都有個(gè)個(gè)預(yù)期，，目標(biāo)也也是一種種標(biāo)底；；如何取定定標(biāo)底：：調(diào)研，，按定額額或市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格計(jì)計(jì)算，甲甲方的企企業(yè)定額額就是成成本經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理5，關(guān)于談?wù)勁械挠懹懻撌欠裥枰獦?biāo)后談?wù)勁校赫務(wù)勁械哪磕康氖墙到祪r(jià)，各各公司的的認(rèn)識(shí)與與習(xí)慣，，最終為為自身營(yíng)營(yíng)造什么么樣的市市場(chǎng)環(huán)境境；方式式：不談?wù)劵蚨啻未螆?bào)價(jià)、、多輪談?wù)勁校蝗绾斡行У恼勁信校河嗅樶槣?zhǔn)對(duì)性性：從質(zhì)質(zhì)量、技技術(shù)、進(jìn)進(jìn)度、服服務(wù)、付付款等方方面以及及報(bào)價(jià)中中的問題題入手誰負(fù)責(zé)：：不同目目的不同同的人員員，從澄澄清、優(yōu)優(yōu)化和摸摸底的角角度出發(fā)發(fā)或最終終拍板角角度工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理6，評(píng)標(biāo)原原則與要要點(diǎn)根本目的的，要知知道各家家報(bào)價(jià)的的差別在在哪里，，選定合合適的隊(duì)隊(duì)伍（產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)）和和價(jià)格，，報(bào)證項(xiàng)項(xiàng)目順利利實(shí)施合理低價(jià)價(jià)的概念念與把握握：技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)合，，與項(xiàng)目目特征結(jié)結(jié)合深層次的的重點(diǎn)分分析，要要有單價(jià)價(jià)分析表表；預(yù)防不平平衡報(bào)價(jià)價(jià)：分項(xiàng)項(xiàng)之間、、費(fèi)用之之間，可可用圖表表必須與目目標(biāo)做對(duì)對(duì)比分析析表格要統(tǒng)統(tǒng)一，招招標(biāo)文件件中充分分考慮評(píng)評(píng)標(biāo)的需需要工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理7，招標(biāo)成成功的關(guān)關(guān)鍵為自身營(yíng)營(yíng)造規(guī)范范的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，，才能得得到市場(chǎng)場(chǎng)上的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源市場(chǎng)調(diào)研研充分，，了解投投標(biāo)人及及其產(chǎn)品品的底細(xì)細(xì)，合理理確定入入圍的產(chǎn)產(chǎn)品和隊(duì)隊(duì)伍（檔檔次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一致，，新老結(jié)結(jié)合）；；招標(biāo)范圍圍、要求求明確，，圖紙文文件內(nèi)容容清楚，，加強(qiáng)樣樣板管理理投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)的方式式明確（（如算量量不同如如何處理理），表表格統(tǒng)一一；評(píng)標(biāo)充分分、到位位總之：準(zhǔn)準(zhǔn)備充分分、到位位。時(shí)間間上有保保障工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理8，幾個(gè)常常見問題題有特殊照照顧對(duì)象象—給機(jī)會(huì)，，低價(jià)中中標(biāo)；長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作伙伴優(yōu)優(yōu)先圖紙不夠夠完備—先出招標(biāo)標(biāo)圖，之之后出變變更；先作暫暫定價(jià)，，并保留留甲方分分包的權(quán)權(quán)利；時(shí)間過于于緊迫—幾方同時(shí)時(shí)算量；；加快評(píng)評(píng)標(biāo)速度度；準(zhǔn)備備充分，，壓縮談?wù)勁袝r(shí)間間工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理9，總包及及主要分分包案例例總包電梯：有針對(duì)性性定產(chǎn)品品技術(shù)要求求鋁合金：：配件細(xì)細(xì)節(jié)的掌掌握及分析思思路裝修：材材料和樣樣板的要要求環(huán)境綠化化：要建建立實(shí)物物量的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)智能化：：兩次，，首先是是系統(tǒng)的的優(yōu)化與與確認(rèn)第三部分分工程成本本數(shù)據(jù)庫庫的建立立目的與作作用掌握市場(chǎng)場(chǎng)信息，，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)，為合合理確定定作數(shù)據(jù)據(jù)支持，，也為保保證公司司的成本本控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定定性；要建立制制度，將將成本信信息管理理落實(shí)2，數(shù)據(jù)庫的的主要內(nèi)內(nèi)容與形形式成本管理理數(shù)據(jù)庫庫包括成成本管理理信息（（供方、、法規(guī)））與成本本信息成本數(shù)據(jù)據(jù)不僅包包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（（價(jià)的指指標(biāo)），，還應(yīng)包包括技術(shù)術(shù)指標(biāo)（（量的指指標(biāo)）；；定額也也是一種種成本數(shù)數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)據(jù)內(nèi)容很很多，概概括為三三個(gè)層次次的成本本數(shù)據(jù)：：項(xiàng)目及及單體、、分部分分項(xiàng)及專專項(xiàng)工程程、人材材機(jī)及設(shè)設(shè)備成本數(shù)據(jù)據(jù)的相關(guān)關(guān)信息也也要同時(shí)時(shí)記載：：時(shí)間、、技術(shù)特特征、來來源，充充分反映映市場(chǎng)和和產(chǎn)品的的特征；；數(shù)據(jù)庫形形式：不不一定，，可以用用工具軟件件：EXCEL，AEECSS等，也可可以是專專用軟件件：通用用（如明明源）、、定制（（如萬萬科、金金地）3，數(shù)據(jù)據(jù)庫的的建立立方法法第三部部分工程成成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建立1，目的的與作作用2，數(shù)據(jù)庫庫的主主要內(nèi)內(nèi)容與與形式式3，數(shù)據(jù)據(jù)庫的的建立立與維維護(hù)工作內(nèi)內(nèi)容：：建立制制度與與規(guī)范范，制制定成成本數(shù)數(shù)據(jù)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與分分類；；分析析整理理（BCIS的方法法）；；錄入入與維維護(hù)工作時(shí)時(shí)間：在在幾個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上進(jìn)進(jìn)行：：調(diào)研研、詢?cè)儍r(jià)、、招標(biāo)標(biāo)、合合同、、結(jié)算算；最最好能能與工工作過過程結(jié)結(jié)合而而不是是做為為額外外的工工作工作人人員：專職職或?qū)I(yè)人人員第三部部分工程成成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建立成本分分析是是建立立數(shù)據(jù)據(jù)庫的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，成成本分分析中中有以以下幾幾個(gè)值值得注注意的的問題題（針針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目））1，成本分分析的的原則：類似于于會(huì)計(jì)計(jì)：明明晰性性原則則，重重要性性、可可比性性、一一貫性性；實(shí)實(shí)際際發(fā)生生原則則（以以實(shí)際際結(jié)算算成本本為主主）2，分析方方法的的統(tǒng)一一成本分分析與與成本本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)科目目要對(duì)對(duì)應(yīng)，，各公公司結(jié)結(jié)合自自身情情況制制定；；一般般財(cái)務(wù)務(wù)有成成本核核算的的科目目，成成本數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的的口徑徑盡量量與之之對(duì)應(yīng)應(yīng)，可可以歸歸并或或細(xì)化化，但但不要要交叉叉，使使兩方方面數(shù)數(shù)據(jù)具具有互互相檢檢查的的作用用；3，面積的的可比比性分析指指標(biāo)用用的建建筑面面積有有幾種種：可可售面面積、、建筑筑面積積（多多次、、不同同角度度）、、承建建面積積，弄弄清各各自的的含義義和用用途4，類似性性成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的數(shù)數(shù)據(jù)將將用于于類似似的項(xiàng)項(xiàng)目，因此要要掌握握從些些方面面體現(xiàn)現(xiàn)類似似性，，并將將特征征數(shù)據(jù)據(jù)與成成本數(shù)數(shù)據(jù)同同時(shí)保保留。。第三部部分工程成成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建立工作案案例1，相關(guān)制制度：2，分析表表格3，成本管管理信信息庫庫：檢索、、供方方、法法規(guī)4，成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫：：?jiǎn)蝺r(jià)庫庫ACCESS，電電梯EXCEL謝謝??！請(qǐng)?zhí)釋殞氋F意意見??！沈葵2009、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:58:3601:58:3601:5812/24/20221:58:36AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2201:58:3601:58Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:58:3601:58:3601:58Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2201:58:3601:58:36December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月20221:58:36上上午01:58:3612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:58上上午午12月月-2201:58December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/241:58:3601:58:3624December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:58:36上上午1:58上上午01:58:3612月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。01:58:3601:58:3601:5812/24/20221:58:36AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2201:58:3601:58Dec-2224-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。01:58:3601:58:3601:58Saturday,December24,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2201:58:3601:58:36December24,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20221:58:36上上午01:58