業(yè)委會成立程序課件

業(yè)主大會及業(yè)主委員會北京市朝陽區(qū)房屋管理局物業(yè)科二0一一年七月業(yè)主大會及業(yè)主委員會北京市朝陽區(qū)房屋管理局物業(yè)科1一、成立過程二、重點關(guān)注目錄一、成立過程目錄2一、成立過程1、申請階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階段一、成立過程1、申請階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階3一、申請：已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的物業(yè)管理區(qū)域，由占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向街道辦事處或鄉(xiāng)政府提出書面申請成立業(yè)主大會。四、召開首次業(yè)主大會會議：會議內(nèi)容包括：選舉首次業(yè)主委員會成員、表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》等事項。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，制定并公示《首次業(yè)主大會會議召開方案》、《業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法》、《業(yè)主及其專有部分面積明細表》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡歷等事項。公示時間:15日。二、組建籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位成立首次業(yè)主大會會議籌備組。五、備案：業(yè)主大會議題表決通過后，由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到街道辦事處或鄉(xiāng)政府備案；同時街道辦事處或鄉(xiāng)政府將有關(guān)情況抄送區(qū)房屋管理局。六、刻章：

業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處或鄉(xiāng)政府出具的備案證明向區(qū)公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。首次業(yè)主大會會議流程圖一、申請：已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的物41、申請階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。1、申請階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑5同時辦事處核實業(yè)主的書面申請。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)相關(guān)的規(guī)劃許可證明文件及附圖等資料進行審核,劃分物業(yè)區(qū)域

《指導(dǎo)規(guī)則(試行）》第九條1、申請階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)組建籌備組同時辦事處核實業(yè)主的書面申請。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)6街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組開發(fā)建設(shè)單位業(yè)主代表籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備必要的工作時間。

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起607籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表名單按照推薦票數(shù)順序確定。2、籌備階段籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦8籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二

2、籌備階段籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中9街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終籌備組自公告之日起成立210籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：1）召集和主持籌備組會議；2）簽發(fā)籌備組公告；3）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；4）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；5）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；6）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)?；I備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：11建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日;(籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動)2）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用；3）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第十五條建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：《指導(dǎo)規(guī)則》第十五條12籌備組應(yīng)完成的工作籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：1）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案；2）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；4）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。2、籌備階段籌籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)13◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

2）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。籌備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

2、籌備階段◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專14◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

2）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算?；I備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

2、籌備階段◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）專有部分面積，按15◆采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地點和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作?！魳I(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分面積。3、召開階段◆籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會候選人后，就不宜擔(dān)任選舉程序中發(fā)放表決書、唱票、監(jiān)票和計票等工作?！舨捎脮嫘问降?，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地16在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)主代表的監(jiān)督下，公開統(tǒng)計書面征求意見的表決結(jié)果，并根據(jù)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的表決結(jié)果，形成《業(yè)主大會決議》。3、召開階段在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會、17管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等，在作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：◆籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

◆業(yè)主大會決議；

◆管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

◆業(yè)主委員會委員名單4、備案階段管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的18◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機構(gòu)，并書面通報區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會◆業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章?！魳I(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請變更備案。4、備案階段◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房19

業(yè)主

一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第七條

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。二、重點關(guān)注業(yè)主《指導(dǎo)規(guī)則》第七條基于與建20業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

二、重點關(guān)注《指導(dǎo)規(guī)則》第四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與21物業(yè)管理：

是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

《管理辦法》第二條物業(yè)管理：《管理辦法》第二條22街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。《管理辦法》第四條《指導(dǎo)規(guī)則》第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府《管理辦法》第四條23

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第五十三條二、重點關(guān)注物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)24業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：1）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；3）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；4）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點關(guān)注25業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：5）籌集、管理和使用專項維修資金；6）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；7）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；8）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點關(guān)注26業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體履行以下職責(zé)：9）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；10）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責(zé)治理房屋建筑安全問題；11）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；12）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體二、重點關(guān)注271）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

2）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

3）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建

議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

1）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

2）定期向業(yè)主大會報285）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

6）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理

和使用

7）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)

服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分攤的費用；

8）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、

抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

5）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

6）監(jiān)督物業(yè)共用部299）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)

生的糾紛；

10）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；

11）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

的社區(qū)建設(shè)工作；

12）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

9）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)

生的糾紛30業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。《指導(dǎo)規(guī)則》第四十三條二、重點關(guān)注業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)31業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第五十一條二、重點關(guān)注業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，32業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會議，并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第五十一條二、重點關(guān)注業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列33有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：◆專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；

◆出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。二、重點關(guān)注有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起434

謝謝朝陽區(qū)房管局物業(yè)管理科戚剛電話：64186061謝謝朝陽區(qū)房管局物業(yè)管理科戚剛電話：641860635業(yè)主大會及業(yè)主委員會北京市朝陽區(qū)房屋管理局物業(yè)科二0一一年七月業(yè)主大會及業(yè)主委員會北京市朝陽區(qū)房屋管理局物業(yè)科36一、成立過程二、重點關(guān)注目錄一、成立過程目錄37一、成立過程1、申請階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階段一、成立過程1、申請階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階38一、申請：已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的物業(yè)管理區(qū)域，由占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向街道辦事處或鄉(xiāng)政府提出書面申請成立業(yè)主大會。四、召開首次業(yè)主大會會議：會議內(nèi)容包括：選舉首次業(yè)主委員會成員、表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》等事項。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，制定并公示《首次業(yè)主大會會議召開方案》、《業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法》、《業(yè)主及其專有部分面積明細表》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡歷等事項。公示時間:15日。二、組建籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位成立首次業(yè)主大會會議籌備組。五、備案：業(yè)主大會議題表決通過后，由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到街道辦事處或鄉(xiāng)政府備案；同時街道辦事處或鄉(xiāng)政府將有關(guān)情況抄送區(qū)房屋管理局。六、刻章：

業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處或鄉(xiāng)政府出具的備案證明向區(qū)公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。首次業(yè)主大會會議流程圖一、申請：已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的物391、申請階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。1、申請階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑40同時辦事處核實業(yè)主的書面申請。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)相關(guān)的規(guī)劃許可證明文件及附圖等資料進行審核,劃分物業(yè)區(qū)域

《指導(dǎo)規(guī)則(試行）》第九條1、申請階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)組建籌備組同時辦事處核實業(yè)主的書面申請。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)41街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組開發(fā)建設(shè)單位業(yè)主代表籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備必要的工作時間。

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起6042籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表名單按照推薦票數(shù)順序確定。2、籌備階段籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦43籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二

2、籌備階段籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中44街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終籌備組自公告之日起成立245籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：1）召集和主持籌備組會議；2）簽發(fā)籌備組公告；3）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；4）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；5）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；6）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)?；I備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：46建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日;(籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動)2）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用；3）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第十五條建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：《指導(dǎo)規(guī)則》第十五條47籌備組應(yīng)完成的工作籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：1）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案；2）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；4）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。2、籌備階段籌籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)48◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

2）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?；I備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

2、籌備階段◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專49◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

2）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。籌備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

2、籌備階段◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

1）專有部分面積，按50◆采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地點和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作?！魳I(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分面積。3、召開階段◆籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會候選人后，就不宜擔(dān)任選舉程序中發(fā)放表決書、唱票、監(jiān)票和計票等工作。◆采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地51在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)主代表的監(jiān)督下，公開統(tǒng)計書面征求意見的表決結(jié)果，并根據(jù)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的表決結(jié)果，形成《業(yè)主大會決議》。3、召開階段在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會、52管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等，在作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：◆籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

◆業(yè)主大會決議；

◆管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

◆業(yè)主委員會委員名單4、備案階段管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的53◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機構(gòu)，并書面通報區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會◆業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。◆業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請變更備案。4、備案階段◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房54

業(yè)主

一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人。《指導(dǎo)規(guī)則》第七條

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。二、重點關(guān)注業(yè)主《指導(dǎo)規(guī)則》第七條基于與建55業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

二、重點關(guān)注《指導(dǎo)規(guī)則》第四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與56物業(yè)管理：

是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

《管理辦法》第二條物業(yè)管理：《管理辦法》第二條57街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！豆芾磙k法》第四條《指導(dǎo)規(guī)則》第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府《管理辦法》第四條58

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第五十三條二、重點關(guān)注物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)59業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：1）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；3）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；4）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點關(guān)注60業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：5）籌集、管理和使用專項維修資金；6）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；7）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；8）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點關(guān)注61業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體履行以下職責(zé)：9）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；10）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責(zé)治理房屋建筑安全問題；11）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；12）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。二、重點關(guān)注業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體二、重點關(guān)注621）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

2）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

3）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建

議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：