2022年我國房地產(chǎn)走勢分析

年我國房地產(chǎn)走勢分析據(jù)了解：11月9日，萬眾矚目的十八屆三中全會在北京正式拉開帷幕。由于會議關乎中國改革，是全面深化改革的總體部署，因此，全國甚至全世界都進入了“三中全會時間”，關于三中全會的全部消息都會引發(fā)輿論聚焦，而牽一發(fā)而動全身的房地產(chǎn)調控政策的將來走勢，更是成為其中備受關注的對象：千呼萬喚的樓市調控“長效機制”能否如約而至?房地產(chǎn)限購政策是否會逐步取消?房產(chǎn)稅會不會大面積擴容?小產(chǎn)權房將走向何方?是否將允許集體土地入市……這一系列問題引發(fā)了各界的猜想和解讀?，F(xiàn)對2022年我國房地產(chǎn)走勢進行分析。

??調控“長效機制”將建立?

??1998年實行住房制度改革以后，房地產(chǎn)市場迎來了高速進展時期，但同時也帶來了房價上漲過快等一系列問題，2022—2022這十年間，政府雖先后多次對樓市進行調控，限購、限貸等政策被用到了極致，但效果總是不盡如人意。在這種狀況下，人們開頭考量調控政策連續(xù)性，期盼樓市能夠建立調控的長效機制。

??10月初，住建部等部門對多地樓市進行調研，收集相關信息，業(yè)內人士認為，此舉意味著，房地產(chǎn)調控長效機制正在加快建立。

??10月29日，中共中央總書記習近平在主持政治局學習時強調，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿意多層次住房需求。要總結我國住房改革進展閱歷，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深化討論住房建設的規(guī)律性問題，加強頂層設計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系。

??這次講話，為將來樓市調控的長效機制奠定了方向，外界也據(jù)此分析，房地產(chǎn)市場長效調控機制呼之欲出。再加上近期樓市冷熱不均，熱點城市進一步沸騰，給房地產(chǎn)調控提出了新的挑戰(zhàn)，更加劇了市場對調控長效機制建立的心理預期。

??對此，有權威人士透露，目前，樓市長效機制尚處于討論階段，但僅是一個建議，不過建立房地產(chǎn)市場的長效機制已經(jīng)形成一種共識，但這種共識與確定建立長效機制之間還有段距離。

??亞太城市房地產(chǎn)討論院院長謝逸楓表示，房地產(chǎn)進展長效機制應當以法律、經(jīng)濟、金融、財經(jīng)、稅收的市場手段為主。他認為，今年或明年短期之內很難形成“房地產(chǎn)進展長效機制方案”。

??限購政策將取消?

??新一屆政府就任以來，在多個領域強調了市場化、規(guī)范化的思路，再加上樓市長效機制的醞釀，有人猜想，這是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段快速退出市場?對此，業(yè)內分析人士認為，當前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調控領域的條件。

??在第四季度的開頭，樓市調控壓力不減反增。據(jù)中國指數(shù)討論院統(tǒng)計，10月份，全國百城新建住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，且自2022年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點。

??從目前來看，各地方年初定下的樓市調控目標唯恐大多將難以實現(xiàn)，因此，此時不宜對限購政策進行松綁。

??此外，繼9月份多個城市收緊限購政策之后，10月份以來，又有部分城市開頭重新向市場傳遞調控信息，如深圳推出深八條，從二套首付以及利率方面對房地產(chǎn)市場施加影響;北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”、上海新近推出的“滬七條”等，這無疑是政府主管部門行政干預樓市的又一次升級，也從側面說明，短期內限購等行政手段不會退出樓市。

??事實上，梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態(tài)，并沒有關于政策松綁的說法?！胺康禺a(chǎn)調控長效機制推出意味著現(xiàn)有政策松綁，更多是外界的一廂情愿?！币晃粚＜冶硎?。

??競合地產(chǎn)董事長王東表示，由于房地產(chǎn)調控長效機制建立是漸進的過程，相應的，以“限購”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的狀況下，大規(guī)模放開限購，必定會引起市場的反彈。因此，即使樓市調控的長效機制能夠出臺執(zhí)行，但仍舊無法完全取代行政調控對于房價的掌握作用，估計在一段時間之內，行政手段與長效機制還將并存。

??房產(chǎn)稅將大面積擴容?

??盡管“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點”的字眼不斷消失在各類政府會議和文件中，今年以來，多部委在多次會議上也做出過上述表述，但鮮見實質性進展。然而，是囊機構及高校學者均認為，房產(chǎn)稅改革試點擴容是大勢所趨。

??據(jù)了解，相關部門已對房地產(chǎn)調控長效機制進行過多輪探討，有關報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。今年年初開頭，已經(jīng)有一些城市間續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨。

??8月28日，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙均提到“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。

??國務院進展討論中心此前發(fā)布的引發(fā)市場熱議的“383”改革方案中也提到，要擴大房產(chǎn)稅試點范圍，盡快完善相關制度，肯定過渡期后全面推開，并明確為區(qū)縣級政府主體稅。

??雖然“適時擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍”的方向已明，但鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實，不少業(yè)內人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍，盡快明確房產(chǎn)稅面對存量房征收的長遠目標。

??小產(chǎn)權房或迎來破題契機?

??長期以來，小產(chǎn)權房境況尷尬，它是在農(nóng)夫集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會賜予備案。十八屆三中全會的召開，讓這一歷史遺留問題再次進入公眾視野。

??據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，2022年以前，全國小產(chǎn)權房的面積累計高達66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權房。

??早在2022年，國務院就成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產(chǎn)權房清理小組，但清理工作卻始終難有進展。在國研中心“383”方案列舉的八個改革重點中，土地改革位列第三。根據(jù)國研中心的設想，隨著農(nóng)村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步削減直至取消非公益性用地的劃撥供應。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房，根據(jù)不憐憫況補繳肯定數(shù)量的土地出讓收入，妥當解決這一歷史遺留問題。據(jù)此，有分析人士認為，小產(chǎn)權房或將迎來破題契機。

??目前，小產(chǎn)權房問題已經(jīng)非常突出，而高房價刺激下，小產(chǎn)權房新增面積不斷消失，這些因素要求政府不能久拖不決，由于小產(chǎn)權房滿意了中低收入階層的住房需求，自然?占有道義優(yōu)勢，轉正很簡單獲得多方支持。因此，一個合理的解決方案受到各方期盼。

??不過，阻力依舊存在，經(jīng)濟學者馬光遠指出，小產(chǎn)權房“轉正”難度特別大，由于涉及土地的問題、城鄉(xiāng)二元的問題、農(nóng)夫土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，沖突特別大，問題特別多。

??農(nóng)村集體土地有望入市?

??有媒體報道指出，在十八屆三中全會上，中國所面臨的經(jīng)濟問題中，土地改革是最重要的，沒有比土地改革顯得更為重要的事情了。的確，一系列行政調控手段的實施，加劇了房地產(chǎn)市場的供需沖突，也讓農(nóng)村集體土地入市納入了土地改革的啟動范疇。

??“十八大”及“兩會”以來，新一屆政府不斷向市場釋放改革信號，近日受到普遍關注的國研中心“383”改革方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地公平進入非農(nóng)用地市場，形成權利公平、規(guī)章統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步削減直至取消非公益性用地的劃撥供應。

??事實上，全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探究農(nóng)村集體土地入市。但由于中央層面擔憂集體建設用地流轉會造成農(nóng)夫大量失地，形成社會的不穩(wěn)定因素，因此，雖然在廣泛征求看法，并有意在全國綻開試點，但消息人士稱“十八屆三中全會上土地制度變革尚難破局”。

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