開盤總結(jié)及下階段營銷策略20150525

百信廣場開盤總結(jié)及下階段營銷策略市場分析PART1近三月中心區(qū)公寓市場情況區(qū)域項目名稱產(chǎn)品戶型3月成交數(shù)4月成交數(shù)5月成交量成交均價半年價格升跌（5月環(huán)比去年12月）去化開盤時間去化速度（套/月）白云區(qū)綠地云都匯三房、兩房、單間、LOFT兩房、LOFT一房66665217539-10%69%2014.552.2碧桂園空港國際一房、兩房、三房、LOFT兩房123828819614%76%2013.1273.7富力金港城三房、兩房5066465411-14%84%2013.187.5越秀捷登都會一房、單間177330635-15%42%2014.623.6晉德匯

007306730%4%2015.57荔灣邦華星際LOFT四房、LOFT三房、LOFT一6%47%2014.517.8天河區(qū)力達廣場單間3631127123

6%2015.110天河新天地單間、一房、兩房719322265-6%21%2014.711.4PART2開盤總結(jié)一、基本情況總成交套數(shù)（套）總成交面積（m2）總成交均價（元）成交金額（元）1255797.7822,107128,172,459其中：時間段：3月27日—5月22日總來訪量375總收籌量269（公寓228，寫字樓41）下籌轉(zhuǎn)化率61%總成交量125（公寓125，寫字樓31個跟進中）公寓成交轉(zhuǎn)化率54%總推貨量302（公寓232，寫字樓70拼層暗推）推貨成交轉(zhuǎn)化率53%結(jié)論：半年來中心區(qū)公寓開盤最多套數(shù)一、基本情況A塔單間（套）一房（套）兩房（套）4596B1塔52—13小計：97919合計：125成交戶型分析結(jié)論：1、B1塔西向為主、A塔北向為主——性價比高（關(guān)系戶成交為主）；2、單房投資客為主、一房及兩房自住客為主；3、成交以價格為導(dǎo)向，價格分流成功，高價值戶型得以保留，具備良好提價續(xù)銷空間；4、B1塔西南向及A塔北向以5.14關(guān)系戶成交為主，B1塔東南向、A塔南向及一房、兩房以散客成交為主；A塔成交戶型分布圖5套6套6套3套5套4套4套1套1套總成交60套2套5套3套1套1套1套1套4套5套4套B1塔成交戶型分布圖8套8套6套5套3套1套1套1套1套1套8套8套8套8套總成交65套二、成交客戶情況分析客戶居住分布圖獲知途徑客戶行業(yè)客戶年齡金沙洲1個竹絲崗大馬路1個匯僑新城、紫薇花園、棠涌村16個黃石路13個云山詩意4個石井、平沙、小坪5個悅云路、瀚云路、黃沙崗3個齊富路2個蕭崗2個成交客戶以本地區(qū)域白云區(qū)為主占99%，越秀區(qū)1%。而本區(qū)域購買客戶中最集中地方為匯僑新城、紫薇花園及棠涌村，其次為黃石路，再次為石井及白云大道北。購買目的成交客戶高度集中于本區(qū)域2公里范圍，證明本區(qū)域可重點深挖，但下階段需擴大輻射范圍。二、成交客戶情況分析客戶居住分布圖獲知途徑客戶行業(yè)客戶年齡購買目的獲知途徑：成交客戶獲知途徑中排名前三位的分別是途徑、親友介紹、短信、戶外廣告及舊客回訪，其次為電話CALL客及圍墻廣告。舊介新、現(xiàn)場吸客效果最明顯，其他戶外牌及短信也有一定效果。但總體推廣渠道較為單一。二、成交客戶情況分析客戶居住分布圖獲知途徑客戶行業(yè)客戶年齡購買目的客戶行業(yè)：客戶行業(yè)中排名前三位的分別是小型投資客、服裝及其他（包括餐飲、珠寶、培訓(xùn)機構(gòu)等），其次為美容化妝品、貿(mào)易及事業(yè)單位。行業(yè)特征與區(qū)域周邊行業(yè)分布高度吻合，下階段可深挖周邊相應(yīng)行業(yè)寫字樓、專業(yè)市場及社區(qū)聚集區(qū)二、成交客戶情況分析客戶居住分布圖獲知途徑客戶行業(yè)客戶年齡購買目的特征：成交客戶以35-55歲的中年置業(yè)群體為主，其次是25-35歲的青年置業(yè)體。成交客戶大部分是具備一定閱歷及資金實力的投資客，以高回報高保值為主要購買動機二、成交客戶情況分析客戶居住分布圖獲知途徑客戶行業(yè)客戶年齡購買目的投資客占絕大部分，追求性價比，從低價買起的特質(zhì)明顯；自用客以自住客為主，對品質(zhì)和戶型要求較高，較投資客的價格承受力高。二、成交客戶情況分析付款方式購買戶型決策周期購買動機決策者本區(qū)域客戶按揭為主，因為對價格敏感度高，喜歡運用資金杠桿，現(xiàn)金少，現(xiàn)金流足。因此降低首付比例能更大撬動市場；二、成交客戶情況分析付款方式購買戶型決策周期購買動機決策者1、丈夫決策及家庭決策為主，反映客戶的家庭理財型投資屬性較強，關(guān)注保值、升值、傳承；2、決策周期較快，大部分一周內(nèi)，因此推廣周期和成交周期的轉(zhuǎn)化十分緊密；二、成交客戶情況分析付款方式購買戶型決策周期購買動機決策者首次開盤客戶都是較認可百信廣場的地段，其次開盤帶精裝修價格也是較多客戶關(guān)注，也有一些投資客戶認可百信廣場的地段及人氣，看好日后升值方便出租及出售。三、下籌未成交客戶情況分析總體上看，下籌未成交客戶主要還是由于價格因素（價格貴、資金不足）及交樓時間長，其次對于未來規(guī)劃、投資回報信心不足，也有部分客戶考慮寫字樓未成交。四、未下籌未成交客戶情況分析總體上看，未下籌未成交主要還是由于價格因素（價格貴、資金不足）及交樓時間長，其次對于未來規(guī)劃、投資回報信心不足。五、營銷推廣總結(jié)3.25樣板間開放3.27電商收籌4.5戶外牌上畫4.10報廣投放4.12廣場銷售中心開放I8暖場活動4.18郎咸平品牌活動推廣線1、公寓項目形象推廣期較短，從戶外牌上畫算起至開盤之日不足一個半月，對項目外圍客戶宣傳力度不足；2、《80萬起買下市中心》低總價、市中心賣點較好吸引了追求性價比的投資客購買，快速搶占了低總價市場，能較快吸引市場眼球。但在項目整體價值輸出不充分的情況下，較大影響了客戶心理價位，后期對于項目價值的拉升產(chǎn)生較大阻力；3、推廣組合性不夠合理。網(wǎng)絡(luò)+一期報廣+一塊戶外+一場論壇，其中對傳播比較有效的是戶外牌廣告，對進入白云區(qū)的客戶有較好昭示性，但其余推廣渠道未能針對項目周邊區(qū)域的目標客群的習(xí)慣強化價值。且勢單力薄，連貫性不強，從而未能形成明顯的推廣效果；4、推廣范圍未能打開。只有戶外牌、短信、派單、道旗能較好傳達項目信息，但覆蓋面和強度未能沖擊到市場，因此成交客戶中絕大部分在項目周邊2公里范圍，屬于口碑傳播；五、營銷推廣總結(jié)市場線2015年廣州中心區(qū)公寓市場成交持續(xù)淡靜，從2月至今分別受到多個因素的分流打擊。1、過年期間市場觀望濃厚，結(jié)構(gòu)性低迷；2、兩會后市場信心逐步加強，但受330住宅新政影響大量出手投資的客戶聚焦剛需住宅，客戶被周邊住宅大量分流，直至清明前后廣州市區(qū)公寓市場幾乎逆市毫無起色；3、四五月股市大漲，原本樓市四五月的窗口期資金被股市狙擊，大量客戶不愿出手；4、四五月中心區(qū)多個公寓樓盤多渠道強推暗降，拼命出貨

產(chǎn)品線1、公寓產(chǎn)品價值包裝較為薄弱。2、裝修標準、交樓板房至開盤前確定使專業(yè)投資客及單房客戶決策時間加長，猶豫加大；3、輕奢概念落地展示不足，較難拔高；4、公寓服務(wù)平臺，百信配套價值等缺乏明確的輸出口徑五、營銷推廣總結(jié)時間銷售階段營銷事件推廣主題線上通路線下渠道活動配合2015年3-4月開盤強銷期樣板房開放

玻璃屋開放80萬起買下市中心

獻給白云的驕傲戶外牌、報廣、搜房網(wǎng)絡(luò)派單、短信、I8活動

郎咸平論壇媒體效果評估

目前最有效的媒體或資源為：舊介新、資源客戶、專場拓展、戶外、短信

項目周邊兩公里范圍街道、村鎮(zhèn)成為來訪來電及成交客戶的集中區(qū)域，同時項目以北及以西的客戶對項目的興趣更大，建議下階段加大西北向的封鎖投放。

戶外牌時效性強，影響力大，形象性高，下階段建議增加定時投放

深入開展關(guān)系行銷，加大舊介新，泛銷售，鼓勵推薦積極性，充分挖掘老客戶資源；

加強小區(qū)、寫字樓、專業(yè)市場的封鎖，建議精選DM投放、地下停車場、社區(qū)道閘廣告渠道，

報紙廣告和網(wǎng)絡(luò)的效應(yīng)式弱，本區(qū)客戶對報紙和PC端網(wǎng)絡(luò)的閱讀依賴程度不高，可考慮覆蓋面廣的移動端渠道投放；

積極拓展小眾圈層專場活動資源，慎重選擇有效資源，提前篩選客戶，保證客戶質(zhì)量，提升圈層活動效果，在成本可控的情況下可多做專場，擴大傳播面；五、總結(jié)（1）總來訪客不足導(dǎo)致落籌數(shù)及成交數(shù)不足，但落籌率高，解籌率高；（2）由于低總價、低單價關(guān)系戶已提前鎖定，導(dǎo)致開盤當天成交較低，普遍投資客戶感覺價格超出預(yù)期，當天自用客戶成交為主；（3）寫字樓41個籌由于開盤當天價格超出客戶心理價位及拼層難度大，導(dǎo)致未有客戶成交；（4）開盤價格定價時平住市場價，無太多驚喜價，另到成交量平住市場走，而無法高于預(yù)期量。由于提前做好冼客、朝向單位分流成交率也有所提高。營銷目標分解PART3營銷目標低開高走快速清貨12重樹項目高端價值關(guān)鍵點實施內(nèi)容推廣線線上+線下組合推廣模式線上>戶外牌與指示牌展示搭配推廣，加強本區(qū)封鎖快速封鎖白云區(qū)，樹立形象及賣點輸出以全城絕版旺MALL上蓋領(lǐng)寓概念鎖定投資客群；線下>加強專場活動，實現(xiàn)圈層傳播，通過直銷拓點，暖場活動相互匹配實現(xiàn)立體傳播銷售線建議發(fā)展多渠道，整合多渠道，實現(xiàn)客戶資源快速收儲，追擊競品對手，搶占市場，建議發(fā)動二手，全民泛銷售活動線專場活動拓客，暖場活動回爐，大型活動引爆渠道線以“團購”營銷作為主要拓展手段，鎖定白云國企、商協(xié)會及村業(yè)主、鎖定圈層，快速出貨續(xù)銷期推廣建議價值點梳理PART4項目面臨問題客戶對項目周邊環(huán)境雜亂規(guī)劃不明確，收樓時間相對其他項目長，收益開端延長客戶存在規(guī)劃對比，一個項目PK一個珠江新城客戶對產(chǎn)品直覺檔次低，未來價格不高現(xiàn)階段與住宅同期同步競爭。使用功能上有重復(fù)性產(chǎn)品亮點不足（產(chǎn)品展示效果，裝標配套檔次）與商場平臺價值未能全面體現(xiàn)百信領(lǐng)寓未來價值感需進一步體現(xiàn)更多跨界品牌合作造勢，轉(zhuǎn)移客戶關(guān)注度對比單體公寓二手住宅，強調(diào)項目多元化收益強化商貿(mào)商業(yè)一體功能優(yōu)勢引入高端酒管，運用媒體強化區(qū)域未來感區(qū)別客戶特質(zhì)，強調(diào)商貿(mào)客群長效租賃收益回報明確輕奢風(fēng)格與租賃客戶適配性，對比珠江新城公寓產(chǎn)品裝標優(yōu)勢購物中心與公寓的復(fù)合價值挖掘，強調(diào)產(chǎn)品稀缺性解決策略有多少矛盾需要解決？雜亂VS國際化規(guī)劃不明朗VS城市運營中心低端VS時尚貶值VS保值入門級VS專業(yè)級一個百信VS整個白云街貨VS藏品一個回報模型（住宅）VS多個回報模型（酒店+SOHO）公寓VS旺MALL綜合體引進高端酒管借勢白云新城現(xiàn)場包裝線下推廣口碑傳播事件營銷現(xiàn)場包裝產(chǎn)品組合增加商場平臺價值如何避免新形象和前期宣傳形成感知沖突？建議包裝新組團組團范圍：B1(13-21F),A(11-20F)統(tǒng)一后綴屬性百信領(lǐng)寓新組團——MALL寓地段、繁華、時尚、稀缺一詞多關(guān)1、利用新組團對產(chǎn)品進行重新價值包裝；2、暗示首推成交火爆，緊急加推；3、強化公寓產(chǎn)品識別度及核心價值；4、整合百信廣場VIP服務(wù)，強化MALL寓附加值有三種人：第一種：圈養(yǎng)的，只買自己了解的,給他們購買的信息;第二種：外圍的，參照物太多,給他們一個購買的理由;第三種：太理性的，因為沒有安全感，給他們一個損失預(yù)期我們應(yīng)該解決哪幾類目標客群？廣州唯一可售旺MALL國際公寓百信*MALL寓組團城市中心專業(yè)級投資標桿抵御資金縮水2015年廣州中心區(qū)公寓開盤成交銷量第一即將加推第三種人廣州最后一席旺MALL國際公寓百信*MALL寓組團藏品級時尚公寓標桿南天河北百信2015年廣州中心區(qū)公寓開盤成交銷量第一即將加推第二種人38-954㎡白云首席旺MALL國際公寓百信*MALL寓組團總部級SOHO公寓標桿“小”看白云2015年廣州中心區(qū)公寓開盤成交銷量第一即將加推第一種人白云很大！但想到白云，直覺的印象便是專業(yè)市場、空港經(jīng)濟、白云新城、各個村鎮(zhèn)等等。這些，都只不過是在百信半徑5公里的范圍以內(nèi)，所以，我們可以說從百信“以小見大”。小看白云！百信領(lǐng)寓，恰好就在白云軸心中央位置，生活半徑輻射的正是白云人熟悉的全部白云。無論過去、現(xiàn)在還是未來一切的改變都是圍繞在百信周邊緊密發(fā)生，對于他們而言，真正的白云就是一個小小的圈子，所以，百信廣場與客戶群會有一個共鳴，白云，并不大！通過小小的生活半徑，看自己熟悉的白云，“小”看白云。方案三“小”看白云一個MALL，盡收白云每一處繁華這里就是白云38㎡起，白云首席旺MALL國際公寓方案三營銷推廣鋪排PART5項目整體銷售鋪排表2015年8月1日-2015年9月1日2015年7月1日-2015年8月1日2015年6月1日-2015年7月1日推廣策略線上：戶外牌、導(dǎo)視牌、高速站牌、社區(qū)道閘、專業(yè)市場地下戶外牌線下：單張派發(fā)，社區(qū)DM、短信、雪糕筒渠道：二手聯(lián)動、泛銷售、舊介新線上：戶外牌、導(dǎo)視牌、高速站牌、社區(qū)道閘、專業(yè)市場地下戶外牌，銀行流媒體廣告線下：短信、酒樓餐具廣告、現(xiàn)場包裝、道旗、雪糕筒、高速路派單活動：MALL寓亮相儀式暨酒管公司簽約儀式發(fā)布會線上：戶外牌、導(dǎo)視牌、高速站牌、社區(qū)道閘、銀行流媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)、軟文、框架廣告線下：短信、微信、派單、雪糕筒活動：UBER全城型男司機征集大賽營銷階段清貨期第一階段第二階段第三階段推廣主題南天河北百信廣州最后一席旺MALL國際公寓

MALL寓

藏品級時尚公寓標桿抵御資金縮水廣州最后一席旺MALL國際公寓

MALL寓城市中心專業(yè)級投資標桿“小”看白云38-954㎡白云首席旺MALL國際公寓

MALL寓總部級SOHO公寓標桿6月7月8月9月月份戶外牌道路指示牌框架廣告道閘廣告短信廣告線上線下續(xù)銷期推廣建議收費站派單建議推廣時間根據(jù)效果增減10月專場活動事件營銷派單微信微信推廣種類推廣類別鎖定位置預(yù)算價格推廣目的備注線上推廣戶外牌匯美國際大廈西墻

（內(nèi)環(huán)路匯美國際大廈墻體廣告屏，數(shù)碼多面翻）15萬/月攔截金沙洲客戶

覆蓋火車站周邊專業(yè)市場

收費站派單華快永泰收費站、三元里收費站、

白云新城收費站、新市收費站、黃石北收費站10萬/月封鎖進去白云專業(yè)市場商圈及居住圈，攔截廣州西北快速干道有效資源，2元/份，根據(jù)時間節(jié)點進行投放道路指示牌機場路、黃石立交、三元里大道定向指引5萬/月攔截項目周邊主干道，與戶外牌結(jié)合，形成組合封鎖；具備長效昭示性

框架廣告機場路、黃石路、白云新城及白云大道沿線大型居住區(qū)、辦公區(qū)及大中型專業(yè)市場30萬/月鎖定潛在客戶“居住—工作”終端，形成長效性廣告輸出，并與停車場道閘廣告形成互補部分開發(fā)商住宅有排他性道閘廣告機場路、黃石路、白云新城及白云大道沿線大型居住區(qū)、辦公區(qū)及大中型專業(yè)市場6萬/月鎖定潛在客戶“居住—工作”終端，形成長效性廣告輸出，并與小區(qū)框架廣告形成互補線下推廣短信系列短信稿5萬/月定向圈層傳播

專場活動制造熱點話題，持續(xù)釋放百信信息，維持項目關(guān)注度，吸引投資新客戶，公寓銷售與綜合體價值3-5萬/場針對不同圈層活動造勢

事件營銷邀請媒體，制造事件效應(yīng)，強化地標5-8萬/場制造話題，吸引投資者關(guān)注

派單小區(qū)信箱傳單派入，專業(yè)市場派單5萬/月針對專業(yè)市場與戶外牌指示牌等資源組合推廣整體思路線上為主，同步收網(wǎng)，全面圈層傳播，全面鋪開1）通過組合式封鎖，以擴大輻射范圍的長效性推廣形式，加強項目銷售信息傳播2）配合場內(nèi)包裝資源形成多層渠道封鎖3）再次鎖定小區(qū)推廣資源進行有效傳播6月至9月推廣建議續(xù)銷期推廣建議附加值建議PART1引入時間：8月初前引入檔次：中高檔（奧克伍德……）引入形式：可考慮自組酒管團隊對接小業(yè)主，品牌酒店集團輸出品牌引入范圍：100套，A塔頂層5層21-26層引入作用：1、拉升項目整體形象價值“白云區(qū)首個國際級酒店式公寓”2、利用酒管公司高日租價格為帶裝修公寓的租金收益及售價站崗；3、強化項目“白云國際時尚生活標桿”的形象4、支撐A塔頂層高售價的快速去貨，百信領(lǐng)寓的壓軸巨作5、5%回報率以上的酒店式公寓市場消化速度明顯較快引入中高端酒店式服務(wù)公寓市場百信*國際領(lǐng)寓7.經(jīng)營管理模式>>酒店式公寓的軟件服務(wù)免費服務(wù)客房打掃、叫醒服務(wù)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視、票務(wù)功能，語音信箱、收費服務(wù)商務(wù)中心、洗衣接、送客車、客房送餐服務(wù)、嬰兒看護、購物服務(wù)、24小時便利超市、機場接送、郵寄包裹服務(wù)酒店式公寓能夠提供的服務(wù)

涉外國際公寓市場背景涉外酒店公寓優(yōu)勢明顯隨著外資公司在中國業(yè)務(wù)的擴張，來華的外籍高層管理人員日益增多，兼具傳統(tǒng)酒店和公寓長處的涉外酒店公寓，擁有“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，比起星級酒店來更講求居家的感覺，備受外籍商務(wù)人士的青睞，在北京、上海等地，涉外酒店公寓已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資市場的新寵。如上海的莎瑪公寓，二居室的月租高達2.2萬元，北京的奧克伍德公寓30平方米的單間，月租也超過19000元。

涉外酒店公寓多集中市區(qū)從上世紀90年代起至今，廣州逐漸形成了三大外籍人士聚集圈：一是天河北、珠江新城CBD的中心區(qū)，涉外酒店公寓如富力愛丁堡、匯峰國際公寓、中信公寓等，租金高達2萬-3萬元/月；二是以白云區(qū)的金湖花園為主，租金大概在15萬元/月；三是以廣州科學(xué)城為主，聚集了大量外籍人士。涉外酒店公寓的租客群體70%為外籍人士、外派高管，其余主要為高端旅游消費人群以及其他固定長租客，主要來自歐美、日韓的外派高管，以及國內(nèi)領(lǐng)袖企業(yè)的高管，以中長租客居多。廣州的奧克伍德公寓酒店開了幾年之后，目前入住率常年保持在90%以上，由于很多是簽約一年的長期客人，酒店還少了淡旺季的煩惱。租客客流量穩(wěn)定、租客素質(zhì)高、品牌效應(yīng)高給投資者與酒店解決不少到處找租客、出租空置等問題。引入涉外強勢酒管品牌，拉升區(qū)域認同感與品牌價值復(fù)合引入涉外機構(gòu)合作意向，進一步提升投資者信心及區(qū)分與住宅投資對比性觀點依據(jù)品牌建議奧克伍德、萬豪、喜來登旗下酒管公司1）品牌溢價空間，拉升公寓回報率2）品牌價值轉(zhuǎn)嫁，客戶認同度提高3）吸引外籍商貿(mào)客有一定優(yōu)勢建議1固定回報5%以上。（以回報率體現(xiàn)或固定租金方式體現(xiàn)，并以成交價計算）單房約3200以上；一房約4200以上；逐季度返還1）白云區(qū)對回報要求高，回報低于同等價位住宅會考慮，因此建議固定點數(shù)及高于同等價位住宅租金回報2）相對收益分成方式，更傾向于固定回報方式建議2回報年限5年1）客戶需求公寓有一定高回報量2）客戶中途轉(zhuǎn)手，有年限保障接手率建議3強化4F配套的商務(wù)功能1）建立涉外投資機構(gòu)辦事點，增強項目公寓未來商貿(mào)性2）輸出外商投資機構(gòu)及企業(yè)辦意向性，有利于公寓租金回報酒管價值效應(yīng)各區(qū)公寓市場主推項目產(chǎn)品營銷策略——項目名稱所在區(qū)域12月網(wǎng)簽均價裝修標準酒管公司月均消化（m2）年回報率綠地時代云都匯白云區(qū)1.9萬元/㎡毛坯+精裝修禮包無2,722萬科派海珠區(qū)2.7萬元/㎡1500精裝修無4510海印總統(tǒng)公館番禺區(qū)1.7萬元/㎡精裝1280可選裝修禮包無825銳豐中心黃埔區(qū)1萬元/㎡毛坯無4122蘿崗萬達廣場1.2萬元/㎡1500精裝修無6750佳潤云凱雅寓白云區(qū)2萬元/㎡精裝修白天鵝項目無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)6%萬科云天河區(qū)1.4萬元/㎡帶返租2500不帶返租2000白天鵝5158（12月單月）4-5%天河新天地2.4萬元/㎡精裝修喆啡8404-5%捷登都會越秀區(qū)3.7萬元/㎡毛坯或10000元/㎡精裝修禮包部分樓層帶酒管(伊思德)15756%奧園城市天地番禺區(qū)1.6萬元/㎡毛坯交樓

2000元到2500元可選裝修禮包維也納54696%保利大都匯1.5萬元/㎡2500-3000元精裝修伊思德36155%四海城1.8萬元/㎡豪裝珠江實業(yè)4011（含整棟大手成交)5%奧園越時代1.6萬元/㎡毛坯，可選樓層帶裝修帶酒管39705%敏捷華美國際1萬元/㎡1500精裝修私享家80715-6%一品Epark黃埔區(qū)1.2萬元/㎡豪裝奧克思伍德酒店5764-5%為求出貨，多盤增加投資噱頭“帶酒管返租出售”區(qū)域項目名稱酒店管理公司托管樓層及貨量返租情況價格營銷效果番禺區(qū)奧園城市天地途家4棟：16-21F，114套5年租約，48-51㎡戶型租金為3500元/套/月1.8萬元/㎡（毛坯）基本售罄維也納八區(qū)2棟南塔，323套10年租約，41-48㎡戶型租金為4000元/套/月，51-62㎡戶型租金為4800元/套/月1.5-1.75萬元/㎡（毛坯）帶租約南塔去貨7成，明顯高于不帶租約東塔的4成去貨率番禺區(qū)保利大都匯伊思德6棟11-20F，120套5年租約，32-54㎡租金為2500-4000元/套/月折后1.6-2萬/㎡（簡裝）去貨90%，高于不帶租約出售樓層的去貨率越秀區(qū)捷登都會伊思德19-21F，114套2年租約，按6%返租折后3.8-4.2萬（帶1萬元/㎡裝修）去貨82%，高于同期推出但不帶返租的23F為去貨42%個盤酒管營銷效果：增加投資回報噱頭帶租約單位去貨率相對較高以上個案可見得益于投資屬性的加強，返租產(chǎn)品相對穩(wěn)定的回報較容易受投資客青睞，去貨率較高案例參考——奧園城市天地模式：維也納酒店公司負責(zé)運營，康輝旅行社負責(zé)提供旅游客源，雙合同簽約10年租約，回報率約6%41-48㎡戶型租金為4000元/套/月51-62㎡