海上海LOF項目營銷執(zhí)行報告

海上海LOFT營銷執(zhí)行報告上海策源置業(yè)顧問有限公司產(chǎn)品定位及賣點分析第二部分產(chǎn)品定位--------全天候?生活化?創(chuàng)意商務(wù)基地

是一種全新的商務(wù)建筑,更是一種全新的商務(wù)模式。

以深具創(chuàng)意因子的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標，打破常規(guī)化工作與生活的界限，

通過獨特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。LOFT賣點分析關(guān)鍵詞：空間辦公個性空間辦公升級空間辦公自由空間辦公配套空間個性的辦公空間引導新穎的辦公環(huán)境公司發(fā)展、人員擴充向高度要空間一個公司三個空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾文化三大件、空中會所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施辦公生活空間20000M2創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間辦公發(fā)展空間楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前所未有的發(fā)展新機遇辦公主題空間滬上首個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚效應商機無限辦公品牌空間發(fā)展商的品牌效應、LOFT辦公空間的文化概念效應、建筑物的美觀現(xiàn)代感、無敵的前后景觀無不凸顯進駐公司的品位、品牌目標客群分析第三部分就現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導地位。購買目的分析投資客戶自用客戶區(qū)域發(fā)展：對整體區(qū)域形象及交通條件提升持樂觀態(tài)度。群聚效應：通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，追求產(chǎn)業(yè)鏈的價值最大化。

品牌效應：注重上實品牌影響力帶來對自身企業(yè)形象的支持作用?？臻g結(jié)構(gòu)：青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計，自由發(fā)揮對自身辦公空間的創(chuàng)意。自用客戶購買心理分析區(qū)域內(nèi)區(qū)域外辦公市場：對上海辦公樓市場持樂觀看好態(tài)度。區(qū)域發(fā)展：看好楊浦整體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。品牌效應：注重上實品牌影響力帶來投資安全性。投資客戶購買心理分析創(chuàng)意濃郁的行行業(yè)類別深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)行業(yè)特性，，注重創(chuàng)意元元素對自我發(fā)發(fā)展的重要性性。成長型的商務(wù)務(wù)模式多為中小型企企業(yè)，處于快快速成長階段段，對自己未未來發(fā)展具有有極強信心。。領(lǐng)先的意識形形態(tài)對社會主流意意識具有極強強的敏銳度和和預見性，能能夠迅速地形形成時尚潮流流并帶動大眾眾的參與。理性的價值觀觀念認同有效投入入會產(chǎn)生更多多更有價值的的財富，對商商務(wù)環(huán)境的選選擇具有個性性化的價值衡衡量標準。包容的文化觀觀點極強的文化包包容力培育出出優(yōu)越的優(yōu)皮皮氣質(zhì)，關(guān)注注商務(wù)環(huán)境與與自我質(zhì)的和和諧性。營銷渠道建設(shè)設(shè)策略關(guān)鍵詞：全方方位、新立體體傳播NO.1推廣主力線方式：NP稿、戶戶外廣告、房房展會、RD軟文造勢線線方式：以商房聯(lián)聯(lián)為平臺的的媒體俱樂樂部輔助媒體線線方式：各創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行業(yè)類類、時尚雜雜志、網(wǎng)站站等主力促銷線線方式：DM直郵郵拜訪促銷活動線線方式：①創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)行行業(yè)產(chǎn)品信信息發(fā)布會會②上海海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)基線報告告③CBD區(qū)區(qū)域巡展④④高校創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作作品巡展產(chǎn)品包裝線線方式：①看房通道②LOFT實實品屋展示示招商促進線線方式：在銷售現(xiàn)場場接受商業(yè)業(yè)街及LOFT投資資客戶的招招商委托文化化品品位位線線方式式：運運用用海上上劇劇院院、、海海上上會會館館、、海海上上講講堂堂及及LOFT空空中中會會館館進進行行系系列列性性高高品品位位文文化化運運營營及及預預演演海上海海創(chuàng)意意LOFT開盤前前企劃劃推廣廣方案案以廣泛泛的通通路傳傳播與與目標標群體體發(fā)生生最直直接的的信息息溝，，從而而建立立廣泛泛、有有效的的傳播播效應應，達達到迅迅速積積累有有效客客戶的的目的的，為為開盤盤的成成功熱熱銷奠奠定良良好的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。預熱目目的階段性性方案案第一階階段：：預熱熱準備備階段段第二階階段：：預預熱推推廣階階段第三階階段：：正正式開開盤11月月10日12月月3日日12月月12日工作內(nèi)容完成時間

甲方看房通道的施工答復乙方制作需明確的數(shù)據(jù)及內(nèi)容DM印刷完成樓書印刷完成單體模型完成巡展模型完成效果圖完成：室外室內(nèi)11月20日11月10日11月10日11月16日11月20日11月20日11月8日11月8日乙方提交看房通道建設(shè)方案DM方案設(shè)計完成樓書設(shè)計完成單體模型建議10月27日10月26日10月31日10月27日第一階階段：：預熱熱準備備第二階階段：：預熱熱推廣廣日期期：11月6日至至12月10日日工作重重點DM派派發(fā)、、外地地巡展展、本本地巡巡展、、住交交會、、結(jié)合合媒體體舉辦辦項目目推介介會11月6日日起由銷售售人員針對對虹口、楊楊浦區(qū)域內(nèi)內(nèi)的辦公樓樓及廣告行行業(yè)進行DM派發(fā)第一波第二波主動出擊，，通過巡展展進行更針針對性的信信息傳播，，增強信息傳傳播有效性性外地巡展展：11月3日日、11月20日進行行義烏、、溫州的的巡展本地巡展展：11月25日至12月3日以梅梅龍鎮(zhèn)（（視具體體情況））為第一一考慮點進進行為期期一周周的巡展展上海住交交會：12月3—5日的住交交會是本本項目在在引導期期內(nèi)擴大大影響的最后一一環(huán)也是是最重要要一環(huán)第三波針對廣告告行業(yè)、、IT類類行業(yè)、、建筑設(shè)設(shè)計類及及其相關(guān)關(guān)行業(yè)做做專題項項目推介會配配合媒體體及商房房聯(lián)平臺臺做進一一步位體體宣傳11月25----12月10日第四波密集的強強勢廣告告?zhèn)鞑ィ?，擴大整整體傳播播的廣泛泛性報紙廣告告：新聞聞晨報、、新民晚晚報、解解放日報報廣告雜志志：中國國廣告、、現(xiàn)代廣廣告行業(yè)雜志志：上海海樓市軟性新聞聞：新聞聞晨報、、新民晚晚報、解解放日報報、中國國廣告、、現(xiàn)代廣廣告目的：：全方位的的對項目目進行預預熱，向向市場呈呈現(xiàn)良好的的形象，，積累有有效客源源。第三階段段：正式式開盤日期期：12月月12日日在以上兩兩個階段段形成非非常良好好的預熱熱效應之之后，以以12月月12日日為開盤日，，正式引引爆海上上海創(chuàng)意意LOFT銷售售的第一一波高潮潮。（具體開開盤活動動詳見活活動細則則）通過完成成一系列列的準備備工作，，為開盤盤銷售前前的客戶戶積累提提供銷售售道具，，推介產(chǎn)產(chǎn)品、積積累客戶戶、預熱熱項目、、實現(xiàn)銷銷售可能能，推動動銷售進進程，力力促完成成項目資資金回籠籠計劃。。準備目的的必要和關(guān)關(guān)鍵準備工作作1建材標準、交交房標準、設(shè)設(shè)施設(shè)備目的：樓書制作、DM設(shè)計、完完善合同、客客戶答疑完成時間：2004年11月20日日備注：部分交房、、建材標準已已經(jīng)提供，但但其內(nèi)容尚不不足以在合同文文本中體現(xiàn)準備工作2樣板房裝潢設(shè)設(shè)計目的：室內(nèi)效果圖制制作、樓書DM制作、廣廣告牌制作樣板房制制作完成時間：2005年3月中旬具體要求：詳詳見準備工作作3—樣板房房裝潢準備工作3對象：選取6-7樓3套不同同面積的戶型型單位（平層、LOFT、躍層、大大套型），建建議為錯層房房型A、B，平層房型型B，21-22樓躍層層H。樣板房裝潢目的：大部分銷售周周期內(nèi)項目都都處于期房階階段，客戶對于產(chǎn)品品缺乏直觀的的體驗和想象象，一定程度度上影響了他們們的購買行為為。所以我司司建議設(shè)立實實地樣板房，最最大程度的體體現(xiàn)產(chǎn)品的實實際優(yōu)勢和特特點并通過設(shè)計計彌補產(chǎn)品的的部分缺陷。。準備工作36-7樓錯層A特征：發(fā)展創(chuàng)意型公公司辦公人數(shù)：15-20人人辦公兼兼居住住錯層B特征：：精英英工作作室辦公人人數(shù)：：10-15人人純商務(wù)務(wù)風格格平層B特征：：新概概念網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)商商務(wù)辦公人人數(shù)：：10人純商務(wù)務(wù)風格格準備工工作321-22樓躍層H特征：：創(chuàng)意型型IT公司司辦公人人數(shù)：：20-30人人純商務(wù)務(wù)風格格準備工工作37樓A座樣樣板房房建議議基本情情況：為躍躍層結(jié)結(jié)構(gòu)，，使用面面積約約285m2設(shè)計背背景：設(shè)定客客戶背背景為小型型創(chuàng)意意型公公司，，用途為辦辦公兼兼居住住準備備工工作作4看房房通通道道目的的：：是客客戶戶進進入入項項目目與與其其零零距距離離接接觸觸的的第第一一關(guān)關(guān)，對對客客戶戶認認知知項項目目起起到到非非常常重重要要的的作作用用。。完成成時時間間：2004年年11月月20日日準備備工工作作4路線線小通道包裝以方便客戶戶、安全第第一為首要前提客戶乘坐工工程電梯達達到６層（平層套型型樣板房區(qū)區(qū)域），然后通過消消防樓梯進進入７層，到達LOFT房型型樣板區(qū)域域通過對整個個通道的包包裝，給予予客戶最直觀觀的感受，，提升客戶戶對產(chǎn)品乃至至開發(fā)商的的認識。建建議通道兩側(cè)側(cè)可以設(shè)置置上實發(fā)展展品牌介紹、、上實房產(chǎn)產(chǎn)項目介紹紹、海上海項目目各項榮譽譽展示、海海上海項目最最新科技建建材展示、、交房標準等等準備工作4安全由于樣板區(qū)區(qū)域建在尚尚未交付的的樓宇內(nèi)，客戶戶必須乘坐坐施工電梯梯或樓梯才可到到達，為了了最大程度度體現(xiàn)客戶第一一的宗旨建建議兩個通通道都應排除各各種不安全全隱患。樓梯：兩邊護攔攔堅實，道道路上無影響行走的的雜物，建建議還可在在通道內(nèi)鋪設(shè)地地毯，如條條件允許可可將側(cè)面頂部封封閉，減少少噪音及粉粉塵提高看房的的舒適度和和安全性。。電梯：工程電梯梯會讓客戶戶缺乏安全感，從而而影響客戶戶的情緒，，建議將工程電電梯適當裝裝飾(做部部分遮擋)，并并安排專人人操作。如果條件允允許部分公公共區(qū)域可可以按照交交房標準裝裝修，給客客戶良好的的直觀感受受。準備工作5效果圖目的：效果圖是樓樓書、DM制作、廣廣告展示牌牌中不可豁缺的的，通過效效果圖能讓讓客戶直觀觀的了解產(chǎn)產(chǎn)品。完成時間：2004年年11月8日準備工作5效果圖要求求室外室內(nèi)LOFT日日景LOFT夜夜景LOFT大大堂底商電梯廳公共過道室內(nèi)結(jié)構(gòu)（（含裝潢））其他單元選用樣樣板房的單單元，風格應在樣樣板房的裝裝潢設(shè)計的基礎(chǔ)礎(chǔ)上生成、、渲染。門前廣場準備工作6單體模型和和巡展模型型目的：能直觀的讓讓客戶感受受到我們產(chǎn)產(chǎn)品在建筑筑空間上的優(yōu)勢勢，增強客客戶對產(chǎn)品品的感性認認識；提高高客戶對產(chǎn)品品的興趣度度，加速銷銷售；體積積小，便于于后期配合巡巡展需要完成時間：2004年年11月20日準備工作6單體模型具體要求模型尺寸---每個個應在60*80CM左右選取4套具具有代表性性的戶型制制作單體模模型，分別是：平平層的H#、B#型型，以及躍躍層H#、、D#型（10月12日已已有建議提供供）模型制作完成成后考慮放置置在售樓處進進門后右手處（現(xiàn)前臺臺接待桌后面面）模型制作應盡盡量精細，使使用材料堅固固不易磨損、磨花模型結(jié)構(gòu)可以以先行完成并并做成方便拆拆卸形式的，內(nèi)部裝飾飾可緩行，務(wù)務(wù)必做到精細細，可在完成后在放置置入模型結(jié)構(gòu)構(gòu)內(nèi)現(xiàn)場使用的沙沙盤模型過大大，為了便于于后期巡展，，建議等比例例縮小制做巡巡展模型。平平時也可放置置在現(xiàn)場2樓樓的接待區(qū)供供洽談客戶觀觀看。準備工作7巨幅廣告目的：通過懸掛在本本項目大樓上上的巨幅廣告告，向外界傳達本項項目的信息，，吸引客戶。。完成時間：2004年11月10日日媒體表現(xiàn)大體量、高總總價、品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略性產(chǎn)品入入市的推廣需需要虎頭麟身龍尾++一次完美的推推廣計劃=新文化地產(chǎn)品品牌產(chǎn)品概念念的推廣需要要LOFT全新新概念入市的的推廣需要LOFT全新新產(chǎn)品特質(zhì)的的推廣需要LOFT作為為海上海核心心產(chǎn)品的推廣廣需要面對市場機遇遇的推廣需要要第三季度平均均空置率為歷歷史新低大公司擴張，，更面向二級級區(qū)域品牌物物業(yè)外資資本市場場的入市帶來來的強勁投資資能量推廣廣總總策策略略集中中性性高高強強度度震震撼撼登登場場面對對現(xiàn)現(xiàn)實實的的市市場場狀狀況況及及本本項項目目自自身身的的產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征，，惟有有以以集集中中性性高高強強度度方方式式震震撼撼登登場場，，才能能迅迅速速建建立立市市場場形形象象，，有有效效積積累累客客戶戶，，為真真正正實實現(xiàn)現(xiàn)短短期期內(nèi)內(nèi)的的高高效效奠奠定定良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。推廣廣階階段段性性第一一階階段段：：產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵以LOFT的的空空間間為為主主題題闡闡述述產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征第二二階階段段：：產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念全天天候候··生生活活化化··創(chuàng)創(chuàng)意意商商務(wù)務(wù)基基地地，，由由此此誕誕生生??！四次次新新聞聞晨晨報報，，分分次次闡闡述述產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵6條條通通欄欄+1個個整整版版同同一一天天刊刊出出，，告告知知產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念與與登登場場信信息息海上上海海創(chuàng)創(chuàng)意意LOFT空間間派派報報告告海上上海海創(chuàng)創(chuàng)意意LOFT創(chuàng)意意商商務(wù)務(wù)標標準準附：：媒媒體體計計劃劃表表準備備及及預預約約期期：預算算250萬萬第一一波波強強銷銷期期：預算算210萬萬強銷銷過過渡渡期期：預算算25萬萬第二二波波強強銷銷期期：預算算230萬萬清盤盤期期：預算算50萬萬總預預算算：：約約為為765萬萬元元謝謝觀賞THANKYOU誠意意奉奉獻獻9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:01上上午1月-2303:01January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:01:02上上午3:01上上午午03:01:021月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月233:01上上午午1月-2303:01January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。3:01:02上上午午3:01