世聯(lián)-上海祥騰財(cái)富廣場(chǎng)開(kāi)賣前營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)-

T時(shí)代商務(wù)風(fēng)暴

由此開(kāi)啟

【祥騰財(cái)富廣場(chǎng)】開(kāi)賣前營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)1Contents目錄回顧：產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)/階段工作總結(jié)環(huán)境：市場(chǎng)與客戶；目標(biāo)：目標(biāo)及目標(biāo)下的問(wèn)題；策略：?jiǎn)栴}的出路；執(zhí)行：關(guān)鍵執(zhí)行動(dòng)作；附：商業(yè)構(gòu)想21回顧

背景產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)/階段工作總結(jié)3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：27392.7平米；總建面：75932.62平米；辦公：41199平米；商業(yè)：13500平米（1-2裙樓）；車位：457個(gè)；區(qū)位：左依市北工業(yè)園，右靠北上海物流中心；地鐵1號(hào)線、中環(huán)及南北高架，呈現(xiàn)T字交通網(wǎng)絡(luò)；『我們賣的是什么』-交通優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比的、稀缺的、辦公環(huán)境極佳的、純商務(wù)寫字樓4『我們賣的是什么』-5.4米超實(shí)用loft產(chǎn)品；超低45：1辦公停車比；VRV分戶計(jì)量中央空調(diào)……5A甲級(jí)寫字樓！建筑規(guī)劃：棟數(shù)：4棟；層數(shù)：10層（8層辦公、2層商業(yè)）；層高：5.4米LOFT設(shè)計(jì)；5A甲級(jí)硬件配置：大堂：約50米挑空‘陽(yáng)光大堂’；外立面：ARTDECO，玻璃與石材穿插；電梯：蒂森虜伯德國(guó)電梯；空調(diào)：VRV分戶計(jì)量中央空調(diào)；車位：約900個(gè)車位（項(xiàng)目475、P+R400多)E:\當(dāng)前項(xiàng)目\0614祥騰\090619頭腦風(fēng)暴會(huì)\090619_項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理.doc當(dāng)前項(xiàng)目\0614祥騰\090619頭腦風(fēng)暴會(huì)\090619_項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理.doc5『近期我們干了什么』-已完成：現(xiàn)場(chǎng)包裝已完成、基本的物料設(shè)計(jì)已到位，線下已成功約訪10名客戶并進(jìn)行了深入跟進(jìn)樓體巨幅、項(xiàng)目圍擋已經(jīng)出街客戶跟進(jìn)并約訪：目前共有112批客戶進(jìn)場(chǎng)后積累74批客戶進(jìn)線66批上門8批成功約訪客戶再次上門10批基礎(chǔ)企劃類物料設(shè)計(jì)已完成折頁(yè)手提袋名片現(xiàn)場(chǎng)展示包裝類方案確定售樓處裝修方案；6『近期我們干了什么』-待跟進(jìn)：《高峰論壇》及外圍導(dǎo)示與氛圍包裝等8項(xiàng)工作項(xiàng)目高峰論壇樣板房分戶模型推廣類：魯班路廣告牌出街；線下客戶拓展進(jìn)度等待確定嘉賓/場(chǎng)地等待出設(shè)計(jì)稿等待溝通制作跟進(jìn)制作中持續(xù)進(jìn)行/寶山方案報(bào)告連接\20090608_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_兩個(gè)中心規(guī)劃利好下上海閘北區(qū)市北產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇.doc報(bào)告連接\20090622_上海_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_樣板房選址及風(fēng)格.doc

報(bào)告連接\20090622_上海_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_分戶模型制作建議.doc

項(xiàng)目項(xiàng)目網(wǎng)站外圍導(dǎo)示及氛圍包裝7.30前媒體計(jì)劃辦公改公寓可行性方案制作中，后續(xù)跟進(jìn)把控持續(xù)跟進(jìn)、落實(shí)制作合作公司洽談、落實(shí)執(zhí)行報(bào)告撰寫中進(jìn)度報(bào)告連接\20090622_上海_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_項(xiàng)目網(wǎng)站調(diào)整細(xì)化建議.doc

報(bào)告連接\20090616_上海_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_售樓處外圍包裝完善建議.ppt

報(bào)告連接\090616_上海_祥騰財(cái)富廣場(chǎng)_7月30日前媒體推廣計(jì)劃.doc

71總結(jié)我們很清晰我們的賣點(diǎn)順序依次是：交通>5.4米loft產(chǎn)品>項(xiàng)目外立面與大堂>車位與分戶空調(diào)>區(qū)位產(chǎn)業(yè)環(huán)境；我們已完成了售樓處進(jìn)場(chǎng)前的基礎(chǔ)物料設(shè)計(jì)工作，下一步需將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至線下客戶的摸排梳理、銷售人員的賣點(diǎn)及市場(chǎng)培訓(xùn)、銷售殺客道具的跟進(jìn)上（板房、模型、3D片）；82環(huán)境

判斷市場(chǎng)個(gè)案價(jià)格與速度/項(xiàng)目客戶訪談9【5月宏觀數(shù)據(jù)參考】：二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比下降36.8%，小面積甲級(jí)物業(yè)去化速度快；三級(jí)市場(chǎng)租金跌幅收窄,空置率明顯下降,開(kāi)發(fā)商看好市場(chǎng)，供應(yīng)穩(wěn)步攀升；上海區(qū)域：三級(jí)市場(chǎng)租金水平：5月份上海甲級(jí)寫字樓租金為285元/平方米/月,準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金為162.85元/平方米/月,租金與上月基本持平；三級(jí)市場(chǎng)空置率：5月份上海甲級(jí)寫字樓空置率為11.31%,下降4.3%,除淮海中路有小幅上升外,其余商圈基本都是穩(wěn)中有降；二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)：12442元/平方米，環(huán)比下降36.8%；甲級(jí)寫字樓的小面積物業(yè)由于總價(jià)在可承受范圍內(nèi)，去化周期加快，而一些整層的大面積房源由于意向企業(yè)成交決策周期較長(zhǎng)，近日存量呈增多趨勢(shì)；閘北區(qū)域：成交套數(shù)：5月份成交套數(shù)34套,較4月成交47套，環(huán)比下降13%；供應(yīng)情況：目前23個(gè)項(xiàng)目在售，共1325套，118390平米存量；10【競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案近近三個(gè)月成交交速度及價(jià)格格統(tǒng)計(jì)】：共和國(guó)際AND綠地匯創(chuàng)創(chuàng)——綠地匯創(chuàng)創(chuàng)4.1-6.24成交交套數(shù)及價(jià)格格走勢(shì)圖——共和國(guó)際際4.1-6.24成交交套數(shù)及價(jià)格格走勢(shì)圖6月成交均價(jià)價(jià)17772元/平米，，環(huán)比漲幅6%；成交套數(shù)看，，截止6.24成交15套，僅比5月整月少7套；6月成交均價(jià)價(jià)15198元/平米，，環(huán)比跌幅5.56%；；成交套數(shù)看，，截止6.24成交9套套，漲幅2.8%；項(xiàng)目銷售表現(xiàn)現(xiàn)為量升價(jià)跌跌；11——旭輝國(guó)際際4.1-6.24成交交套數(shù)及價(jià)格格走勢(shì)圖——綠洲中環(huán)環(huán)4.1-6.24成交交速度及價(jià)格格走勢(shì)圖【競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案近近三三個(gè)個(gè)月月成成交交速速度度及及價(jià)價(jià)格格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)】：：旭輝輝國(guó)國(guó)際際AND綠綠洲洲中中環(huán)環(huán)6月月成成交交均均價(jià)價(jià)24673元元/平平米米，，環(huán)環(huán)比比漲漲1.3%；；成交交套套數(shù)數(shù)看看，，截截止止6.24成成交交7套套，，漲漲1.7%；；表現(xiàn)現(xiàn)為為價(jià)價(jià)量量齊齊升升；；6月月成成交交均均價(jià)價(jià)22741元元/平平米米，，環(huán)環(huán)比比漲漲副副12.6%；；成交交套套數(shù)數(shù)看看，，截截止止6.24成成交交10套套；；12【客客戶戶積積累累梳梳理理】5月1日進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，，目前前共累累積74批批客戶戶，其其中進(jìn)進(jìn)線66批批，上上門8批；；電話cll訪客客戶約約60批，，成功功約訪客客戶10批批；約訪客客戶為為外圍進(jìn)進(jìn)城型型客戶戶；城市外外溢型型客戶戶目前接接觸2批電電話進(jìn)進(jìn)線；；13【客戶訪訪談】/客戶戶一：周周先生將企業(yè)移移至離家家庭較近近、員工工出行方方便的區(qū)區(qū)域，關(guān)關(guān)注地段段、交通通與商業(yè)業(yè)配套，，需求面面積較大大、有豐豐富投資資經(jīng)驗(yàn)的的客戶[時(shí)間：：090621；地點(diǎn)點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中中心；接接待人員員：姚舜舜禹、案案場(chǎng)銷售售]1.基本情況況：居住在大大華，私營(yíng)企企業(yè)，從事醫(yī)醫(yī)療機(jī)械生產(chǎn)產(chǎn),現(xiàn)辦公地址在寶寶山羅店的工工廠，公司規(guī)模100人（10個(gè)銷售，90個(gè)工人）），有豐富辦辦公樓置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：考慮慮地段和交通通比較好，離離居住地比較較近，同時(shí)便便于員工上下下班；3.置業(yè)關(guān)注注因素：注重重地段、交通通和企業(yè)形象象，看重外立立面顏色、品品質(zhì)；需求200平米；；關(guān)注商務(wù)配配套，關(guān)注退退稅政策和比比例、車位情情況；4.對(duì)比樓盤盤：綠洲中環(huán)環(huán)。14【客戶訪談】/客戶二：：王女士將企業(yè)移至離離家庭較近的的區(qū)域，關(guān)注注交通便利、、辦公費(fèi)用，，需求面積不不大、價(jià)格敏敏感較大的客客戶[時(shí)間：090613；；地點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中心；；接待人員：：邵經(jīng)理、姚姚舜禹]1.基本情況況：居住在寶寶山區(qū)通河新新村，民營(yíng)企企業(yè)，貿(mào)易行行業(yè),公司規(guī)規(guī)模10-15人，現(xiàn)辦辦公地址在虹虹口區(qū)，約70平米的商商住兩用房；；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：想把把公司搬至離離家庭比較近近、交通方便便的地方，也也有利于生意意方面的進(jìn)一一步拓展；3.置業(yè)關(guān)注注因素：認(rèn)可可地段，尤其其是交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)；據(jù)家庭較較近,很熟悉悉區(qū)域的發(fā)展展前景；需求求70-80平米，心理理價(jià)位在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)左右；；關(guān)注未來(lái)辦辦公費(fèi)用和裝裝修等細(xì)節(jié)方方面的問(wèn)題；；4.對(duì)比樓盤盤：共和國(guó)際際、大柏樹(shù)寶寶華大廈。15【客戶訪談】/客戶三：：卓先生將寶山廠企內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)服務(wù)端端轉(zhuǎn)移至市區(qū)區(qū)，關(guān)注交通通、辦公環(huán)境境、辦公形象象，需求面積積大價(jià)格敏感感度高、成交交周期長(zhǎng)的客客戶[時(shí)間：090611；；地點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中心；；接待人員：：邵經(jīng)理、案案場(chǎng)銷售]1.基本情況況：45歲左左右,居住在在閘北區(qū)域，，建筑行業(yè),分工程機(jī)械械和材料兩部部分,現(xiàn)辦公地址在寶寶山寶鋼附近近，4個(gè)辦公公樓(2個(gè)位位普通辦公樓樓,2個(gè)位獨(dú)獨(dú)棟別墅)；；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：想把把寶山廠企的的生產(chǎn)服務(wù)端端（銷售部））的辦公遷到到離市區(qū)近，，以便于形象的的提升、生意意的拓展；3.置業(yè)關(guān)注注因素：很認(rèn)認(rèn)可地段，尤尤其是交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)；據(jù)家庭庭較近,很熟熟悉區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景；需求求500-600平米，，認(rèn)為2萬(wàn)左左右的價(jià)格較較貴了；關(guān)注注周邊的商業(yè)業(yè)、公交會(huì)影響辦公公的環(huán)境，關(guān)關(guān)注大堂的設(shè)設(shè)置，關(guān)注開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力；；4.對(duì)比樓盤盤：共和國(guó)際際、綠地匯創(chuàng)創(chuàng)。16【客戶訪談】/客戶四：：陳先生將寶山廠房?jī)?nèi)內(nèi)銷售部門轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至辦公樓樓，關(guān)注商業(yè)業(yè)氛圍、辦公公形象，需求求面積較大的的、成交周期期長(zhǎng)的客戶[時(shí)間：090614；；地點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中心；；接待人員：：案場(chǎng)銷售]1.基本情況況：居住在大大華，民營(yíng)企企業(yè)，建筑貿(mào)貿(mào)易行業(yè),有有1個(gè)辦公公樓在長(zhǎng)安路路做投資用，，現(xiàn)辦公地址址在寶山，是是廠房，職工工大部分住在在彭浦；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：現(xiàn)考考慮將銷售部部門移至辦公公樓內(nèi)，提升升公司形象；；3.置業(yè)關(guān)注注因素：比較較看重寫字樓樓的外立面、、大堂和樓層層高度；需求求400平米米朝南高樓層層，心理價(jià)位位1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)；；關(guān)注周邊的的商業(yè)氛圍，，關(guān)注大堂的的設(shè)置；4.對(duì)比樓盤盤：共和國(guó)際際、寶華國(guó)際際、中皇華東東大廈。17【客戶訪談】/客戶五：：龔先生想投資商鋪?zhàn)鲎鰹槠髽I(yè)產(chǎn)品品展示，關(guān)注注商業(yè)氛圍、、風(fēng)水，需求求面積較小、、心理價(jià)格預(yù)預(yù)期較低的客客戶[時(shí)間：090615；；地點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中心；；接待人員：：案場(chǎng)銷售]1.基本情況況：居住在彭浦，民營(yíng)企業(yè)，，五金機(jī)械生生產(chǎn)、銷售行行業(yè),現(xiàn)在在寶山租1個(gè)個(gè)廠房，另在在桂林路有個(gè)個(gè)20平米的的辦公樓做銷銷售部，公司司規(guī)模10多多個(gè)人；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：考慮慮到寫字樓成成本高轉(zhuǎn)售麻麻煩，想一次次性付款買個(gè)個(gè)小點(diǎn)商鋪，，做為機(jī)械的的展示；3.置業(yè)關(guān)注注因素：認(rèn)可可交通優(yōu)勢(shì)，，比較看重辦辦公樓附近的的商業(yè)氛圍與與人氣；需求求40平米，，心理價(jià)位1.2-1.3萬(wàn)；關(guān)注注風(fēng)水，關(guān)注注價(jià)格與小面面積產(chǎn)品；4.對(duì)比樓盤盤：共和國(guó)際際、嘉定惠南南鎮(zhèn)商鋪。18【客戶訪談】/客戶六：：吳先生想更換辦公環(huán)環(huán)境，關(guān)注地地段、交通與與商業(yè)氛圍，，需求面積適適中、投資意意向占較大比比重的客戶[時(shí)間：090619；；地點(diǎn)：臨時(shí)時(shí)銷售中心；；接待人員：：案場(chǎng)銷售]1.基本情況況：私營(yíng)企業(yè)業(yè)，經(jīng)營(yíng)太陽(yáng)陽(yáng)能產(chǎn)品,現(xiàn)現(xiàn)租用市北北工業(yè)園區(qū)的的寫字樓，公公司規(guī)模10人左右；2.置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：考慮慮地段和交通通都比較便利利的地區(qū)；3.置業(yè)關(guān)注注因素：對(duì)地地段和交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)還是很認(rèn)認(rèn)可的，看重重辦公樓附近近的商業(yè)氛圍圍；需求100平米；關(guān)關(guān)注是否可做做投資用，關(guān)關(guān)注退稅政策策和比例、車車位情況；4.對(duì)比樓盤盤：共和國(guó)際際。19客戶行業(yè)公司規(guī)?，F(xiàn)辦公場(chǎng)所需求面積驅(qū)動(dòng)因素關(guān)注因素意向價(jià)格對(duì)比樓盤卓先生建筑有四個(gè)辦公樓寶山寶鋼附近500-600生意需要/形象提升交通優(yōu)勢(shì)/區(qū)域發(fā)展前景/辦公環(huán)境/形象1.8萬(wàn)共和國(guó)際、綠地匯創(chuàng)王女士貿(mào)易10-15人虹口70-80至家庭比較近/生意拓展；地段與交通優(yōu)勢(shì)/辦公費(fèi)用/裝修

1.6-1.7萬(wàn)共和國(guó)際、大柏樹(shù)寶華大廈陳先生建筑貿(mào)易1個(gè)辦公樓、1個(gè)廠房寶山400生意需要/形象提升外立面、大堂和樓層高度；商業(yè)氛圍和大堂的設(shè)置；1.6-1.8萬(wàn)共和國(guó)際、寶華國(guó)際、中皇華東大廈龔先生五金機(jī)械生產(chǎn)、銷售10多人寶山、桂林路40節(jié)約成本/生意需要交通優(yōu)勢(shì)/商業(yè)氛圍1.2-1.3萬(wàn)共和國(guó)際、嘉定惠南鎮(zhèn)商鋪吳先生太陽(yáng)能產(chǎn)品10人左右市北園區(qū)100方便生意/方便員工交通優(yōu)勢(shì)/商業(yè)氛圍/投資回報(bào)率/退稅政策/車位——共和國(guó)際周先生醫(yī)療機(jī)械生產(chǎn)100多人寶山羅店200離居住地比較近/便于員工上下班交通/形象/商務(wù)配套/退稅政策和比例/車位情況；

——綠洲中環(huán)【外圍進(jìn)城型型客戶訪談匯匯總】主要集中在寶寶山、江灣一一帶，出于生生意拓展的需需要及距家近近的考慮，考慮在本項(xiàng)目目置業(yè)；最為為關(guān)注交通、、其次是價(jià)格格，價(jià)格敏感感度高20【電話訪談】/客戶七：：李小姐住在淮海路一一帶，開(kāi)車高高架路過(guò)了解解本項(xiàng)目，需需求70~80平米，主主要用來(lái)投資資，對(duì)價(jià)格不不是太敏感；；【電話訪談】/客戶八：：王先生50歲左右，，在江蘇路一一帶辦公，現(xiàn)現(xiàn)辦公面積300平米，，起于節(jié)約辦辦公成本及公公司發(fā)展，需需求1000平米的產(chǎn)品品【城市外溢客客戶】案例分析：：212總結(jié)市場(chǎng)：在經(jīng)歷歷了殘談的黑黑五月后，6月寫字樓市市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)現(xiàn)利好，除個(gè)個(gè)別項(xiàng)目外，，均是量?jī)r(jià)齊齊升；上門客戶戶兩大類：：外圍進(jìn)城城型為主、、城市外溢溢型少數(shù)；；外圍進(jìn)城型型客戶：主主要分布在在寶山、江江灣，以鋼鋼鐵產(chǎn)業(yè)上上下游鏈條條上的貿(mào)易易公司為主主，因交通通、區(qū)位上上的便利性性，認(rèn)可區(qū)區(qū)域發(fā)展前前景而關(guān)注注本項(xiàng)目，，需求面積積大，價(jià)格格敏感度高高，注重項(xiàng)項(xiàng)目的外立立面、大堂堂等涉及形形象的因素素；內(nèi)城外溢型型客戶：分分布于淮海海路、江蘇蘇路等區(qū)域域相對(duì)成熟熟的辦公企企業(yè)，因起起于成本考考慮及面積積拓展的需需要而關(guān)注注本項(xiàng)目，，對(duì)價(jià)格敏敏感度低于于外圍進(jìn)城城型客戶；；22【客戶訪談?wù)劦膯l(fā)】】努力拓展外外圍進(jìn)城型型客戶上門門；老帶新（口口碑）/商商會(huì)/DM拓展城市外外溢型客戶戶，作為項(xiàng)項(xiàng)目成交客客戶補(bǔ)充。233目標(biāo)梳理目標(biāo)/目標(biāo)標(biāo)下的問(wèn)題題24/09年下下半年我們們要努力將將項(xiàng)目打造造成：形象高：打造區(qū)域辦辦公物業(yè)標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目速度快：開(kāi)賣后三個(gè)個(gè)月實(shí)現(xiàn)不少于于1.8個(gè)個(gè)億的銷售售額【目標(biāo)】25【目標(biāo)下的的問(wèn)題】1.8個(gè)億億的銷售額額，約10000平米，，約100套667批上上門寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的平均成成單率：15%8.15正正式售樓處處場(chǎng)~12.31148批上上門/月7.30前前，形象塑塑造及客戶戶摸排7.30~12.31，保證證上門量？？成單率？？1.潛在客客戶群、客客戶區(qū)域、、客戶特征征……的摸摸排，以指指導(dǎo)后期推推廣及銷售售話術(shù)？2.塑造形形象，提升升客戶的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值感感知，拔高高價(jià)格預(yù)期期，便于后后期銷售逼逼定！264策略出路執(zhí)行的總指指導(dǎo)方針27開(kāi)賣前推廣廣總原則寫字樓銷售售經(jīng)驗(yàn)值：：新推出的的寫字樓，，成交客戶戶往往是開(kāi)開(kāi)賣前1至至1個(gè)半月月積累的客客戶，之前前的客戶往往往會(huì)因時(shí)時(shí)間的拖延延、項(xiàng)目新新鮮感的喪喪失而流失失！故建議議，7.30日前不不必大張旗旗鼓推廣，，而主要以以線下低成成本營(yíng)銷，，目的是摸摸清客戶屬屬性，對(duì)以以后推廣產(chǎn)產(chǎn)生指導(dǎo)作作用即可；；7.30日日前，低成成本線下渠渠道拓展客客戶，摸清清客戶屬性性，同時(shí)注注重現(xiàn)場(chǎng)包包裝、戶外外及區(qū)域炒炒作，塑造造高端形象象；8.1日起，線線上線下高高舉高打，，迅速啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)，帶帶動(dòng)上門！！28形象鋪墊/線下盤客期第一階段即日8月15日日9月19日日10月1日日12月31日7月30日日認(rèn)籌開(kāi)賣售樓處/樣樣板房開(kāi)放放1.8億元元銷售目標(biāo)標(biāo)約10000平米；；5個(gè)月，667批上上門，要求求133批批/月高峰論壇強(qiáng)勢(shì)蓄客期第二階段開(kāi)盤旺銷期第三階段10月19日持續(xù)銷售期第四階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)蓄客要求推廣任務(wù)形象塑造/線下客戶戶摸排高舉高打，，線上線下下全鋪開(kāi)，，迅速建立立市場(chǎng)知曉曉度，啟動(dòng)動(dòng)客戶上門門炒作熱銷，，建立知名度促銷策略發(fā)發(fā)布，刺激激客戶上門門推廣渠道線下DM\短信\活活動(dòng)為主；；線上魯班班路戶外，，江場(chǎng)三路路燈桿旗、、報(bào)紙\網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟文炒炒作為輔；；線上：報(bào)廣廣底板半版版，8月6日、13日；9月月4日，11日、18日、25日、30日；電電視，第一一財(cái)經(jīng)、《《今日房產(chǎn)產(chǎn)》9月18日、25日；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，9.1~9.15，，通通欄欄；；線下下：：短短信信\框框架架\友友介介\活活動(dòng)動(dòng)\電電信信賬賬單單\DM；；營(yíng)銷銷節(jié)節(jié)奏奏安安排排及及開(kāi)開(kāi)賣賣前前渠渠道道選選擇擇樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放9月月10日日295執(zhí)執(zhí)行行動(dòng)作作渠道道/展展示示/客客戶戶30傳播動(dòng)作展示策略現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶策略有的放矢渠道選擇階段主題形象塑造【形形象象鋪鋪墊墊期期】】7.30日日前前重重點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷任任務(wù)務(wù)項(xiàng)目目形形象象滲滲透透，，區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值（（交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)前前景景））炒炒作作完完成成，，增增強(qiáng)強(qiáng)市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可度度高高；；線下下客客戶戶拓拓展展及及客客戶戶摸摸排排完完成成，，形形成成有有效效指指導(dǎo)導(dǎo)后后期期客客戶戶策策略略的的依依據(jù)據(jù)；；樣板房近近分戶模模型設(shè)計(jì)計(jì)方案確確定并施施工；31『傳播動(dòng)作作』-區(qū)域價(jià)值炒炒作/以《《高峰論壇壇》為主線線報(bào)告連接\20090608_祥騰財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)_兩個(gè)中心心規(guī)劃利好好下上海閘閘北區(qū)市北北產(chǎn)業(yè)園發(fā)發(fā)展論壇.doc邀請(qǐng)嘉賓：：趙曉、陳陳勁松；時(shí)時(shí)間：7月月30日；；地地點(diǎn)：大大寧綠地酒酒店參與人員：：閘北區(qū)政政府、長(zhǎng)三三角各規(guī)劃劃院領(lǐng)導(dǎo)、、誠(chéng)意客戶戶、上海各各大媒體；；媒體炒作：：7月16\23\30，搜搜房網(wǎng)/新新聞晨報(bào)/晚報(bào)，每每周一篇軟軟文炒作；；8.1~8.8，搜搜房網(wǎng)/新新聞晨報(bào)/晚報(bào)軟文文轉(zhuǎn)載演講講內(nèi)容；炒作主題：：市北面對(duì)對(duì)前所未有有的發(fā)展機(jī)機(jī)遇/無(wú)與與倫比的交交通網(wǎng)絡(luò)成成就市北發(fā)發(fā)展/趙曉曉為市北經(jīng)經(jīng)濟(jì)把脈/市北辦公公物業(yè)升級(jí)級(jí)趨勢(shì)………32『傳播/展展示』-項(xiàng)目形象/戶外、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝全全出街，樣樣板房設(shè)計(jì)計(jì)確定、看看樓通道（（展示節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）選擇完完成戶外及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)：魯班路廣告告：6月29日前出出街；樓體：噴繪繪，藍(lán)底白白字，7月月6日全出出街；江場(chǎng)三路道道旗：T時(shí)時(shí)代+城市市主軸，7月7日出出街；現(xiàn)場(chǎng)包裝完完善；7月月5日包裝裝完成；未來(lái)展示形形象的工作作：樣板房及分分戶模型設(shè)設(shè)計(jì)方案：：7月15日前確定定，并執(zhí)行行施工；看樓路線：：7月15日，路線線選擇，包包裝建議；；樓頂霓虹燈燈：7月30日前，，確定安裝裝位置及效效果；33『客戶摸排排』-鎖定外圍進(jìn)進(jìn)城型客戶戶，線下拓拓展城市外外溢客戶，，邊拓展邊邊訪談，清清晰把握項(xiàng)項(xiàng)目客戶屬屬性針對(duì)寶山山、江灣灣進(jìn)城客客戶短信：7月3、、10、、17、、24、、31日日，每次次10萬(wàn)萬(wàn)釋放項(xiàng)目目交通價(jià)價(jià)值+項(xiàng)項(xiàng)目形象象+活動(dòng)動(dòng)信息；；商會(huì)：爭(zhēng)爭(zhēng)取經(jīng)““客戶周周生”在在商會(huì)雜雜志刊物物、或企企業(yè)網(wǎng)站站上釋放放信息，，7月7號(hào)前落落實(shí)此事事的可行行性；友介：銷銷售做好好客戶維維護(hù)，約約訪客戶戶上門；；DM直投投：7月月10日日，10萬(wàn)份；；挖掘城市市外溢客客戶區(qū)域選擇擇：淮海海路、江江蘇路、、火車站………渠道選擇擇：DM直投，，7月17日，，10萬(wàn)萬(wàn)份；傳播主題題：交通通價(jià)值+5.4米loft；；34傳播動(dòng)作展示策略現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶策略有的放矢渠道選擇階段主題形象塑造【強(qiáng)勢(shì)蓄蓄客期】】8.1~9.19重點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷任務(wù)在持續(xù)滲透交交通價(jià)值的前前提下，分階階段滲透項(xiàng)目目核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：5.4米米loft+VRV空調(diào)調(diào)+P+R(45：1)停車；線上全面、迅迅速啟動(dòng)客戶戶上門；售樓處、板房房、區(qū)域模型型、3D效果果圖、看樓通通道、認(rèn)購(gòu)物物料全部到位位；35『渠道鋪排』』-報(bào)紙-開(kāi)賣前前6次報(bào)廣，，建立知名度度，橫掃投投資客及及偶得客戶8月15日9月19日10月1日7月30日8月6日，新新聞晨報(bào)底板半版，，炒作“城市主軸軸，5A甲級(jí)寫字字樓”8月13日，，新聞晨報(bào)底板整版版，“地體一號(hào)線線上的5A甲級(jí)寫字字樓，體驗(yàn)中心15日開(kāi)放”9月4日，新新聞晨報(bào)底板板半版，炒作作“5.4米米LOFT，，城市主軸上上超實(shí)用辦公公主義”9月11日，，新聞晨報(bào)底底板整版，炒炒作“5.4米LOFT，城市主軸軸上超實(shí)用辦辦公主義，9月19優(yōu)惠惠登記倒計(jì)時(shí)時(shí)”9月1日9月18日、、30日，新新聞晨報(bào)底板板整版，炒作作“5.4米LOFT，城市主軸軸5A品質(zhì)辦辦公空間，10月1盛大大公售”36投放時(shí)間：8月1日、7日、14日日、21日、、28日（（周五）；每每次10萬(wàn)；；9月4、11、18、25日，每天天15萬(wàn)；1、市北車主主；2、閘北工商商企業(yè)主；3、火車站、、淮海路；4、市北工業(yè)業(yè)園內(nèi)客戶；；投放客群：投放主題：城市主軸/地地鐵1號(hào)線/5.4m米米loft/……；『渠道鋪排』』-短信-精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷37活動(dòng)目的：走走出去，迅速增加客戶戶積累量，建建立市場(chǎng)知名名度；活動(dòng)地點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)（五角場(chǎng)））/寶山某場(chǎng)場(chǎng)所活動(dòng)時(shí)間：8月21、22日；活動(dòng)物料：看樓車；沙沙盤；折折頁(yè)；廣廣告展板板；

手拎拎袋；小小禮品，發(fā)放放給意向購(gòu)買買者；『渠道鋪排』』-路演（暫定））38『渠道鋪排』』-電視/網(wǎng)絡(luò)/框架/DM電信賬單線上：電視：9月17、24、、30日，2期第一財(cái)經(jīng)經(jīng)，1期今日日房產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)：9，1~9.15；搜房網(wǎng)通通欄；針對(duì)客戶：投投資客、偶得得客戶；線下：框架：9月15日~10月1日，寶寶山、火車站站、江灣、淮淮海路；電信賬單：9月5日一次次；針對(duì)客戶：小小型物流公司司；39『銷售物料』』-模型/樓書/樣板房模型：最遲到位時(shí)間間：8月15日前，售樓樓處進(jìn)場(chǎng)；樓書：最遲到位時(shí)間間：8月15日前，售樓樓處進(jìn)場(chǎng)；樣板房：9.10號(hào)；；40『渠道鋪排』』-開(kāi)賣前匯總示示意-渠道的的投放多集中中在9.10日（樣板房房進(jìn)場(chǎng)）后渠道7月8月9月1—10日10-20日20—31日1—10日10-20日20—31日1—5日6—10日11—15日16—20日21—25日26日—30日線上電視

戶外

報(bào)紙

網(wǎng)絡(luò)

線下短信

DM直投

電信賬單

路演

41項(xiàng)目投放量單價(jià)總價(jià)短信160萬(wàn)0.069.6萬(wàn)DM直投20萬(wàn)120萬(wàn)路演22萬(wàn)2萬(wàn)電視第一財(cái)經(jīng)2期20萬(wàn)40萬(wàn)

今日房產(chǎn)1期7萬(wàn)7萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)半個(gè)月通欄1.5萬(wàn)18萬(wàn)框架

20萬(wàn)20萬(wàn)電信賬單

20萬(wàn)20萬(wàn)新聞晨報(bào)整版418萬(wàn)72萬(wàn)

半版210萬(wàn)20萬(wàn)合計(jì)共約：229萬(wàn)『渠道費(fèi)用』』-費(fèi)用合計(jì)共約約229萬(wàn)，，以1.8億億的銷售額計(jì)計(jì)算，營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)率約為1.3%；426商業(yè)構(gòu)想想附：43背靠市北產(chǎn)業(yè)業(yè)園，近2000余家注注冊(cè)企業(yè)，市市場(chǎng)潛力較大大！

依托城城市公共交通通帶來(lái)的人量量，每日至少少20萬(wàn)人往往返于此！商鋪內(nèi)陷，臨臨街可見(jiàn)、昭昭示性差！2樓商鋪進(jìn)進(jìn)入性差；周周邊環(huán)境尚尚不成熟，區(qū)區(qū)域環(huán)境較差差；『本體分析』』-1.35萬(wàn)區(qū)區(qū)域性商業(yè)，，不僅服務(wù)于于本項(xiàng)目，更更有一定輻射射價(jià)值點(diǎn)羅列發(fā)展約束有人流，但很很少駐留，目目的消費(fèi)弱整體內(nèi)陷，人人流量小，氛氛圍差出路？44『機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)』』-依靠三大實(shí)體體帶來(lái)的生意意機(jī)遇，冠以以商業(yè)主題性性，刺激目的的性消費(fèi)汶水路/延安安高架共和新路/南北高架本案百安居市北產(chǎn)業(yè)園美凱龍45『機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)』』-主題性商業(yè)對(duì)對(duì)面積需求較較小，目前商商鋪面積對(duì)該該定位的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)是個(gè)約束餐飲增加人流駐留留時(shí)間花藝增加目的性消消費(fèi)人流文具與市北的有關(guān)關(guān)配套46『建議』-商鋪推售的相相關(guān)建議一.為項(xiàng)目商商業(yè)冠以主題題性案名：家家居生活館；；二.局部鋪位位建議先行招招商；三.對(duì)目前鋪鋪位進(jìn)行劃小小處理；四.入市時(shí)機(jī)機(jī)：待完成1~2家商家家招商（銀行行/便利店）），周邊人流流穩(wěn)定，現(xiàn)場(chǎng)具具備商業(yè)展示示條件后再行行發(fā)售；47謝謝聆聽(tīng)！預(yù)祝本項(xiàng)目合合作成功～～～489、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:43:0203:43:0203:431/5/20233:43:02AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2303:43:0203:43Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:43:0203:43:0203:43Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:43:0203:43:02January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月20233:43:02上午午03:43:021月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:43上午午1月-2303:43January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:43:0203:43:0205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:43:02上上午3:43上上午03:43:021月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。03:43:0203:43:0203:431/5/20233:43:02AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2303:43:0203:43Jan-2305-Jan-231