房地產(chǎn)評估中工程造價的應(yīng)用研析

房地產(chǎn)評估中工程造價的應(yīng)用研析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在近些年的發(fā)展較為迅猛，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)評估受到了大眾廣泛關(guān)注。在此背景下，房地產(chǎn)項目評估尤為關(guān)鍵，評估結(jié)果的精準(zhǔn)性和項目的收益、建設(shè)相關(guān)。如果房地產(chǎn)評估受到了技術(shù)、方法等因素的影響，會導(dǎo)致項目評估出現(xiàn)了問題，最終對項目的開展造成了不良影響。對此，可嘗試在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用工程造價技術(shù)，使項目評估更加精準(zhǔn)、可行?；诖耍疚闹饕治龇康禺a(chǎn)評估方法與工程造價策略，希望能夠為大家?guī)硪恍﹨⒖?。Keys：房地產(chǎn)；評估；工程造價房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，也是保障人們住房需要的重要項目。房地產(chǎn)在交易、征收、抵押、納稅等環(huán)節(jié)，都應(yīng)當(dāng)進行房地產(chǎn)評估工作，由專業(yè)的人員評估房地產(chǎn)項目的整體價值，從而減少房地產(chǎn)交易時的風(fēng)險。由于評估房地產(chǎn)時會受到多種因素的影響，所以要確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，工程造價就是很好的方式，會控制評估成本，使房地產(chǎn)評估工作高效率開展，為接下來工作的實施提供參照，確保房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一、房地產(chǎn)評估方法介紹（一）成本法成本法指的是人們時常說的承包商法，評估房地產(chǎn)時重新評估房地產(chǎn)項目的價值或價格。通過構(gòu)建估點價值，將折舊扣除，采用合理的估算方法，在操作上十分簡單、便捷，在使用起來較為簡單，能夠把房價當(dāng)作稅收、建設(shè)成本和利潤的總和。若房地產(chǎn)交易比較少時，或者是難以經(jīng)過市場比較法評估時，建議采用成本法。（二）市場法市場法使用階段先要收集相似的房地產(chǎn)交易案例，讓案例間可達成有效的比較，在比較性上比較高。采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，要分析房地產(chǎn)實物、權(quán)益、交易等狀況，對房地產(chǎn)交易日期進行全面考量，讓各種因素不會影響到房地產(chǎn)評估，把參照物、技術(shù)參數(shù)等資料收集完整。評估房地產(chǎn)時采用市場法，會全面呈現(xiàn)出房產(chǎn)的真實市場價格，在參照價值上比較強[1]。（三）收益法

在使用收益法時，要對房地產(chǎn)租金收益狀況進行判斷，將房地產(chǎn)的收益期限和凈收益評估出來，經(jīng)過折現(xiàn)率的計算完成折現(xiàn)，變成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)評估。在這其中，折現(xiàn)率的選擇，要將相同房地產(chǎn)的平均回報水平的折現(xiàn)率進行反映，讓評估工作具備參照價值。實際運用的過程中，評估收益法可使用報酬資本化法以及收益乘數(shù)法。二、房地產(chǎn)評估中工程造價的應(yīng)用策略（一）工程量清單作為評估基礎(chǔ)現(xiàn)如今，各個地區(qū)已經(jīng)出臺了相關(guān)的清單計價定額，各個地區(qū)的定額在工程量清單上也存在差異，便于更加貼近市場。在此過程中，也可采用企業(yè)本身的定額，適應(yīng)市場競爭。各個省市的定額通常要將實物的一般組成量確定，如修建分部分項工程時，人工、材料等都和勞動效率、技術(shù)水平有關(guān)，屬于具有代表性的指標(biāo)。各個投資方要對材料價格進行考慮，管理費用也要進行分析[2]。簡單來說，清單計價可謂是一種模擬社會化的報價手段，會采用綜合報價的方法，將分部分項工程的具體價格反映出來。應(yīng)知曉一點，在工程量計算時會按實計算。（二）規(guī)范開發(fā)成本的價格評估在房地產(chǎn)評估時，不管是建筑物重置，還是成本的重建計算，都可將工程造價法運用其中，但是此種方法是否合適，也需要進行進一步的分析與研究。可在實際的工作中使用指數(shù)調(diào)整法以及單位比例法，這也是工程造價中的常見技術(shù)。評估房地產(chǎn)時單位比例法或者是指數(shù)調(diào)整法的運用，通常會由評估人員進行發(fā)布，資料的獲取還可以通過評估人員進行整理與收集。在數(shù)據(jù)整理階段，通常會按照結(jié)構(gòu)類型劃分，結(jié)合時間順序整理。比如，評估鋼結(jié)構(gòu)、磚混等房產(chǎn)時，開發(fā)成本便可收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過對數(shù)據(jù)的分析得出答案。評估房地產(chǎn)時，數(shù)據(jù)歸納與整合都要顯現(xiàn)出概念化以及系統(tǒng)化。因此，建筑物評估要滿足標(biāo)準(zhǔn)建筑物的條件，此時統(tǒng)計結(jié)果也會和真實情況一致[3]。但是，若評估的房地產(chǎn)工程未能達成建筑物的標(biāo)準(zhǔn)，此時得出的數(shù)據(jù)內(nèi)容也和真實情況存有差異，不具備可參考價值。例如，在評估工業(yè)建筑的開發(fā)成本時，標(biāo)準(zhǔn)廠房才能夠評估統(tǒng)一建筑安裝成本，如果仍然采用此種方法進行評估，那么難以獲得精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，會影響到房地產(chǎn)評估工作的開展。應(yīng)用成本評估法時，評估人員會使用到單位比較法以及指數(shù)調(diào)整法，這也是因為評估方法較為便捷。但是，在實際評估階段，如果使用分部分項法或者是工程測量法，便要依照工程造價實施，發(fā)揮出技術(shù)及方法的雙重優(yōu)勢。評估階段要確保房屋圖紙、尺寸等數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。由于成本評估法在使用時需要耗費較高的人力資源，所以評估人員一般不愿使用此種方法。（三）工程造價代替成本法評估在實施房地產(chǎn)評估工作時，工程造價和成本法的內(nèi)容及流程存在許多的相同點，通常來說成本法會根據(jù)客觀成本進行使用，也較為傾向特定工程和特殊條件下的施工。成本法和工程造價在內(nèi)涵上并不相同，但是工程造價也會在社會化基礎(chǔ)上展開使用。具體評估時可對材料的價格進行調(diào)整，獲取的造價數(shù)據(jù)可使用成本法完成評估，將有關(guān)的數(shù)據(jù)當(dāng)作核心參照。實際工作時，因為工程合同價較為特殊，所以難以直接使用，需結(jié)合實際具體的房地產(chǎn)狀況，對各種數(shù)據(jù)以及合同內(nèi)容進行處理后再運用。（四）保障房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性

實際的施工合同價格和評估價格進行比較來說，前者的價格更低，這也是和市場競爭相關(guān)。對于民用建筑來說，施工技術(shù)比較普通，在具體分析上也比較便捷。但是，因為工期建設(shè)具有規(guī)律性，使用的材料也存在相同點，所以工程造價階段存在的不穩(wěn)定因素較少，建筑企業(yè)也比較容易接納。而處在經(jīng)濟全球化的影響下，會讓市場競爭變得激烈，競標(biāo)預(yù)算價格通常會高出預(yù)算控制價格，若企業(yè)想要在發(fā)展上更加良好，就需要降低評估預(yù)算結(jié)果。無論是工程造價利潤，還是企業(yè)管理的費用，在分析階段都要和市場環(huán)境整合[4]。但是，應(yīng)注意一點，要在提高建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，控制好建筑成本，減少指標(biāo)報價，即競標(biāo)價。在評估房地產(chǎn)時，通常不會考慮到工期和進度，具體還是根據(jù)房地產(chǎn)工程的實際確定。（五）做好設(shè)計環(huán)節(jié)的造價管控

房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)中，評估管理工程造價，應(yīng)當(dāng)從以下兩方面著手：第一，對工程設(shè)計方案進行優(yōu)化處置。工程設(shè)計方案也是房地產(chǎn)的主要依據(jù)，其中包含工藝、技術(shù)、材料等，這也和工程造價存在聯(lián)系。在優(yōu)化處理時，要對方案的技術(shù)、經(jīng)濟和使用的可行性進行觀察，確保設(shè)計方案滿足工程建設(shè)需要。常見的方法有投標(biāo)競選。第二，強化對設(shè)計變更的評估。設(shè)計變更會導(dǎo)致工程費用出現(xiàn)改變，這也會讓一些已經(jīng)完成計算的成本出現(xiàn)改變，提高了工程造價。對此，在設(shè)計環(huán)節(jié)中，要綜合工程實際狀況，預(yù)測與評估方案的運用效果，防止設(shè)計變更的發(fā)生，避免造價變更對工程的不良影響。結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)工程的質(zhì)量特別重要，和國民的生活質(zhì)量息息相關(guān)。對此，在房地產(chǎn)施工階段要做好對各個項目的有效管理，把控好房地產(chǎn)投入的成本與資金。而房地產(chǎn)評估會為各項工作的實施提供幫助，將工程造價運用其中，可增強資金的使用效率，防止資金出現(xiàn)不必要的損耗，維護房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，工程造價在房地產(chǎn)評估中的使用，需完成對工程造價的客觀處理，使得成本和費用獲得有效使用，確保房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性，讓房地產(chǎn)評估效率大幅度提高。Reference：[1]梁朝暉.研究工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2020(24):235-236.[2]王斐.淺談房地產(chǎn)評估中工程造