房地產(chǎn)開發(fā)案例

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)案例分析中國人民大學(xué)張躍松

‘2011房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程1房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)投資及其基本特性房地產(chǎn)市場參與者我國的住房供給體系房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識2房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序四個階段:投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性或不可移動性2.壽命周期長3.適應(yīng)性4.各異性5.政策影響性6.對專業(yè)管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動性5開發(fā)商土地所有者和當(dāng)前使用者政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問、交通顧問、房地產(chǎn)估價師、會計師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理經(jīng)理、市場研究專家、經(jīng)濟(jì)師、造價工程師、律師）消費者或買家房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴6我國的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經(jīng)濟(jì)租賃房經(jīng)濟(jì)適用房限價商品房商品房7房地產(chǎn)開發(fā)模式新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)地域擴(kuò)張模式文化地產(chǎn)的開發(fā)

8新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地不斷上漲的地價項目建成后出售或出租的價格水平較高。來自新區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開發(fā)費用高環(huán)境污染嚴(yán)重流動人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大前景開發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂用房適合建造高級住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補(bǔ)償費要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開發(fā)建設(shè)條件,道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔(dān)土地開發(fā)費用新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)10異地開發(fā)本土化與異地開發(fā)如何成功的實現(xiàn)異地開發(fā)異地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)地域擴(kuò)張模式11異地開發(fā)與本土開發(fā)的差異環(huán)境變化，是異地開發(fā)與本地開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別這里的環(huán)境是廣義范疇，或者指的是廣義的市場自然、經(jīng)濟(jì)、人文、社會環(huán)境；人才團(tuán)隊；資金來源；關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；從開發(fā)過程分析差異化12異地開發(fā)的關(guān)鍵從開發(fā)流程分析從異地開發(fā)的競爭力分析13從開發(fā)流程分析－－房地產(chǎn)開發(fā)的流程四個階段一投資機(jī)會選擇與決策分析二前期工作三建設(shè)階段四租售階段（維護(hù)階段）14異地開發(fā)的競爭力城市理解能力政府公關(guān)能力資金運營能力文化灌輸能力人才儲備能力產(chǎn)品開發(fā)能力15文化地產(chǎn)的開發(fā)16文化地產(chǎn)的開發(fā)文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)的分類開發(fā)文化地產(chǎn)的意義文化地產(chǎn)的表現(xiàn)形式文化地產(chǎn)的開發(fā)案例17文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,充分發(fā)掘和運用文化內(nèi)涵來提升項目品質(zhì),滿足居民文化生活的形式。文化地產(chǎn)提倡在滿足房地產(chǎn)項目建設(shè)基本物質(zhì)要素的基礎(chǔ)上，提升獨特的文化要素，以可持續(xù)發(fā)展的理念，保障居住者生理、心理和社會人文、情感、歷史、精神、藝術(shù)等多個層次文化需求，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)質(zhì)量和生活品位。18地產(chǎn)開談發(fā)需要荷文化的作融入從消辛費者水角度琴分析從開怖發(fā)商傭角度謹(jǐn)分析－－泛夠文化運桂動,與拾運動\貞網(wǎng)絡(luò)\神教育\序明星相負(fù)結(jié)合,韻塑造地非產(chǎn)的文薄化個性掃,增加尿附加值嘆.19文化伯地產(chǎn)角的分惠類地脈想文化建筑文械化園林太文化住宅文蠶化社區(qū)濟(jì)文化品牌文遭化營銷文桐化20開發(fā)文畝化地產(chǎn)臺的意義有利凱于和請諧社險會的判創(chuàng)建提高居俘民素質(zhì)老和生活腦質(zhì)量改善虜居住常條件臉和生溫活方盞式發(fā)揚和蹈傳承本沾地區(qū)特銹有文化提升開背發(fā)商的積社會形阻象和物顏業(yè)價值21文化董地產(chǎn)挨的表窩現(xiàn)形比式產(chǎn)品織定位鼻體現(xiàn)退的文島化特單征營銷財體現(xiàn)葉的文爐化特照征地產(chǎn)賺品牌叢文化校的表用現(xiàn)特受征社區(qū)體震現(xiàn)的文改化特征22如何進(jìn)扛行文化舉地產(chǎn)的真開發(fā)圍繞茅項目服定位把進(jìn)行鉤規(guī)劃營造拘良好熔的室回內(nèi)外揚環(huán)境利用聚建筑臘風(fēng)格虹體現(xiàn)敢文化23房地產(chǎn)膝開發(fā)項繡目策劃房地產(chǎn)鴨開發(fā)項才目策劃艱內(nèi)容房地瓦產(chǎn)市鉆場研逗究市場定然位的前匙提－－描市場細(xì)擱分房地板產(chǎn)開宰發(fā)項望目策饅劃成肯功案較例24房地產(chǎn)瀉開發(fā)項尼目策劃物內(nèi)容1、僚區(qū)位外分析衣與選檢擇買2、纏開發(fā)泊內(nèi)容班和規(guī)結(jié)模的麗分析因與選掏擇花3、嘗開發(fā)忌時機(jī)渴的分鮮析與哲選擇陷4侵、合汪作方壤式的親分析想與選湊擇績5、殺融資珠方式救與資猛金結(jié)戰(zhàn)構(gòu)的泰分析筋與選否擇權(quán)6、友產(chǎn)品籮經(jīng)營麗方式碑的分黑析與辛選擇25房地橫產(chǎn)市束場研捧究26目標(biāo)客建戶政府資本競爭對澡手需求扔的特釘點－接收絨的價格－地理污位置－戶慣型－面積－裝油修綠雁化等消費他心理－購買臉考慮因霸素－購靜買動茫機(jī)構(gòu)成呆特點－年齡－婚網(wǎng)姻及雁家庭留成員－職業(yè)報特點－教珠育程風(fēng)度－家泄庭收通入－是否寬擁有轎共車土地懸使用驅(qū)權(quán)獲掌得規(guī)劃油限制市政廣資源督的利蹲用項目督數(shù)量箭及地割理位祥置分過布樓宇爆特點客戶摘定位價格資金摧的使甜用成溜本資金的潔使用時雕間我們的購產(chǎn)品和蔑營銷設(shè)計－規(guī)劃/面積/景觀服務(wù)－交父通裝快修環(huán)達(dá)境價格－房興價物筆業(yè)管恒理費產(chǎn)品的唱市場定耳位及推斃廣27什么畏是市激場研冬究？是客戶摔（市場憶）與企劈燕業(yè)間的黎紐帶，紗是企業(yè)扣理性決啞策的前正提！28房地唉產(chǎn)公哭司需熊要什么樣可的市場撤研究？29有利于多房地產(chǎn)食公司的航市場研拾究探索性禮研究產(chǎn)品碎需求棗研究市場細(xì)蜜分研究價格研苦究新產(chǎn)品乞概念開漲發(fā)廣告域及廣華告概泡念測想試市場碗及客旁戶滿煩意度濁調(diào)查市場宗銷量豪預(yù)測媒介研柏究30房地蠻產(chǎn)市演場分模析案雪例北京盆經(jīng)濟(jì)態(tài)適用殃房北京攏老年百住宅耕市場遵分析31如何尼進(jìn)行例市場松細(xì)分血？什么膊是市蛙場細(xì)襲分以目標(biāo)須消費者比為對象碧的市場掩細(xì)分為系例32北京芒地產(chǎn)峰項目濾策劃租的成隨功案少例項目芹策劃岡之珠江溫泉城項目策杠劃之萬紫柳之蜂蟻鳥社區(qū)項目歸策劃黑之萬漂城華公府項目策決劃之建訪外SO旅HO項目策瞧劃之世忽貿(mào)天階項目梨策劃悅之太究陽城331.挖張銀躍松允，房淹地產(chǎn)尺項目壩管理春，中子國人搬民大尚學(xué)出漁版社老，2脊01嘆02.絹張嫩躍松匆，地把產(chǎn)經(jīng)高營與夜管理助，中耍國人貢民大肢學(xué)出本版社威，2乒00洗53.憶房組地產(chǎn)連開發(fā)題原理召與程映序，抽〔美洞〕邁斬克.