南京審計(jì)學(xué)院自學(xué)考試助學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文

南京審計(jì)學(xué)院自學(xué)考試助學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績分析學(xué)生姓名：汪楓班級：12會(huì)審獨(dú)本班準(zhǔn)考證號：013712405034專業(yè)：會(huì)計(jì)與審計(jì)指導(dǎo)教師：華老師二O一三年六月二十日一、引言我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年復(fù)蘇以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以超出20％的速度增長，銷售額的平均增長率更是達(dá)到了27％以上，增長速度遠(yuǎn)高于GDP的增長。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資突破了1萬億元，同比增長29．7％。2004年以來由于宏觀調(diào)控因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度雖然逐月下降，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6055億元，同比仍增長了28．6％。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮局面吸引了越來越多的非房地產(chǎn)業(yè)上市公司介入其中，為已經(jīng)紅火異常的房地產(chǎn)業(yè)又加了一把柴。從1989年萬科在深交所上市以來，經(jīng)過十幾年的艱難發(fā)展，截至到2004年8月，滬深兩市共有房地產(chǎn)上市公司6l家，開發(fā)區(qū)類公司18家(參考天相行業(yè)分類)。在房地產(chǎn)業(yè)如此繁榮的情況下，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營情況又怎么樣呢?本文將對房地產(chǎn)上市公司的整體經(jīng)營業(yè)績和風(fēng)險(xiǎn)情況做出分析，以期對上市房地產(chǎn)公司有一個(gè)清晰正確的認(rèn)識。從1998年到2001年，房地產(chǎn)上市公司平均每股收益從O．179元下降到O．157元、O．141元、0．073元；平均凈資產(chǎn)收益率從7．35％下降到了6．74％、5．93％、3．10％。2002年，69家上市公司的平均每股收益也僅為O．10元；約有五分之一的公司利潤總額是負(fù)值，利潤額在2億元以上的有4家，有14家利潤是負(fù)值，還有幾家的利潤在零的邊緣；凈資產(chǎn)收益絕大多數(shù)都低于7％。2003年，全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了高速增長，房地產(chǎn)投資首次超過了1萬億元，施工面積和竣工面積同比增長34．1％和29．1％；在此背景下，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額分別比2002年僅增加了15．3％、9．4％、14．9％；利潤總額比2002年平均增長了140．8萬元，然而資本成本較2002年平均增長了950萬元，增長幅度超過了利潤增長的幅度。2004年，按中報(bào)顯示，業(yè)績?nèi)圆蝗萑藰酚^。對證券部門公布的投資價(jià)值在前十五位的公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其凈資產(chǎn)收益率平均為8．07％，平均每股收益為0．22元，低于同期滬深股市的平均水平，如果把所有房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將會(huì)更低。這兩年房屋銷售出現(xiàn)了較大程度的增長。截至2013年5月份，全國商品房銷售面積累計(jì)達(dá)3.9億平米，同比增長35.58%。1-5月份的銷售高增長主要有兩個(gè)原因：1、2012年同期的基數(shù)較低。2、1-5月份房屋成交延續(xù)了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款總額達(dá)5711億元，與2012年年末相比增長16.07%，龍頭公司預(yù)收款總額達(dá)3431億元，同比增長16.45%。房地產(chǎn)板塊預(yù)收款總額是2012年全板塊結(jié)算收入的0.97倍，而龍頭公司達(dá)1.27倍，處在歷史相對高位。此外，在市場一致預(yù)期2013年收入增長25%的前提下，目前重點(diǎn)公司預(yù)收款已鎖定2013年業(yè)績的90%，未來行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長有保障。

若下半年行業(yè)供給和需求保持穩(wěn)定，將為行業(yè)2014年業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)；若下半年行業(yè)受資金緊張影響，供給和需求出現(xiàn)下降，由于上市公司大多為行業(yè)中的優(yōu)秀公司，資金、品牌、管理水平等方面的優(yōu)勢將使其在行業(yè)調(diào)控和激烈的競爭中生存下去。而資金緊張、開發(fā)和管理能力較差的小型企業(yè)將可能加速退出市場，這將使大中型公司市場集中度提高，從而保持業(yè)績穩(wěn)定。二：知名企業(yè)業(yè)績銷售2013年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機(jī)，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤等企業(yè)銷售額則實(shí)現(xiàn)了50%以上的同比增長，發(fā)展勢頭良好。企業(yè)銷售數(shù)據(jù)主要依據(jù)以下數(shù)據(jù)來源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，具體以企業(yè)公告為準(zhǔn)：1.CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)；2.企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績公告；3.參考上年同期業(yè)績和本年度總體經(jīng)營情況進(jìn)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)；4.企業(yè)銷售額以商品房為統(tǒng)計(jì)口徑。品牌房企搶占市場先機(jī)，銷售業(yè)績高速增長[業(yè)績：品牌房企業(yè)績爭先，十大品牌房企上半年銷售業(yè)績達(dá)歷史最高水平]2013年上半年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)依托廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了良的銷售業(yè)績，為年度銷售業(yè)績的穩(wěn)步提升奠定了良好基礎(chǔ)。萬科憑借其在全國范圍內(nèi)的廣泛布局，及其長期所堅(jiān)持的剛需產(chǎn)品定位持續(xù)獲得市場關(guān)注，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額843億元，銷售面積726萬平方米，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固；綠地集團(tuán)以653億元緊隨其后，銷售表現(xiàn)十分搶眼；保利地產(chǎn)通過均衡布局全國各大區(qū)域，重點(diǎn)深耕核心城市，并憑借其完善的產(chǎn)品線和靈活的銷售策略在2013年上半年共實(shí)現(xiàn)銷售金額648億元，銷售面積581萬平方米，位列第三；重點(diǎn)布局區(qū)域核心城市的中海地產(chǎn)，受益于一、二線城市房地產(chǎn)市場上半年的放量成交，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，以643億元的銷售業(yè)績緊隨其后，恒大則以470億元的銷售額居于第五位。競爭格局：標(biāo)桿企業(yè)市場地位更加鞏固，企業(yè)競爭日趨激烈在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的背景下，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場份額進(jìn)一步提升，且房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭亦日趨激烈。2013年1-5月份，萬科、保利、中海三家房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額分別為2.71%、1.98%，2.00%，2012年末分別提升了0.52、0.41、0.61個(gè)百分點(diǎn)，龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。在萬科、保利、中海、綠地四家企業(yè)上演第一梯隊(duì)之間激烈角逐的同時(shí)，銷售額在300億以上的企業(yè)之間的競爭也日益強(qiáng)化。2013年上半年，銷售額在300億以上的企業(yè)由去年同期的6家擴(kuò)大至現(xiàn)在的9家，華潤、碧桂園、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)以50%左右的增長速度順利躋身前十，且銷售金額差距甚小。調(diào)控以來，華潤置地加快布局全國，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型剛需產(chǎn)品推盤力度，持續(xù)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的高速增長，2013年上半年，企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售金額348億元，較去年同期增長49.36%；碧桂園啟動(dòng)的“全民營銷”策略有效促進(jìn)了銷售業(yè)績的快速增長，2013年上半年企業(yè)銷售額同比增長速度高達(dá)97.81%。此外，佳兆業(yè)與融創(chuàng)等企業(yè)銷售額同比增長50%以上，下半年的銷售表現(xiàn)亦值得期待。以萬科、保利、中海、恒大等十大品牌房企為代表，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)2013年上半年的銷售變化態(tài)勢：1月份，房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的暖冬態(tài)勢，十大品牌房企在傳統(tǒng)銷售淡季迎來了“開門紅”，銷售額均值高達(dá)82.52億元，為同期歷史最高水平，較上年增長了214.47%，萬科銷售金額為190.7億元，融創(chuàng)、保利兩家企業(yè)則實(shí)現(xiàn)了同比920.34%與580.34%的大幅增長，2月份的銷售業(yè)績雖然環(huán)比有所回落，但銷售金額均值仍同比大幅增長43.84%。3月份，在各地“國五條”細(xì)則落實(shí)預(yù)期和推盤量加大、季節(jié)性回升等多重因素的帶動(dòng)下購房需求持續(xù)釋放，十大品牌房企加大了推盤力度，銷售業(yè)績亦實(shí)現(xiàn)了同比大幅增長，銷售額增長速度繼續(xù)保持在40%以上；4月份以來，隨著調(diào)控細(xì)則的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)場進(jìn)入常態(tài)發(fā)展，業(yè)績增長速度進(jìn)一步回落，2季度十大品牌房企銷售金額的同比增長速度基本保持在20%以下。從十大品牌房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售均價(jià)來看：隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖、企業(yè)去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時(shí)，開始加推高端項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目的熱銷有效促進(jìn)了其在上半年的銷售表現(xiàn)。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價(jià)策略”，與上年同期的“以價(jià)換量”形成鮮明對比；1-5月份，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下調(diào)，其余8家企業(yè)的均價(jià)漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)亦較上年同期增長了10%以上。1十大企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖從十大品牌房企2013年上半年的銷售額增長速度來看，融創(chuàng)增速最快，達(dá)124.40%，成長能力領(lǐng)跑規(guī)模以上企業(yè)，而碧桂園2013年上半年的銷售額也較上年同期增長了一倍左右；此外，華潤與世茂上半年的銷售金額則較上年增長了50%左右；而萬科、保利、綠城、龍湖等企業(yè)的銷售業(yè)績均保持在30%以上；僅一直保持穩(wěn)健發(fā)展策略的中海地產(chǎn)銷售額增長速度在20%左右。相對2012年的全年銷售業(yè)績來看，除恒大目前的銷售金額不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的銷售金額均已達(dá)到去年年度銷售業(yè)績的50%左右。按照目前銷售態(tài)勢來看，十大品牌房企要實(shí)現(xiàn)全年銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長壓力不大。品牌房企秉持“量入為出”拿地策略，投資節(jié)奏穩(wěn)重有進(jìn)。2013年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所緩解，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長32.0%。其中，國內(nèi)貸款8051億元，增長27.9%；利用外資、自籌資金分別同比增長18.2%和14.3%；定金及預(yù)收款則同比增長57.9%?？梢?，隨著銷售回款與國內(nèi)貸款的相對充裕，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較為理想，從而引發(fā)了全國房地產(chǎn)市場的投資熱情，2013年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26798億元，同比增長20.6%。品牌房企在調(diào)控依舊未見明顯放松的背景下，依舊延續(xù)了“量入為出”、“穩(wěn)中有進(jìn)”的拿地策路：投資：拿地?zé)崆檠杆倩厣傲咳霝槌觥?、穩(wěn)中有進(jìn)從十大品牌代表企業(yè)的新增土地規(guī)劃建筑面積總量來看，品牌企業(yè)在土地市場延續(xù)2012年下半年的積極態(tài)度，拿地面積和拿地金額均大幅增長。2013年1-6月份，共新增土地儲備4012萬平方米，同比增長29.7%；逐月來看，由于2012年1月僅恒大一家企業(yè)拿下15宗地塊，共計(jì)840萬平方米（其中保定溫泉旅游一宗地面積就超過340萬平方米），因而較高的基數(shù)導(dǎo)致2013年1月份十家企業(yè)同比下降30.0%。盡管自2012年底銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，但受季節(jié)性因素及“國五條”調(diào)控政策對預(yù)期的影響，品牌房企一季度的總體拿地規(guī)模呈現(xiàn)緩速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步進(jìn)入小高峰，二季度拿地規(guī)劃面積總量則同比增長58.1%，拿地規(guī)摸顯著增加。從品牌房企2013年年初的計(jì)劃拿地金額看，各企業(yè)拿地預(yù)期則較為謹(jǐn)慎。其中，中海地產(chǎn)計(jì)劃拿地金額為240億元，雖略高于前四年均值，但低于2012年實(shí)際拿地額；保利計(jì)劃拿地金額為300億元，明顯低于去年實(shí)際水平及四年來均值；世茂、雅居樂今年拿地計(jì)劃有明顯增加，主要原因在于去年拿地較少，需要補(bǔ)充土地儲備，但仍低于近四年平均水平。從十家品牌企業(yè)土地購置金額的實(shí)際情況來看，品牌房企采取了“量入為出”的拿地策路，隨著銷售回流現(xiàn)金的狀況來調(diào)整土地投資節(jié)奏。2012年上半年，十家品牌企業(yè)土地購置金額占銷售額比重為13.9%，下半年土地購置金額占銷售額比重則上升至47.0%，在2012年12月達(dá)到高點(diǎn)。而2013年一季度受國五條調(diào)控預(yù)期的影響，品牌房企土地投資熱情有所回落，但隨著銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn)，品牌房企4月份開始加大投資力度，在土地市場表現(xiàn)活躍，迎來投資的小高峰，2013上半年品牌房企土地購置金額與銷售額比值達(dá)到了31.3%。企業(yè)投資亮點(diǎn)：一二線優(yōu)質(zhì)地塊成爭奪焦點(diǎn)，聯(lián)合拿地實(shí)現(xiàn)雙贏隨著一二線城市的率先回暖并表現(xiàn)出更為旺盛的投資需求，一線城市和熱點(diǎn)二線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)爭的焦點(diǎn)。從十大品牌企業(yè)新增土地的城市布局來看，2012年下半年以來，十大品牌企業(yè)在一二線城市的拿地規(guī)摸占比穩(wěn)步提升，2013年一季度達(dá)到69.4%，二季度則進(jìn)一步增加至78.7%。其中，重點(diǎn)城市中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，由于競爭激烈，土地價(jià)格不斷被抬高。一些中小房企為了從地方性企業(yè)變身為全國性企業(yè)，更是不惜成本進(jìn)駐或者深耕一線城市。除了豐富的銷售回款補(bǔ)充現(xiàn)金流之外，品牌企業(yè)一方面憑借一季度相對寬松的融資環(huán)境獲得充裕的現(xiàn)金，另一方面則力爭尋找合作伙伴聯(lián)合購地，保障增加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)減少拿地成本、保存資金實(shí)力，使其在拿地方面更具競爭優(yōu)勢，也于2013年上半年在多個(gè)城市頻現(xiàn)新的總價(jià)地王。在2013年5月份以來，一方面受美國計(jì)劃退出QE3影響，導(dǎo)致境外融資成本和難度增加，而另一方國內(nèi)受央行開始整頓影子銀行的緊縮環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度都將加大，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面臨資金鏈的可持續(xù)周轉(zhuǎn)問題。聯(lián)合拿地從早先“抱團(tuán)減壓”逐步演變?yōu)槟壳暗摹皬?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，既是調(diào)控之下抱團(tuán)取暖分解風(fēng)險(xiǎn)，也是品牌房企之間的優(yōu)勢互補(bǔ)，更是為了靈活應(yīng)對市場變化、達(dá)到資源優(yōu)化整合的雙贏選擇。2013年3月29日，保利地產(chǎn)、安徽新華投資集團(tuán)聯(lián)合拿下高新區(qū)KMB-1地塊，單價(jià)220萬/畝，總價(jià)16066.6萬元，樓面地價(jià)1099元/平米，為保利首次攜手本土房企聯(lián)合拿地從而獲取土地成本優(yōu)勢、快速實(shí)現(xiàn)本土化的舉措；6月27日，萬科、保利兩家房企在重慶合作競得商業(yè)地塊的方式則是兩家品牌企業(yè)分享資源、聯(lián)手進(jìn)軍重慶商業(yè)地產(chǎn)的舉措。品牌房企在調(diào)控下以其精準(zhǔn)的市場把控能力適時(shí)調(diào)整銷售和投資策略，業(yè)績表現(xiàn)突出。但隨著各地房價(jià)上漲壓力的持續(xù)加大和土地投資熱情的相對高漲，品牌房企仍需警惕2013年下半年調(diào)控政策變化的可能，采取審慎、穩(wěn)健的經(jīng)營策略，并保持安全的現(xiàn)金狀況以應(yīng)對市場的變化。三：實(shí)例分析以萬科為例，公告顯示，6月單月萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積111.6萬平方米，環(huán)比降幅為8.97%，同比下降8.82%；實(shí)現(xiàn)銷售額為134.9億元，環(huán)比下降4.73%，同比增加1.28%。2013年前6個(gè)月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額為836.7億元，同比分別增加18.9%及33.79%。同時(shí)，公司上半年的銷售情況增幅也明顯大于上年同期，2012年1-6月，萬科銷售面積602.5萬平方米，同比僅增長了6.54%，銷售金額625.4億元，較2011年下降4.74%。雖然時(shí)隔9個(gè)月萬科首次出現(xiàn)單月銷售面積同比下滑，但并未影響到市場對公司下半年銷售的看好。中投證券研究報(bào)告指出，萬科1-6月新增44個(gè)項(xiàng)目，獲取權(quán)益建筑面積為1139萬平米，大幅超過銷售面積，奠定了持續(xù)增長基礎(chǔ)，同時(shí)國內(nèi)項(xiàng)目與2012年平均拿地成本相比下降了16.7%，為2447元/平方米，可以使公司繼續(xù)強(qiáng)化低成本優(yōu)勢。中投證券認(rèn)為，如果公司去化率達(dá)到7成以上，萬科2013年度的銷售額就有望獲得20%的增幅，達(dá)到1700億元，完成公司今年的銷售目標(biāo)。公開資料顯示，萬科2013年6月的單月去化率達(dá)到62%，較今年前5個(gè)月不到60%的均值有所上升。從銷售均價(jià)來看，公司6月份的銷售均價(jià)為12088元/平方米，1-6月的銷售均價(jià)達(dá)到11679元/平方米，而公司2012年平均銷售均價(jià)10900元/平方米。某知名券商分析師表示：“預(yù)計(jì)公司下半年毛利率會(huì)持續(xù)回升，而且會(huì)以比較合理的速度和幅度回升?！敝档米⒁獾氖?，2013年6月份，萬科在土地市場新增5個(gè)項(xiàng)目，新增建筑面積達(dá)到168萬平米，土地權(quán)益投資為32.39億元，公司1-6月累計(jì)土地權(quán)益投資282.36億元，較去年同期53.9億元明顯增大。今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)搶眼。據(jù)克而瑞最新發(fā)布“2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50”排行榜顯示，萬科、恒大分居銷售額、銷售面積榜首，綠地、中海、保利齊頭并進(jìn)。另外，碧桂園的業(yè)績增長幅度最高，達(dá)97%。上半年，萬科、恒大、綠地、中海以及保利的業(yè)績表現(xiàn)尤為突出，持續(xù)成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。領(lǐng)軍企業(yè)延續(xù)一季度強(qiáng)勁勢頭，業(yè)績成倍增長。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)跑，相較2012年上半年610億元同比增長36%。綠地集團(tuán)以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達(dá)到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業(yè)業(yè)績和規(guī)模有更大的拓展空間。中海和保利則僅以微小差距緊隨其后。其中，中海地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績達(dá)到645億元，同環(huán)比分別增長19%，上半年已經(jīng)完成全年目標(biāo)的81%。保利地產(chǎn)依舊依靠高周轉(zhuǎn)策略在業(yè)績表現(xiàn)上一路高歌猛進(jìn)，上半年銷售業(yè)績達(dá)到635億元，同比增長29%。面積榜單方面，恒大地產(chǎn)依靠6月份的強(qiáng)勁銷售趕超萬科，重登面積榜榜首。今年上半年，恒大銷售面積達(dá)到729萬平方米，同比增幅達(dá)到16%，而金額482億元，基本完成年度千億元目標(biāo)的一半。碧桂園、世茂這兩家企業(yè)在今年上半年業(yè)績再度快速提升，同比增長幅度均較為顯著。碧桂園今年上半年銷售額總計(jì)340億元，同比上漲97%。企業(yè)從去年開始著力對營銷策略進(jìn)行變革，倡導(dǎo)“全員營銷”模式，并不斷進(jìn)行完善。目前，碧桂園參與營銷的人員主要分為四類：營銷部所有員工、橫向部門、廣大業(yè)主、外拓人士。在碧桂園全民營銷的帶動(dòng)下，企業(yè)的銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速增長。世茂房地產(chǎn)上半年銷售額為325億元，同比提升44%，該企業(yè)也在營銷方面進(jìn)行了戰(zhàn)略優(yōu)化。首先，世茂對營銷構(gòu)架進(jìn)行了調(diào)整，由垂直模式轉(zhuǎn)換為矩陣式管理模式，將原來的三大區(qū)域模式重新拆分成“7+1”模式，下放銷售權(quán)。模式的轉(zhuǎn)變讓公司對當(dāng)?shù)厥袌龅淖兓芨熳龀鰬?yīng)對，從而進(jìn)行調(diào)整。綜合上述兩榜數(shù)據(jù)分析，2013年上半年，龍頭房企集中度繼續(xù)維持高位?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，與2012年全年相比，增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)，龍頭品牌房企的銷售金額集中度繼續(xù)維持高位。銷售面積集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企業(yè)市場份額從9.10%上升至9.85%，增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。TOP20企業(yè)市場份額提升力度較大，同比增加了1.07個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告最后指出，加快推案節(jié)奏、加速回籠資金是極其必要的，但在一味注重用杠桿來撬動(dòng)企業(yè)業(yè)績的同時(shí)，也需要做好風(fēng)險(xiǎn)控制，來應(yīng)對時(shí)刻會(huì)到來的行業(yè)危機(jī)。日前，萬科發(fā)布銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，萬科銷售金額實(shí)現(xiàn)701.8億元，同比增幅達(dá)到42.6%。除萬科外，目前已經(jīng)公告或透露前5月銷售數(shù)字的融創(chuàng)、保利等，銷售業(yè)績也有明顯增長。據(jù)披露的數(shù)顯顯示，5月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.6萬平方米，銷售金額141.6億元，環(huán)比有10%以上的增長。1-5月，萬科累計(jì)銷售604.8萬平方米，銷售金額701.8億元，同比分別增長26%和42.6%。分析顯示，萬科銷售金額漲幅明顯超過銷售面積增長，主要基于銷售均價(jià)的上升。去年前5月，萬科全國銷售均價(jià)為10252元/平方米;今年前5月銷售均價(jià)上漲至11604元/平方米，每平方米單價(jià)上漲1352元。數(shù)字還顯示，萬科5月份共買入8宗地塊，分別位于北京、大連、武漢、長沙、南昌等8個(gè)城市，合計(jì)花費(fèi)金額36.43億元，其中4個(gè)項(xiàng)目采取了合作方式。而自1月份披露銷售簡報(bào)以來，萬科5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)共拿地38宗，花費(fèi)地價(jià)款250.14億元，占銷售收入的比例也達(dá)到了35.64%。此外，此前已經(jīng)披露前5月各月銷售數(shù)據(jù)的融創(chuàng)的業(yè)績也相當(dāng)可觀。6月初，融創(chuàng)發(fā)布消息，前5月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額187.4億元，同比增幅高達(dá)111%。對比融創(chuàng)今年450億元的銷售目標(biāo)，目前完成率已經(jīng)達(dá)到41.6%。而旭輝控股前5月銷售56.9億元，同比增長約126%，完成全年銷售目標(biāo)的46%。另有媒體曾報(bào)道，保利地產(chǎn)前5月銷售額已突破500億元，全年有望沖擊1200億元的銷售規(guī)模。6月4日，富瑞發(fā)表研究報(bào)告指出，雖然5月主要城市成交量有所下降，但發(fā)展商的合約銷售成績大致優(yōu)于4月。此外，內(nèi)地成交量及房價(jià)正在溫和上升，預(yù)期5月銷售回升有助于大部分在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股挽回市場信心。該報(bào)告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地一線城市的地價(jià)按月上漲25%，按年更大升328%至每平方米5100元，10個(gè)主要一二線城市地價(jià)已連續(xù)第八個(gè)月上升，主要是由于較寬松的貨幣政策、市場信心正面及稀少的優(yōu)質(zhì)地皮原因?qū)е隆I(yè)內(nèi)人士表示，政策環(huán)境總體趨于穩(wěn)定，未來內(nèi)地房地產(chǎn)股表現(xiàn)會(huì)繼續(xù)跑贏大市。但隨著調(diào)控持續(xù)，在一線城市項(xiàng)目較多的企業(yè)，銷售壓力可能將持續(xù)增加。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額830億元，穩(wěn)居銷售榜首位，綠地、保利分列業(yè)績榜單的第二和第三位。報(bào)告顯示，2013年上半年，多家品牌房企銷售業(yè)績大漲。其中，萬科繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)頭地位，綠地、保利緊隨其后，另有26家品牌房企銷售額突破百億。行業(yè)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場的回暖、企業(yè)去庫存壓力減小，部分品牌房企在上半年采取“提價(jià)策略”。其中萬科、龍湖、世茂三家房企銷售均價(jià)較上年同期增長了10%以上。房企業(yè)績大增前四名破600億2013年上半年年初，樓市延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機(jī)，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。3月底，樓市“國五條”細(xì)則在各地相繼執(zhí)行，北京等城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，但銷售量和房價(jià)仍逐月上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，房地產(chǎn)市場銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中，有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤等企業(yè)銷售額則實(shí)現(xiàn)了50%以上的同比增長。資料顯示，萬科憑借其在全國范圍內(nèi)的廣泛布局，及其長期所堅(jiān)持的剛需產(chǎn)品定位持續(xù)獲得市場關(guān)注，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額830億元，銷售面積726萬平米，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固。另外，綠地、保利銷售業(yè)績達(dá)到653億元和648億元，分列業(yè)績榜單的第二和第三。重點(diǎn)布局核心城市的中海地產(chǎn)，受益于一、二線城市房地產(chǎn)市場上半年的放量成交，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，以643億元的銷售業(yè)績緊隨其后，恒大則以470億元的銷售額居于第五位。百城房價(jià)13月連漲品牌房企“提價(jià)”當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，受到限價(jià)政策影響，一些樓盤預(yù)售證辦理緩慢，導(dǎo)致客戶積累增多，等到項(xiàng)目開盤往往形成集中搶購的火爆局面。不少購房者反映：現(xiàn)在買房都需要排隊(duì)等很長時(shí)間，購房合同也來不及仔細(xì)看房子就買了，原因是房價(jià)漲得比較快。數(shù)據(jù)顯示，多地房價(jià)仍在上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲。此外，品牌房企方面，在上半年采取“提價(jià)策略”，與去年同期的“以價(jià)換量”形成鮮明對比。1-5月份，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下調(diào)，其余8家企業(yè)的均價(jià)漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)亦較去年同期增長了10%以上。四：2013房地產(chǎn)銷售業(yè)績表2013

年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況排名企業(yè)名稱銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）1萬科企業(yè)股份有限公司8437262上海綠地（集團(tuán)）有限公司6537143保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司6485814中國海外發(fā)展有限公司6435345恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4707186大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司3682937華潤置地有限公司3482978碧桂園控股有限公司3435289世茂房地產(chǎn)控股有限公司33826210綠城集團(tuán)29014011融創(chuàng)中國控股有限公司25212512龍湖地產(chǎn)有限公司21720813招商局地產(chǎn)控股股份有限公司20114414世紀(jì)金源集團(tuán)19132415廣州富力地產(chǎn)股份有限公司19016916金地(集團(tuán))股份有限公司17813817遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司17514918華夏幸福基業(yè)股份有限公司16017019雅居樂地產(chǎn)控股有限公司15513220金融街控股股份有限公司1459721保利置業(yè)集團(tuán)有限公司14013422北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司13710023中國中鐵股份有限公司12712324中信房地產(chǎn)股份有限公司12510925佳兆業(yè)集團(tuán)11312526榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司10818727和記黃埔地產(chǎn)有限公司9928融僑集團(tuán)股份有限公司9829貴州宏立城集團(tuán)9330越秀地產(chǎn)股份有限公司9130四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司9132中國鐵建股份有限公司8632合景泰富地產(chǎn)控股有限公司8634金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司8535復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司8236新城控股集團(tuán)有限公司8037旭輝集團(tuán)7538方興地產(chǎn)（中國）有限公司7438深圳華僑城股份有限公司7440江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司7041雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司6842杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司6542瑞安房地產(chǎn)有限公司6544北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6345建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司6246金輝集團(tuán)有限公司6047卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司5848首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司5548山東魯能集團(tuán)有限公司5550合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司5351禹洲地產(chǎn)股份有限公司5252陽光城50如何看待這樣的榜單？也許在很多人眼中，房地產(chǎn)商在4月以來的樓市嚴(yán)控中日子應(yīng)該很難過。但是前三個(gè)季度過后，很多地產(chǎn)商還是交出了一份讓人詫異的榜單。比如，今年萬科的銷售可能會(huì)達(dá)到千億元水平，這將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性事件。首先，中國企業(yè)要進(jìn)入世界500強(qiáng)，必須跨過千億元這個(gè)入門級門檻。此前海爾、華為、聯(lián)想等制造業(yè)企業(yè)銷售過千億，都是很大的突破。如果萬科今年能跨越這個(gè)門檻，將進(jìn)一步加強(qiáng)中國地產(chǎn)商在全球地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)。也將全面拉開萬科和其它地產(chǎn)同行之間的差距。由此衍生出一個(gè)新的趨勢——地產(chǎn)行業(yè)正在出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，弱者遭淘汰的局面。去年這個(gè)時(shí)候，人們還在慨嘆，很多在2008年“劫后余生”的地產(chǎn)商們紛紛跨越百億元門檻；全行業(yè)還是以百億元、100-300億元，500億元三個(gè)級別進(jìn)行劃分，而今年，萬科領(lǐng)跑優(yōu)勢將顯著加強(qiáng)。今明兩年，將會(huì)看到更多的大地產(chǎn)商們備戰(zhàn)500億以上、乃至千億銷售的新市場目標(biāo)。這樣的銷售增長，是否是行業(yè)的主動(dòng)選擇？對于恒大和萬科的銷售，我們不必過多質(zhì)疑。比如在萬科內(nèi)部有個(gè)要求，就是銷售當(dāng)月必須完成銷售目標(biāo)的6成，這就使得其銷售價(jià)格必須把握整體市場行情。在比如，恒大以597萬平方米的銷售面積蟬聯(lián)銷售面積排行榜首位，主要?dú)w功于恒大在二、三線城市所有項(xiàng)目開盤一概8.5折的低價(jià)促銷。此外二線城市整體價(jià)格偏低，剛性需求很大。所以整體來看，是大地產(chǎn)商的日子好過了，小地產(chǎn)商的日子則不那么好過，市場份額更集中了。地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制不斷上漲的房價(jià)，并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，所以以銷售量上升和降價(jià)完成規(guī)模銷售的房地產(chǎn)商，可謂識時(shí)務(wù)者為俊杰。而且也只有大地產(chǎn)商們進(jìn)行規(guī)模調(diào)整，才可能對整個(gè)市場進(jìn)行有效的市場價(jià)格示范效應(yīng)。目前的房地產(chǎn)市場，還是處于擠泡沫階段。五：業(yè)績的持久發(fā)展

１．美聯(lián)儲降息將加大人民幣升值壓力，從而進(jìn)一步增加中國房產(chǎn)、地產(chǎn)的投資吸引力；我國央行加息和緊縮銀根，對于房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生較大的不利影響，分開來看，加息影響有限，而提高首付比例的政策力度應(yīng)該也有限。２．房地產(chǎn)相關(guān)政策比較明朗的方向是保障性住房政府管，商品住宅市場管，決定房地產(chǎn)開發(fā)公司命運(yùn)的還會(huì)是市場供需關(guān)系。３．市場表現(xiàn)方面，房地產(chǎn)市場景氣程度依然較高，我們認(rèn)為，住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)都仍然有旺盛的投資和自用需求，各類房地產(chǎn)價(jià)格上升的可能遠(yuǎn)大于下降的可能。商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易受益于市場景氣。４．近期房地產(chǎn)板塊走勢弱于大盤，除了前期上漲較大之外，另一個(gè)重要的原因是投資者對于房地產(chǎn)市場的信心降低。我們認(rèn)為，目前已知的各種因素仍將推動(dòng)中國的房價(jià)、地價(jià)上漲，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績增長可以持續(xù)，一旦這種預(yù)期得到證實(shí)，市場將重拾對行業(yè)的信心。５．我們對于房地產(chǎn)板塊依然給予“增持”評級，上市公司中，名副其實(shí)的行業(yè)龍頭萬科Ａ，區(qū)域強(qiáng)者中華企業(yè)、金地集團(tuán)，商業(yè)地產(chǎn)龍頭金融界、陸家嘴，經(jīng)營狀況良好且相對具有估值優(yōu)勢的深振業(yè)Ａ、深長城、蘇州高新，以及大股東背景深厚、資產(chǎn)注入預(yù)期較強(qiáng)的中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)，我們給予“增持”評級，建議投資者持續(xù)關(guān)注，把握市場機(jī)遇。<一>、行業(yè)運(yùn)行情況１．近一季度（６月１９日－９月１９日），上證綜指上漲２６．４％，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲２５．１％，其中前兩個(gè)月由于中報(bào)顯示業(yè)績大幅增長的刺激房地產(chǎn)板塊明顯強(qiáng)于大盤，后一個(gè)月由于之前漲幅較大以及政府房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺降低市場信心，房地產(chǎn)板塊走勢弱于大盤。２．季度內(nèi)，中國人民銀行三次加息，５年以上期貸款利率達(dá)到７．８３％，三次提高準(zhǔn)備金率，９月２５日后達(dá)到１２．５％；９月１８日，美聯(lián)儲四年來首次降息，聯(lián)邦基金目標(biāo)利率降至４．７５％，聯(lián)儲貼現(xiàn)率降至５．２５％。３．８月１３日頒布的國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》指出，保障類住房收益群體由“最低收入”擴(kuò)大到“低收入”，面積限定在５０－６０平方米，政府土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由５％提高到１０％；８月２４日召開的全國城市住房工作會(huì)議決定全國要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，重申城市新開工住房建設(shè)中，９０平方米以下住房面積必須達(dá)到７０％以上，廉租房、經(jīng)適房、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)量不得低于７０％。９月１２日國土資源部下發(fā)通知，規(guī)定土地閑置費(fèi)原則上將按出讓或劃撥土地價(jià)款的２０％進(jìn)行征收。４．８月份，“國房景氣指數(shù)”為１０４．４８，比７月份上升０．４８點(diǎn)，同比上升１．１７點(diǎn)；１－８月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增長３５．１％，其中利用外資增長６５．９％，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積增長１５．３％，全國房屋施工面積增長２２．７％，全國商品房空置面積同比下降２．０％，其中空置商品住宅下降９．３％。從去年３月到今年８月的走勢來看，房地產(chǎn)景氣度穩(wěn)中有升，但是土地開發(fā)面積持續(xù)減少，同時(shí)商品房空置面積持續(xù)增加。５．在公布中報(bào)的申萬房地產(chǎn)板塊１０４家房地產(chǎn)上市公司中，主營業(yè)務(wù)收入總額、主營業(yè)務(wù)利潤總額、凈利潤總額分別同比增長４７％、５２％、７１％，明顯高于全體上市公司平均水平。其中主營業(yè)務(wù)收入同比增長１００％以上的有２９家，凈利潤同比增長１００％以上的有３０家，毛利率增長１０％以上的有４１家。但同時(shí)，申萬房地產(chǎn)板塊０７年平均動(dòng)態(tài)ＰＥ已達(dá)到６１．５倍，也明顯高于市場平均水平。<二>、我們的評論１．宏觀經(jīng)濟(jì)層面，ＧＤＰ和貿(mào)易順差持續(xù)高速增長，人民幣持續(xù)升值，對于房地產(chǎn)市場是有利因素，這些因素在未來至少兩至三年的時(shí)間內(nèi)會(huì)一直存在。近來美國爆發(fā)的次貸危機(jī)對美國甚至全球產(chǎn)生了巨大影響，引發(fā)了國際股市的震蕩和美國房價(jià)的下跌，也引起國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。我們認(rèn)為，這次危機(jī)不會(huì)對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。美國房價(jià)已經(jīng)開始下跌是事實(shí)，但美國乃至全球經(jīng)濟(jì)是否會(huì)出現(xiàn)全面衰退并不確定，中國經(jīng)濟(jì)的增長出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能更小，因此美國的次貸危機(jī)并不會(huì)直接影響對中國房地產(chǎn)的需求，相反美聯(lián)儲降息造成的人民幣升值預(yù)期卻能更直接地推動(dòng)中國房地產(chǎn)的投資需求，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無疑是利好因素。２．房地產(chǎn)政策層面，政策導(dǎo)向可以概括為引導(dǎo)合理需求，防止價(jià)格過快上漲。國務(wù)院２４號文件和全國住房工作會(huì)議定調(diào)今后的工作重點(diǎn)在于保障性住房供應(yīng)，也就是賦予商品住宅市場足夠的自由，允許市場依靠自身調(diào)節(jié)機(jī)制發(fā)展。對市場影響較大的是政府引導(dǎo)小戶型住房開發(fā)，我們認(rèn)為這種導(dǎo)向的影響是深遠(yuǎn)的。分階段來看，最初由于市場供應(yīng)不足而需求強(qiáng)烈，這種小戶型供應(yīng)肯定會(huì)受到市場的追捧，因此并不一定導(dǎo)致開發(fā)商毛利率的降低；之后隨著供應(yīng)量的增加，市場競爭加劇，有可能引起產(chǎn)業(yè)集中度提高；最終隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，居民購房習(xí)慣會(huì)產(chǎn)生改變，我們認(rèn)為這符合城市化發(fā)展規(guī)律，開發(fā)商的利益并不會(huì)因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)變而受損。相對來講，我們更看好實(shí)力強(qiáng)大，競爭能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力高的龍頭企業(yè)。政府對于土地調(diào)控力度加大，主要表現(xiàn)在對開發(fā)上“囤地”行為的治理，這一方面能夠促進(jìn)市場供應(yīng)的增加，緩解供求矛盾，另一方面對于一過高價(jià)格購入大量土地但沒有足夠能力盡快開發(fā)的企業(yè)會(huì)造成較大壓力。總的來看，這種規(guī)范市場秩序的政策對于市場長期發(fā)展是有利的。銀行緊縮銀根對于房地產(chǎn)市場是不利影響，但影響有限。一方面貸款利率提高會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市公司資金來源較多，所受影響并不大；另一方面如果全面提高而二手房甚至新房貸款首付比例對住宅需求的打擊會(huì)比較大，但目前來看最可能出現(xiàn)的是二手房首付比例提高至４０％，按此力度執(zhí)行市場仍然可以接受。３．商品住宅方面，我們更看好一線城市中的北京、上海、廣州以及二線城市中的重慶、成都、長沙、武漢、西安等熱點(diǎn)區(qū)域。其中北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)四個(gè)月保持９％以上的快速增長，上海房價(jià)再次進(jìn)入上升通道并呈加速上升趨勢，廣州房價(jià)今年以來一直保持５％以上的增長，重慶房價(jià)明顯開始加速上漲，成都、長沙連續(xù)保持６％以上的增長，武漢、西安都呈溫和加速上升趨勢。這些城市的共同特點(diǎn)是區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先，居住條件各有相對明顯的吸引力，并且房價(jià)的上升空間還比較大。一線城市中我們唯一持保留態(tài)度的是深圳市，由于今年以來該地區(qū)房價(jià)上漲幅度過大，已引起了政府的高度關(guān)注，我們認(rèn)為該地區(qū)的房價(jià)保持這種上漲勢頭的可能性不大，反而未來受到嚴(yán)厲調(diào)控的可能較大，相關(guān)上市公司今后一直兩年在該地區(qū)項(xiàng)目依靠價(jià)格上漲帶來的業(yè)績增長不可過高期望。上市公司中，萬科Ａ擁有全國范圍內(nèi)的大規(guī)模土地儲備，在上述各大城市擁有合計(jì)６００多萬平方米土地儲備；金地集團(tuán)近期過掛牌方式獲得大量新增儲備，在上述各城市的土地儲備和未結(jié)算建筑面積分別達(dá)到３３０萬平方米和１５０萬平方米；中華企業(yè)在上海擁有５９０萬平米的大規(guī)模土地儲備，未結(jié)算項(xiàng)目建筑面積６１３萬平方米。我們看好這些公司未來的業(yè)績增長。４．商業(yè)地產(chǎn)方面，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，超大城市、區(qū)域中心城市中的商業(yè)地產(chǎn)因土地的稀缺性而具有更確定的升值預(yù)期。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)由于其較好的流動(dòng)性，具有很高的投資價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)正在吸引包括外資在內(nèi)越來越多投資者的關(guān)注。我們認(rèn)為，相對于商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)更具投資價(jià)值，且受到政策打壓的可能性較小，在人民幣升值和流動(dòng)性過剩背景下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。上市公司中，金融街、陸家嘴分別占據(jù)北京、上海的金融中心區(qū)域，將直接受益于商業(yè)地產(chǎn)的升值。金融街立足北京黃金地帶，展開全國商業(yè)地產(chǎn)布局，其中北京地區(qū)項(xiàng)目儲備將筑面積約７８萬平方米，惠州約２２５萬平方米，天津約５７萬平方米，南昌約３２萬平方米，上述項(xiàng)目儲備中商業(yè)地產(chǎn)面積超過２００萬平方米；陸家嘴位于上海的在建、擬建金融辦公樓項(xiàng)目７個(gè)，總建筑面積約６０萬平方米，商業(yè)項(xiàng)目８個(gè)，總建筑面積約４５萬平方米；研發(fā)樓項(xiàng)目７個(gè)，總建筑面積約３０萬平方米，社區(qū)項(xiàng)目２個(gè)，總建筑面積約１６萬平方米，展館及酒店項(xiàng)目３個(gè)，權(quán)益建筑面積約２４萬平方米。我們看好這兩家公司未來至少兩至三年的發(fā)展。５．工業(yè)地產(chǎn)方面，中國正在進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代，世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移，而大型制造企業(yè)的特點(diǎn)之一就是大面積的工廠，工業(yè)用地的需求將迎來新的增長。國家對于各地工業(yè)用地的審批和后期監(jiān)督控制力度加強(qiáng)，使得工業(yè)用地的稀缺性日益明顯。但是工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的一個(gè)特點(diǎn)是簽約時(shí)間長，租金相對固定，因此對于企業(yè)來說依靠地價(jià)上漲產(chǎn)生的內(nèi)生性增長并不明顯。上市公司中，建議長期關(guān)注張江高科、蘇州高新、浦東金橋、海泰發(fā)展等，這些公司的共同特點(diǎn)是主要開發(fā)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)為主，土地成本較低，受政府支持較大，具有長期穩(wěn)定發(fā)展能力。<三>、投資建議１．房地產(chǎn)板塊由于前期漲幅過大，目前已經(jīng)進(jìn)入休整期，截至９月２１日板塊０７年整體市盈率仍達(dá)到６０．３倍，遠(yuǎn)高于Ａ股平均水平。然而同時(shí)我們也看到，房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績增長水平也高于市場平均，并且這種增長更多依賴房地產(chǎn)市場景氣帶來的主營收入增長，而非投資收益?；趯Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)未來景氣的看好，我們認(rèn)為該行業(yè)的持續(xù)成長預(yù)期不變，當(dāng)市場對這種業(yè)績成長恢復(fù)信心，板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)公司會(huì)再次受到充沛資金的追捧，屆時(shí)板塊將經(jīng)歷好比從“金茂大廈”到“環(huán)球金融中心”的再次拔高?？紤]到板塊的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行一段時(shí)間，積蓄的力量很可能在四季度爆發(fā)，投資者應(yīng)把握市場趨勢，抓住機(jī)遇。我們對板塊仍給予“增持”評級。２．對于名副其實(shí)的行業(yè)龍頭萬科Ａ，區(qū)域強(qiáng)者中華企業(yè)、金地集團(tuán)，商業(yè)地產(chǎn)龍頭金融界、陸家嘴，經(jīng)營狀況良好且相對具有估值優(yōu)勢的深振業(yè)Ａ、深長城、蘇州高新，以及大股東背景深厚、資產(chǎn)注入預(yù)期較強(qiáng)的中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)給予中長期“增持”評級，建議投資者持續(xù)關(guān)注。

管理會(huì)計(jì)案例解析管理會(huì)計(jì)案例1一、甲企業(yè)本年計(jì)劃生產(chǎn)1000件A產(chǎn)品，正常價(jià)格為80元/件。年初編制的成本計(jì)劃見表：成本計(jì)劃表 產(chǎn)銷量：1000件成本項(xiàng)目總成本單位成本直接材料2400024直接人工1200012變動(dòng)性制造費(fèi)用40004固定性制造費(fèi)用1000010銷售及管理費(fèi)用50005合計(jì)55000551月份乙企業(yè)要求甲企業(yè)追加訂貨200件A產(chǎn)品，特殊訂價(jià)為50元/件。要求：就以下各個(gè)不相關(guān)方案作出可否接受此項(xiàng)追加訂貨的決策。（1）、企業(yè)最大生產(chǎn)能力為1200件，剩余能力無法轉(zhuǎn)移，追加訂貨不需要追加專屬成本。（2）、企業(yè)最大生產(chǎn)能力為1160件，剩余能力無法轉(zhuǎn)移，也不需要追加專屬成本。（3）、企業(yè)最大生產(chǎn)能力為1200件，剩余能力也無法轉(zhuǎn)移，但追加訂貨要求經(jīng)過某臺專用設(shè)備加工，該設(shè)備價(jià)值1800元。（4）、最大生產(chǎn)能力1180件，剩余能力可以轉(zhuǎn)移，若對外出租可獲租金收入200元，追加訂貨要求加1100元專屬成本。分析：依題意分別用各種方法解題如下：(1)、∵特殊訂價(jià)50元＞單位變動(dòng)成本40元（24+12+4）∴可以接受此追加訂貨可以獲利潤2000元＝（50－40）×200(2)、列相關(guān)損益分析表如下：見表1表1： 相關(guān)損益分析表單位：元方案項(xiàng)目接受追加訂貨拒絕追加訂貨相關(guān)收入50×200＝100000相關(guān)成本96000其中：增量成本40×160＝64000機(jī)會(huì)成本80×40＝32000相關(guān)損益＋4000在此情況下，接受訂貨的相關(guān)損益為+400，比不接受訂貨多400元，所以應(yīng)當(dāng)考慮接受此追加訂貨。該表中按160件計(jì)算接受訂貨的相關(guān)增量成本，原因是企業(yè)最大生產(chǎn)能力為1160件，原計(jì)劃生產(chǎn)1000件，故追加訂貨200件中只能有160件可利用剩余生產(chǎn)能力，屬于相關(guān)產(chǎn)量，其余40件要沖擊原計(jì)劃產(chǎn)量，但這40件不論是否接受訂貨均要安排生產(chǎn)，對于增量成本而言屬于無關(guān)產(chǎn)量。機(jī)會(huì)成本反映的是追加訂貨影響正常計(jì)劃完成（只完成了960件）而減少的正常收入(3)、編制差別損益分析表見表2：表2：差別損益分析表單位：元方案項(xiàng)目接受追加訂貨拒絕追加訂貨相關(guān)收入50×200＝100000+10000相關(guān)成本合計(jì)98000+9800其中：增量成本40×200＝80000專屬成本18000 差別損益+200訂貨可獲200元利潤，應(yīng)接受追加訂貨。(4)、不應(yīng)接受追加訂貨。見表3相關(guān)損益分析表，接受訂貨的相關(guān)損益比拒絕訂貨的相關(guān)損益少100元。表3：相關(guān)損益分析表單位：元方案項(xiàng)目接受追加訂貨拒絕 相關(guān)收入50×200＝10000200 相關(guān)成本99000其中：增量成本40×180＝72000 專屬成本11000 機(jī)會(huì)成本80×20＝16000相關(guān)損益+100+200表3中的第二方案若改為拒絕訂貨，則其相關(guān)收入200元租金就應(yīng)當(dāng)列入第一個(gè)方案的相關(guān)成本，作為另一個(gè)機(jī)會(huì)成本項(xiàng)目。管理會(huì)計(jì)案例2表1是企業(yè)1990——1999年連續(xù)10年有關(guān)產(chǎn)銷業(yè)務(wù)量、成本以及售價(jià)等資料。據(jù)此按兩種成本法編制的損益表表2所示（為簡化計(jì)算，貢獻(xiàn)式損益表是按變通的形式編制的）。根據(jù)以上資料編制的棕合分析表見表3。從這個(gè)例子中不難發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問題：第一、即使前后期成本水平、價(jià)格和存貨計(jì)價(jià)方法不變，兩種成本法出現(xiàn)不為零的營業(yè)凈利潤差異也只有可能性，而沒有必然性；第二、產(chǎn)銷平衡關(guān)系與分期營業(yè)凈利潤差異的性質(zhì)之間的聯(lián)系似乎也并不像想象中的那樣有規(guī)律。表一期間項(xiàng)目一二三四五六七八九十1.產(chǎn)銷量與存貨量（件）Q100100010001250100010009009001650X14000400040005000400050004000250050003100X24000300040004750425050004100250042504750Q2010001000125010001000900900165002.成本水平（1—10期）單位變動(dòng)生產(chǎn)成本b1＝10元單位變動(dòng)非生產(chǎn)成本b2＝0.3元每期固定性制造費(fèi)用a1＝10000元每期固定性銷售管理費(fèi)用a2＝4100元3.每期生產(chǎn)成本(a1＋b1x1)（元）500005000050000600005000060000500003500060000410004.每期銷售及管理費(fèi)用(a2＋b2x2)(元)53005000530055255375560053304850537555255.銷售水平（1—10期）產(chǎn)品銷售單價(jià)p＝20元各項(xiàng)假定：每期生產(chǎn)量指當(dāng)期投產(chǎn)且全部完工量（不存在在產(chǎn)品問題）。（2）每期銷售量中不存在退還、折讓和折扣問題。（3）各期成本水平不變（單位變動(dòng)成本與固定成本總額均不變）。（4）各期售價(jià)不變（產(chǎn)品質(zhì)量與市場銷路不變）。（5）存貨按先進(jìn)先出法計(jì)價(jià)（FIFO）。（6）假定各期的服務(wù)費(fèi)用均為零。表二損益表期間項(xiàng)目一二三四五六七八九十十損益表（傳統(tǒng)式）營業(yè)收入（PX2）800006000080000950008500010000082000500008500095000營業(yè)成本期初存貨成本001250012500150001250012000112501260019800加：本期生產(chǎn)成本50000500005000060000500006000050000350006000041000減：期末存貨成本012500125001500012500120001125012600198000營業(yè)成本50000375005000057500525006050050750336505280060800營業(yè)毛利3000022500300003750032500395003125016350320034200減營業(yè)費(fèi)用銷售及管理費(fèi)用5300500053005525537556005330485053755525營業(yè)凈利潤24700175002470031975271253390025920115002682528675損益表（貢獻(xiàn)式）營業(yè)收入（PX2）800006000080000950008500010000082000500008500095000營業(yè)變動(dòng)成本(b1x240000300004000047500425005000041000250004250047500營業(yè)貢獻(xiàn)邊際40000300004000047500425005000041000250004250047500減：期間成本固定性制造費(fèi)用（A10000100001000010000100001000010000100001000010000銷售及管理費(fèi)用5300、500005300552553755600533048555053755525合計(jì)1530015000153001552515375156001533014850153751525營業(yè)凈利潤24700150002470031975271253440025670101502712531975表三綜合分析表期間 項(xiàng)目一二三四五六七八九十合計(jì)產(chǎn)銷生產(chǎn)量400040004000500040005000400025005000310040600銷售量400030004000475042505000410025004250475040600利潤率完全成本法24700175002470031975271253390025920115002682528675252820變動(dòng)成本法24700150002470031975271253440025670101502712531975252820差量02500000－5002501350—300－33000產(chǎn)銷平衡法絕對平衡產(chǎn)大于銷相對平衡1產(chǎn)大于銷產(chǎn)小于銷相對平衡1產(chǎn)小于銷相對平衡2產(chǎn)大于銷產(chǎn)小于銷＝完全成本期末單位存貨中固定性制造費(fèi)用02.52.52.02.52.02.542.001）法下存貨與利潤差額的關(guān)系期末存或量010001000125010001000900900165002）期末存貨吸收的固定性制造費(fèi)用02500250025002500200022503600330003）=1）×2）期初單位存貨中固定性制造費(fèi)用002.52.52.02.52.02.542.04）期初存貨量001000100012501000100090090016505）期初存貨釋放的固定性制造費(fèi)用00250025002500250020002250360033006）=4）×5）存貨吸收與釋放的固定制造費(fèi)用差額02500000-5002501350-300-33007）=3）－6）管理會(huì)計(jì)案例3計(jì)算單純固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量。企業(yè)擬購建一項(xiàng)固定資產(chǎn)，需投資100萬元，按直線法折舊，使用壽命10年。預(yù)計(jì)投產(chǎn)后每年可獲營業(yè)凈利潤10萬元。假定不考慮所得稅因素。要求：就以下各種不相關(guān)情況用簡化公式分別計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量。（1）、在建設(shè)起點(diǎn)投入自有資金100萬元，當(dāng)年完工并投產(chǎn)，期末無殘值。（2）、建設(shè)期為一年，其余條件同（1）。（3）、期滿有凈殘值10萬元，期余條件同（1）。（4）、建設(shè)期為一年，年初年末分別投入50萬元自有資金，期末無殘值。（5）、在建設(shè)起點(diǎn)一次投入借入資金100萬元，建設(shè)期為一年，發(fā)生建設(shè)期資本化利息10萬元，期末無殘值。（6）、期末有10萬元凈殘值，其余條件同（5）。分析：依題意計(jì)算有關(guān)指標(biāo)：∵固定資產(chǎn)原值＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期資本化利息∴在第（1）、（2）、（3）、（4）、種情況下，固定資產(chǎn)原值＝100（萬元）在第（5）、（6）種情況下，固定資產(chǎn)原值＝100＋10＝110（萬元）∵固定資產(chǎn)年折舊=∴在第（1）、（2）、（4）、種情況下，年折舊=（萬元）在第（3）種情況下，年折舊=萬元）在第（5）種情況下，年折舊=（萬元）在第（6）種情況下年折舊=（萬元）∵項(xiàng)目計(jì)算期=建設(shè)期+經(jīng)營期∴在第（2）、（4）、（5）、（6）、種情況下，n=1+10=11（年）在第（1）、（3）、情況下n=0+10=10（年）∵第n年回收額=該年回收固定資產(chǎn)余值+回收流動(dòng)資金∴在第（1）、（2）、（4）、（5）、種情況下，回收額為零。在第（3）、（6）、種情況下，回收額=10（萬元）。按簡化公式計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量應(yīng)分別為：（1）、NCF0=-100萬元，NCF1——10=10+10=20（萬元）（2）、NCF0=-100萬元，NCF1=0，NCF2——11=10+10=20（萬元）（3）、NCF0=-100萬元，NCF1——9=10+9=19（萬元）NCF10=10+9+10=29（萬元）（4）、NCF0——1=-50萬元，NCF2——11=10+10=20（萬元）（5）、NCF0=-100萬元，NCF1=0，NCF2——11=10+11=21（萬元）（6）、NCF0=-100萬元，NCF1=0，NCF2——10=10+10=20萬元，NCF11=10+10+10=30（萬元）。管理會(huì)計(jì)案例4計(jì)算完整工業(yè)投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量。某工業(yè)項(xiàng)目需要原始投資125萬元，其中固定資產(chǎn)投資100萬元，開辦費(fèi)投資5萬元，流動(dòng)資金投資20萬元。建設(shè)期為1年，建設(shè)期與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的資本化利息10萬元，固定資產(chǎn)投資和開辦費(fèi)投資于建設(shè)起點(diǎn)投入，流動(dòng)資金于完工時(shí)（第1年末）投入。該項(xiàng)目壽命期10年，固定資產(chǎn)按直線法折舊，期滿10萬元凈殘值；開辦費(fèi)自投產(chǎn)年份起分5年攤銷完畢。預(yù)計(jì)投產(chǎn)后第1年獲5萬元利潤，，以后每年遞增5萬元；流動(dòng)資金于終結(jié)點(diǎn)一次回收。要求：按簡化公式計(jì)算項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量。分析：依題意計(jì)算如下指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期=1+10=11（年）固定資產(chǎn)原值=100+10=110（萬元）（3）、固定資產(chǎn)年折舊=（萬元）（共10年）（4）、開辦費(fèi)攤銷額=（萬元）（5年）（5）、投產(chǎn)后每年利潤分別為5、10、15、…..，50萬元（10年）（6）、建設(shè)期凈現(xiàn)金流量：NCF0=-100(萬元)NCF1=-5-20=-25(萬元)經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量：NCF2=5+10+1=16（萬元）NCF3=10+10+1=21（萬元）NCF4=15+10+1=26（萬元）NCF5=20+10+1=31（萬元）NCF6=25+10+1=36（萬元）NCF7=30+10+0=40（萬元）NCF8=35+10+0=45（萬元）NCF9=40+10+0=50（萬元）NCF10=45+10+0=55（萬元）NCF11=50+10+0+（10+20）=90（萬元）管理會(huì)計(jì)案例5計(jì)算考慮所得稅的固定資產(chǎn)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量。某固定資產(chǎn)項(xiàng)目需要一次投入價(jià)款100萬元，資金來源系銀行借款，年利息率10%，建設(shè)期為一年，用投產(chǎn)后稅后利潤歸還貸款本息。該固定資產(chǎn)可使用10年，按直線法折舊，期滿有凈殘值10萬元。投入使用后，可使每年產(chǎn)品銷售收入（不含增值稅）增加80.39萬元，同時(shí)使經(jīng)營成本增加48萬元。所得稅率為33%。要求：分別按兩種方法計(jì)算該項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量（中間結(jié)果保留兩位小數(shù)）。分析：先計(jì)算相關(guān)指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期=1+10=11（年）固定資產(chǎn)原值=1