上海某項目可行性研究報告

1上海某項目可行性研究報告立案伊始，擺在我們面前的是一串經(jīng)濟技術參數(shù)，市場競爭快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場需要什么,我們就制造什么;而是我們制造什么,市規(guī)劃總用地10.7萬平方米總建筑面積16.3萬平方米總套數(shù)1190套我們的基地條件如何?我們的客源客層怎樣?2第二步達成遠景任務——讓市場廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品擴大擴大再利潤良好的良好的適度夸3“耳語傳播”生生產(chǎn)盈余劣勢點道路噪音、安全問題4·低密度、高綠化的居住環(huán)境·基地沿街面長，將成為浦興路亮點·浦東新區(qū)優(yōu)質的企業(yè)與人才進駐套·難以集中綠化及拉開棟距·浦東最具升值潛力的地區(qū)之一·入世后新興客源層的選擇動產(chǎn)”投資理念已開始興起激烈的競爭市場，相同單價的.個案量體大，客戶選擇性多售56·就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得相對較為落·本地塊所毗臨的金橋地區(qū)(根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū))將在區(qū)域內(nèi)建設：高檔別墅和7783路臺兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路8東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、0BI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)公利醫(yī)院教育培訓中福會幼兒園、平和雙語學校、協(xié)和國際學校、大學[——項目“立地條件”優(yōu)劣分析—-]9·本項目房型較好(板式結構，南北通風，全明無暗間),建筑面積控制利空因素·基地處于浦興路(張楊路的邊緣地帶),四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受?！ひ黄谳^小的綠化率，將使小區(qū)缺少庭園陪襯，也是本案另一點將有可項目產(chǎn)品“定位依據(jù)”(目標市場需求)——?其中二房約40萬元/套、三房50-55萬元/套總價的房源市場去化最快?？諝赓|量指標達到國家一級標準地區(qū)”的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物區(qū)涼城新村附近的“中虹麗都苑”,長寧區(qū)天山路的“南洋新都”,楊市場·擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。如“南洋新都”,依托天山商設計可行性加強可行性邊暫時相對匱乏的生活機能現(xiàn)狀公共事業(yè)項目(例如郵局、銀行等)項目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力建議與住宅建筑外觀相協(xié)調(diào)，外觀風格統(tǒng)一提升本項目商業(yè)服務項商鋪有相當建議燈光工地段居住品質目(例如24H超市、餐廳升值空間程，避免客戶有地偏人稀之感極力完善小區(qū)配套上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時準巴士免費往返接送等服務口直達五蓮路僅3分鐘車程借社區(qū)小巴車身達到流動廣告效果由此提高與做到真正意義上的交通便捷士與各類交通工具連網(wǎng)行之余，加大客戶引流效果[…提出新生活口號…][…環(huán)境設計附加值…]一期銷售二期銷售基地占地面積約10.7萬平方米，總建筑面積為16.3萬平方米。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點，并結合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質、品味和·電梯——采用日立/三菱/0TIS/迅達/LG/其他品牌高級自動(3VF、800KG、1.60m/s)(小機房/無機房)電梯直達各層。·未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)：突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進電腦神經(jīng)網(wǎng)絡化智能控制技術，組成·遠程抄表系統(tǒng)·車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設有接近式讀卡器，持IC智能卡達到50%以上。盡量采用新能源和綠色能源。·室外聲環(huán)境系統(tǒng)設計應滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分35分貝、夜間小于30分貝。滿足舒適性要求，冬季供暖室內(nèi)適宜溫度：20℃~24℃,夏季空調(diào)室·住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應以“無害化、減量化、資源化”為原則。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100%。垃圾應實行分類收集，分為有害類、無機物、提倡使用3R材料(可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用),二是要選用無毒、無害、不污染環(huán)境，有益人體健康的材料和產(chǎn)品。宜采用·由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設施的客源比例圖黃浦區(qū)域客口區(qū)域客口楊浦區(qū)域客口金橋地區(qū)■黃浦區(qū)域客口外來客情況、目前市場行情、最新競爭個案動態(tài)...在“面”上如果也我們有什么.....1292年元代設置上海縣1725年浦東大部分設置為南匯縣1815年劃出浦東濱海之地，設置川沙縣1990年4月中共中央國務院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東新區(qū)下屬11個街道，26個鎮(zhèn)周家渡街道今后10年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。同時流動人口在10年內(nèi)達到100萬人。221)大型公園明珠公園(濱江大道)陸家嘴中心綠地(陸家嘴路)梅園公園(乳山路、福山路口)世紀公園(錦繡路、花木路口)浦東體育公園(源深路、羽山路口) 學成成人高等學校殊教育校2)電影院、俱樂部國際體育俱樂部(明月路、東風路)浦東湯臣高爾夫俱樂部(羅山路、錦繡路東南)3)綜合服務廣場時代廣場(浦東南路、張楊路口)世界廣場(浦東南路世紀大道路口)環(huán)球廣場(浦東大道民生路西北部)中達廣場(浦電路東方路口)東方廣場(浦東大道、羅山路)4)文化古跡崇福道院(今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年)慶寧寺(佛教寺院今浦東大道上川路136號)大圣教寺(今孫橋鄉(xiāng)長元村)潮音庵(佛教堂)唐墓橋露德圣母堂(天主教堂)錢家圣母圣心堂(天主教堂，1981年重新開放)城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂(天主教堂，1982年重新開放)浦東清真寺，又稱浦東回教堂(墳山屋16號)太平天國烈士墓(位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地)東西主干道(從北到南)南北主干道(從西到東)陸家嘴路——浦東大道張楊路——浦興路浦電路——楊高中路龍陽路——龍東大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋專線4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。根據(jù)政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域將有一條地鐵明珠線沿著張楊路通過，(三林地區(qū)——高橋地區(qū));另有一條地鐵八號線沿著金橋路行駛，(共鐵七號線(沿浦東大道——慶寧寺和萬科城市花園);地鐵二號線(沿龍質量生活區(qū)于一體，成為21世紀上?，F(xiàn)代的象征。1)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點發(fā)展金融和商業(yè)。這里已有近150幢風格18幢，大部分已投入使用。繼小陸家嘴地區(qū)金格里拉等標志性大樓投入使用后，上海國際會議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標志性樓宇也已竣工。全長4.46公里的世紀大道、地鐵二號線陸家嘴站的竣工；全長646.7米3)金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。目前已有近400家國外企滿足兩邊新村居民生活之需，同時也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務。1)南浦大橋總投資8.2億元，91年底通車。溝通浦西南部(南市)與2)楊浦大橋總投資8.2億元，93年10月通車，溝通浦西東北部(楊浦)3)內(nèi)環(huán)線浦東段投資37億元，94年初通車。建立浦東浦西快速交通系4)楊高路改擴建投資8.6億元，92年底通車。5)外高橋港區(qū)投資6.2億元，93年底完成。6)管道煤氣二期7)外高橋電廠投資32.4億元，96年底完成。8)浦東供水工程投資7.5億元，94年底建成投產(chǎn)。9)浦東通信工程投資7億元，95年底完工。1)外環(huán)泰和路越江隧道(吳淞口越江工程)米，工程總投資17.3429億。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。2)盧浦大橋工程總投資24.3億(征地動拆遷費7.8484億)。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。3)外環(huán)線浦東段雙向8車道。設計車速80公里/小時?？偼顿Y28億。2000年啟動，20024)合流污水治理二期中線西段總投資12億。2000年已啟動。5)垃圾焚燒廠1999年正式啟動，2001年底完成。6)磁懸浮起點地鐵二號線龍陽路車站，終點為浦東國際機場站。全長30公里。已于2001年1月開始動工，2003年1月底正式建成。7)軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設5座車站。總投資128.97億(其中浦東車站耗資1.9億)。2000年啟動，2003年完成。8)張家浜東段整治金張公路至長江口，全長13.5公里?？偼顿Y3.175億。此外，中段已啟動(三八河一馬家浜)9)外高橋港區(qū)三期、四期總投資43.08億。2000年已啟動10)大連路越江工程路交叉口。工程總投資15億(前期動拆遷3億)。計劃2001年開工，200311)復興路越江工程投資14億(前期動拆遷費3.5億)。計劃2001年開工，2003年竣工通車。12)滬崇蘇大通道(東線)港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段?？偼顿Y約120億元，2002年啟動。13)5號高速公路30億元。14)滬蘆高速公路15)五洲大道黃浦江邊至遠東大道，總投資8億。政建設的進行標志著浦東城市化進程的開始。到1945年，浦東一側已有50余家工廠，人口橋、外高橋和孫橋的新格局。經(jīng)濟的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)180余幢樓宇已基本竣工使用。隨著浦東從形態(tài)開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉變，浦東的人流和物流的日益增大，過江橋梁設卡收費所帶來的過江成本過高、交通效率降低等負面影響日益突出。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進程，政府于2000年5月1日零時起，取消了黃浦江大橋、隧道設卡收費。這樣浦東、正融為一體。據(jù)統(tǒng)計，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費后，車流量同比增加了30%。上海經(jīng)濟新增長極的功能、服務全國的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎功能之責任。其開放目標是將浦東新區(qū)建設成為世界一流地現(xiàn)代化國際大都同期浦東居民年末儲蓄余額浦東居民人均年收入0壹、上海房地產(chǎn)總體市場分析[——2001年新經(jīng)濟政策——]免·2001年8月1日起，上海市商品住房將實施內(nèi)外銷房并軌，做到三個每次交易過戶時，其交易價格在30萬元以上的，由交易雙方按每套(幢)各支付250元；交易價格在30萬元(含30萬元)以下的，由交易雙方按每套(幢)各支付125元?！じ鶕?jù)《上海市人民政府批轉市房改辦、市房管局制訂的關于出售公有住房的暫行辦法的通知》的有關規(guī)定，就2001年公有住房出售的有關1、建國后竣工的獨用成套多層和高層公有住房的成本價為每平方米建筑面積1295元。2、公有住房出售的市場價、獨用成套鋼筋混凝土結構公寓住房及獨用成套混合結構、磚木結構公寓住房和新式里弄住房的成本價與最低限價的規(guī)定仍按《關于進一步推進本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)3、公有住房的出售年份為2001年。4、2001年公有住房出售的其他事宜，按《1996年公有住房出售方案》5、2001年公有住房出售方案的執(zhí)行日期為2001年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市場供需情況統(tǒng)計表——]期房推案量期房去化量現(xiàn)房推案量現(xiàn)房去化量1997(1季度)1997(2季度)1997(3季度)前三季度1997(4季度)1997年全年1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998年全年1999(1季度)1999(2季度)1999(3季度)前三季度1999(4季度)1999年全年2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000年全年2001(1季度)前三季度2001(4季度)2001年全年[一上海房地產(chǎn)市場2001年度與2000年度對比表—]對比內(nèi)容2001年2000年比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額6203083萬元5661700萬元完成土地開發(fā)面積商品房新開工面積商品房竣工面積商品房批準預售面積商品房住宅批準預售面積+7.1%已登記商品房預售面積+26.1%商品房批準銷售面積+10.1%商品房住宅批準銷售面積已登記商品房買賣面積商品房住宅買賣面積表示：房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為上海國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)使年增長值從目前5.3%提高至“十五”期末的7%以上。今后5年的竣工量將控制在2800億元和7000萬平方米以內(nèi)。預計2002年至2003年2年內(nèi)土地總供應量在預計未來二年市場的吸納量約為2500萬平方米，占總供應量(3000萬平方米)的80%以上?！ぶ懈邫n房地產(chǎn)密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦(原南市)、浦東內(nèi)環(huán)線地·高檔房地產(chǎn)密集地區(qū)：浦東濱江地帶(陸家嘴區(qū)域)、古北新區(qū)、虹口[——上海市房地產(chǎn)市場供需情況統(tǒng)計圖——]2000年2001年1997年貳、浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場綜述個案數(shù)推案量住宅樓綜合樓1997(1季度)1997(2季度)1997(3季度)01997年1998年1999年2000年2001年□期房推案量□期房去化量前三季度1997(4季度)1997合計1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998合計1999(1季度)1999(2季度)01999(3季度)前三季度1999(4季度)1999合計2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000合計2001(1季度)2001(2季度)2001(3季度)前三季度浦東新區(qū)個案數(shù)呈逐年上升的趨勢.1997年為150個，而在1998年、1999年和2000年則上升為188個、年度推案總面積為近年來首位，1998年、1999年的推案面積僅為1997年的四成，主要在于住宅樓推案需，平衡發(fā)展。而2000年全年的推案個案數(shù)雖然仍米時間成交套數(shù)(套)成交面積1997(3季度)1997(4季度)1997下半年合計1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998合計1999(1季度)1999(2季度)1999(3季度)前三季度1999(4季度)1999合計2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000合計2001(1季度)2001(2季度)2001(3季度)前三季度穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。1998市場成交套數(shù)是1997依舊保持了45%的高增長率。到2001年市場成交供求矛盾進一步緩解，連續(xù)兩個季度出現(xiàn)了與2000年同期相比成交套數(shù)，1998年為97.8m2,1999年為109m2,2000全年和浦東歷年期房供需市場比較圖0口期房推案量■期房去化量元/平方米45005000550060006500以上8.00%6.00%4.00%2.00%60以下170以上100以上100以上區(qū)域范圍中心相配套的住宅建設，目前存在部分濱江住宅，價格在1000～2000區(qū)域均價為4800元/平方米，主力成交面積為100～130平方米/套，占總成交套數(shù)的61.47%,單套總價集中在40～60萬元。單套單價和單套總價處于高位是該地區(qū)的特征，市場上該區(qū)域120平方米/套的三房銷售最佳。區(qū)域市場走勢(1)陸家嘴地區(qū)房價指數(shù)一路上升，房價抗風險能力強。(2)區(qū)域均價波動幅度較大，均價波動范圍以4500～4800元/平方米為(3)該區(qū)域的房型需求明顯偏大，以100～150平方米/套的三房二廳房(4)區(qū)域單套總價集中在40～70萬元，且以50萬元為其峰值。案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積東珂花園1619號4800元/M2小高層新天家園1141弄4900元/M2小高層3.6萬M2陸家嘴花園815弄5900元/M2小高層&高層12.36萬菊園浦東南路1158號8500元/M2高層15.35萬區(qū)域范圍斷攀升，樓盤也象雨后春筍般地拔地而起，環(huán)線以內(nèi)均價在4800～6200價仍停留在2700～3100元/平方米的階段。區(qū)域均價為4460元/平方米，主力成交面積集中在80、110、150平方米/套，占總成交套數(shù)的45.36%。單套總價集中在10～20萬元/套、40～80萬元/套，區(qū)域市場走勢(1)從2000年低至2001年以來，區(qū)域房價指數(shù)漲幅巨大。(2)單價5500元/平方米所占比重有所上升。(3)該區(qū)域的房型顯現(xiàn)出多樣性，從80平方米/套的二房到150元/平方(4)區(qū)域樓盤總價由20～70萬/套平均分布。(5)隨著區(qū)域現(xiàn)存低品質案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積天安花園1028號6500元/M2多層、小高層&高層14萬M2上海之窗御景園錦繡路民生路5900元/M2小高層&高層華麗家族666號6500元/M2多層、小高層&高層聯(lián)洋花園1311號5200元/M2小高層22萬M2為3291元/平方米，主力成交面積為90～130平方米/套，占總成交套數(shù)的85.67%,單套總價集中在30～40萬元/套。價位相對較低的售價是該區(qū)域最大特征，市場對于該區(qū)域90平方米/套的二房消化最佳。(1)區(qū)域房價指數(shù)升、降較不穩(wěn)定，房價受市場、政策影響較大，敏感度較強。(2)區(qū)域均價類似于房價指數(shù)，顯現(xiàn)不穩(wěn)定因素。(3)該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，近期110～130(4)區(qū)域單套總價集中在20～40萬元/套，且有向40萬元/套高價位靠案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積恒大華城(天地西營南路17弄多層15萬M2博愛家園(一期)355弄3500元/M多層&小高層12萬M2昌里花園昌里東路38號4400元/M2小高層10萬M2怡泰家苑南碼頭路1127弄3600元/M2多層2.8萬M2區(qū)域范圍區(qū)域均價為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個范圍內(nèi)，占總成交套數(shù)的52.36%,單套總價在20～50萬元/套，以30、40萬元/套為峰值。金橋地區(qū)房價相對適中，精簡的房型在該地區(qū)區(qū)域市場走勢(2)近期大批的新建商品住宅帶動了區(qū)域均價整體上升。(3)該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/(4)區(qū)域單套總價控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5.5萬M2現(xiàn)代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層中大雅苑558弄3400元/M2小高層連城苑張楊路長島路3900元/M多層&小高層18萬M2再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風格各異的別墅型住宅區(qū)。但由于案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號7500元小高層5.5萬M2云間綠大地388號聯(lián)體&獨棟41萬M2龍東花園龍東大道2255弄11號4300元聯(lián)體&獨棟2.55萬M2湯臣豪園龍東大道666號8200元聯(lián)體&疊加叁、浦東新區(qū)新開及熱銷樓盤運行態(tài)勢從2000年第二季度起，浦東新區(qū)新盤一直保持著連貫發(fā)展狀態(tài)，新10～25%,且新開樓盤的品質普遍提高。從2000年三季度到2001年三季的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個，小高層和高層社區(qū)為8個，混合小區(qū)5個，別墅1個。新區(qū)以陸家嘴CBD為核心，2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個細化區(qū)域的新盤分布相對平穩(wěn)。其中陸家嘴和上南地區(qū)各為17個，金橋為13個，中央公園地區(qū)為10個，外環(huán)線地區(qū)則為0個。各地區(qū)新盤帶動區(qū)域均銷樓盤排行榜前50名中，占據(jù)了11個名額，占總量的22%,而位于勢五、項目競爭區(qū)域市場分析[陸家嘴新景園]小區(qū)總占地面積3.5萬平方米，總建筑面積5.5萬平方米，由125幢“陸家嘴新景園”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房型面積戶數(shù)二房122戶三房246戶復式40戶四、價格分析[名典苑]此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道(張楊路),西近楊高略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達“名人苑花園”,為本案業(yè)主提二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地約7000平方米，構造小高層和高層各一幢，規(guī)劃建筑樓層11為40%。房型設計以二房為主，面積范圍在124—134平方米。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房104戶三房32戶復式12戶單價范圍3500—4500元/平方米，成交均價4100元/平方米，屬區(qū)域五、去化分析33%,去化狀況較差。六、優(yōu)劣勢分析[現(xiàn)代華庭]小區(qū)占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。1—房型面積戶數(shù)二房26戶三房142戶復式 競爭個案面積總配比表面積90~100~120~130m2以上合計套數(shù)比例面積110~120~130~140~150~合計套數(shù)比例面積170m2以上合計套數(shù)比例·共統(tǒng)計出總戶數(shù)724戶，其中主力房型三房共420戶，占總戶數(shù)的58%;二房共252戶，占總戶數(shù)的35%;復式房型共52戶，占總戶數(shù)的7%。的57.5%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數(shù)的81%。復式以130-150平方米的面積為主，占復式總數(shù)的77%。浦興路沿線浦興路沿線一.基地位置二.產(chǎn)品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%,覆蓋率35%,建筑間距約25米。中大雅苑房型面積以102-109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房房型面積戶數(shù)二房108戶三房34戶復式16戶四.價格分析目前張楊路沿線區(qū)域房產(chǎn)均價在3500-6000元/平方米，因此本項目3400元/平方米的售價屬區(qū)域低價位產(chǎn)品。五.去化分析中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置(浦興路較東向)等因素的影優(yōu)勢：交通方便，總價低，周遭生活設施較為齊全。劣勢：房型規(guī)劃單一(三房僅一種房型),小區(qū)庭園景觀設計差，綠化率僅35%。一.基地位置位于浦東長島路浦興路交匯處，小區(qū)周邊公交20余條，四通八達，二.產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數(shù)十幢多層三.面積配比面積90m2以下90~100~110~120~130m2以上合計套數(shù)7一比例面積110~120~130~140~150~合計套數(shù)5比例面積170m2以上合計套數(shù)一66比例一一-—四.價格分析本項目均價3900元/m2的定位在此地段屬中上水平，小區(qū)內(nèi)主力房型規(guī)劃為100-110M2的二房及130-140M2的三房，面積配比略大于市場需求，總價高于市場心理價位40000元左右。自2001年11月開盤以來去化率一般，主要集中在中心綠地附近小高層6-10層及多層內(nèi)設計精簡，建筑面積100m2左右的二房，約占目前已售戶數(shù)的75%。六.優(yōu)劣勢分析·開發(fā)商長期植根于金橋出口加工區(qū)，實力相對雄厚，已形成一定的·產(chǎn)品覆蓋面廣，可供選擇的余地較大。小區(qū)內(nèi)各項機能完備，基本·在房型設計上大膽創(chuàng)新，除大多數(shù)起居室開間達到4.2米，主臥開·多層及小高層建筑簡約的外立面風格在賦予建筑物時尚感的同時·對會所的引入和規(guī)劃比較重視，在這一地區(qū)引起了市場·延請國際知名物業(yè)擔綱，社區(qū)總體品牌形象于這一地區(qū)日益凸現(xiàn)。源于對自身實力和產(chǎn)品的信心，開發(fā)商未在產(chǎn)品后期營銷環(huán)節(jié)傾注太多精力，銷售隊伍的老齡化和非專業(yè)化在一定程度上影響了小區(qū)內(nèi)各項配套設施的營運費用大，會所內(nèi)設施的使用也需另行二.產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總占地面積6萬平方米，總建筑面積18萬平方米，由15幢11層的小高層和10幢6層的多層組成。每幢樓錯落有致，40米的寬距保全了住戶的私密需求，也兼顧了采光通風。區(qū)內(nèi)設有300米的河濱面積90m2以下90~100~110~130m2以上合計套數(shù)比例一—一面積120~130~140~150~合計套數(shù)比例一一面積200m2以內(nèi)240m2以上合計套數(shù)2比例四.價格分析本項目價位3750-4100元/M2,在這一地區(qū)屬中上水平。自2001年3月份開盤以來，周邊一度缺乏較強競爭個案，在持續(xù)廣告攻勢下，小高層基本銷售完畢。目前以多層為主要銷售對象，多六.優(yōu)劣勢分析家都可以享受三面采光?！ば^(qū)將固體廢物.噪音廢氣污水分門別類處理，成功營造出環(huán)保概一、基地位置二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總占地8400平方米，總建筑面積18000平方米。由3幢11層的三、面積配比房型面積戶數(shù)二房70戶三房70戶復式14戶劣勢：小區(qū)規(guī)模效應偏低，較高的容積率35%的低綠化率以及房型規(guī)面積90~100~110~120~130m2以上合計套數(shù)7比例一面積130~140~150~合計套數(shù)比例面積180m2以內(nèi)200m2以上合計套數(shù)2比例·本表統(tǒng)計個案：中大雅苑碧云新天地連城龍騰苑?！す步y(tǒng)計出總戶數(shù)1483戶，其中主力房型三房共398戶，占總戶數(shù)的27%;二房共957戶，占總戶數(shù)的66%;復式房型共128戶，占總戶數(shù)的7%。的45%。二房以100-110平方米的面積為主，占二房總數(shù)的65。7%。調(diào)表名典苑陸家嘴新景園現(xiàn)代華庭張楊路3018號張楊路云山路口張楊路崮山路投資興建龍新置業(yè)路家嘴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海同進置業(yè)有限公司規(guī)劃用途住宅住宅住宅基地面積3.5萬M2約6000M2建筑樓層地上11-18層地下1層地上6-12層16層規(guī)劃面積主力面積單價范圍3500-4500元/M23000-4100元/M23800-4800元/M2平均單價4100元/M23400元/M24300元/M2主力總價50-55萬38-45萬48-56萬總建面積總銷金額8200萬元8900萬元可售戶數(shù)工程進度2002年9月交房2002年2002年9月交房公開日期2001年2001年現(xiàn)場現(xiàn)場現(xiàn)場中大雅苑龍騰苑浦興路558弄張楊路長島路638弄投資興建上海中星(集團)上海嘉屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃用途住宅住宅基地面積建筑樓層地上8-11層地下1層11層規(guī)劃面積主力面積單價范圍2800-3680元/M3400-3900元/M2平均單價3400元/M23600元/M2主力總價34-37萬34-58萬總建面積總銷金額6800萬6480萬可售戶數(shù)工程進度2003年3月交房已結構封頂公開日期2001年五蓮路543號現(xiàn)場連城苑碧云新天地(一期)張楊路長島路長島路浦興路投資興建上海連城置業(yè)發(fā)展有限公司上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)劃用途住宅住宅基地面積建筑樓層6-11層6-11層規(guī)劃面積主力面積單價范圍3700-4100元/M23680-4300元/M2平均單價3900元/M23900元/M2主力總價39-45萬35-50萬總建面積23萬M2總銷金額3.33億元8.97億元可售戶數(shù)工程進度2002年6月交房2002年5月交房公開日期現(xiàn)場現(xiàn)場喬頓花園怡東花園貴龍園浦建路588號環(huán)龍路263弄東方路1669弄投資興建躍進房產(chǎn)怡東建設貴龍房產(chǎn)規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)、外銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積8.2萬m27.3萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價范圍4250～5000元/m25800～8000元/m24700～7000元平均單價4550元/m26700元/m25800元/m2主力總價45～51萬90～95萬75～85萬總建面積5.8萬m2總14萬m2總16萬m2總銷金額2.6億元7.3億元7.5億元516戶總970戶總1300戶可售戶數(shù)二期252戶970戶1300戶工程進度現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期結構中現(xiàn)房公開日期2000年04月2000年03月2000年03月現(xiàn)場現(xiàn)場現(xiàn)場二期二期一期金龍東苑欣晟家園申能秀庭浦建路365號浦建路588號浦建路588號投資興建華迅實業(yè)欣晟房產(chǎn)申能房產(chǎn)企劃銷售自售誠品房產(chǎn)仁信-開顏規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積1.8萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價范圍/4000～5000元/m23500～4500元/m2平均單價4800元/m24500元/m4000元/m2主力總價63～71萬50～52萬46～56萬總建面積3.6萬m2總6.3萬m22.2萬m2總銷金額1.9億元2.8億元8000萬元240戶452戶162戶可售戶數(shù)240戶452戶162戶工程進度現(xiàn)房結構中結構中公開日期1999年08月2001年8月2001年09月現(xiàn)場現(xiàn)場現(xiàn)場—天安花園上海之窗御景園華麗家族錦繡路1028號錦繡路民生路錦繡路666號投資興建天洋房地產(chǎn)上實置業(yè)南江企業(yè)企劃銷售自售中天行自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積5.3萬m24.6萬m26.7萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價范圍5500～9000元/m25300～7900元5300～8600元/m2平均單價6500元/m25900元/m26500元/m主力總價66～92萬元72～81萬元78～90萬元總建面積14萬M2約11.5萬M212.6萬M2總銷金額7.7億元6億元7億元總戶數(shù)1000戶約800戶870戶可售戶數(shù)763戶約750戶870戶工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房準現(xiàn)房公開日期1999年01月2000年11月2001年初臨錦繡路4-6層規(guī)劃面積185-05M,單價6700-11000元。統(tǒng)計為小高層和高層，臨錦繡路為4層住宅。 聯(lián)洋花園綠緣公寓民生路1311號花木路500號投資興建聯(lián)洋土地發(fā)展公司建華房產(chǎn)企劃銷售自售自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積2.1萬M2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價范圍4200～6800元/M2平均單價5200元/M25200元/M2主力總價59～79萬元62～73萬元總建面積總22萬M26.8萬M2總銷金額10億元3.5億元總戶數(shù)/488戶可售戶數(shù)二期約500戶488戶工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2000年07月1999年06月現(xiàn)場現(xiàn)場二期一環(huán)龍新紀園知音藝園志豪公寓龍陽路老龍東路浦建路1558號浦建路1458號投資興建上海泰龍房地產(chǎn)上海農(nóng)昌房地產(chǎn)上海志豪房地產(chǎn)建筑設計/上海市建筑設計院/企劃銷售天音上海古北房地產(chǎn)陸家嘴房地產(chǎn)物業(yè)公司明德物業(yè)規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積2.8萬2萬總建面積4.5萬4.4萬1.83萬標準層層高面積配比346戶282戶132戶可售戶數(shù)346戶282戶132戶規(guī)劃面積二房面積無戶數(shù)116戶132戶無三房面積戶數(shù)186戶146戶80戶單價范圍平均單價主力總價48萬～56萬45萬～52萬49萬～50萬物業(yè)管理費工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)場現(xiàn)場現(xiàn)場 錦繡一方東方龍苑錦繡天第錦繡路、東建路楊高南路1339號錦繡路1868號投資興建一方置業(yè)佳能房產(chǎn)隆宇企業(yè)企劃銷售同鴻咨詢博海營銷自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積2.8萬3.5萬M26.9萬M2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價范圍3600～4800元/M23500～4500元/M3700～5000元/平均單價4100元/M24000元/M24350元/M2主力總價45～58萬50～52萬50～64萬總建面積6.34萬M2總7萬M2總12萬M2總銷金額2.6億元2.8億元5.2億元536戶一期314戶1000戶可售戶數(shù)536戶一期314戶360戶工程進度結構封頂現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2001年08月1999年10月2000年06月現(xiàn)場現(xiàn)場現(xiàn)場一期海桐苑(2期)易時代薇閣尊邸龍東路191號龍陽路浦建路口錦安路511弄投資興建上?；痉康禺a(chǎn)上海龍安置業(yè)上海龍安置業(yè)建筑設計///企劃銷售自售富陽物業(yè)力陽物業(yè)物業(yè)公司自管//自管規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積1.6萬1.2萬1.1萬總建面積3.5萬2.2萬2.5萬面積配比246戶162戶可售戶數(shù)246戶162戶規(guī)劃面積二房面積無戶數(shù)112戶16戶/三房面積戶數(shù)75戶136戶148戶單價范圍平均單價3800元/M3800元/M24100元/M主力總價33萬～39萬53萬～59萬59～62萬物業(yè)管理費1元/M21.2元/M21.3元/M2工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2000年8月2000年11月現(xiàn)場東方路1533號現(xiàn)場—-萬邦都市花園世紀景典新領地龍陽路1880弄錦繡路花木路龍陽路188號投資興建上海萬邦企業(yè)上海鑫榮房產(chǎn)建筑設計//香港五豐達設計企劃銷售自售翰庭咨詢/物業(yè)公司自管/自管規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積3.1萬1.6萬1.1萬總建面積7萬4.2萬5.7萬面積配總戶數(shù)572戶310戶約700戶可售戶數(shù)572戶310戶350戶規(guī)劃面積比二房面積戶數(shù)32戶68戶324戶三房面積戶數(shù)472戶242戶54戶單價范圍4500～5300元/M23880～6000元/M2平均單價4900元/M25000元/M24500元/M2主力總價49萬～63萬41～55萬物業(yè)管理費1.2元/M2工程進度結構中準現(xiàn)房結構中公開日期/2001年5月2001年7月(三期)產(chǎn)品價格——?從周邊房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品分析，本案處于浦東新區(qū)的交通主干道，加之政府在宏觀上對本地區(qū)的規(guī)劃與支持，促使區(qū)域房產(chǎn)市場具有較強的升值空間，另外結合本案的推案時機、綜合品質、物業(yè)管理服務、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考一期售價二期售價商鋪售價3500元/M23650元/M25800元/M2銷售現(xiàn)場一—?確定建筑風格。以富有后現(xiàn)代主義基調(diào)的簡約金屬線條為框架，輔以大面積、通透的玻璃墻體，另巧用常綠植物點·搭建樣板房，精心裝修，并配以高檔家具布置，增加客戶展示區(qū)：通過模型，裱板，燈箱等方式向客戶展示產(chǎn)品，讓客戶了解產(chǎn)品洽談區(qū)：主要用于洽談，簽約(建議布設5—8組銷售桌椅)銷售團隊配合——?·制服配合接待中心，以及統(tǒng)一的CI形象特別定做。系統(tǒng)的教育培訓，包括談吐舉止、時尚資訊、流行話題、使客戶與銷售人員具有共同語言，