天安易居招商計劃書

1、目錄前言(2)一、項目概況 (3)二、項目定位 (8)三、項目業(yè)態(tài)(10)四、經營管理(11)五、招商目標 (12)六、招商原則 (13)七、招商策略(14)八、招商主要對象及要求 (15)九、招商條件(23)十、招商準備 (25)十一、招商渠道(29)十二、招商推廣(30)十三、招商程序(34)十四、招商管理 (35)結束語 (36)運作新興城區(qū)商業(yè)，招商環(huán)節(jié)至關重要。HappyMall ，一個新城商業(yè)中心， 啟動，支點在哪里？如何去尋找？現(xiàn)在我們就開始做計劃!1、 項目基本情況項目既況丿 位置 _ I7位于新鄉(xiāng)市東二環(huán)與五一路交匯處，屬科教園區(qū)與新行政區(qū)和開發(fā)區(qū)之間 的交匯節(jié)點，位置優(yōu)越，

2、交通便利，暢行快捷。 規(guī)劃總用地99949 m2o 地形南部較規(guī)則，呈長方形。北部不規(guī)則，近似兩個疊拼三角形。中部為鴻源路，將項目東西一分為二?？傮w較不規(guī)則，尤其是北部規(guī)劃設計難度較大。 地勢北部、西部較平坦；東南部為魚塘，地勢較低。項目利用時應注意對魚塘 部分地基的處理。2、環(huán)境狀況 規(guī)劃J為科教園區(qū)，企業(yè)污染?。磺业靥幨袇^(qū)東南，上風上水，空氣清新, 環(huán)境較好。 周邊正在大規(guī)模建設，一旦建設完成，環(huán)境將得到根本改善。 高校集中，人文素質高，消費潛力大。 目前廣場、綠化較少，人們缺少好游玩的地方。3、交通狀況 項目緊鄰的五一路、東二環(huán)分別為城市東西主干道和南北主干道，更有紡 織路、向陽路、南干

3、道、化工路、東明路、107、京珠高速等，交通四通八 達，暢行便捷。 本區(qū)域為“三區(qū)”節(jié)點，入可直通“三區(qū)”和主城，出則可達107、京珠高速，出行和通貨皆便利。 目前已有5路、4路、5路甲、82路等公交線路通往市區(qū)，以后公交發(fā)展 將更便利。4、配套狀況I 日常生活消費檔次低，規(guī)模小，品種單一，急需改善。 商業(yè)氛圍較濃，但多為小商業(yè)，大中型商業(yè)設施缺乏。 休閑、娛樂設施缺乏，高收入人群有錢無處消費。 賓館、酒店缺乏，飲食多為小攤點，衛(wèi)生臟亂差，急需改善。 安全、銀行、郵局基本有保障，但需加強。5、人口收入 本區(qū)域高校集中，丨人口密度大，加之企業(yè)單位和鎮(zhèn)上居民，人口總量近10萬人。 高校教職工收入水

4、平較高，屬新鄉(xiāng)高收入階層。 五普、四探等單位直屬地礦部，收入水平也較高，屬次高收入階層。 洪門鎮(zhèn)離市區(qū)較近，近郊農業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展較好，居民收入較普通鄉(xiāng)鎮(zhèn) 居民收入高。6、消費支出 高校教職工消費水平較高，家庭人均消費月支出600多元。 五普、四探等單位次之，家庭人均消費月支出 500元。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民家庭人均消費月支出450元。 學生人均消費月支出300元。 留學生人均消費月支出很高，達到 5000元左右。 由于商業(yè)及休閑、娛樂、生活消費設施缺乏，消費能力受到很大壓抑， 急需開掘。7、競爭狀況 目前本區(qū)域商品住宅供應較少，且規(guī)模小、檔次低。 本區(qū)域大中型商業(yè)及休閑、娛樂、生活消費設施缺乏，尚屬市

5、場空白點和 無競爭領域。 市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點過于集中，且定位大多雷同，競爭狀況激烈，單體銷貨量嚴 重下降。 未來3年內市區(qū)將出現(xiàn)若干商業(yè)項目，但其地域受限，產品規(guī)劃和銷售模 式存在嚴重缺陷。8需求狀況 本區(qū)域單位住宅以自建為主，對商品住宅的需求量相對較小。且由于離市 區(qū)稍遠，對市區(qū)居民的吸引力也較小。 本區(qū)域對商業(yè)消費的需求潛力巨大，但目前無法滿足?，F(xiàn)有人口 84309人，即將遷入人口 12500人，總人口 96809人。 2006年人口 112918人本區(qū)域人口的增長，主要來自于學校的迅猛擴招，其增長比例明顯的高于其 他區(qū)域，年均增長約8%區(qū)域年消費總量 48906萬元2006年消費總量 6229

6、6.5 萬元未來年消費總量隨著東區(qū)新城的快速發(fā)展，本項目將輻射周邊2公里20萬人口，年消費總量可達10億元，且競爭烈度小，消費分流少，前景相當可觀。0、隨著科前院區(qū)、環(huán)境、市政配套、f行政區(qū)、開發(fā)區(qū)“三區(qū)”的快速發(fā)展，本區(qū)域包括交通、 人口規(guī)模、經濟水平等都將得到很大的發(fā)展和完善。 “三區(qū)”居民多為黨政事業(yè)機關和效益較好的企業(yè)遷入人口，收入水平高， 消費能量大。 區(qū)域經濟和社會的發(fā)展，必然促使和帶動商業(yè)消費的發(fā)展與繁榮， 本區(qū)域 勢必成為新的城市商業(yè)中心，成為新的商業(yè)流行風向標。11、總體狀況 項目位于“二區(qū)”交匯節(jié)點，位置優(yōu)越，交通便利。 人口集中，且收入消費水平較高。 商業(yè)、休閑、娛樂、生

7、活消費設施缺乏，消費能力受到很大壓抑，急需 開掘。 大中型商業(yè)及休閑、娛樂、生活消費尚屬市場空白點和無競爭領域。 市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點過于集中，且定位雷同，競爭狀況激烈，急需升級和重新 布局。 市區(qū)個別類似項目產品規(guī)劃和銷售模式上存在嚴重缺陷，本項目規(guī)劃為 新鄉(xiāng)首家。 政府強力推動，區(qū)域發(fā)展前景較好，項目建成后將成為區(qū)域商業(yè)中心，引領商業(yè)時尚消費新潮流休閑功能定為一體的綜合性消費中心。 娛樂功能 美食功能 游覽功能3、特色定位購、閑、樂、食、I游為一體，新鄉(xiāng)首家一站式體驗綜合消費中心，消費舒適、心情愉悅。4、競爭定位三大定位，環(huán)環(huán)相扣，層層推進。市場補缺者理念領先者區(qū)域商業(yè)中心5、價值定位實現(xiàn)三個倍增

8、。利潤 倍增* *4*4* -影響d品牌倍增倍增既要考慮到現(xiàn)實和未來幾年的需三，又要考慮各業(yè)態(tài)之間的互補，從而使整個消費中心形成一個消費循環(huán)體業(yè)態(tài) 1F 超市、商業(yè)街、銀行、美食 2F 超市 3F西餐咖啡、曲藝茶座、酒吧、SPA美容、運動、形體健身、動畫城、網(wǎng)吧、音像、電子城 4F影院、游戲室、KTV四、 |統(tǒng)一規(guī)原則統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經營管理主經營商家自由經營牌照。經營管理公司統(tǒng)一發(fā)牌照。成立專門獨立的經營管理公司，從事市場公關、營銷推廣及各種日常事務，為商戶經營提供方便。招商對象1、知名品牌超市主招商目標1家承租面積 16100 川，占總面積的67% 帶動項目啟動，激活周邊商業(yè)。2、 知名品牌

9、餐飲、休閑、娛樂機構4 家租/買面積2900川，占總面積的12% 進一步帶動項目啟動，激活周邊商業(yè)。3、 知名休閑、娛樂、銀行機構10家租/買面積 5000川，占總面積的21% 豐富項目業(yè)態(tài)，激活周邊商業(yè)。招商進度1、2004 年 12 月一2005 年 2 月完成招商總面積的79%2、2005 年 3 月一2005 年 4 月完成招商總面積的21%收益和利潤，商家賺錢商場才賺錢。2、互業(yè)態(tài)只原選擇1個商家，使業(yè)態(tài)之間形成錯位互補，使消費形成互動循環(huán)。（美食也已形成錯位，并且分布在不同樓層。）3選高商家原度、高影響力、經營管理水平高的商家為合作伙伴，確保吸引 客戶購買和客戶忠誠度的建立。1、先

10、主后次七、 先招知名品牌主力商，帶動其他商家的招商。招商策略2、先大后小先招規(guī)模較大的商家，帶動其他商家的招商。3、準備充分包括各種資料、人員、推廣、招商中心等準備充分，給商家塑造一個有良好發(fā)展前景的形象。4、有序推進招商是一項艱巨、復雜的工作，應對此工作中層層推進。八、招商對象及條件1、超市連鎖機構 數(shù)量1家 面積 16100 m2 要求的困難作好準備，有計劃、有系統(tǒng)的開展工作, 有條不紊，具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有優(yōu)良的進貨渠道優(yōu)勢和成本優(yōu)勢具有較高的經營管理水平和執(zhí)行能力 具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神2、中資銀行機構 數(shù)量1 家 面積100 m2 要求認同本

11、項目的市場前景與發(fā)展機會經營管理運作規(guī)范安全保障措施有力良好的服務意識和服務精神3、餐飲連鎖機構 數(shù)量 2家 面積風情小吃、快餐 600 m西餐、咖啡 400 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力 具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有較好的經營管理水平和執(zhí)行能力具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神4、影視連鎖機構 數(shù)量1 冢 面積1100 m2 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神5、游戲娛樂機構 數(shù)量1 家 面積400 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場

12、具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神6、網(wǎng)吧連鎖機構 數(shù)量1家 面積600 m 要求具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神7、KTV連鎖機構 數(shù)量1 家 面積600 m2 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神8酒吧連鎖機構 數(shù)量 1家 面積800 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度

13、和影響力 具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略 具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神9、SPA美容機構 數(shù)量1家 面積400 m2 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神典、丄運動健身機構 數(shù)量坪家 面積500 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神 、數(shù)量體健身機構 面積400 m 要求具有在新鄉(xiāng)布

14、局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略 具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神 ?、數(shù)像連鎖機構 面積200 m2 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力 具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神13、丄動畫連鎖機構 數(shù)量1家 面積300 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力 具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神14、電子銷售機構數(shù)量 1 家 面積200 m2 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高

15、的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神15、茶藝聯(lián)鎖機構 數(shù)量1 冢 面積300 m 要求在河南或新鄉(xiāng)市場具有較高的知名度和影響力具有在新鄉(xiāng)布局的戰(zhàn)略構想敏銳的洞察力和精準的戰(zhàn)略眼光具有先進的經營管理理念和靈活的經營策略具有精誠的合作態(tài)度和團隊精神I_九）2、合作方采用租賃經營，商家承租商條營業(yè)面積； 3-4層可租可買。2、租賃期限租期為To年，一次簽定合同。3、 商家優(yōu)惠一前18個月免收商家租金，第2年2季度雙方根據(jù)市場行情協(xié)議商定后 8年半的租金，作為租賃合同的附件O十、資料準冊3本招商準備新鄉(xiāng)

16、新城從城市規(guī)劃、區(qū)域、地段,闡述項目的發(fā)展前景。Mall在各地從Mall的形成、發(fā)展以及在各地尤其是國內目前的發(fā)展形勢，闡述項目 的發(fā)展前景。一場盛大商業(yè)宴席從項目的規(guī)劃、定位、業(yè)態(tài)、商家、消費、需求等，闡述項目的發(fā)展前 景。 招商邀請函（折頁）全面而又簡潔的闡述項目的發(fā)展前景，做成折頁形式，可用來郵寄。 POP從不同主題表現(xiàn)的招帖畫面。 招商說辭招商人員的統(tǒng)一說辭，講法 招商表格招商時所用的各種表格。 其他時間：2004年10月20日一2004年11月20日2、辦公準備 招商中心在市中心繁華地段租用一門面房作為招商中心，要求：交通便利具有較好的商業(yè)形象人流量大具有明顯的識別性面積 150-2

17、00 m2功能分為：接待區(qū)、洽談區(qū)、貴賓洽談區(qū)、展示區(qū)、辦公區(qū)、休息區(qū)、儲物區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、放映區(qū)裝修 體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、國際化的商業(yè)風格（含沙盤、模型、裝飾、招貼等）水、電、電話線、電視線、寬帶接口、空調 辦公設備接待臺1個，吧臺椅3個，談判桌4-5個，談判椅16-20個，沙發(fā)1套, 茶幾1個，電視、音響1套，辦公桌、椅2套，電腦桌、椅1套，電腦、 打印機1套，鐵皮柜2組（8節(jié)），電話3部（1部分機），飲水機1臺 辦公用具資料架3個，資料夾6個，釘書機1個，釘書針1盒，膠水1瓶，剪刀1 把，計算器6個，印泥1盒，印章1個，印藍紙1盒，寫字板1個，水 粉筆3支，衣架2把，推把2把，拖把1個，清潔布3

18、塊，毛巾1條， 香皂1塊，清潔劑1瓶，鞋擦1個等。 辦公用品簽字筆6支，筆芯10支，稿紙6本，記錄本6本，打印紙1包，各種銷售表格、管理表格等。 考察、看房車輛1臺時間：2004年10月20日一2004年11月30日 人員招聘4人形象好，氣質佳善學習、善溝通能吃苦有工作經驗優(yōu)先 人員培訓房產知識政策法規(guī)商業(yè)知識城市規(guī)劃項目知識銷售知識心理勵志 招商模擬招商前實戰(zhàn)訓練。時間：2004年11月15日一2004年11月30日4、財務準備、一總費用約計 486000兀 資料費18600元 辦公費 170250元 推廣費用195100元 人員費50500元 日常辦公費1500元 差旅、住宿費 5000元

19、 其他35050元時間：2004年10月20日一2005年4月30日其中，2004年10月20日一2004年11月30日，需用資金349600元7大招商渠十道、1、推廣召絆商渠道2、拜訪招商3、投寄招商4、網(wǎng)絡招商5、電話招商 6、關系招商7、路過招商 &其它招商十二、 k1啟時動期2004年12月1日招商推廣12月 15日-. -.目標：讓商家、市民認識了解區(qū)域，認識了解項目。 新聞推廣以介紹城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展前景為主，通過新鄉(xiāng)晨報、新鄉(xiāng)日報、新鄉(xiāng)廣播電視報、新鄉(xiāng)信息港等媒體，炒作地段。一周更換主題。 活動東二環(huán)南段開工儀式（根據(jù)開工時間調整）通過新鄉(xiāng)晨報、新鄉(xiāng)日報、新鄉(xiāng)廣播電視報、新鄉(xiāng)信息

20、港等媒體發(fā)布新聞，炒作地段。 投寄向商家直接投寄招商邀請函，建立聯(lián)系，邀約考察。 網(wǎng)絡網(wǎng)上發(fā)布招商信息，或通過郵件直接與商家聯(lián)系。 關系介紹通過內部信息，向關系人群傳播區(qū)域前景和招商信息。 戶外廣告在市中心與去五一路的較好位置選擇戶外廣告牌 3塊，招商中心周邊侯車廳8-10個。2、強推期時間：2004年12月16日一2005年1月15日目標：讓商家、市民熟知區(qū)域、項目發(fā)展前景。 新聞推廣以介紹區(qū)域發(fā)展前景、區(qū)域動態(tài)為主，通過新鄉(xiāng)晨報、新鄉(xiāng)日報、新鄉(xiāng) 廣播電視報、新鄉(xiāng)信息港等媒體，炒作地段。一周更換主題。 研討會項目招商新聞酒會，東二環(huán)路沿線開發(fā)高峰論壇會通過新鄉(xiāng)晨報、新鄉(xiāng)日報、新鄉(xiāng)廣播電視報、新鄉(xiāng)信息港等媒體發(fā)布新聞, 炒作地段。 網(wǎng)絡發(fā)布區(qū)域動態(tài)新聞、招商進展信息。 關系介紹通過內部信息，向關系人群傳播區(qū)域前景和招商信息。 戶外廣告3、攻堅期時間：2005年1月16日