百家湖西花園住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總論一、 項(xiàng)目建設(shè)背景#新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓，北抵312國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口6.5公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口6公里，通過繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。公路、鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全，大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來#大學(xué)城的交通特點(diǎn)。 #新市區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。#新市區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)

2、戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長(zhǎng)達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基本建成。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。以南京大學(xué)、南京師范大學(xué)#校區(qū)和南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電大學(xué)為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼

3、投入使用。區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個(gè)國家和地區(qū)的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為21，高新技術(shù)企業(yè)占30%。實(shí)際利用外資4億多美元。投資額在1000萬美元以上的大項(xiàng)目有43個(gè)。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。#新市區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。隨著#新市區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)

4、高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。我市及棲霞區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，棲霞區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進(jìn)一步推動(dòng)#新市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京xxxx發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱xx公司）擬在#新市區(qū)建設(shè)鴻德嘉園居民小區(qū)。二、 項(xiàng)目單位概況南京xxxx發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京#經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊(cè)資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。公司下設(shè)南京xxx房地產(chǎn)開發(fā)有

5、限公司、南京xxx度假村有限公司、南京xx電子有限公司、南京xx建設(shè)發(fā)展有限公司、南京xxx物業(yè)管理有限公司、南京xxx農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京xxx旅游有限公司和南京xxx發(fā)展有限公司銷售分公司、南京xxx集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。xx公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設(shè)施6萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評(píng)為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家

6、湖公寓花園凱旋門于2000年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評(píng)為2A級(jí)信用單位，19951999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。公司總部現(xiàn)有員工62人，其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員3人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員8人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、百家湖雜志編輯部。三、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（一） 棲霞區(qū)區(qū)管委會(huì)2011年月5月寧經(jīng)管委發(fā)2011201號(hào)文“關(guān)于同意南京xxx發(fā)展有限公司建設(shè)鴻德嘉園建立項(xiàng)的批復(fù)”；（二） 棲霞區(qū)建設(shè)局“鴻德嘉園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；xx公司提供的項(xiàng)目有關(guān)資料；

7、（三） xx公司2001年2月委托南京xxxx公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。四、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃

8、，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 （二）進(jìn)一步完善棲霞區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及棲霞區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶棲霞區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但

9、多年來?xiàng)紖^(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析隨著國家取消福利分房

10、政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。開發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。鴻德嘉園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢(shì)：l 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念

11、日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而鴻德嘉園住宅小區(qū)地處棲霞區(qū)#大學(xué)城，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。l 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的xxx花園，西南側(cè)有南京大學(xué)，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該路東與312國道相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與xx公司以前開發(fā)的xxxx一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開發(fā)區(qū)文苑路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近鴻德嘉園還有南財(cái)、郵電大學(xué)等教育配套設(shè)施。2、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)分析l 項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和

12、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。l 項(xiàng)目與棲霞區(qū)及#地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化?！傍櫟录螆@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與棲霞區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。加上xx公司的企業(yè)形象及其在棲霞區(qū)乃至南京市的顯著影響也有利于本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)。二、 價(jià)格定位（一） 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/M2）鴻德嘉園公寓xx物業(yè)現(xiàn)房10000江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）8000-9000溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）5000-6000溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）12000-1

13、3000江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）6000湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅5000-7000太陽城棲霞建設(shè)多層住宅8000-9000碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅13000-15000中國人家江蘇東恒別墅（期房）12000-14000養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）12000-1500021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）11000-14000（二） 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)棲霞區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的10000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來23年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間。（三） 綜合優(yōu)勢(shì)

14、“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項(xiàng)目公寓銷售基價(jià)預(yù)計(jì)在80001000元平方米。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。三、 銷售對(duì)象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了10萬M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會(huì)文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)

15、行按揭的強(qiáng)力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴(kuò)容帶中的第二居所。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層鴻德嘉園知本型業(yè)主占位圖0%100%xx公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡(jiǎn)雅型之分。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定

16、位為：百家湖西花園房?jī)r(jià)+汽車+20年汽車使用費(fèi)南京三類地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又一座公園在百家湖崛起：千畝湖面、5公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等4座標(biāo)志性建筑、5座主題花園、3個(gè)大中型游泳場(chǎng)及5大類30項(xiàng)休閑項(xiàng)目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。鴻德嘉園近5萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使xx公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開盤工作。同時(shí)，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居

17、所的服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)利源公司自1992年以來對(duì)百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“百家湖西花園”的主要銷售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面：（一） 南京市中高收入階層。主要為各企事業(yè)單位的高級(jí)主管人員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)者。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。（二） 棲霞區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理人員。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，

18、對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。（三） 南京市高收入階層的第二居所。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費(fèi)者。（四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所?！鞍偌液骰▓@”特有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場(chǎng)所。（五） 港、澳、臺(tái)人士及國外投資者。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所?！鞍偌液?/p>

19、花園”將是他們較佳的選擇之一。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積100000平方米，總建筑面積30000平方米，其中住宅25000平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑5000平方米。規(guī)劃居住戶數(shù)1000戶，居住人口4000人，設(shè)計(jì)容積率1.6，綠化率40%。二、 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：1、 普通公寓 10000平方米2、 躍層式公寓 10000平方米3、 小學(xué)校 2000平方米4、 小區(qū)幼兒園、 1000平方米5、 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米6、 商場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 5000平方米7、 綠地 30000平方米8、 區(qū)內(nèi)道路 20

20、000平方米第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件一、 項(xiàng)目選址南京鴻德嘉園居住小區(qū)位于#大學(xué)城，是棲霞區(qū)不可多得的一塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路,北靠太三路?？傉嫉孛娣e10公頃。文苑路北與繞城公路相接，南京機(jī)場(chǎng)高速公路則位于文苑路西面約1公里處。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差57米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。鴻德嘉園居住小區(qū)處于南京棲霞區(qū)的西南部，#環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京大學(xué)分校、南京師范大學(xué)及南京

21、郵電大學(xué)。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。二、 配套建設(shè)條件鴻德嘉園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下：（一） 供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有DN500自來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。（二） 電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項(xiàng)目要求。（三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源，利源中路現(xiàn)有一路10KV高壓線。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的DN600雨水管排

22、至百家湖。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。（五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。（六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。第五章 建設(shè)方案一、 總平面布置本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積10公頃。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局.又能增加了組團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)改變以前小

23、區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū)。根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為A、B、C、D四區(qū)。其中A區(qū)為小區(qū)用

24、地西北部，依據(jù)地形布置23層的別墅群；B、C區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓；D區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值所占（%）占地面積萬M210居住戶數(shù)戶1000居住人數(shù)人4000戶均人口人4總建筑面積萬M23.5100.0其中住宅建筑面積萬M23.090.8公建建筑面積萬M20.59.2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層5人口毛密度人/ha443容積率1.6建筑密度：%40綠地率%40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系

25、，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機(jī)動(dòng)車按0.7輛/戶、自行車按1.8輛/戶進(jìn)行考慮。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)

26、改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積60150平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。以四六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。其中F型為四層的躍層公寓，面

27、積在160平方米左右，占30%；A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六層單層公寓，占10%。面積配比：1、 客廳：躍層3545平方米；單層2535平方米，面寬3.54.2平方米；2、 廚房加餐廳：1520平方米；3、 主臥：1416平方米；4、 衛(wèi)生間：46平方米；5、 次臥：1214平方米；6、 衛(wèi)生間：46平方米；7、 層高：2.8平方米8、 南陽臺(tái)：35平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要

28、有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外，住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。（三） 結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：l 躍層式住宅，為45層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；l 普通住宅，為46層磚混結(jié)構(gòu)；l 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為24層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)；l 幼兒園、小學(xué)為23鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基

29、礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。三、 公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等l 本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約13530KW，按68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè)9200KVA變配電所一座。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時(shí)供電，電量考慮每戶46KW，電流表應(yīng)在4060A。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。l 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。l 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留I

30、DD直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。（二） 供水本項(xiàng)目最大總用水量約6000噸/日，小區(qū)設(shè)置DN200總供水管，日供水量可達(dá)6000噸，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。（四） 道路小區(qū)道路分三級(jí)。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每幢躍層

31、樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。（五） 無障礙設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)均按無障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。四、 消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為7或4米，以保證消防車行駛。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一

32、) 水壓保障技術(shù)根據(jù)南京市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。(二) 綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有：l 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；l 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動(dòng)場(chǎng)地；l 東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。(四) 生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水

33、生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開盤銷售。本項(xiàng)目從2011年6月開工之日起開發(fā)期為2年，于2013年7月竣工。銷售從2011年開始，計(jì)劃3年完成。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2011年6月2011年8月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2201年6月 施工圖設(shè)計(jì) 2011年7月2011年8月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2011年7月2013年8月 竣工交付 2013年8月 銷售 2011年9月2014年1月第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析一、 總投資估算南京百家湖西花園

34、居住小區(qū)項(xiàng)目總投資48404.0萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。其中：（一）開發(fā)建設(shè)投資46994.2萬元，由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(1)土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。(2)工程費(fèi)用41641.0萬元。其中：l 普通公寓以700元/平方米計(jì)；l 躍層式公寓以900元/平方米計(jì)；l 公共建筑平均以850元/平方米計(jì)；l 電氣按30元/平方米估算；l 水衛(wèi)按20元/平方米估算；l 道路廣場(chǎng)按50000平方米面積，80元/平方米估算；l 綠化按80000平方米面積，20元/平方米估算。(3)開發(fā)期稅費(fèi)5388.3萬元。其中：l 勘

35、察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用2.0%估算；l 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用1.0%估算；l 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元/平方米建筑面積估算；l 供電貼費(fèi)按250元/KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）；l 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅26元/平方米估算；l 結(jié)建人防工程費(fèi)按24元/平方米估算；l 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；l 白蟻防治費(fèi)按2.0元/平方米估算；l 教育附加費(fèi)按10.0元/平方米估算。(3)預(yù)備費(fèi)2531.3萬元。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的8%估算。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。(7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。（

36、二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。二、 資金籌措及計(jì)劃（一）資金籌措 南京鴻德嘉園住宅小區(qū)項(xiàng)目總投資48404.0萬元，其中利源公司自有資金4138.0萬元，銀行貸款6000.0萬元，其余為商品房銷售回籠資金38266.0萬元。（二）投資計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。20012002年投資分別為19008.3萬元、27985.9萬元。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。三、 銷售收入（一）房?jī)r(jià)1、 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售；2、 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售；3、 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。（二

37、）銷售收入本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；銷售收入分別為11717.5萬元、32548.5萬元、20831.0萬元。詳見附表4“銷售收入估算表”。四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率5.85%。 1、利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營業(yè)稅的11%。所得稅稅率按33%，稅后利潤為9943.5萬元。 2、利潤率投資利潤率（利潤總額總投資）100%=30.7%銷售利潤率（利潤總額銷售收入）100%=22.8%詳見附表5“損益表”。