2021年商鋪租賃合同糾紛代理詞.doc

1、2021年商鋪租賃合同糾紛代理詞尊敬的審判員：_律師事務所接受本案原告委托，指派我作為原告代理人參加原告訴被告房屋租賃糾紛一案?，F(xiàn)根據(jù)本案事實、法律及庭審情況發(fā)表如下代理意見：一、原被告雙方對其于_年_月所簽訂的門面租賃合同書之真實性、合法性均不持異議，故該門面租賃合同書合法有效，應對原被告產生約束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了_年_月_日至_年_月_日的租金和水電費，并交納了保證金_元。二、被告確認，其已經(jīng)于_年_月把原告向其承租的門面房另租給他人，以實際行為違約，應承擔按合同約定的違約責任。被告以原告未付租金為由，徑自單方面解除合同，既與事實不符也無法律依據(jù)。1、在_年_月，原告與

2、被告商談_年_月_日至_年_月_日房租支付一事，被告明確告知不再把房屋租給原告，并要求原告及時搬走。因被告岳母去世占用了門面房一定時間，被告同意把_年_月_日至_年_月_日的租期延長_天到_月_日;在_月_日至_日，原告仍然與被告協(xié)商承租事宜，被告稱房子已經(jīng)另租給隔壁賣服裝的老板，不可能租給原告。因被告實際的不履約行為，_月_日，原告被迫搬離承租門面。原告未能向被告支付租金完全系被告違約所致，不能成為被告解除合同的理由。2、退一步說，根據(jù)合同法第_條之規(guī)定，“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限內支付”。也就是說，做為出租方即使在承租方無正當理由未支付租金

3、的情況下，也必須給承租方留有合理的支付期限。即使如被告所說原告未按時支付租金，在未給原告確定合理的支付期限的情況下，于_年_月_日就把門面房另租他人，悍然違約，既不符合法律規(guī)定也不合乎情理。且本案中原告未交納租金是因被告不收，顯然不屬“無正當理由”。并且在_年_月_日至_年_月_日的房租支付中，雙方都達成了可緩繳的口頭補充協(xié)議。3、被告稱擔心原告交不起房租或猜測原告不租房，均不能成為其違約把房屋另租他人的理由。根據(jù)合同法第六十九條規(guī)定“當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方?！薄竞贤ǖ诹藯l“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：(一

4、)經(jīng)營狀況嚴重惡化(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;(三)喪失商業(yè)信譽;(四)有喪失或可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任?！薄勘桓嬉韵氘斎坏牟话部罐q且沒有通知原告就毀約，不符合適用不安抗辯權的情形。4、根據(jù)“誰主張，誰舉證“的基本訴訟原則，原告應舉證證明其在把門面房另租他人之前，已履行了相應的告知及要求支付租金的義務。事實上，被告是因門面租金上漲的直接原因，又有隔壁租其門面的賣服裝老板愿意出遠遠高于原租金價承租房屋，才找借口違約，有意損害原告的權益的。5、“鼓勵交易原則”為合同法的一項基本原則。該原則嚴格限制了解除合同的條件，根據(jù)該原則，并不意味

5、著一旦違約都可導致合同解除，解除從實質上來說是消滅一項交易，一旦宣告合同解除，既不利于保護非違約方的利益，也不能體現(xiàn)合同的鼓勵交易的目的。合同法規(guī)定，只有在一方根本違約時才能宣告合同解除。本案原告多次主動向被告履行交付租金的義務而原告對此不聞不問，一味回避不理，其行為與合同法規(guī)定的“誠信原則”背道而馳。三、原告訴求被告返還保證金_元并賠償裝修折舊損失_元，有事實依據(jù)和法律依據(jù)。1、因被告違約把房另租他人，致使原告與被告的租賃合同實際不能履行;新承租人又拆毀原裝修裝飾，致使原告裝修全部喪失。按雙方門面租賃合同書第六條、第九條“乙方租賃期間，甲方保證乙方門面的正常經(jīng)營活動的使用。甲方不得把門面另租

6、給他(她)人。如有，甲方賠償乙方所有的損失”的約定，被告應承擔返還及賠償責任。2、據(jù)最高人民法_關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持”，本案中，被告應賠償剩余租賃期內裝飾裝修費_元的殘值損失即_元。3、退一步說，即使原告在合同履行中有小過錯，因被告毀約另租房給他人是導致合同不能繼續(xù)履行的根本原因，據(jù)上述第(三)款“因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝

7、修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任”的規(guī)定，被告也要承擔退還保證金和賠償裝修損失的責任。綜上，被告以另租他人的實際行為違約，造成了原告繼續(xù)使用承租房屋不能，被告應承擔違約責任。以上代理意見，請法庭予以充分考慮并采納。_律師事務所律師_年_月_日租賃合同糾紛代理詞(二)尊敬的審判長、人民陪審員：依照法律規(guī)定，受原告委托和_律師事務所的指派，我們擔任原告L等人的代理人，參與本案訴訟活動。開庭前，我們收集了相關證據(jù)，進行了必要的調查，今天又參與了本案的庭審，對本案有一個全面清楚的認識和了解，我們認為：本案中商鋪委托經(jīng)營協(xié)議實際為租賃合同，依法應受保護。被告一應當支付第二、三年租金給原告，

8、并且依照租賃合同承擔違約責任;被告二提供的擔保合法有效，應當承擔連帶責任。下面就本案的相關事實和適用法律問題發(fā)表代理意見:1、原告和被告二簽訂的商品房買賣合同為原告和被告二雙方真實意思表示，不違法法律強制性規(guī)定，買賣合同成立并且生效，因此在原告和原告一的租賃合同中，原告提供的鋪面是合格的租賃標的物。2、商鋪委托經(jīng)營協(xié)議實際性質為租賃合同，依法應保護。委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同(合同法_條)，而租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同(合同法_條)。租賃合同和委托合同法律性質區(qū)分：租賃合同是轉讓財產使用權的合同，承租人使用、收益租賃物為直

9、接目的。而委托合同是一種典型的以一方特定的社會技能提供勞務一完成一定任務的合同，目的是處理或者管理委托人的事務。本案中原告和被告一在商鋪委托經(jīng)營協(xié)議中對于租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款都有詳細的約定，符合合同法第_條關于租賃合同的內容規(guī)定，因此該商鋪委托經(jīng)營協(xié)議實際上就是商鋪租賃合同。3、本案中原告作為守約方要求被告一繼續(xù)履行合同，被告一作為違約方，被告一無權行使法定解除權，亦無約定解除權約定，被告一應當按照合同法第_條第_款：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。合同法規(guī)定合同解除分為三類：協(xié)商解除、不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)、違約行為。前

10、兩種本案不存在，本案中被告一乙方違約，解除權歸守約方即本案原告享有。所以在租賃期間，被告一具有支付租金的義務。4、被告一已經(jīng)實際完整使用了第二年租期，租賃合同合法且生效，應當支付第二年租金(約定支付日期_年_月_日至_日)。5、_年_月份開始被告一經(jīng)營不善，鋪面店鋪陸續(xù)關閉屬于商業(yè)風險，不適用情事變更原則，應當由被告一完全承擔此風險。不可抗力是在發(fā)生情事變更原則中，因不可歸責雙方的原因發(fā)生了不可預見致使合同履行非常困難時適用，不能是不影響到或者影響到了卻致使合同不能實現(xiàn)，而是只有在致使合同履行非常困難時適用。而本案中被告一作為一個專業(yè)的商業(yè)營運公司，具有充分考慮到各種風險的能力，在_年商鋪陸續(xù)

11、經(jīng)營不善搬離后，被告一也具有能力和財力重新招商、出租，營運該商場，減少損失乃至盈利，但被告一沒有這樣做，而是不再管理該商場、開始躲避，故不符合不可抗力的含義(第一、這種商業(yè)風險是可以預見的，第二這種商業(yè)風險是可以由被告一重新招商、出租進行挽回的)，故屬于正常的商業(yè)風險。6、第三年租期租金約定支付日期_年_月_日至_日，現(xiàn)在被告一行為已經(jīng)表明不履行支付租金義務，為逾期違約，原告依法要求被告一預先支付第三年租金。首先，本案中被告一第二年的租金還沒有支付，第三年租金被告具有充分的理由相信被告也不會主動支付，其次，本案開庭時間是_年_月_日也已經(jīng)到了被告一應當支付第三年租金的時候，現(xiàn)在被告一直躲避，原

12、告找不到被告一，已臨近第三年租金支付的截止時間即_年_月_日。依照合同法_條規(guī)定：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。原告有充分依據(jù)主張被告一預先支付第三年租金。7、被告二作為租賃合同中被告一的擔保人，應當對被告一的債務承擔連帶責任。本案中被告二在原告和被告一的商鋪租賃協(xié)議上蓋章作為擔保人，該擔保行為合法有效，依照擔保法_條：當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。現(xiàn)在被告一出現(xiàn)違約情況，被告二應當依法承擔擔保責任。8、部分訴訟請求的約定依據(jù)。第一項訴訟請求租金：原被告簽訂的商鋪委托經(jīng)營協(xié)議第五條

13、第一款。利息：利息作為租金的法定孳息，兩被告沒有依約定支付租金，造成原告的損失，應當賠償。第二項訴訟請求免租期租金損失：(原被告簽訂的商鋪委托經(jīng)營協(xié)議第七條第_款)第三項律師費、誤工費、差旅費：因兩被告違約造成原告的損失，其中誤工費和差旅費屬于不可避免必然產生的費用，由法院酌情考慮。第四項違約金：原被告簽訂的商鋪委托經(jīng)營協(xié)議第八條第一款第二項約定超過_天不支付租金，甲方“有權”而不是“必須”解除合同，同時乙方承擔違約金_元，故現(xiàn)原告要求繼續(xù)履行合同且要求被告承擔違約金_元，符合該約定。以上代理意見供法庭參考并予采納。_律師事務所律師_年_月_日租賃合同糾紛代理詞(三)審判長、人民審判員：_律師

14、事務所_接受本案原告陳某的委托，擔任其與魏某房屋租賃合同糾紛一案的一審代理律師，根據(jù)庭審中雙方爭議的焦點，發(fā)表如下代理意見：一、_受原告陳某的委托與被告簽訂店鋪租賃合同，其并不是_店面的承租人。1、_店鋪“某婚慶店”個體戶工商營業(yè)執(zhí)照登記的負責人是高某。從原告提交的“投資經(jīng)營委托書”可以知道原告陳某是“某婚慶店”實際經(jīng)營者，這也充分證明了原告是本案訴爭店鋪的承租人。被告代理人依據(jù)個體戶工商登記管理辦法第十二條的規(guī)定即“個人經(jīng)營的，以經(jīng)營者本人為申請人”認為原告與高某簽訂的“投資經(jīng)營委托書”不具有法律效力。原告代理人認為這是沒有法律依據(jù)的。個體戶工商登記管理辦法第十二條是授權性法律規(guī)則，而并不是

15、禁止性法律規(guī)則。該條并沒有禁止經(jīng)營者可以委托他人以他人的名義申辦營業(yè)執(zhí)照。在民事法律行為中“法無禁止即自由”，也就是說民事法律行為只要不違反公序良俗、不侵害國家和第三人的合法權益，即使沒有法律授權那也是合法的。而且該店鋪的所有投資、經(jīng)營資本都由本案原告承擔，高某也享有_%的利潤，并不是像被告代理人所說的原告只享有權利，不承擔風險。因此該份“投資經(jīng)營委托書”是合法有效的，原告陳某是“某婚慶店”的實際經(jīng)營者，也當然是_店鋪的承租人。2、_是原告陳某店里的員工，其是受原告陳某的委托與被告簽訂店鋪租賃合同。在庭審過程中原告向法庭提交了_的錄音和短信_。首先，從錄音的內容來看，_在錄音里陳述了一個事實即

16、她在離開原告店里時，曾多次與原告溝通要求原告陳某與被告重新簽過租賃合同。也就是說_本人并不是該店鋪的承租人，所以其才會在離開原告店里時一而再的要求原告與被告重新簽訂租賃合同。其次，從_短信_的內容可以知道，_是原告店里的員工，而且_店鋪的投資、經(jīng)營款都是由原告所出。因此從一點也能證實_不是_店鋪的承租人。3、從_年_月_日被告出具給原告的電費收據(jù)和_年_月_日被告出具給原告的房租收據(jù)也可以知道_不是_店鋪的承租人。這兩份收條在法庭質證時被告也證實是真實的，我們可以假設，如果_是本案訴爭店鋪的承租人，那么在她離開原告店里時被告為何卻向原告收取_年_月份的電費和_年_月份的租金，這顯然是有悖于常理

17、的。被告代理人認為，_年_月_日被告出具給原告的房租收據(jù)是原告賠償被告_年_月份的租金損失，這顯然是沒有事實和法律依據(jù)的。原告是于_年_月_日與被告簽訂合同的，并于當日向被告交納當月的房租。該份收據(jù)上收款事由雖寫明的是“陸月份房租”，但實質上是_年_月_日至_年_月_日的房租。以此類推，_年_月_日原告就應當交納了_年_月_日至_年_月_日的房租。既然已經(jīng)向被告交納了_年_月的租金，那_年_月份被告又哪來的的租金損失。顯然原告_年_月_日交納的是_年_月的房租，而絕不是被告代理人認為的是_年_月份租金損失。因此，從被告向原告收取租金和電費的事實可以證實原告陳某才是本案訴爭店鋪的承租人。另從交納

18、租金和電費的原始收據(jù)和租賃合同的原件都在原告手中的事實也可以證實這一點。4、在法庭質證過程中，被告向法庭提交了一份落款是_的“證明”，以此來證實_是本案訴爭店鋪的承租人。原告代理人認為這顯然是沒有事實依據(jù)的。首先，從本案事實和上述分析中可以證實_是受原告陳某的委托與被告簽訂租賃合同，其并不是_店鋪的承租人。其次，從證據(jù)角度來分析，該份證明在證據(jù)種類上屬于證人證言。根據(jù)最高人民法_關于民事訴訟證據(jù)_若干規(guī)定第五十五條，“證人應當出庭作證，接受當事人的質詢”。第四十七條，“證據(jù)應當在法庭上出示，由當事人質證。未經(jīng)質證的證據(jù)，不能作為認定案件事實的依據(jù)”的規(guī)定，證人必須到庭接受原被告雙方和法庭的質詢

19、，其證人證言才能作為證據(jù)使用。本案中_沒有到庭作證，該份“證明”的真實性無法得到核實，且其沒有到庭，無法辨明該份“證明”內容的真?zhèn)?。因此被告用該份“證明”證實_是本案訴爭店鋪的承租人，顯然是沒有事實和法律依據(jù)的。綜上所述，_是原告陳某店里的員工，其受原告陳某的委托與被告簽訂店鋪租賃合同，其并不是_店面的承租人。二、本案原告陳某是_店面房屋租賃合同合法的承租人，當然享有承租人相應的法定權益，其根本不存在非法搶占該店鋪的事實。_年_月_日，_作為本案原告陳某店里的員工，接受本案原告的委托與本案被告魏某簽訂店鋪租賃合同，承租_市_店面。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了_元押金和_元當月租金，

20、即在租賃店面經(jīng)營化妝婚慶類的業(yè)務。雖然店鋪租賃合同是_以自己的名義與被告簽訂的，但是其只是作為受托人，其在授權的范圍內實施的法律后果都應當由委托人也就是本案原告承擔。被告代理人認為根據(jù)民法通則的有關規(guī)定代理人只能以被代理人的名義實施代理行為，這顯然是被告代理人對法律的錯誤理解。代理人實施代理行為不僅可以以被代理人的名義，也可以以代理人自己的名義。代理人以本人的名義實施代理行為，這就是民法理論中的“間接隱名代理”或“隱名代理”。根據(jù)_合同法第四百零二條的規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和

21、第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。又根據(jù)_合同法第四百零三條的規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因對委托人不履行義務，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外”。從上述法律規(guī)定中可知，委托人以自己的名義與第三人簽訂的合同，如果第三人知道委托人與受托人之間的代理關系，該合同直接約束委托人和受托人;如果第三人不知道委托人與受托人之間的關系的，經(jīng)受托人披露后委托人也可以行使受托人對第三人的權利，換言之，不管第三

22、人知情與否委托人都可以作為合同一方主體行使相應的合同權利。本案中，原告作為委托人，_作為受托人，被告為第三人，受托人_以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，故根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然受托人_以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，但是本案原告陳某依然是本房屋租賃合同的承租人，當然享有承租人相應的權益。_作為受托人，其代理權限只限于與被告簽訂店鋪租賃合同，其于_年_月_日作出的聲明書沒有法律效力。首先，_不是_店鋪的承租人，其無權作出這樣的聲明;其次，本案原告也沒有授權其與被告解除租賃合同，因此其聲明與被告解除租賃合同沒有法律效力，原被告之間的租賃關系還是合法存在的。綜上所述，原告是_店鋪的合法承租人，

23、其與被告之間的租賃關系當然合法有效。其是通過正當?shù)姆赏緩阶赓U使用_店鋪，根本就不存在非法搶占店鋪的事實。三、被告違反合同約定提前收回租賃物并賠償原告相應的經(jīng)濟損失。(一)被告應賠償原告裝修費損失_元。根據(jù)最高人民法_關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十一條關于“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持”的規(guī)定。本案中，約定的租賃期限為_個月，為此原告花費了裝修費_元，但原告僅使用了_個月，根據(jù)上述法律規(guī)定，

24、被告應賠償原告剩余租賃期限內裝飾裝修殘值損失，共計_元。(二)被告應退還原告押金、賠償租金、經(jīng)營損失等損失。1、該房屋租賃合同簽訂后，原告支付被告押金_元，現(xiàn)被告單方違約要求解除合同，該押金應全部退還給原告。2、原告于_年_月_日向被告繳納了_月份的租金_元，但是被告卻于_年_月_日無故終止租賃協(xié)議，強行將店面鎖住，導致原告_年_月份沒有營業(yè)，故被告應返還原告_年_月份的_元租金。3、原告店鋪經(jīng)營了_個月之久，已經(jīng)擁有了穩(wěn)定的客戶群。從原告提供的“流水賬”來看原告_年_月的凈利潤有_元左右。_年_月_日因被告無故將該租賃店面封鎖，導致原告無法正常經(jīng)營。租賃期間無法正常經(jīng)營的_個月的營業(yè)損失_元

25、應由被告承擔。四、被告反訴原告私自對店鋪進行改造、破壞沒有事實和法律依據(jù)。原告是依據(jù)合同的約定對店鋪進行了簡易的裝修，在裝修過程中沒有對房屋的主體結構造成破壞。原告裝修是得到被告的許可的并且被告也從沒有對原告的裝修提出過異議。從證據(jù)角度上分析，被告也沒有向法庭提供任何有力的證據(jù)證明原告私自對店鋪進行改造、破壞。被告主張該請求時只向法庭提交了一組照片。首先，該組照片的真實性無法核實，僅憑該組照片無法證實其拍攝內容來自本案的訴爭店鋪;其次，被告僅憑該組照片也無法證實改造、破壞的行為是由本案原告實施的。因此被告沒有任何證據(jù)證明原告對私自店鋪進行改造、破壞。因此原告這一主張沒有事實和法律依據(jù)。五、如前

26、所述，原告不存在非法搶占店鋪的事實，因此被告要求原告賠償租金損失沒有事實和法律依據(jù)。綜上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相應的權益，被告單方違約要求提前收回租賃物，應賠償原告相應的經(jīng)濟損失。據(jù)此，原告訴請于情和理、于法有據(jù)，懇請人民法院依法支持原告的全部訴訟請求，駁回被告的反訴請求。_律師事務所律師_年_月_日租賃合同糾紛代理詞(四)尊敬的審判長、審判員：根據(jù)我國法律的有關規(guī)定，_溫陵律師事務所依法接受原告的委托，指派我們擔任其訴訟代理人，為了維護委托人的合法權益，代理人現(xiàn)根據(jù)本案事實及爭議的焦點，結合我國有關法律，發(fā)表如下代理意見：一、原、被告簽訂合同合法有效，被告違約事實清楚

27、，證據(jù)充分。原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合同內容沒有違_律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效，對當事人具有法律約束力，任何一方都應全面履約，否則，將承擔相應的責任，原告基于合同對租賃房屋都作了較為詳細的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手開始布置裝修，但在裝修過程中原告發(fā)覺被告拒不履行合同約定，首先沒法提供合同第_條第_款第_項約定的經(jīng)消防部門驗收合格的消防設備、設施及證件。這些約定都是被告繼續(xù)履約的附隨義務，若被告拒不提供或不能提供將導致原告不能按期完成裝修，按期開業(yè)，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有提供給原告適合放置備用電設備的場所，在原告裝修過程中，被告更無法提供給原告足夠經(jīng)營使用的水和電，被告雖主張從未停過原告的水和電，并提供了物業(yè)公司的證明，但物業(yè)公司的證明不具有客觀真實性，不能對自己實施的行為作出證明，證人剛好證實了停水停電的事實。合同第_條第