8月重慶合川尚信國際項目招商銷售前期策劃報告161頁

1、ibc合川尚信國際廣場合川尚信國際廣場前期策劃報告前期策劃報告致：重慶尚信置業(yè)有限公司致：重慶尚信置業(yè)有限公司2011年8月ibc前前 言言 每個城市都有自己的標志性建筑，亦如重慶的解放碑、上海的東方明珠塔、北京的紫禁城，合川的標志性建筑是什么？文峰古街、希望城或是中奧城,也許都不是。在你我心中有一個更清晰的名字- 尚信國際廣場，22萬方熱土新生，以國際化視野構筑合川城市封面。以國際化視野構筑合川城市封面。 基于對項目的調研，以及對尚信國際項目的價值認同，我司將對項目進行評估定位，通過科學分析、創(chuàng)意策劃，實現(xiàn)項目價值最大化。ibc第一部分：市場調研第一部分：市場調研宏觀背景分析區(qū)域市場調研區(qū)域

2、競爭格局及主要競爭對手分析地塊環(huán)境調研第二部分：項目策劃定位第二部分：項目策劃定位項目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項目商業(yè)運營經(jīng)濟效益分析第三部分：項目規(guī)劃設計建議第三部分：項目規(guī)劃設計建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄ibc城市區(qū)域概況城市區(qū)域概況ibc區(qū)域概況區(qū)域概況合川地處重慶西北部，距重慶主城核心區(qū)僅半小時車程，是重慶市規(guī)劃建設的區(qū)域性中心城市。幅員面積2343平方公里，轄23個鎮(zhèn)，7個街道辦事處，總人口155萬。是重慶通往陜西、甘肅等地的交通要道和川東北、渝西北的交通樞紐。區(qū)位屬性ibc重慶北部重慶北部交通樞紐交通樞紐合川擁三江通航之利，有212國道和渝合、渝

3、武高速公路及遂渝快速鐵路交匯。目前，合川正以全力打造重慶北部交通樞紐，鐵路、水路、公路齊頭并進，最終形成重慶通向川北、陜甘等地的水陸交通樞紐。區(qū)域概況區(qū)域概況ibc重慶能源基地重慶能源基地水資源、煤炭資源豐富，雙槐火電廠、草街航電樞紐、富金壩航電樞紐、利澤航電樞紐、三匯坑口電站等一批電站建成投產(chǎn)后，合川直接新增加的工業(yè)總產(chǎn)值預計可達到100億左右，將成為重慶名副其實的能源工業(yè)“老大”。區(qū)域概況區(qū)域概況ibc重慶旅游新興城市重慶旅游新興城市上游釣魚城，下看小山峽，合川歷史悠久、風光旖旎，旅游景點眾多。淶灘二佛寺、雙龍湖、水波洞、云門山野營度假村等是領略自然風光、休閑、度假的好去處。近年來，合川以

4、開發(fā)釣魚城為重點，以雙龍湖、二佛寺等景點為配套，形成重慶市獨具特色的旅游產(chǎn)業(yè)，開發(fā)潛力巨大。區(qū)域概況區(qū)域概況ibc宜居城市宜居城市秉承“富強合川、美麗合川、平安合川、德潤合川”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極推進城市化建設，在抓工業(yè)增漲的背景下，積極進行居住環(huán)境改造，改善生態(tài)環(huán)境，打造綠色人文宜居城市。區(qū)域概況區(qū)域概況ibc人文社會環(huán)境人文社會環(huán)境“東方麥加城東方麥加城”-釣魚城釣魚城佛教禪宗文化勝地佛教禪宗文化勝地淶灘鎮(zhèn)古甕城遺址、二佛寺淶灘鎮(zhèn)古甕城遺址、二佛寺ibc紅色文化底蘊深厚紅色文化底蘊深厚無產(chǎn)階級革命家趙君陶曾在土場創(chuàng)辦戰(zhàn)時兒童保育院；新中國第一位少年英雄劉文學為維護集體財產(chǎn)而英勇獻身，成為一代楷

5、模。周恩來、陳毅等無產(chǎn)階級革命家也曾在合川留下了光輝足跡。人文社會環(huán)境人文社會環(huán)境ibc區(qū)域人口狀況區(qū)域人口狀況合川作為人口達到152萬的城市，城鎮(zhèn)常駐人口達37.1萬，消費群體重在城鎮(zhèn)居民，但其所轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有為數(shù)不少的消費個體。ibc區(qū)域人口狀況區(qū)域人口狀況城鎮(zhèn)人口結構城鎮(zhèn)人口結構合川人口結構以中青年為主體，該部分人群有較強的消費能力，使商業(yè)消費有基本的人口基數(shù)保障。ibc區(qū)域交通環(huán)境區(qū)域交通環(huán)境重慶北部交通樞紐重慶北部交通樞紐合川地處三江交匯處，水路、陸路交通發(fā)達，地處大重慶北部交通要道，目前正形成以“一縱四橫八條干線”公路為骨架，鐵路、水路、公路的齊頭并進，最終形成重慶通向川北、陜甘

6、等地的水陸交通樞紐，打造和提升重慶的對外輻射力。ibc合川城區(qū)道路建設改造如火如荼，現(xiàn)有區(qū)內公交線路19條，136條村鎮(zhèn)公交線，基本覆蓋合川，市區(qū)出行便利。逐步構建和完善城市外環(huán)，合川至銅梁、潼南、遂寧、南充、廣安、渝北、北碚和重慶主城八個方向的對外通道。公交公交-城市化發(fā)展先決條件城市化發(fā)展先決條件區(qū)域交通環(huán)境區(qū)域交通環(huán)境ibc2010年末，建成巴渝新居2837戶，改造農(nóng)村危舊房5232戶，棚戶區(qū)改造、社區(qū)公園等項目快速推進。新建城區(qū)道路110公里，城區(qū)主干道完成“白改黑”，改建、新建市政供水管網(wǎng)22公里，建成高壓輸變電站4個，改造城區(qū)電網(wǎng)130公里，城市基礎設施逐步完善。城市基礎配套完善城

7、市基礎配套完善城市配套城市配套ibc區(qū)域概況小結區(qū)域概況小結大重慶未來發(fā)展重點區(qū)域之一，十二五期間，城市人口將增長至60萬，城市化率80%以上，屆時，合川城市建設速度將有一個飛躍；作為重慶的衛(wèi)星城市，合川水路、陸路交通發(fā)達，是重慶北部交通樞紐，是重慶連接遂寧、廣元、成都、蘭州等地的咽喉要道，交通優(yōu)勢明顯；合川未來定位于成遂渝發(fā)展帶上中部中心城市，由于出色的交通區(qū)位優(yōu)勢，合川在重慶未來交通以及居住方面將成為重慶主城區(qū)的有力補充，發(fā)展?jié)摿春茫怀鞘谢M程的加快，城市人口的增漲，將促進合川舊城改造以及擴城運動加速；合川具有豐富的歷史文化底蘊，目前的城市文化還未將其展示充分，未來城市的建設如何與地域歷

8、史文化相融合，為合川的城市建設者帶來了新的思考；ibc宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境ibc宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標2010年全區(qū)生產(chǎn)總值達到244.5億元，高于“十五”平均增速4.1個百分點。合川區(qū)生產(chǎn)總值合川區(qū)生產(chǎn)總值ibc財政收入2010年達到40.7億元，增長57.5%，年均增長49.6%。宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到2900美元，年均增長15.8%。宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc2010年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結構由2005年的23.1：37.2:39.7調整為15.2：45.7：39.1，第一產(chǎn)業(yè)比重下降7.9個百分點，二產(chǎn)上升8.5個百分點，三產(chǎn)下降0.6個百分點宏

9、觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc2010年全部工業(yè)總產(chǎn)值達到300億元，同比增長29.3%，總量是2005年增長4.6倍，年均增長35.7%。宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc“十一五”全社會固定資產(chǎn)投資5年累計完成813.1億元，是“十五”期間投資總量的4倍，年均增長32%。全社會固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc2010年實現(xiàn)社會消費品零售總額102億元，同比增長21.4%，總量是2005年增長2.6倍，年均增長21.1%。社會消費品總額社會消費品總額宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc2010年農(nóng)民人均純收入達到6641元，比2005年增加3103元，年均增長13.4%。宏觀

10、經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到16663元，比2005年增加8562元，年均增長15.5%。宏觀經(jīng)濟指標宏觀經(jīng)濟指標ibc產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀： 第一產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主導，產(chǎn)業(yè)化不斷提升，農(nóng)民人均純收入6641元，增漲近2倍； 第二產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主導，形成基礎版塊中，以能源產(chǎn)業(yè)為重點，建材、化工產(chǎn)業(yè)并舉；成長板塊中裝備制造業(yè)、服裝加工業(yè)、食品加工業(yè)均有重點項目推進建設；未來板塊中，制藥工業(yè)園建設有序推進，三大板塊，九大產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代商貿體系形成，專業(yè)市場培育初見成效，形成義烏小商品市場、茂田建材市場等專業(yè)市場；房

11、地產(chǎn)開發(fā)勢頭強勁，“十一五”五年期間，完成商品房建設388萬方，開工在建項目146.5萬方。旅游接待650萬人次，旅游接待設施逐步完善中，旅游業(yè)也逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 就目前合川的產(chǎn)業(yè)結構來看，處于第三產(chǎn)業(yè)的商貿體系整體還處于發(fā)展的初級階段，就目前合川的產(chǎn)業(yè)結構來看，處于第三產(chǎn)業(yè)的商貿體系整體還處于發(fā)展的初級階段，未來發(fā)展空間較大。未來發(fā)展空間較大。產(chǎn)業(yè)構成產(chǎn)業(yè)構成ibc消費構成消費構成在消費構成中，以吃、穿、住、行基本生活必需為主，對高在消費構成中，以吃、穿、住、行基本生活必需為主，對高檔消費需求處于成長期檔消費需求處于成長期批發(fā)零售仍然是社會消費品零售總額增長的主導力量，2009年，合川

12、批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額66.92億元，比上年增長21.3%，占零售總額的79.7%，拉動全區(qū)社會消費品零售總額增長17個百分點，而2010年實現(xiàn)社會消費品零售總額102億元，同比增長21.4%，總量是2005年增長2.6倍，年均增長21.1%。ibc消費品市場結構特點消費品市場結構特點 批發(fā)零售業(yè)增長勢頭強勁，以吃穿用為主導； 全區(qū)住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額17.03億元，比上年增長23.7%，高于同期批發(fā)零售業(yè)增幅2.4個百分點，也高于社會消費品零售總額增幅1.9個百分點，充分說明餐飲業(yè)增長迅速，居民對餐飲消費的觀念已經(jīng)徹底改變； 農(nóng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額37.77億元，比上年增長20.9%，

13、城鄉(xiāng)市場的增幅差距逐年縮小，農(nóng)村市場處于快速增長期； 從企業(yè)零售業(yè)態(tài)的銷售情況統(tǒng)計來看，銷售增幅居首的是網(wǎng)上商店，其次是：食雜店、專賣店、家居建材商店。銷售規(guī)模居首的是專業(yè)店，占零售額的30%以上；其次是：超市占零售額的10%以上，有力證明了各種業(yè)態(tài)共同發(fā)展； 惠農(nóng)政策“家電下鄉(xiāng)”和“汽摩下鄉(xiāng)”截止2010年一月實現(xiàn)銷售金額2.42億元，家電、汽車的銷售消費政策有效刺激消費。消費特征消費特征ibc消費特征消費特征汽車消費持續(xù)升溫汽車消費持續(xù)升溫企業(yè)汽車實現(xiàn)零售額3.02億元，比上年增長46.8%，增幅高于上年11.5個百分點，高于全區(qū)社會消費品零售額增幅25個百分點；生活必需品銷售穩(wěn)定持續(xù)增長

14、生活必需品銷售穩(wěn)定持續(xù)增長批發(fā)和零售企業(yè)中，糧油、食品、飲料、煙酒類和服裝鞋帽、針、紡織品類分別實現(xiàn)零售額11.54億元和3.3億元，比上年分別增長20.1%和21.5%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢；醫(yī)藥保健品增長快速醫(yī)藥保健品增長快速隨著生活的充實和富裕，人們越來越重視健康，昂貴的保健品、家庭醫(yī)療衛(wèi)生用品逐漸走俏。在限額以上批發(fā)和零售企業(yè)中，中西藥品類實現(xiàn)零售2.27億元，比上年增長47.4%奢侈商品化妝品及金銀珠寶成趨勢奢侈商品化妝品及金銀珠寶成趨勢化妝品及金銀珠寶類分別實現(xiàn)零售額0.2億元和0.3億元，比上年分別增長34.4%和27.2%，銷售形勢較好，值得關注。ibc小結小結 “十一五”期間合川經(jīng)

15、濟保持了較快的增長速度，年增速在15%以上，未來地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?居民收入水平增長為擴大消費增添了后勁； 財政支出更多的投向社會保障、社會公益事業(yè)、轉移支付等，解決改善民生需要，社會保障力度進一步加大，降低了居民未來預期的壓力，相應增加了當前消費的增長，擴大消費的宏觀環(huán)境日益趨好； 固定資產(chǎn)投資增長較快，為經(jīng)濟快速增漲奠定了良好基礎，但固定資產(chǎn)的高速增長也面臨去化問題； 消費結構升級換代，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增長和文化素養(yǎng)的提高，人們的消費觀念逐步轉變，消費檔次不斷提高，消費結構升級加快； “十一五”期間，重點進行商圈打造規(guī)劃，將舊城改造、特色餐飲娛樂開發(fā)、旅游接待能力提成等與城市規(guī)劃發(fā)展相結

16、合，為城市未來發(fā)展描繪藍圖。ibc城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃ibc城市規(guī)劃現(xiàn)狀城市規(guī)劃現(xiàn)狀城區(qū)建成面積35.9平方公里；城區(qū)道路總面積267.7萬平方米；城區(qū)綠化面積868.4萬平方米。ibc合川依山傍水而建，由嘉陵江、渠江、涪江依走勢分割成城南、城北、城東三個片區(qū)。老城區(qū)以塔爾門廣場為核心，是合川目前商業(yè)最為繁華的商業(yè)中心，是城市商業(yè)功能區(qū)；城北是合川重點交通樞紐，以客運站為中心，商業(yè)較城南相對落后，基礎配套設計相對完善，以居住功能為主；城南屬于新開發(fā)區(qū)域，以新政府片區(qū)發(fā)展的商業(yè)、住宅為主，是未來的城市核心。城東是近兩年城市開拓區(qū)域，以釣魚城旅游接待、集散為主，房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏相對緩慢。城市發(fā)展

17、向北、向南、向東三面延伸，在三個延伸段上形成工業(yè)園區(qū)定位、交通物流定位、旅游接待定位三個主要功能。城市規(guī)劃現(xiàn)狀城市規(guī)劃現(xiàn)狀ibc“十二五十二五”規(guī)劃方向規(guī)劃方向“十二五十二五”目標目標-百平方公里、百萬人口區(qū)域中心大城市百平方公里、百萬人口區(qū)域中心大城市奠定大城市框架，完善大城市功能ibc城市發(fā)展定位城市發(fā)展定位中國知名旅游城市中國知名旅游城市整合旅游資源，形成以釣魚城及東城半島開發(fā)為核心的旅游經(jīng)濟定位發(fā)展方向；重慶市區(qū)域性中心大城市重慶市區(qū)域性中心大城市利用合川重慶衛(wèi)星城市的交通、地理位置優(yōu)勢，大力推進城市化建設、構筑現(xiàn)代商貿體系、完善基礎設施建設，打造重慶北部千億級工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；重慶最美麗

18、城市重慶最美麗城市充分挖掘文化底蘊，構筑合川特色城市風格，無論是城市建設還是工業(yè)發(fā)展，都將注重合川地方特色，突出綠色、低碳、人文的發(fā)展理念，將合川打造成重慶宜居后花園。ibc城區(qū)綜合經(jīng)濟發(fā)展圈城區(qū)綜合經(jīng)濟發(fā)展圈功能布局功能布局城區(qū)綜合經(jīng)濟發(fā)展圈由9個鎮(zhèn)街組成，重點發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。重點發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、商貿流通、現(xiàn)代物流以及其它現(xiàn)代服務業(yè)，對區(qū)內及周邊地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生帶動和輻射作用。銅溪重點發(fā)展高檔住宅和生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)。合川工業(yè)園區(qū)合川工業(yè)園區(qū)城北工業(yè)拓展區(qū)城北工業(yè)拓展區(qū)旅游發(fā)展區(qū)旅游發(fā)展區(qū)商貿流通發(fā)展區(qū)商貿流通發(fā)展區(qū)物流集散區(qū)物流集散區(qū)城市發(fā)展定位城市發(fā)展定位ibc 老城區(qū)將依托現(xiàn)有商貿中心

19、地緣優(yōu)勢大力進行舊城改造，以涼亭片區(qū)商業(yè)開發(fā)為核心，以久長路步行街、兆甲合陽新城為支撐，突出購物、商業(yè)辦公、商務酒店和餐飲娛樂功能，成為合川最大的消費購物集聚區(qū)； 城南以建設星級酒店、會展中心等商業(yè)配套設施為基礎，將培育新興商業(yè)金融聚集區(qū)、總部經(jīng)濟基地，成為合川大型購物中心，同時濱江路段將對接東城半島旅游經(jīng)濟，形成大型娛樂餐飲特色消費。 以釣魚城旅游項目開發(fā)為重點，將東城半島打造成旅游接待集散地及宜居區(qū)域。規(guī)劃發(fā)展方向預估規(guī)劃發(fā)展方向預估ibc小結小結 在合川“十二五”規(guī)劃中，旅游開發(fā)以及旅游經(jīng)濟將作為城市未來發(fā)展重點； 由于合川城北老城商業(yè)中心區(qū)域急需升級換代，舊城改造將成為城北規(guī)劃發(fā)展主旋

20、律； 在政府規(guī)劃引導下，濱江商業(yè)將在整個城市發(fā)展中扮演越來越重要的角色濱江商業(yè)將在整個城市發(fā)展中扮演越來越重要的角色； 城南由于區(qū)政府以及區(qū)委行政辦公地點的搬遷，將迎來一個飛速發(fā)展； 在目前，合川城市化進程雖然有飛速增漲，但整個城市建筑以及商業(yè)物業(yè)均較城市建筑以及商業(yè)物業(yè)均較陳舊，需要大批新興建筑物業(yè)樹立城市形象陳舊，需要大批新興建筑物業(yè)樹立城市形象； 在“十二五”規(guī)劃中，以政府為主導，將有大批酒店、會展、寫字樓等興建，將會使區(qū)域商業(yè)競爭加劇，商業(yè)物業(yè)去化率低的問題將會出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)競爭加劇，商業(yè)物業(yè)去化率低的問題將會出現(xiàn)。ibc 從近五年的經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)看，合川近五年來，經(jīng)濟高速平穩(wěn)增漲，在重慶

21、區(qū)縣級城市發(fā)展中處于中上水平，未來發(fā)展具備良好的基礎未來發(fā)展具備良好的基礎； 在重慶“十二五”規(guī)劃中，合川將僅次于萬州，成為重慶區(qū)域型中心城市，城市人口預計增漲至60萬，城市化率將達到70%以上，這必將使合川在城市建設方面加快速度，以形成對主城居住、工業(yè)發(fā)展的補充，同時，帶動銅梁、北碚等周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，相應也將極大促進城市商業(yè)配套建設的發(fā)展相應也將極大促進城市商業(yè)配套建設的發(fā)展； 在合川未來發(fā)展中，旅游、能源、建材、餐飲、裝備制造、藥研、物流等將是合川經(jīng)濟發(fā)展的方向，同時也促進城市商貿業(yè)必須升級換代同時也促進城市商貿業(yè)必須升級換代； 在合川的擴城運動中，舊城區(qū)改造、新型商貿中心的建立舊城區(qū)改

22、造、新型商貿中心的建立、旅游接待能力的完善將是城市規(guī)劃中的重點； 合川做為重慶的重要衛(wèi)星城市之一，城市輔助功能定位將進一步體現(xiàn)，需要分擔主城部分功能建設； 合川目前的人口基數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入的大力增長，城市消費需求相應增加，對城市商業(yè)體系提出了更高要求城市商業(yè)體系提出了更高要求。宏觀背景總結宏觀背景總結ibc第一部分：市場調研第一部分：市場調研宏觀背景分析區(qū)域市場調研區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析地塊環(huán)境調研第二部分：項目策劃定位第二部分：項目策劃定位項目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項目商業(yè)運營經(jīng)濟效益分析第三部分：項目規(guī)劃設計建議第三部分：項目規(guī)劃設計建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：

23、招商、推廣建議目目 錄錄ibc合川作為國務院確立的重慶北部地區(qū)中心城市，在舊城改造和新區(qū)開發(fā)上取得了巨大成就。近年來先后實施了城區(qū)九大片區(qū)改造，正逐步建設和完善南屏開發(fā)區(qū)、東城新區(qū)；重點建設完成了城區(qū)主干道路、久長路、塔耳門文化廣場、合州大橋、合陽嘉陵江大橋、濱江路防洪堤等大批行目。合川已成為一座水、電、氣、通訊設施齊備，初具現(xiàn)代化中等城市。瑞山西路、世紀大道、劉文學廣場、盧作孚廣場、海翔廣場、大眾花園、世紀花園、金馬假日休閑廣場、合川影業(yè)大廈、三鑫錦城及東城新區(qū)開發(fā)等，這些工程為合川房地產(chǎn)的騰飛打下堅實基礎。基礎設施配套完備基礎設施配套完備區(qū)域市場概況區(qū)域市場概況ibc合川市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多

24、年的發(fā)展，合川市可供開發(fā)的地塊較多，從早期的單位供房時代過渡到商品房時代，部分開發(fā)商已經(jīng)捷足先登，搶占了合川地產(chǎn)的先機，但其所開發(fā)產(chǎn)品比較滯后，無法緊跟時代步伐。有意識地調整房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品結構已經(jīng)成為眾多開發(fā)商案頭的當務之急?，F(xiàn)目前，合川已引進一批優(yōu)質的開發(fā)企業(yè)如：寶龍、兆甲、中奧、希望等，這些企業(yè)均在房地產(chǎn)行業(yè)內實力不俗，在國內其他地區(qū)有大型項目成功開發(fā)運作經(jīng)驗和實力。其中部分企業(yè)更是以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運營見長，他們的到來勢必加快城市化建設的進程，同時對本土企業(yè)形成市場競爭。大批優(yōu)質開發(fā)企業(yè)進入，帶動行業(yè)升級大批優(yōu)質開發(fā)企業(yè)進入，帶動行業(yè)升級區(qū)域市場概況區(qū)域市場概況ibc區(qū)域市場板塊劃分

25、區(qū)域市場板塊劃分根據(jù)區(qū)位劃分，可分為老城、城南、城東三個板塊根據(jù)區(qū)位劃分，可分為老城、城南、城東三個板塊老城板塊老城板塊（中央商業(yè)區(qū)）（中央商業(yè)區(qū)）城南板塊城南板塊（中央商務區(qū)）（中央商務區(qū)）城東板塊城東板塊（旅游居住區(qū)）（旅游居住區(qū)）ibc老城區(qū)是合川舊有商貿中心區(qū)域，未來定位也是商貿流通中心區(qū)域，該區(qū)域目前以塔爾門合州市場為主體進行大規(guī)模舊城改造，在城北新車站投入運營后，區(qū)域的物流交通功能也得到體現(xiàn)，同時，寶龍地產(chǎn)65萬方城市綜合體，也將使商貿流通功能區(qū)得作用更加凸顯；城南是合川市政府所在地，由于行政中心等政府機關的搬遷，該區(qū)域商務功能大大增強，使該區(qū)域會議、商務接待功能需求凸顯，同時由于

26、政府城市形象工程需要，該區(qū)域將成為高端居住、商務辦公、特色商業(yè)集中區(qū)，是合川市未來幾年重點建設區(qū)域。城東近幾年由于釣魚城旅游經(jīng)濟的帶動，其旅游功能定位日益明朗，但由于交通環(huán)境正在改造、基礎設施尚不完備，其開發(fā)價值目前尚不及城北、城南片區(qū)，是合川市未來發(fā)展方向之一。區(qū)域市場板塊劃分區(qū)域市場板塊劃分ibc區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析合川作為重慶北部中心城市，最近幾年經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進程加劇、城市改造步伐的加快，整個城市的規(guī)模擴大，城市功能結構也發(fā)生了變化。在城市發(fā)展和消費需求的影響下，形成了今日合川的商業(yè)格局，都市級商圈全面提升，區(qū)域商圈初步形成。 半小時主城

27、生活圈，凸顯合川未來承接中高端人口的競爭力； 城市升級、區(qū)域中心城市發(fā)展及門戶地位給未來合川產(chǎn)業(yè)升級帶來機會； 目前合川影響力和消費力有限，低價競爭和增值空間為區(qū)域樓盤贏得市場，這種競爭模式在未來至少持續(xù)3年； 合川目前商業(yè)物業(yè)兩級分化，新興項目以大、全、高檔次競爭，老商業(yè)物業(yè)零星分布且較為陳舊；ibc區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局老城中央商業(yè)區(qū)：升級傳統(tǒng)商業(yè)中心，老城中央商業(yè)區(qū)：升級傳統(tǒng)商業(yè)中心，以大型綜合購物中心（街區(qū)）輔以傳以大型綜合購物中心（街區(qū)）輔以傳統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)呈現(xiàn)統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)呈現(xiàn)代表物業(yè)：兆甲合陽新城、中奧城新城中央商務區(qū)：以購物中心、超市新城中央商務區(qū)：以購物中心、超市零

28、售主，輔以星級酒店配套，呈現(xiàn)商零售主，輔以星級酒店配套，呈現(xiàn)商務配套功能。務配套功能。代表物業(yè)：希望城城北片區(qū)：優(yōu)質的交通體系規(guī)劃，承城北片區(qū)：優(yōu)質的交通體系規(guī)劃，承載專業(yè)市場及物流配套功能，未來集載專業(yè)市場及物流配套功能，未來集聚的住宅開發(fā)產(chǎn)生的人氣，與老城的聚的住宅開發(fā)產(chǎn)生的人氣，與老城的商業(yè)區(qū)互為兩個商業(yè)中心，增加商業(yè)商業(yè)區(qū)互為兩個商業(yè)中心，增加商業(yè)層次感。層次感。代表物業(yè)：寶龍城市廣場大學城片區(qū)：以小商品批發(fā)、專業(yè)市大學城片區(qū)：以小商品批發(fā)、專業(yè)市場、社區(qū)配套等為主。場、社區(qū)配套等為主。代表物業(yè)：義烏小商品城濱江商業(yè)帶：以餐飲、休閑、娛樂為濱江商業(yè)帶：以餐飲、休閑、娛樂為主，少量社區(qū)配

29、套。主，少量社區(qū)配套。代表物業(yè)：文峰古街本項目ibc主要大型商業(yè)分布主要大型商業(yè)分布1 12 23 35 5 6 64 47 78 8編號編號主要在建在售項目名稱主要在建在售項目名稱1兆甲合陽新城2中奧城3寶龍城市廣場4文峰古街5希望城6華地王朝酒店7尚信國際廣場8 義烏小商品城ibc 在合川目前已有商業(yè)物業(yè)中，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除重百、新世紀外暫無其它大型集中式商業(yè)，并且除久長步行街外，其它地方商鋪空置率較高； 合川目前除新世紀及重百以外暫無無大型集中式商業(yè)，新建商業(yè)物業(yè)中則大多為購物中心類集中型商業(yè)物業(yè)； 多數(shù)建筑較陳舊，無城市標志型建筑物； 合川，目前雖有專業(yè)市場，但仍然

30、以建材、家居等低附加值經(jīng)營為主，專業(yè)市場具有較大上升空間；商業(yè)市場小結商業(yè)市場小結ibc在合川區(qū)商業(yè)領域，聚集大量私營企業(yè)主、企業(yè)家，再加上眾多商貿企業(yè)中的管理人員以及白領階層，組成合川帶動商業(yè)發(fā)展的消費主流。區(qū)域消費市場區(qū)域消費市場ibc城市的發(fā)展，帶動了政府公務員待遇的提高，相應此部分人群的消費需求也隨之逐漸增加，對城市商業(yè)功能的完善提出了更高的要求。區(qū)域消費市場區(qū)域消費市場ibc合川所轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，一部分具有較高收入的居民，開始追求城市生活，渴望在城市中獲得自己日益增長的消費需求。區(qū)域消費市場區(qū)域消費市場ibc區(qū)域消費市場調研區(qū)域消費市場調研 在所調查的人群中，大多數(shù)認為合川目前餐飲行

31、業(yè)缺乏特色（32%），其次服務較為不足（21%），同時檔次不高、規(guī)模小、不集中也是合川餐飲行業(yè)較為欠缺的地方。 調查中，外出就餐費用支出占總收入較大，支出10-20%的占40%，20-50%的占40%，反應合川消費者對于餐飲的消費力較強。 消費者的就餐習慣也較為傳統(tǒng)，喜歡火鍋的占38%，江湖菜19%，小吃13%，其它快餐、咖啡、海鮮等所占比例較小。 消費者就餐最喜歡去的場所為知名的特色店（31%）及大排檔（25%），其次為美食城（17%）及環(huán)境好的餐廳（15%），高檔酒樓稍次（5%）。 調查顯示合川消費者對于餐飲消費力較強，并且雖然以傳統(tǒng)的就餐習慣為主，但隨著調查顯示合川消費者對于餐飲消費力較

32、強，并且雖然以傳統(tǒng)的就餐習慣為主，但隨著收入的增加，消費需求也有一定提高。收入的增加，消費需求也有一定提高。消費市場調查：餐飲類ibc區(qū)域消費市場調研區(qū)域消費市場調研 在所調查的人群中，個人休閑的方式主要為朋友聚會（32%）、購物逛街（23%）以及外出旅游（22%），其它較少。 在朋友聚會時，最主要的休閑娛樂方式為打牌/茶樓（21%）、k歌/蹦迪（17%）、聚餐/咖啡（15%）以及上網(wǎng)/游戲（12%）。 消費者認為合川休閑娛樂行業(yè)較為缺乏特色（27%）、服務（20%）、檔次（14%）、規(guī)模（13%）以及不夠集中（15%）。 調查顯示合川消費者對于休閑娛樂行業(yè)的要求不斷提高，希望增加具有特色、服

33、務好、調查顯示合川消費者對于休閑娛樂行業(yè)的要求不斷提高，希望增加具有特色、服務好、檔次及規(guī)模均較高的商業(yè)，并且希望能夠實現(xiàn)一站式集中消費。檔次及規(guī)模均較高的商業(yè)，并且希望能夠實現(xiàn)一站式集中消費。消費市場調查：休閑娛樂類ibc區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 合川商業(yè)正處于升級換代時期，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除新世紀、重百外暫無其它大型集中式商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)已不能滿足日益增長的消費需求。 消費群體的消費占比依次為餐飲、娛樂、購物、休閑，且具備較強的消費能力，其消費支出占收入比例50%以下的人群比例超過70%； 隨著合川城市不斷發(fā)展，經(jīng)濟增長加快，中高端收入群體不斷增加，對合川商業(yè)結構、經(jīng)營

34、業(yè)態(tài)、服務水平以及經(jīng)營檔次均提出了更高的要求；ibc第一部分：市場調研第一部分：市場調研宏觀背景分析區(qū)域市場調研區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析地塊環(huán)境調研第二部分：項目策劃定位第二部分：項目策劃定位項目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項目商業(yè)運營經(jīng)濟效益分析第三部分：項目規(guī)劃設計建議第三部分：項目規(guī)劃設計建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄ibc競爭格局競爭格局1 12 23 35 56 64 47 78 8編號編號主要在建在售項目名稱主要在建在售項目名稱1兆甲合陽新城2中奧城3寶龍城市廣場4文峰古街5希望城6華地王朝酒店7尚信國際廣場8 義烏小商品城ibc項目名稱項目名稱商

35、業(yè)體量商業(yè)體量物業(yè)類型物業(yè)類型項目周期項目周期中奧城中奧城12萬方底商、購物中心、商務公寓2013年、2014年兆甲兆甲合陽新城合陽新城30萬方底商、購物中心2013年、2014年寶龍城市廣場寶龍城市廣場12萬方城市綜合體2013年、2014年希望城希望城16萬方五星級酒店、購物中心、餐飲一條街、商務公寓、寫字樓2013年、2014年文峰古街文峰古街5萬方特色餐飲文化風情街2012年華地王朝酒店華地王朝酒店4.6萬方五星級酒店2011年義烏小商品城義烏小商品城35萬方綜合大型商業(yè)物業(yè)、商業(yè)街2010年、2013年合計合計114.6萬方u以上為合川目前在建在售的較有代表性項目，商業(yè)體量大，物業(yè)形

36、態(tài)或所處地段與本項目類似，初步估計僅這幾個項目未來三至五年商業(yè)物業(yè)的供應量即達114.6114.6萬方萬方，尚不計其余相對較小的項目及零售商鋪。u除華地王朝酒店及義烏小商品城外，其它除華地王朝酒店及義烏小商品城外，其它5 5個項目的物業(yè)形態(tài)、商業(yè)體量或商業(yè)定位方面對本項目構成個項目的物業(yè)形態(tài)、商業(yè)體量或商業(yè)定位方面對本項目構成一定競爭關系，下面將分區(qū)域對這幾個項目進行描述。一定競爭關系，下面將分區(qū)域對這幾個項目進行描述。主要新推商業(yè)物業(yè)主要新推商業(yè)物業(yè)ibc競爭對手列表競爭對手列表老城區(qū)老城區(qū)1 12 2編號編號主要競爭項目名稱主要競爭項目名稱1兆甲合陽新城2中奧城此兩個項目位于合川傳統(tǒng)商業(yè)中

37、心，商業(yè)體量較大，定位于購物中心類業(yè)態(tài)，市場優(yōu)勢較為明顯，是項目重要競爭對手。ibc項目項目名稱名稱兆兆甲甲合陽新城合陽新城項目地址項目地址重慶市合川區(qū)城北大道占地面積占地面積規(guī)劃用地557.4畝，占地面積38萬總建筑面積總建筑面積150萬商業(yè)面積商業(yè)面積30萬 平面布局平面布局 項目由兩個城市公園，四個城市廣場，兩個城市綜合體組成；整體分為a1.a2，b,c,d,e1.e2,f組團（現(xiàn)c,d組團已整體轉讓給中奧公司，其打造塔耳門中奧城），其中以e1.e2組團為商業(yè)核心區(qū)，a1組團另有一獨立仿古商業(yè)建筑。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃 項目性質為合川舊城改造項目，住宅與商業(yè)多以裙樓（臨街商

38、業(yè)）加單體（或多棟）住宅組合，（其中f組團龍湖美岸以住宅為主）以e1.e2組團為核心商業(yè)。項目配套描述項目配套描述項目本身具備升級傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務、消費及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進度工程進度開發(fā)周期三年，現(xiàn)f組團龍湖美岸銷售良好在推期數(shù)在推期數(shù)f組團龍湖美岸（部分）周邊周邊商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)租金水平區(qū)間租金水平區(qū)間以久長街步行街為核心，瑞山街、蘇家街、交通街、營盤街貫穿形成商業(yè)帶，其平均租金水平，步行街臨街租金： 500550元；二層200250元；業(yè)態(tài)以專賣店、品牌連鎖賣場（商場）、傳統(tǒng)小百貨市場為主，經(jīng)營穩(wěn)定。沿街商鋪租金：350450

39、元，二層,150200元，業(yè)態(tài)分布有傳統(tǒng)百貨店、專賣店、連鎖店、銀行、特色小吃、快餐店等，經(jīng)營較穩(wěn)定，不足10%的轉讓比例。兆甲兆甲合陽新城基本情況合陽新城基本情況競爭對手列表競爭對手列表ibc兆甲兆甲合陽新城項目分析合陽新城項目分析項目商業(yè)體量較大，雖然其具備諸多優(yōu)勢，但合川未來三至五年市場商業(yè)開發(fā)體量巨大，且與該項目商業(yè)定位有諸多重疊，形成直面競爭。從該項目所處地塊來看，屬舊城改造，地塊成本較高，而項目整體住宅與商業(yè)的開發(fā)比例與傳統(tǒng)開發(fā)項目來對比，商業(yè)開發(fā)體量明顯偏重，開發(fā)商盈利點將體現(xiàn)在商業(yè)項目的運作上，與住宅項目相比具備一定的風險。ibc項目名稱項目名稱中奧城中奧城售樓電話售樓電話02

40、342666699 項目地址項目地址重慶市合川區(qū)交通街占地面積占地面積約110畝總建筑面積總建筑面積42萬商業(yè)面積商業(yè)面積12萬 平面布局平面布局 項目由城市干道瑞山路分為cd兩個組團，c組團（建筑主體）以4棟高層住宅加1棟135米超高層商務樓和4萬方商業(yè)復合體組成；d組團（建筑主體）以4棟高層住宅加1棟31層商務綜合樓和4萬方集中商業(yè)體組成 商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積 項目c組團商務樓規(guī)劃酒店、寫字樓、酒店式公寓，約3.7萬方；集中商業(yè)規(guī)劃百貨賣場、專業(yè)賣場，約2.3萬方（5f）；風情商業(yè)街規(guī)劃百貨精品店、餐飲、休閑娛樂，約1.7萬方（23f）項目配套描

41、述項目配套描述項目本身具備升級傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務、消費及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進度工程進度項目推廣期，暫未發(fā)售在推期數(shù)在推期數(shù)項目推廣期，暫未發(fā)售商業(yè)銷售商業(yè)銷售價格及面積區(qū)間價格及面積區(qū)間暫未發(fā)售付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策暫未發(fā)售項目定位項目定位城市商住綜合體主題推廣語主題推廣語重慶合川第一商圈 不可復制的商業(yè)投資機會；標注城市的高度締造商業(yè)的傳奇廣告投放方式廣告投放方式dm單/戶外廣告項目開發(fā)商項目開發(fā)商中奧聯(lián)合置業(yè)有限公司中奧城基本情況中奧城基本情況主要競爭對手列表主要競爭對手列表ibc中奧城項目分析中奧城項目分析項目基本

42、屬于純商業(yè)項目，商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，就目前的市場信息來分析，除寫字樓、公寓、酒店的業(yè)態(tài)規(guī)劃體系為主力業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃變數(shù)大。以其他項目整體對比來看，該項目的處境比較尷尬。ibc競爭對手列表競爭對手列表城北城北1 1編號編號主要在建在售項目名稱主要在建在售項目名稱1寶龍城市廣場此項目位于合川城北汽車站附近，不在合川傳統(tǒng)商業(yè)中心內，但其周邊區(qū)域已較為成熟，同時項目定位于全能商業(yè)mall，重點偏向于購物中心類商業(yè)模式，城北將會以此項目為商業(yè)核心，帶動合川城北方向乃至老城中心內部分消費群體。ibc項目名稱項目名稱寶龍城市廣場寶龍城市廣場售樓電話售樓電話02342699888項目地址

43、項目地址重慶市合川區(qū)城北大道總建筑面積總建筑面積65萬 商業(yè)部商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積項目性質為合川全能城市綜合體，超大商業(yè)mall、時尚步行街、星級酒店、高檔寫字樓、住宅為一體。項目配套描述項目配套描述項目本身具備升級傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務、消費及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進度工程進度開發(fā)周期三年，目前進行基礎土建項目定位項目定位城市綜合體項目在所處區(qū)域項目在所處區(qū)域內地位內地位項目城北拓展區(qū)域，距新車站較近，與久長步行街遙相呼應（傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域），將形成城北新的商業(yè)中心，是提升城市商業(yè)的載體，項目的規(guī)劃實施

44、對城市未來商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展舉足輕重。主題推廣語主題推廣語寶龍就是城中心賣點賣點65萬方首席全能城市綜合體廣告投放方式廣告投放方式dm單/外場展示/戶外廣告項目開發(fā)商項目開發(fā)商重慶寶龍長潤置業(yè)發(fā)展有限公司寶龍城市廣場基本情況寶龍城市廣場基本情況主要競爭對手列表主要競爭對手列表ibc寶龍城市廣場項目分析寶龍城市廣場項目分析項目商業(yè)體量較大，依托開發(fā)企業(yè)的商業(yè)資源，未來發(fā)展前景看好，寶龍是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是資金實力還是商業(yè)運作經(jīng)驗均具備一定優(yōu)勢。項目本身以商業(yè)mall、時尚步行街、星級酒店、高檔寫字樓、國際品質住區(qū)為產(chǎn)品結構，涵蓋居住、生活、辦公，有再造一個城中心的發(fā)展趨勢。 ibc競

45、爭對手列表競爭對手列表城南城南2 21 1編號編號主要在建在售項目名稱主要在建在售項目名稱1文峰古街2希望城u文峰古街以餐飲、休閑、娛樂為主要定位，其獨特的建筑形態(tài)以及濱江景觀資源容易極大的分流項目此部分消費客源。u希望城位于城南片區(qū)中心，定位為購物中心，容易截留來自城南成熟片區(qū)的消費者。ibc項目名稱項目名稱文峰古街文峰古街售樓電話售樓電話85181122所在地所在地合川南屏片區(qū)北部濱江帶/涪江一橋橋頭商業(yè)面積商業(yè)面積5萬平米 平面布局平面布局 1.5公里沿江布局，分三個平面，沿江以美食餐飲娛樂商業(yè)/聯(lián)排別墅分布，中層次為花園洋房，后部為5棟高層電梯房車位數(shù)車位數(shù)13000平米停車位 商業(yè)部

46、分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積3500平米主力餐飲店/ 3個1000平米餐飲店，其他分割為500-800平米店面，主營餐飲/茶樓/特色飲食。工程進度工程進度住宅已銷售80%，商業(yè)已封頂,主力店招商已完成建筑風格建筑風格仿古街區(qū)外立面色彩外立面色彩白墻紅瓦,中國古建筑色調 商業(yè)商業(yè)面積面積區(qū)區(qū)間間500-3500平米面積，多數(shù)為500800平米品牌店面積商業(yè)商業(yè)銷售價格銷售價格區(qū)間區(qū)間只招商不銷售，租金50-80元/平米/月之間周邊商業(yè)周邊商業(yè)物業(yè)租金物業(yè)租金水平區(qū)間水平區(qū)間暫無參照付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策26個月免租期，租金季付客群構成客群構成重慶以及成

47、都/昆明等西南地區(qū)餐飲娛樂品牌商家項目定位項目定位巴渝文化仿古風情餐飲娛樂街區(qū)項目在所處項目在所處區(qū)域內區(qū)域內地位地位區(qū)域內唯一以餐飲/娛樂/旅游為主題的大型商業(yè)街區(qū)主題推廣語主題推廣語一街傳世，古韻復興 賣點賣點 1/百年文峰塔文化底蘊2/1.5公里江岸風景線3/150畝文峰塔公園景觀4/園林設計古色古香廣告投放方式廣告投放方式dm單/外場展示/房交會形象展示/文化宣傳手冊/車體廣告/戶外廣告/項目開發(fā)商項目開發(fā)商重慶澤天物業(yè)項目代理商項目代理商重慶澤天物業(yè)文峰古街基本情況文峰古街基本情況主要競爭對手列表主要競爭對手列表ibc文峰古街項目分析文峰古街項目分析項目依托江景資源，打造仿古商業(yè)街，

48、主體住宅，物業(yè)類型有高層/洋房/聯(lián)排別墅，商業(yè)部分5萬平米，最高4層（加負一層），有四合院/多層/平層等建筑結構，其緊鄰希望城，與希望城構成城南濱江商業(yè)帶，該區(qū)域由于行政中心等政府辦公機構的遷入，據(jù)較高的商業(yè)價值。且項目有助于合川旅游經(jīng)濟的發(fā)展與完善，獲得較多的政府政策支持。未來隨著嘉陵江大橋的貫通，兩個五星級酒店的建設，此區(qū)域將成為合川未來旅游接待集散中心。目前該項目招商率已達到60%。ibc項目名稱項目名稱希望城希望城售樓電話售樓電話02342609888項目地址項目地址重慶市合川區(qū)南津街499號總建筑面積總建筑面積47萬商業(yè)面積商業(yè)面積20萬 商業(yè)平面布局商業(yè)平面布局 項目位于濕地公園旁

49、由江亭路、南濱大道、南津街、中南路圍合而成，南濱大道段為300米濱江美食街和1座星級酒店，中南路部分為商業(yè)步行街由商務公寓3棟、寫字樓1棟、大型購物娛樂中心兩棟構成，江亭路段為小區(qū)商業(yè)配套。商業(yè)總體量20萬方。項目配套描述項目配套描述項目本身處于南城核心的區(qū)域位置，毗鄰區(qū)政府辦公區(qū)、濕地公園、人民廣場，其住宅、商務、消費及其它城市綜合配套都較為完善，未來升值潛力無限。工程進度工程進度住宅部分基本已封頂，商業(yè)部分正施工中在推期數(shù)在推期數(shù)住宅已銷售完畢，商業(yè)體正招商中商業(yè)商業(yè)銷售價格銷售價格及面積區(qū)間及面積區(qū)間 價格未定付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策暫未發(fā)售項目定位項目定位城市新興商業(yè)核心主

50、題推廣語主題推廣語升級合川，繁華一城廣告投放方式廣告投放方式dm單/戶外廣告項目開發(fā)商項目開發(fā)商華西希望集團、希望玫瑰園地產(chǎn)希望城基本情況希望城基本情況主要競爭對手列表主要競爭對手列表ibc希望城項目分析希望城項目分析項目與文峰古街形成首尾相接的區(qū)域開發(fā)布局，對接釣魚城未來旅游開發(fā)，其旅游接待功能突出。同時，由于處于南城未來發(fā)展核心，與區(qū)政府、行政辦公區(qū)一路之隔，未來會展接待功能也將是其作用之一，在政府未來規(guī)劃中南津街片區(qū)將做為高端住宅區(qū)域，而目前南城片區(qū)無集中式商業(yè)中心，其商業(yè)購物中心的規(guī)劃有力補充了城南這一空白，同時，商務公寓和寫字樓，對中小企業(yè)將有極大吸引力。開發(fā)周期2012年、2013

51、年，與尚信國際開發(fā)周期、業(yè)態(tài)有多處重合，是未來尚是未來尚信國際直接的競爭對手信國際直接的競爭對手。ibc競爭格局分析競爭格局分析未來3-5年內，合川城區(qū)內商業(yè)物業(yè)放量巨大，至少有百余萬方體量的大型商業(yè)物業(yè)進入市場，市場競爭環(huán)境將極度惡劣。競爭項目除文峰古街及寶龍城市廣場外，其它項目均位于合川老城區(qū)及城南新區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心內，地段優(yōu)勢明顯，相比之下本項目處于成熟區(qū)域外，處于競爭劣勢。競爭項目中除文峰古街定位于餐飲為主外，其余項目均為大多為購物類綜合性商業(yè)物其余項目均為大多為購物類綜合性商業(yè)物業(yè)，市場競爭激烈業(yè)，市場競爭激烈。面對如此巨大的競爭壓力，本項目需認真審視自身優(yōu)勢與不足之處，考慮新的定位方

52、面對如此巨大的競爭壓力，本項目需認真審視自身優(yōu)勢與不足之處，考慮新的定位方向，避開直接的慘烈競爭，尋求差異化市場，求得生存空間。向，避開直接的慘烈競爭，尋求差異化市場，求得生存空間。競爭分析競爭分析ibc第一部分：市場調研第一部分：市場調研宏觀背景分析區(qū)域市場調研區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析地塊環(huán)境調研第二部分：項目策劃定位第二部分：項目策劃定位項目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項目商業(yè)運營經(jīng)濟效益分析第三部分：項目規(guī)劃設計建議第三部分：項目規(guī)劃設計建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄ibc地塊環(huán)境調研地塊環(huán)境調研地塊性質調查地塊性質調查本項目項目位于合川市區(qū)內涪江二橋南

53、橋頭，合川城南新城西部邊緣地段。項目占地2.1萬方，總建面約26萬方，容積率7.5。其中商業(yè)約6.6萬方（含地下2層商業(yè)面積）、寫字樓約4萬方、酒店約8.3萬方（喜達屋酒店），屬合川目前最高端的城市綜合體項目。本項目ibc地塊環(huán)境調查地塊環(huán)境調查項 目 地 塊 東臨將軍路及金萬科公司開發(fā)樓盤本項目項 目 地 塊 南接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤項 目 地 塊 西接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤項目地塊北臨濱江路（部分為其它項目地塊）地塊四至范圍地塊四至范圍ibc地塊環(huán)境調研地塊環(huán)境調研項目地塊原始地貌未丘陵地形，地塊內高差大，土石方開挖量龐大。項目地塊旁為規(guī)劃道路，目前市政工程隊已完成土石方開挖，準備開始施工路

54、面。ibc地塊環(huán)境調查地塊環(huán)境調查地塊周邊資源及景觀地塊周邊資源及景觀項目地塊北面緊臨濱江路，擁有良好濱江景觀資源以及開闊的觀江面。項目地塊其它景觀及資源較少，僅南面有一小山坡。ibc交通條件調查交通條件調查地塊周邊交通狀況地塊周邊交通狀況項目東面緊臨涪江二橋，老城區(qū)可通過涪江二橋迅速到達項目地塊。項目距渝武高速僅3分鐘車程，通過將軍路相接，從主城區(qū)至項目地僅需不到一小時車程，且本項目是下高速后進入合川市區(qū)必經(jīng)之地，交通優(yōu)勢明顯。項目與合川新城區(qū)除通過上什字西路相連外，未來還將通過濱江路與新城區(qū)及項目西側未開發(fā)區(qū)域相連。涪江二橋渝武高速濱江路（尚未建成）項目地處交通要道，交通便利，通達項目地處

55、交通要道，交通便利，通達性好，各區(qū)域到達項目均十分方便。性好，各區(qū)域到達項目均十分方便。至新城區(qū)至老城區(qū)ibc基礎配套調查基礎配套調查配套設施情況配套設施情況目前項目地塊所處區(qū)域正處于開發(fā)初期，尚在建設區(qū)域道路系統(tǒng)，市政配套設施較為缺乏。在新區(qū)規(guī)劃建設完成之前，項目所在區(qū)域主要需要依靠周邊社區(qū)配套乃至于新城區(qū)商業(yè)中心以及老城區(qū)商業(yè)中心的大環(huán)境配套。項目周邊目前配套設施較為缺乏，建項目周邊目前配套設施較為缺乏，建成后自身將形成周邊區(qū)域主要商業(yè)配成后自身將形成周邊區(qū)域主要商業(yè)配套。套。老城商業(yè)中心配套新城區(qū)商業(yè)中心配套周邊社區(qū)配套ibc區(qū)域未來規(guī)劃區(qū)域未來規(guī)劃周邊規(guī)劃周邊規(guī)劃本項目高檔居住、商業(yè)用

56、地，未開發(fā)高端商業(yè)、居住用地，尚未開發(fā)普通居住用地，大多已建成項目東側為已建成普通居住區(qū)，含少量社區(qū)商業(yè)及配套。項目南側規(guī)劃為居住及商業(yè)用地，已出讓但尚未開發(fā)。項目西側為合川區(qū)規(guī)劃中未來高檔次居住、商業(yè)板塊，目前區(qū)域道路尚未形成，未達到開發(fā)條件。根據(jù)規(guī)劃，未來項目南側及西側地塊的開發(fā)將為本項目商業(yè)帶來優(yōu)質的潛在消費者。根據(jù)規(guī)劃，未來項目南側及西側地塊的開發(fā)將為本項目商業(yè)帶來優(yōu)質的潛在消費者。ibc地塊分析地塊分析地塊地塊swot分析分析優(yōu)勢：（優(yōu)勢：（s s）區(qū)位優(yōu)勢：項目所在區(qū)域為合川區(qū)規(guī)劃未來的高檔居住區(qū)域，建成后將成為合川中高收入人群的聚居地，將為項目提供大量符合項目目標客群定位的優(yōu)質潛

57、在消費者，是項目潛在客群的聚集地。景觀優(yōu)勢：項目緊鄰濱江路，視線基本毫無遮擋，擁有優(yōu)秀的一線濱江景觀資源。交通優(yōu)勢：緊鄰渝武高速出口以及涪江二橋，數(shù)條城市交通干道交匯，擁有優(yōu)秀的交通到達率，極大地拓寬項目輻射范圍。ibc地塊分析地塊分析地塊地塊swot分析分析劣勢：（劣勢：（w w）地段劣勢：項目地段不屬于傳統(tǒng)城市中心范圍，周邊地塊尚未進行開發(fā)，人氣稀少，短期內人氣聚集十分困難，難以與合川城區(qū)內其它地段類似物業(yè)進行同質化競爭，必須尋求差異化的市場空白點?，F(xiàn)狀劣勢：地塊內高差大，要達到項目規(guī)劃標準需進行大量的土石方開挖，前期整治成本高。交通劣勢：項目四周均為快速干道，隨機人流不易聚集，對于需大量

58、隨機人流支撐的購物類商業(yè)物業(yè)的生存帶來較大難度。ibc地塊分析地塊分析地塊地塊swot分析分析機遇：（機遇：（o o）項目聘請知名設計公司進行設計，是合川市最高的建筑，同時其物業(yè)設計檔次較高，突出的建筑外觀表現(xiàn)及先進的物業(yè)結構，在一定程度上能夠吸引消費者的關注，有助于項目規(guī)避地段劣勢所帶來的不利因素。項目緊鄰高速公路，到達重慶主城及周邊地區(qū)均十分方便，如配合適當?shù)臉I(yè)態(tài)規(guī)劃，未來項目有機會吸引合川周邊區(qū)域及主城部分區(qū)域消費者。ibc地塊分析地塊分析地塊地塊swot分析分析威脅：（威脅：（t t）未來3-5年內，合川城區(qū)內將有近兩百萬方的商業(yè)物業(yè)面市，且多為購物中心類物業(yè)，如此大體量的及雷同業(yè)態(tài)的

59、商業(yè)集中進入市場，將帶來極大的市場競爭。項目所在區(qū)域為合川城南片區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟的時間節(jié)奏是否與本項目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對項目產(chǎn)生較大影響。目前全球新一輪金融危機的預兆，已經(jīng)影響到各個國家的投資者及消費者對整體經(jīng)濟增長前景的預期，本項目作為合川最高端的商業(yè)物業(yè)，投入巨大，也將會受此影響而產(chǎn)生不可預知的風險。ibc地塊分析地塊分析小結小結項目地塊所處區(qū)域不夠成熟，決定了項目短期內不適宜做需要大量人流支撐項目短期內不適宜做需要大量人流支撐的隨機消費型商業(yè)的隨機消費型商業(yè)。項目地塊規(guī)劃檔次高，未來屬于合川區(qū)高檔居住及商業(yè)區(qū)，項目未來建成后項目未來建成后擁有充足的高端消費群體擁有充足的高端消費

60、群體。項目自身地標性明顯，且交通通達性十分優(yōu)秀，能夠輻射的范圍廣能夠輻射的范圍廣，可大大拓寬項目潛在消費群體，降低項目營運風險。ibc第一部分：市場調研第一部分：市場調研宏觀背景分析區(qū)域市場調研區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析地塊環(huán)境調研第二部分：項目策劃定位第二部分：項目策劃定位項目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項目商業(yè)運營經(jīng)濟效益分析第三部分：項目規(guī)劃設計建議第三部分：項目規(guī)劃設計建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議ibc項目定位思考項目定位思考從社會發(fā)展角度審視商業(yè)定位機遇從社會發(fā)展角度審視商業(yè)定位機遇10003000500010000貧困階段貧困階段工業(yè)化工業(yè)化初期初期工業(yè)化工