住戶車位使用權(quán)問題研究

1、住戶車位使用權(quán)問題研究摘 要：“老百姓購買汽車位顯然是為了滿足汽車的安全停放的需求, 因此，停車位的建筑設(shè)計必須達到基木的規(guī)范要求。”隨著社會的發(fā)展， 人們越來越多的開始購車，與此同時住戶車位權(quán)問題得到了廣泛的關(guān)注， 本文筆者結(jié)合具體案例闡述了對于用戶車位權(quán)一些問題的觀點。關(guān)鍵詞：車位；使用權(quán)研究一、案例簡述：面對4根承重柱圍成的狹窄車位，尹先生很是犯難，他的車是奧迪q7, 車寬1.98米，外加兩個后視鏡，根本“塞”不進寬2. 3米的車位。雖然 車位價格一直在漲，但尹先生還是想扔掉這個“燙手的山芋”,他狀告開 發(fā)商，要求退還購買車位的本息。近日，福建省廈門市某區(qū)人民法院作出 一審判決，認定車位

2、違反汽車位建筑設(shè)計規(guī)范的標準，支持尹先生的 訴求。2007年5月，尹先生和開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，約定 購買新景中心1#地塊地下室負一層002號車位，總價款21. 8萬元。尹先 生當(dāng)天就支付了首期款6. 8萬元，一個月后，他通過銀行按揭貸款支付了 余款15萬元。簽合同時，尹先生只是在圖紙上看到車位的圖樣，合同上 寫著車位建筑面積36. 02平方米，套內(nèi)面積12.717平方米。等拿到車位, 尹先生有些懵了，車位是山4根承重柱圍起來的一塊空地，他的q7根本 停不進去，而且就算是中型轎車，沒有人指揮也很難停進去。尹先生找 開發(fā)商理論，多次協(xié)商都沒有滿意的解決方案，于是，一紙訴狀將開發(fā)商 告上

3、法院，要求解除合同、退還21.8萬元款項和相應(yīng)的利息3萬余元。 開發(fā)商辯解說，簽合同時已經(jīng)把車位的面積寫得很清楚，圖紙上也標注車 位是在4根柱子屮間，車位符合約定大小，不存在違約的情況，所以尹先 生無權(quán)提出解除合同的耍求。這樣的車位到底能不能正常使用？車主和 開發(fā)商都認為這是問題的關(guān)鍵，還提出要做相應(yīng)的鑒定。經(jīng)辦法官認為， 根據(jù)生活經(jīng)驗法則直接到現(xiàn)場實地測量即可。于是組織雙方當(dāng)事人對002 號車位進行現(xiàn)場勘察，經(jīng)實地測量，002號車位位于4根承重柱（每根占 地為75cmx70cm）之間，其中前兩根承重柱的間距（即車位的寬度）為 2. 3米，后兩根承重柱的間距為2. 28米。同時測量相鄰兩個車位

4、的寬度分 別為2.65米和2.6米。在本案之前，廈門市某法院審結(jié)了一起車庫位置漂移的糾紛案件。與 尹先生不同的是，王女士購買的車位面積和寬度并沒有縮水，但位置卻漂 移了。王女士稱，當(dāng)時她購買車庫的時候，認真研究了車路的總平面圖， 精挑細選了一個單獨的也是位于兩個柱子之間的車庫，車庫位置劃在中 間，旁邊還有小空地，初學(xué)開車的王女士立即簽了購買編號為71號車庫 的買賣合同，并交了全款?？墒?，過了一些時間，王女士接到開發(fā)商的 交房通知，到實地一看，大為不滿。原來，開發(fā)商將71號車庫地面黃色 劃線緊鄰水泥柱-側(cè)，又擅自在71號車庫及旁邊的空閑位置上增設(shè)了 21 號車庫，王女士認為這樣將給自己今后停車造

5、成不便，于是以此為由拒絕 收房，并向法院起訴開發(fā)商，要求按合同附件一平面圖所標示的方位向原 告交付71號車庫。開發(fā)商認為，他們提供給王女士的71號車庫符合合同 附件約定的平面圖明確標示的71號車庫的位置、方位、空間和大小，并 沒有影響71號車庫的位置，也不影響王女士使用71號車庫停放車輛的根 本目的的實現(xiàn)。廈門中院審理后認為，71號車庫的黃線已明顯偏向水泥柱 的一側(cè)，與合同約定的位置不符，與合同約定的位置嚴重偏差，顯而易見 的是給買受人王女士停車造成不便。相反，開發(fā)商作為出賣人因此添加了 一個車位而獲利，所以，其行為己嚴重違背誠實信用的原則，構(gòu)成根本性 違約。據(jù)此，判決開發(fā)商按照雙方簽訂的商品

6、房買賣合同約定的合同 附件一平面圖所標示的71號車庫方位向王女士交付車庫。二、筆者觀點：車位必須滿足汽車的安全停放需求。老百姓購買汽車位顯然是為了滿 足汽車的安全停放的需求，因此，停車位的建筑設(shè)計必須達到基本的規(guī)范 要求。目前，我國建設(shè)行政部門僅有汽車位建筑設(shè)計規(guī)范，所以車位 的規(guī)范要求可以參照該行業(yè)的標準。從目前的情況看，法院受理的案件主 要是住宅配套的車位糾紛，如交付的車位寬度不夠、現(xiàn)實車位的位置與設(shè) 計圖紙明顯不符等等。筆者認為：“在尹先生這個案件中，雖然買賣合同 只約定了車位面積，沒有對長度和寬度作出明確約定，但是參照汽車位 建筑設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，以通常小型車的規(guī)范標準，其垂直通車道方向

7、的 最小停車帶寬度為2. 4米,此外還應(yīng)考慮行業(yè)標準車寬再加上兩邊的空余, 即汽車與汽車或墻、柱之間的凈距離。因此，標準車位的寬度一般是在2. 5 米至2. 7米之間。，筆者認為，實際上，與尹先生購買的002號車位相鄰 的車位寬度均在2.6米至2. 65米z間，與汽車位建筑設(shè)計規(guī)范的標 準要求基本相符。然而，根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，002號車位的寬度僅為2.3 米，且位于4根承重柱之間，沒有回旋余地，不具備實際使用功能。因此, 開發(fā)商交付的車位無法實現(xiàn)尹先生停車的止常使用功能，尹先生有權(quán)提出 解除合同的要求，并索要本金和利息。筆者認為，本案中，如果合同在約 定面積的基礎(chǔ)上再明確車位的長度和寬度，車主

8、就會冇更直接的感觀，馬 上可以判斷自己的車能否進出這種車位。當(dāng)然了，防止此類糾紛的根本在 于開發(fā)商要熟知汽車位建筑設(shè)計規(guī)范，并嚴格按照設(shè)計規(guī)范來設(shè)置車 位，否則，最終會出現(xiàn)只能為小型車“特供”的不規(guī)范車位。筆者認為，對尹先生所買的車位，開發(fā)商交付的車位面積、位置看上 去沒冇違反合同約定，但是，法官述進一步考慮的問題是該車位能否滿足 一般家庭小型車輛的使用耍求？是否符合一般的建筑設(shè)計基木規(guī)范要 求？這是當(dāng)事人進行交易的根本目的所在。經(jīng)查，該車位的寬度為2. 3米, 參照汽車位建筑設(shè)計規(guī)范的要求寬度2. 4米看，顯然是不符合行業(yè)標 準的。我國合同法規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目 的”尹先生據(jù)此有權(quán)請求法院判決解除合同，并要求開發(fā)商退回款項及相 應(yīng)利息。對于后案王女士提起案件，筆者認為，開發(fā)商為了自己的利益， 移動了其車位的位置，使車位一邊緊靠水泥柱，導(dǎo)致停放車輛存在嚴重的 困難與不便。開發(fā)商的行為違反了合同法規(guī)定的誠信義務(wù)即“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 按照約左全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用