集團成本管理與控制講義PPT課件

1、成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制內(nèi)容龍湖項目成本的管理與控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理第1頁/共348頁n成本的概念成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投入，它用貨幣單位來衡量入，它用貨幣單位來衡量成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本本的成本成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本活動中，可能發(fā)生

2、的預(yù)計成本以及變動成本第2頁/共348頁產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量12345成本的主要內(nèi)容有：成本的主要內(nèi)容有：產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量時間的成本時間的成本 生產(chǎn)的速度、進度生產(chǎn)的速度、進度人力的成本人力的成本人力的成本人力的成本 管理人員多少和水平管理人員多少和水平資金的成本資金的成本 資金的利息資金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精細度管理的程度、精細度6售后的成本第3頁/共348頁n售后成本有：產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題第4頁/共348頁n成本管

3、理成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值提升價值成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容-合理確定成本與有效控制成本合理確定成本與有效控制成本第5頁/共348頁成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以注意現(xiàn)在的經(jīng)

4、營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)組織的各機構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制組織的各機構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制（全員成（全員成本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理職權(quán)和時間影響受到管理職權(quán)和時間影響第6頁/共348頁建筑產(chǎn)品的特殊性：固定性體積龐大多樣性多樣性生產(chǎn)期長生產(chǎn)期長建筑產(chǎn)品造價的特點：建筑產(chǎn)品造價的特點：單件性：單件性： 相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合多次性

5、：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、結(jié)算價同價、結(jié)算價、決算價、決算價第7頁/共348頁房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征-單件性、復(fù)雜性與多次性第8頁/共348頁影響成本的因素經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)盈利指標(biāo)自身管理能力自身管理能力項目策劃項目策劃銷售定位銷售定位合作合作資源資源成本項目設(shè)計項目設(shè)計/部品定位部品定位資金資金來源來源項目開發(fā)節(jié)奏項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工現(xiàn)場施工政策與市場環(huán)境政策與市場環(huán)境第9頁/共348頁成本管理的宗旨與目標(biāo)宗旨：價值工程以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。目標(biāo)：目標(biāo)：建立目標(biāo)成本

6、管理為導(dǎo)向的建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系成本管理體系第10頁/共348頁成本管理思路新項目可研新項目可研準(zhǔn)確測算準(zhǔn)確測算規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計步步跟蹤步步跟蹤合約規(guī)劃合約規(guī)劃與招標(biāo)與招標(biāo)事前定價事前定價施工管理施工管理動態(tài)反饋動態(tài)反饋合同結(jié)算合同結(jié)算及時結(jié)算及時結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲存數(shù)據(jù)分析與儲存工作的重心工作的重心準(zhǔn)確測算準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算饋、及時結(jié)算第11頁/共348頁成本管理的基本方法目標(biāo)管理1、目標(biāo)管理的內(nèi)容目標(biāo)的確定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù) 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4、目標(biāo)管理的過程 P

7、DCA 循環(huán)第12頁/共348頁成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)第13頁/共348頁nnn為什么要進行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本有什么作用龍湖的目標(biāo)成本的由來第14頁/共348頁目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。第15頁/共348頁目標(biāo)成本的作用為什么要進行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本第16頁/共348頁目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本：為開發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格加強成本的計劃性預(yù)測投資效益第17頁/共348頁-乙方預(yù)算員、甲方造價工程師（估價師）的職能有哪些不同-怎樣在事前知道需要投入多少第18頁/共348頁目標(biāo)成本測算的條件

8、經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價的匹配關(guān)系相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫第19頁/共348頁目標(biāo)成本測算的方法正向測算：測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平第20頁/共348頁目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計劃成本分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進行檢查、修正對目標(biāo)成本或計劃成本與實際成本進行比較，對項目標(biāo)成本進行后評估動態(tài)成本：是項目各個時期實施過程中體現(xiàn)的實際成本與預(yù)期成本的控制結(jié)果第21頁/共348頁目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注

9、成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做” 而不是“做了再算”第22頁/共348頁成本管理未來的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新第23頁/共348頁成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的管理內(nèi)容龍湖項目成本的控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理第24頁/共348頁龍湖項目的成本管理第25頁/共348頁成本管理的管理體系成本管理的管理體系成本管理體系成本管理體系制度流程方法工具（指引、作業(yè)指導(dǎo)書）（指引、作業(yè)指導(dǎo)書）第26頁/共348頁成本管理的管理體系成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法

10、合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法第27頁/共348頁成本業(yè)務(wù)模塊制度文件制度文件目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本管理規(guī)定責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本管理規(guī)定動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本管理細則成本績效考核制度成本績效考核制度。流程文件流程文件目標(biāo)成本編制與審批流程目標(biāo)成本編制與審批流程責(zé)任成本分解與審批流程責(zé)任成本分解與審批流程動態(tài)成本信息報送流程動態(tài)成本信息報送流程合同計量與結(jié)算流程合同計量與結(jié)算流程。作業(yè)指引作業(yè)指引項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目策劃階段成本規(guī)劃指引設(shè)計階段成本控制指引設(shè)計階段成本控制指引招標(biāo)采購階段成本控制指引招標(biāo)采購階段成本

11、控制指引經(jīng)濟標(biāo)書及評審指引經(jīng)濟標(biāo)書及評審指引合同商務(wù)條款管理指引合同商務(wù)條款管理指引記錄表單記錄表單項目目標(biāo)成本套表模板項目目標(biāo)成本套表模板動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本報送套表責(zé)任成本分解套表責(zé)任成本分解套表責(zé)任成本月度評估表責(zé)任成本月度評估表成本月度分析報告模板成本月度分析報告模板動態(tài)成本信息歸集指引造價咨詢單位管理指引成本預(yù)警通知書目標(biāo)成本調(diào)整申報表管理成本模塊：成本模塊：制度流程與管理工具制度流程與管理工具變更簽證管理指引預(yù)、結(jié)算編制管理指引成本數(shù)據(jù)庫編制指引專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引成本部工作管理與考核指引。成本數(shù)據(jù)庫模型項目成本指標(biāo)測算表市場成本調(diào)研表項目成本-盈利動態(tài)測算表項目主要規(guī)劃指

12、標(biāo)項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單成本管理部分制度流程體系經(jīng)濟標(biāo)評審分析表計量支付表單工程進度工程進度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表結(jié)算協(xié)議表。第28頁/共348頁項目主要成本費項成本費項第29頁/共348頁成本費項主要費項科目：一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、公司管理費七、財務(wù)費用第30頁/共348頁成本費項成本費項表第31頁/共348頁123456789成本費項序號一級成本費項二級成本費

13、項二級成本費項土地成本土地成本三級成本費項三級成本費項土地價款、拆遷安置補償?shù)韧恋貎r款、拆遷安置補償?shù)蓉?zé)任部門責(zé)任部門發(fā)展部發(fā)展部勘察、設(shè)計費研發(fā)部前期費用配套設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施費用報建費三通一平費等學(xué)校、幼兒園、會所等水、電、氣配套、道路小區(qū)強弱 電、總平工程研發(fā)部、工程部工程部造價采購部工程部造價采購部10開發(fā)成本期間費用園林景觀工程費用主體建安成本工程相關(guān)費用銷售費用財務(wù)費用管理費用軟硬景、水電、小品等建筑、安裝、裝飾工程審計費造價咨詢費監(jiān)理費、定額外檢測費物業(yè)前期介入費、維修基金營銷設(shè)施建造費其他銷售費用貸款利息等員工工資、福利等造價采購部造價采購部計劃財務(wù)部造價采購部工程部營銷部造價采

14、購部營銷部計劃財務(wù)部行政人力部第32頁/共348頁成本費項項目全成本的縱向分解成本開發(fā)成本直 接 開 發(fā) 成 本銷售費用開發(fā)間接費稅金土地成本勘察設(shè)計費前期工程費配套設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費工程相關(guān)費后續(xù)成本管理費用財務(wù)費用建設(shè)期返工費優(yōu)化設(shè)計費用相關(guān)責(zé)任部門發(fā)展部研發(fā)設(shè)計部造價采購部工程部營銷部物業(yè)公司財務(wù)部第33頁/共348頁成本費項建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法第四章第24條明確“開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用

15、、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！钡?4頁/共348頁龍湖的項目成本管理第35頁/共348頁lll項目成本管理項目的成本管理范圍以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤第36頁/共348頁項目制成本管理組織形式項目制成本管理組織形式公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理公司運營總監(jiān)項目負責(zé)人設(shè)計研發(fā)部設(shè)計研發(fā)部工程管理部工程管理部成本管理部成本管理部營銷部營銷部計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部項目研發(fā)經(jīng)理項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理研發(fā)專員研發(fā)專員專業(yè)工程師專業(yè)工程師成本專員成本專員營銷顧問營銷顧

16、問財務(wù)專員財務(wù)專員第37頁/共348頁nnnnn項目部成本責(zé)任n項目部職能產(chǎn)品研發(fā)定位產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控施工組織和管控成本測算和控制成本測算和控制營銷策劃和銷售營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證客戶管理品質(zhì)保證第38頁/共348頁項目部成本責(zé)任職能崗位成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、設(shè)計費管理4、設(shè)計任務(wù)書2、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位 3、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)5、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制1、目標(biāo)成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制成本管理工程管理2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認價 4、工程招標(biāo)、合同、造價管理 5、資金計劃匯總1、在成本控制下進度、質(zhì)

17、量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷營銷計劃財務(wù)計劃財務(wù)1、市場定位 2、體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控1、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控2、分攤成本的管控3、銷售費用3、總體資金計劃的管控、總體資金計劃的管控第39頁/共348頁目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫第40頁/共348頁項目目標(biāo)成本測算和分解第41頁/共348頁uu目標(biāo)成本管理體系目標(biāo)成本是參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、

18、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線45第42頁/共348頁()()()目標(biāo)成本管理的階段目標(biāo)成本管理的階段土土地項方初工投資論證階目啟動階段案設(shè)計階段步設(shè)計階段程實施階段竣工階段段目標(biāo)成本土地版目標(biāo)成本啟動版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本調(diào)整版項目竣工成本目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行第43頁/共348頁nnn目標(biāo)成本編制程序設(shè)計部制定項目預(yù)案提出項目初步經(jīng)濟指標(biāo)。營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位；成本部編制項目*階段目標(biāo)成本。目標(biāo)成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理。目標(biāo)成本應(yīng)具

19、有一定的動態(tài)性。第44頁/共348頁目標(biāo)成本編制程序1、項目定位2、確定設(shè)計方案3、項目基本數(shù)據(jù)收集4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)48第45頁/共348頁土地投資論證階段成本測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部發(fā)展部地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理提供土地信息提供土地信息提供周邊配套提供周邊配套主持、確定主持、確定項目定位項目定位項目預(yù)案項目預(yù)案研發(fā)部研發(fā)部目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算造價采購部滿足拿地成本審定存檔要求要求通過通過未通過第46頁/共348頁土地投資論證階段成本測算項目規(guī)劃指標(biāo)第47頁/共348頁土地投資論證階段成本測算成本測算方法：成本經(jīng)驗值估算法此階段提供

20、的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度要求不高，可用表格組合來完成參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本測算第48頁/共348頁可研階段土地投資論證階段成本測算成本科目成本科目前期費用前期費用基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境工程環(huán)境工程一般地下室一般地下室人防地下室人防地下室會所會所配套設(shè)施配套設(shè)施教育用房教育用房底商底商管理用房管理用房成本取值范圍成本取值范圍90-115（土地面積）（土地面積）160-205 （土地面積）（土地面積）160-235 （土地面積）（土地面積）205-225 （土地面積）（土地面積）225-250 （土地面積）（土地面積）250-400 （土地面積）（土地面積）160-200 （土地面積）（土

21、地面積）135-180 （土地面積）（土地面積）100-140 （土地面積）（土地面積）2100-2300元元/地下室面積地下室面積2300-2500元元/地下室面積地下室面積3500-5000元元/會所面積會所面積1500-1800元元/教育用房面積教育用房面積1500-1800元元/商業(yè)用房面積商業(yè)用房面積1500元元/管理用房面積管理用房面積適用標(biāo)準(zhǔn)適用標(biāo)準(zhǔn)普通樓盤普通樓盤高檔樓盤高檔樓盤別墅樓盤別墅樓盤容積率容積率0.5-1.0容積率容積率1.4左右左右容積率容積率2.0以上以上容積率容積率0.5-1.0容積率容積率1.4左右左右容積率容積率2.0以上以上備注備注含精裝含精裝檔次高者檔

22、次高者取大值取大值第49頁/共348頁土地投資論證階段成本測算成本科目成本科目別墅項目別墅項目取值范圍取值范圍2200-24002000-22001800-2000適用標(biāo)準(zhǔn)適用標(biāo)準(zhǔn)雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼備注毛坯可研階段多層多層小高層小高層高層高層1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高檔普通高檔普通高檔第50頁/共348頁土地投資論證階段成本測算項目目標(biāo)成本測算（土地版）只是土地投資論證資料的一部分；審定的項目目標(biāo)成本測算（土地版）將作為項目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。把項目目標(biāo)成本測算（土地版）與項目其他預(yù)設(shè)模塊進入

23、項目投資經(jīng)濟分析模型進行指標(biāo)分析第51頁/共348頁土地投資論證階段成本測算案例土地投資測算第52頁/共348頁成本測算費項表比較第53頁/共348頁成本費項比較表第54頁/共348頁n討論：你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同第55頁/共348頁n結(jié)論：各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相同同第56頁/共348頁項目投資經(jīng)濟分析模型第57頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型模型是什么模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評

24、價指標(biāo)，從而衡量項目的優(yōu)劣可以通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。第58頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型模型內(nèi)容包括模型內(nèi)容包括項目基礎(chǔ)資料項目基礎(chǔ)資料工程分期成本測算建設(shè)進度計劃付款計劃銷售及回款資金來源運用指標(biāo)計算第59頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作過程中的風(fēng)險；通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。第60頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評價指標(biāo)的主要因素項目的總投資、總

25、銷售、投資支付時間和銷售實項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運用表和現(xiàn)金流量表。金來源及運用表和現(xiàn)金流量表。第61頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值

26、是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好?，F(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越好。好。第62頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型現(xiàn)金成本收益率指投入指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)

27、。權(quán)益資本乘數(shù)指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。的總投資，該指標(biāo)越大越好。第63頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型項目指標(biāo)的衡量體系評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目的評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目的內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益資本乘數(shù)。資本乘數(shù)。從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣：項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度；項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度；項目

28、的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度。第64頁/共348頁nnnn投資經(jīng)濟分析模型模型在項目運作各階段的作用投資經(jīng)濟分析模型在項目運作各階段所起的作用不同項目拿地階段決策支持，風(fēng)險控制項目研發(fā)階段經(jīng)濟控制，設(shè)計優(yōu)化項目建設(shè)階段成本控制，銷售控制項目竣工階段對比分析，指導(dǎo)新項目第65頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型投資經(jīng)濟分析模型（示意版）第66頁/共348頁n投資經(jīng)濟分析模型運用投資分析模型對運營狀況的分析第67頁/共348頁投資經(jīng)濟分析模型投資分析模型影響第68頁/共348頁項目啟動階段成本測算第69頁/共348頁項目啟動階段成本測算項項目目團團隊隊價價 確確格格 定定、 產(chǎn)產(chǎn)銷銷 品品售

29、售 定定進進 位位度度 和和銷銷售售研研發(fā)發(fā)部部（ 整整 場場 根根產(chǎn)產(chǎn) 或或 定定 據(jù)據(jù)品品 重重 位位 規(guī)規(guī)業(yè)業(yè) 新新 進進 劃劃態(tài)態(tài) 考考 行行 條條、 慮慮 預(yù)預(yù) 件件標(biāo)標(biāo) 方方 案案準(zhǔn)準(zhǔn) 案案 的的 和和） 調(diào)調(diào) 市市造造價價采采購購部部項項目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算計計劃劃財財務(wù)務(wù)部部財財 度度 根根務(wù)務(wù) 、 據(jù)據(jù)指指 成成 售售標(biāo)標(biāo) 本本 價價計計 測測 、算算 算算 銷銷、 售售進進 進進行行第70頁/共348頁項目啟動階段成本測算拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設(shè)定項目定位，明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口以及施工安

30、排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標(biāo)；第71頁/共348頁項目啟動階段的成功標(biāo)志項目啟動會第72頁/共348頁項目啟動會目的對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定項目對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定項目的決策點、控制點。識別項目風(fēng)險點，提出預(yù)案。的決策點、控制點。識別項目風(fēng)險點，提出預(yù)案。明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達成共識、做出承諾。第73頁/共348頁2.3.4.5.6.7.8.9.10.項目啟動會項目啟動會主要內(nèi)容（成果）主要內(nèi)容（成果）1.項目定位項目建造標(biāo)準(zhǔn)項目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗區(qū)選址、定位及開放計劃體驗區(qū)

31、選址、定位及開放計劃項目一二級計劃項目一二級計劃（項目分期、材料供應(yīng)方式范圍項目分期、材料供應(yīng)方式范圍）項目目標(biāo)成本（啟動）項目目標(biāo)成本（啟動）（項目合同規(guī)劃項目合同規(guī)劃）投資分析模型（啟動）投資分析模型（啟動）方案設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案（如有）（如有）項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析第74頁/共348頁項目啟動會項目啟動會第75頁/共348頁規(guī)感 解設(shè)計階段成本分解工工程程部部對對 初初 設(shè)設(shè) 提提 提提比比 步步 設(shè)設(shè) 供供 供供

32、施施 置置 施施 現(xiàn)現(xiàn)工工 方方 工工 場場方方 案案 用用 布布案案 水水 置置及及 電電 方方土土 以以 案案石石 及及方方 甲甲平平 方方衡衡 臨臨研研發(fā)發(fā)部部基基 提提 提提礎(chǔ)礎(chǔ) 供供 供供方方 產(chǎn)產(chǎn) 方方案案 品品 案案對對 建建 、比比 造造 初初標(biāo)標(biāo) 步步準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)設(shè)計計圖圖造造價價采采購購部部編編 進進 目目制制 行行 標(biāo)標(biāo)合合 成成 成成約約 本本 本本劃劃 敏敏 分分性性分分析析計計劃劃財財務(wù)務(wù)部部財財務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)計計算算第76頁/共348頁nnn設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標(biāo)成本經(jīng)審

33、批后，是項目的執(zhí)行目標(biāo)成本第77頁/共348頁設(shè)計階段成本分解第78頁/共348頁設(shè)計階段成本分解n案例：方案設(shè)計階段成本測算分解方案設(shè)計階段成本測算分解案例方案階段成本測算第79頁/共348頁目標(biāo)成本的分解方式之一，按合同計劃分解方式之一，按合同計劃分解方式之二，按項目實體分解方式之二，按項目實體分解方式之三，按考核責(zé)任分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)第80頁/共348頁目標(biāo)成本的分解方式之一：按合同計劃分解：分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)第81頁/共348頁ll目標(biāo)成本的分解項目合約規(guī)劃目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同

34、隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價第82頁/共348頁目標(biāo)成本的分解項目合約規(guī)劃第83頁/共348頁目標(biāo)成本的分解方式之二：按工程實體分解分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；第84頁/共348頁目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本分解表第85頁/共348頁目標(biāo)成本的分解方式之三：按考核責(zé)任分解分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求第86頁/共348頁123456789目標(biāo)成本的分解序號一級成本費項二級成本費

35、項二級成本費項土地成本土地成本三級成本費項三級成本費項土地價款、拆遷安置補償?shù)韧恋貎r款、拆遷安置補償?shù)蓉?zé)任部門責(zé)任部門發(fā)展部發(fā)展部勘察、設(shè)計費研發(fā)部前期費用配套設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施費用報建費三通一平費等學(xué)校、幼兒園、會所等水、電、氣配套、道路小區(qū)強弱 電、總平工程研發(fā)部、工程部工程部造價采購部工程部造價采購部10開發(fā)成本期間費用園林景觀工程費用主體建安成本工程相關(guān)費用銷售費用財務(wù)費用管理費用軟硬景、水電、小品等建筑、安裝、裝飾工程審計費造價咨詢費監(jiān)理費、定額外檢測費物業(yè)前期介入費、維修基金營銷設(shè)施建造費其他銷售費用貸款利息等員工工資、福利等造價采購部造價采購部計劃財務(wù)部造價采購部工程部營銷部造價采

36、購部營銷部計劃財務(wù)部行政人力部第87頁/共348頁目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本責(zé)任分解第88頁/共348頁工程實施階段成本管理工工程程部部的的 場場 現(xiàn)現(xiàn)管管 控控 場場控控 制制 簽簽、 、 證證編編 工工 、制制 程程 技技進進 質(zhì)質(zhì) 術(shù)術(shù)度度 量量 核核計計 和和 定定劃劃 進進 的的度度 現(xiàn)現(xiàn)研研發(fā)發(fā)部部專專 設(shè)設(shè) 提提項項 計計 供供工工 變變 施施程程 更更 工工的的 的的 圖圖優(yōu)優(yōu) 控控化化 制制、造造價價采采購購部部顧顧 動動 專專 簽簽、 態(tài)態(tài) 項項 證證成成 成成 工工 變變本本 本本 程程 更更調(diào)調(diào) 的的 的的 的的整整 跟跟 成成 費費蹤蹤 本本 用用和和 分分 審審回回 析

37、析 核核、 、計計劃劃財財務(wù)務(wù)部部資資 財財金金 務(wù)務(wù)計計 指指劃劃 標(biāo)標(biāo)審審 的的核核 動動態(tài)態(tài)跟跟進進互動互動第89頁/共348頁nnn工程實施階段成本管理在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進行拆分。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；并結(jié)合預(yù)算造價對目標(biāo)成本進行預(yù)算調(diào)整。合同變更( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化第90頁/共348頁nn工程實施階段成本管理動態(tài)成本管理成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程動態(tài)成本管理的目的意義保證成本處于可控保證目標(biāo)成本實現(xiàn)提供成本決策依據(jù)第91頁/共3

38、48頁工程實施階段成本管理動態(tài)成本的組成動態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本第92頁/共348頁工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理動態(tài)成本動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本未簽約合同估價待發(fā)生費用已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整結(jié)算調(diào)整(含含簽證變更簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含含預(yù)估簽證變更預(yù)估簽證變更)第93頁/共348頁nn工程實施階段成本管理月度成本回顧對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估對已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整，對未發(fā)生費用進行清理、預(yù)估第94頁/共348頁工程實施階段成本管理

39、動態(tài)成本月報內(nèi)容成本動態(tài)重大事項及預(yù)警成本管理異常事項披露重大招標(biāo)進展補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明）成本目標(biāo)評審成本研究及其它測算第95頁/共348頁-月動態(tài)成本狀況表序號項目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)成本(萬元萬元)本月預(yù)測金額20090630動態(tài)監(jiān)控動態(tài)監(jiān)控與目標(biāo)與目標(biāo) 與上月與上月成本相比成本相比 相比相比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程費1,541.001,541.000.591,200.00三三3.13.23.3四四五五六六建筑安裝工程費建筑安裝工程費總包工程總包

40、工程總包洽商變更及索賠總包洽商變更及索賠分包工程分包工程小市政配套費用小市政配套費用維保費用維保費用一五項合計一五項合計36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00-17.00-904.00-2.05-2.05-0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00第96頁/共348頁版 工標(biāo)工程竣工階段成本管理工工程程部

41、部對對 對對 審審供供 合合 核核應(yīng)應(yīng) 同同 工工商商 相相 程程進進 關(guān)關(guān) 竣竣行行 條條 工工相相 款款 資資關(guān)關(guān) 進進 料料履履 行行約約 評評評評 估估估估研發(fā)部設(shè)計總結(jié)造造價價采采購購部部本本 （ 與與（ 編編 含含 供供執(zhí)執(zhí) 制制 材材 應(yīng)應(yīng)行行 竣竣 料料 商商） 成成 供供 進進比比 本本 應(yīng)應(yīng) 行行較較 并并 結(jié)結(jié) 竣竣與與 算算 工工目目 ） 結(jié)結(jié)算算計計劃劃財財務(wù)務(wù)部部核核 財財算算 務(wù)務(wù)最最 決決終終 算算的的財財務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)第97頁/共348頁nn工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本的主要依據(jù)是合同工程預(yù)結(jié)算工程竣工決算是項目管理的最終體現(xiàn)第98頁/共348頁工程竣工

42、階段成本管理工程結(jié)算編制的依據(jù) :以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更核定單、現(xiàn)行施工及驗收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)的核定單、現(xiàn)行施工及驗收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)的工程（通用或標(biāo)準(zhǔn)）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認工程（通用或標(biāo)準(zhǔn)）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認價通知書和施工合同、價通知書和施工合同、施工圖預(yù)算編制要求施工圖預(yù)算編制要求等等為編制依據(jù)。為編制依據(jù)。第99頁/共348頁工程竣工階段成本管理工程預(yù)結(jié)算編制審核的前提按設(shè)計圖紙和施工合同約定的工程范圍的全部工作內(nèi)容完成。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位檢查，并分別簽署工

43、程質(zhì)量合格。第100頁/共348頁nnn工程竣工階段成本管理項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將項目竣工成本與項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成項目成本總結(jié)和分析第101頁/共348頁n工程竣工階段成本管理目標(biāo)成本和實際成本的對比分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以費項結(jié)構(gòu)為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)、分解、完成情況進行對比分析基本結(jié)論第102頁/共348頁工程竣工階段成本管理三、分析說明ABC分

44、析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解第103頁/共348頁工程竣工階段成本管理項目成本后評估第104頁/共348頁龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本編制的重要參考第105頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫利用歷史成本數(shù)據(jù)庫編制項目目標(biāo)成本歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確第106頁/共348頁lll歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo)第107頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫項目歷史成本第108頁/共348頁l歷史成本數(shù)據(jù)庫成本測算基礎(chǔ)資料：搜集

45、房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標(biāo)，已搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的術(shù)指標(biāo)的實際記錄實際記錄新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標(biāo)第109頁/共348頁l歷史成本數(shù)據(jù)庫開發(fā)項目成本匯總表：是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。第110頁/共348頁l歷史成本數(shù)據(jù)庫專項工程成本分析景觀工程區(qū)內(nèi)管網(wǎng)區(qū)內(nèi)強電區(qū)內(nèi)弱電第111頁/共348頁l歷史成本數(shù)據(jù)庫單位工程建安指標(biāo)：按項目的單位工程編制，共分為五大部分：1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

46、4）、經(jīng)濟指標(biāo)、5）、技術(shù)指標(biāo)。第112頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫1）、工程概況主要包括：工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括：窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高）一般0.230.28窗地比：外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高）第113頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面在一定誤差，經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與

47、規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)整系數(shù)（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系第114頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進行描述。第115頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫4）、經(jīng)濟指標(biāo)包括：單位工程人工費和單位面積人工費指標(biāo)各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)第116頁/共348頁5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表第117頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫如何參考歷

48、史成本測算新項目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特征系數(shù)、體形系數(shù)產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)查找歷史項目，對新建項目作參考第118頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和單位工程特征指數(shù)在歷史數(shù)據(jù)根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和單位工程特征指數(shù)在歷史數(shù)據(jù)庫中找出相應(yīng)項目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)庫中找出相應(yīng)項目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)結(jié)合擬建項目的情況，測算擬建項目單位工程的造結(jié)合擬建項目的情況，測算擬建項目單位工程的造價成本價成本找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調(diào)整。調(diào)整。第119頁/共348頁基

49、礎(chǔ)造價（基價）歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)部分：基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表挖孔樁方量和造價關(guān)系萬7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔樁方量第120頁/共348頁1歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)庫以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考窗墻比變化率體型系數(shù)變化率序號項目1%-1%1%-1%主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%第121頁/共348頁歷史成本數(shù)據(jù)庫參考指標(biāo)A類高層 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立

50、方B類高層 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1第122頁/共348頁成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的管理內(nèi)容龍湖項目成本的控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理第123頁/共348頁項目主要成本費項構(gòu)成第124頁/共348頁直接成本（開發(fā)成本）成本分類期間成本費項成本費項土地費土地費前期工程費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費配套設(shè)施費配套設(shè)施費建安工程費建安工程費工程相關(guān)費用工程相關(guān)費用銷售費用銷售費用成本內(nèi)容

51、成本內(nèi)容土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用勘測設(shè)計費勘測設(shè)計費 、三通一平工程費、三通一平工程費、 行政及政策性收費行政及政策性收費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃和有關(guān)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑要求設(shè)置的配套建筑建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修費）、戶內(nèi)精裝修 、環(huán)境景觀工程、環(huán)境景觀工程監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用測量費用、各項驗收費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房

52、、樣板環(huán)境、調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費交易相關(guān)手續(xù)費費用費用 管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用管理人員工資、行政支出、福利等費用資金成本第125頁/共348頁建設(shè)投資的階段劃分建設(shè)投資的階段劃分建設(shè)工程項目實施的階段建設(shè)工程項目實施的階段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段項目建議書可行性研究勘察設(shè)計施工采購試運行竣工驗收第126頁/共348頁投資階段比例劃分建設(shè)安裝投使入用100%完成決立決立策項策項投投資資可行性研究可行性研究勘察設(shè)計勘察設(shè)計前期工程前期工程合發(fā)合發(fā)同包同包施工采購施工采購?fù)锻顿Y資竣工驗收竣工驗收第127頁/共348頁投資控制的要點第128頁/共

53、348頁投資控制的要點投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制投資測算過程的控制分為：投資論證階段測算設(shè)計階段測算執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理第129頁/共348頁投資控制的要點投資論證階段的控制土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本第130頁/共348頁ll投資控制的要點投資控制的要點工程設(shè)計階段控制工程設(shè)計階段控制方案設(shè)計（概念設(shè)計）方案設(shè)計（概

54、念設(shè)計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）l施工圖設(shè)計第131頁/共348頁lll工程設(shè)計階段控制設(shè)計階段投資控制效果投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高第132頁/共348頁工程設(shè)計階段控制控制的效果控制的效果主要控制價值區(qū)主要控制價值區(qū)控制的阻力控制的成本概念設(shè)計施工/安裝使用第133頁/共3

55、48頁方案設(shè)計控制要點戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置交付標(biāo)準(zhǔn)，窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷137第134頁/共348頁方案設(shè)計控制要點重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式138第135頁/共348頁方案設(shè)計控制要點在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多

56、業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。高額利潤。注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本比較高層與小高層的成本第136頁/共348頁第137頁/共348頁%案例：某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建7棟高層，4個18層、4個33層總用地面積總用地面積容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積建筑密度建筑密度綠地率綠地率總建筑面積總建筑面積

57、1）地上建筑面積）地上建筑面積2）地下建筑面積）地下建筑面積其中地下車庫面積其中地下車庫面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.611493635592.629403.4第138頁/共348頁方案設(shè)計控制要點方案設(shè)計控制要點高層與小高層、花園洋房的的成本比較高層與小高層、花園洋房的的成本比較容積率密度單體單體建造費建造費總成本銷售價格1832層層高層高層18層層高層高層花園洋房花園洋房不變不變不變小大大大小小優(yōu)、中、差優(yōu)、中、差優(yōu)、中、差中中高第139頁/共348頁方案設(shè)計控制要點對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過

58、比較確定單體平對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積最大得房率和銷售面積 。第140頁/共348頁-某項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)花園洋房花園洋房小高層小高層小商鋪小商鋪地下車庫地下車庫幼兒園幼兒園總建筑面積總建筑面積容積率容積率內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值單位單位平米平米平米平米平米平米平米平米平米平米元元原技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)原技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)66,900113,1001,20035

59、,843500217,5431.516.87%2,166變化后的技術(shù)變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)82,35095,2003,60035,448500217,0981.522.15%3,439單位建筑面積單位建筑面積創(chuàng)利能力創(chuàng)利能力1,2781,0973,201-第141頁/共348頁初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標(biāo)限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設(shè)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進行定量

60、綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性能性和經(jīng)濟性 。第142頁/共348頁初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計第143頁/共348頁l初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。第144頁/共348頁初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點控制單體建筑