我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀與影響因素分析

1、我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀與影響因素分析標簽：房地產 宏觀調控 發(fā)展趨勢 摘要：房地產行業(yè)的競爭加劇，管理逐漸加強，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場競爭的自然法則，機會和風險是并存的。本文運用企業(yè)發(fā)展的相關理論從宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境以及企業(yè)資源和能力等方面分析中國房地產行業(yè)概況和外部環(huán)境。關鍵詞：房地產，宏觀調控，發(fā)展趨勢1. 引言狹義的房地產是指土地及地上、地下的各種建筑物，而廣義的房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。房地產業(yè)是一個包括土地開發(fā)，房屋建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此形成的房地產市場的綜

2、合性產業(yè)。房地產業(yè)的基本職能是組織房地產開發(fā)，為房地產流通和消費提供服務性活動。2. 我國房地產業(yè)現(xiàn)狀分析從1979 年開始經濟體制改革，中國房地產業(yè)才有了發(fā)展的契機。按發(fā)展速度劃分，中國房地產市場大致可分為以下三個階段：第一階段：1979 1991 年，中國房地產市場復蘇成長，全國開始城鎮(zhèn)住房制度的改革。國務院發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例和外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法。第二階段：1992 1997 年，中國房地產市場初步形成，進而得以全面發(fā)展。第三階段：1 9 9 8 年至今，中國房地產市場進入了新的發(fā)展時期。在政府的鼓勵和引導下，中國房地產市場明顯轉暖，房地產業(yè)經過幾

3、年的調整后，房地產業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場規(guī)模化程度也日益提高。2.1 房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀在國家鼓勵個人住房消費政策的引導下，中國房地產行業(yè)己經連續(xù)多年保持了遠高于G D P 增長的增長態(tài)勢，為整體經濟的增長提供了強大動力。（1 ）需求繼續(xù)刺激投資增長根據(jù)世界銀行研究報告，住宅需求與人均G D P 水平有著非常緊密的相關性。住宅產業(yè)在人均GDP 300 美元時開始起步，至1 3 0 0 美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期。2 0 0 8年，我國人均G D P 約為1 6 3 3 美元?！笆晃濉苯洕l(fā)展戰(zhàn)略目標完成后，屆時我國人均G D P 將達到2 0 0 0 美元，而按照

4、世界銀行提供的住宅建設增長的峰值也是2 0 0 0 美元，因此，我國住房總體需求在一定時期內還處于增長階段。（2 ）房地產與金融緊密結合目前，房地產開發(fā)資金來源主要是國內商業(yè)銀行貸款、開發(fā)商自籌資金、銷售定金和預收款以及利用外資等四個途徑。自1996 年以來，央行7 次降息，持續(xù)擴大對房地產企業(yè)貸款和個人住房按揭貸款規(guī)模。2008 年商品住宅己經占到開發(fā)總量的8 6 % ，各地在銀行扶持下已產生一批具有市場份額和品牌優(yōu)勢的大開發(fā)商。（3 ）房地產供給情況隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，我國房地產開發(fā)商隊伍迅速擴大。1986 年，我國房地產開發(fā)商只有3000 多家，而2002年底全國房地產開發(fā)企業(yè)近3

5、萬家。現(xiàn)階段我國房地產全行業(yè)進入調整階段，許多房地產開發(fā)商由于虧損而破產，房地產開發(fā)商數(shù)目有所減少，2008 年底我國房地產開發(fā)商基本上穩(wěn)定在24000 多家。2.2 房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題（1 ）有效需求不足房地產開發(fā)的高速發(fā)展是由對商品房屋的需求所支持的。對房地產的需求由三部分組成，一是居住需求，購買的目的是為了自身的居??；二是投資需求，購買的目的是為了出租；三是投機需求，購買的目的是為了在價格上漲時再出售以獲取漲價收益。由于房地產投資規(guī)模擴大，商品房供應量增加，銷售面積又小于竣工面積，空置面積增多。2 0 0 8 年商品住宅空置面積增長12.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長21.6%，均高于20

6、07 年同期增速。其中，廣東、北京、上海、遼寧、江蘇5 省市的空置面積占全國的5 0 . 8 % 。（2 ）土地供應增長過快近幾年來全國房地產開發(fā)土地購置呈高速增長的趨勢，2006 年全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長18.3%，2007 年增長41.4%，2008 年增長45.3%，均遠遠高于同期房地產開發(fā)投資的增長速度。土地交易中的投機因素，引發(fā)了土地價格上漲，加大了房地產開發(fā)的成本，導致房價上升。一般來講地價只應占房價的2 0 % ，但有的地方占到4 0 % ，甚至超過5 0 % 。（3 ）房地產開發(fā)對銀行資金的依賴較大，金融風險增加在房地產開發(fā)資金來源中，銀行資金有兩部分組成。一是銀行

7、對開發(fā)企業(yè)的直接貸款，二是銀行對個人購房貸款轉化為開發(fā)企業(yè)的自有資金。據(jù)統(tǒng)計，銀行對企業(yè)的直接貸款占房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的比重約為2 3 % 左右，是主要資金來源。但是，作為另一資金來源的自籌資金，主要由商品房銷售收入轉變而來，其中有很大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付3 0 % 計算，企業(yè)收入中有7 0 %來自銀行貸款。按此計算，房地產開發(fā)中實際使用銀行資金的比重應在5 0 % 以上。2 0 0 8 年，開發(fā)企業(yè)的拖欠銀行款達2 3 5 8 億元，比上年增長2 2 % 。拖欠款的大量增加，擾亂了房地產開發(fā)市場的經濟秩序，造成了房地產開發(fā)的虛擬繁榮，是房地產發(fā)展的一大隱患。（4 ）結構性

8、供給失衡住宅供給結構失衡不斷加劇，有效供給不足繼續(xù)擴大。2 0 0 7 年住宅投資中經濟適用房所占比重為1 5 % 左右，2008 年約下降到1 0 % 多，而別墅、高檔公寓等高檔物業(yè)投資額所占比重由2 0 0 7 年的不足1 3 % 上升到去年的1 5 % 之多。在這幾年房地產業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經濟適用房供不應求的局面仍未好轉。3. 影響我國房地產業(yè)的因素我們可以將影響房地產的主要影響因素綜合歸納并分為五類，具體如圖1 所示。從圖中可以看出，這五部分都是相互聯(lián)系的，形成一個循環(huán)的連鎖反應，而每一層次都是互相影響的。開發(fā)商應先掌握房地產市場的營銷大環(huán)境，然后分析消費者的市場

9、特點及消費者行為，最后結合項目自身的條件，盡量利用項目的優(yōu)勢，弱化劣勢環(huán)節(jié)，同時考慮企業(yè)內部的具體情況進行綜合分析。3.1 環(huán)境因素分析環(huán)境是制定房地產策略的第一要件。一個企業(yè)經營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。營銷管理者及執(zhí)行者需要掌握的營銷環(huán)境主要有宏觀政策、區(qū)域市場環(huán)境和競爭環(huán)境等三個方面。（1 ）國家宏觀政策因素2006 年溫家寶總理主持召開國務院常務會議，會議提出了進一步引導和調控房地產業(yè)的六條針對性措施（簡稱新“國六條”）。在“國六條”出臺13 天之后，5 月30 日上午，國家九部委的關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見（簡稱“意見”）終于見諸媒體。該“意見

10、”深入貫徹國務院常務會議關于房地產調控的精神，提出了具有較強操作性的措施及實施細則。政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業(yè)的開發(fā)狀況。金融對房地產支持明顯放緩。由于目前我國尚未建立起相對完善的房地產金融市場體系，金融業(yè)對房地產業(yè)的支持主要集中表現(xiàn)為銀行的信貸資金支持，一方面是對房地產開發(fā)企業(yè)的資金支持，另一方面是對房地產消費領域的信貸投放。政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產銷售狀況及其營銷策略的選取。（2 ）競爭對手的影響在急劇變動的環(huán)境中，由于新企業(yè)的模仿和進入，技術創(chuàng)新，消費者偏好或市場的變化、宏觀政策的變化，競爭優(yōu)勢只能維持到競爭對手或者競爭

11、產品成功模仿或超越的時候。項目周邊現(xiàn)有的競爭對手。項目周邊的現(xiàn)有競爭對手在產品本身、消費者來源、地理位置、升值潛力、硬件服務配套、物業(yè)管理、促銷手段、價格折扣等許多方面對項目的銷售產生壓力和挑戰(zhàn)。項目潛在的競爭對手。潛在的競爭對手是市場中重要的威脅來源。3.2 消費者市場因素開發(fā)商制定策略首先就應該研究消費者的購買力、購買偏好，為企業(yè)市場細分、確定目標市場和制定營銷策略找到依據(jù)。除此之外，還需關注顧客的差異化，一是不同的顧客代表不同的價值水平，二是不同的顧客有不同的需求。通過對消費者群體的細分，結合自己的產品，在廣告宣傳、售樓部包裝、促銷活動的表現(xiàn)手法等方面做到有針對性。比如，開發(fā)商開發(fā)的樓盤

12、在結構上以高層形式、戶型上以夾層或錯層的小戶型為主，在受眾對象的選擇上，就應針對以事業(yè)上升期的年輕一族為主。3.3 住宅供給的制約因素從供給方面分析，土地供給不足、房價畸高和住房質量差是制約我國住宅業(yè)健康發(fā)展的三大的因素。（1 ）土地市場不健全，住宅用地供給不足住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托，而土地又是一種不可再生的稀缺資源。一方面，我國人均土地、人均耕地卻僅為12.6 畝和1.59 畝，大大低于世界的人均水平。另一方面，經濟要發(fā)展，無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的土地。因此，我國農用地與建設用地的矛盾一直十分尖銳。近10 年，我國31 個特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴大了50.2%，但是由于

13、對建設用地缺乏宏觀控制，致使城區(qū)內可供普通商品住宅開發(fā)建設的土地十分有限。（2 ）商品住宅價格居高不下，大大超出了國民的支付能力近年來，我國全社會商品的零售價格穩(wěn)步下降，一些城市住房價格的漲幅有所回落，但是，仍有一些大城市的住房的價格卻是只升不降。以北京市為例，近幾年商品住宅售價年均增幅高達2 8 % 。盡管住房消費信貸，可改變居民當期收入的預算約束，提高住宅購房的支付能力，但再好的信貸工具也要以合理的房價和收入比率為基礎。畸高的房價，則使任何現(xiàn)代的信貸工具無能為力。（3 ）住宅供給結構失衡不斷加劇，有效供給不足繼續(xù)擴大這幾年房地產業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經濟適用房供不應求的局面

14、仍未好轉，造成大量住房困難戶和中低收入者望房興嘆。特別是新開發(fā)的商品房，檔次和標準還在不斷提高。而且，辦公樓市場供給的地區(qū)差異也進一步擴大，出現(xiàn)了有些地區(qū)的辦公樓市場一直萎靡不振的局面。4. 結束語房地產行業(yè)作為一個影響國計民生的行業(yè)，房地產三分之一是政策，三分之一是金融，三分之一是地產的特殊天性注就了其受政策的影響非常的大。近幾年，國家為了規(guī)范房地產的發(fā)展從各個方面出臺了多項政策和措施，這是關系到中央提出的建立和諧社會的目標能否完成的問題。作為房地產企業(yè)要及時響應政府的號召，遵守國家的政策和規(guī)定，企業(yè)針對國家的宏觀調控措施，一方面要及時的了解和學習，另一方面要認真評估給企業(yè)帶來的影響，及時采取應對措施，規(guī)避風險，抓住機遇，使企業(yè)健康、和諧發(fā)展。參考文獻1 李翔. 房地產業(yè)和房地產市場問題分析與對策建議