戰(zhàn)略報告參考框架精選

1、2013年1月戰(zhàn)略梳理(shl)報告參考框架及編制說明（討論版）共五十頁報告(bogo)目錄報告整體思路戰(zhàn)略環(huán)境識別公司戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)(yw)戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)體系戰(zhàn)略行動計劃共五十頁報告(bogo)整體框架集團(jtun)戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標(biāo)集團戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略舉措和核心能力打造培養(yǎng)產(chǎn)品、區(qū)域、價值鏈以及達成什么目標(biāo)如何保障戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)？應(yīng)對競爭需具備的核心能力打造？集團戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略支撐如何保障戰(zhàn)略的落實？我們是怎樣的企業(yè)我們從事什么業(yè)務(wù)，如何創(chuàng)造價值，競爭對手是誰落實支撐 愿景 使命價值觀共五十頁報告(bogo)目錄項目工作進展報告整體思路戰(zhàn)略環(huán)境(hunjng)識別宏觀環(huán)境分析

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)體系戰(zhàn)略行動計劃此部分往往可以獨立成為一個附件公司內(nèi)外部環(huán)境分析報告，企業(yè)內(nèi)部分析部分在財務(wù)分析之外可以引用常規(guī)診斷報告相關(guān)內(nèi)容注意：環(huán)境識別秉持宏觀、中觀、微觀層層遞進的結(jié)構(gòu)，在第一次運用此框架時，最容易將宏觀與中觀層次混淆，在分析時要倍加注意共五十頁宏觀環(huán)境(hunjng)分析框架：PEST分析經(jīng)濟(jngj)環(huán)境 Economics外部分析四大因素技術(shù)環(huán)境Technology社會環(huán)境Society政治法律環(huán)境Politics意義：企業(yè)所處宏觀環(huán)境分析模型，所包含四維度一般不受企業(yè)掌握。分析此四個維度，得出整個行業(yè)面臨的機會和威脅政治法律環(huán)境

3、：政治體制、兩會精神住房、財稅體制、土地、稅收政策相關(guān)法制體系經(jīng)濟環(huán)境：GDP增長率，貸款可獲得性可支配收入水平、居民消費傾向、利率、通脹率、匯率、股市表現(xiàn)貨幣與財政政策、人均收入或人均可支配收入社會環(huán)境：人口出生、死亡率、人口預(yù)期壽命家庭構(gòu)成、城鎮(zhèn)化情況技術(shù)環(huán)境：主要房屋建筑技術(shù)發(fā)展趨勢（綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化）共五十頁注意：宏觀環(huán)境分析中，務(wù)必與房地產(chǎn)行業(yè)進行聯(lián)系，不可空談，而是房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)中的“氣候情況”。每個維度分析結(jié)束時，應(yīng)有一小節(jié)，綜合(zngh)事實分析，對未來行業(yè)發(fā)展方向進行前瞻性展望，整個PEST工具應(yīng)用完畢后，在四維度分結(jié)論對宏觀環(huán)境及其發(fā)展趨勢進行小節(jié)，避免“宏觀

4、環(huán)境長期向好”這樣空泛的結(jié)論，切記，企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境識別，是戰(zhàn)略研討的第一題，只有與企業(yè)高層在對業(yè)環(huán)境識別上達成共識后，方能探討戰(zhàn)略。行業(yè)外部環(huán)境分析，筆者在2010年南京金基項目嘗試過一次，收效良好，近兩年行業(yè)外部環(huán)境變化顯著，筆者有意在此框架基礎(chǔ)上季度更新行業(yè)觀察定性定量數(shù)據(jù)，以支持各戰(zhàn)略項目開展需要。共五十頁產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)分析行業(yè)中觀環(huán)境分析(fnx)，即將視野從“高于”行業(yè)的高度上，拉到行業(yè)近景，在行業(yè)中觀察公司外部環(huán)境，是公司參與其中的“行業(yè)內(nèi)部氣候”和行業(yè)內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)?？捎霉ぞ撸翰ㄌ匚辶?。五力模型是波特教授基于大型制造業(yè)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟學(xué)的研究心得而提出的，在應(yīng)用時必須

5、注意行業(yè)適配因素，在分析房地產(chǎn)行業(yè)時，重點關(guān)注市場供求關(guān)系變化、要素市場供求關(guān)系變化行業(yè)內(nèi)競爭態(tài)勢等，對于新進入者威脅、替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅可以簡化或直接略過。共五十頁行業(yè)(hngy)結(jié)構(gòu)分析利潤來源（數(shù)據(jù)表述，各業(yè)態(tài)成本稅費占售價（租金現(xiàn)金流折現(xiàn)值）比例，得出最重要的前三位利潤來源）行業(yè)集中度及競爭態(tài)勢（top20,top50,top100近幾年來銷售額占市場份額的變化趨勢）行業(yè)主要盈利模式(見附錄）行業(yè)主要企業(yè)競爭優(yōu)勢分析（可選項）區(qū)域市場分析（公司根據(jù)地及主要業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域的需求規(guī)模、增長率及需求變化周期與特點分析，數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）產(chǎn)業(yè)鏈分析（鋼材(gngci)、水泥市場供求分析、區(qū)域土

6、地一級市場分析）共五十頁行業(yè)競爭(jngzhng)結(jié)構(gòu)模型（參考）行業(yè)競爭(jngzhng)結(jié)構(gòu)模型業(yè)務(wù)模式差異客戶細分運營差異無差異參與競爭者多數(shù)不穩(wěn)定少數(shù)少數(shù)穩(wěn)定多數(shù)穩(wěn)定競爭差異性少數(shù)不穩(wěn)定進入階段充分競爭階段壟斷階段寡頭競爭階段寡頭形成階段共五十頁關(guān)鍵成功因素主要競爭方式基本特征典型行業(yè)充分(chngfn)競爭階段寡頭形成(xngchng)階段寡頭競爭階段進入階段壟斷階段大量企業(yè)進入，傳統(tǒng)模式被廣泛應(yīng)用，競爭加劇市場參與者大量退出，差異化被追捧，馬太效應(yīng)，直面競爭且慘烈領(lǐng)先者與追趕者距離漸漸拉開，企業(yè)差異很小，只能選擇成本領(lǐng)先進入企業(yè)無特別條件限制，產(chǎn)品差異性小，競爭少且相關(guān)度弱僅有一家

7、,無競爭可言無統(tǒng)一方式，差異化或成本領(lǐng)先早期以價格戰(zhàn)為主，后期關(guān)注差異化和客戶細分差異化已經(jīng)難以形成，成本領(lǐng)先或價格契約，后期關(guān)注戰(zhàn)略聯(lián)盟無特別差異轉(zhuǎn)向與外部利益的平衡發(fā)揮比較優(yōu)勢,但仍容易被模仿卓越運營適度創(chuàng)新塑造難以被模仿的核心競爭優(yōu)勢品牌創(chuàng)新精細運營品牌價值鏈整合能力資本運作能力獲取生產(chǎn)要素(包含準入資格) 法律和政府的平衡適度創(chuàng)新行業(yè)壁壘樹立煙酒報刊網(wǎng)絡(luò)汽車煤炭電信石油房地產(chǎn)操作系統(tǒng)適用理論行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)模型設(shè)計學(xué)派(進入)環(huán)境學(xué)派(機遇) 計劃學(xué)派(執(zhí)行與秩序) 定位學(xué)派(差異化競爭力) 結(jié)構(gòu)學(xué)派(環(huán)境-改變-結(jié)構(gòu))認識學(xué)派(完整的競爭思考) 企業(yè)家學(xué)派權(quán)利學(xué)派文化學(xué)派學(xué)習(xí)學(xué)派共五十頁

8、（參考(cnko)）11資源、運營、業(yè)務(wù)模式，中國房地產(chǎn)企業(yè)(qy)當(dāng)前的主要擴張力關(guān)鍵成功因素主要競爭方式基本特征充分競爭階段寡頭形成階段寡頭競爭階段進入階段壟斷階段大量企業(yè)進入，傳統(tǒng)模式被廣泛應(yīng)用，競爭加劇市場參與者大量退出，差異化被追捧，馬太效應(yīng)，直面競爭且慘烈領(lǐng)先者與追趕者距離漸漸拉開，企業(yè)差異很小，只能選擇成本領(lǐng)先進入企業(yè)無特別條件限制，產(chǎn)品差異性小，競爭少且相關(guān)度弱僅有一家,無競爭可言無統(tǒng)一方式，差異化或成本領(lǐng)先早期以價格戰(zhàn)為主，后期關(guān)注差異化和客戶細分差異化已經(jīng)難以形成，成本領(lǐng)先或價格契約，后期關(guān)注戰(zhàn)略聯(lián)盟無特別差異轉(zhuǎn)向與外部利益的平衡發(fā)揮比較優(yōu)勢,但仍容易被模仿卓越運營適度創(chuàng)新

9、塑造難以被模仿的核心競爭優(yōu)勢品牌創(chuàng)新精細運營品牌價值鏈整合能力資本運作能力獲取生產(chǎn)要素(包含準入資格) 法律和政府的平衡適度創(chuàng)新行業(yè)壁壘樹立土地資金運營業(yè)務(wù)模式品牌和創(chuàng)新因素尚未完全獨立共五十頁行業(yè)競爭(jngzhng)態(tài)勢(參考表述）綠地區(qū)域性：跨區(qū)域及區(qū)域內(nèi)布點數(shù)收入集中度品牌知名度資本實力：資產(chǎn)規(guī)模、是否上市、融資潛力（資產(chǎn)負債率、央企背景等）大區(qū)域普通房地產(chǎn)公司我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類示意圖小全國萬科招商碧桂園合生金地中海富力龍湖建業(yè)恒大置信鑫苑中糧首開上實棲霞濱江卓越花樣年泰達陽光100保利華潤經(jīng)濟圈城市群省域競爭策略不同群體的企業(yè)對某一具體城市的戰(zhàn)略行動可能迥然相異：強攻強守游擊包

10、圍/側(cè)翼移動壁壘資本、品牌影響力、跨區(qū)域管理能力區(qū)域強勢型企業(yè)全國布局型企業(yè)全國布點型企業(yè)金融街陸家嘴共五十頁基于行業(yè)關(guān)鍵成功要素(yo s)的商業(yè)模式歸納（參考）作為戰(zhàn)略準備和戰(zhàn)略突圍，業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)(qy)核心思考和實踐的重要內(nèi)容資本運營產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品土地城市運營/小城鎮(zhèn)開發(fā)、政企戰(zhàn)略合作、騰籠換鳥基金、險資、債券、銀團組合住宅產(chǎn)業(yè)化、品牌輸出/代建商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城綜合社區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、投資性產(chǎn)品共五十頁示例(shl)設(shè)計(shj)研發(fā)營銷管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理商業(yè)運營投資拓展綜合增值型土地增值型產(chǎn)品增值型資產(chǎn)增值型營運增值型投資增值型住宅地產(chǎn)商業(yè)地

11、產(chǎn)旅游地產(chǎn)共五十頁注意(zh y)點近年來，行業(yè)中有相當(dāng)一部分企業(yè)開始或準備向住宅以外的多元化業(yè)態(tài)市場進行戰(zhàn)略(zhnl)試探，在戰(zhàn)略(zhnl)環(huán)境分析中，就需要加入企業(yè)正在準備或已經(jīng)涉足的多元化業(yè)態(tài)方面的中觀環(huán)境分析，一般基于以下幾個方面：業(yè)態(tài)概述業(yè)態(tài)市場研究及競爭者分析該業(yè)態(tài)關(guān)鍵成功要素及主流盈利模式標(biāo)桿企業(yè)研究行業(yè)中觀環(huán)境分析的目的，是在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，深刻理解行業(yè)本質(zhì)及行業(yè)的發(fā)展方向，在此基礎(chǔ)上，對照公司內(nèi)部資源稟賦和能力狀況，制定公司戰(zhàn)略。因此，在業(yè)態(tài)、區(qū)域和價值鏈分析上都要有較明確和針對性的結(jié)論。行業(yè)中觀環(huán)境主要回答：誰和我們一起做地產(chǎn)？大家做得怎么樣？在同樣的宏觀環(huán)境下，大家

12、都怎么應(yīng)對，怎么賺錢？照這個趨勢發(fā)展下去，我們應(yīng)該立足于哪一點，取得怎樣的業(yè)績，在行業(yè)中處于什么位置？（最后一個問題要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析）共五十頁續(xù)注意：戰(zhàn)略分析報告最容易出現(xiàn)的問題是，各層次間缺乏相關(guān)性，導(dǎo)致整個報告分崩離析，最終結(jié)論孱弱無力，戰(zhàn)略研討會上不可控制：宏觀、中觀、微觀三層次分析之間；外部環(huán)境分析與企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析之間；環(huán)境識別與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與實施之間；戰(zhàn)略咨詢原則：以事實為基礎(chǔ)，以假設(shè)為導(dǎo)向，因此在整個報告編寫過程(guchng)當(dāng)中，應(yīng)關(guān)注前后邏輯。所有戰(zhàn)略工具模型的應(yīng)用都必須注意前提，所有分析也必須注意前提，否則沒有意義。中觀環(huán)境分析務(wù)必做到：中觀分析時，在宏觀環(huán)境發(fā)展趨

13、勢下，看產(chǎn)業(yè)生態(tài)的發(fā)展；中觀分析時，應(yīng)有意識得分為產(chǎn)品或業(yè)態(tài)、區(qū)域市場、價值鏈上的供求關(guān)系（要素市場），方便和微觀環(huán)境分析，以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃模塊對應(yīng)。共五十頁財務(wù)(ciw)分析盈利能力分析：凈資產(chǎn)收益率（股東回報指數(shù)(zhsh)）看綜合管理水平凈利潤率（產(chǎn)品回報指數(shù)）看產(chǎn)品管理水平償債能力分析資產(chǎn)負債率（綜合財務(wù)安全指數(shù)）負債結(jié)構(gòu)（非流動負債占負債比例、除預(yù)收賬款外流動負債占負債的比例；預(yù)收賬款占負債的比例）資本結(jié)構(gòu)（自有資金、非流動負債、其他、預(yù)收賬款等）營運能力分析周轉(zhuǎn)率（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率）共五十頁成長能力分析(fnx)資產(chǎn)增長率（復(fù)合）營業(yè)收入增長率等專業(yè)的財務(wù)分析體系復(fù)雜，非專

14、業(yè)人員很難從簡單的報表閱讀和指標(biāo)計算方面去判斷企業(yè)實際經(jīng)營狀況。此處的財務(wù)分析，是最初級的框架，仍需要結(jié)合企業(yè)資源盤點、內(nèi)部能力評價進行綜合判斷。應(yīng)時常收集盡可能多的標(biāo)桿企業(yè)中報、年報，做歷史財務(wù)比率分析，以備項目之用。同時，財務(wù)分析時，應(yīng)用的標(biāo)桿對比法，應(yīng)慎選標(biāo)桿。行業(yè)主要企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)水平對不同規(guī)模、不同區(qū)域的企業(yè)并非都有借鑒意義，比如經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域小企業(yè)的資產(chǎn)負債率相比之下偏高，不同產(chǎn)品戰(zhàn)略的企業(yè)（如星河灣和萬科）之間周轉(zhuǎn)率相差顯著，也并非企業(yè)管理出現(xiàn)嚴重問題。在選取標(biāo)桿時，應(yīng)在本公司所屬戰(zhàn)略群中選取成長較快，較為知名的企業(yè)，比如在總資產(chǎn)相同量級、區(qū)域靠近的公司內(nèi)選取。共五十頁杜邦體系以杜

15、邦體系統(tǒng)合財務(wù)(ciw)分析維度凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)(zchn)凈利率權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)凈利潤成本費用負債銷售收入銷售收入總資產(chǎn)銷售成本營業(yè)稅費及期間費用其他損益所得稅費用營業(yè)外收支非流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收賬款存貨其他非流動負債流動負債財務(wù)學(xué)基本假設(shè)：最大化股東價值共五十頁內(nèi)部能力(nngl)評價模型及企業(yè)資源盤點內(nèi)部能力評價模型可參照公司發(fā)布的VCM報告主要內(nèi)容，此處提取主要結(jié)論即可，篇幅所限，不贅述。時間(shjin)較為寬裕情況下可委托運營部門進行企業(yè)資源盤點工作，此工作，主要立足于現(xiàn)有項目，并基于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，設(shè)置基本假設(shè)條件，進行情境分析（樂觀、中觀、悲觀），推演

16、出企業(yè)一定時期內(nèi)可達的財務(wù)維度戰(zhàn)略目標(biāo)。共五十頁公司(n s)戰(zhàn)略定位工具(gngj)：SWOT（機會威脅優(yōu)勢劣勢），以此工具統(tǒng)領(lǐng)之前所有戰(zhàn)略分析內(nèi)容。這也就是為何一再強調(diào)之前的環(huán)境分析一定要有針對性和明確結(jié)論的原因。外部環(huán)境分析（宏觀中觀）的結(jié)論分列為機會、威脅；內(nèi)部環(huán)境分析的結(jié)論分列為優(yōu)勢和劣勢。務(wù)必牢記，企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，是在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上與本戰(zhàn)略群（相同量級、基本采取相同戰(zhàn)略的企業(yè)族群）其他企業(yè)相比的基礎(chǔ)上得出的。在此基礎(chǔ)上，項目組內(nèi)部可用頭腦風(fēng)暴方法進行企業(yè)可能戰(zhàn)略定位的列舉和描述，這是戰(zhàn)略研討第二關(guān)鍵點，在與高層就環(huán)境識別達成共識以后，可舉出項目組認為的可能定位與之討論。層層深入

17、。共五十頁示例(shl)22機會(j hu)威脅優(yōu)勢(STRENGTH)劣勢（WEAKNESS)專注于中國新城建設(shè)的城市綜合運營商，以組織新城建設(shè)來推進中國城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展機會（OPPORTUNITY)威脅（ Threats)優(yōu)質(zhì)股東平臺資源中字背景帶來的政府資源全球產(chǎn)業(yè)資源整合能力新組建的公司暫無資金鏈壓力公司成立時間過短，各類優(yōu)質(zhì)資源還沒有經(jīng)過整合多業(yè)態(tài)關(guān)鍵人力資源還需進一步進行儲備國家城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展各地十二五規(guī)劃中對新城建設(shè)的明確規(guī)劃行業(yè)面臨嚴峻形勢，行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍面臨資金鏈壓力，謹慎拓展各地土地出讓市場供需慘淡，底價成交和流拍經(jīng)常出現(xiàn)，介入時機良好資源過度分散的可能性注：參照外部分

18、析和中投發(fā)展的資源稟賦，并遵照優(yōu)質(zhì)資源集中配置的原則，我們在城鎮(zhèn)化建設(shè)的兩種途徑中，建議選擇新城建設(shè)作為專注領(lǐng)域，進行戰(zhàn)略定位新城的內(nèi)涵，是指為緩解國內(nèi)大城市在高速城市化進程中出現(xiàn)的社會，環(huán)境等方面的問題，以及為實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而在大城市周邊進行的疏散導(dǎo)向衛(wèi)星型的新區(qū)域規(guī)劃。區(qū)別于城市中心區(qū)的舊城改造。以大盤項目獲取，一級開發(fā)相對簡單，產(chǎn)業(yè)聚集導(dǎo)向為特點。國內(nèi)主要大城市的十二五城市發(fā)展規(guī)劃中都有對新城較為明確的功能規(guī)劃。政策導(dǎo)向性相對明顯。共五十頁業(yè)務(wù)戰(zhàn)略(zhnl)體系及示例房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(yw)的三個維度京奧港房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略區(qū)域布局：立足華北區(qū)域，進行1+X模式布局，并在京津冀

19、城市群按城市等級進行差異化布局產(chǎn)品體系：關(guān)注行業(yè)主流產(chǎn)品（主要關(guān)注“首置+首改”組合，適度兼顧中高端，做專注于主流產(chǎn)品的品質(zhì)地產(chǎn)。價值鏈：最終實現(xiàn)與鋼材和投資板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同，實現(xiàn)互動發(fā)展的良性循環(huán)，并在可能的情況下，有意識通過鋼材和投資板塊的供應(yīng)商渠道尋求項目合作開發(fā)的機會，以較少資源撬動更大規(guī)模的項目開發(fā)，實現(xiàn)快速安全的發(fā)展業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的章節(jié)，基本是立足于前期分析的區(qū)域、產(chǎn)品、價值鏈戰(zhàn)略的直接表述，符合戰(zhàn)略梳理項目的定位，此部分表述，是戰(zhàn)略研討會的三項主要內(nèi)容，務(wù)必盡量簡潔表述，觀點明確，以便于討論。共五十頁區(qū)域(qy)拓展結(jié)合前頁的區(qū)域分析，進行(jnxng)區(qū)域拓展建議。指標(biāo)包河區(qū)蜀山區(qū)廬陽

20、區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)濱湖區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性現(xiàn)實性未來性交通3.54.544.544.5343.54.535453.54商業(yè)44.544.54.553.54.53434.53434環(huán)境44.55544.533.5553.54.54.54.53.54教育4455443.544.5544.533.544醫(yī)療345544.53.543.54.53.54.53444.5規(guī)劃利好34553.543455554534供求比3.53.54.55444444.54.54.54455市場份額3.53.54.54.5444.5434.54.5

21、43.5344價格水平333.53.53.53.54.53.5443.533344土地成本43323.5343.54.5442.52.523.53總分35.538.543.544394136.539404538.54234.53837.540.5區(qū)域投資評價及深耕建議（示例） 資料來源：合肥祥源戰(zhàn)略梳理報告作者：朱雪鋼共五十頁示例(shl)序號指標(biāo)指標(biāo)說明評分標(biāo)準01交通反映與主城連接度，包括公路交通、軌道交通、公交車等。越便利，分值越高，最高5分。02商業(yè)反映生活的便利性，包括零售、服務(wù)類商業(yè)等。越完善，分值越高，最高5分。03環(huán)境反映居住的舒適度，包括景觀、人文、獨特資源等。越優(yōu)越，分值越

22、高，最高5分。04教育反映學(xué)區(qū)便利性，包括各類學(xué)校，主要是小學(xué)、中學(xué)等。越完善，分值越高，最高5分。05醫(yī)療反映就醫(yī)便利性，包括各類醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生站、診所等越完善，分值越高，最高5分。06規(guī)劃利好反映未來政府導(dǎo)向及投入力度，包括市政配套、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、人口等各類規(guī)劃利好。越多，分值越高，最高5分。07供求比反映房地產(chǎn)競爭環(huán)境。供求比越低，分值越高，最高5分。08市場份額反映板塊市場容量。市場份額越大，分值越高，最高5分。09價格水平基于區(qū)域整體均價的差價。比均價越低，分值越高，最高5分。10土地成本基于區(qū)域整體土地成交均價的差價。比均價越低，分值越高，最高5分。共五十頁區(qū)域(qy)戰(zhàn)略一般而言都

23、是走區(qū)域深耕之路，深耕根據(jù)地的基礎(chǔ)上，向周圍輻射，逐步實現(xiàn)全國布局精耕細作(jng gng x zu)合肥積累多項目開發(fā)經(jīng)驗積累多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗積累品牌和規(guī)模效應(yīng)輻射周邊根據(jù)地的穩(wěn)固和能力的逐漸積累是徐圖擴張的根基所在向安徽省內(nèi)滲透分別以合肥和五河為據(jù)點向安徽兩個城市群滲透提高異地項目開發(fā)和管控經(jīng)驗逐步形成產(chǎn)品系列和產(chǎn)品標(biāo)準化戰(zhàn)略布局中西部戰(zhàn)略性進入中西部區(qū)域城市，確立全國戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略三步走規(guī)模為強化省會城市凝取力和弱化南京對蕪馬兩市的影響力，巢湖一分為三安徽未來將形成主要兩個城市群：合蕪馬銅城市群和淮北城市群合肥的重點發(fā)展方向西擴南展區(qū)域布局遵循戰(zhàn)略三步走原則，深耕優(yōu)先于布局戰(zhàn)略聚焦期戰(zhàn)略滲透

24、期戰(zhàn)略突破期共五十頁產(chǎn)品(chnpn)戰(zhàn)略示例27按照中國城市住宅的當(dāng)前(dngqin)發(fā)展態(tài)勢，我們將住宅產(chǎn)品分為7大類型住宅產(chǎn)品分類矩陣居所功能享受型改善型基本居住型中心區(qū)城中心發(fā)展區(qū)城郊靜默區(qū)郊區(qū)城市區(qū)位商務(wù)住宅城市改善型城市棲居型城郊改善型城郊棲居型高端產(chǎn)品郊區(qū)享受型非主流較少見商務(wù)住宅城市改善型城市棲居型城郊改善型城郊棲居型郊區(qū)享受型高端產(chǎn)品京奧港共五十頁產(chǎn)品分類(fn li)詳解高檔產(chǎn)品1）占有稀缺資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,地塊周邊有休閑配套雙拼別墅獨棟別墅別墅占有稀缺資源郊區(qū)享受1）有較好的自然資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生

25、活配套,地塊周邊有休閑配套三房（200240平米）/一房兩房（50-90平米）洋房/TOWNHOUSE/經(jīng)濟型別墅追求舒適居住，關(guān)注景觀資源城市改善1)周邊配套完善，交通便捷，環(huán)境較為安靜2)適宜居住四房（180220平米）/三房（150180平米）/二房（100120平米）小高層追求居住改善和品質(zhì)城郊改善1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好四房（150190平米）/四房（200-240平米）/三房（130150平米）/三房（180-200平米）/二房（90100平米）洋房/TOWNHOUSE/多層追求舒適居住城市棲居1）要求公共交通密

26、集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般一房（3050平米）/二房（6580平米）高層低總價優(yōu)勢郊區(qū)棲居1）項目位于城市外圍區(qū)域2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）二房（7585平米）/三房（90110平米）多層/小高層/高層價格務(wù)實商務(wù)住宅1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價值高，居住價值一般4）注重產(chǎn)品服務(wù)和品質(zhì)單房（25-35平米）/一房（3545平米）/大戶型（有高端傾向）/二房（1

27、60-170平米）/三房（180-200平米）高層注重工作便利關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)共五十頁價值鏈戰(zhàn)略(zhnl)示例鋼材業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供(tgng)良好的融資平臺鋼材業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供區(qū)域內(nèi)的集中采購和戰(zhàn)略采購便利以及重要材料成本控制；鋼材業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供物流拿地的題材投資業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的資金鏈提供多一層的保障投資和鋼材業(yè)務(wù)可以提供可能的項目合作開發(fā)機會，便于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)形成資源杠桿，以較少資源撬動更大規(guī)模的項目開發(fā)，實現(xiàn)快速安全發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)平均利潤率較高，可以將鋼材與投資業(yè)務(wù)的盈余進行定向投資，并且是自己管理下的投資機會，在安全性和收益性方面得以平衡；將鋼

28、材板塊建立起的品牌和融資資源充分利用和發(fā)揮；房地產(chǎn)行業(yè)可以較快速回到大額款項，便于投資業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。對開發(fā)業(yè)務(wù)的支持對經(jīng)營業(yè)務(wù)的支持鋼材與投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)注意：這個層面上說的價值鏈，并非企業(yè)內(nèi)部價值鏈，而是企業(yè)與商業(yè)伙伴、或內(nèi)部多元化產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系的處理。企業(yè)內(nèi)部價值鏈的發(fā)展，是到戰(zhàn)略計劃層面予以探討的問題共五十頁戰(zhàn)略目標(biāo)體系(tx)工具(gngj)：平衡記分卡。此工具(gngj)更多被用于績效考核領(lǐng)域，但卡普蘭在BSC方面的貢獻，是將戰(zhàn)略行動績效通道打通，真正實現(xiàn)“可以被衡量才可以被執(zhí)行”的宗旨，用平衡記分卡四維度設(shè)置戰(zhàn)略目標(biāo)，進一步規(guī)劃戰(zhàn)略行動，繪制戰(zhàn)略地圖，而后進入績效考核。由此

29、，我們發(fā)現(xiàn)，整個戰(zhàn)略報告，強調(diào)的就是前后貫通，整個報告邏輯完整，前后呼應(yīng)，才能夠自成一體，在研討會與人短兵相接時，才能攻守不敗。財務(wù)目標(biāo)市場目標(biāo)內(nèi)部運營學(xué)習(xí)成長共五十頁財務(wù)目標(biāo)推演(tuyn)示例四維度中，只有財務(wù)目標(biāo)需要進行(jnxng)數(shù)據(jù)推演，基于前頁資源盤點的結(jié)果。財務(wù)指標(biāo)業(yè)務(wù)指標(biāo)竣工結(jié)算面積銷售面積開工面積新增儲備土地面積歷年營業(yè)收入在手項目投資資金缺口=項目總投資-預(yù)售金額預(yù)售金額新增土地費用設(shè)定核心財務(wù)目標(biāo)評估資源條件評估資源條件財務(wù)目標(biāo)測算基本邏輯共五十頁財務(wù)目標(biāo)推演示例(shl)首先設(shè)定假設(shè)條件達成上述測算所需的條件設(shè)定根據(jù)行驗經(jīng)驗,銷售收入,一般是下年營業(yè)收入的120%至1

30、40%，根據(jù)金基的經(jīng)驗，2009年金基確認的營業(yè)收入為6.04億元，銷售收入為16億，銷售收入是營業(yè)收入的比例為2.67倍，這一比例與行業(yè)偏差較大，當(dāng)公司發(fā)展到中型公司的規(guī)模時，公司在財務(wù)上也要向行業(yè)看齊，因此我們假設(shè)公司在2015年的銷售收入與營業(yè)收入的比例為120%，從2010年到2015按直線差分法,具體系數(shù)見上表。銷售收入指簽約的合同(h tong)金額營業(yè)收入（億元）系數(shù)銷售收入（億元）營業(yè)收入（億元）系數(shù)銷售收入（億元）復(fù)合增長率（%）34%27%2009年6.042.67166.042.67162010年8.092.318.627.672.317.642011年10.852.02

31、1.699.742.019.482012年14.531.826.1612.371.822.272013年19.471.631.1515.711.625.142014年26.11.436.5319.961.427.942015年351.2041.9625.341.2030.41行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)營業(yè)收入復(fù)合增長率平均增速為35%目標(biāo)拉動型共五十頁示例(shl)年份2009201020112012201320142015銷售額（億元）（34%）16.13 18.62 21.69 26.16 31.16 36.53 41.96 銷售額（億元）（27%）16.13 17.64 19.48 22.27 25.

32、14 27.94 30.41 1、銷售額營業(yè)收入復(fù)合增長率為34%時，到2015年公司的銷售額為42億元，銷售額的復(fù)合增長率為17.28%營業(yè)收入復(fù)合增長率為27%時，到2015年公司的銷售額為30億元，銷售額的復(fù)合增長率為11.15%銷售額的復(fù)合增長率較低，其原因一方面是由于在前期，財務(wù)為了確保每年(minin)的營業(yè)收入的完成，對營業(yè)收入的確認與銷售收入之間的偏差較大，另一方面由于項目較少，銷售的時點不均衡，會造成對營業(yè)收入的確認也有考慮。在前期發(fā)展的基礎(chǔ)上，公司進入穩(wěn)健的發(fā)展階段，公司在項目開發(fā)的面積，節(jié)奏上進行控制，確保在銷售和營業(yè)收入上的穩(wěn)步提高。共五十頁2、凈利潤目標(biāo)(mbio)年

33、份2009201020112012201320142015凈利潤率12.42%20%20%20%20%20%20%營業(yè)收入（億元）（34%）6.04 8.09 10.85 14.53 19.47 26.10 34.97 營業(yè)收入（億元）（27%）6.04 7.67 9.74 12.37 15.71 19.96 25.34 凈利潤（億元）（34%）0.75 1.62 2.17 2.91 3.89 5.22 6.99 凈利潤（億元）（27%）0.75 1.53 1.95 2.47 3.14 3.99 5.07 營業(yè)收入(shur)復(fù)合增長率為34%時，凈利潤的復(fù)合增長率為45.07%。營業(yè)收入復(fù)合

34、增長率為27%時，凈利潤的復(fù)合增長率為37.5%。共五十頁2009201020112012201320142015銷售額（億元）16.13 18.62 21.69 26.16 31.16 36.53 41.96 凈利潤（億元）0.75 1.62 2.17 2.91 3.89 5.22 6.99 凈資產(chǎn)（億元）4.486.18.2711.1815.0720.2927.28權(quán)益乘數(shù)6.96655544總資產(chǎn)（億元）31.1936.641.3555.975.3581.16109.12總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.24 0.240.28 0.30 0.30 0.33 0.37 凈資產(chǎn)收益率22.23%30.60%3

35、0.19%29.89%29.67%29.52%29.40%基于銷售收入和凈利潤的測算基礎(chǔ)上，得出總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等其他(qt)財務(wù)目標(biāo)（34%）共五十頁2009201020112012201320142015銷售額（億元）16.13 17.64 19.48 22.27 25.14 27.94 30.41 凈利潤（億元）0.75 1.53 1.95 2.47 3.14 3.99 5.07 凈資產(chǎn)（億元）4.486.017.9610.4313.5717.5622.63權(quán)益乘數(shù)6.96655544總資產(chǎn)（億元）31.1936.0639.852.1567.8570.2490.52總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.

36、23 0.26 0.27 0.26 0.29 0.32 凈資產(chǎn)收益率22.23%29.17%27.92%26.86%26.17%25.63%25.23%基于銷售收入和凈利潤的測算基礎(chǔ)上，得出(d ch)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等其他財務(wù)目標(biāo)（27%）共五十頁財務(wù)目標(biāo)(mbio)對業(yè)務(wù)目標(biāo)(mbio)的映射2009201020112012201320142015包頭銷售收入（億元）山東銷售收入（億元）鹽城銷售收入（億元）長沙銷售收入（億元）南京銷售收入（億元）現(xiàn)有項目和土地資源能保證的銷售收入（億元）銷售收入目標(biāo)（億元）（34%）16.13 18.62 21.69 26.16 31.16 36.53 41.96 銷售收入目標(biāo)（億元）（27%）16.13 17.64 19.48