《物業(yè)管理服務合同》

1、第四章 物業(yè)管理服務合同第一節(jié) 物業(yè)管理服務合同概述 精選ppt（一）物業(yè)管理合同的含義物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務，委托人支付管理費用的合同。它又被稱為物業(yè)管理服務合同或物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理合同是委托合同的一種。所謂委托，是指將事情或事務交給他人辦理的意思。委托他人辦理事務的人被稱為委托人；接受他人的委托，為他人的利益辦理委托事務的人被稱為受托人。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理合同可以分為兩種：前期物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同精選ppt其特殊之處。如：物業(yè)合同具有特定的財產管理內容物管企業(yè)作為受托人，具有獨立的法人資格物管企業(yè)可以自行將物

2、業(yè)服務合同中的專項服務項目委托他人完成精選ppt（二）物業(yè)服務合同的特征物業(yè)服務合同能夠使當事人意思表示一致的產物物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提物業(yè)服務合同是有償?shù)奈飿I(yè)服務合同即使諾成性合同又使雙務合同物業(yè)服務合同是勞務合同物業(yè)服務合同受到較多的國家干預精選ppt（三）物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的區(qū)別 1.兩者簽訂的主體不同物業(yè)管理合同是兩個主體物業(yè)公司、業(yè)主；業(yè)主公約則是多個主體業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人，他們?yōu)榱朔智灞舜说臋嗬x務而簽訂公約。2.內容不同物業(yè)管理合同的主要內容是明確委托人（主要是業(yè)主）和受托人（物業(yè)公司）之間的權利義務關系；業(yè)主公約的主要內容則是規(guī)定業(yè)主自

3、我約束的方面，它對業(yè)主不可以進行的活動作出了規(guī)定。精選ppt第二節(jié) 物業(yè)管理合同的訂立 精選ppt物業(yè)管理合同訂立方式 物業(yè)管理合同目前有兩種訂立方式：第一，協(xié)商方式；第二，招標方式。根據(jù)物業(yè)管理條例第二十四條的規(guī)定，前期物業(yè)管理合同除特殊情況外，應當采用招標方式訂立。對于業(yè)主與物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理合同，法規(guī)則沒有規(guī)定具體的訂立方式，它既可以采取協(xié)商方式，也可以采取招標方式。 精選ppt（一）協(xié)商方式 所謂協(xié)商方式，就是指準備委托方（業(yè)主方）或欲求受托方（物業(yè)公司）向對方發(fā)出要約并經過對方承諾，依法以書面方式訂立正式的物業(yè)管理合同。在協(xié)商過程中，仍然要遵循要約、承諾的程序。并且根據(jù)誠實信用原

4、則，都要履行先合同義務，即彼此之間的協(xié)助、保密、通知、保護等義務，如果因為沒有盡到先合同義務而造成對方損失的，要承擔締約過失責任。所謂締約過失責任，是指在合同訂立過程中，一方由于有過錯、違背誠實信用原則，造成對方信賴利益的損失，而必須承擔的責任。我國合同法第四十二條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”精選ppt（二）招標方式 招標方式可以分為兩種：第一，公開招標。即招標人以招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)投標。依

5、法必須進行招標項目的招標公告，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒體發(fā)布。第二，邀請招標。即招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)管理企業(yè)投標。采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。 可以列入招標范圍的物業(yè)管理項目分為以下幾種：新開發(fā)建成的物業(yè)；開發(fā)商對原物業(yè)公司不滿意的物業(yè)；業(yè)主對原物業(yè)公司不滿意的物業(yè)；因房管單位改制推出的物業(yè)；因政府需要的物業(yè)。 精選ppt第三節(jié) 物業(yè)管理合同的內容與效力 精選ppt一、物業(yè)管理合同的條款 根據(jù)我國合同法第十二條規(guī)定：“合同一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；

6、（三）數(shù)量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法?！碑斒氯诉€可以按照各類合同的示范文本訂立合同。物業(yè)管理條例第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定?！蔽飿I(yè)管理合同一般由三部分組成，即合同的首部、主文和結尾。 精選ppt（一）合同首部 1.合同名稱和編號。2.訂立合同的日期：日期也可以放在合同文本的結尾加以規(guī)定。3.訂約地點。4.合同當事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名稱和住所。5.訂約理由：根據(jù)建設部和

7、國家工商行政管理總局發(fā)布的物業(yè)管理合同范本，訂約理由通常是：“根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將X X物業(yè)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同?！本xppt（二）合同主文 合同主文又稱為合同的正文，是關于物業(yè)具體情況、雙方權利義務、違約責任等問題的具體規(guī)定，具有內容詳細而全面、操作性強的特點。 主文應當包含以下條款： 1.物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱和類型；物業(yè)坐落的位置（X市X區(qū)X路X號）；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。精選ppt2.委托管理事項（1）對房屋建筑共用部位、共用設施設備、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物等進行維護和保養(yǎng)。（2）對公共生態(tài)環(huán)境的管理

8、，包括對公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；對公共環(huán)境衛(wèi)生的維護。（3）維持公共秩序和對交通與車輛停放秩序的管理。（4）代為物業(yè)經營和財務管理的事務。（5）組織開展社區(qū)文化娛樂活動。（6）對于業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時應接受委托并收取合理費用。（7）其他委托事項。精選ppt3.委托管理期限合同通常明確規(guī)定委托管理物業(yè)的起始和結束時間。4.雙方的權利義務（1）甲方即委托方的權利義務規(guī)定甲方的主要權利有以下幾類：代表權公約制定權審定權監(jiān)督權指示權其他權利精選ppt甲方的主要義務如下：協(xié)助義務：協(xié)助受托方接管委托的物業(yè)；負責收集、整理物業(yè)管理所

9、需要的全部圖紙、檔案、資料，并在一定期限內向受托方移交；協(xié)助受托方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動等。 在約定期限內向受托人提供管理用房（有償或者無償由雙方約定）；在約定期限內向受托人提供有償?shù)慕洜I性商業(yè)用房。按照業(yè)主公約約束業(yè)主和物業(yè)使用人的違約行為。當業(yè)主和業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其他方式償付。如果甲方是房地產開發(fā)企業(yè)，則其委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求，否則負責返修或者委托乙方返修，支付全部費用等。精選ppt（2）乙方即受托方的權利和義務根據(jù)有關法律法規(guī)和合同約定，制定物業(yè)管理制度。按照合同約定，收取物業(yè)管理費用的權利。對業(yè)主和物業(yè)使用人

10、違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。轉委托的限制：可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大、中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。精選ppt告知義務：受托人應不遲延地向委托人報告受托人辦事的進展情況，答復委托人的詢問，或者就重大事項提出書面報告；向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定；在約定期限內，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費用收支賬目。負責編制物業(yè)管理年度計劃、資金使用計劃及決算報告。不越權義務：受托人必須在代理權限內忠實地為委托人利益辦理委托事務，對于超越委托權限的行為

11、，委托人如果不予以追認的，一切后果由受托人承擔。例如，對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經甲方同意后報有關部門批準方可實施。財產和相關資料的保管和移交義務：在合同存續(xù)期間內，受托方必須妥善經營和保管物業(yè)財產和相關資料。在合同終止時，受托方必須向委托方移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。接受業(yè)主和行政主管部門的指導監(jiān)督。精選ppt 5.管理服務的質量及標準約定如何確定物業(yè)管理服務的質量及其標準，是衡量物業(yè)公司是否能夠很好履行合同義務的重要標尺。我們可以從以下幾個方面對此作出約定：房屋外觀；設備運行；房屋及設施、設

12、備的維修和養(yǎng)護；公共環(huán)境；綠化；交通秩序和車輛停放秩序；保安；物業(yè)的急修和小修；業(yè)主和物業(yè)使用人對委托方工作的滿意率等。精選ppt精選ppt精選ppt精選ppt精選ppt6.物業(yè)管理服務費用 （1）物業(yè)管理服務費由當事人雙方協(xié)商決定物業(yè)管理服務費的給付方式、支付時間和地點。關于給付方式，雙方可以約定在委托事項辦理完畢之時，由委托方一次性給付；或者先由受托方自負費用，然后由委托方一次性給付；同時，也可以變一次性給付為分期給付。在給付物業(yè)管理費時，還要約定清楚是現(xiàn)金給付還是票據(jù)給付，以免發(fā)生糾紛。對于支付的時間和地點也要約定清楚。物業(yè)管理費的計算通常的做法是按照房屋的建筑面積每月每平方米多少錢向業(yè)

13、主或物業(yè)使用人收取。如果因為管理期限較長，還可以按照雙方約定的標準進行調整。如果發(fā)生物業(yè)管理服務費用逾期不交的，則還應當由該行為人交納一定的滯納金。一些專項服務（例如組織社區(qū)文化娛樂活動）的報酬，則須另行約定。特約服務項目屬于物業(yè)公司的自營業(yè)務范圍，因享受該種服務而發(fā)生的費用報酬由當事人自己約定，不在物業(yè)管理合同規(guī)定的范圍以內。精選ppt（2）車位使用費該費用按照露天車位、車庫等不同的車位進行收費，標準由雙方約定。（3）房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維護費（4）其他費用包括業(yè)主或物業(yè)使用人自用部位的維修、保養(yǎng)費用等等。這里需要特別說明的有兩個問題：第一，物業(yè)管理費用分為兩種，一種是

14、政府指導價；一種是當事人自行協(xié)商達成的價格。第二，根據(jù)我國合同法第六十三條規(guī)定：“執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計算。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原價格執(zhí)行?！彼?，對于執(zhí)行政府指導價的管理服務項目的價格，可能會發(fā)生非基于當事人意志的變化，具體如何確定價格，應當遵照合同法的上述規(guī)定。精選ppt7.違約責任對于違約責任的承擔方式，分為以下幾種：實際履行、賠償損失等。另外，對于雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金的，根據(jù)

15、我國合同法第一百一十六條，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。在支付了違約金或者定金之后，如果仍然不能補償對方損失的，還應當進行賠償。當事人也可以約定賠償?shù)幕驹瓌t、提出賠償要求的期限、提出賠償請求的通知方法、應當提供的證明文件及相關單據(jù)等。8.變更、解除或終止合同的約定除了法定事由以外，當事人可以自由約定合同變更、解除和終止的情形以及由此造成損失的賠償條款。9.約定的其他事項（1）保密條款（2）爭議解決條款（3）對轉委托的限制（4）合同生效期限的約定，等等。精選ppt獎罰措施 在各項管理目標、經濟指標全面完成的情況下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的獎勵乙方。如該住宅區(qū)被評為全國、省級文明住宅

16、小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)或人民幣元(省級)以資鼓勵；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款的利息。如甲方不能完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當予以補償或承擔相應責任。如乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應責成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣元至元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。精選ppt某小區(qū)物業(yè)服務合同示例附物業(yè)管理合同示例： 小區(qū)物業(yè)管理合同甲方(委托方)： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受托方)

17、： 物業(yè)管理公司為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內房屋及公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的居住環(huán)境，經雙方協(xié)商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：一、委托管理范圍及內容(一)甲方將位于區(qū)路(街)的住宅區(qū)范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。(二)管理事項包括：1.房屋的使用、維修、保養(yǎng)；2.區(qū)內公共設備、設施及場所(場地)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；3.清潔衛(wèi)生；4.公共生活秩序；5.文娛活動場所；6.便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所；7.車輛行駛及停放；8.住宅區(qū)檔案、資料管理；9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。二、

18、委托管理期限雙方商定委托管理期限為自年月起至年月止。精選ppt三、雙方責任、權利、義務1.甲方依照住宅區(qū)條例如本合同將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；2.監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；3.向乙方提供管理用房平方米，按廉租房標準收取租金；4.負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料，并在乙方管理期滿時予以收回；5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；6.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如出現(xiàn)乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；.(二)乙方責任、權利、義務1.根據(jù)有關法律、法規(guī)、結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)

19、管理辦法；2.遵守各項管理法規(guī)及合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經濟指標，并承擔相應的責任，自覺接受甲方的檢查、監(jiān)督；3.根據(jù)住宅區(qū)內大、中修的要求制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需要的維修費；4.接受甲方對管理過程中財務賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支賬目；5.對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用或改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完成配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；精選ppt四、管理目標和經濟指標(一)各項管理目標和經濟指標的設定，依建設部及市規(guī)定的

20、標準執(zhí)行，并在乙方接管本物業(yè)半年后達到標準。(二)確保年完成收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提取所收管理費的%作為經營收入。五、風險抵押(一)乙方在合同簽訂之日起七日內向甲方一次性支付人民幣元，作為風險抵押金；(二)乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后退還全部抵押金及銀行活期存款利息； .六、獎罰措施(一)在各項管理目標、經濟指標全面完成的情況下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的獎勵乙方。(二)如該住宅區(qū)被評為全國、省級文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)或人民幣元(省級)以資鼓勵；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被

21、上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款的利息。.精選ppt七、合同變更、補充與終止(一)經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂、更改和補充，以書面合同為準；(二)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見；(三)合同終止后，乙方可參加甲方的委托管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)有關條例和規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。八、其它事項(一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。(二)本合同自簽訂之日起生效。(三)本合同一式三份，甲乙雙方和區(qū)房地產管理部門

22、各執(zhí)一份，具有相同法律效力。(四)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市房地產管理部門調解，調解不成的由市中級人民法院裁決。 甲方(簽章)：乙方(簽章)：代表(簽名)：代表(簽名)：合同訂立日期：年月日精選ppt（二） 物業(yè)服務合同的分類1、前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性，地一次業(yè)主大會之前要式合同前期物業(yè)服務合同（示范文本）2004年9月6日精選ppt2、前期物業(yè)管理服務協(xié)議購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預售）合同時，應同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。甲方：開發(fā)企業(yè)或委托的物管企業(yè)乙方：購房人期限：購房之日至業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務合同生效時精選ppt協(xié)議的特征購房人在購房時必須同時簽訂協(xié)議協(xié)議的基本內容應與前期物業(yè)管理服務合同一致協(xié)議應經政府主管部門審定協(xié)議的內容必須對所有購房人一致精選ppt3、物業(yè)服務合同甲方：業(yè)主委員會乙方：物業(yè)管理公司一般應在業(yè)主委員會成立3個月內，最遲不超過6個月合同期限以年為單位，一般為3年精選ppt物業(yè)服務合同簽訂要點宜細不宜粗原則委托項目可委托項目的具體內容管理服務的質量標準管理和服務費用對物管企業(yè)的獎懲約定條款精選ppt不應有無償無限期的承諾既要實事求是，又要留有余地物管企業(yè)量力而行對分期建設項目、分期建成時的物業(yè)管理的承諾要明確違約整人的界