財(cái)富規(guī)劃-購(gòu)房置業(yè)

1、林鴻鈞 講授2005年版1規(guī)劃講授重點(diǎn)1 租屋與購(gòu)屋的決策考慮1.A 年成本法評(píng)估1.B 凈現(xiàn)值法評(píng)估1.C 綜合評(píng)估表2 購(gòu)屋規(guī)劃與換屋規(guī)劃2.A 青年購(gòu)屋規(guī)劃2.B 中年換屋規(guī)劃2.C 晚年換屋規(guī)劃3 自住型房貸規(guī)劃3.A 房貸需求分析3.B 各類型房貸產(chǎn)品特色3.C 房貸清償計(jì)劃4 居住規(guī)劃案例習(xí)作2購(gòu)屋規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)購(gòu)屋或租屋決策是否購(gòu)屋購(gòu)屋規(guī)劃是租屋房租成長(zhǎng)率房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率居住年數(shù)利率水準(zhǔn)負(fù)擔(dān)能力否總價(jià)自備款貸款區(qū)位類別型式用途3購(gòu)屋規(guī)劃的步驟列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的單價(jià)決定購(gòu)屋目標(biāo)目前的總價(jià)估算房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率估算購(gòu)屋時(shí)所需要投入的總價(jià)分配可配置

2、在購(gòu)屋的資產(chǎn)與儲(chǔ)蓄%計(jì)算該投資是否足夠支應(yīng)屆時(shí)自備款計(jì)算購(gòu)屋後的每月儲(chǔ)蓄是否足以支應(yīng)房貸本利攤還額應(yīng)作如何資產(chǎn)配置才能達(dá)到所需的投資報(bào)酬率4居住的空間需求與環(huán)境需求空間需求-決定面積室內(nèi)-平均每人使用面積格局- 房廳衛(wèi) 特別需求室外-露臺(tái)透天前庭後院 社區(qū)-開放空間 建蔽率大環(huán)境- 鄉(xiāng)村小鎮(zhèn) 都市 屋涯規(guī)劃- 隨著家庭人口數(shù)由小到大的換屋規(guī)劃 在當(dāng)時(shí)預(yù)算下滿足當(dāng)時(shí)的空間需求環(huán)境需求-決定單價(jià)居家便利性-近市場(chǎng)學(xué)校通勤便利性-時(shí)間與路線無嫌惡設(shè)施如公墓電塔社區(qū)品質(zhì)-住戶水準(zhǔn)學(xué)區(qū)景觀-依山傍水視野開闊設(shè)施-花園 泳池 健身房管理-安全警衛(wèi)社區(qū)活動(dòng)建材-外觀門窗地板衛(wèi)浴 5租屋的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)有能力使用

3、更多的居住空間比較能夠因應(yīng)家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用管道 有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)稅捐負(fù)擔(dān)較輕不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn) 缺點(diǎn)非自願(yuàn)搬離的風(fēng)險(xiǎn) 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能調(diào)高 無法運(yùn)用財(cái)務(wù)槓桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益無法藉由購(gòu)屋強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄6購(gòu)屋的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)對(duì)抗通貨膨脹 強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住品質(zhì)信用增強(qiáng)效果滿足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì) 缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性維持成本高轉(zhuǎn)換交易成本高因應(yīng)生涯變化彈性低賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)7購(gòu)屋與租屋的決策-年成本分析租屋年成本=押金 *存款利率+年租金押金3個(gè)月 利率2% 年租金4萬 租屋年成本= 4.02萬若

4、租金每年往上調(diào)整, 則租屋年成本隨之上升因此在同一個(gè)居所住愈久時(shí),購(gòu)屋年成本下降而租屋年成本上升 購(gòu)屋會(huì)比租屋劃算購(gòu)屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費(fèi)用總價(jià)100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費(fèi)1萬購(gòu)屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=4.4萬購(gòu)屋後總價(jià)固定,隨每年還款,本金機(jī)會(huì)成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購(gòu)屋年成本每年降低8購(gòu)屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析1例-月租3000元 租期 5年 貼現(xiàn)率5% 租屋支出現(xiàn)值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權(quán)若

5、購(gòu)買同樣的房子總價(jià)70萬，住五年後原價(jià)出售，每年稅捐與維修費(fèi)用為5000元 購(gòu)屋現(xiàn)值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價(jià)租屋-159635購(gòu)屋-173180，此例租屋較購(gòu)屋劃算9購(gòu)屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析2例-月租3000元，租期 5年，貼現(xiàn)率5%，押金1萬，房租每年調(diào)漲100元 CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F(xiàn)1=11，CF2=-3100，F(xiàn)2=12，CF3=-3200，F(xiàn)3=12，CF4=-3300，F(xiàn)4=12，CF5=-340

6、0，F(xiàn)5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -171954租屋支出淨(jìng)現(xiàn)值為-171954元注意在月租金計(jì)算時(shí)折現(xiàn)率必須換算成月利率 10購(gòu)屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析3購(gòu)屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價(jià)出售，每年稅費(fèi)5000元，折現(xiàn)率5% 6/12=0.5 I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPT PMT -3582。-5000/12=-417AMORT P1=60，P2=60,BAL=481868CF0=-200000，CF1=-3582-417=-3999，F(xiàn)1=59，

7、CF2=700000-481868-3999=214133，F(xiàn)2=1， I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -241940，購(gòu)屋淨(jìng)現(xiàn)值=-241940租屋淨(jìng)現(xiàn)值-171954購(gòu)屋淨(jìng)現(xiàn)值-241940，租屋劃算11租購(gòu)屋決策影響因素何時(shí)購(gòu)屋劃算1. 自備款機(jī)會(huì)成本低2. 房貸利率低3. 房屋持有成本低4. 房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=自備款比重*自備款機(jī)會(huì)成本率+房貸比重*房貸利率注意預(yù)期房?jī)r(jià)較難掌握，購(gòu)屋現(xiàn)值確定性低何時(shí)租屋劃算1. 房租漲幅低2. 租房押金低比較租屋與購(gòu)屋時(shí)最好是以購(gòu)屋的折現(xiàn)率來計(jì)算租屋現(xiàn)值，比較公平若有一份已明定房租漲幅的長(zhǎng)期合約，租屋現(xiàn)值的確定性高12購(gòu)換屋及房貸的

8、現(xiàn)金流量模擬購(gòu)屋計(jì)畫考慮因素?fù)碛凶杂米≌闹饔^效用在同一個(gè)居所的居住年數(shù)已有積蓄自備款負(fù)擔(dān)能力經(jīng)常性收入對(duì)貸款負(fù)擔(dān)能力房屋貸款的考慮因素是否具有申請(qǐng)優(yōu)惠利率房貸條件是否運(yùn)用只付利息的3-5年寬限期房貸繳款方式-月繳/雙週繳/彈性繳有額外現(xiàn)金流量時(shí)是否提前還款13可買多少錢的房子?年收入概算法可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=(年收入x 負(fù)擔(dān)比率)/ 房貸利率如年收入10萬其中20%可用來繳房貸假設(shè)自備款的機(jī)會(huì)本也以房貸利率計(jì)算，房貸利率4%，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)=(10萬X 20%)/( 4%)=50萬，為年收入的五倍。這是以前幾年只繳利息來算，若本利平均攤還還要低些。從這個(gè)簡(jiǎn)化公式可知，同樣收入下，利率愈低，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)愈高

9、，儲(chǔ)蓄率愈高，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)愈高。一般人依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房?jī)r(jià)的上限，約為年收入的5-7倍。14青年購(gòu)屋規(guī)劃示例1-可買總價(jià)多少房屋FV(自備款報(bào)酬率，準(zhǔn)備年數(shù)，年儲(chǔ)蓄額，投資額，0) PV(貸款利率，貸款年數(shù)，年本利攤還額，0，0)自備款貸款目前資產(chǎn)10萬，年儲(chǔ)蓄3萬，報(bào)酬率6%，3年後購(gòu)屋自備款: 6 I/Y，3N，-3PMT，-10PV，END，CPT FV 21.46貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲(chǔ)蓄3萬還貸款5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.39購(gòu)屋能力=自備款+貸款=21.46+37.39=58.85有能力買58.85萬的房子15青年購(gòu)屋規(guī)劃示例

10、2-須有多少儲(chǔ)蓄PMT(自備款報(bào)酬率，準(zhǔn)備年數(shù)，投資額，自備款額，0) PMT(貸款利率，貸款年數(shù)，0，貸款額，0)自備款儲(chǔ)蓄貸款儲(chǔ)蓄想3年後買100萬的房子，自備款30%30萬，貸款70%70萬目前資金10萬，年儲(chǔ)蓄3萬，報(bào)酬率6%自備款儲(chǔ)蓄: 6 I/Y，3N，-10PV，30FV，END，CPT PMT -5.68貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲(chǔ)蓄3萬還貸款5 I/Y，20N，-70PV，0FV，END，CPT PMT -5.62前3年自備款儲(chǔ)蓄5.68萬，後20年貸款儲(chǔ)蓄5.62萬16中年換屋規(guī)劃示例-可換多少錢房子?舊屋總價(jià)50萬貸款餘額20萬資產(chǎn)10萬年儲(chǔ)蓄3萬新屋總價(jià)=售

11、屋淨(jìng)流入+目前資產(chǎn)+貸款能力售屋淨(jìng)流入=50萬-20萬=30萬目前資產(chǎn)=10萬貸款能力: 貸款利率5%，貸款20年5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.4有能力購(gòu)置新屋總價(jià)=30萬+10萬+37.4萬=77.4萬售屋淨(jìng)流入=原屋總價(jià)-貸款餘額(售屋時(shí)剩餘年期PV(貸款利率，貸款年數(shù)，年本利攤還額，0，0)17中年換屋規(guī)劃示例-屋涯規(guī)劃應(yīng)有儲(chǔ)蓄?40歲換屋125平米，單價(jià)6000，總價(jià)75萬30歲應(yīng)有儲(chǔ)蓄: 房貸利率為5%，期限20年，貸款額=50萬-10萬5 I/Y，20N，40PV，0FV，END，CPT PMT -3.2 儲(chǔ)蓄率32%40歲新屋貸款額=75萬-

12、(舊屋50萬-舊屋房貸餘額33.3萬)=58.3萬舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=33.340歲應(yīng)儲(chǔ)蓄額 5 I/Y，20N，58.3PV，0FV，END，CPT PMT -4.750歲新屋貸款額=105萬-(舊屋75萬-舊屋房貸餘額48.6萬)=78.6萬舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=48.640歲應(yīng)儲(chǔ)蓄額 5 I/Y，20N，78.6PV，0FV，END，CPT PMT -6.3 10N，-3.2PV，4.7FV，CPT I/Y 3.9%: -4.7PV，6.3FV，CPT I/Y 330歲購(gòu)屋100平米，單價(jià)5000，總價(jià)50萬50歲換屋15

13、0平米，單價(jià)7000，總價(jià)105萬屋涯規(guī)劃現(xiàn)30歲資產(chǎn)10萬年收入10萬18老人換屋規(guī)劃:銀髮族年金屋以一筆保證金購(gòu)買專供身心健全退休者所使用的住宅,強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧,飯店式管理,與同年齡層的社交生活,通常還是要繳管理費(fèi)但可一直住到終老為止可以居住保證金及月費(fèi)用(雙人),依此作為累積退休金的目標(biāo) 來支應(yīng)年金屋的保證金與月費(fèi)需求 如保證金100萬，含餐費(fèi)年管理費(fèi)3萬，生活20年退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，146萬19遷（遷）居規(guī)劃年輕時(shí)鄉(xiāng)村遷往城市工作機(jī)會(huì)多收入高但物價(jià)高房?jī)r(jià)也高退休後工作收入少者考慮由城市遷回鄉(xiāng)村以額外儲(chǔ)蓄為考量重點(diǎn)鄉(xiāng)村月收入1000元，支出800

14、元，儲(chǔ)蓄200元都市月收入2000元，支出1600元，儲(chǔ)蓄400元每月多400元儲(chǔ)蓄 一年4800元 報(bào)酬率5% 工作20年累積16.7萬，退休後可回鄉(xiāng)下過每月1000元以上較好的日子20投資房地產(chǎn)出租的考慮因素當(dāng)房東的總成本房?jī)r(jià)*利率=機(jī)會(huì)成本折舊成本修繕收房租管理成本換房客時(shí)空置成本房租所得稅負(fù)擔(dān)買賣不破租賃,有租約時(shí)流動(dòng)性受限制合理的投資報(bào)酬率機(jī)會(huì)成本=存款利率2.5%折舊率以1%保守估計(jì)修繕管理成本為房?jī)r(jià)0.5%每?jī)赡昕找粋€(gè)月計(jì)為0.4%以扣繳10%計(jì)約需0.4%合計(jì)合理的房租報(bào)酬率=4.8% 可比較目前的行情與合理的投資報(bào)酬率 21購(gòu)屋區(qū)段選擇-住與行成本分析市中心公司旁住宅總價(jià) 1

15、00萬住的成本=房?jī)r(jià) *成本率= 100萬 *5%=5萬可步行上班無通勤成本住行總成本=5萬住行總成本每年只差1萬 評(píng)估通勤的時(shí)間成本是否值得此差距郊區(qū)住宅同樣100M2總價(jià)50萬住的成本= 50萬*5% =2.5萬通勤成本=油錢+停車費(fèi)，每年1.5萬住行總成本=4萬 可考慮開車以外的通勤方案另做評(píng)估22中古屋與預(yù)售屋的考慮因素預(yù)售屋價(jià)格= 新成屋價(jià)*(1+年成本率)交屋期年成本率= 房貸成數(shù) *房貸利率二手房?jī)r(jià)格=新成屋價(jià) *(1-折舊率*使用年數(shù))同一區(qū)域新成屋價(jià)每平米1萬,房貸8成,利率6%，3年交屋,預(yù)售屋價(jià)上限=1萬*(1+4.8%)3=1.15萬折舊率2%使用10年的中古屋=1萬*

16、(1-2%*10 ) = 1萬*80%=8000元 同樣品質(zhì)的住宅預(yù)售屋價(jià)可比中古屋高兩成以上, 建築公司的信譽(yù)是預(yù)售屋價(jià)重要評(píng)估因素23影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格漲跌的總體因素需求面因素人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變-少子化人口外移增加-移民潮失業(yè)率高-購(gòu)屋能力降低利率走低降低房貸負(fù)擔(dān)政策低率房貸刺激需求年輕人較無非購(gòu)屋不可的觀念供給面因素歷年未出清之餘屋政府的宏觀調(diào)控措施建商推案的速度移民或遷居處理中古屋房貸違約法拍屋供給24不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-成本法土地開發(fā)後土地總價(jià)=素地取得成本+開發(fā)工程費(fèi)+管銷費(fèi)用+資金利息+合理利潤(rùn)建坪=土地坪數(shù)*容積率單位建坪價(jià)格=土地總價(jià)/建坪數(shù)建築物新屋-每建坪建築成本中古屋=新屋成本-折

17、舊率*使用年數(shù)若建材人工波動(dòng)大 應(yīng)用重置成本觀念取代歷史成本每建坪?jiǎn)蝺r(jià)=土地單價(jià)+建築物單價(jià)25不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-收益還原法房地產(chǎn)總價(jià)=房租/市場(chǎng)投資收益率(yield)不考慮未來房?jī)r(jià)漲升空間 投資收益率=存款利率+房地產(chǎn)的流動(dòng)性貼水常用於投資用途房地產(chǎn)估價(jià), 如套房,店面與辦公大樓 , 房?jī)r(jià)隨房租而變動(dòng)房租應(yīng)是扣除必要成本後之稅後淨(jìng)收益可統(tǒng)計(jì)出各地區(qū)各類不動(dòng)產(chǎn)的平均投資收益率, 只要知道房租就可以算出房?jī)r(jià)通常套房收益率最高, 依次為辦公室, 店面26不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-市場(chǎng)比較法估價(jià)標(biāo)的物房?jī)r(jià)= 同地區(qū)同類型房屋房?jī)r(jià)* 屋齡調(diào)整係數(shù) * 地段調(diào)整係數(shù)*議價(jià)係數(shù)比較新屋與中古屋,依折舊情況設(shè)屋齡

18、係數(shù)不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調(diào)整以賣方開價(jià)而非成交價(jià)比較,需作議價(jià)調(diào)整 一般估價(jià)公司多用比較法,選擇3-4個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較,再依上述係數(shù)調(diào)整說明 最後訂出調(diào)整後標(biāo)的物的合理價(jià)格27貸款規(guī)劃流程圖貸款用途投資貸款消費(fèi)貸款貸款利率投資報(bào)酬率金融投資實(shí)質(zhì)投資理財(cái)房貸證券質(zhì)押融資融券創(chuàng)業(yè)貸款購(gòu)買自用資產(chǎn)彌補(bǔ)短期收支差益房屋貸款汽車貸款自備款信用卡標(biāo)會(huì)小額信貸28房貸的種類依時(shí)間彈性固定期限型堤早還清型隨借隨還型繳息還本型依還款頻率每月還款型雙週繳隨時(shí)繳一次繳依計(jì)息方式固定利率變動(dòng)利率指數(shù)型階梯式利率（第一年較低，第二年較高）本利配置方式本利平均攤還本金平均攤還最低還款總額還息寬限期2

19、9房貸的組合傳統(tǒng)房貸長(zhǎng)擔(dān)理財(cái)型房貸短擔(dān)運(yùn)用總額度傳統(tǒng)房貸帳戶可抵利存款帳戶抵利型房貸第一順位房貸低利率第二順位房貸高利率運(yùn)用總額度房屋抵押貸款購(gòu)屋用信用貸款裝潢用運(yùn)用總額度30本利平均攤還法在固定利率下，每期本利攤還額固定，為年金PMT=(I/Y，N，PV，F(xiàn)V，0) 房貸期末還用期末年金，做好算到月來符合實(shí)況利率5%，貸款20年，貸款額30萬，期末還清5/12 I/Y，20*12N，-30P0000V，0，END，CPT PMT -1980 每期本利攤還額1980元第一期利息=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元當(dāng)期本金還款額=1980元-1250元=730元第一年期末本

20、金餘額=300000元-730元=299270元。AMORT P1=1，P2=1，BAL=-299270，PRN=730，INT=125031本金平均攤還法利率5%，貸款20年，本金平均攤還法每期本金償還額=期初借款額300000元/240(月)=1250元第一期利息額=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元第一年期末本金餘額=300000元-1250元=298750元。第一期本利攤還額=1250元+1250元=2500元。32自備款籌備年數(shù)前提與公式以累積淨(jìng)值支應(yīng)自備款 累積淨(jìng)值=年數(shù)*年儲(chǔ)蓄運(yùn)用寬限期只付利息付息額以儲(chǔ)蓄額為上限自備款籌措年數(shù)=自備款成數(shù)/(貸款成數(shù)*利率

21、)自備款3成 貸款7成 利率7% 自備款籌措年數(shù)= 0.3/0.7*7%=6.12 自備款籌措年數(shù)表自備成數(shù) 利率 5% 6% 7%兩成 5年 4.2年 3.6年三成8.6年 7.1年 6.1年四成13.3年11.1年 9.5年 約工作6-9年後可購(gòu)屋自備成數(shù)愈高年數(shù)愈多高儲(chǔ)蓄額才能支應(yīng)高利率 儲(chǔ)蓄愈高自備款年數(shù)愈少33房貸寬限期年數(shù)與儲(chǔ)蓄成長(zhǎng)率前提與公式寬限期利息=當(dāng)時(shí)儲(chǔ)蓄本利攤還額=寬限後儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄成長(zhǎng)率以算術(shù)平均計(jì)20年-寬限期=本利攤還期s=(1/ai -1)/ns=年儲(chǔ)蓄成長(zhǎng)率a=本利攤還年金現(xiàn)值係數(shù)i= 房貸利率n=寬限期年數(shù)應(yīng)有儲(chǔ)蓄年成長(zhǎng)率表寬限期 房貸利率 5% 6% 7%2年

22、36% 27% 21%3年 26% 20% 15%4年 21% 16% 13%5年 19% 14% 11%寬限期愈長(zhǎng)儲(chǔ)蓄成長(zhǎng)愈低利率愈高只付利息與本利攤還額的差異愈小 所需的儲(chǔ)蓄成長(zhǎng)率愈低34是否轉(zhuǎn)貸的決策考量利率差距:轉(zhuǎn)貸利率差距要能彌補(bǔ)費(fèi)用差距不能只考慮第一年而是貸款期平均利率負(fù)擔(dān)費(fèi)用:鑑價(jià)/代償/代書/設(shè)定/違約金 轉(zhuǎn)貸額度:平轉(zhuǎn)（各銀行之間轉(zhuǎn)）/增額轉(zhuǎn)/減額轉(zhuǎn) 還款彈性:新貸銀行提早還款是否收取違約金一般說來年利率優(yōu)惠至少要低1% 若降轉(zhuǎn)額度利率差距要更高才劃算 35房貸轉(zhuǎn)貸評(píng)估案例原房貸30萬固定利率6.5%，貸款期限15年新房貸固定利率5%，貸款期限15年新銀行轉(zhuǎn)貸律師費(fèi)用3% 9

23、000元，原銀行違約金3%要9000元，轉(zhuǎn)貸成本18000元原貸款共繳170398元利息 PMT=-2613 AMORT P1=1，P2=180，INT=170398新貸款共繳127028元利息 PMT=-2372 AMORT P1=1，P2=180，INT=127028名目利息差距=170398-127028=43370元轉(zhuǎn)貸表面利益=43370元-18000元成本=25370元淨(jìng)現(xiàn)值差異:每月省241元，以5%折現(xiàn)，現(xiàn)值為30476元，30476元-轉(zhuǎn)貸成本18000元=12476元36銀行評(píng)估核貸額的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)借款人的信用評(píng)估有無退票或被停卡紀(jì)錄本利攤還額占月所得%借款人職業(yè)與在職年數(shù)借款人

24、家庭狀況與負(fù)擔(dān)有否其他借款還款紀(jì)錄是否提供非配偶保證人是否投保房貸壽險(xiǎn)是否為標(biāo)的物所有權(quán)人對(duì)抵押標(biāo)的物的評(píng)估標(biāo)的物的估價(jià)報(bào)告標(biāo)的物的所在地城市屋齡與屋況用途-住宅店舖辦公室使用-自用出租或空置是否需要代償前貸款估計(jì)處理時(shí)增值稅負(fù)擔(dān)國(guó)宅與套房的特殊考慮37房貸利率敏感度分析房貸30萬，20年攤還 I/Y PMT 2% 18347 3% 20165 4% 22075 5% 24073 6% 26155 7% 28318 8% 30556 9% 32864 10% 35238 利率 4% 5%1年 25545 256822年 13027 131613年 8857 89915年 5525 566110年 3037 318215年 2219 237220年 1818 198025年 1584 175430年 1432 161038住房公積金貸款住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行低五年以下3.6%:4.8%，五年以上4.05%:5.04%貸款人需為當(dāng)?shù)毓e金繳存人貸款額度較高，可達(dá)房?jī)r(jià)90%-95%，一般80%公積金貸款一般上限40萬，AA級(jí)46萬AAA52萬貸款擔(dān)保為當(dāng)?shù)刈》抠J款擔(dān)保中心的連帶任擔(dān)保需要單保費(fèi)與評(píng)估費(fèi)，不用律師費(fèi)與保險(xiǎn)費(fèi)公基金貸款多提供抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)