房地產(chǎn)財務人員學習資料

1、房地產(chǎn)財務人員學習資料（一）一、基本規(guī)定1、納稅義務人房產(chǎn)稅暫行條例第二條： 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人。2、計稅依據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第三條： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

2、。3、稅率房產(chǎn)稅暫行條例第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。4、房產(chǎn) 財政部、稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定（87財稅地字第003號）第一條：“ 房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。5、爭議 按道理房產(chǎn)稅的范圍已經(jīng)很明確了，但是在實務中總是有各種各樣的

3、理解，例如有的針對煤氣公司的大罐，有的針對有頂棚的游泳池，有的對樓頂?shù)难b飾物等等，具體的以財政部 國家稅務總局關于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知（財稅2023123號）為例就可以知道了。二、房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)稅1、納稅時間 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)202389號）一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題

4、（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2、工地用房財稅地字1986第008號第二十一條：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間

5、，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。3、地下人防 2023年12月31日前財稅地字1986第008號第十一條：為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。 2023年1月1日后財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅2023181號）：一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其

6、中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1 .工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50 60% 作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額 = 應稅房產(chǎn)原值 1-（10% 30% %。2 .商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70 80 作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額 = 應稅房產(chǎn)原值 1-（10% 30%） %。3 .對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。四、本通知自 2023

7、年 1 月 1 日起執(zhí)行，財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 （86 財稅地字第 008 號 ） 第十一條同時廢止。 簡單解讀 財稅2023181號明確了關于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產(chǎn)稅，但對于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當?shù)厝朔擂k的監(jiān)督下修建的，根據(jù)關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產(chǎn)”，因此竣工后要移交給當?shù)厝朔擂k。當然根據(jù)人民防空法第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)單位可以以少量的租金予以回租使用。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條對于納稅義務人的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。當?shù)氐娜朔啦块T肯

8、定在房產(chǎn)所在地，同時不存在產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產(chǎn)稅的納稅義務人。開發(fā)單位只是地下人防的使用部門；在對外轉租的情況，使用轉租的規(guī)定。當然，這種觀點需要取得當?shù)囟悇詹块T的認可。4、售樓處根據(jù)前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除； 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租； 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售； 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租； 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。根據(jù)售樓處的

9、來源不同，分別適用不同的房產(chǎn)稅政策。三、特殊情況1、無租金房屋 財政部 稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字1986第008號）第七條：納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門，免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳納房產(chǎn)稅。 財稅地字1986第008號第二十三條承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。2、企業(yè)辦的各類學校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)財稅地字1986第008號第十條：企業(yè)辦的各類學校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。3、房產(chǎn)原值 財稅地字1986第00

10、8號第十五條房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估。2023年12月31日前財政部稅務總局關于對房屋中央空調是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復（財稅地198728號）第一條：關于房屋中央空調設備是否計入房產(chǎn)原值的問題。經(jīng)研究，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應計入房產(chǎn)原值。

11、2023年1月1日后國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知（國稅發(fā)2023173號） 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 ? 二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。?三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。?四、本通知自2023年1月1日起執(zhí)行。

12、財政部 稅務總局關于對房屋中央空調是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復 (87財稅地字第028號)同時廢止。4、共有財產(chǎn)財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅2023186號）第一條：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10至30后的余值計征。沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。 5、轉租各地對轉租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大致有三種： 發(fā)生轉租，由轉租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。例如：上

13、海市地方稅務局關于轉租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知(滬地稅地199642號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉稅，根據(jù)規(guī)定應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人或代管人為納稅義務人?，F(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務總局地方稅務司后，決定本市關于轉租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行?！?發(fā)生轉租，由轉租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅。 根據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)定，直接按照租金全額計征房產(chǎn)稅。但根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條，納稅義務人包括的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典

14、人、房產(chǎn)代管人或者使用人，不包括出租/轉租人。 對于轉租收入不征收房產(chǎn)稅。例如：成都市地稅局關于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答(成地稅發(fā)1994第8號)規(guī)定，對轉租房屋的轉租人，應產(chǎn)權不屬轉租人，對轉租人所得的租金收入，不應再征房產(chǎn)稅。四、免征房產(chǎn)稅1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第一款）但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。 （財稅地字1986第008號第六條）人民團體是指經(jīng)國務院授權的政府部門批準設立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)費的各種社會團體。（財稅地字1986第008號第三條）這里的“自用的房產(chǎn)

15、”，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。（財稅地字1986第008號第六條）2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第二款）實行差額預算管理的事業(yè)單位，雖然有一定的收入，但收入不夠本身經(jīng)費開支的部分，還要由國家財政部門撥付經(jīng)費補助。因此，對實行差額預算管理的事業(yè)單位，也屬于是由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，對其本身自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （財稅地字1986第008號第四條）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，應征收房產(chǎn)稅。但為了鼓勵事業(yè)單位經(jīng)濟自立，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，其經(jīng)費來源實行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費實行自收自支

16、的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。（財稅地字1986第008號第五條）3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第三款）宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。（財稅地字1986第008號第六條）公園，名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院，飲食部，茶社，照像館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應征收房產(chǎn)稅。（財稅地字1986第008號第二十二條）4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第四款）個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。 （財稅

17、地字1986第008號第十三條）個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應征收房產(chǎn)稅。（財稅地字1986第008號第十二條） 5對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（國稅函2023770號）6經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)（暫行條例第五條第五款） 損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。（財稅地字1986第008號第十六條） 對因企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉讓給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復生產(chǎn)的時候，應照章納稅。（財稅地字1986第008號第二十

18、條） 房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。（財稅地字1986第008號第二十四條） 在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交換或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。（財稅地字1986第008號第二十一條） 為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。（財稅地字1986第008號第十一條，2006年1月1日起被財稅2023181號代替。）(6) 對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，

19、提高經(jīng)濟效益，但為了照顧企業(yè)的實際負擔能力，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。 （財稅地字1986第008號第十八條） 從1988年1月1日起，對房管部門經(jīng)租的居民用房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。對房管部門經(jīng)租的其他非營利用房，是否給予照顧，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當?shù)鼐唧w情況按稅收管理體制的規(guī)定辦理。 對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免征房產(chǎn)稅。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（財政部 國家稅務總局關于經(jīng)營高校學生公寓及高校后勤

20、社會化改革有關稅收政策的通知財稅2023100號） 對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對營利性醫(yī)療機構自用的房產(chǎn)，自2000年起免征房產(chǎn)稅3年。（財稅200042號） 老年服務機構自用的房產(chǎn)。(財稅200097號)老年服務機構是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務的福利性、非營利性的機構，主要包括：老年社會福利院、敬老院(養(yǎng)老院)、老年服務中心、老年公寓(含老年護理院、康復中心、托老所)等。 從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的

21、公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。 （財稅2000125號） 對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應當依法征收房產(chǎn)稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在現(xiàn)郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。(國稅函2023379號) 未開征地區(qū)免稅。在未開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫，不征收房產(chǎn)稅。(財稅地19868號) 集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省、區(qū)、市根據(jù)具體情況暫給予減征或免征房產(chǎn)稅。(財稅地19873號) 個人住房免稅。個人以標準價向單

22、位購買公有住房，以及通過集資、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征該住房個人出資部分的房產(chǎn)稅。(財綜1992106號) 鐵道部企業(yè)房產(chǎn)免稅。鐵路運輸、工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)，鐵道部直屬鐵路局的工附企業(yè)和由鐵道部自行解決工交事業(yè)費的單位，其自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅19978號) 勞改勞教企業(yè)免稅。對由國家財政撥付事業(yè)費的勞改勞教單位，免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)費實行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定免稅期滿后，實行下列稅收優(yōu)惠：(財稅地198721號、財稅地198729號) 對少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對勞改工廠、勞改農(nóng)場和生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。凡生產(chǎn)經(jīng)營用房

23、產(chǎn)，照章征稅；對監(jiān)獄的房產(chǎn)，若主要用于關押犯人，只有極少數(shù)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，可全部免征房產(chǎn)稅。 農(nóng)民居住用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(國稅發(fā)199944號) 對批準從事采集、提供臨床用血的血站，自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅1999264號) 對主要從事應用基礎研究或向社會提供公共服務的非營利性科研機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(國辦發(fā)200078號) （21）從2000年11月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶銷戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征房產(chǎn)稅。(財稅200

24、0125號) （22）從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)暫減按4的稅率征收。(財稅2000125號、財稅202324號) （23）對經(jīng)國務院批準成立的中國信達、華融、長城和東方等4家資產(chǎn)管理公司及其分支機構回收的房產(chǎn)，在未處置前的閑置期間，免征房產(chǎn)稅。(財稅202310號) （24）對大連證券在清算期間自有的和從債務方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅。(財稅202388號) （25）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。(國稅發(fā)202389號) （26）對經(jīng)國務

25、院批準的原國家經(jīng)貿(mào)委所屬242個科研機構和建設部等11個部門所屬的134個科研機構，以及經(jīng)科技部、財政部、中編辦審核批準的國務院部門(單位)所屬社會公益類科研機構中，轉為企業(yè)的科研機構和進入企業(yè)的科研機構，從轉制注冊之日起，5年內(nèi)免征科研開發(fā)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。(財稅2023137號) （27）從金融機構撤銷條例生效之日起，對被撤銷金融機構及其分支機構(不包括所屬企業(yè))，清算期間自有的或從債務方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅2023141號) （28）對鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。從鐵路系統(tǒng)分離出來的和鐵道部所屬的其他企業(yè)包括工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)等，從2003年1月1日起

26、恢復征收房產(chǎn)稅。(財稅2023149號)（29）對中國東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對港澳國際(集團)所屬內(nèi)地公司在清算期間自有的和從債務方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。(財稅2023212號)五、減免稅1、實際稅負應當說房產(chǎn)稅的稅負是很高的，不管是依照房產(chǎn)余值計算繳納的（名義稅率%，一次減除后大都為%）還是依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的（稅率為12%，相比較營業(yè)稅才5%）。以房產(chǎn)稅稅負最終的酒店行業(yè)為例，國稅發(fā)2023173號下發(fā)后，有的酒店繳納房產(chǎn)稅的金額甚至要比營業(yè)稅還要高，成為了第一稅種。2、減免稅的規(guī)定財政部 稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定財稅

27、地字1986第008號第十八條：房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅性質的稅，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。但為了照顧企業(yè)的實際負擔能力，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。3、實際繳納比例由于房產(chǎn)稅的稅負以及各地減免稅的權利，房產(chǎn)稅就成了企業(yè)與當?shù)囟悇詹块T博弈的一個焦點。各地的實際要求情況各不相同，媒體上也會突然一驚一乍的爆出例如某某地區(qū)集中收繳欠交的房產(chǎn)稅上億元的報道。不過隨著今年情況的變化，房產(chǎn)稅的要求也越來越嚴格了。六、 土地使用權的爭議1、會計準則的變化 2023年企業(yè)會計制度第四十七條：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權

28、，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。 2023年企業(yè)會計準則第6 號無形資產(chǎn)應用指南第六條：土地使用權的處理 ：企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開

29、發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。 企業(yè)會計準則第38號首次執(zhí)行企業(yè)會計準則應用指南第二條第三款：首次執(zhí)行日之前已計入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權，符合企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定應當單獨確認為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應當進行重分類，將歸屬于土地使用權的部分從原資產(chǎn)賬面價值中分離，作為土地使用權的認定成本，按照企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定處理。2、房產(chǎn)稅的規(guī)定關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定財稅地字【1986】8號第十五條：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)