龍城大廈物業(yè)管理策劃書

目錄1公司簡介12物業(yè)概況及管理設(shè)想143雙方合作意向174公司優(yōu)勢185承諾指標(biāo)226管理總體構(gòu)想267接收過渡階段的管理工作及保證措施278前期介入299業(yè)戶服務(wù)3110設(shè)備管理3411保安服務(wù)7312保潔服務(wù)8213綠化管理9014組織架構(gòu)及人員配備9815物業(yè)管理服務(wù)費用預(yù)算10116結(jié)束語 115附件一：體系標(biāo)準(zhǔn)一覽表附件二：崗位標(biāo)準(zhǔn)附件三：員工培訓(xùn)

2 物業(yè)概況及管理設(shè)想2.1 “龍城大廈”物業(yè)概況“龍城大廈”是由山西龍城集團所屬山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的集商業(yè)、住宅、辦公于一體的高檔綜合樓，位于太原市府西街與新建路的交匯處，規(guī)劃建有綜合樓2幢。該項目是具有超前設(shè)計理念的世紀(jì)智能化樓宇，該地區(qū)政府機關(guān)林立，交化設(shè)施齊全，各種商貨中心環(huán)伺，是太原市政治、經(jīng)濟、文化的中心?？傉嫉孛娣e：6128.8平方米；總建筑面積：77647.45平方米；其中：地下二層建筑面積7719.29平方米裙房建筑面積：16976.64平方米塔樓建筑面積：52951.52平方米層高：35層；其中：地下二層、裙房四層、塔樓二十九層。2.2“龍城大廈”物業(yè)特點及管理建議龍城大廈以其恢弘的氣勢坐落于太原市中心地段的純辦公樓宇，憑借其優(yōu)越的地理位置及一流的硬件設(shè)施將吸引各方企業(yè)的入駐，屆時大量的人流，物流會出入龍城大廈。因此我們針對這一特點提出以下建議：每幢塔樓有三臺垂直電梯，利用目前的安裝布局，采取低區(qū)和高區(qū)分別運行的方法，來加快人員流動和節(jié)省電能消耗。在入駐辦公人員不斷增加情況下，開發(fā)商若提前計劃在大廈內(nèi)引進餐飲服務(wù)項目，可為大廈辦公人員解決后顧之憂。大廈內(nèi)入駐公司較多，會議活動也相應(yīng)頻繁，若為大廈配備會務(wù)場所，我們的禮儀服務(wù)人員能為各類會務(wù)提供必要的服務(wù)，如：會場布置、會務(wù)接待、茶水服務(wù)等。建議開發(fā)商為龍城大廈安裝內(nèi)光外透的燈光工程，使大廈成為太原市的亮點，為龍城大廈的租售創(chuàng)造條件。“龍城大廈”品牌樹立利用陸家嘴物業(yè)公司全國性品牌的優(yōu)勢，幫助龍城大廈提高社會知名度、樹立品牌（本項目納入陸家嘴物業(yè)媒體宣傳范疇：電臺、電視臺、報刊、雜志、多媒體VCD公司介紹等）。在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來提升龍城大廈的管理檔次。龍城大廈三年管理目標(biāo)：一年達到太原市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、二年達到山西省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、三年達到建設(shè)部優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)。以陸家嘴物業(yè)公司“服務(wù)派”的管理理念，精心打造龍城大廈的品牌，使龍城大廈成為太原市物業(yè)管理最佳的頂級辦公樓。陸家嘴物業(yè)公司管理的匯豐大廈，上海浦東新區(qū)辦公中心是建設(shè)部指定的辦公樓物業(yè)管理實習(xí)基地，如果業(yè)主愿意，我公司將把龍城大廈也納入建設(shè)部實習(xí)基地，以提高其全國知名度。“龍城大廈”個性化服務(wù)無償服務(wù)為業(yè)主提供香煙、冷飲等小商品的代購服務(wù)。同時也為業(yè)主及租戶提供針線包、醫(yī)藥箱等服務(wù)。定期為業(yè)主、租戶進行電話機消毒等。為業(yè)主及租戶聯(lián)系搬場服務(wù)。為業(yè)主、租戶在二次裝修后提供室內(nèi)布線調(diào)整、小電器維修、辦公家具維修等延伸服務(wù)（材料由業(yè)主提供）。引進手機網(wǎng)絡(luò)覆蓋、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，方便大廈業(yè)主、租戶的信息、通信服務(wù)。配合業(yè)主、租戶開展各類公益活動，如：國慶、春節(jié)、圣誕節(jié)活動等。業(yè)主入伙時，進行大廈服務(wù)項目和大廈設(shè)備設(shè)施的情況介紹和裝修咨詢。有償服務(wù)管理處提供“紅帽子”服務(wù)隊，做好大廈業(yè)主、租戶入住時的物品搬運等服務(wù)。設(shè)立商務(wù)中心，提供打印、復(fù)印、傳真、資料裝訂、掃描等商務(wù)服務(wù)。為業(yè)主提供室內(nèi)保潔服務(wù)。在大廈指定區(qū)域提供車輛清洗、打蠟服務(wù)，方便業(yè)主、租戶。在業(yè)主、租戶入住后提供各種類型的禮儀服務(wù)（開張儀式、紀(jì)念日慶典等），平時為業(yè)主及租戶提供會務(wù)服務(wù)，如：會務(wù)策劃、會場布置、茶水服務(wù)、代辦席卡等服務(wù)。根據(jù)業(yè)主及租戶的需求，在條件成熟時，為業(yè)主提供商務(wù)接送（接機、接車）等服務(wù)及適當(dāng)?shù)氖袃?nèi)旅游與市內(nèi)商務(wù)活動。“龍城大廈”的銷售配合租售前期提供租售現(xiàn)場的銷售咨詢、管理、布置、宣傳服務(wù)，做到隨叫隨到。配合業(yè)主、租戶看房，負責(zé)大樓管理服務(wù)項目、設(shè)備設(shè)施情況的介紹。利用陸家嘴物業(yè)經(jīng)紀(jì)公司的優(yōu)勢，建立銷售信息網(wǎng)絡(luò)，在上海、山西、及江浙二省進行銷售信息發(fā)布，為龍城大廈銷售起到橋梁的作用。租售中期開發(fā)商在租售、宣傳時可使用陸家嘴物業(yè)品牌，并提供相應(yīng)的宣傳資料。定期與開發(fā)商及銷售部門進行溝通，了解租售情況，做好相應(yīng)的配合工作。租售后期在大廈租售工作完成一定的比例后，管理處可為發(fā)展商提供延續(xù)的租售服務(wù)。

3 雙方合作意向3.1 “龍城大廈”以超前的設(shè)計思路來展示建筑時代的特性。它新穎、別致，智能化程度高，建成后將成為太原市的標(biāo)致性建筑。3.2 “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)主安心、滿意。貴方要求在物業(yè)管理市場上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級、有規(guī)模且具有辦公樓、商場及其他物業(yè)管理經(jīng)驗的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來管理龍城大廈。我公司正具備接管龍城大廈的資質(zhì)和實力，而且具有管理各類物業(yè)的經(jīng)驗。如果由我公司管理龍城大廈，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來提升龍城大廈的管理檔次，達到貴方對物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)。3.3我公司十分愿意介入“龍城大廈”的物業(yè)管理，并將用嶄新的服務(wù)理念帶入“龍城大廈”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，使業(yè)主有一個“安全、舒適、親情、保值（增值）”的工作、購物及休閑環(huán)境?！褒埑谴髲B”宣布竣工入住，經(jīng)我公司交接驗收后，對其紅線范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進行全面清潔“開荒”，尤其是道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機房及其它公共部位等，清潔“開荒”工作可由委托方操作，也可委托物業(yè)公司實施，費用由委托方承擔(dān)。3.5 為配合委托方對項目的驗收、資料的歸集、業(yè)戶入住及管理形象與品牌的樹立，建議早期管理階段為三個月(業(yè)主入伙前3個月至業(yè)主入伙)，此階段管理方主要配合委托方參與項目的竣工驗收、驗收資料的歸集、檔案的建立、制度的完善(依據(jù)公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定項目操作文件)、物業(yè)標(biāo)識的制作、管理人員的招聘培訓(xùn)、管理處形象設(shè)計及管理處試運行(一個月)等。早期管理費用由委托方承擔(dān)，按實結(jié)算。4公司優(yōu)勢1綜合優(yōu)勢陸家嘴物業(yè)管理規(guī)模已成為全國第二、上海市第一的物業(yè)管理專業(yè)公司，目前管理的物業(yè)量已1262萬平方米；高樓物業(yè)管理規(guī)模全國第一；陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，成為上海市4家獲一級資質(zhì)的第一家；陸家嘴物業(yè)名列上海物業(yè)管理100強企業(yè)第一位；陸家嘴物業(yè)榮獲“2002年度全國用戶滿意企業(yè)”，并連續(xù)二年獲得“上海市用戶滿意企業(yè)”稱號；陸家嘴物業(yè)已成為通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系、OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系三項國際認證的物業(yè)管理企業(yè)；陸家嘴物業(yè)開通了上海市第一個以物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的24小時全天候?qū)I(yè)服務(wù)平臺—“96916”服務(wù)信息平臺；陸家嘴物業(yè)自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，率先推出物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）。公司本著“寫我所為，為我所寫”的編撰原則，以理論聯(lián)系實際的務(wù)實作風(fēng)，將十年來具有上海特色的物業(yè)管理成功經(jīng)驗總結(jié)提升，這是上海市物業(yè)管理行業(yè)第一部《企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》；陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升值。2 設(shè)備管理優(yōu)勢陸家嘴物業(yè)公司具有管理一流寫字樓的成功經(jīng)驗。管理的樓盤有：匯豐大廈、眾城大廈、浦東新區(qū)辦公中心、三菱商事辦公樓、嘉興大廈、陸家嘴集團辦公樓等，其中“浦東新區(qū)辦公中心”建筑面積8.8萬平方米，其硬件設(shè)施是上海最好的行政辦公樓宇之一，其管理水平也代表了上海行政辦公樓的最高水準(zhǔn)；陸家嘴物業(yè)公司將結(jié)合自身的管理理念及豐富的管理經(jīng)驗，制訂一套適合“太原龍城大廈”物業(yè)特征的設(shè)備管理模式；3保安服務(wù)優(yōu)勢我公司有近1000名經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安人員，管理了約1262萬平方米的各類物業(yè)，如辦公樓、廠房、學(xué)校、商場、公共物業(yè)、要素市場、公寓、住宅小區(qū)等；我公司僅駐上海新國際博覽中心的保安人員就達160名，為“工博會”、“國際汽車展”、“華交會”等重要展覽提供保安服務(wù)，為德國經(jīng)濟部長及上海市委書記、上海市長等多名市府領(lǐng)導(dǎo)提供了安全保衛(wèi)工作，被浦東新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)譽為“鐵軍”。我公司有能力應(yīng)付各類突發(fā)事件。如：上海新國際博覽中心的保安項目，我公司從中標(biāo)到進場僅用了一周時間，所以我公司有能力在最短的時間內(nèi)調(diào)集一支高質(zhì)量的保安隊伍，為“太原龍城大廈”服務(wù)。4 保潔服務(wù)優(yōu)勢陸家嘴物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，固定日常保潔的物業(yè)量約800萬平方米。另外為客戶提供階段性或零星清潔服務(wù)物業(yè)量約700萬平方米。涉及智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等類型。[固定保潔項目]上海證券交易所—全國金融中心，曾接待美國總統(tǒng)克林頓、英國首相布萊爾等高層領(lǐng)導(dǎo)的智能化大樓。眾城大廈—改革開放后浦東第一幢落成的大廈。金茂大廈鉆石樓—中國第一家鉆石交易市場。上海新國際博覽中心—中國最大的博覽場館。上海東馳汽車維修有限公司。銀河證券公司信達營業(yè)所。上海匯仁集團有限公司。[曾經(jīng)保潔項目]安泰大樓（1998-1999）寶慶大廈（1997-1999）港匯廣場（1999-2001）[階段性保潔項目]陸家嘴集團公司；豪都廣場；環(huán)球世界商業(yè)城；嘉興大廈；爵士大廈；東辰大廈；華山花園；榮城花苑；明城花苑；上海美特建材高科技有限公司；住益戶田有限公司；日本意力速公司；新世界廣場；司達福公司；新區(qū)少年宮、圖書館；上海市光明中學(xué)；日本戶田建設(shè)株式會社；伊都錦時裝有限公司；蘇州觀前商城；松下電子應(yīng)用機器電子有限公司；中達—斯米克電器電子有限公司；英特兒營養(yǎng)乳品有限公司；上海國際數(shù)字電話設(shè)備有限公司；西門子通信電源有限公司；費利加濾清器廠；上海日用電機廠；景麗高爾夫游樂村；BHP建筑鋼品上海有限公司；上海冠生園桂格麥片有限公司；美孚石油有限公司；費斯托（中國）有限公司；上海三凱物業(yè)經(jīng)營管理公司；上海海鳥電子有限公司。5 綠化管理優(yōu)勢陸家嘴物業(yè)公司有精通綠化行業(yè)的工程師、計劃統(tǒng)計人員和養(yǎng)護專業(yè)特長人員組織的系統(tǒng)組織機構(gòu)，是有解決技術(shù)難度大的各類養(yǎng)護的技術(shù)處理能力，并有長期養(yǎng)護工作經(jīng)驗；我公司有具有園藝實踐經(jīng)驗的綠化隊伍，更有從農(nóng)學(xué)院畢業(yè)的高才生作為后備力量。6 禮儀服務(wù)優(yōu)勢陸家嘴物業(yè)擁有一支高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的強大的禮儀服務(wù)陣容，從1993年成立以來，這支隊伍曾多次出色地完成重大接待任務(wù)，具有一定的禮儀服務(wù)接待水平。公司駐扎在“浦東新區(qū)辦公中心”、“上海鉆石交易中心”、“陸家嘴集團辦公樓”、“上海職業(yè)培訓(xùn)中心”等樓盤中的禮儀服務(wù)人員具有豐富接待經(jīng)驗的，曾接待過江澤民、朱鎔基、胡錦濤等中央領(lǐng)導(dǎo)同志及許多國家的元首、部長等，并得到一致好評。承諾指標(biāo)5．1 業(yè)戶服務(wù)指標(biāo)承諾服務(wù)滿意率達100%；無服務(wù)安全事故發(fā)生；有效投訴處理率100%；服務(wù)人員崗前、崗中培訓(xùn)達到100%；服務(wù)對象滿意率95%（含95%）以上；5．2 設(shè)備管理指標(biāo)承諾設(shè)備完好率達98%以上；業(yè)主報修，接報后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。維修及時率達100%，維修合格率達100%，返修率不高于1%；電梯關(guān)人，接報后3分鐘內(nèi)到場處理。無重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生；確保設(shè)備安全正常運行；提高設(shè)備的適用效率，降低運行成本；設(shè)備設(shè)施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；建立24小時值班制度，設(shè)立維修電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求；配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；供電系統(tǒng)保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知業(yè)主；制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行；弱電系統(tǒng)按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。消防系統(tǒng)消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用；消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域放火責(zé)任人；有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；無火災(zāi)安全隱患。電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；轎箱、井道、機房保持清潔；電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗；運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修；運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。給排水系統(tǒng)建立大樓用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃；設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏；按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二次供水許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患；限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主；排水系統(tǒng)暢通，汛期通道無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案?？照{(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；中央空調(diào)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修；制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。5．3 保安服務(wù)指標(biāo)承諾大樓基本實行封閉式管理；實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大樓的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責(zé)；結(jié)合大樓特點，制訂安全防范措施；進出大樓各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；大樓外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，車輛排列整齊；室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記；非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；5．4保潔服務(wù)指標(biāo)承諾清潔管理無盲點；清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶攔、天臺、公用玻璃窗等保持潔凈；大樓內(nèi)公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；大樓外墻無污染；5．5綠化服務(wù)指標(biāo)承諾綠化完好率達98%以上；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿；盆花無紙屑、煙頭等雜物；

6 管理總體構(gòu)想若我公司正式接管“龍城大廈”，將實行封閉式、專業(yè)化管理，對“龍城大廈”的業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備、設(shè)施、保安、保潔、綠化等實施系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化管理。在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，成立“龍城大廈物業(yè)管理處”，實行管理處經(jīng)理負責(zé)制。實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國家及地區(qū)有關(guān)的法律法規(guī)，接受當(dāng)?shù)卣鞴懿块T及委托方的監(jiān)督。

7接收過渡階段的管理工作及保證措施7.1 “龍城大廈”進場接管期限我公司在確?！褒埑谴髲B”正常運行的前提下，在“龍城集團華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”有關(guān)人員的配合下，接管時間定為一周，各部分交接期限及責(zé)任人員具體如下：“龍城大廈”交接時間表項目交接時間責(zé)任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)設(shè)備部電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備部給排水系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設(shè)備設(shè)備部樓宇控制音響燈效保安設(shè)備車庫管理保安保安部保潔、綠化清潔、綠化部業(yè)戶業(yè)戶服務(wù)部交接總結(jié)全體人員7.2 項目交接驗收責(zé)任界定當(dāng)我公司受托管理“龍城大廈”，進入現(xiàn)場在限定時間內(nèi)交接時，委托方負責(zé)把已竣工項目告之受托方，并同時移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下：7.2.1 7.2.2 委托方負責(zé)及時把管理權(quán)力與責(zé)任移交受托方，受托方應(yīng)在驗收接管后詳細記錄在案，并經(jīng)委托方及委托方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建部門等）簽字認可，受托方承擔(dān)其管理權(quán)力和義務(wù)。7.2.3 已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗收的項目、正在施工的項目責(zé)任界定：委托方負責(zé)驗證責(zé)任，并指定籌建部門負責(zé)監(jiān)督、管理分包方施工責(zé)任；分包方或具體施工方負責(zé)施工、試運行及整改責(zé)任；受托方負責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任，其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)受托方承擔(dān)。7.3 保證措施先期進行各類圖紙的熟悉消化；設(shè)備人員與施工方共同對設(shè)備的性能、操作和設(shè)備狀況進行熟悉，以保證在接收后能獨立操作；對各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進行詳細了解；對各類設(shè)備系統(tǒng)的主要設(shè)備建立檔案、詳細登記；建立接管檔案，對每臺設(shè)備的目前狀態(tài)由太原中銀實業(yè)有限公司、供貨商和物業(yè)公司三方簽字認可；還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，可以實施邊施工調(diào)試、邊進行監(jiān)督，待完工后再驗收交接；管理方的接收人員必須經(jīng)過培訓(xùn)，并符合上崗條件。

8前期介入8.1建設(shè)施工期間在“龍城大廈”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。在建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。綠化完好率達98%以上；提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項目的建議；對公建配套設(shè)施設(shè)備進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。8.2竣工驗收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護業(yè)主利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助業(yè)主做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。8.3前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“龍城大廈”的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計今后物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培訓(xùn)等前期工作。裝修管理辦法；裝修管理協(xié)議；房屋驗收表；施工人員登記表；安全責(zé)任書。

9 業(yè)戶服務(wù)9.1日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟效益。日常服務(wù)內(nèi)容 a.維修保養(yǎng)服務(wù)； b.綠化養(yǎng)護服務(wù)； c.治安消防服務(wù)； d.環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； e.停車管理服務(wù)； f. 特約服務(wù)。日常聯(lián)系內(nèi)容a.每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量；b.設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；c.設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；d.及時回訪業(yè)戶征詢意見。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制a.業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b.現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。9.2檔案管理設(shè)備設(shè)施檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負責(zé)檔案的收集、整理、歸檔、利用；設(shè)備部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)設(shè)備設(shè)施資料清單交檔管理員簽收；管理處經(jīng)理每季度檢查一次檔案工作。9.3投訴、報修處理管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、投訴；管理處實行8：00-18：00業(yè)戶接待，365天24小時應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內(nèi)有回復(fù)；管理處實行維修回訪制度；對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知設(shè)備部人員整改；業(yè)戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結(jié)。9.4業(yè)戶征詢、評議統(tǒng)計業(yè)戶評議表的發(fā)放與回收a.管理處每季按公司規(guī)定的“業(yè)戶評議表”樣式及要求發(fā)放；b.管理處在發(fā)放“業(yè)戶評議表”時應(yīng)寫明發(fā)放時間（一般為每季末月中旬）、發(fā)放對象，落實發(fā)放人和回收人及回收時間（以發(fā)放日起算半月內(nèi)），并做好相關(guān)記錄；c.管理處在每季第一個月5日前把上季度“業(yè)戶評議表匯總分析”及“業(yè)戶評議表”原件（十天內(nèi)返還管理處保存）交公司物業(yè)管理部。統(tǒng)計技術(shù)方法及運用a.按CW.20.1《統(tǒng)計技術(shù)控制程序》中推薦方法（排列圖、因果圖）實施應(yīng)用；b.管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計人員和相關(guān)人員，對匯總的“業(yè)戶評議表”結(jié)果進行評價分析，運用排列圖，找出服務(wù)過程中的薄弱環(huán)節(jié)、運用因果圖，分析產(chǎn)生問題的原因，實施控制，予以改進，并保存過程中所有的記錄； c.運用排列圖，從影響服務(wù)質(zhì)量諸多問題中，找出關(guān)鍵的少數(shù)（在全部問題中占80%比重的1至2個問題），為制定措施提供條件。d.運用因果圖，從人、機、料、法、環(huán)五個方面分析服務(wù)質(zhì)量（結(jié)果）與各影響因素（原因）之間的關(guān)系。必須從大到小、從粗到細，分層次地進行分析，直到可以采取措施為止；e.對服務(wù)過程中存在的問題按CW.10.1《檢驗和試驗的控制程序》、CW.13.1《不合格品的控制程序》、CW.14.1《糾正和預(yù)防措施控制程序》和CW.20.1《統(tǒng)計技術(shù)控制程序》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；f.管理處每年一月五日之前對上年度統(tǒng)計技術(shù)應(yīng)用效果進行總結(jié)，同時對今后統(tǒng)計技術(shù)應(yīng)用提出適宜性建議并報管理部。10設(shè)備管理10.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備[工作程序]電工a.每日二次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。電氣領(lǐng)班a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。電梯設(shè)備[工作程序]分承包方電梯維保人員a.每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。電工a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；b.負責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。電氣領(lǐng)班a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.實施電梯設(shè)備的運行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d.每周巡視電梯機房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。給排水設(shè)備[工作程序]管道工a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。給排水領(lǐng)班a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)[工作程序]日常巡視a.設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查a.由弱電維修操作工負責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)a.弱電操作維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。弱電領(lǐng)班a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱電設(shè)備[工作程序]分承包方維保人員a.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告弱電領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。電工a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b.信號接收機房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。保安人員a.負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。弱電領(lǐng)班a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件；i.協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。設(shè)備主管負責(zé)組織對分承包商的評審和初選工作，定期組織對分承包商的評價。10.2設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備[電力變壓器]檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關(guān)檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。各接線端子緊固是否良好。[高壓開關(guān)柜]耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。隔離開關(guān)、負荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。操作機構(gòu)動作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。隔離開關(guān)、負荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。[低壓開關(guān)柜]耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。雙電源切換箱能自動切換?？刂葡涫謩雍妥詣硬僮骶苓\行。[照明設(shè)備]燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。移動的照明燈具是否用安全電壓24伏。[防雷接地裝置]檢查接地電阻值是否符合要求。接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。[各種管理資料齊全]原始資料齊全。日常運行記錄資料。操作運行管理制度。電梯設(shè)備[曳引機]主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機正常、有效。減速和潤滑良好，油位正常。制動器完好、可靠。[轎廂]內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。手動、自動操作運行正常。應(yīng)急對講完好可靠。超載報警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。轎廂長、短行程的平層精度符合要求。[安全系統(tǒng)]安全鉗齊全，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動作靈敏。各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。[供電系統(tǒng)]每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。應(yīng)急備用電源能自動切換。動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。轎頂、井道照明齊全良好。電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。接地保護符合要求。[底坑]無積水、滲漏、線路受潮。照明、插座齊全完好。急停檢修開關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。[機房設(shè)施]手動松閘扳手、手動輪齊全。機房空調(diào)完好，運行正常。監(jiān)視設(shè)備完好，運行正常。[資料]日常運行記錄。原始技術(shù)資料。運行管理制度。安全運行證、年檢證。中央空調(diào)系統(tǒng)[主機]制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。運轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。油位正常，無漏油。制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且干燥、清潔。各監(jiān)測儀表齊全，靈敏可靠。電氣控制部分可靠，程序運行正常。管道保溫良好。[循環(huán)泵及管道]循環(huán)泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。水泵運行平穩(wěn)，無振動，潤滑良好。電氣控制箱各元件齊全，正?？煽?。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕。管道保溫完整，無滴水。[水系統(tǒng)]定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試，做到1次/月測試、投藥。水系統(tǒng)無泄漏。自動放氣閥齊全、有效。膨脹水箱控制正常。保溫良好，支架無銹蝕。[風(fēng)機盤管、空調(diào)機及新風(fēng)機]風(fēng)機盤管運行正常，無異常聲。風(fēng)機盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。調(diào)速開關(guān)齊全、有效，溫度控制正常?？照{(diào)機、新風(fēng)機運行正常，無異常聲?？照{(diào)機、新風(fēng)機濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。電氣控制及接地保護符合規(guī)定。[資料]各運行記錄。原始技術(shù)資料。操作運行制度。給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)[供水泵]各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求。管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?。水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。[水箱及附件]各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。各進出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效。各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。[水處理設(shè)備]各水過濾器運行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置齊全有效。[熱水爐]加熱爐運行平常（加熱量、出水量等）主要參數(shù)符合出廠要求。貯水罐及壓力表、強度計、安全閥等齊全完好。各循環(huán)泵、輸送泵運行平穩(wěn)，主要參數(shù)符合要求。電氣控制箱中各器件齊全，運行可靠。溫控裝置能在設(shè)定范圍內(nèi)自動調(diào)節(jié)水溫。電氣接地保護、報警、切斷裝置安全可靠。管道保溫良好。[盥洗附件]盥洗室水龍頭齊全有效，無滲漏。坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。各延時沖洗閥完好，可調(diào)，無滲漏。所配置的各附件齊全。[排水系統(tǒng)]各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞。各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。各排水橫管無倒返水，排水暢通。[資料]日常運行記錄資料。原始技術(shù)資料(包括增擴設(shè)備)。操作運行管理制度。安保防盜系統(tǒng)[顯示屏]各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[電源設(shè)備]交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。二路電源切換正常、可靠。設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機]各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。[錄像機]所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。[對講裝置]監(jiān)控能與電梯轎廂內(nèi)通話。設(shè)備良好、主機聯(lián)系情況良好。電梯內(nèi)對講裝置能與監(jiān)控通話。[紅外報警系統(tǒng)]各防區(qū)設(shè)防功能完好。[資料]原始技術(shù)資料齊全。日常運行記錄。操作運行制度。消防及報警系統(tǒng)[消火栓泵]消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。[消火栓及配套設(shè)施]各層消火栓箱及附件齊全完好。啟動報警按鈕完好、性能可靠。各層消火栓出水壓力符合要求。消防接合器齊全、有效，無泄漏。戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。[噴淋泵]噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。噴淋系統(tǒng)每月做一次末端放水試驗。[噴淋頭及管道]不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。噴頭、管道無滲漏、銹蝕。管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。[消防送風(fēng)排煙設(shè)備]各防火閥門自動、手動開閉靈活有效。各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰。送、排風(fēng)機(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求。送、排風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。各風(fēng)機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。風(fēng)機設(shè)備接地保護、防護罩安全、有效。[消防報警]消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。報警裝置應(yīng)可靠、正常。[煙、溫感監(jiān)視裝置]各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。備用電源完好，切換迅速有效。各感應(yīng)報警正確、可靠。[應(yīng)急廣播]廣播設(shè)備(擴大機、話筒、卡座等)齊全完好。終端各喇叭完好。各樓層與控制中心播音功能切換良好。[其他消防設(shè)施]機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。[資料]原始竣工資料。日常運行記錄。定期試驗記錄。操作運行管理制度。樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。UPS檢查(1)輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設(shè)備規(guī)定數(shù)值。(2)電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。(3)備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。(4)接地保護符合規(guī)定。(5)各聯(lián)系接線接點，可靠、無氧化現(xiàn)象。(6)外表無塵。輸入/輸出控制器(1)各電接點聯(lián)接可靠。(2)各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。(3)輸入/輸出信號正確。各執(zhí)行機構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）(1)動作正確可靠(2)機械部件清潔、無塵、無氧化。溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號正確，表面無塵、無氧化現(xiàn)象。10.3設(shè)備檔案與運行報告為規(guī)范、統(tǒng)一“太原龍城大廈”設(shè)備的管理模式，使“龍城大廈”的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)公司的管理特色，確保設(shè)備安全正常運行。[適用范圍]電氣設(shè)備變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。給排水設(shè)備生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設(shè)備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。消防設(shè)備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風(fēng)機、消防排煙機、火災(zāi)報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等。暖通設(shè)備冷凍機、冷卻塔、新風(fēng)機組、空調(diào)機、循環(huán)泵、分體空調(diào)機、去濕機等。電梯客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯。弱電設(shè)備安保監(jiān)控設(shè)備、車庫管理、應(yīng)急報警設(shè)備、電視收視設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備。[工作程序]按《設(shè)備臺帳編號說明》對每臺設(shè)備分別進行編號，并編制設(shè)備臺帳、填寫設(shè)備臺卡。設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維修記錄。每臺設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識，標(biāo)識按《設(shè)備標(biāo)識內(nèi)容與要求》制作。設(shè)備管理要求設(shè)備臺帳、設(shè)備臺卡、設(shè)備標(biāo)識的內(nèi)容相一致。10.4設(shè)備管理安全制度10.4.1設(shè)備人員登高作業(yè)（2米以上）需兩人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。檢查電氣設(shè)備時，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備安全。在施工場地作業(yè)時，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。使用砂輪機時，應(yīng)確保有防護罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采取防火措施。在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護人進行指導(dǎo)，應(yīng)加強現(xiàn)場的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。10.4.2特殊工作電梯工安全守則(1)任何電梯設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電梯工擔(dān)任。(2)維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。(3)因維修保養(yǎng)需停機時，需確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。(4)在機頂作檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。(6)下井坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。(7)在井坑作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。(8)機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守大樓動火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。(9)維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。電工安全守則(1)任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。(2)任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。(3)在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。(4)嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。(5)在檢修用電線路和設(shè)備時，必須停電進行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。(6)電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。(7)變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑工作票。(8)操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。(9)自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。(10)電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。(11)不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電焊工安全守則(1)必須持有合格的電焊操作證書。(2)必須嚴(yán)格執(zhí)行“十不燒”原則。(3)在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證”。(4)在工場間以外地區(qū)工作時，必須做到“看”、“嗅”、“聽”并配齊滅火裝置。(5)上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。(6)登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護，做好隔離裝置。(7) 嚴(yán)禁拆下焊機上所有的電氣設(shè)備。(8)電焊機有良好的保護接地或接零。(9)在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通風(fēng)設(shè)施。10.4.3設(shè)備系統(tǒng)操作規(guī)程為確保各設(shè)備系統(tǒng)安全正常運行，通過培訓(xùn)并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備運行操作。高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。發(fā)電機設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程。10.4.4設(shè)備機房安全制度[BA監(jiān)控中心安全管理制度]監(jiān)控中心由設(shè)備運行部負責(zé)監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機操作。機房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在15-28℃，墻上掛溫度計。無關(guān)人員嚴(yán)禁進入監(jiān)控中心。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時更換。值班人員不得擅離崗位，進出人員應(yīng)隨手關(guān)門。各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。 [配電房安全管理制度]配電房應(yīng)由設(shè)備人員負責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進入配電房。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。進出配電房須隨手關(guān)門，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負荷運行。操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 [空調(diào)設(shè)備機房安全管理制度]機房設(shè)備必須由設(shè)備人員負責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進入機房。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。離開機房應(yīng)隨手關(guān)門。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。機房內(nèi)設(shè)備由空調(diào)維修工負責(zé)操作，其他人不得擅自操作。機房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。主機和循環(huán)泵“運行”與“備用”標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實際狀態(tài)一致。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 [電梯機房安全管理制度]電梯機房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。機房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-30℃，墻上掛溫度計。無關(guān)人員嚴(yán)禁進入電梯機房。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。離開電梯機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。轎廂、機房及門衛(wèi)的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時能及時聯(lián)絡(luò)并疏導(dǎo)乘客。松閘裝置必須掛在醒目位置，并且在松閘裝置邊，表有注明的字樣。維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。 [水泵房安全管理制度]泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進入泵房及水箱房。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。離開泵房應(yīng)隨手關(guān)門。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。水泵“運行”與“備用”標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。無特殊情況轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。閥門“開”與“關(guān)”標(biāo)識應(yīng)與實際狀態(tài)一致。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。地下室蓄水池溢流信號安全、有效。 [污水處理設(shè)備清污安全管理制度]首先將需清污的池體蓋板全部打開，讓池體進行自然通風(fēng)或強制通風(fēng)。用污水泵臨時將污水抽到下水道。在抽水時，還必須用臨時鼓風(fēng)機和管道，給池中進行沖氣，每分鐘沖氣量為5立方。使池體內(nèi)的氨氣和氯化氫氣體排出池體。在清污過程中，鼓風(fēng)機必須不斷給池體進行沖氣。當(dāng)沖氣兩小時和污水抽干，再放滿清水，逼出氨氣和氯化氫氣體再把水抽干后，清污人員必須頭戴活性碳防毒面具，身穿膠衣膠褲，手戴膠手套，腰間系好安全帶，在確認無危險后，才能進入池體進行人工清污。在清污時，必須有良好的安全照明和不斷通風(fēng)，必須有六名清污人員才能施工，當(dāng)兩名進入池體清污，有四名人員在池口進行監(jiān)護，并及時提取垃圾。在清污時，在池體中清污人員連續(xù)作業(yè)不得超過一小時。在清污時，池體口上的監(jiān)護人員必須每五分鐘與池中的人員進行通話一次，監(jiān)護人員必須及時收或放手中的安全帶。在清污過程中，如發(fā)現(xiàn)清污人員有異常反應(yīng)，應(yīng)立即將清污人10.5 應(yīng)急處理方案10.5.1 消防應(yīng)急處理[組成]消防報警系統(tǒng)(1)煙感報警。(2)溫感報警。(3)水流指示報警。(4)按鈕報警。(5)電話報警。噴淋報警系統(tǒng)(1)噴淋分區(qū)警鈴報警。(2)噴淋分區(qū)繼電器報警。(3)噴淋報警系統(tǒng)工作原理。a.層面噴頭溫度>68℃b.層面水流開關(guān)動作，主機顯示。c.顯示報警閥工作。d.水力警鈴響。e.壓力繼電器動作，主機顯示。f.監(jiān)控人員確認。g.啟動噴淋泵。

發(fā)生火情噴頭動作噴水水流指示器動作濕式報警閥動作壓力開關(guān)報警消防控制室啟動水泵值班室（服務(wù)臺）末端實驗裝置水力警鈴報警報告與傳送指令發(fā)生火情噴頭動作噴水水流指示器動作濕式報警閥動作壓力開關(guān)報警消防控制室啟動水泵值班室（服務(wù)臺）末端實驗裝置水力警鈴報警報告與傳送指令[操作程序]監(jiān)控室值班接報，通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，確認火警后，及時報告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案?？傊笓]命令： （1）按“火警斷定”鍵。（2）撥打“119”報警電話。（3）撥打“120”救護電話。（4）電話通知各部門。（5）播放緊急廣播。（6）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補救。（7）組織力量疏散救護樓層客人。按“火警斷定”鍵后，太原龍城大廈消防報警系統(tǒng)啟動（1）設(shè)備系統(tǒng)a.自動切換應(yīng)急廣播。b.火災(zāi)層電源插座和盤管風(fēng)機自動斷電。c.新、排風(fēng)機自動斷電。d.正壓風(fēng)機、消防排煙自動啟動。e.防火閥關(guān)閉。f.電梯全部迫降。g.防火卷簾門迫降。（2）噴淋系統(tǒng)a.水流指示報警。b.噴淋分區(qū)警鈴動作。c.噴淋分區(qū)繼電器動作。d.消防泵啟動。（3）消火栓系統(tǒng)a.啟用消火栓水源救災(zāi)，由按鈕直接啟動消防泵。b.按鈕直接啟動消防泵，主機顯示。（4）氣體滅火系統(tǒng)a.居火災(zāi)區(qū)域內(nèi)，煙感、溫感報警。b.滅火氣體自動噴射。c.主機顯示。各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施(1)監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a.一切行動聽從總指揮的命令。b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。c.接報后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責(zé)任人，匯報情況。d.如經(jīng)巡視人員報告為誤警，則按動消防報警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫出事故報告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。e.如經(jīng)巡視人員報告位實警，則立即通知巡視人員實施現(xiàn)場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人，接到應(yīng)急總指揮命令后，則按動消防報警柜上的“火災(zāi)斷定”鍵。f.火警發(fā)生后，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。g.利用攝像頭，觀察避難層客人的情況，如某一避難層人數(shù)較多，則通知該層指揮人員把客人疏散到其它避難層或撤離大樓。h.利用電梯對講機對消防電梯實施對講，使各樓層指揮人員及時到崗。i.必要時實施全大樓廣播，其操作步驟如下：j.打開監(jiān)控室操作調(diào)音臺的柜門，拉出話筒線，檢查是否線已功放連接，接上柜內(nèi)話筒，開啟話筒上的開關(guān)，即可實行全大樓廣播。如需要磁帶廣播，則把廣播磁帶放入錄音機內(nèi)，按錄音機上的“PLAY”鍵，再按調(diào)音臺上的“TAPE（錄音機）”按鈕，即可實施全大樓磁帶廣播。 (2)龍城大廈設(shè)備人員消防應(yīng)急方案（略）。[誤警處理程序]如發(fā)生誤報警，巡視保安到現(xiàn)場確認后，報告監(jiān)控室值班及時消除，并寫出事故報告，由巡視保安和太原龍城大廈主管部門簽字，備案存檔。由于誤報警對樓層辦公人員產(chǎn)生影響，當(dāng)值巡視保安馬上要向客戶上門進行解釋工作。（解釋用語附后）樓層消防報警顯示消除工作，由監(jiān)控室和BA室共同處理。[雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序]雙休日、節(jié)假日和平時晚上17：30至次日8：30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據(jù)消防應(yīng)急方案立即通知所有負責(zé)人，以最快速度趕到龍城大廈。[疏散人員規(guī)范用語]女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。請各位女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。[對講機規(guī)范用語]例一：人與人之間的通話：甲（呼叫方）：乙××，乙××，聽到請回答。乙（呼叫方）：聽到，請講。雙方在通話結(jié)束時要說“完畢”例二：崗與崗之間的通話：A（呼叫崗）：B崗，B崗，聽到請回答。B（呼叫崗）：聽到，請講。雙方在通話結(jié)束時要說“完畢”[消防廣播方案]嘟······女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，聽從指揮D0Attentionladiesandgentlemen!Thereisfireonyourfloor.Pleaseuseemergencyexittoevacuateimmediately.Pleasedonotuseelevators.Pleasefollowourinstructions.10.5.2電梯困人事故的應(yīng)急處理[程序]安?？刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時，利用電梯對講機與梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在大堂該梯門口樹立停用牌。立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉該電梯動力并著手開門放人。非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人，以免發(fā)生危險。當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作，并在2個工作日內(nèi)將《意外報告》報太原龍城大廈主管部門。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改，并在2個月將《意外報告》及調(diào)查處理情況報太原龍城大廈主管部門和公司管理部。

[應(yīng)急處理流程圖]事故發(fā)生監(jiān)控中心第一責(zé)任人設(shè)備部切斷故障梯電源趕赴事故現(xiàn)場解救被困人員人員被救安慰被困人員保安部趕赴事故現(xiàn)場現(xiàn)場安慰被困人員通知保養(yǎng)單位保養(yǎng)單位趕赴事故現(xiàn)場搶修故障電梯電梯修復(fù)處理意見向被困人員致歉，如需則陪同被困人員去醫(yī)院治療用對講系統(tǒng)匯報匯報事故發(fā)生監(jiān)控中心第一責(zé)任人設(shè)備部切斷故障梯電源趕赴事故現(xiàn)場解救被困人員人員被救安慰被困人員保安部趕赴事故現(xiàn)場現(xiàn)場安慰被困人員通知保養(yǎng)單位保養(yǎng)單位趕赴事故現(xiàn)場搶修故障電梯電梯修復(fù)處理意見向被困人員致歉，如需則陪同被困人員去醫(yī)院治療用對講系統(tǒng)匯報匯報10.5.3停電事故的應(yīng)急處理[程序]發(fā)生停電事件，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。如屬大樓全部斷電，設(shè)備部立即向供電所查詢。如一路斷電，則起用備用電源并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。如屬局部停電，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，安保部派員現(xiàn)場維持秩序。由于停電之關(guān)系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進行處理。如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù)，則向太原龍城大廈工作人員作停電原因的解釋，否則，設(shè)備部主任應(yīng)將實際情況告太原龍城大廈主管部門，由經(jīng)理考慮應(yīng)否疏散等措施。如有需要大樓內(nèi)之人員撤退，保安員應(yīng)按消防應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引大樓內(nèi)各人安全撤離。若在非辦公時間內(nèi)遇到停電的情況，任何人都不能擅自進入停電區(qū)域內(nèi)，除非獲得保安人員之許可方可進入。若需疏散，當(dāng)所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢大樓，確證所有人已安全離開。監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，會同設(shè)備部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。檢修完畢恢復(fù)供電前，設(shè)備部應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。事件結(jié)束后，設(shè)備部在2個工作日內(nèi)將詳細情況報太原龍城大廈和公司管理部，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。

[停電事故應(yīng)急處理流程圖]供電局停電發(fā)生BA控制室第一責(zé)任人設(shè)備部檢查斷電情況一路停電全部停電局部故障停電起用備用電源倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電起動發(fā)電機送應(yīng)急電源組織搶修恢復(fù)供電查明原因供電局恢復(fù)BA控制室設(shè)備部倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電第一責(zé)任人匯報匯報匯報匯報向供電局詢問情況匯報供電局停電發(fā)生BA控制室第一責(zé)任人設(shè)備部檢查斷電情況一路停電全部停電局部故障停電起用備用電源倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電起動發(fā)電機送應(yīng)急電源組織搶修恢復(fù)供電查明原因供電局恢復(fù)BA控制室設(shè)備部倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電第一責(zé)任人匯報匯報匯報匯報向供電局詢問情況匯報10.5.4觸電事故的應(yīng)急處理[程序]發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。事件結(jié)束后，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。10.5.5突發(fā)性水浸事故處理[程序]當(dāng)接到報告后，立即告知安保中心。安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知太原龍城大廈主管部門、設(shè)備部、保潔部、服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)分派人員。設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設(shè)施設(shè)備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故，并將電梯手動提升至水浸區(qū)域以上樓層。如附近有機房、變電局等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進行現(xiàn)場排水。安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。服務(wù)人員對現(xiàn)場業(yè)主進行安慰，避免引起業(yè)戶投訴。排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向主管匯報。提出糾正和預(yù)防措施。10.5.6強烈大風(fēng)的應(yīng)急處理[程序]接到、獲得有關(guān)大風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。設(shè)備部對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面