某商業(yè)項目定位咨詢報告

協(xié)信TOWN城5號地塊

商業(yè)定位報告北京中海首佳商業(yè)設計公司目錄定位分析思路客群定位業(yè)態(tài)分析規(guī)模分析項目商業(yè)定位項目主題定位項目定位規(guī)劃分析思路定位思路:通過前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析,對業(yè)態(tài)組合設置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目規(guī)模、主題概念等進行論證分析。

定位規(guī)模業(yè)態(tài)組合主題規(guī)劃

定位與規(guī)劃研究思路市場環(huán)境調(diào)查商業(yè)定位的分析推斷總體商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境調(diào)查市場環(huán)境分析和商業(yè)環(huán)境分析各商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)要求市場調(diào)研重點是測定項目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟支撐力、宏觀發(fā)展空間和微觀商業(yè)環(huán)境、市場競爭力和項目市場前景目的：了解項目的立地條件SWOT，分析商圈內(nèi)消費者的構(gòu)成、市場潛力、客源途經(jīng)及流動量、經(jīng)濟特點、消費能力等，從而為確定項目的基本商業(yè)定位，錯位經(jīng)營提供依據(jù)。也為推算賣場規(guī)模提供數(shù)據(jù)支撐。根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關的商業(yè)項目分析，得出各模式商業(yè)和與項目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論目的：對調(diào)查數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，從而確定項目經(jīng)營的商業(yè)立地評價、定位主題概念，賣場規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計劃。根據(jù)以上的分析結(jié)論，進行符合項目定位、地塊特征和招商需求的商業(yè)規(guī)劃和各業(yè)態(tài)對物業(yè)設施的商業(yè)需求。目的：符合多方需求，得出符合市場的最佳方案。確保投資方收益、商戶運營和消費者需求三方盈利。項目商圈特征分析項目商圈特征對項目的業(yè)態(tài)設置、規(guī)模及定位產(chǎn)生直接影響特征1：鄰里商圈競爭力強大距離項目7公里遠的觀音橋商圈對項目區(qū)域消費外流造成強力影響;觀音橋商圈以百貨、超市、時尚市場、購物中心等全業(yè)態(tài)的形式吸納了渝北區(qū)16%的居民、以及項目區(qū)域90%的居民前往消費。項目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務等要素，將會對本項目的全天候經(jīng)營帶來影響，造成消費的時段不均衡；項目周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費特點雖其工作性質(zhì)而定，即一部分人周一至周五全天在外進行商務消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；項目泛周邊區(qū)域有大量一般收入居民，項目定位應考慮這一客群。項目商圈特征2-居住功能為主的消費特征項目區(qū)域商業(yè)中心性指標項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區(qū)商業(yè)中心性指標為（1.11），總體不高，稍高于重慶市0.58的平均水平。但與其他鄰近區(qū)比較偏低，項目周邊商業(yè)設施匱乏，發(fā)展?jié)摿艽?。本項目是當?shù)匚ㄒ灰粋€具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項目的商業(yè)價值。項目商圈特征3-區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施不足項目主要集客區(qū)域集中在項目沿金開大道1-3公里的區(qū)域。項目往南3公里以遠的消費群體將被觀音橋商圈所吸納。項目商圈特征4-核心商圈范圍受局限便利的交通通將商圈延金開大道道向外延展展擴大了商商圈輻射范范圍。項目處于北北部新區(qū)的的交通入口口處，金開開大道城市市主干路、、次干路，，輻射商圈圈范圍將近近10平方方公里，生生活著20萬居民;可輻射江北北新區(qū)八大大生活組團團。5號地塊四四邊臨路，，通達性好好、可視性性好，具有有優(yōu)良的商商業(yè)立地條條件。項目商圈特特征5-輻輻射商圈延延展性好項目周邊高高檔社區(qū)居居住人群項目輻射區(qū)區(qū)域普通社社區(qū)居民金開快速路路過往客流流項目目標客群項目商圈特特征-消費費者特征項目總體特特征分析：：立地環(huán)境境評價商業(yè)空白較大，商業(yè)中心指標較低，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。周邊地產(chǎn)項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業(yè)項目較少，招商難度較低。尚有待開發(fā)的空白地段優(yōu)勢劣勢項目周邊人口密度低。目前周邊在建、擬建商業(yè)項目少，需要獨立支持商業(yè)氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現(xiàn)部分消費外流及截流的現(xiàn)象。目前人流量較少。周邊集合了富人區(qū)和大眾區(qū)，客層復雜項目定位分分析誰是目標消消費者，他他們?yōu)槭裁疵吹巾椖縼韥?？項目周邊消消費者需要要什么？項目目標消消費者商圈內(nèi)擁有有區(qū)內(nèi)最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的消費費群體消費習慣確確定需求的的業(yè)態(tài)：人們的消費費習慣證明明基本生活活需求消費費通常在居居住地周邊邊1公里范范圍內(nèi)解決決。目前在在這個區(qū)域域內(nèi)尚沒有有這樣的大大中型商業(yè)業(yè),.是一一個亟待開開發(fā)的“真真空”地帶帶。項目周邊消消費者需要要什么？基本生活消消費需求的的業(yè)態(tài)：人們的消費費習慣證明明各種消費費可在不同同的區(qū)域完完成，居住住功能為主主的商業(yè)是是滿足居民民的基本生生活需求的的定位；消費者的基基本生活消消費通常在在居住地周周邊1公里里范圍內(nèi)解解決。項目業(yè)態(tài)定定位分析-“圍欄效應應”“圍欄效應應”指由由于消費者者消費的特特征導致的的不易外流流的消費業(yè)業(yè)態(tài)及其效效益.從消費習慣慣而言,基基本生活消消費通常是是在居住地地周邊1-3公里范范圍內(nèi)活動動,便利是是第一需求求,即使臨臨近其他商商圈有強大大的吸引力力,這類需需求的大部部分也會留留在本商圈圈內(nèi)不會流流失,當然然核心商圈圈內(nèi)必須有有滿足這類類需求的商商業(yè)設施,項目目前為為以城市邊邊緣居住功功能為主的的立地環(huán)境境中;都市中心消消費和城市市邊緣消費費呈現(xiàn)不同同的特點，，研究表明明居住在城城市邊緣的的消費者的的消費特征征為：居住地消費費需求主要要為基本生生活消費、、及食品、、日用品、、休閑健身身消費、娛娛樂消費，，而非奢侈侈品零售品品牌消費。。滯留在項目目周邊的基基本生活消消費需求(在居住地1-3公里里范圍內(nèi)的的消費)超市類家庭設備用用品及服務務消費(為為352.7元,年年增長13.7%,)服務類(人人均教育文文化娛樂服服務類支出出為307.4元，，同比增長長11.4%)家居\家電電類(09年人均家家電消費300元)非商務餐飲飲一部分服飾飾消費健身類外流消費對對本項目規(guī)規(guī)模及業(yè)態(tài)態(tài)的的影響響外流的消費費高端百貨:服飾類\奢侈品類類\商務類類等消費外外流商務餐飲商務娛樂……渝北區(qū)消費費群體是觀音橋商圈圈第二大客客群，占比比大15.5%，按銷售額額計算，渝渝北區(qū)每年年就此流失失16.5個億；該商商圈對渝北北區(qū)消費群群體的輻射射能力主要要歸因于渝渝北區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的滯滯后及地理理距離上的的便利性；；項目商圈消消費流失消費者構(gòu)成成對業(yè)態(tài)設設置的影響響消費群體對對業(yè)態(tài)的影影響高端居住人人群的消費費特征頻度低;客客單價高高端職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人在外外消費特征征商務消費、、品牌消費費不在居住住地高端職業(yè)經(jīng)經(jīng)理家庭消消費特征周末消費特特征白領消費特特征基本生活需需求的業(yè)態(tài)態(tài)超市業(yè)態(tài)家電業(yè)態(tài)家居業(yè)態(tài)服務業(yè)態(tài)休閑業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)娛樂業(yè)態(tài)項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模分析根據(jù)商圈特特征和消費費者特征對對項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃依據(jù)據(jù)進行梳理理分析核核心和輻射射商圈內(nèi)的的居民數(shù)量量、人均消消費、總的的購買力和和各業(yè)態(tài)平平效等關系系可得出：：本本項項目的理想想開發(fā)規(guī)模模以3.5萬平方米米為宜。項目規(guī)模推推算基本思思路與依據(jù)據(jù)計算項目地地商圈的全全部購買力力計算能夠滯滯留在項目目地的商圈圈購買力基本生活類類消費在居居住地核心心商圈的消消費；該類類消費購買買力計算。。項目生活購購物消費型型的商圈輻輻射力；外流消費的的估算項目規(guī)模周邊人口規(guī)規(guī)模周邊人口及及輻射人口口的購買力力周邊人口消消費特征輻射人口各業(yè)態(tài)平效效項目各業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模分析析超市業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模家電業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模家居業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模服務業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模休閑業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模娛樂業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模模的確定取取決于商圈圈內(nèi)消費者者在不同業(yè)業(yè)態(tài)的消費費力、吸引引力以及不不同業(yè)態(tài)的的平效等因因素。商圈人口對對項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模的影影響北部新區(qū)轄轄4個鎮(zhèn)：：下轄人人和、、鴛鴦鴦、大大竹林林、禮禮嘉四四鎮(zhèn)，，人口口9.6萬。。七大居住組組團核心及輻射射商圈人口口規(guī)模項目地位于于北部新區(qū)區(qū)金開大道道處,沿線線3個街道道行政轄區(qū)區(qū)由于交通通便利鴛鴦街道總?cè)丝?萬萬余，常住住人口1.4萬。人和街道人口2.1321萬萬翠云街道常駐人口2.4萬人人，流動人人口約3萬萬人。天宮殿街道道在籍總?cè)丝诳?1544人大竹林街道道總?cè)丝?.9萬余人人渝州路街道道常住人口3萬石橋鋪街道道總?cè)丝?2萬人禮嘉鎮(zhèn)總?cè)丝?.3萬人項目商業(yè)以以3萬社區(qū)區(qū)消費人口口為依托，，輻射周邊邊近十幾萬萬人群.商圈潛在購購買力對項項目規(guī)模的的影響商圈BusinessCircle(BC)潛在購買力PotentialPurchasingPower1級商圈Grand1BC28,000人×1，5708元=4.39億元

28,000ppl×1，5708Yuan=4.39hundredmillion2級商圈Grand2BC100,000人×1，5708元=15億元

660,000ppl×1，5708Yuan=103.7hundredmillionYuan合計Total1級商圈+2級商圈=20億元

Grand1BC+Grand2BC=20hundredmillionYa項目地人均均年消費額額及項目地地居住人口口之乘積為為潛在購買買力.分別核心商商圈和輻射射商圈范圍圍內(nèi)的購買買力計算不同消費客客層消費特特征對用業(yè)業(yè)態(tài)的影響響高收入家庭庭消費特征征生活在高檔檔社區(qū)的居居民具有品品質(zhì)生活的的追求和明明顯高于普普通居民的的購買力水水平。高檔檔社區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為高端端消費者聚聚集區(qū)。高收入家庭庭收入水平平是普通家家庭收入的的3倍；統(tǒng)計結(jié)果顯顯示:高收收入家庭消消費額是社社會平均消消費水平的的2-3倍倍;高收入家庭庭食品方面面消費水平平與普通收收入家庭的的食品消費費占其收入入的比例相相差不大，，普通收入入家庭的食食品消費占占消費總支支出的比例例為34.2%，，中高收入入家庭食品品消費占消消費總支出出的比例(36.6%)，，但消費金金額是普通通家庭的3倍；外出就餐的的比例達到到56.6%。在休閑娛樂樂這類享受受型的服務務消費領域域高收入家家庭有較多多的費用支支出.重慶受調(diào)查查的城鎮(zhèn)最最高收入家家庭的月人人均消費支支出2121.4元元，這是城城鎮(zhèn)最低收收入家庭人人均消費支支出的4.06倍。。居民基本消消費特征對對項目業(yè)態(tài)態(tài)設置的影影響生存型消費費(包括食食品和衣著著類)的比比重約占到到消費總支支出的40.9%，，消費比比重最大的的食品、日日用品類滯滯留在居住住地1公里里范圍內(nèi)。。超市業(yè)態(tài)面面向兩個客客層：高收收階層只是是在消費品品類和客單單價上有別別于普通消消費者，并并不影響超超市業(yè)態(tài)的的規(guī)模食品、日用用品、家電電業(yè)態(tài)是居居民在駐地地周邊解決決的消費業(yè)業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)消費費基本數(shù)據(jù)據(jù)購物類衣著1600元家庭設備用用品1000元雜項商品380元服務類2009年年城鎮(zhèn)居民民服務性消消費支出2900元元，同比增增長12.4%;文化教育類類人均教育文文化娛樂支支出1200元,其其中:文化娛樂服服務32.8%;教育支出34.2%文化娛樂產(chǎn)產(chǎn)品占33.0%餐飲類重慶餐飲人人均年消費費支出1322元,高端客客群消費是是這一數(shù)字字的3倍.醫(yī)療保健類類人均醫(yī)療保保健支出為為1200元業(yè)態(tài)規(guī)模推推算基礎數(shù)數(shù)據(jù)-百貨貨業(yè)態(tài)平效效業(yè)態(tài)規(guī)模推推算基礎數(shù)數(shù)據(jù)-百貨貨業(yè)態(tài)平效效客層結(jié)構(gòu)與與消費水平平對業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模的影響響本項目的客客群特征為為以核心商商圈的高端端客層和輻輻射商圈中中端客層,不同客層層的基本生生活消費結(jié)結(jié)構(gòu)沒有太太大差距,但在消費費客單價及及消費絕對對值上兩者者出現(xiàn)較大大差距,故故我們在推推算項目各各業(yè)態(tài)規(guī)模模時主要參參照各業(yè)態(tài)態(tài)平均消費費水平和高高端消費水水平的折中中.蘭徹斯特份份額法則-項目地各各業(yè)態(tài)市場場份額估算算目標份額份額名稱在競爭市場中份額的意義74%獨占的條件份額（上限目標值）達到73.9%以上份額與競爭者數(shù)量無關而形成獨占狀態(tài)，地位屬于絕對安全42%相對的安定份額（安定目標值）達到41.7%以上份額在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。31%優(yōu)位份額（首位目標值）達到30.8%以上份額首位的座位相對優(yōu)越、安定。26%頂端份額（下限目標值）達到26.1%以上份額從開始的平均狀態(tài)脫離，可以占據(jù)有利的地位。19%并列的上位份額（上位目標值）達到19.3%以上份額在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進的份額，展開競爭。15%優(yōu)位份額（繁盛店目標值）達到15.1%以上份額是繁盛店的目標份額，作為地域的第二位的店而存在。13%生存份額（生存目標值）達到12.8%以上份額在份額競爭中生存的最低份額。11%市場的影響份額（影響目標值）達到10.9%以上份額店的存在可以給市場全體施加影響，被卷入市場的份額競爭。7%競爭存在份額（存在目標值）達到6.8%以上份額才被認為可以作為競爭者而存在。但在占有10.9%之前，對于市場沒有影響力。3%市場橋頭堡份額（據(jù)點目標值）達到2.8%以上份額被認為作為競爭者而存在。超市類：基基本生活類類消費、即即超市類消消費處于““相對安全全份額”的的區(qū)間，可可以得到42%的份份額。服務類：項目各業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種規(guī)模模推算1項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）食品28,0009000250,000,00050%125,000,000150,00840024%5000～6700在外用餐費50,000,2,000100,000,00030%33,000,0006,000550016%

3800～4400電器50,0001,000500,000,00015%75,000,00020,0003,75011%2,250～3,000合計-項目各業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種規(guī)模模推算2項目ＡＢCDEFG商圏內(nèi)人口（人）年人均消費性支出（元）構(gòu)成比（％）

潛在購買力（元）(A×B)吸引率（％）

吸引購買力（元）（C×D）銷售效率（元/㎡）

賣場規(guī)模（㎡）(E÷F)賣場規(guī)模占比（％）

賣場規(guī)模的調(diào)整（㎡）（0.6～0.8）服務28,00090020,500,00050%12,500.00010,00012603,5%750～1000健身28,000,3,00084,000,00030%25,000,00010,00025007%

1500～2200日用購物50,000100050,000,00015%75,000,00012,0006,25017.00%

3700～4,900總合計-城市邊緣商商業(yè)中心業(yè)業(yè)態(tài)案例分分析案例郊區(qū)型-北北京永旺購購物中心郊區(qū)型-北北京高檔居居住區(qū)特征:購物的比例例降低、增增加餐飲\服務和休休閑的比例例。郊區(qū)型購物物中心-北北京永旺開開業(yè)時業(yè)態(tài)態(tài)分析主要客群為為高速路和和城市主干干線沿線居居民。購物業(yè)態(tài)超市：30%次主力店：：10%專賣店：25%餐飲：25%服務：10%郊區(qū)型社區(qū)區(qū)購物中心心-北京日日祥廣場業(yè)業(yè)態(tài)分析項目位于北北京中央別別墅區(qū)，交交通狀況并并不理想，，主要客群群為周邊高高檔別墅及及社區(qū)的居居民。由于于是休閑意意味很濃的的開放式街街區(qū)，吸引引了一批專專程駕車到到此消費的的人。項目業(yè)態(tài)分分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)普通通消費者和和過生日消消費者對基基本生活的的超市類業(yè)業(yè)態(tài)實有個個體需求的的；項目區(qū)域是是一個品質(zhì)質(zhì)住宅高增增長的區(qū)域域，與住房房新居服務務的關聯(lián)業(yè)業(yè)態(tài)家居、、家電類是是需求旺盛盛的業(yè)態(tài)；；由于項目的的地理位置置是進入北北部新區(qū)的的交通隘口口，與北部部新區(qū)的七七大組團形形成便利的的交通聯(lián)系系，除了社社區(qū)商業(yè)所所具有的業(yè)業(yè)態(tài)功能外外，增加了了餐飲、影影院等集客客力強的業(yè)業(yè)態(tài)，這對對未來提升升賣場銷售售額及物業(yè)業(yè)租金具有有積極意義義；影院及及餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)設置置的意意義還還在于于產(chǎn)生生更多多的人人流形形成區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心的的磁力力，帶帶動TOWN城城5號號社區(qū)區(qū)街鋪鋪底商商的經(jīng)經(jīng)營。。項目規(guī)規(guī)模中中遠期期預估估商業(yè)規(guī)規(guī)模的的近期期與中中期預預測未來由由于商商圈內(nèi)內(nèi)人口口的增增長直直接影影響著著項目目將來來的消消費支支撐力力增長長。影響未未來人人口增增長的的因素素有周邊居居民入入住率率逐年年提升升；渝北區(qū)區(qū)正由由城郊郊型經(jīng)經(jīng)濟向向城市市型經(jīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，這這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變將將對項項目規(guī)規(guī)模帶帶來擴擴展需需求影影響；；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口每年年正以以3萬萬多人人的速速度增增長人口社社會增增長率率對項項目未未來規(guī)規(guī)模的的影響響渝北區(qū)區(qū)的人人口社社會增增長率率（5.86‰‰），，目前前較多多的新新型樓樓盤的的建設設開發(fā)發(fā)必將將在未未來幾幾年里里人口口會急急劇的的增加加。城市化化進程加加快，，城市市化率從5年年前的的24.4%提提高到到62.9%，，近年來來重慶慶主城城向北北拓展展的趨趨勢十十分明明顯。。據(jù)規(guī)規(guī)劃局局測算算，未未來10年年渝北北將新新增100萬城城市人人口城市化化水平平對項項目規(guī)規(guī)模的的影響響到2012年，，北部部新區(qū)區(qū)建成成區(qū)面面積將將達到到70平方方公里里以上上，城城鎮(zhèn)化化率達達到100%,城市市化率率的提提高對對項目目規(guī)模模及項項目業(yè)業(yè)態(tài)的的調(diào)整整都會會產(chǎn)生生正面面影響響,項目重慶市渝北區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社會消費品零售總額（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消費性支出（元/人）10,87610,87610,87610,87610,876商業(yè)人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商業(yè)中心性指標0.581.113.822.451.87渝北區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中心心性指指標為為（1.11）），總總體不不高，，稍高高于重重慶市市0.58的平平均水水平。。但與與其他他鄰近近區(qū)比比較偏偏低，，項目目周邊邊商業(yè)業(yè)設施施匱乏乏，發(fā)發(fā)展?jié)摑摿芎艽?。。本項項目是是當?shù)氐匚ㄒ灰灰粋€個具規(guī)規(guī)模的的商業(yè)業(yè)用地地，其其唯一一性將將大大大提升升本項項目的的商業(yè)業(yè)價值值。目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)商業(yè)中中心性性指標標底,項目目似有有發(fā)展展空間間,但但未來來其他他居住住組團團的商商業(yè)會會擠壓壓這一一空間間結(jié)論開業(yè)前前后若若干年年內(nèi)商商圈內(nèi)內(nèi)還將將出現(xiàn)現(xiàn)居住住人口口增加加的趨趨勢，，這一一部分分增量量將導導致商商業(yè)規(guī)規(guī)?？煽蓴U大大的可可能性性；在項目目的二二級輻輻射商商圈近近年還還會出出現(xiàn)若若干社社區(qū)型型商業(yè)業(yè)，會會抵消消區(qū)域域內(nèi)人人口增增長帶帶來的的購買買力增增長；；兩者相相抵，，3.5萬萬平方方米應應該是是一個個在相相當時時期適適宜的的規(guī)模模。項目主主題定定位家世界界XIEXINTOWNCENTER項目定定位:家世界界LIFESTYLECENTER而代表表承擔擔著““城市市客廳廳”功功能的的集中中式商商業(yè)””家世世界““將是是本項項目的的定位位.建立為為周邊邊高檔檔社區(qū)區(qū)和過過往客客流提提供高高品質(zhì)質(zhì)情趣趣生活活的全全方位位服務務的新新生活活方式式中心心:項目零零售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位居住在在城市市邊緣緣的高高收入入者的的奢侈侈品消消費仍仍將在在市區(qū)區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈發(fā)生生；購物消消費主主要體體現(xiàn)在在保證證其日日?；旧钚栊枨蠹凹捌淦菲焚|(zhì)實實現(xiàn)上上。故購物物業(yè)態(tài)態(tài)方面面應該該配備備精品品超市市、生生活用用品特特性店店等，，而非非奢侈侈品牌牌店。。傳統(tǒng)商圈購物中心項目商業(yè)中心零售業(yè)業(yè)態(tài)零售業(yè)業(yè)種精品超超市大賣場場GMS精品百百貨店店奢侈品品生活特特性店店屈臣氏氏日化品品超市市LIFESTYLECENTER特特征征精品超超市此類超超市針針對高高檔消消費者者、有有生活活品位位的人人群開開辦的的高檔檔超市市。以以銷售售進口口商品品和高高檔食食品日日用化化妝品品、高高品質(zhì)質(zhì)生鮮鮮類食食品等等以及及天然然無農(nóng)農(nóng)藥公公害的的蔬菜菜、水水果和和來自自當?shù)氐剞r(nóng)場場的綠綠葉蔬蔬菜、、天然然野生生海鮮鮮產(chǎn)品品、上上等肉肉類、、以新新鮮、、健康康、驚驚喜、、價值值為理理念。。選址址為高高檔社社區(qū)集集聚地地。Oléé（華潤潤高端端精品品超市市））BHGMarketPlace（（北京華華聯(lián)精精品超超市））百佳高高端超超市品品牌““international””和記黃黃埔旗旗下的的Taste處處體體現(xiàn)新新休閑閑生活活方式式的商商業(yè)LIFESTYLE超超市多元化化生活活特性性店鋪鋪集合合創(chuàng)造造情趣趣消費費………….家居店店廚具店店香薰店店墻飾店店巧克力力店冰激凌凌店親子游游樂教教育店店手工DIY店瓷器店店玻璃器器皿店店………….LIFESTYLECENTER特特征征非購物物類業(yè)業(yè)態(tài)比比例增增大非購物物業(yè)態(tài)態(tài)占比比提高高LIFESTYLECENTER特特征征LIFESTYLECENTER的的環(huán)環(huán)境特特征自然\清馨馨\休休閑項目主主題定定位Leisure&DiningPark中國首首家休休閑景景觀型型購物物中心心室內(nèi)外外自然然生態(tài)態(tài)環(huán)境境營造造LIFESTYLECENTER建建筑特特征低密度度,二二至三三層建建筑封閉建建筑體體和室室外步步行街街結(jié)合合,穿穿插自自然景景觀.宜人的的室內(nèi)內(nèi)步行行街室內(nèi)設設計室室外化化室內(nèi)景景觀化化室內(nèi)公公共空空間的的自然然生態(tài)態(tài)環(huán)境境店鋪規(guī)規(guī)劃LIFESTYLECENTER業(yè)種面面積分分配表表封閉MALL室內(nèi)步步行街街內(nèi)主主要布布置購購物\服務務業(yè)態(tài)態(tài),其其業(yè)種種配置置為：：精品品店、、金融融、個個人護護理店店、影影樓、、中西西式快快餐等等.業(yè)態(tài)業(yè)種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店320025.60%租、售電器200016.00%租個人護理店8006.40%租金融200016.00%售郵電2001.60%售家政中心500.40%租寵物醫(yī)院1000.80%租電信中心6004.80%售票務中心、速遞公司500.40%租影樓寫真10008.00%租、售中西式快餐250020.00%租總計12500100.00%-業(yè)態(tài)業(yè)種

配置面積

（平方米）占比合作方式生活特性店300024.00%租健身中心200016.00%租網(wǎng)吧8006.40%租時尚書城3002.40%租美容、美發(fā)、美體中心4003.20%租封閉MALL業(yè)種面面積分分配表表特色餐飲600048.00%租餐飲區(qū)區(qū)總計12500100.00%-業(yè)態(tài)面面積分分配表表超市6000㎡㎡\電器連連鎖2000-3000㎡㎡生活特特性店店6000,金融、、個人人護理理店、、影樓樓、中中西式式快餐餐;合計12500㎡休閑:健身身中心心、網(wǎng)網(wǎng)吧、、時尚尚書城城、美美容美美發(fā)、、美體體中心心;合合計9500㎡㎡娛樂:影影城5000㎡㎡、特色餐餐飲:6000㎡㎡共:36000㎡㎡各業(yè)態(tài)態(tài)設計計要求求本項目目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃建筑筑整體體需求求：樓層層層高：：◆超市BIF不低低于5.5米，，

1F不不低于于4.8米米，

2F不不低于于4.8米米。

影院三三層局局部挑挑空不不低于于8米米，

柱網(wǎng)開開間8.4×8.4米米以上上

餐飲需需考慮慮上下下水（（冷、、熱水水），，污水水排放放、生生化處處理理裝裝置。。

其他要要求：：通訊訊設施施、中中央空空調(diào)。。年收益益(租租金)測算算租金是是根據(jù)據(jù)重慶慶市非非中心心商業(yè)業(yè)區(qū)和和常規(guī)規(guī)業(yè)態(tài)態(tài)目前前的租租金水水平確確定的的,中中小店店鋪年年遞增增的幅幅度高高于主主力店店的增增幅,10年內(nèi)內(nèi)至少少增幅幅20%(如果果項目目經(jīng)營營管理理水平平高,三三年后后租金金每年年遞增增5%%都都是可可能的的)租金收收益——方案案1(全租租賃)樓層/項目商業(yè)建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店（套內(nèi)面積）電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑金融娛樂健身影城業(yè)態(tài)均價———0.9521.51.8351.2保底+提成天數(shù)/年———365365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,000000000001F12,5000.659,10002,0802,0002,5005202,0002,000002F12,5000.6510,92501,95006,000097502,00003F5,0000.655,000000000005,000面積合計36,000—31,0256,0004,0302,0008,5005202,9752,0002,0005,000租金小計1,971,0007,354,7501,460,0004,653,750341,6403,257,6253,650,000876,0001,000,000年租金合計24,564,7651、精精品店店和小小面積積配套套按套套內(nèi)面面積核核算租租金，，2、超超市、、電器器、金金融、、娛樂樂健身身，大大型餐餐飲按按建筑筑面核核算租租金。。3、影影城按按保底底加提提成（（一般般按銷銷售額額的5%-10%））單位：：元（（人民民幣)租金收收益——方案案2（（部分分銷售售部分分租賃賃）1、本本方案案按售售出5000平平方米米面積測測算：：年租租金總總額將將變?yōu)闉?7,429,015.2、建建議從從以下下業(yè)態(tài)態(tài)中選選擇出出售面面積：：餐飲飲8500平方方米，，金融融2000平方方米，，郵電電200平平方米米，電電信中中心600平方方米.3、其其余部部分由由于對對商業(yè)業(yè)整體體經(jīng)營營有利利害關關系,不建建議出出售.樓層/項目商業(yè)建面1-公攤率商鋪面積

（㎡）超市精品店電器連鎖餐廳個人護

理店配套

休閑娛樂健身影城業(yè)態(tài)均價———0.9521.51.831.2保底+提成天數(shù)/年———365365365365365365365365B1F6,000—6,0006,00000000001F12,5000.656,87006502,0002,5005201,200002F12,5000.6510,92501,95006,00009752,00003F5,0000.655,00000000005,000面積合計36,000—28,7956,0002,6002,0008,5005202,1752,0005,000租金小計1,971,0004,745,0001,460,0004,653,750341,6402,381,625876,0001,000,000年租金合計17,429,015單位：元（人民幣)租金收收益測測算小小結(jié)全部出出租方方案測測算：：年租金金合計計2,457萬萬元+影城票票房收收入提提成5%-10銷售5000平平方米米,剩剩余部部分出出租方方案測測算:年租金金合計計1,743萬萬元+影城票票房收收入提提成5%-10不含物物業(yè)管管理費費9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:24:54AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。14十十二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、沒有失失敗，只只有暫