2023年資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷

資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷（三）一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）

1.一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一______價(jià)值的估算，從而擬定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（）

A.時(shí)期B.時(shí)點(diǎn)C.時(shí)段D.時(shí)間

[答案]B解析：本題考察的是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估概念的理解，由于各種資產(chǎn)都是處在不斷運(yùn)動(dòng)和變化中的，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)值也就不也許長(zhǎng)期保持不變，因此，資產(chǎn)評(píng)估只能是以某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)估估算，而不能完全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。因此，選B

2.下列選項(xiàng)中，在分類(lèi)上屬于無(wú)形資產(chǎn)，但是在評(píng)估方法、準(zhǔn)則合用等方面又不同于無(wú)形資產(chǎn)的是（）

A.土地使用權(quán)B.版權(quán)C.非專利技術(shù)D.商譽(yù)

[答案]A解析：本題考察的是對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估特點(diǎn)的理解，土地使用權(quán)雖然屬于無(wú)形資產(chǎn)的范疇，但它又是無(wú)形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)，有其自身的特殊性，它價(jià)值的高低重要取決于它的載體，即土地的特性和條件，因此對(duì)土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周邊環(huán)境等因素進(jìn)行，即需要采用不同于一般無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法和合用準(zhǔn)則。

3.最大最佳效用是基于資產(chǎn)評(píng)估的（）

A.繼續(xù)使用假設(shè)B.連續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)C.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)D.清算（清償）假設(shè)

[答案]C解析：最大最佳效用是指資產(chǎn)在也許的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，只有按照公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)解決或作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，才有也許使資產(chǎn)收益最大。同時(shí)資產(chǎn)的最大最佳效用，是由資產(chǎn)所在區(qū)域、具體特定條件及市場(chǎng)供求規(guī)律所決定的。因此，

4.在下列資產(chǎn)中，最適宜采用成本法評(píng)估的資產(chǎn)是（）

A.無(wú)形資產(chǎn)B.資源性資產(chǎn)C.公司整體資產(chǎn)D.自制專用設(shè)備

[答案]D解析：（1）對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)，可以根據(jù)不同無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型、特點(diǎn)、評(píng)估目的及外部市場(chǎng)環(huán)境等具體情況，可以選用市場(chǎng)法或收益法、成本法等評(píng)估方法；（2）對(duì)于資源性資產(chǎn)，涉及到地質(zhì)、礦藏、森林、旅游資源等，對(duì)這些資源性資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估的不是資源自身，而是這些資源某一方面的權(quán)利，因此可以根據(jù)不同資源性資產(chǎn)的不同權(quán)利特性，采用市場(chǎng)法、收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估；

（3）關(guān)于公司的整體性資產(chǎn)。不是公司各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的簡(jiǎn)樸匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總額，由于公司整體資產(chǎn)評(píng)估所考慮的是它作為一個(gè)整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，其價(jià)值除了涉及各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的價(jià)值外，還涉及不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。應(yīng)采用收益法進(jìn)行評(píng)估；

（4）而對(duì)于自制專用設(shè)備通常缺少一個(gè)充足發(fā)育、活躍的市場(chǎng)條件，因而不適宜采用市場(chǎng)法，同時(shí)機(jī)器設(shè)備通常很少采用收益法，作為自制專用設(shè)備，通常具有較為齊備的歷史成本資料，適宜采用成本法。

5.下列計(jì)算重置成本的方法中，計(jì)算結(jié)果必然屬于復(fù)原重置成本的是（）

A.重置核算法B.功能價(jià)值法C.點(diǎn)面推算法D.物價(jià)指數(shù)法

[答案]D解析：（1）重置核算法是指按照成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的所有構(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法，其中也許涉及技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)行情變化的因素，應(yīng)是更新重置成本。（2）功能價(jià)值法是通過(guò)尋找一個(gè)與待估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格，據(jù)此估算待估資產(chǎn)的重置成本的方法。其中也許涉及技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)行情變化的因素，因此不是復(fù)原重置成本。（3）點(diǎn)面推算法也叫記錄分析法，是指應(yīng)用記錄學(xué)原理估算重置全價(jià)的一種方法。點(diǎn)面推算法合用于公司整體評(píng)估。通常是在核算資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把所有資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別。然后從各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用物價(jià)指數(shù)法、功能價(jià)值法或直接法等方法估算其重置成本。再依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，最后通過(guò)調(diào)整系數(shù)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置全價(jià)方法。即結(jié)果可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本。（4）物價(jià)指數(shù)法只是按照物價(jià)的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步和市場(chǎng)變化的影響，其結(jié)果必然是復(fù)原重置成本。

6.評(píng)估某公司的通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備10臺(tái)，估算其重置成本之和為50萬(wàn)元，而該10臺(tái)具有代表性的通用沒(méi)備歷史成本之和為25萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為800萬(wàn)元，則該類(lèi)通用設(shè)備重置成本為（）A.750萬(wàn)元B.850萬(wàn)元C.1500萬(wàn)元D.1600萬(wàn)元

[答案]D解析：在采用成本法對(duì)公司整體資產(chǎn)及某一類(lèi)相同資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)、節(jié)約評(píng)估時(shí)間，可以采用記錄分析法擬定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本。具體分為兩步：

第一步，選取代表性資產(chǎn)，并計(jì)算其重置成本。第二步，計(jì)算代表性資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)：K＝R"/R

其中R"是代表性資產(chǎn)的重置成本，R是代表性資產(chǎn)的歷史成本

第三步，根據(jù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本＝Σ被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本×K

就本題：K＝50/25＝2被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本＝800×2＝1600

7.某公司若能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，每年的收益預(yù)計(jì)分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、200萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)終止后預(yù)計(jì)可回收500萬(wàn)元。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，則該公司的評(píng)估值應(yīng)為（）

A.419.8萬(wàn)元B.806.9萬(wàn)元C.1226.7萬(wàn)元D.5806.9萬(wàn)元

[答案]C解析：本題考察的是運(yùn)用收益法評(píng)估公司價(jià)值，收益法的基本思想是將各年收益（鈔票流）進(jìn)行折現(xiàn)。因此：公司價(jià)值＝300/（1＋6%）＋400/（1＋6%）2＋200/（1＋6%）3＋500/（1＋6%）3＝1226.7

8.被評(píng)估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬(wàn)件，成新率為60%，已知一臺(tái)年生產(chǎn)能力為80萬(wàn)件的同類(lèi)全新設(shè)備的價(jià)格為120萬(wàn)元，并且該類(lèi)設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值最接近于（）

A.58萬(wàn)元B.90萬(wàn)元C.120萬(wàn)元D.150萬(wàn)元

[答案]B解析：本題考察的是運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，其基本公式是：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

由本題條件設(shè)備價(jià)格與產(chǎn)量成線性關(guān)系，可知經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為1，因此，

被評(píng)估資產(chǎn)全新重置成本＝120×（100/80）＝150

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝被評(píng)估資產(chǎn)全新重置成本×成新率＝150×60%＝90

9.某公司2023年從美國(guó)引進(jìn)一條生產(chǎn)線，當(dāng)年投入生產(chǎn)。設(shè)備進(jìn)口總金額為100萬(wàn)美元，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)40萬(wàn)元人民幣，其他費(fèi)用15萬(wàn)元人民幣。2023年進(jìn)行評(píng)估，決定采用物價(jià)指數(shù)法測(cè)算其重置成本。經(jīng)調(diào)查了解到：該設(shè)備從進(jìn)口到評(píng)估基準(zhǔn)日在其生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格上升了10%，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施價(jià)格上升了5%，其他費(fèi)用上升了4%，評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收額為20萬(wàn)元，人民幣匯率為1∶8。該生產(chǎn)線的重置成本應(yīng)為（）

A.890.5萬(wàn)元B.900.5萬(wàn)元C.937.6萬(wàn)元D.957.6萬(wàn)元

[答案]D解析：本題考察的是外購(gòu)生產(chǎn)線重置成本的計(jì)算，其基本公式：

生產(chǎn)線重置成本＝進(jìn)口設(shè)備重置成本＋國(guó)產(chǎn)配套設(shè)備重置成本＋其他費(fèi)用重置成本

就本題而言：（1）進(jìn)口設(shè)備重置成本＝進(jìn)口設(shè)備歷史成本×基準(zhǔn)日外匯匯率×價(jià)格指數(shù)＋進(jìn)口關(guān)稅＝100×8×（1＋10%）＋20＝900（2）國(guó)內(nèi)配套設(shè)備重置成本＝配套設(shè)備歷史成本×價(jià)格指數(shù)＝40×（1＋5%）＝42

（3）其他費(fèi)用重置成本＝其他費(fèi)用歷史成本×價(jià)格指數(shù)＝15×（1＋4%）＝15.6

（4）生產(chǎn)線重置成本＝900＋42＋15.6＝957.6

10.被評(píng)估設(shè)備與同類(lèi)采用新技術(shù)生產(chǎn)的設(shè)備相比，生產(chǎn)量相同的條件下，每年需增長(zhǎng)成本10萬(wàn)元，在正常條件下，該設(shè)備尚可使用3年，公司所得稅率為25%，若折現(xiàn)率為10%，則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（）

A.19萬(wàn)元B.23萬(wàn)元C.25萬(wàn)元D.30萬(wàn)元

[答案]A解析：根據(jù)題中條件，可知是規(guī)定用超額運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行設(shè)備功能性貶值的估算，環(huán)節(jié)如下：

1.計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本，即扣除所得稅因素后每年超額運(yùn)營(yíng)成本為：10×（1－25%）＝7.5

2.計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值

11.某冰箱生產(chǎn)線，設(shè)計(jì)能力為年產(chǎn)冰箱1萬(wàn)臺(tái)，每臺(tái)冰箱的生產(chǎn)成本為2000元。評(píng)估時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)，每臺(tái)冰箱成本上升15%，但銷(xiāo)售價(jià)由于競(jìng)爭(zhēng)因素只能上升相稱于成本的10%，公司所得稅率為25%，若折現(xiàn)率為10%，則該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額約為（）

A.254萬(wàn)元B.284萬(wàn)元C.290萬(wàn)元D.379萬(wàn)元

[答案]B解析：機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值，是由于外部因素引起的。通常有三種情況：

（1）由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工局限性，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩；

（2）原材料、能源提價(jià)，成本上升，產(chǎn)品售價(jià)未變，收益減少

（3）國(guó)家能源、環(huán)保政策變動(dòng)，導(dǎo)致設(shè)備提前報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命。

本題考察的是因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算，其基本思緒是：

第一步：計(jì)算每年減少的收益：

單位產(chǎn)品收益減少額＝單位成本的增長(zhǎng)額－單位售價(jià)增長(zhǎng)額＝2000×15%－2000×10%＝100

第二步：每年收益凈減少額：

單位產(chǎn)品收益凈減少額＝單位收益減少額×（1－所得稅率）＝100×（1－25%）＝75

第三步：?jiǎn)挝划a(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性貶值額：

第四步：總的經(jīng)濟(jì)性貶值：284×1萬(wàn)＝284萬(wàn)元

12.下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素是（）

A.居民收入水平B.交通便捷限度C.公用設(shè)施完備限度D.地形地質(zhì)因素

[答案]A解析：影響地產(chǎn)價(jià)格的因素涉及3方面

（一）一般因素：是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。1.行政因素；2.社會(huì)因素；3.收入水平等經(jīng)濟(jì)因素。

（二）區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，涉及：

1.公共設(shè)施完備限度；2.交通便捷度；3.環(huán)境優(yōu)劣度等。

（三）個(gè)別因素：1.位置因素；2.地形地質(zhì)因素；3.面積因素等。

13.現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單價(jià)分別為2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容積率分別是3.0、2.5、2.0、1.5。假如四宗土地其他條件完全相同，則在正常的市場(chǎng)交易行為中最容易售出的宗地是（）

A.甲B.乙C.丙D.丁

[答案]A解析：容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售的收益就會(huì)相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增長(zhǎng)，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增長(zhǎng)。

對(duì)于客戶來(lái)講，單位容積率價(jià)格越低越好。

甲地單位容積率價(jià)格：2900/3＝966.67乙地單位容積率價(jià)格：2800/2.5＝1120

丙地單位容積率價(jià)格：2300/2＝1150丁地單位容積率價(jià)格：1500/1.5＝1000

14.采用收益法評(píng)估土地時(shí)，收益額應(yīng)當(dāng)是（）

A.過(guò)去的實(shí)際收益額B.過(guò)去的客觀收益額C.將來(lái)的實(shí)際收益額D.將來(lái)的客觀收益額

[答案]D解析：土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。

（1）實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，由于個(gè)別人或個(gè)別公司的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。比如土地沒(méi)有好好運(yùn)用，也許沒(méi)有獲得收益。假如以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行還原計(jì)算，不會(huì)得到切合實(shí)際的結(jié)果。（2）客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶爾的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才干作為評(píng)估的依據(jù)。

15.某宗土地取得費(fèi)2000萬(wàn)元，所有為開(kāi)發(fā)商投入，開(kāi)發(fā)期2年，開(kāi)發(fā)費(fèi)3000萬(wàn)元，其中第一年投入2000萬(wàn)元，利息率為10%，則用成本法評(píng)估土地時(shí)的利息為（）

A.500萬(wàn)元B.700萬(wàn)元C.750萬(wàn)元D.1000萬(wàn)元

[答案]C解析：成本法是以開(kāi)發(fā)土地所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)擬定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

對(duì)于計(jì)入評(píng)估值的利息涉及兩部分：

（1）土地取得費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期；

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)。

利息＝土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×利息率＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×利息率×利息計(jì)算期

假如開(kāi)發(fā)費(fèi)是平均投入，計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算?？捎孟铝泄剑?/p>

利息＝土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×利息率＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×利息率×50%

＝2000×2×10%＋2000×1.5×10%＋1000×1×10%×50%＝750

16.某公司轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)專利技術(shù)，在研制開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生如下費(fèi)用支出：花費(fèi)材料15萬(wàn)元，專用設(shè)備折舊2萬(wàn)元，通用設(shè)備折舊1萬(wàn)元，征詢鑒定費(fèi)4萬(wàn)元，培訓(xùn)費(fèi)3萬(wàn)元，管理費(fèi)5萬(wàn)元，應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及水電費(fèi)2萬(wàn)元，技術(shù)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅1.5萬(wàn)元。則該項(xiàng)專利技術(shù)的間接成本為（）

A.8萬(wàn)元B.14萬(wàn)元C.16萬(wàn)元D.34萬(wàn)元

[答案]A解析：專利分為外購(gòu)和自創(chuàng)兩種，外購(gòu)專利技術(shù)的重置成本擬定比較容易。自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般由下列因素組成：（1）研制成本。研制成本涉及：

①直接成本。直接成本一般涉及：材料費(fèi)用，工資費(fèi)用，專用設(shè)備費(fèi)，資料費(fèi)，征詢鑒定費(fèi)，協(xié)作費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)，差旅費(fèi)，其他費(fèi)用。

②間接成本。間接成本重要涉及：管理費(fèi)，非專用設(shè)備折舊費(fèi)，應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及能源費(fèi)用。

（2）交易成本。交易成本重要涉及：技術(shù)服務(wù)費(fèi)，交易過(guò)程中的差旅費(fèi)及管理費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，稅金。

就本題而言：間接成本重要涉及：管理費(fèi)5萬(wàn)＋通用設(shè)備折舊費(fèi)1萬(wàn)＋應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及能源費(fèi)用2萬(wàn)＝8萬(wàn)元。

17.一般而言，專有技術(shù)具有實(shí)用性、新奇性、價(jià)值性和（）

A.獨(dú)占性B.保密性C.時(shí)間性D.可轉(zhuǎn)讓性

[答案]B解析：專有技術(shù)，又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開(kāi)、未申請(qǐng)專利的知識(shí)和技巧。其特點(diǎn)涉及四個(gè)方面：（1）實(shí)用性。（2）新奇性。（3）價(jià)值性。（4）保密性。

18.我國(guó)商標(biāo)法規(guī)定商標(biāo)注冊(cè)的有效期為（）

A.5年B.2023C.2023D.無(wú)限期

[答案]B解析：我國(guó)商標(biāo)法規(guī)定商標(biāo)注冊(cè)有限期為2023，但可以按照每一期2023無(wú)限續(xù)展。

19.評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，無(wú)需考慮功能性貶值是由于（）

A.流動(dòng)資產(chǎn)形態(tài)多樣化B.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估

C.流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量大，種類(lèi)多D.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快

[答案]D解析：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。通常情況下，資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映出流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)值，可以采用歷史成本作為評(píng)估值，無(wú)需考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素，

20.公司某項(xiàng)在產(chǎn)品的賬面成本為20萬(wàn)元，經(jīng)分析，其中不合理的費(fèi)用約占5%。經(jīng)了解，該項(xiàng)在產(chǎn)品的數(shù)量為200個(gè)，竣工率為60%，其中2個(gè)為廢品，預(yù)計(jì)回收價(jià)格為每個(gè)200元，產(chǎn)成品的重置成本為每個(gè)1600元，則該在產(chǎn)品的評(píng)估價(jià)值最接近于（）

A.19.00萬(wàn)元B.19.05萬(wàn)元C.19.20萬(wàn)元D.19.24萬(wàn)元

[答案]B解析：用成本法評(píng)估在產(chǎn)品價(jià)值，按在制品的竣工限度計(jì)算評(píng)估值。

在制品評(píng)估值＝（總）產(chǎn)成品重置成本×在制品竣工率

在制品約當(dāng)量、竣工率可根據(jù)其完畢工序與所有工序比例、生產(chǎn)完畢時(shí)間與生產(chǎn)周期比例擬定。但須剔除不合格在制品成本。就本題而言：在制品重置成本＝（總）產(chǎn)成品重置成本×在制品竣工率＝1600×200×60%＝192000＝19.2萬(wàn)元

不合格在制品成本：1600×2×60%＝0.192萬(wàn)元不合格在制品成本回收價(jià)值：200×2＝400元＝0.04萬(wàn)元在制品評(píng)估值＝19.2－0.192＋0.04＝19.048萬(wàn)元

21.應(yīng)收賬款評(píng)估中按應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短，分析判斷可回收金額和壞賬的方法是（）

A.壞賬估計(jì)法B.信用分析法C.分類(lèi)判斷法D.賬齡分析法

[答案]D解析：（1）壞賬估計(jì)法。根據(jù)以前年度的壞賬情況，擬定壞賬率。（2）信用分析法是在綜合分析負(fù)債人的綜合信用狀況，擬定違約概率及違約損失率，以此擬定應(yīng)收賬款價(jià)值的方法。（3）分類(lèi)判斷法是根據(jù)公司與債務(wù)人往來(lái)的歷史和債務(wù)人信用狀況，分析應(yīng)收款項(xiàng)支付或拒付的也許性，將應(yīng)收款項(xiàng)分為可收回的、部分收回的及呆賬等幾類(lèi)。（4）賬齡分析法。按照賬齡長(zhǎng)短提成若干組，擬定壞賬比率及壞賬額度。

22.甲公司擁有乙公司發(fā)行的3年期非上市債券面值1000萬(wàn)元，年利率10%，復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息?，F(xiàn)對(duì)甲公司進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)該債券距到期日尚有2年，若折現(xiàn)率為8%，則該債券的評(píng)估值最接近于（）

A.1114.5萬(wàn)元B.1141.0萬(wàn)元C.1454.0萬(wàn)元D.1455.0萬(wàn)元

[答案]B解析：非上市債券的評(píng)估到期后一次性還本付息的債券評(píng)估。（F是本利和）

這類(lèi)債券是指平時(shí)不支付利息，到期后連本帶利一次性支付。公式為：

就本題而言：F＝B×（1＋r）n＝1000×（1＋10%）3＝1331

P＝1331/（1＋8%）2＝1141.11

23.股票的內(nèi)在價(jià)格是（）

A.每股凈資產(chǎn)額B.每股總資產(chǎn)額C.未來(lái)每股收益的折現(xiàn)值D.每股凈利潤(rùn)

[答案]C解析：內(nèi)在價(jià)格，是一種理論依據(jù)，股票內(nèi)在價(jià)格的高低重要取決于公司的發(fā)展前景、財(cái)務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險(xiǎn)等因素。通常是根據(jù)證券分析人員對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)而折算出的股票現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

24.從產(chǎn)權(quán)的角度，公司評(píng)估的一般范圍應(yīng)當(dāng)是公司的（）

A.有效資產(chǎn)B.產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)C.整體資產(chǎn)D.所有資產(chǎn)

[答案]D解析：公司價(jià)值有三種不同的情況：公司整體價(jià)值、股東所有權(quán)益價(jià)值、股東部分權(quán)益價(jià)值。因此有必要根據(jù)評(píng)估的目的界定評(píng)估范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度看，公司評(píng)估的范圍應(yīng)當(dāng)是公司的所有資產(chǎn)。涉及：全資子公司、控股子公司、非控股子公司中的控制部分，也涉及閑置資產(chǎn)。

25.待評(píng)估公司未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元、32萬(wàn)元和35萬(wàn)元，假定從第6年起，每年預(yù)期收益額穩(wěn)定在35萬(wàn)元水平。根據(jù)資料擬定國(guó)債利率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，資本化率為8%，采用分段法估算的公司整體評(píng)估價(jià)值最有也許是（）

A.329萬(wàn)元B.384萬(wàn)元C.462萬(wàn)元D.549萬(wàn)元

[答案]B解析：一般情況，公司收益前一階段不相等，但從（n＋1）年的后段起，公司預(yù)期收益穩(wěn)定在一個(gè)固定水平，這時(shí)可以采用分段法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，

基本公式為：

這時(shí)關(guān)鍵是折現(xiàn)率和資本化率的估算通常：折現(xiàn)率或資本化率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

就本題而言：折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝5%＋5%＝10%資本化率＝8%

評(píng)估值＝

＝22.73＋23.14＋22.54＋21.86＋21.73＋271.65＝383.65

26.假定社會(huì)平均資產(chǎn)收益率為7%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2.5%，被評(píng)估公司所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比值為1.2，則用于公司價(jià)值評(píng)估的折現(xiàn)率為（）

A.5.4%B.7.0%C.7.9%D.8.4%

[答案]C解析：折現(xiàn)率和資本化率的估算可按公式：

折現(xiàn)率或資本化率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率其中風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以用β系數(shù)估算：

式中：Rr——被評(píng)估公司風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;Rm——社會(huì)平均收益率;Rg——無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

就本題而言：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為為2.5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rr＝（7%－2.5%）×1.2＝5.4%，

因此：折現(xiàn)率＝2.5%＋5.4%＝7.9%

27.評(píng)估基準(zhǔn)日與報(bào)告日期相同（或接近）的評(píng)估報(bào)告是屬于（）

A.追溯性評(píng)估報(bào)告B.現(xiàn)值性評(píng)估報(bào)告C.預(yù)期性評(píng)估報(bào)告D.限制性評(píng)估報(bào)告

[答案]B解析：根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的目的和作用不同，資產(chǎn)評(píng)估可以分為追溯性評(píng)估、現(xiàn)值性評(píng)估和預(yù)期性評(píng)估。這種劃分是與評(píng)估報(bào)告中兩個(gè)重要日期密切聯(lián)系在一起的：

（1）基準(zhǔn)日，它是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清查、核算以及作為擬定取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的日期。

（2）出具報(bào)告日期，它指評(píng)估師完畢這個(gè)評(píng)估過(guò)程出具評(píng)估報(bào)告的日期。

根據(jù)這兩個(gè)概念，可以分別定義出：（1）現(xiàn)值性評(píng)估?；鶞?zhǔn)日與報(bào)告日期是相同（或接近）的。

（2）追溯性評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。納稅、司法訴訟時(shí)常用。

（3）預(yù)期性評(píng)估。即資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日晚于報(bào)告日。

28.擬定評(píng)估基準(zhǔn)日的主體是（）

A.評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

C.評(píng)估委托方D.資產(chǎn)占有方

[答案]C解析：資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變化而變化,不同的評(píng)估基準(zhǔn)日將產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。資產(chǎn)評(píng)估是為特定的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的,選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)有助于評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的,避免由于評(píng)估基準(zhǔn)日選擇不妥給當(dāng)事人導(dǎo)致不必要的損失。因此,選擇何時(shí)作為評(píng)估基準(zhǔn)日,取決于特定的評(píng)估目的，從而取決于委托人。

29.實(shí)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)是制定（）

A.統(tǒng)一的評(píng)估準(zhǔn)則B.統(tǒng)一的評(píng)估管理辦法C.統(tǒng)一的評(píng)估程序D.統(tǒng)一的管理模式

[答案]A解析：盡管最近幾年來(lái)，各部門(mén)、協(xié)會(huì)（學(xué)會(huì)）制定了許多適合本專業(yè)特點(diǎn)的評(píng)估方法和準(zhǔn)則，但由于評(píng)估方法、評(píng)估準(zhǔn)則不統(tǒng)一，引致執(zhí)業(yè)不規(guī)范。

因此，實(shí)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)是制定統(tǒng)一的評(píng)估方法和評(píng)估準(zhǔn)則。

30.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理由重視機(jī)構(gòu)管理、項(xiàng)目管理向注重資產(chǎn)評(píng)估人員管理轉(zhuǎn)變的標(biāo)志是（）

A.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則——職業(yè)道德準(zhǔn)則》的頒布B.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行專營(yíng)化

C.實(shí)行注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度

D.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立

[答案]C解析：我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)管理的歷史沿革中的標(biāo)志性事件

（1）1991年11月，國(guó)務(wù)院以91號(hào)令的形式發(fā)布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，它是我國(guó)第一部對(duì)全國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行政府管理的最高法規(guī).（2）1993年12月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理由政府管理向行業(yè)自律化管理過(guò)渡。（3）1995年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)行注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理由過(guò)去的重視機(jī)構(gòu)管理、項(xiàng)目管理向注重資產(chǎn)評(píng)估人員管理轉(zhuǎn)變。（4）2023年12月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)財(cái)政部《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)》的告知，取消政府部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的立項(xiàng)確認(rèn)審批制度，實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。（5）2023年2月25日，財(cái)政部頒布《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——職業(yè)道德準(zhǔn)則》，標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的初步形成。

（6）2023年5月11日，財(cái)政部頒布《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法》，自2023年6月1日起施行。

（7）2023年6月1日，財(cái)政部頒布《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法》，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行專營(yíng)化

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

31.資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)涉及（）

A.現(xiàn)實(shí)性B.替代性C.市場(chǎng)性D.公正性E.征詢性

[答案]ACDE解析：資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)有5個(gè)特點(diǎn)：

（1）現(xiàn)實(shí)性；（2）市場(chǎng)性；（3）預(yù)測(cè)性；（4）公正性；（5）征詢性

32.收益法應(yīng)用的前提條件有（）

A.應(yīng)當(dāng)具有可運(yùn)用的歷史資料B.被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)盼望收益的資產(chǎn)

C.資產(chǎn)形成價(jià)值的花費(fèi)是必需的D.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的

E.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料是可搜集到的

[答案]BD解析：收益法應(yīng)用的前提條件：

（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)盼望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；

（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的；（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

33.我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度按固定資產(chǎn)的使用特性將其分類(lèi)，對(duì)機(jī)器設(shè)備而言，有（）

A.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備B.未使用機(jī)器設(shè)備C.自制設(shè)備D.租出機(jī)器設(shè)備E.通用設(shè)備

[答案]ABD解析：按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，將機(jī)器設(shè)備分為以下六類(lèi)：

（1）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備；（2）非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備；

（3）租出機(jī)器設(shè)備；

（4）未使用機(jī)器設(shè)備；（5）不需用機(jī)器設(shè)備；（6）融資租入機(jī)器設(shè)備

34.一般來(lái)說(shuō)，無(wú)形資產(chǎn)的成本項(xiàng)目涉及（）

A.發(fā)明發(fā)明成本B.法律保護(hù)成本C.發(fā)行推廣成本D.轉(zhuǎn)讓交易成本E.機(jī)會(huì)成本

[答案]：ABC解析：無(wú)形資產(chǎn)成本項(xiàng)目涉及：發(fā)明發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本

35.按資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可以分為（）

A.正常評(píng)估報(bào)告B.評(píng)估征詢報(bào)告C.單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

D.評(píng)估復(fù)合報(bào)告E.整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

[答案]ABD解析：按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可以分為正常評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估征詢。

評(píng)估復(fù)核是指對(duì)其他評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)判分析的行為和過(guò)程。

評(píng)估征詢是對(duì)于評(píng)估對(duì)象結(jié)果的運(yùn)用價(jià)值、運(yùn)用方式、運(yùn)用效果的分析和研究

三、名詞解釋（本大題共2小題，每小題3分，共6分）

36.追溯性評(píng)估追溯性評(píng)估是指需要擬定資產(chǎn)過(guò)去價(jià)值的評(píng)估.即評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下.經(jīng)常需要進(jìn)行該類(lèi)型評(píng)估。

37.行業(yè)自律管理模式行業(yè)自律管理模式是指資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)置于社會(huì)自發(fā)形成的行業(yè)協(xié)會(huì)管理之下，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展依賴于評(píng)估業(yè)內(nèi)形成的準(zhǔn)則和規(guī)范進(jìn)行。

四、簡(jiǎn)答題（本大題共2小題，每小題7分，共14分）

38.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法的含義及其應(yīng)用的前提條件。

市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而擬定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

市場(chǎng)應(yīng)用的前提條件：（1）需要一個(gè)充足發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）參照物及其被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。

39.如何評(píng)估應(yīng)收賬款？

應(yīng)收賬款評(píng)估值擬定的基本公式為：

應(yīng)收賬款評(píng)估值＝應(yīng)收賬款賬面價(jià)值－已擬定壞賬損失－預(yù)計(jì)壞賬損失

一方面，擬定應(yīng)收賬款賬面價(jià)值。評(píng)估時(shí)可以根據(jù)債權(quán)資產(chǎn)的內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)，并根據(jù)其特點(diǎn)內(nèi)容采用不同的方法進(jìn)行核算。另一方面，確認(rèn)已擬定的壞賬損失。已擬定的壞賬損失是指評(píng)估時(shí)債務(wù)人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而的確無(wú)法收回的應(yīng)收賬款。第三，擬定預(yù)計(jì)壞賬損失。應(yīng)相應(yīng)收賬款回收的也許性進(jìn)行判斷，一般可以根據(jù)公司與債務(wù)人的業(yè)務(wù)往來(lái)和債務(wù)人的信用情況將應(yīng)收賬款分為幾類(lèi)，并按分類(lèi)情況估計(jì)應(yīng)收賬款回收的也許性。

五、計(jì)算題（本大題共4小題，每小題10分，共40分）

40.被評(píng)估設(shè)備購(gòu)置于1998年4月，購(gòu)置價(jià)為200萬(wàn)元，在不斷產(chǎn)的情況下，于2023年4月對(duì)該設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬(wàn)元給設(shè)備增添了一個(gè)深加工配套裝置。2023年4月進(jìn)行評(píng)估，2023年4月該設(shè)備由于操作上的因素設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損，經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測(cè)，認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍能繼續(xù)使用2023，損壞的傳動(dòng)齒輪的價(jià)值約占設(shè)備重置成本的2%，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為5萬(wàn)元，調(diào)換費(fèi)用（涉及因調(diào)換而導(dǎo)致的停產(chǎn)損失）約2萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查得知該類(lèi)設(shè)備1998年的定基物價(jià)指數(shù)為106%，2023年的定基物價(jià)指數(shù)為108%，2023年的定基物價(jià)指數(shù)為118%。規(guī)定：（1）計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；

（2）計(jì)算該設(shè)備的有形損耗（或成新率）及評(píng)估值。（計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保存兩位小數(shù)）

分析：根據(jù)題中條件可以判斷規(guī)定采用成新率法進(jìn)行機(jī)器設(shè)備的價(jià)值評(píng)估：

第一步是擬定重置成本（價(jià)格指數(shù)法）。

第二步擬定成新率（貶值率）

對(duì)于機(jī)器設(shè)備在使用過(guò)程中通過(guò)了大修理或更新改造，由此延長(zhǎng)了其使用壽命，或減少了其實(shí)際已使用年限，這時(shí)，可以通過(guò)估算加權(quán)投資年限替代為實(shí)際已使用年限。

加權(quán)投資年限（實(shí)際已使用年限）＝∑（加權(quán)更新成本）÷∑（更新成本）

加權(quán)投資年限＝∑各部分的投資年限×各部分重置成本所占的比重加權(quán)更新成本＝已使用年限×更新成本

參考答案：（1）擬定重置成本：

（2）擬定加權(quán)投資年限：第一次投資重置成本：200×118%/106%＝222.64，已使用2023

第一次更新投資成本：15×118%/108%＝16.39，已使用8年

加權(quán)投資年限＝（222.64×10＋16.39×8）÷239.03＝2357.52÷239.03＝9.86（年）

第一次更新后設(shè)備評(píng)估值＝239.03×（1－2%）×9.86/（9.86＋10）＝116.30

（3）第二次更新投資后的擬定貶值率：第二次投資更新成本：2＋5＝7，由于第二次更新投資時(shí)正是評(píng)估基準(zhǔn)日，因此：綜合貶值率＝（116.30＋7）/239.03＝51.58%

（4）擬定最終評(píng)估值：評(píng)估值＝239.03×（1－51.58%）＝115.74（萬(wàn)元）

41.待評(píng)估地塊為一待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50%，土地使用年限50年。2023年8月出售，求取公平市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。設(shè)計(jì)建筑面積為14000平方米，共14層，1～2層為商用房，共2000平方米，3～4層共12000平方米用于住宅。預(yù)計(jì)共需2年時(shí)間完畢（到2023年8月），第一年投入60%的總建筑費(fèi)，次年投入40%的總建筑費(fèi)。總建筑費(fèi)1000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的6%，利潤(rùn)率為20%，租售費(fèi)用及稅金綜合為售樓價(jià)的5%。假定該建筑物建成后即可所有出售，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓4000元／平方米，住宅樓2000元／平方米，折現(xiàn)率10%。規(guī)定：（1）以評(píng)估基準(zhǔn)日2023年8月為時(shí)間點(diǎn)，計(jì)算總樓價(jià)；

（2）計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的總建筑費(fèi)；（3）計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的專業(yè)費(fèi)；（4）計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的稅費(fèi)；

（5）計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)和地價(jià)。（計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整）

（提醒公式：地價(jià)＝樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利潤(rùn)—稅費(fèi)）分析：本題規(guī)定采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行低價(jià)的評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法重要思緒是將待估土地預(yù)期開(kāi)放后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而擬定待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式：地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi)－租售費(fèi)用

其中：（1）樓價(jià)即土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。

（2）建筑費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類(lèi)建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得。

（3）專業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用。專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率）

（4）利息＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）×r（r為利息率）

（5）利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）×P’（P’為正常利潤(rùn)率）（6）稅費(fèi)＝地價(jià)×t（t為稅率）

（7）租售費(fèi)用通?？梢愿鶕?jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)擬定。

參考答案：第一步：

＝8000000×O.8264＋2400000O×O.8264＝26444800（元）

第二步：

＝6000000÷1.0488＋4000000÷1.1537＝9187930（元）

第三步：總專業(yè)費(fèi)＝總建筑費(fèi)×6%＝9187930×6%＝551276（元）

第四步：稅費(fèi)＝26444800×5%＝1322240（元）

第五步：利潤(rùn)＝地價(jià)×20%＋（9187930＋551276）×20%＝1947841＋0.2地價(jià)

第六步：地價(jià)＝26