民法典合同編之租賃合同一章的十項(xiàng)重大變化

1、民法典合同編之租賃合同一章的十項(xiàng)重大變化民法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格 權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則，自2021年1月1日起施 行，現(xiàn)行民法通則、民法總則、物權(quán)法、合同法、擔(dān) 保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法將同時(shí) 廢止。通過(guò)將民法典與我國(guó)現(xiàn)行法及有關(guān)司法解釋的相對(duì)比，筆者己經(jīng)簡(jiǎn) 要分析了民法典總則編（干貨丨民法典總則編的二十四項(xiàng)創(chuàng)新與亮 點(diǎn)）、物權(quán)編（干貨丨民法典物權(quán)編的二十項(xiàng)重大變化）、合同編“第 一分編 通則”（干貨I民法典合同編“第一分編通則”的三十二項(xiàng)重 大變化）、合同編“第二分編典型合同”之“買賣合同” 一章（干貨丨民 法典合同編“第二

2、分編典型合同”之買賣合同的十項(xiàng)重大變化）和“保 證合同” 一章（干貨丨民法典合同編之“保證合同” 一章的十二項(xiàng)重 大變化）的重大變化。木文簡(jiǎn)要分析合同編“第二分編典型合同”之“租賃 合同” 一章有哪些重大變化。1. 明確租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。民法典第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋(法釋(2009) 11號(hào))第四條當(dāng)事人以房屋 租賃合同未按 照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理資記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人 民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為

3、房屋租賃合同生效條件的，從其約 定。但當(dāng)事人一方己經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。通過(guò)對(duì)比可知，民法典第706條吸收了房屋租賃司法解釋第 4條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一 般意義上的租賃物，明確規(guī)定租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。2. 完善不定期租賃的推定規(guī)則。民法典第七百零七條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書而形式。 當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。合同法第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書而形 式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。通過(guò)對(duì)比可知，合同法第215條規(guī)定，只要當(dāng)事人未采用書 而形 式的，就視為不定期

4、租賃，但是未考慮到當(dāng)事人未采用書而形式但明確約定 租賃期限的情形，一律推定為不定期租賃欠缺合理性。民法典第707條 對(duì)此了以完善，明確規(guī)定不定期租賃的推定必須同時(shí)具備未采用書而形式 和無(wú)法確定租賃期限的兩個(gè)條件，更加合理。3. 合理分配租賃物的維修義務(wù)。民法典第七百一十三條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租 人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維 修費(fèi)用由岀租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金 或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維 修義務(wù)。合同法第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租 人在合理期

5、限內(nèi)維修。岀租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維 修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金 或者延長(zhǎng)租期。通過(guò)對(duì)比可知，合同法第221條表述不周延，未區(qū)分租賃物損壞 的原因，一律規(guī)定出租人承擔(dān)維修義務(wù)，缺乏合理性。民法典第713 條對(duì)此子以完善，在合同法第221條規(guī)定的基礎(chǔ)上增加一款，明確規(guī) 定出租人的維修義務(wù)因承租人的過(guò)錯(cuò)而免除，更加合理，實(shí)踐中通常也是 這樣約定的。4. 新增轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的部分無(wú)效。民法典第七百一十七條承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第 三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不 具有法律約束力，但是出租人與承

6、租人另有約定的除外。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋(法釋(2009) 11號(hào))第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租 賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。通過(guò)對(duì)比可知，合同法沒有規(guī)定轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的問題，民法典第717條吸收了房屋租賃司法解釋第15條的合理規(guī)定，將 該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，在 經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情形，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的部分也是無(wú)效的。5. 新增出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則。民法典第七百一十八條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)

7、知道承租人轉(zhuǎn) 租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋(法釋(2009)11號(hào))第十六條出租人知道或 者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提岀異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求 解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合冋無(wú)效的，人民法院不了支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人 參加訴訟。通過(guò)對(duì)比可知，合同法沒有規(guī)定出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則，民法典第718條吸收了房屋租賃司法解釋第16條的合理規(guī) 定， 將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃 物。雖然轉(zhuǎn)租未事先經(jīng)岀租人同意，但是出

8、租人明知轉(zhuǎn)租情形后六個(gè)月 內(nèi)未提出異議，視為同意轉(zhuǎn)租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之 間的利益。出租人務(wù)必對(duì)此規(guī)定予以充分重視，發(fā)現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)租 的，及時(shí)決定是否行使解除權(quán)。6. 新增次承租人的代位求償權(quán)規(guī)則。民法典第七百一十九條承租人拖欠租金的，次承租人可以代承 租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束 力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承 租人 支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋（法釋（2009）11號(hào)）第十七條因承租人拖欠 租金，出租人請(qǐng)

9、求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以 抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租 合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵 租金或者向承租人追償。通過(guò)對(duì)比可知，合同法沒有規(guī)定次承租人的代位求償權(quán)，民 法 典第719條吸收了房屋租賃司法解釋第17條的合理規(guī)定，并將租 賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定次承租人享有替代履行 并向承租人追償?shù)臋?quán)利。但是，令人遺憾的，民法典未將房屋租賃 司法解釋第17條規(guī)定的對(duì)抗出租人合同解除權(quán)的規(guī)則上升為法律規(guī) 定，不排除未來(lái)納入民法典的司法解釋之中。7. 新增承租人的法定解除權(quán)。民法典第七百

10、二十四條有下列情形之一，非因承租人原因致使 租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋（法釋（2009） 11號(hào)）第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租 賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制 性規(guī)定情況的。通過(guò)對(duì)比可知，合同法沒有規(guī)定承租人的法定解除權(quán)

11、，民法典 第724條吸收了房屋租賃司法解釋第8條的合理規(guī)定，并 將租賃物由 房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定承租人的法定解除權(quán)，其適用條 件增加了 “非因承租人原因”的限定性條件，更加 合理。8. 完善房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則。民法典第七百二十六條出租人岀賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之 前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但 是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除 外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為 承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第七百二十七條岀租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五H 前通知承租人。承租人未參加

12、拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先 購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求岀租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第 三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。合同法第二百三十條岀租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣 之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋（法釋（2009） 11號(hào)）第二十一條出租人岀賣租賃房屋未 在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租 人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)子支 持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與 第三人簽訂的房屋買賣合同

13、無(wú)效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng) 當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人 民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5 H前通 知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民 法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;（三）岀租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu) 買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃

14、房屋并己經(jīng)辦理登記手續(xù)的。通過(guò)對(duì)比可知，民法典第726條至第728條吸收整合了合 同 法第230條和房屋租賃司法解釋第21條至第24條的規(guī)定，完善了 房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)則，明確規(guī)定房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 的例外規(guī)則、視為棄權(quán)規(guī)則以及侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同效力規(guī)則，合理平 衡各方主體的利益。9. 完善房屋承租人死亡后共同使用人的繼受規(guī)則。民法典第七百三十二條承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其 生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋。合同法第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生 前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。通過(guò)對(duì)比可知，民法典第732條對(duì)合同法第234條規(guī)定予以 完善，將房屋承租人死亡后的租賃合同繼受主體在“共同居住的 人”增加 了一類“共同經(jīng)營(yíng)人”，使得該規(guī)則不再僅適用于住宅，而是擴(kuò)大至所有房 屋。10. 新增房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。民法