房地產(chǎn)財(cái)務(wù)(第2x版)

1、1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部2 目目 錄錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述 二、企業(yè)設(shè)立階段 三、獲取土地階段 四、開發(fā)建設(shè)階段 五、轉(zhuǎn)讓及銷售階段 六、持有階段 七、企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)3第一部分企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍二、開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述4一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的活動(dòng)。具體包括產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的活動(dòng)。具體包括: : 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃

2、房屋的開發(fā)、銷售、出租 其他建筑物的開發(fā)、銷售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不包括房產(chǎn)的建筑施工活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不包括房產(chǎn)的建筑施工活動(dòng) 5房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) 資金密集資金密集 受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大策和金融部門的信貸政策的影響極大 投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 售后服務(wù)工作要求高售后服務(wù)工作要求高6二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)流程二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)流程 7 目前目前企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、會(huì)計(jì)制度（財(cái)會(huì)（財(cái)會(huì)199302199302號(hào)）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇號(hào)）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（20062006）或或企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度及及房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。執(zhí)行。 本次討論以本次討論以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則20062006及應(yīng)用指南為依據(jù)。及應(yīng)用指南為依據(jù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)1、存貨核算的特殊性、存貨核算的特殊性工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核

4、算；另外房地產(chǎn)算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。開發(fā)企業(yè)存貨的借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。2、預(yù)收賬款核算的特殊性、預(yù)收賬款核算的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)行商品房預(yù)售制度，在符合確房地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)行商品房預(yù)售制度，在符合確認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)注預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。注預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。83、收入核算的特殊性、收入核算的特殊性 收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣）收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣） 收入確認(rèn)的特殊性收入確認(rèn)的特殊性 各期收入的波動(dòng)性各期收入的波動(dòng)性4、成本核算的特殊性、成本核算的特殊性 核

5、算時(shí)間跨度大核算時(shí)間跨度大 開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同 開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分95、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。均攤計(jì)算未考慮銷售面積得出本期銷售成本。均攤計(jì)算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營(yíng)成果核算會(huì)失真。樓層、朝向等因素，故經(jīng)營(yíng)成果核算會(huì)失真。1011四

6、、四、 會(huì)計(jì)科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目設(shè)置設(shè)置設(shè)置“開發(fā)成本開發(fā)成本”、“開發(fā)間接開發(fā)間接費(fèi)用費(fèi)用”成本類科目和成本類科目和“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類科目。等資產(chǎn)類科目。大部分通用大部分通用12開發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置開發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目開發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱4301.4014301.401 土地費(fèi)用土地費(fèi)用4301.4024301.402 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)4301.4034301.403 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4301.4044301.404 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405430

7、1.405 園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi) 4301.4064301.406 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 4301.4074301.407 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)4301.4094301.409 財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）13 4301.401 4301.401 土地費(fèi)用的歸集土地費(fèi)用的歸集 注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)1.51.5元元/ /平方米土地面積、土平方米土地面積、土地登記費(fèi)地登記費(fèi)4040元元/500/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。 成本科目代碼成本

8、科目代碼 成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.401.01 4301.401.01 土地價(jià)款土地價(jià)款 4301.401.02 4301.401.02 土地出讓契稅土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4% 4% 4301.401.03 4301.401.03 其他土地費(fèi)用其他土地費(fèi)用 4301.401.04 4301.401.04 征地補(bǔ)償費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi) 4301.401.05 4301.401.05 拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4301.401.06 4301.401.06 征地規(guī)費(fèi)征地規(guī)費(fèi) 14 4301.402 前期工程費(fèi)（開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）前期工程費(fèi)（開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）

9、 注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。、動(dòng)畫等。 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.402.01 4301.402.01 勘察測(cè)量費(fèi)勘察測(cè)量費(fèi)

10、 4301.402.01.01 4301.402.01.01 勘察勘察 包括普勘、詳勘包括普勘、詳勘4301.402.01.02 4301.402.01.02 測(cè)量測(cè)量 包括地形圖、管線；工程放線定位包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02 4301.402.02 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 4301.402.03 4301.402.03 建設(shè)規(guī)費(fèi)建設(shè)規(guī)費(fèi) 4301.402.03.01 4301.402.03.01 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)領(lǐng)照規(guī)費(fèi) 4301.402.03.02 4301.402.03.02 增容費(fèi)增容費(fèi)自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)15 4301.40

11、2 前期工程費(fèi)（續(xù)）前期工程費(fèi)（續(xù)）注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.402.04 4301.402.04 施工準(zhǔn)備費(fèi)施工準(zhǔn)備費(fèi) 4301.402.04.01 4301.402.04.01 三通一平費(fèi)三通一平費(fèi) 4301.402.04.0

12、2 4301.402.04.02 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 16 4301.403 建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。材、型鋼、其他材料等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.403.01 4301.403.01 樁基工程樁基工程 4301.403.01.01 4301.403.01.01 工程樁施工費(fèi)工程樁施工費(fèi) 含試樁施工費(fèi)含試樁施工費(fèi) 4301.403.01.024301.403.01.02 工程樁甲供材工

13、程樁甲供材含試樁甲供材含試樁甲供材 4301.403.01.034301.403.01.03 樁基檢測(cè)費(fèi)樁基檢測(cè)費(fèi) 含試樁檢測(cè)含試樁檢測(cè) 4301.403.02 4301.403.02 支護(hù)工程支護(hù)工程 4301.403.02.014301.403.02.01 支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等 4301.403.02.024301.403.02.02 支護(hù)工程甲供材支護(hù)工程甲供材 17 4301.403 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) （續(xù)）（續(xù)）注：甲注：甲/ /直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型直供材料中包括鋼筋、水泥

14、、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.403.04 4301.403.04 土石方工程土石方工程 包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi) 4301.403.054301.403.05主體工程及粗裝修主體工程及粗裝修 包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫(kù)包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫(kù)地下室地下室

15、4301.403.05.014301.403.05.01 一般土建工程一般土建工程 4301.403.05.01.014301.403.05.01.01 工程施工費(fèi)工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.024301.402.05.01.02 甲甲/ /直供材料直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料材料 18 4301.403 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) （續(xù)）（續(xù)）注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖注：工

16、程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。工程費(fèi)等。 甲甲/ /直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.403.05.024301.403.05.02 一般安裝工程一般安裝工程4301.403.05.02.014301.403.05.02.01 工程施工費(fèi)工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.

17、05.02.024301.402.05.02.02 甲甲/ /直供設(shè)備與主材直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 4301.403.05.044301.403.05.04 一般建安工程材差一般建安工程材差 19 4301.403 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) （續(xù)）（續(xù)）注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二

18、是包含在土建單位頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.403.084301.403.0

19、8 專項(xiàng)土建工程專項(xiàng)土建工程4301.403.094301.403.09 專項(xiàng)安裝工程專項(xiàng)安裝工程 4301.403.09.014301.403.09.01 工程施工費(fèi)工程施工費(fèi) 4301.403.09.024301.403.09.02 甲甲/ /直供設(shè)備與主材直供設(shè)備與主材 20 4301.403 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) （續(xù)）（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi) 、公共部位精裝飾材及施、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。設(shè)及

20、施工費(fèi)等。 成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.403.12 4301.403.12 精裝修工程精裝修工程 有精裝修，但不包括在土建合同或土有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目建定額的項(xiàng)目 4301.403.12.01 4301.403.12.01 精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)精裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等 4301.403.12.02 4301.403.12.02 精裝修施工費(fèi)精裝修施工費(fèi) 4301.403.12.034301.403.12.03 精裝修甲精裝修甲/ /直供材直供材4301.403.184301.40

21、3.18 樣板房樣板房 4301.403.18.014301.403.18.01 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)樣板房設(shè)計(jì)費(fèi) 4301.403.18.024301.403.18.02 樣板房施工費(fèi)樣板房施工費(fèi)4301.403.18.054301.403.18.05 甲甲/ /直供材料設(shè)備直供材料設(shè)備214301.404 4301.404 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.404.01 4301.404.01 室外給水系統(tǒng)工程室外給水系統(tǒng)工程 4301.404.02 4301.404.02 室外雨污水系統(tǒng)工程室外雨污水系統(tǒng)工程 4301.404.0

22、44301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外按戶外800800元元/ /米收取米收取 4301.404.06 4301.404.06 室外供、配電系統(tǒng)工程室外供、配電系統(tǒng)工程 4301.404.08 4301.404.08 室外消防管網(wǎng)工程室外消防管網(wǎng)工程 4301.404.10 4301.404.10 室外智能化系統(tǒng)工程室外智能化系統(tǒng)工程 小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12 4301.404.12 小區(qū)路燈系統(tǒng)小區(qū)路燈系統(tǒng) 4301.404.16 4301.404.16 其他工程其他工程 4301.

23、404.20 4301.404.20 甲甲/ /直供設(shè)備主材直供設(shè)備主材 224301.405 4301.405 園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.405.014301.405.01 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 4301.405.024301.405.02 綠化工程費(fèi)綠化工程費(fèi) 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 4301.405.034301.405.03 園建工程費(fèi)園建工程費(fèi) 包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等雕塑、噴泉土建等 4301.405.054301.405.05 圍墻建設(shè)費(fèi)

24、圍墻建設(shè)費(fèi) 4301.405.074301.405.07 小區(qū)道路費(fèi)小區(qū)道路費(fèi) 含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等墻等 4301.405.114301.405.11 室外零星工程室外零星工程 包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等示意圖等 4301.405.154301.405.15 室外配套設(shè)施與器材室外配套設(shè)施與器材 包括室外的體育器材、游樂設(shè)施、園包括室外的體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等 234301.406 4301.406 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)成本科

25、目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.406.014301.406.01社區(qū)中心社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03 4301.406.03 幼兒園幼兒園 4301.406.04 4301.406.04 學(xué)校學(xué)校 4301.406.06 4301.406.06 人防及車庫(kù)工程人防及車庫(kù)工程 小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫(kù)小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫(kù) 4301.406.08 4301.406.08 物業(yè)管理設(shè)施物業(yè)管理設(shè)施 含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ群?dú)立的

26、物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?4301.406.11 4301.406.11 污水泵站污水泵站 4301.406.12 4301.406.12 垃圾收集站垃圾收集站 4301.406.13 4301.406.13 環(huán)衛(wèi)作息和工具房環(huán)衛(wèi)作息和工具房 4301.406.18 4301.406.18 其他設(shè)施其他設(shè)施 含游泳池、郵局、車站；室外的各類含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場(chǎng)、車蓬等球場(chǎng)、車蓬等 244301.407 4301.407 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目代碼成本科目名稱成本科目名稱 備備 注注 4301.407.01 工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi) 總投資的總投資的1.21.22.5

27、2.5 4301.407.02 預(yù)算編審費(fèi)預(yù)算編審費(fèi) 4301.407.03 工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi) 4301.407.06 技術(shù)服務(wù)費(fèi)技術(shù)服務(wù)費(fèi) 4301.407.08 施工水電費(fèi)施工水電費(fèi) 4301.407.11 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 4301.407.12 辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用 4301.407.20 4301.407.20 其他其他 25五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述 應(yīng)納稅種及稅率應(yīng)納稅種及稅率 1 1、設(shè)立階段：印花稅（、設(shè)立階段：印花稅（5 5元、萬(wàn)分之五）、契稅（元、萬(wàn)分之五）、契稅（3%-5%3%-5%） 2 2、獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無）、獲取

28、土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無） 3 3、開發(fā)建設(shè)：城鎮(zhèn)土地使用稅（、開發(fā)建設(shè)：城鎮(zhèn)土地使用稅（1414元元/ /平方米平方米年）、印花稅年）、印花稅 4 4、轉(zhuǎn)讓銷售：營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓銷售：營(yíng)業(yè)稅5%5%、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅（預(yù)征（預(yù)征1.5%1.5%）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預(yù)計(jì)毛利率）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預(yù)計(jì)毛利率15%15%預(yù)征）預(yù)征） 5 5、房產(chǎn)持有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用、房產(chǎn)持有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%1.2%或租金或租金12%12%）26第二

29、部分企業(yè)設(shè)立階段一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述27一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述v 設(shè)立條件設(shè)立條件 其主要組織形式是房地產(chǎn)開發(fā)公司。應(yīng)符合公司法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等具體條件。v 出資方式出資方式 可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等方式出資。非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)評(píng)估作價(jià)，并辦理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。v 開發(fā)資質(zhì)開發(fā)資質(zhì) 應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。新設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，由主管部門30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書，自證書發(fā)出1年有效?？裳娱L(zhǎng)到2年。二、納稅業(yè)務(wù)二、納稅業(yè)務(wù) 稅務(wù)登記稅務(wù)登記 納稅處理納稅處理 1、印

30、花稅（營(yíng)業(yè)賬簿記載資金萬(wàn)分之五計(jì)、印花稅（營(yíng)業(yè)賬簿記載資金萬(wàn)分之五計(jì)算、權(quán)利證照每件算、權(quán)利證照每件5元、土地使用權(quán)合同記載元、土地使用權(quán)合同記載金額萬(wàn)分之五）金額萬(wàn)分之五） 2、契稅（成交價(jià)格、契稅（成交價(jià)格3%)28三、會(huì)計(jì)處理（舉例）三、會(huì)計(jì)處理（舉例） 以土地使用權(quán)出資以土地使用權(quán)出資 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 開辦費(fèi)核算開辦費(fèi)核算 直接計(jì)入管理費(fèi)用直接計(jì)入管理費(fèi)用29四、納稅處理四、納稅處理 印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用 契稅應(yīng)視土地使用權(quán)用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)契稅應(yīng)視土地使用權(quán)用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納契稅直接計(jì)入而取得

31、的土地使用權(quán)所繳納契稅直接計(jì)入“開開發(fā)成本發(fā)成本”科目；自用計(jì)入科目；自用計(jì)入“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目?？颇俊?0 房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握 1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在2億以的，就會(huì)億以的，就會(huì)進(jìn)入國(guó)家稅務(wù)局重點(diǎn)企業(yè)網(wǎng)中，給予重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)入國(guó)家稅務(wù)局重點(diǎn)企業(yè)網(wǎng)中，給予重點(diǎn)關(guān)注 2，稅費(fèi)加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費(fèi)越，稅費(fèi)加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費(fèi)越大了。印花稅萬(wàn)分之五大了。印花稅萬(wàn)分之五 驗(yàn)資報(bào)告費(fèi)用、工商登記費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、捐驗(yàn)資報(bào)告費(fèi)用、工商登記費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、捐助、其他費(fèi)用等助、其他費(fèi)用等3132第三部分第三部分 獲取土地階段獲取土地階段一、土地獲取方式一、

32、土地獲取方式二、納稅處理二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理三、會(huì)計(jì)處理33一、土地獲取方式一、土地獲取方式 以出讓方式取得土地使用權(quán)以出讓方式取得土地使用權(quán) 1、招拍掛制度（公告、招拍掛制度（公告-資格審查資格審查-中標(biāo)中標(biāo)-簽訂合簽訂合同同-付清全部出讓金付清全部出讓金-取得土地使用權(quán)證）取得土地使用權(quán)證） 2、合同簽訂執(zhí)行、合同簽訂執(zhí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本示范文本 3、土地出讓金支付、土地出讓金支付 4、按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，、按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，20%土地閑置費(fèi)）土地閑置費(fèi)） 5、改變土地用途（土地變性）、改變土地用途（土地變性） 以劃撥取

33、得以劃撥取得 以轉(zhuǎn)讓取得以轉(zhuǎn)讓取得 投資投入投資投入 收購(gòu)、兼并等方式收購(gòu)、兼并等方式土地使用期限：居住地土地使用期限：居住地70年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地50年；商年；商業(yè)用地業(yè)用地40年。一般開發(fā)期限不超過年。一般開發(fā)期限不超過3年。年。3435二、納稅處理二、納稅處理v 契稅（獲取土地使用權(quán)）契稅（獲取土地使用權(quán)）v 印花稅（權(quán)證）印花稅（權(quán)證） v 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街道、廣場(chǎng)、綠市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅?；貛У裙灿玫孛庹魍恋厥褂枚悺?6三、會(huì)計(jì)處理三

34、、會(huì)計(jì)處理（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)出讓取得出讓取得 入賬價(jià)值入賬價(jià)值=土地出讓金土地出讓金+相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓取得 入賬價(jià)值=轉(zhuǎn)讓價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)投資投入 入賬價(jià)值=協(xié)議價(jià)（二）財(cái)務(wù)處理（二）財(cái)務(wù)處理 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無形資產(chǎn)應(yīng)用指南規(guī)定，通常確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地用途，用于賺取租金，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn)。用于建造對(duì)外銷售房屋建筑物，應(yīng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。會(huì)計(jì)處理舉例會(huì)計(jì)處理舉例 用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶貸：銀

35、行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶 用于商品房開發(fā)用于商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)房屋開發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶 自建用房自建用房 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 貸：銀行存款貸：銀行存款契稅、印花稅相應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。契稅、印花稅相應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。37 賺取租金賺取租金借：投資性房產(chǎn)借：投資性房產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā) 暫時(shí)無確定用途暫時(shí)無確定用途借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 貸：銀行存款貸：銀行存款3839 1、契稅 視用途而

36、定視用途而定，房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)入“開發(fā)成本”；自行建造計(jì)入“無形資產(chǎn)”； 2、土地使用稅兩種處理觀點(diǎn)，一種是計(jì)入“管理費(fèi)用”；一種是在商品房建設(shè)期計(jì)入“開發(fā)成本”。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨和國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成未明確土地使用稅，建議先計(jì)入開發(fā)成本。 四、納稅處理四、納稅處理40第四部分第四部分 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段一、業(yè)務(wù)概述一、業(yè)務(wù)概述二、成本費(fèi)用核算二、成本費(fèi)用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算四、職工薪酬核算四、職工薪酬核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算六、開發(fā)建設(shè)階段納稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理六、開發(fā)建設(shè)階段納稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理41一、業(yè)務(wù)

37、概述v報(bào)建報(bào)批手續(xù)報(bào)建報(bào)批手續(xù) 一般在項(xiàng)目開工前辦理開工建設(shè)需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用證。預(yù)售需要預(yù)售許可證，俗稱“五證”。v項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不直接從事項(xiàng)目上施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。此階段工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等。v竣工驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收備案開發(fā)產(chǎn)品的竣工驗(yàn)收事項(xiàng)備案制，由政府城市規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收并負(fù)責(zé)竣工備案。v產(chǎn)權(quán)初始登記產(chǎn)權(quán)初始登記 時(shí)間為竣工后三個(gè)月內(nèi)。統(tǒng)稱換大產(chǎn)權(quán)證，由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售。項(xiàng)目施工主要包括項(xiàng)目施工主要包括材

38、料及設(shè)備供應(yīng)材料及設(shè)備供應(yīng)可選擇可選擇“甲控材甲控材”（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價(jià)格，施（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價(jià)格，施工方采購(gòu)）或工方采購(gòu)）或“甲供材甲供材”方式對(duì)材料控制（直接采購(gòu)供給施工單位）方式對(duì)材料控制（直接采購(gòu)供給施工單位）工程發(fā)包工程發(fā)包一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又分邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又分邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)?？刹捎冒丛?、分段、竣工一次、工程分包結(jié)算方式。施工企業(yè)。可采用按月、分段、竣工一次、工程分包結(jié)算方式。工程分包工程分包主體一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，其他電梯、門窗、防水、保主體一般

39、由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，其他電梯、門窗、防水、保溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費(fèi)用，專業(yè)公司施工。等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費(fèi)用，專業(yè)公司施工。4243 成本費(fèi)用核算概述成本費(fèi)用核算概述一般有六個(gè)步驟。一般有六個(gè)步驟。1 .確定開發(fā)產(chǎn)品種類確定開發(fā)產(chǎn)品種類開發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為開發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本2.確定成本核算對(duì)象確定成

40、本核算對(duì)象3.確定成本項(xiàng)目確定成本項(xiàng)目4.歸集開發(fā)成本費(fèi)用歸集開發(fā)成本費(fèi)用5.分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本6.確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位面積的工程成本確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位面積的工程成本二、成本費(fèi)用核算1.1.土地土地征用費(fèi)征用費(fèi)及開發(fā)及開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)2.2.前期前期工程費(fèi)工程費(fèi)3.3.建筑建筑安裝工安裝工程費(fèi)程費(fèi)4.4.基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)設(shè)施費(fèi)5.5.公共公共配套設(shè)配套設(shè)施費(fèi)施費(fèi)6.6.開發(fā)開發(fā)間接費(fèi)間接費(fèi) 開發(fā)成本開發(fā)成本共同成本共同成本直接成本直接成本成本費(fèi)用成本費(fèi)用全部支出全部支出期間費(fèi)用期間費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與

41、分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與分配間接成本間接成本歸集和分配計(jì)入歸集和分配計(jì)入直接計(jì)入開發(fā)成本直接計(jì)入開發(fā)成本 分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本建筑面積法建筑面積法2 2直接成本法直接成本法3 3預(yù)算造價(jià)法預(yù)算造價(jià)法4 4其它其它5 5占地面積法占地面積法1 1成本核算成本核算賬戶賬戶 土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法1 1、土地成本核算、土地成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)土地，其土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)土地，其土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)先計(jì)入先計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集

42、賬戶進(jìn)行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)產(chǎn)品成本。的開發(fā)產(chǎn)品成本。 土地開發(fā)成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地開發(fā)成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目。和開發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目。472 2、房屋開發(fā)成本核算、房屋開發(fā)成本核算開發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類：開發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類： 商品房（銷售）商品房（銷售） 投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營(yíng)）投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營(yíng)） 周

43、轉(zhuǎn)房（拆遷安置）周轉(zhuǎn)房（拆遷安置） 代建房（委托代開發(fā)）代建房（委托代開發(fā)） 自用房（自行建造自用房，計(jì)入固定資產(chǎn)）自用房（自行建造自用房，計(jì)入固定資產(chǎn)） 成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。48產(chǎn)品開發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖產(chǎn)品開發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖 管理人員薪酬管理人員薪酬 水電辦公水電辦公 其他攤銷費(fèi)用其他攤銷費(fèi)用開發(fā)間開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品-商品房商品房開發(fā)成本開發(fā)成本-房屋開發(fā)房屋開發(fā)開

44、發(fā)成本開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)3、配套設(shè)施開發(fā)成本核算、配套設(shè)施開發(fā)成本核算 建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目的公共配套設(shè)施項(xiàng)目，如會(huì)所、車庫(kù)等。，如會(huì)所、車庫(kù)等。 按開發(fā)產(chǎn)品處理按開發(fā)產(chǎn)品處理 與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同，設(shè)置六個(gè)成本相同，設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目項(xiàng)目 不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓 不需要單獨(dú)作為成本不需要單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，分別計(jì)入核算對(duì)象，分別計(jì)入開發(fā)的土地、商品房開發(fā)的土地、商品房、能有償轉(zhuǎn)讓的配套、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品成本設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品成本504、代建工程開發(fā)核算、代建工程開發(fā)核算 向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式 受

45、托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算515、開發(fā)間接費(fèi)用的核算、開發(fā)間接費(fèi)用的核算 開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用 先歸集，再按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本先歸集，再按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本 設(shè)置設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶賬戶 分配標(biāo)準(zhǔn)分配標(biāo)準(zhǔn)=月內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成月內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本本本月實(shí)際發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用本月實(shí)際發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用各開發(fā)產(chǎn)品各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本總額實(shí)際發(fā)生直接成本總額52施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置 材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)、累

46、計(jì)折舊、固定資產(chǎn)清理、預(yù)付賬款、應(yīng)付、累計(jì)折舊、固定資產(chǎn)清理、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等會(huì)計(jì)科目賬款、其他應(yīng)付款等會(huì)計(jì)科目53三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會(huì)計(jì)核算材料核算材料核算 材料增加有外購(gòu)材料、自制材料、委托加工等方材料增加有外購(gòu)材料、自制材料、委托加工等方式，會(huì)計(jì)核算同一般企業(yè)式，會(huì)計(jì)核算同一般企業(yè) 材料減少業(yè)務(wù)如采用計(jì)劃成本日常核算，月末應(yīng)材料減少業(yè)務(wù)如采用計(jì)劃成本日常核算，月末應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異；實(shí)際成本法核算，可采同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異；實(shí)際成本法核算，可采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或個(gè)別計(jì)價(jià)法計(jì)價(jià)。用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或個(gè)別計(jì)價(jià)法計(jì)價(jià)。54固定資產(chǎn)核算固定資產(chǎn)核算 核算同一般

47、企業(yè)核算同一般企業(yè) 折舊月末分別計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用或期間費(fèi)用折舊月末分別計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用或期間費(fèi)用55出包工程核算出包工程核算 投標(biāo)保證金計(jì)入其他應(yīng)付款投標(biāo)保證金計(jì)入其他應(yīng)付款-履約保證金核算履約保證金核算 預(yù)付備料款、工程款預(yù)付備料款、工程款 質(zhì)量保證金質(zhì)量保證金5%56四、職工薪酬核算四、職工薪酬核算 設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會(huì)計(jì)科目 具體內(nèi)容同一般企業(yè)具體內(nèi)容同一般企業(yè)57五、開發(fā)產(chǎn)品核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算 開發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)開發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)

48、定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場(chǎng)地土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施、代建工程和周轉(zhuǎn)房）、房屋、配套設(shè)施、代建工程和周轉(zhuǎn)房。 科目設(shè)置開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶科目設(shè)置開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶58六、納稅業(yè)務(wù)處理六、納稅業(yè)務(wù)處理 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 印花稅印花稅 甲供材甲供材”涉稅處理涉稅處理營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，第十六條規(guī)定，“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)

49、包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備價(jià)款。的設(shè)備價(jià)款?！?9甲供材涉稅啟示甲供材涉稅啟示 包工不包料，施工方計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額均含包工不包料，施工方計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額均含房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)材料，并以此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)材料，并以此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。稅。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價(jià)）方式控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價(jià)）方式控制成本，以利于工程協(xié)調(diào)。成本，以利于工程協(xié)調(diào)。 內(nèi)部成本控制與外部降低稅負(fù)的協(xié)調(diào)、平衡內(nèi)部成本控制與外部降低稅負(fù)的協(xié)調(diào)、平衡6061第五部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段一、業(yè)務(wù)概述二、納稅處理三

50、、會(huì)計(jì)處理一、業(yè)務(wù)概述一、業(yè)務(wù)概述 商品房銷售按銷售時(shí)間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根商品房銷售按銷售時(shí)間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根據(jù)銷售主體不同分為自行銷售和委托代理銷售據(jù)銷售主體不同分為自行銷售和委托代理銷售，委托代理銷售包括是視同買斷、手續(xù)費(fèi)和保，委托代理銷售包括是視同買斷、手續(xù)費(fèi)和保底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款。款、分期付款和按揭付款。 商品房預(yù)售條件商品房預(yù)售條件已付全部土地出讓金；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證已付全部土地出讓金；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金占總投資和施工許可證；投入資金占總投資25%以上以上62二、

51、納稅處理二、納稅處理 營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（售房營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（售房營(yíng)業(yè)額5.5%） 印花稅（合同額萬(wàn)分之五）印花稅（合同額萬(wàn)分之五） 土地增值稅（增值額的土地增值稅（增值額的30%-60%，四級(jí)超額，四級(jí)超額累進(jìn)稅率，按預(yù)售收入預(yù)征累進(jìn)稅率，按預(yù)售收入預(yù)征1.5-2.5%，售完，售完清算）清算） 企業(yè)所得稅（按當(dāng)月預(yù)售收入計(jì)算毛利企業(yè)所得稅（按當(dāng)月預(yù)售收入計(jì)算毛利15%）63土地增值稅土地增值稅 征收三條件征收三條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于國(guó)家所有（土地出讓金）；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于國(guó)家所有（土地出讓金）；土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時(shí)具備否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時(shí)具備 具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開發(fā)；自有轉(zhuǎn)出具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開發(fā)；自有轉(zhuǎn)出售售 出租、抵押、投資、聯(lián)營(yíng)不征出租、抵押、投資、聯(lián)營(yíng)不