蘇州文旅廣場項目報告—養(yǎng)老部分共54頁

1、蘇州平江項目養(yǎng)老市場研究報告星健資本2015年1月蘇州城市宏觀認(rèn)知分析蘇州市養(yǎng)老人口分析 Chapter 1Chapter 2Chapter 3蘇州養(yǎng)老項目市場分析目錄01蘇州城市宏觀認(rèn)知分析Analysis of Suzhou City macro cognition蘇州是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市之一，是長三角經(jīng)濟(jì)圈重要的經(jīng)濟(jì)中心之一，蘇南地區(qū)的工業(yè)中心。也是江蘇省經(jīng)濟(jì)、工商業(yè)、物流中心城市01城市區(qū)位城市定位：江蘇省的經(jīng)濟(jì)、工商業(yè)和物流中心城市，也是重要的文化、藝術(shù)、教育和交通中心以及長江三角洲重要的中心城市之一。城市等級：強(qiáng)勁的地級市 東鄰上海，瀕臨東海；南臨浙江，與嘉興接壤；西抱太湖，背靠無

2、錫，隔湖遙望常州；北瀕長江，與南通隔江相望，所轄太湖水域緊鄰湖州，東距上海市區(qū)80千米，是江蘇省的東南門戶、上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。規(guī)模面積：總面積8488平方公里其中市區(qū)面積1650平方公里。蘇州市下轄五市七區(qū)，分別是張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、 平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）。江蘇省蘇州市蘇州在長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)戰(zhàn)略地位重要，擁有與區(qū)域內(nèi)核心城市上海接軌及共同發(fā)展的良好條件和機(jī)遇城市戰(zhàn)略地位：蘇州與嘉興，無錫共同位于長三角城市密集區(qū)的核心圈內(nèi)，是環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的龍頭城市。蘇州在長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈中

3、的戰(zhàn)略定位：發(fā)揮區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和人文優(yōu)勢，進(jìn)一步強(qiáng)化與上海的緊密對接，建設(shè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和創(chuàng)新型城市、歷史文化名城和旅游勝地。01城市戰(zhàn)略地位蘇州是中國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，GDP總量在全國排名靠前，在長江三角洲僅次于上海，在江蘇省更是居于榜首GDP：連續(xù)5年增長，復(fù)合增長率達(dá)14地區(qū)生產(chǎn)總值GDP億元年復(fù)合增長率= 14%GDP城市排名：蘇州位列第七位GDP全國城市排名億元01城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況蘇州市近五年市區(qū)居民人均可支配收入情況【元】蘇州市區(qū)居民可支配收入約41143元，人均消費(fèi)性支出達(dá)25197元，兩個指標(biāo)近五年均保持增長態(tài)勢01可支配收入/人均消費(fèi)性支出2013年人均可支配收

4、入達(dá)41143元，常年保持10%左右的增長率蘇州市近五年市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出情況【元】2013年蘇州市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出約25197元，較2012年增長9%蘇州居民醫(yī)療保健類支出占人均消費(fèi)性支出的比例較為穩(wěn)定，醫(yī)療保健支出從2003年的681元增加到2013年的1081元；約占比5%-6%。01醫(yī)療保健類支出蘇州市每年基本養(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險參保人數(shù)逐年增加，2013年參保人數(shù)已500.3萬人01醫(yī)療保險參保人數(shù)情況至2013年底蘇州參加城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險人數(shù)已超過500萬人，2004年2013年，蘇州用于社會保障支出450.07億元，呈逐年遞增態(tài)勢，期間翻了九倍多，社會保障支出占一般預(yù)算支出

5、比重自 2007 年以來維持在 7.5%-9%之間，2012 年突破9%。蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)背景基礎(chǔ)良好，消費(fèi)力支撐充足，發(fā)展前景較好；項目位于新興商圈，受周邊項目的影響，對產(chǎn)品的定位把控很關(guān)鍵宏觀經(jīng)濟(jì)作為長三角副中心城市，GDP位于長三角經(jīng)濟(jì)圈第二，蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長，將帶動城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。收入及支出能力強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使人均可支配收入增長，收入增長勢必刺激購買欲望，提升購買力，從而為房地產(chǎn)市發(fā)展提供持久動力。重視醫(yī)療保健蘇州市居民參保意識逐漸加強(qiáng)，從養(yǎng)老及醫(yī)療保險參保人數(shù)逐漸增漲的情況來看，健康養(yǎng)老市場存在比較大的機(jī)會。01宏觀市場分析總結(jié)蘇州市養(yǎng)老人口分析Analysis of old-ag

6、e population in Suzhou City022013年年末蘇州市總戶數(shù)為2155714戶，全市人口總數(shù)達(dá)6538272人02全市人口情況蘇州比全國早步入老齡化社會，2013年度蘇州市老年人口已超過150萬人，目前每四個蘇州人中，就有一位老年人1987年2008年2013年 2020年1982年，蘇州進(jìn)入老齡化社會；早于全國15年2008年，蘇州市60歲以上老年人口達(dá)到82121.17萬人；占全市戶籍人口的19.27。2013年，蘇州60歲以上老年人口達(dá)到118.7萬人； ，占戶籍人口總數(shù)的20.5%2020年，全市60歲以上老年人口將突破160萬，約占戶籍人口總數(shù)的四分之一，老齡

7、化形勢更加嚴(yán)峻備注：按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是一個地區(qū)60歲以上老人達(dá)到總?cè)丝诘?0%即該地區(qū)視為進(jìn)入老齡化社會。02老年人口發(fā)展情況從全市看，太倉市、常熟市、姑蘇區(qū)三個市區(qū)人口老齡化排在前三位，工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、昆山市排在最后三位截至2013年12月底，我市戶籍人口達(dá)653.84萬人，比2012年增加6萬多，增幅9.3。其中60周歲及以上老年人口達(dá)到150.95萬人，占戶籍總?cè)丝诘?3.09%；老年人口增加6.6萬多人，增幅46，老年人口保持“井噴式”增長勢頭。從從全市看，太倉市、常熟市、姑蘇區(qū)三個市、區(qū)人口老齡化排在前三位，分別達(dá)到27.89%、26.17%、25.70%；工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、昆

8、山市排在最后三位，也分別達(dá)到15.33%、18.33%、20.15%。各市、區(qū)人口老齡化差別大，全市人口老齡化高的地區(qū)與老齡化低的地區(qū)相差達(dá)13個百分點(diǎn)，將近一倍。02全市各區(qū)老年人口情況蘇州老年人口主要集中在60-69周歲和70-79周歲兩個年齡段上，其中60-69周歲人群達(dá)84.6萬人， 70-79周歲達(dá)到43.6萬人隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及醫(yī)療技術(shù)水平的提高，人的壽命也越來越長。近年來，蘇州老年人口更是保持了超常的增長速度，2011年以前，全市老年人數(shù)年均增加在5萬人左右，從2012年開始，年增加在7萬人左右，其中，2012年增加7萬人，2013年增加6.6萬人，預(yù)計到2020年將達(dá)到18

9、0萬人。隨著老年人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，未來70歲以上的老年人口數(shù)量將逐漸增加，養(yǎng)老市場的需求隨之增加02蘇州老年人口結(jié)構(gòu)蘇州比全國早步入老齡化社會，目前老齡人口主要集中于60-70歲，本案所處的姑蘇區(qū)老齡化現(xiàn)象較其他區(qū)域更為嚴(yán)重，為未來本案的養(yǎng)老公寓提供了較好的需求基礎(chǔ)02老年人口發(fā)展情況030102從全市看，市內(nèi)以姑蘇區(qū)老年化現(xiàn)象最為嚴(yán)重，而泛蘇州區(qū)域來看，則太倉市、常熟市兩市人口老齡化最為嚴(yán)重，城市新興區(qū)域，如工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、昆山市排在最后三位目前全市人口總數(shù)達(dá)653萬人，而截止2013年，蘇州市老齡人口數(shù)量已超過150萬人，每四個蘇州人中，就有一個老年人，老齡化程度，已超過全國平均水平，城市

10、未來對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求非常強(qiáng)烈。蘇州老年人口主要集中在60-69周歲，其中60-69周歲人群達(dá)84.6萬人。蘇州養(yǎng)老項目市場分析Analysis of Suzhou endowment real estate market03目前我國養(yǎng)老住宅劃分為三種模式，政府收益型，政府福利型，企業(yè)盈利型政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)合管轄，最低收費(fèi)約1000元/月人由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施，但并不成熟。如：02年，北京

11、夜陽城，均價6800元/，綠地21城均價3600-5100元/政府福利型企業(yè)盈利型主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利朋務(wù)機(jī)極。03國內(nèi)養(yǎng)老住宅的模式目前國內(nèi)的營利性養(yǎng)老住宅分五種類型：康療型養(yǎng)老，居家型養(yǎng)老，農(nóng)家休閑養(yǎng)老，立體化養(yǎng)老，異地購房養(yǎng)老康療型養(yǎng)老居家型養(yǎng)老立體化養(yǎng)老農(nóng)家休閑養(yǎng)老異地購房養(yǎng)老現(xiàn)有養(yǎng)老住宅類型康療型養(yǎng)老：受用地性質(zhì)的限制長期持有經(jīng)營，嫁接專業(yè)醫(yī)療及康復(fù)機(jī)構(gòu)農(nóng)家休閑養(yǎng)老：與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合，集體建設(shè)用地，銷售農(nóng)民住宅的3

12、0年使用權(quán)異地販房養(yǎng)老：在宜居氣候條件、強(qiáng)勢生態(tài)資源所在地販房斴游、養(yǎng)老立體化養(yǎng)老：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，采取租售結(jié)合方式，養(yǎng)老配套服務(wù)完善居家式養(yǎng)老：土地市場化運(yùn)作，針對老年人打造老年住宅，采取直接銷售的方式，僅提供普通的養(yǎng)老服務(wù)03國內(nèi)養(yǎng)老住宅的發(fā)展類型按地段區(qū)位按功能市區(qū)型：城內(nèi)配套齊全，但用地緊張。多為集中是高層公寓，以提供互利為主郊區(qū)型：用地較為寬松，租金或房價較低，易建設(shè)型低密度老年社區(qū)，也可提供混合居住景區(qū)型：景觀環(huán)境好，以度假養(yǎng)生型養(yǎng)老公寓為主，強(qiáng)調(diào)良好的自然生態(tài)與休閑娛樂氣候區(qū)域型：利用南北方季節(jié)差異，充分享受各地最舒適的季節(jié)，實(shí)現(xiàn)候鳥式養(yǎng)老專門型：專門面向老年群體的老年社區(qū)混合

13、型：適應(yīng)各年齡層群體的社區(qū)，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住嵌入型：在普通社區(qū)中配套插入多種老年設(shè)施，如老年公寓、老年專用戶型，日間照料中心、老年活動中心等03養(yǎng)老住宅分類/區(qū)位功能分類一般養(yǎng)老地產(chǎn)項目根據(jù)地段區(qū)位及功能人群，有不同的分類，本案屬于市區(qū)型養(yǎng)老公寓項目康佳樂護(hù)理院陽山老年公寓虎丘區(qū)通安鎮(zhèn)敬老院唯亭鎮(zhèn)西區(qū)敬老院唯亭鎮(zhèn)敬老院勝浦鎮(zhèn)敬老院陽光觀前敬老院金閶區(qū)虎丘敬老院滄浪區(qū)怡樂敬老院橫塘區(qū)敬老院高新區(qū)獅山敬老院木瀆區(qū)敬老院太陽城老年公寓博愛樂齡院銀色家園婁葑鎮(zhèn)老年公寓新家老年公寓平江夕陽紅老年公寓愛心護(hù)理院愛心護(hù)理院春暉護(hù)理院仁家護(hù)理院頤和家園護(hù)理院仁濟(jì)護(hù)理院欣升護(hù)理院興衛(wèi)護(hù)理

14、院頤康護(hù)理院夕陽紅護(hù)理院普濟(jì)護(hù)理院康樂護(hù)理院瑞頤.椿熹里養(yǎng)老社區(qū)建屋樂齡公寓怡養(yǎng)家園蘇州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布高端養(yǎng)老項目老年公寓項目護(hù)理院敬老院目前蘇州養(yǎng)老項目檔次整體水平不高，缺乏高端養(yǎng)老社區(qū)；市區(qū)內(nèi)以老年公寓及社會性養(yǎng)老院、敬老院為主，缺乏硬件設(shè)施、醫(yī)護(hù)服務(wù)均好的優(yōu)質(zhì)項目機(jī)構(gòu)類型項目名稱機(jī)構(gòu)性質(zhì)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）收住對象房間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配套及特色老年公寓蘇州社會福利院老年公寓公辦7002500-3000自理單間、雙人間健身房、歌舞廳、臺球室、乒乓球室、閱覽室、門球室、棋牌室平江夕陽老年公寓公辦2801500-2000自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間健身房、閱覽室、棋牌室、書畫興趣室、綜合活

15、動房平江老年公寓公辦1301750自理雙人、三人間保健室、康復(fù)室、閱覽室銀色家園公辦1601600自理雙人間多功能廳、電子閱覽室、圖書閱覽室、棋牌室、書畫室陽山老年公寓公辦2081500-2500自理單人、雙人、五人間健身廣場、活動室、閱覽室、游泳池、書畫室、健身房博愛樂齡院公辦501500-2000自理單人、雙人、三人間棋牌室、閱覽室、書畫室新家老年公寓公辦2701500自理雙人、三人間保健室、閱覽室、棋牌室、娛樂室、理療室、健身室金閶老年公寓公辦1761500自理雙人、三人間音樂茶座、棋牌室、閱覽室、書畫室、室內(nèi)球館夜陽城老年公寓公辦1631400自理雙人間棋牌室、閱覽室、書畫室婁葑老年公

16、寓公辦1501800自理雙人、三人間活動室、棋牌室、閱覽室、書畫室目前蘇州老年公寓整體收費(fèi)水平1500-2500元/月，基本上都配置有簡單的文娛設(shè)施。但隨著老年人對服務(wù)的要求不斷的提高，現(xiàn)有產(chǎn)品水平不高檔需求間存在一定落差03蘇州市養(yǎng)老公寓項目基本概況機(jī)構(gòu)類型項目名稱機(jī)構(gòu)性質(zhì)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）收住對象房間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配套及特色護(hù)理院夕陽紅護(hù)理院公辦4501700自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)三人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理頤康護(hù)理院民營2201700-2000自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理心園護(hù)理院民營5642000-3000自理、半自理

17、、全護(hù)理、特護(hù)單人、雙人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理頤和家護(hù)理院民營10017500自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間醫(yī)療護(hù)理、生活護(hù)理福星護(hù)理院民營5102500-3000自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理臨終處置康寧護(hù)理院民營1702200自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、臨終關(guān)懷春暉護(hù)理院公辦2602200自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人、多人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、生活護(hù)理、臨終關(guān)懷愛心護(hù)理院公辦3501800-2300自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)雙人、三人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理康佳樂護(hù)

18、理院民營2201700-2200自理、半自理、全護(hù)理、特護(hù)單人、雙人間醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、生活護(hù)理蘇州護(hù)理院目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都集中在2000-3000/月，護(hù)理內(nèi)容基本都是包含：醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理以及生活護(hù)理 03蘇州市老年護(hù)理院項目基本概況機(jī)構(gòu)類型項目名稱機(jī)構(gòu)性質(zhì)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）收住對象房間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配套及特色敬老院通安鎮(zhèn)敬老院公辦30500-1000自理-基本生活設(shè)施獅山敬老院公辦70500-1000自理-基本生活設(shè)施木瀆鎮(zhèn)敬老院公辦76500-1000自理-基本生活設(shè)施虎丑敬老院公辦50500-1000自理-基本生活設(shè)施橫塘敬老院公辦30500-1000自理-基本生

19、活設(shè)施陽光觀前敬老院公辦50500-1000自理-基本生活設(shè)施怡樂敬老院公辦50500-1000自理-基本生活設(shè)施唯亭鎮(zhèn)西區(qū)敬老院公辦60500-1000自理-基本生活設(shè)施唯亭鎮(zhèn)敬老院公辦50500-1000自理-基本生活設(shè)施勝浦鎮(zhèn)敬老院公辦50500-1000自理-基本生活設(shè)施目前蘇州敬老院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在500-1000元/月，常規(guī)護(hù)理服務(wù)、醫(yī)護(hù)與床位配比1:5。文娛設(shè)施較少03蘇州市敬老院項目基本概況機(jī)構(gòu)類型項目名稱機(jī)構(gòu)性質(zhì)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）收住對象房間標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配套及特色高檔養(yǎng)老社區(qū)建屋樂齡公寓中新合作324套房間保證金30萬元，租金9800元/月，14000元/月全自理老人70一室一廳

20、100兩室一廳160三室一廳室內(nèi)游泳池、餐廳以及醫(yī)療診所；棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房、申影院、宴會廳、繪畫室、圖書館、申腦房以及多功能廳、門球場、 健身廣場、 健身器械、 健走小徑、 2000多平米商業(yè)配套瑞頤椿熹里民營1200個會費(fèi)按套收取，暫定60-130萬，2700-5500月租管理費(fèi)，會費(fèi)5年后全退全自理老人54一室戶74一室一廳97/100/127兩室一廳145/155三室一廳乒乓球室、卡拉OK、影劇院、練操房、陶藝室、網(wǎng)吧、老年公寓餐廳、老年大學(xué)、足浴間、會議廳、桌球室、圖書室、健身房、宴會廳，門球場、 健身廣場、 健身器械、 健走小徑、 參與式園藝、網(wǎng)球場、配套護(hù)理中心、醫(yī)

21、療康復(fù)中心、營養(yǎng)配餐中心、怡養(yǎng)老年公寓國有民營496戶分短期住還是長期住，短期（三個月以內(nèi)）每套房按天算錢，長期住是保證金10萬/套+年費(fèi)8萬起全自理老人及失智老人76一室一廳99 一室一廳143兩室一廳健身房、游泳池、會議室、按摩室、活動室、會客室、書法室、宴會廳、餐廳、閱覽室、棋牌室、 健身器械、 健步道、護(hù)理院蘇州高端養(yǎng)老社區(qū)，其收費(fèi)形式不等，以服務(wù)自理老人為主，平均來看，其單月費(fèi)用在5000-14000元/月左右，房間標(biāo)準(zhǔn)舒適度更高，內(nèi)部配套更為多元、豐富 03蘇州市高端養(yǎng)老社區(qū)項目基本概況思考：由于本案屬于企業(yè)營利性的市區(qū)型養(yǎng)老項目，因此應(yīng)對蘇州高端養(yǎng)老社區(qū)項目及典型市區(qū)型養(yǎng)老項目分

22、別進(jìn)行案例研究，尋找市場機(jī)會點(diǎn)ABC作為目前蘇州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以公辦屬性的項目居多，項目檔次整體水平不高，在硬件設(shè)施，醫(yī)療服務(wù)，陪護(hù)人員數(shù)量及素質(zhì)等方面大多都存有不足，僅滿足基本生活和醫(yī)療需求。目前我國養(yǎng)老住宅劃分為，政府收益型，政府福利型，企業(yè)盈利型；營利性養(yǎng)老住宅分五種類型：康療型養(yǎng)老，居家型養(yǎng)老，農(nóng)家休閑養(yǎng)老，立體化養(yǎng)老，異地購房養(yǎng)老，按照項目區(qū)位分類，又分為市區(qū)型、郊區(qū)型、景區(qū)型等，本案屬于企業(yè)營利性的市區(qū)型養(yǎng)老項目蘇州市內(nèi)，目前為業(yè)內(nèi)所知的，對外形象較好的高端養(yǎng)老項目僅三個，且均位于城市郊區(qū)，以服務(wù)自理型老人為主，配套較為完善，收費(fèi)較高，市域內(nèi)缺少品質(zhì)好且服務(wù)客群面更廣泛的高端養(yǎng)老項目03

23、小結(jié)與思考蘇州市區(qū)型養(yǎng)老項目案例The high-end pension project Cases of Suzhou建屋樂齡公寓項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，由建屋集團(tuán)開發(fā)，新加坡宜康醫(yī)療保健集團(tuán)經(jīng)營管理的高端養(yǎng)老社區(qū)項目。以專業(yè)服務(wù)和完善配套為核心宣傳點(diǎn)，針對健康老人打造的高端項目項目基礎(chǔ)信息項目性質(zhì)民營地理位置 園區(qū)方洲路與星塘街路口物業(yè)類型高層運(yùn)營模式只租不售（保證金+月費(fèi)服務(wù)）開業(yè)時間2014年4月占地面積3.5萬建筑面積6.2萬（會所約占0.6萬）規(guī)劃戶數(shù)324套精裝公寓價格保證金30萬元，租金9800元/月，14000元/月開發(fā)商建屋集團(tuán)運(yùn)營管理新加坡宜康醫(yī)療保健集團(tuán)方洲路星塘街項目

24、區(qū)位圖競品案例建屋樂齡公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)建屋樂齡公寓項目采用只租不售的純商業(yè)模式，以會員制的形式運(yùn)作，入駐形式多種多樣，入駐老人需要交納30萬/人的保證金及9800-14000元/月的租金運(yùn)營模式收費(fèi)模式會員制（保證金+租金）項目整體采取只租不售的純商業(yè)模式運(yùn)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房型套間面積床位費(fèi)一室一廳709800元/月/間兩室一廳10014000元/月/間三室一廳160暫未推其他費(fèi)用與入住要求保證金30萬/人如果要自帶保姆入駐，保姆需要會費(fèi)10萬元。水電費(fèi)，餐費(fèi)另算，自己去餐廳點(diǎn)餐，如需送餐需要收費(fèi)以月租金形式為主，短租可以以日、周租金

25、計算，但是費(fèi)用較高入駐方式：入住方式可分為長期定居、候鳥型養(yǎng)老、短期旅游、嘆氣居住、度假及體驗(yàn)式入駐。公寓概況：建屋樂齡公寓項目整體包括324套精裝公寓，由230套一室戶、80套兩戶及少14套三戶組成，入住條件：符合法定退休年齡，生活至少能夠自理；無傳染病、精神病、老年癡呆癥等不適合集體生活的疾患（需提供體檢報告）；能提供符合條件的監(jiān)護(hù)人（比如本地直系親屬）適合人群：具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康老人競品案例建屋樂齡公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目從私密內(nèi)部、公共空間均在考慮了老人生活特點(diǎn)的前提下，做出來相應(yīng)的適老化設(shè)計，配套設(shè)施較為完善，在居住環(huán)

26、境營造和細(xì)節(jié)完善上幾乎均達(dá)到了目前蘇州市場上的最高的標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)：6000平米會所，總共分2層，1層主要有接待大廳、室內(nèi)游泳池、餐廳以及醫(yī)療診所；2層有棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房、申影院、宴會廳、繪畫室、圖書館、申腦房以及多功能廳等室外：門球場、 健身廣場、 健身器械、 健走小徑、 參與式園藝及2000多平米商業(yè)配套項目配套設(shè)置整個項目做到無障礙化通行，人行鋪地采用防化材料，建主入口采用無障礙坡道，入口門，電梯無障礙設(shè)計，助行設(shè)施（助力扶手，休息區(qū)）貫穿全局；封閉式連廊連接公寓和各功能服務(wù)區(qū)，可以照顧老人行動緩慢與不便公共空間設(shè)計細(xì)節(jié)設(shè)計項目非常注重細(xì)節(jié)之處的適老化設(shè)計。室內(nèi)設(shè)計充分考慮到老

27、人生活及生理習(xí)慣，進(jìn)戶門口植物太設(shè)置，淋雨登及方便出入的斜坡門檻，空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)，非接觸式門禁一卡通等。以及24小時緊急呼叫只能化系統(tǒng)，項目電梯設(shè)計為兩梯四戶，其中一臺參照醫(yī)用標(biāo)準(zhǔn)的長方形轎廂電梯競品案例建屋樂齡公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目較注重軟性服務(wù)的打造及娛樂配套方面的設(shè)計，在強(qiáng)調(diào)安全、貼心、無微不至的的身體健康服務(wù)的同時注重老年人的人文關(guān)懷及精神娛樂層面的服務(wù)，確保老人的居住生活品質(zhì)24小時緊急呼叫;樓宇、社區(qū)安保；房間清潔；床上用品、窗簾換洗；各種娛樂活動；養(yǎng)生保健講座與活動；個性服務(wù)：定期體檢、取藥、分藥、就醫(yī)陪伴、臨時

28、護(hù)理；特殊出游、旅游、交通協(xié)助、衣物干洗、熨燙等，您還有什么需求，管家們都會嘗試幫您實(shí)現(xiàn)。 管家服務(wù)項目設(shè)置有專門的食堂和餐廳營養(yǎng)師會根據(jù)住戶的個人身體情況設(shè)計制作日常餐飯，包括患有糖尿病、高血壓、痛風(fēng)、心腦血管病等疾病的老人均有適合的飲食可為探訪家人安排家宴及來訪的朋友、同學(xué)、同事安排下午茶，包括孫子/孫女的生日會也可以提供相應(yīng)的生日宴服務(wù)餐飲服務(wù)會員活動棋牌對弈球場比武泳池鍛煉讀書上網(wǎng)繪畫書法歌詠舞蹈興趣小組養(yǎng)生保健老年大學(xué)競品案例建屋樂齡公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目以高端形象示人，以蘇州本市高收入，高素質(zhì)老年人為目標(biāo)人群，客戶面較

29、窄，開業(yè)至今，僅4戶入駐，高門檻導(dǎo)致客戶導(dǎo)入速度較慢，難度較大，入住率表現(xiàn)不佳預(yù)期意向客戶根據(jù)項目現(xiàn)場調(diào)研獲知，項目立項至今，其意向客戶類型，以蘇州市內(nèi)高端退休老年人群為主，目標(biāo)客戶職業(yè)以政府機(jī)關(guān)及大學(xué)教授為代表。具有較高的個人素質(zhì)，退休后自身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時消費(fèi)理念超前，愿為萬年養(yǎng)老生活支付高額費(fèi)用其次部分為子女支付能力較強(qiáng)的蘇州老年人群，由子女為期提供養(yǎng)老生活的費(fèi)用支出長期來看，其預(yù)期目標(biāo)客戶可以覆蓋到江浙滬甚至北京等地的外地人群，及具有晚年定居蘇州高端養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)院，并看中項目品質(zhì)力和精細(xì)化服務(wù)當(dāng)前客戶表現(xiàn)而根據(jù)實(shí)地調(diào)研所知，項目自2014年4月正式對外推出至今，僅入駐四戶，入駐

30、率表現(xiàn)與預(yù)期有明顯差距四戶入駐客戶，均為蘇州本地人，且均為夫妻二人一同入駐，其中一家為子女在國外，其余三家分別為大學(xué)教授及退休干部?？蛻籼卣骰痉享椖款A(yù)期競品案例建屋樂齡公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)瑞頤椿熹里位于蘇州吳中區(qū)，由吳中集團(tuán)旗下的蘇州中元建設(shè)開發(fā)建設(shè)，整合了吳中集團(tuán)開發(fā)建設(shè)、旅游及酒店管理、健康管理、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理等各大產(chǎn)業(yè)資源的養(yǎng)老社區(qū)項目項目基礎(chǔ)信息項目性質(zhì)民營地理位置 吳中區(qū)吳中大道與越城路交匯處物業(yè)類型多層運(yùn)營模式只租不售開業(yè)時間預(yù)計2015年5月開業(yè)占地面積107.4畝建筑面積8萬（老年公寓占5.67萬，功能配套區(qū)

31、占1.14萬，醫(yī)療中心占0.42萬）規(guī)劃戶數(shù)目前1200個床位價格會費(fèi)按套收取，暫定60-130萬，2700-5500月租管理費(fèi)，會費(fèi)5年后全退，5年內(nèi)扣手續(xù)費(fèi)開發(fā)商吳中集團(tuán)旗下的中元建設(shè)運(yùn)營管理吳中集團(tuán)項目區(qū)位圖競品案例瑞頤椿熹里項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目采用只租不售的商業(yè)模式，以會費(fèi)+月租管理費(fèi)的形式運(yùn)作，可接受異地老人，具備醫(yī)保定點(diǎn)資格，是目前蘇州市場上收費(fèi)最高的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式收費(fèi)模式會員制（會費(fèi)+月租管理費(fèi)）項目整體采取只租不售的純商業(yè)模式運(yùn)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房型套間面積床位費(fèi)一室戶542700元以上/月/間一室一廳74兩室一廳97/1

32、00/127三室一廳145/155其他費(fèi)用與入住要求會費(fèi)60-130萬/人水電費(fèi)，餐費(fèi)另算，自己去餐廳點(diǎn)餐，如需送餐需要收費(fèi)可接受異地老人，具備醫(yī)保定點(diǎn)資格入駐方式：入住方式可分為長期定居、候鳥型養(yǎng)老、短期旅游、嘆氣居住、度假及體驗(yàn)式入駐。公寓概況：瑞頤椿熹里目前共有1200個床位，價格按套收費(fèi)入住條件：接受半自理或具備自理能力的養(yǎng)老人群適合人群：具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康亞健康老人競品案例瑞頤椿熹里項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目核心配套護(hù)理中心、醫(yī)療康復(fù)中心、營養(yǎng)配餐中心、老年人活動中心、老年大學(xué)，注重公共服務(wù)功能與細(xì)節(jié)設(shè)計，滿足老年人的健康、

33、娛樂、交流等生活需要。室內(nèi)：乒乓球室、卡拉OK、影劇院、練操房、陶藝室、網(wǎng)吧、老年公寓餐廳、老年大學(xué)、足浴間、會議廳、桌球室、圖書室、健身房、宴會廳室外：門球場、 健身廣場、 健身器械、 健走小徑、 參與式園藝、網(wǎng)球場項目配套設(shè)置公共空間設(shè)計室內(nèi)充分考慮老年人生活及生理習(xí)慣需要，全局流線型設(shè)計、 地暖、適合老人生理狀況的床、固定淋浴凳、應(yīng)急按鈕、防滑地面等細(xì)節(jié)設(shè)計好；公寓內(nèi)外全部的無障礙設(shè)施設(shè)計，風(fēng)雨連廊的安排，照顧了老人的行動緩慢與不便。功能規(guī)劃設(shè)計除了養(yǎng)老中心，配套護(hù)理中心、醫(yī)療康復(fù)中心、營養(yǎng)配餐中心、老年人活動中心、國際老年大學(xué)等多功能設(shè)施細(xì)節(jié)設(shè)計社區(qū)智能化：周界防越報警、入侵報警系統(tǒng)（

34、含煤氣）、人員定位系統(tǒng)、生命體征探測系統(tǒng)、長期靜態(tài)緊急通知系統(tǒng)（超過三小時靜態(tài)，自動發(fā)出警報）、多方通話系統(tǒng)；社區(qū)內(nèi)部康復(fù)醫(yī)療中心面積逾4000，功能較齊全一般的門診以及小手術(shù)都可以做；精品酒店配套，子女探視可住。競品案例瑞頤椿熹里項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系項目提供基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)、高端醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、休閑文娛服務(wù)及日常生活服務(wù)，服務(wù)檔次和等級均較高，為老年人提供細(xì)心全面的度假式服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)餐飲超市服務(wù)文娛服務(wù)日常服務(wù)日常養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)基礎(chǔ)醫(yī)療保障醫(yī)療護(hù)理服務(wù)緊急救護(hù)餐飲服務(wù)超市服務(wù)老年大學(xué)文化娛樂康體健身家政服務(wù)維修服務(wù)

35、安保服務(wù)日常生活服務(wù)競品案例瑞頤椿熹里項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)競品案例瑞頤椿熹里項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析核心客戶外延客戶輔助客戶以蘇州市區(qū)老年客戶群體為主以蘇州周邊區(qū)域老年客群群體為輻射范圍以長三角區(qū)域的老年群體為輔助客群瑞頤椿熹里項目目標(biāo)老年客群情況客群職業(yè)情況以教授、政界人士、研究專家、海歸人士、企業(yè)家、產(chǎn)業(yè)業(yè)主等高級知識分子為主項目目前尚未正式開業(yè)，據(jù)現(xiàn)場調(diào)研了解，項目目標(biāo)客群主要來自于蘇州市區(qū)老年客群，其次為周邊區(qū)域客群，輔助客群定位長三角區(qū)域；客戶知識水平較高，曾就職教授、研究專家、企業(yè)家等政界人士、海歸人士、產(chǎn)業(yè)業(yè)

36、主等03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)蘇州怡養(yǎng)老年公寓是蘇州市農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)投資開發(fā)的持續(xù)照料型退休社區(qū)，是以市場化運(yùn)作的公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，于2014年10月正式開始試運(yùn)營。項目基礎(chǔ)信息項目性質(zhì)國有民營地理位置高新區(qū)珠江路西漁洋街南物業(yè)類型小高層運(yùn)營模式只租不售開業(yè)時間2014年10月試運(yùn)行占地面積66.5畝建筑面積8.25萬（包括公寓區(qū)、護(hù)理區(qū)、長者服務(wù)區(qū)三大區(qū)域）規(guī)劃戶數(shù)496戶價格分短期住還是長期住，短期（三個月以內(nèi)）每套房按天算錢，長期住是保證金10萬/套+年費(fèi)8萬起開發(fā)商蘇州市農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司運(yùn)營管理蘇州市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司項目區(qū)位圖競品案例怡養(yǎng)老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)

37、品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)怡養(yǎng)養(yǎng)老公寓項目是蘇州首家集概念、實(shí)物、人文關(guān)懷一體化的老年服務(wù)社區(qū)，采取日租和長租模式，接受各類老年人群，但對外地老人年只能提供短租服務(wù)。運(yùn)營模式收費(fèi)模式租金（短租按日收費(fèi)；長期：保證金+年費(fèi)）項目整體采取只租不售的純商業(yè)模式運(yùn)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房型套間面積床位費(fèi)一室一廳（?。?68萬+保證金10萬一室一廳（大）9910萬+保證金10萬兩室一廳143其他費(fèi)用與入住要求會費(fèi)60-130萬/人水電費(fèi)，餐費(fèi)另算，自己去餐廳點(diǎn)餐，如需送餐需要收費(fèi)2元/次短期（三個月以內(nèi)）每套房按天算錢，160元/天/戶起，含一人的一日三餐和水電煤，同戶內(nèi)另一人按3

38、0元/天收取餐費(fèi)；長期住是保證金10萬/套+年費(fèi)8萬起（目前入住第一年打七折，5.6萬，第二年原價）保證金簽約分1年和5年，保證金價格一樣，但是簽五年會給利息；簽約期內(nèi)不可抗力導(dǎo)致不住可全額退，非不可抗力因素毀約需要扣手續(xù)費(fèi)，費(fèi)用約是2個月的月租。具備醫(yī)保定點(diǎn)資格。入駐方式：入住方式可分為長期定居、候鳥型養(yǎng)老、短期旅游居住公寓概況：4棟496戶老年公寓，全部為傳統(tǒng)蘇式園林風(fēng)格的現(xiàn)代建筑；2室大戶型33戶，1室大戶型343戶，1室小戶型120戶入住條件：接受自理、半護(hù)理、全護(hù)理；入住者至少有一位直系親屬是蘇州本地戶口才能常住，否則只能短期。護(hù)理區(qū)暫未開放適合人群：具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康亞健康或失

39、智老人競品案例怡養(yǎng)老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)項目分為公寓區(qū)、護(hù)理區(qū)和長者服務(wù)區(qū)三大板塊，為老年人打造全方位、一體化的終身照料設(shè)施，但項目戶外活動區(qū)域較小，綠化面積少；居住內(nèi)部品質(zhì)較為一般。項目配套設(shè)置公共空間設(shè)計室內(nèi)考慮老年人生活及生理習(xí)慣需要，設(shè)計地暖、護(hù)欄扶手、防滑等安全細(xì)節(jié)設(shè)計公寓內(nèi)外全部的無障礙設(shè)施設(shè)計，但部分房間設(shè)計形式為雙人房設(shè)計，居家私密性和舒適度有限功能配套設(shè)計1棟1.8萬平方米的護(hù)理院大樓，護(hù)理區(qū)床位340個，提供介助、介護(hù)、特護(hù)、特需四大護(hù)理等級服務(wù)。1棟8700多平方米的長者服務(wù)中心，集生活、娛樂和保健等功能為一

40、體，有30余個活動區(qū)域細(xì)節(jié)設(shè)計社區(qū)智能化：監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)（含煤氣）、呼叫系統(tǒng)社區(qū)整體面積相對局促，綠化空間小，戶外活動設(shè)計較少室內(nèi)：健身房、游泳池、會議室、按摩室、活動室、會客室、書法室、宴會廳、餐廳、閱覽室、棋牌室等室外： 健身器械、 健步道競品案例怡養(yǎng)老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)010203公寓區(qū)獨(dú)創(chuàng)了一套“怡養(yǎng)99”服務(wù)體系，為入住老人提供24小時貼身服務(wù)，即公寓服務(wù)為入住者提供包括“生活”、“健康”、“快樂”三大核心的服務(wù)類型至少99項。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)照護(hù)醫(yī)療服務(wù)護(hù)理區(qū)引進(jìn)專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊管理，提供體檢建檔、健康咨詢、醫(yī)護(hù)服務(wù)、復(fù)

41、健服務(wù)、長期照護(hù)、失智照顧等服務(wù); 護(hù)理區(qū)服務(wù)為入住長者定期進(jìn)行護(hù)理等級評估，提供介助、介護(hù)、特護(hù)、特許四大護(hù)理等級為基礎(chǔ)的至少99項服務(wù)。長者服務(wù)中心有老年大學(xué)、日間照料、心理咨詢、社交娛樂等多項功能。服務(wù)中心設(shè)娛樂、生活、保健及其他配套設(shè)施四大板塊共計33個公共活動區(qū)域，提供33項快樂服務(wù)，為入住老年人提供不同類型的公共區(qū)域活動。娛樂休閑服務(wù)項目集養(yǎng)老服務(wù)、護(hù)理服務(wù)和服務(wù)中心等多層級服務(wù)體系，獨(dú)創(chuàng)“怡養(yǎng)99”服務(wù)體系，首倡“24小時秘書”服務(wù)，滿足長者全方位的物質(zhì)、文化和精神需求。競品案例怡養(yǎng)老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)競品案例怡養(yǎng)

42、老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析2014年10月該項目試運(yùn)營，首批入住67位老人，目前入住率可達(dá)30%。由于項目是政府重點(diǎn)民生工程，對入住老年人戶籍有所限制，入住者至少有一位直系親屬是蘇州本地戶口才能常住，否則只能短期租住，因此項目幾乎全是蘇州地區(qū)的老年人為主。入駐率及客戶比例項目對老年人的健康沒有嚴(yán)格要求，接收自理、半自理、全護(hù)理等各類老年人群。客戶屬性要求項目入住客戶主要以政府單位、醫(yī)院、老師等退休老人為主項目入駐客戶基本以夫妻倆人共同入駐為主客戶特征010203項目目前入住率可達(dá)30%左右，由于本項目為政府重點(diǎn)民生工程，對入駐老人有戶籍要求，因此本案客戶幾乎全部為蘇州地區(qū)的

43、老年人，以政府單位、醫(yī)院醫(yī)生、學(xué)校退休老師為主，且?guī)缀蹙鶠榉蚱迋z人同時入駐03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/高端養(yǎng)老社區(qū)蘇州市區(qū)型養(yǎng)老項目案例The urban pension project Cases of Suzhou平江夕陽紅老年公寓位于平江區(qū)市中心巷子內(nèi)，周邊皆為居民，生活氛圍濃厚人氣足，是市區(qū)基礎(chǔ)養(yǎng)老的標(biāo)本典型。項目基礎(chǔ)信息項目性質(zhì)公辦民營地理位置平江區(qū)湯家巷宋仙洲巷61號物業(yè)類型多層運(yùn)營模式只租不售開業(yè)時間2007年12月8日占地面積6.5畝規(guī)劃戶數(shù)280張床位價格押金1500+月租。入公寓首月按實(shí)際天數(shù)收費(fèi)，以后于每月25日前繳納下月費(fèi)用。入公寓后需短期離公寓者，床位費(fèi)照收；服務(wù)費(fèi)1

44、5天后按一半收?。话筒唾M(fèi)五天起可以退還。運(yùn)營管理蘇州市夕陽紅老年公寓機(jī)構(gòu)項目區(qū)位圖競品案例夕陽紅老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓夕陽紅老年公寓基本為目前蘇州市區(qū)內(nèi)養(yǎng)老公寓中檔次最高的項目，相對郊區(qū)高端社區(qū)收費(fèi)低、收費(fèi)方式靈活，月花費(fèi)2000-4000不等，可以根據(jù)老年人不同時間需求、不同的身體狀態(tài)提供相應(yīng)的服務(wù)運(yùn)營模式收費(fèi)模式租金（日租、月租）項目整體采取只租不售的純商業(yè)模式運(yùn)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房型床位費(fèi)兩人間2200元/人/間三人間1700元/人/間 1號樓一樓： 南二人間25元/天，南、北三人間22元/天； 1號樓二、三樓：南二人間30元/

45、天、南三人間26元/天、北三人間24元/天；2號樓一樓：南三人間 26元/天、北二人間24元/天2號樓二、三樓：南三人間26元/天、北二人間26元/天其他費(fèi)用與入住要求餐費(fèi)：420元/月 服務(wù)費(fèi)：8元/天/人護(hù)理費(fèi)：特級護(hù)理30元/天、一級護(hù)理20元/天、二級護(hù)理10元/天電話費(fèi)：接聽電話不收費(fèi)，打出電話購買磁卡（由公寓統(tǒng)一辦理）。水電費(fèi)：水費(fèi)暫由公寓方承擔(dān)，電費(fèi)暫時核定30度/月/人，超支按居民電費(fèi)自負(fù)。雜費(fèi)：（1）入住第一個月80元/月；（2）第二個月后60元/月入駐方式：入住方式可分為長期定居、短期租住公寓概況：賓館式公寓樓三幢,，均為標(biāo)準(zhǔn)間配置，開設(shè)床位280張入住條件：接受自理、半自

46、理、全護(hù)理、特護(hù)老人； 接受異地 適合人群：愿意過集體生活，對品質(zhì)要求不高的退休老人競品案例夕陽紅老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓項目設(shè)有基本的活動設(shè)施與安全設(shè)施，但周邊巷子內(nèi)道路窄，停車多，救護(hù)困難；外部綠化少、活動空間小，基本無戶外休閑娛樂設(shè)施；房屋居住條件較差項目配套設(shè)置公共空間設(shè)計室內(nèi)沒有特別考慮到老年人的生活習(xí)慣和生理需要，沒有進(jìn)行防滑、扶手等安全細(xì)節(jié)設(shè)計，房屋內(nèi)部居住條件較差?；緹o智能化設(shè)計，僅有床頭呼叫功能。細(xì)節(jié)設(shè)計配有功能電梯以方便通行和醫(yī)療的需求,樓層間用連廊相接,無障礙通道的設(shè)置為行動不方便的老人通行提供了便利.房間

47、內(nèi)設(shè)有彩電、空調(diào)、電話、獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、呼叫系統(tǒng),消防報警系統(tǒng)等。5間獨(dú)立的活動房分別設(shè)有食堂、餐廳、健身房、閱覽室、棋牌室、書畫興趣室、綜合活動房，以提供老人休閑、娛樂、養(yǎng)生等。室外園內(nèi)有觀魚池、假山、亭子、石桌椅供老人散步、休息。競品案例夕陽紅老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓01基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)02.基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)03.其他服務(wù)日常服務(wù)：供應(yīng)開水、空調(diào)、電話、電視等基本生活需要呼叫系統(tǒng)：樓內(nèi)床位設(shè)有呼叫器和內(nèi)線電話，急事可呼叫，護(hù)理員接聽后即可到房間提供服務(wù)餐飲服務(wù)：配餐制，一葷兩素，根據(jù)季節(jié)稍有調(diào)整配備護(hù)理人員，5人初級、5人中級、4

48、人高級。分客戶自理能力提供自理無常服務(wù)、半護(hù)、全護(hù)提供三個等級的生活護(hù)理服務(wù)內(nèi)容醫(yī)療方面，公寓內(nèi)有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員，只進(jìn)行簡單的體檢、心理咨詢服務(wù)，與桃花塢社區(qū)衛(wèi)生所合作試住服務(wù)：對初入住實(shí)行半月試住制度，試住期結(jié)束后正式確定護(hù)理等級洗衣服務(wù)：床上用品定期換洗，必要時隨時換洗。提供免費(fèi)洗衣服務(wù)家屬來公寓探視及辦理壽慶活動，餐廳提供客飯及宴會包桌。項目提供基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)、基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)和其他生活服務(wù)，但工作人員配比小、服務(wù)種類少，內(nèi)部醫(yī)療配套差，只有生活護(hù)理和簡單的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。競品案例夕陽紅老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓平江區(qū)夕陽紅老年公寓目

49、前全部住滿，由于其開業(yè)經(jīng)營時間久，且位于市區(qū)內(nèi)，因此目前具有一定比例的75歲以上老人在此入駐，且最年長的老人，已經(jīng)過百歲。較郊區(qū)高端社區(qū)相比，其單身老人占比較高。競品案例夕陽紅老年公寓項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析010203只要申請者無傳染病、精神病及嚴(yán)重的老年癡呆癥等嚴(yán)重影響他人的重大疾患均可申請入住，但由于項目的居住條件較差，不適合對品質(zhì)有要求的老年人。目前對申請者的年齡有下限要求而無上限要求（男性滿60周歲、女性滿55歲）本項目入駐老人均為蘇州及蘇州周邊區(qū)域的老人，以中等及中等以上收入老人占比最高入駐率及客戶比例客戶屬性要求客戶特征項目目前入住率可達(dá)100%，本案客戶幾乎全部為

50、蘇州地區(qū)的老年人，以城市中等收入家庭老人居多，且項目中75歲以上老人較郊區(qū)項目占比更高03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓滄浪銀色家園老年公寓位于市區(qū)南環(huán)西路，地段位置好交通便利，占地面積大，是2005年滄浪區(qū)委、區(qū)政府的“一老一少”實(shí)事工程之一（一少為滄浪區(qū)少年宮）項目基礎(chǔ)信息項目性質(zhì)公辦地理位置蘇州市南環(huán)西路1258號物業(yè)類型多層運(yùn)營模式只租不售開業(yè)時間2005年占地面積13畝多建筑面積近9000平米規(guī)劃戶數(shù)160張床位價格按月租收費(fèi)。雙人間：1500元/月/人；單人間：2450元/月/間。運(yùn)營管理蘇州滄浪銀色家園老年公寓項目區(qū)位圖競品案例銀色家園項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分

51、析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)老公寓銀色家園老年公寓采取月租收費(fèi)模式，價格較低，對入住老人無嚴(yán)格限制，同時床位數(shù)量少，導(dǎo)致出現(xiàn)一床難求的局面運(yùn)營模式收費(fèi)模式租金（月租）項目整體采取只租不售的純商業(yè)模式運(yùn)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房型床位費(fèi)兩人間1500元/人/間（年后漲到1800元/人/間）單人間2450元/人/間其他費(fèi)用與入住要求費(fèi)用已包含餐費(fèi)，及每月25度電，電量超出部分自費(fèi)。如果生活需要護(hù)理，如洗澡洗衣送飯，加收400元/人/月。入駐方式：入住方式可分為長期定居、短期租住公寓概況：由三幢樓連接而成，分居住區(qū)、餐飲區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)四大部分，整個公寓按照三星級賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)單人間和雙人間共89間，床位160張入住條件：接受自理、半自理比較健康的老人適合人群：愿意過集體生活，對品質(zhì)要求不高的退休老人競品案例銀色家園項目概況經(jīng)營模式產(chǎn)品及服務(wù)特色客戶分析03蘇州市養(yǎng)老項目案例研究/市區(qū)型養(yǎng)