（營(yíng)銷模式）春城夕陽(yáng)紅老年公寓策劃方案

1、.PAGE ：.；春城夕陽(yáng)紅老年公寓謀劃方案徐淑明云南天匯房地產(chǎn)開發(fā)摘要：春城夕陽(yáng)紅老年公寓是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個(gè)嶄新的人文環(huán)境。讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。我公司投資興建的符合老年人生活居住需求，設(shè)備完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上程度。我們參照國(guó)外一些先進(jìn)的老年人效力管理設(shè)備，設(shè)計(jì)出的老年公寓，為昆明的老齡產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)嶄新的人文環(huán)境。老年人在晚年最需求的，不僅僅是物質(zhì)上的享用，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑設(shè)計(jì)，充分滿足了老年人以上幾方面的需求。完美的建筑設(shè)計(jì)，使“三代同堂 成為生活現(xiàn)實(shí)，老人既有本人獨(dú)

2、立富余的生活空間，又能享用天倫之樂；中心內(nèi)的文化文娛中心，為老年人的晚年文化生活發(fā)明了更加優(yōu)越的條件，視聽效果極佳。五彩繽紛的社區(qū)藝?yán)葹槔嫌兴鶎W(xué)、老有所樂提供了豐富多彩的文化舞臺(tái)。目 錄第一章 工程背景1、1 公司簡(jiǎn)介1、2 工程背景第二章 工程根本情況2、1 工程概略2、2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略第三章 規(guī)劃總那么與功能分區(qū)3、1 工程規(guī)劃3、2 功能分區(qū)第四章 根本思緒及建筑類型4、1 規(guī)劃根本思緒4、2 建筑類型規(guī)劃第五章 工程經(jīng)濟(jì)效益分析第六章 營(yíng)銷方式分析6、1 特征營(yíng)銷方式6、2 促銷方式第七章 特征管理效力第八章 小結(jié)第一章 工程背景1、1 公司簡(jiǎn)介云南天匯房地產(chǎn)開發(fā)是一家投資開發(fā)房地產(chǎn)與

3、運(yùn)營(yíng)管理的公司。公司注冊(cè)資本1000萬元人民幣。1、2 工程背景人類已步入了老齡社會(huì)，老年人的養(yǎng)老問題是一個(gè)社會(huì)問題，目前曾經(jīng)引起了世界上許多國(guó)家的注重。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，人們的生活程度在不斷提高，人的壽命也相對(duì)延伸，人類社會(huì)正逐漸向老齡化方向開展。就全國(guó)而言，上海、北京、天津、廣州等一些興隆城市老年公寓開發(fā)較早，很多城市尚處于啟動(dòng)階段，而在我省商業(yè)性的老年公寓開發(fā)目前還沒有一家。不少有識(shí)之士以為，假設(shè)政府出臺(tái)一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年住宅市場(chǎng)的開發(fā)，一定會(huì)吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資。本公司對(duì)春城夕陽(yáng)紅老年公寓的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的

4、一個(gè)嶄新的人文環(huán)境，讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。為順應(yīng)新世紀(jì)老年人生活和學(xué)習(xí)的需求，本公司采用了國(guó)際先進(jìn)的公寓配套設(shè)備和機(jī)構(gòu)，興建一座現(xiàn)代化的國(guó)際老年公寓。這是云南省首家社會(huì)公益事業(yè)規(guī)模較大的一個(gè)老年公寓工程。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設(shè)計(jì)采用國(guó)際最先進(jìn)的輕龍骨建筑構(gòu)造、引進(jìn)目前最先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備及各項(xiàng)附屬設(shè)備擬建立成為老年福利基地。目前，昆明市600多萬常住人口中，60歲以上的老年人口已達(dá)68多萬人，已成為超凡的老齡化城市。近幾年來，各級(jí)政府及社會(huì)各界人士為我市的老齡產(chǎn)業(yè)做了大量卓有效果的任務(wù)。但由于老齡人口增長(zhǎng)過快，處理老年人老有所為、老

5、有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂，曾經(jīng)成為亟待處理的社會(huì)問題。目前，昆明市已有的老年公寓含托老所、敬老院20多家，但從管理方式上看，大多數(shù)老年公寓只是托老所的性質(zhì)，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當(dāng)代老年人的生活需求。真正夠上規(guī)模，上檔次的老年公寓沒有。老人們?yōu)檎也坏椒Q心的養(yǎng)老場(chǎng)所而驕傲。我公司正是基于社會(huì)開展需求和城市老齡化情況，擬投資興建符合老年人生活居住需求設(shè)備完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上程度。我們參照國(guó)外一些先進(jìn)的老年人效力管理設(shè)備，設(shè)計(jì)出了老年公寓，為我市老齡產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)嶄新的人文環(huán)境。第二章 工程根本情況2、1 工程概略老年公寓占地面積約50

6、0畝，總建筑面積20多萬平方米，容積率0.6，建筑密度20%，綠化率50%。擬設(shè)：夕陽(yáng)紅老年中心園藝開發(fā)中心 夕陽(yáng)紅賓館 旅游效力公司2、2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略興建老年公寓這種綜合性、多功能的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有利于在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中互補(bǔ)，使房地產(chǎn)業(yè)向集團(tuán)化、多元化經(jīng)濟(jì)實(shí)體方面轉(zhuǎn)產(chǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更具生命力。這類既有社會(huì)效益，又有經(jīng)濟(jì)效益的新型老年公寓投資工程，生活環(huán)境檔次高，收費(fèi)規(guī)范適中，有條件在競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)市場(chǎng)，是我們公司積極地探求和追求的開展目的。第三章 規(guī)劃總那么3、1 工程規(guī)劃老年公寓下設(shè)辦公管理中心；公寓效力中心；康體文體文娛中心；商業(yè)開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)中心、福利醫(yī)療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動(dòng)中心；室

7、內(nèi)體育場(chǎng)館；老年康復(fù)社區(qū)；其他配套工程等。； 3、2 功能分區(qū)辦公管理中心：老年公寓的中心管理機(jī)構(gòu)，起著統(tǒng)領(lǐng)全局的重要作用。擔(dān)任管理老年公寓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)查、招商引資及一切業(yè)務(wù)等。 商業(yè)開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)中心：包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)步行街開發(fā)、老年效力用品市場(chǎng)開辟等。 康體文娛中心：包括門球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場(chǎng)、垂釣場(chǎng)、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。 福利醫(yī)療保健中心：包括療養(yǎng)院、醫(yī)院等。 文化教育宣傳中心：包括老年大學(xué)、文化宣傳廳等。老年康復(fù)社區(qū)：包括九個(gè)老年社區(qū)，社區(qū)采取不同的建筑風(fēng)格，提供應(yīng)有不同社會(huì)需求的老年人居住。第四章 根本思緒及建筑類型4、1 規(guī)劃根本思緒老年公寓包括

8、可出賣型公寓、管理型公寓和國(guó)際交流型公寓，公寓建成后可包容諸多不同社會(huì)位置的老人。公寓集理療康復(fù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)、學(xué)習(xí)文娛、商工貿(mào)及民政福利企業(yè)為一體，全方位效力于老年人。公寓的任務(wù)人員以精明能干為根本要求，控制在入住老人的20%左右。4、2 建筑類型規(guī)劃1創(chuàng)建商業(yè)步行街引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)公司2園藝養(yǎng)殖中心3福利醫(yī)療保健中心包括：醫(yī)院、療養(yǎng)中心4休閑會(huì)所5文娛中心包括：戶外健身運(yùn)動(dòng)設(shè)備、門球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場(chǎng)、垂釣場(chǎng)、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。6夕陽(yáng)紅俱樂部7重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)8管理設(shè)備包括：公寓大門及各功能區(qū)相應(yīng)的管理用房。9公共設(shè)備供變電設(shè)備、供水設(shè)備、停車場(chǎng)、指路

9、牌和警示牌等。10老年康復(fù)社區(qū)采取不同的建筑風(fēng)格，提供應(yīng)不同社會(huì)需求的老年人居住。老年公寓總建筑面積14萬多平方米。其中可出賣型公寓42000多平方米；其他為管理型公寓和國(guó)際交流型公寓。公寓建成后可包容4500多位老人，管理人員和任務(wù)人員控制在1000人左右。11產(chǎn)權(quán)式酒店公寓12旅游效力中心第五章 工程經(jīng)濟(jì)效益分析在商業(yè)街設(shè)立直營(yíng)店：據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)闡明，我國(guó)每年老年人用品需求量為4億元人民幣，可見老年人用品市場(chǎng)宏大。中心直營(yíng)店將以零售、零售、直銷等方式專售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商業(yè)區(qū)中綠化做成商標(biāo)圖案，綠化與廣告結(jié)合，產(chǎn)生綠色收益。隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷更新?lián)Q代，不婚不育者

10、逐漸增多。這部分人群大多事業(yè)有成，因無子女，晚年生活無人照料。因此可設(shè)置療養(yǎng)中心，引進(jìn)知名醫(yī)院，處理老年人的后顧之憂。在商業(yè)步行街的中心位置引進(jìn)銀行，銀行除擁有本人的業(yè)務(wù)外，可代辦管理中心的相關(guān)業(yè)務(wù)，使中心的資金更平安有效的運(yùn)轉(zhuǎn)。建立人才資源庫(kù)，商業(yè)區(qū)所需人員由管理中心一致保送。中心與市內(nèi)各高校達(dá)成協(xié)議，商業(yè)區(qū)基層人員為各高校的實(shí)習(xí)人員，一方面可對(duì)商家收取中介費(fèi)用，另一方面在實(shí)際中搜索管理中心的高級(jí)管理人才的后備力量。管理中心設(shè)有辦公樓、商業(yè)區(qū)及各種文化設(shè)備，其中大部分對(duì)中心的老年人免費(fèi)開放，表達(dá)“格守孝道，仁德誠(chéng)信的理念。同時(shí)，老年人可自主選擇能否參與到社區(qū)的老年中心中，使其成為管理中心的部

11、分人力資源。例如本著重在參與的原那么，老年人在俱樂部創(chuàng)作出的優(yōu)秀字畫、盆景作品捐贈(zèng)給中心，中心將把這部分作品用于各個(gè)辦公室環(huán)境的布置，或集中做展覽運(yùn)用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心對(duì)外開設(shè)各種輔導(dǎo)班，聘請(qǐng)老年教師，用這種輔導(dǎo)班的方式，中心可獲取總收益的60%。管理中心加重人事感情投資，文娛中心、餐廳、體育場(chǎng)館設(shè)備等都為有償效力，運(yùn)營(yíng)中獲取收益。設(shè)置文化展現(xiàn)廳，在文化教育宣傳中心建造多功能文化展現(xiàn)大廳，大廳包含多個(gè)分廳，如會(huì)議、拍賣、影院、發(fā)明思想演示廳等。其中，最主要的是老年公寓的沙盤全景鳥瞰圖。各分廳分別用于展現(xiàn)老年人日常生活中創(chuàng)作的手工藝作品，如字畫、盆景、書法作品等，老人可

12、根據(jù)本身?xiàng)l件允許本人養(yǎng)護(hù)或拜托給中心專業(yè)人員管理；分廳還將展現(xiàn)具有云南各少數(shù)民族地域風(fēng)土人情的工藝品，做到旅游業(yè)與公益事業(yè)相輔相成。閑暇之際，多個(gè)分廳可用于出租以給中心帶來收益。第六章 營(yíng)銷方式分6、1 特征營(yíng)銷方式1、“民族特征營(yíng)銷方式云南為少數(shù)民族聚居地，在昆明居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在遙遠(yuǎn)山區(qū)，這一部分老人畢生夙愿便是可以葉落歸根。然而由于遙遠(yuǎn)山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相順應(yīng)，所以這一想法大多時(shí)候未能實(shí)現(xiàn)。為此，公司將開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化設(shè)備的出賣型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，構(gòu)成一個(gè)小型的民族村落。在滿足老年人居住要求的同時(shí)也

13、做出了區(qū)別與其他省分，具有昆明特征的老年公寓雛形。此類公寓應(yīng)有很好的銷售市場(chǎng)。2、“終身監(jiān)護(hù)制營(yíng)銷方式管理中心可與保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議，為業(yè)主實(shí)施“終身監(jiān)護(hù)制。中心與保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供應(yīng)滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險(xiǎn)公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時(shí)中心開場(chǎng)對(duì)其進(jìn)養(yǎng)護(hù)義務(wù)，去逝時(shí)中心接納全部遺產(chǎn)，并成為保單收益者。根據(jù)保單額度與首付多少差別入住不同面積，不同檔次公寓。此種銷售方式資金回收周期較長(zhǎng)，對(duì)住戶的社會(huì)位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求極高，因此只對(duì)到達(dá)要求的老年人開放，可占入住老年人的1%-3%。3、“購(gòu)銷裝一站式營(yíng)銷方式公司下屬的物業(yè)管理銀

14、行運(yùn)轉(zhuǎn)購(gòu)銷裝一站式營(yíng)銷方式，方便業(yè)主的同時(shí)也使利益最大化。物業(yè)管理銀行是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的一種新型綜合性效力公司，其內(nèi)容可包括：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、中介效力、私人理財(cái)、咨詢效力等。物業(yè)管理銀行為新興行業(yè)，成立后對(duì)內(nèi)部及周邊社區(qū)做一致的規(guī)劃管理，是市場(chǎng)開展的必然趨勢(shì)。物業(yè)管理銀行內(nèi)部設(shè)銷售部門、二手房收買部門、裝飾裝潢部門，構(gòu)成購(gòu)-銷-裝一站式效力。這種新型運(yùn)營(yíng)方式的物管公司，即為業(yè)主省錢、省心，又提高了本身的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。4、“特征效力，以舊換新營(yíng)銷方式為滿足一些購(gòu)房款缺乏的老人入住的愿望，公司將特別推出在業(yè)內(nèi)獨(dú)創(chuàng)的“棄舊換新的全新效力方式。這項(xiàng)效力的主要內(nèi)容是：在老年公寓購(gòu)房的老年人，可先交納保

15、證金后將現(xiàn)有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經(jīng)過價(jià)錢評(píng)價(jià)后并由業(yè)主確認(rèn)。此時(shí)，購(gòu)房人便可與銷售公司簽署，同時(shí)再簽署新房的購(gòu)房合同。手續(xù)齊全后，銷售公司便可將此舊房上市買賣，舊房房款用以沖抵客戶購(gòu)買新房的房款。這種購(gòu)房方式可以在很大程度上減輕老年人為購(gòu)新房而帶來的付款壓力，免去相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)讓老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目的。如暫未售出的房，公司可將此房收買。5、房屋管家營(yíng)銷方式房屋管家新型運(yùn)作方式, 即業(yè)主將本人空余的房屋委托給物管公司對(duì)外出租，由物管公司直接納取承租方的租金。不論此房屋出租與否，物管公司都要定期向產(chǎn)權(quán)人支付租金，同時(shí)物管公司收取相應(yīng)傭金。房屋管家的優(yōu)勢(shì)首先在于簡(jiǎn)便，只需將

16、房子委托給物管公司，無論出租與否，業(yè)主都可以在委托期內(nèi)定期收取收益，輕松簡(jiǎn)便；物管公司可以為業(yè)主提供最穩(wěn)定的收益，合同期內(nèi)的租金支付不受外界影響。昆明因四季如春而出名于世，因此許多省外人為躲寒避暑專門來昆購(gòu)房，這部分人的特點(diǎn)是消費(fèi)才干強(qiáng)、居住時(shí)間短。所以這一部分人士不在昆居住的時(shí)間里，物管公司可與業(yè)主簽定房屋代管合同，對(duì)其房屋一致代管出租，按照合同商定定期對(duì)租住戶收取租金轉(zhuǎn)交給業(yè)主。對(duì)業(yè)主及租住戶雙向收取不同程度的效力管理費(fèi)用。期間財(cái)務(wù)流動(dòng)手續(xù)由引進(jìn)銀行代辦，加強(qiáng)了資金的平安管理，無形中銀行起著聲譽(yù)擔(dān)保功能。6、“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓營(yíng)銷方式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是一種與以往單純的買房居住或買房投資截然不

17、同的新型房地產(chǎn)投資方式，這種投資方式可以讓投資者在“居住和“投資之間自在選擇。產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)工程與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方式。從硬件設(shè)備、裝修規(guī)范、運(yùn)營(yíng)角度分析，產(chǎn)權(quán)式酒店本身物理價(jià)值的構(gòu)成遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品房。投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，業(yè)主每年穩(wěn)獲購(gòu)房款10%的高額報(bào)答，擁有星級(jí)酒店70年的產(chǎn)權(quán)，10年包租，同時(shí)還有產(chǎn)權(quán)增值、免費(fèi)入住和VIP貴賓待遇等多種報(bào)答方式。時(shí)權(quán)銷售：可分5年或10年時(shí)權(quán)銷售，按照旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)那么，購(gòu)買5年時(shí)權(quán)業(yè)主每年得到本金8.5%的報(bào)答；購(gòu)買10年時(shí)權(quán)，業(yè)主每年得到本金9.8%的報(bào)答。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，銀行存款超越10萬元

18、的昆明住戶已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越20萬戶。購(gòu)買酒店時(shí)權(quán)的本金為1萬元左右，極其適宜有本金、有觀念、有經(jīng)濟(jì)自主權(quán)人群的理財(cái)投資方式。客戶購(gòu)買時(shí)權(quán)后還可獲得每年10天的免費(fèi)居住權(quán)，其他時(shí)間酒店代為管理。7、靈敏的營(yíng)銷方式對(duì)于一些不想購(gòu)房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交納一定的房屋租金及管理費(fèi)用。管理中心為其提供優(yōu)質(zhì)的管理效力。國(guó)際交流型公寓引進(jìn)一些愿在昆明居住的國(guó)際老年朋友。使我們的公寓成為真正上質(zhì)量的國(guó)際老年公寓。6、2 促銷方式運(yùn)用現(xiàn)代傳媒，如：報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等，可以經(jīng)過對(duì)電視節(jié)目進(jìn)展資助或直接以宣傳片方式出現(xiàn)。采用集中戰(zhàn)略、集中宣傳。組織調(diào)查團(tuán)與其他老年俱樂部聯(lián)誼，借調(diào)查之際對(duì)比突出本身優(yōu)勢(shì)，在同行業(yè)中樹立帶頭位置，借以宣傳本身。名人效應(yīng)：約請(qǐng)具有社會(huì)影響力老人入住。與各大學(xué)的青協(xié)聯(lián)絡(luò)，多舉行“尊師重孝、關(guān)愛老人的活動(dòng)，起宣傳作用。與云南各高校聯(lián)絡(luò)，創(chuàng)建“十年樹木、百年樹人林。每所高校可在林中種植意味樹，自行養(yǎng)護(hù)。此林又可稱聲譽(yù)林，各高校為堅(jiān)持名校風(fēng)范定會(huì)派人精心養(yǎng)護(hù)。經(jīng)過多種聯(lián)誼方式整合社會(huì)人力資源，口頭宣傳晉級(jí)。整合人際關(guān)系資源。第七章 特征管理效力1、重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)入駐老年公寓建成后，將引進(jìn)重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)。一