物業(yè)公司管理范圍內(nèi)人身財產(chǎn)損害案例

1、李老太訴北京高騰物業(yè)管理有限公司人身損害賠償案【案由】李老太訴北京高騰 物業(yè)管理 有限公司人身損害賠償案【關(guān)鍵字】合理限度的安全保障義務(wù) 人身損害賠償 【案情簡介】原告：李老太 被告：北京高騰物業(yè)管理有限公司 原告李老太在被告北京高騰物業(yè)所管理的自家樓下大廳摔倒， 要求被告進行 賠償，但因多次協(xié)商未果，原告于 2009年*月* 日向人民法院起訴。 該院于 2009 年*月* 日立案受理。2009年*月*日，法院開庭審理本案。 法庭查明， 2008年1月17日上午 11 點左右，原告在自家樓下大廳摔倒，原告李老太訴稱是由于物業(yè)保潔員用沾 水的拖布擦拭樓門大廳的大理石地面， 造成地面濕滑， 并沒設(shè)

2、警示標(biāo)志， 導(dǎo)致自 己滑倒。被告北京高騰物業(yè)公司辯稱， 事發(fā)當(dāng)天北京下了雪， 保潔員用抹布清理 帶進來的雪水，是為了防止有人摔倒，并且設(shè)有標(biāo)志牌。李老太滑倒后，我公司 工作人員還將其扶起送回家中， 詢問有沒有受傷，當(dāng)時李老太說沒造成什么傷害。 但是在庭審過程中，證人張女士出庭作證稱，自己當(dāng)時也只看到保潔員在拖地， 沒有看到警示標(biāo)志。而物業(yè)公司則并未提交有效證據(jù)證明當(dāng)天設(shè)置了警示標(biāo)志。 原告摔倒后， 經(jīng)中日友好醫(yī)院診斷為左肱骨外科頸骨骨折并住院治療。 因此原告 住院花費了索賠住院費、復(fù)查費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、 后續(xù)治療費以及精神損害賠償金，共計 29833.95 元。以上事

3、實有證人張女士的陳述、 原告的醫(yī)院治療證明、 及醫(yī)生開具的相關(guān)護理費 等證據(jù)為證，證明事實屬實。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在屬于其管理、 維護、 保潔的范圍內(nèi)， 應(yīng)盡到合理限度的安全保障義務(wù)， 在雪后天寒之時， 不應(yīng)使地面 過分濕滑，同時還應(yīng)當(dāng)設(shè)立明顯的警示標(biāo)志， 以保障業(yè)主及其他人的安全。 同時， 李女士作為一個心智正常的成年人， 在雪后天寒地滑之時， 也應(yīng)當(dāng)盡到合理注意 義務(wù)，因此也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，北京市朝陽區(qū)人法院一審判決，判定物 業(yè)公司賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、精神損失費共 計 14273 元。案件宣判后，物業(yè)公司上訴。 * 人民法院維持了原判。裁判】

4、 一審判決： 北京市朝陽區(qū)人民法院認(rèn)為， 被告北京高騰物業(yè)管理有限公司未盡到 合理的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，判定了物業(yè)公司承擔(dān) 60%的責(zé)任，共賠償 醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、精神損失費共計 14273 元。二審判決：北京市 * 高級人民法院判決：維持原判。 執(zhí)行：因物業(yè)公司未履行判決，李女士 2009 年 3 月 * 日向法院申請執(zhí)行。 【法理解析】 本案中物業(yè)公司和原告李老太的 法律關(guān)系是符合服務(wù) 合同的相關(guān)法律和義務(wù)的 關(guān)系。物業(yè)公司具有合理限度的安全保障義務(wù)， 而原告也有盡到合同注意義務(wù)的 要求。一般安全保障義務(wù)主要有三種情形： 一是因自己行為致發(fā)生一定結(jié)果的

5、危 險而負(fù)有防范義務(wù)；二是開啟或維持某種交通或交往而負(fù)有的 警告、防范義務(wù)； 三是因從事一定營業(yè)或職業(yè)而承擔(dān)防范危險的義務(wù)。 這些義務(wù)不履行， 造成了受 害人的損害，構(gòu)成違法性， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所謂合理限度的安全保障義務(wù)是 指經(jīng)營者應(yīng)該在有限度承擔(dān)責(zé)任， 相對方也應(yīng)當(dāng)具有一定的責(zé)任。 這里的歸責(zé)原 則應(yīng)該適用無過錯責(zé)任歸責(zé)原則。 本案中的被告是物業(yè)公司因注意到自己的雇員 在打掃大廈時所負(fù)有的人身安全責(zé)任。安全保障義務(wù)是一種法律在綜合考慮了在調(diào)整商業(yè)活動的秩序中設(shè)立這種 義務(wù)的社會經(jīng)濟 價值及道德需要后依據(jù)誠信及公平原則確立的 法定義務(wù)。具體是 指經(jīng)營者在經(jīng)營場所對消費者、 潛在的消費者或者

6、其他進入自己所管轄范圍內(nèi)的 人之人身、財產(chǎn)安全依法承擔(dān)的安全保障義務(wù)。 其義務(wù)主體為服務(wù)場所的經(jīng)營者， 包括服務(wù)場所的所有者、 管理者、承包經(jīng)營者等對該場所負(fù)有法定安全保障義務(wù) 或者具有事實上控制力的 公民、法人或其他社會組織。 與此相對應(yīng)的權(quán)利主體是： （ 1）消費者；（ 2）潛在的消費者；（ 3）實際進入該服務(wù)場所的任何人。該權(quán) 利義務(wù)的主要內(nèi)容是： 在特定的服務(wù)場所， 權(quán)利人的人身和財產(chǎn)安全應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖?障，義務(wù)人應(yīng)當(dāng)對這種人身和財產(chǎn)安全履行相應(yīng)的積極作為或者消極 不作為 義 務(wù)。經(jīng)營者的安全保障義務(wù)的法理基礎(chǔ)是社會活動安全注意義務(wù)。 社會活動安全 注意義務(wù)由誠實信用原則派生而來的， 它來

7、源于德國法院法官從判例中發(fā)展起來 的社會活動安全注意義務(wù)或者一般安全注意義務(wù)的理論。社會活動安全注意義務(wù) 原先指維持交通安全而言。即改義務(wù)是適用在公共秩序方面， 如果沒有注意，所 損害的是不特定的人。目的在于強調(diào)在社會生活上應(yīng)負(fù)防范危害的義務(wù)，具體指“在自己與有責(zé)任的領(lǐng)域內(nèi)，從事或持續(xù)特定危險的，負(fù)有義務(wù)情況采取必要的、 具期待可能性的防范措施，保護第三人免于危險”的義務(wù)。其主要有三種情形： 一是經(jīng)營者純粹的不作為二是經(jīng)營者提供的服務(wù)本身或硬件設(shè)備不安全導(dǎo)致客 戶受害，負(fù)有防范危險發(fā)生的義務(wù)。如在家舉辦酒會，應(yīng)防止老樹砸傷賓客；餐 館樓梯未全部修好，應(yīng)設(shè)告示牌或者切斷通往樓梯的通道。三是因從事

8、一定營業(yè) 或職業(yè)的經(jīng)營者消極不作為，未勤勉地盡到對不法侵害的防范和制止義務(wù)。 如經(jīng) 營旅館飯店，應(yīng)注意清除樓道油漬，維護電梯安全，保證安全門暢通無阻的義務(wù)。 上述第三種類型即為經(jīng)營者的安全保障義務(wù)。業(yè)主在地下車庫遭到綁架， 物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？案例： 2006年 11 月的一天深夜，上海的荀女士開車回家。在所居住小區(qū)的 地下車庫停車時， 突然被兩名陌生男子劫持。 歹徒將荀女士捆綁后將其扔進她的 汽車后備箱內(nèi)，然后連人帶車徑直開往南京。荀女士說，在汽車、現(xiàn)金和銀行卡 被劫后，其機智地與歹徒展開周旋， 最后歹徒用酒灌醉了她， 并于第二天將她送 到南京的一家旅館， 開車揚長而去。 死里逃生

9、的荀女士回到上海后， 很快把其居 住小區(qū)的物業(yè)公司告上了法庭。荀女士認(rèn)為， 物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理單位， 所提供的物業(yè)服務(wù)中嚴(yán)重失 職，未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，導(dǎo)致兩名陌生男子輕易將其劫持，并將她所攜現(xiàn) 金、銀行卡等財物全部劫走， 尤其對她的精神造成巨大傷害， 故要求物業(yè)公司賠 償她現(xiàn)金、銀行卡、醫(yī)藥費、精神損失費、律師費等各類損失共計 78,000 余元。物業(yè)公司則辯稱，荀女士所述的案發(fā)經(jīng)過在案件未偵破之前只能算是她的一 面之辭，真實性難以確認(rèn)，且荀女士遭綁架純屬偶然事件，具有不可預(yù)見性，超 出了被告在正常物業(yè)管理中的能力和控制范圍。 并且，物業(yè)公司不存在過錯， 也 不是加害人。經(jīng)法院審理

10、查明， 綁架荀女士的兩個陌生男子目前尚未抓獲， 荀女士被劫的 兩張銀行卡已被犯罪嫌疑人在外地提款及消費合計 19,000 余元。法院判決結(jié)果 是，被告上海某物業(yè)公司賠償原告荀女士經(jīng)濟損失人民幣 8,000 元，對荀女士的 其他訴訟請求不予支持。解析：物業(yè)管理條例第 36 條第 2 款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè) 服務(wù)合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法 律責(zé)任。同時，其第 46條第 1款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、 物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止， 并及 時向有關(guān)行政管理部門報告。 另外，最高人民法院關(guān)于審

11、理人身損害賠償案件 適用法律若干問題的解釋 的第 6條第 2款規(guī)定，因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā) 生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。 安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng) 在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。義務(wù)人合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一般是依據(jù)相關(guān)行業(yè)主管部門所規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)來衡量的。如住宅小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)施、電梯運行等標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各省、市、 自治區(qū)建設(shè)主管等部門所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來實施的，如果物業(yè)管理公司的服務(wù)設(shè)施或 服務(wù)未能達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，一般即可認(rèn)定其違反了相應(yīng)的保障義務(wù)， 進而應(yīng)就業(yè) 主所遭受的人身、財產(chǎn)損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。家中遭竊物業(yè)公司被判賠償 20%希望自己住

12、得舒心、住得安寧，是眾多購房者在挑選并購買住宅時最起碼的 愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供一流的、專業(yè)的、規(guī)范的 物管服務(wù)來實現(xiàn)。但是，一旦業(yè)主遭遇財產(chǎn)損失，是否應(yīng)向物業(yè)公司要求賠償？ 物業(yè)公司的賠償責(zé)任該如何界定？本期拍案說法為您解開疑惑。原告：張慶，稱已依約向物業(yè)公司按時交納管理費， 物業(yè)公司存在管理上的 疏漏，要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共 59560元被告：某物業(yè)公司，稱已盡到保安責(zé)任，拒絕賠償案由：張慶家中遭竊 審判結(jié)果：物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的 20%8月22日晚，家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況 不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞

13、，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報案。據(jù)統(tǒng)計，張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機1臺、金飾1 批、紀(jì)念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。在張慶看來，每月交納物業(yè)管理費，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小 偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自 己的全部損失。事發(fā)后，張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜， 但該公司不予理會。張慶遂把物 業(yè)公司告到法院，要求該公司賠償損失 59560元。據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務(wù)已達(dá)到國家ISO9001管理質(zhì)量認(rèn)證，認(rèn)真落 實了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷

14、厲害，是 小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應(yīng)通過公安機關(guān)向小偷索賠。物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引 發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險，該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù)， 對原告被盜 案件的發(fā)生并無過錯，故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失 竊期間，其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。據(jù)查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業(yè)公司簽訂了住宅小 區(qū)管理公約，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū)，張慶按住房建筑面 積0.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納綜合管理服務(wù)費。協(xié)議簽訂后，張慶依約按時交 納了管理費。一審：物業(yè)公司無需賠償一審法院認(rèn)為，

15、物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時， 制定了對出入小區(qū)的 車輛及人員以登記等方式進行適當(dāng)管理的制度，對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到了合 理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同， 物業(yè)公司無從知 曉張慶私人物品的種類及價值， 對此也就不負(fù)有法律上的責(zé)任。 且目前張慶住宅 被盜案件尚未偵破，其財物損失的數(shù)額無法確認(rèn)。一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱蟆?一審宣判后， 張慶不服， 向北 京市中級人民法院提起上訴稱； 物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全 方位的保護，作為業(yè)主，屋內(nèi)財產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護之下， 在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴(yán)重違約和失職所致

16、。二審：物業(yè)公司應(yīng)賠 20%市中院經(jīng)審理后認(rèn)為， 物業(yè)公司在公約、 小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小 區(qū)物業(yè)及居民人身、 財產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。 從本案證據(jù)可知， 失竊案件發(fā)生時， 犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門 （其中一重是鋼制防盜門） ，進入 室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去。由此可見，物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏， 對罪案未能 及時發(fā)現(xiàn)、制止，對由此造成的損失負(fù)有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因案件發(fā)生在室內(nèi)， 發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度， 而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有主 要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān) 20%的賠償責(zé)任。又因上訴人張慶 向公安機關(guān)報案時出示了可信證據(jù)

17、， 而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進行 反駁，故法院認(rèn)定張慶的損失為 59560 元，即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為 11912 元。法官：物管未盡安全保障義務(wù)法院法官說， 該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視， 在日常管理中要盡 到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。安全保障義務(wù)是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔(dān)的對他人的人身、 財 產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義 務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé) 任。本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏， 沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜， 存在過錯。 因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度

18、相當(dāng)?shù)难a充賠償責(zé)任。 物業(yè) 公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機關(guān)抓獲盜竊者以后進行追償。近些年來， 社會上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、 餐飲、娛樂等公共場所 受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴(yán)重侵害他人人 身、財產(chǎn)安全的侵害行為， 但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承 擔(dān)賠償責(zé)任時， 受害人因此所遭受的人身、 財產(chǎn)損害如何得到及時、 全面的權(quán)利 保護時，最高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國目前社會發(fā)展程度出 發(fā)，及時地出臺了人身損害賠償司法解釋等規(guī)范性文件，規(guī)定了自然人、公 司、其他組織在從事住宿、 餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其他社會活動的安全保障義

19、務(wù)。此案中，從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看，法院判決物業(yè)公司承擔(dān) 20% 的補充賠償責(zé)任， 依托的實體法也是 人身損害賠償司法解釋 第六條規(guī)定的安 全保障義務(wù)。這種安全保障義務(wù)有三項重要內(nèi)容： （一）從事相關(guān)社會活動的人 如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為， 導(dǎo)致受害人的人身、 財產(chǎn)損害的， 其應(yīng)承擔(dān) 損害賠償責(zé)任；（二）如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為（包含犯罪行為） 所致，安全保障義務(wù)人有過錯的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。 該補償賠償責(zé)任的范 圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng)； （三）安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相 應(yīng)的補償責(zé)任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。物業(yè)公司提供的服務(wù)也是一種

20、安全保障義務(wù)嗎？按照物業(yè)管理條例 規(guī)定，物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務(wù)做好 安全防范工作，做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務(wù)，對其中的治 安工作， 也有人認(rèn)為是一項保安安全義務(wù)， 這種義務(wù)有些是法律、 法規(guī)等規(guī)定的 法定義務(wù)， 但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務(wù)。 如本案中的張慶在其二 審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保 護”等承諾， 也是一種合同安全保障義務(wù)， 其保障的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè) 主。物業(yè)公司提供的保安安全義務(wù)的主要內(nèi)容是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、 消防等制度， 日常管理中要做好門衛(wèi)、 巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門的可疑物品

21、、 車輛，對來訪人員進行來客登記、 對小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入， 對拾遺物品 建檔管理等小區(qū)綜合的、 全方位的安全防范制度。 對物業(yè)公司的管理人員， 有些 地方政府還出臺硬性的管理規(guī)定，實行資格考試制度，要求持證上崗。因此，物業(yè)公司對業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù)，其 安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、 公司或組織要高得多， 是一 種職業(yè)上的注意義務(wù)，有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特 殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務(wù)一樣， 如有條件， 有能力防范外來的危害時， 卻 因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范， 給業(yè)主造成人身、財產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān) 民事賠償責(zé)任

22、。此案中，二審法院對物業(yè)公司保安安全的注意義務(wù)的要求，也是從職業(yè)上的 較高注意義務(wù)出發(fā)，認(rèn)為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門 （其中一 重是鋼制防盜門），進入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去事實， 從普通人的日常生 活經(jīng)驗法則，推定物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過錯， 按照民法的過錯原理，依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利，在最基本的安全保障義務(wù)之 上，合理地分配了公平、正義，判決物業(yè)公司承擔(dān)補償賠償責(zé)任。業(yè)主遇到這種情況，應(yīng)該怎么做才能保護好自己的權(quán)益？目前，在房價居高不下的年代，購房者承受了各種壓力。購買房屋的目的， 是希望自己住得舒心、住得安寧，這是眾多購房者在挑選并購買住宅時

23、最起碼的 愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供一流的、專業(yè)的、規(guī)范的 物管服務(wù)來實現(xiàn)。但是，現(xiàn)今的物業(yè)管理服務(wù)存在的問題很多， 有些制度形同虛設(shè)，不能很好 地保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要有同張慶一樣的維權(quán)意識，積極 行使在物業(yè)管理中的權(quán)利，參加業(yè)主大會，行使選舉權(quán)被選舉權(quán)，表決通過業(yè)主 公約和業(yè)委會章程，決定業(yè)主有關(guān)的重大事項，監(jiān)督各種制度的實施與執(zhí)行，以 此體現(xiàn)業(yè)主還是自己房屋的主人，從而保護好自己的權(quán)益。秦福律師：“業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司是否買單？”中山市某小區(qū)業(yè)主與某物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同 ，合同約定 由該公司對其居住的花園住宅小區(qū)實行物

24、業(yè)管理。 委托管理范圍，包括安全監(jiān)控、 巡視、門崗執(zhí)勤等；物業(yè)管理服務(wù)費屬住宅房屋，按建筑面積每月每平方米 0.5 元至 0.6 元收取。摩托車車位及其使用管理服務(wù)費用，以每月每臺 30 元的標(biāo)準(zhǔn) 收取。合同簽訂后，何先生依約向物業(yè)公司交納物管費， 2004年 4月至 9月總 共交納了 339.72元。物業(yè)公司也相應(yīng)出具了票據(jù)。 2004年 5月8日早上 7時， 他去取車時， 卻發(fā)現(xiàn)其停放在指定車位上的摩托車被盜了， 何先生當(dāng)即向所屬的 公安派出所報案。但至今，該起盜竊案件尚未偵破。經(jīng)評估，該摩托車的價值為 11000元。2004年11月 25日，何先生以物業(yè)公司未盡管理之職責(zé)，造成他的摩 托

25、車被盜為由訴至中山市人民法院，要求該公司賠償其車輛損失 11000 元。中山市人民法院一審判決認(rèn)為 ：物業(yè)管理是一種社會性綜合服務(wù)工作。 本案 中，何先生與物業(yè)公司已經(jīng)構(gòu)成物業(yè)管理合同關(guān)系， 且雙方存在摩托車存放的管 理服務(wù)合同。 物業(yè)公司對何先生存放的車輛， 承擔(dān)有償保管義務(wù)， 在履行車輛管 理服務(wù)合同時，完全應(yīng)當(dāng)采取有效措施，對進出小區(qū)的車輛及人員進行以登記， 加以適當(dāng)?shù)乜刂坪凸芾?。何先生的車輛在該公司指定的、有償?shù)耐＼囄簧媳槐I， 物業(yè)公司的物業(yè)管理存在一定過錯， 其應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 法院一審判令該 公司賠償損失 5500 元。律師點評：“業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司是否買

26、單？”是司 法實踐中比較常見的一個問題， 本案雖判定物業(yè)公司承擔(dān)了一半的賠償責(zé)任， 但 作為業(yè)主還不容樂觀。結(jié)合本案，筆者就物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的依據(jù)簡單分析如下：判斷物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的主要依據(jù)應(yīng)當(dāng)是看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物 業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。對此物業(yè)管理條例第 36 條作出了規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服 務(wù)合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律 責(zé)任?！币簿褪钦f，物業(yè)公司要承擔(dān)業(yè)主人身、財產(chǎn)賠償責(zé)任，必須是物業(yè)服務(wù) 合同中對此內(nèi)容有明確約定，或者另行簽訂其他合同予以明確。本案判

27、決物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提就是物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成了保管合 同關(guān)系。保管合同的成立需要保管物的實際交付（即保管合同是實踐性合同） ， 本案何先生每月向物業(yè)公司交付 30 元的摩托車車位及其使用管理服務(wù)費用，物 業(yè)公司也出具了相應(yīng)的票據(jù)， 而且何先生也是把自己的摩托車放于該車位的， 可 見，本案業(yè)主與物業(yè)公司已經(jīng)形成了有償保管合同關(guān)系。 在保管期間， 只要物業(yè) 公司保管不善造成保管物丟失的， 物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 借此說明 一下，并不是小區(qū)內(nèi)所有的類似本案何先生摩托車丟失的， 物業(yè)公司都要承擔(dān)賠 償責(zé)任，比如業(yè)主與物業(yè)公司僅僅簡單地簽訂了一份服務(wù)性合同， 并沒有就人身、 財產(chǎn)等作出特

28、別約定， 業(yè)主向物業(yè)交付的費用也僅僅是一個綜合服務(wù)費， 沒有人 身保護、財產(chǎn)保管特別繳款的憑證， 當(dāng)業(yè)主遭受損害后， 要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償 責(zé)任，恐怕就難以得到支持。物業(yè)公司提供的服務(wù)一般是對小區(qū)的整體性服務(wù)， 并不是某個業(yè)主的保鏢和 管家。如果想物業(yè)公司就某個住戶提供單獨服務(wù)， 作為業(yè)主必須在物業(yè)服務(wù)合同 中明確約定服務(wù)的內(nèi)容， 繳費時讓物業(yè)出具單獨明細(xì)的收款憑證， 只有這樣當(dāng)自 己人身、財產(chǎn)受到損害時，才能請求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 （作者：北京亦非 律師事務(wù)所 秦福律師）業(yè)主人身財產(chǎn)受損，物業(yè)何種情形擔(dān)責(zé)物管公司與業(yè)主因安全問題引發(fā)的諸多矛盾隨著物業(yè)管理條例 （ 下稱 條例 ） 的深入貫

29、徹施行有所緩解，但實際生活中，仍舊存在物管公司及業(yè)主 對條例的誤解而引發(fā)的糾紛。保安擅離崗位造成業(yè)主遇害，須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任女大學(xué)生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時被閑逛于此的張某看見， 張見王一 個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當(dāng)電梯駛至 14 樓王某欲走出時，張 上前對其實施不軌， 掙扎中的王某按響了電梯的警鈴， 受了驚嚇的張某在慌亂中 將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認(rèn)為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救， 并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導(dǎo)致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責(zé)任。 于是，一紙訴狀將物業(yè)送上了法庭。點評: 此案例屬于物業(yè)公司不履行安全保障義務(wù)而應(yīng)依法承擔(dān)對業(yè)主侵權(quán)補 充責(zé)任的典型

30、。 雖然條例 第四十六條和第四十七條分別對物業(yè)管理企業(yè)對其 管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止， 以及物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好其管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作等作了明確的規(guī)定， 但實際操作起 來卻有一定困難， 難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全 受到損害的因果關(guān)系。 物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)只能通過一定措施， 預(yù)防犯罪行 為發(fā)生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發(fā)生。 不過，本案物業(yè)公司保安擅離崗位， 業(yè)主呼救， 保安未能提供安保服務(wù)， 屬于未能履行服務(wù)合同的約定， 因而違反了 條例第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時， 應(yīng) 當(dāng)履行職責(zé)”的規(guī)

31、定，故應(yīng)依該條規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。業(yè)主財物受損，物業(yè)公司難辭其咎某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風(fēng)玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調(diào) 查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。 于是， 張某拿出與物業(yè)公司簽訂的機動車 管理委托協(xié)議書， 向物業(yè)提出賠償修車費 1.5 萬元的要求。 遭到拒絕后， 張某起 訴到法院。物業(yè)公司認(rèn)為，依據(jù)這個協(xié)議，物業(yè)公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔(dān)責(zé)任。 法院認(rèn)為“占地費”于法無據(jù)， 判決物業(yè)公 司承擔(dān)管理不周的責(zé)任。點評: 這是一起因物業(yè)小區(qū)發(fā)生財物損壞而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū) 安全責(zé)任問題上的糾紛。 這些年， 因小區(qū)住戶停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、 汽車等被 損壞或丟失，或因家庭財產(chǎn)被盜， 引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題 上的糾紛并不鮮見， 但目前物業(yè)管理立法卻顯滯后， 物業(yè)管理關(guān)系的法律內(nèi)涵仍 不太明確?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)主要依 靠雙方的約定來處理。 如果約定條件時考慮不周全或約定含糊， 出現(xiàn)糾紛時， 雙 方往往各執(zhí)一詞， 很難找到共同的規(guī)范解決。 在處理上， 司法機關(guān)往往適用普通 法（如民法通則和合同法 ） 進行處理。本案業(yè)主張某既可以要求扔玻璃瓶者 （ 找不 到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責(zé)任的方式 ） 承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，也可以 按物業(yè)管理服務(wù)合同， 要求物業(yè)