物業(yè)公司管理范圍內(nèi)人身財產(chǎn)損害案例

1、李老太訴北京高騰物業(yè)管理有限公司人身損害賠償案【案由】李老太訴北京高騰 物業(yè)管理 有限公司人身損害賠償案【關(guān)鍵字】合理限度的安全保障義務 人身損害賠償 【案情簡介】原告：李老太 被告：北京高騰物業(yè)管理有限公司 原告李老太在被告北京高騰物業(yè)所管理的自家樓下大廳摔倒， 要求被告進行 賠償，但因多次協(xié)商未果，原告于 2009年*月* 日向人民法院起訴。 該院于 2009 年*月* 日立案受理。2009年*月*日，法院開庭審理本案。 法庭查明， 2008年1月17日上午 11 點左右，原告在自家樓下大廳摔倒，原告李老太訴稱是由于物業(yè)保潔員用沾 水的拖布擦拭樓門大廳的大理石地面， 造成地面濕滑， 并沒設

2、警示標志， 導致自 己滑倒。被告北京高騰物業(yè)公司辯稱， 事發(fā)當天北京下了雪， 保潔員用抹布清理 帶進來的雪水，是為了防止有人摔倒，并且設有標志牌。李老太滑倒后，我公司 工作人員還將其扶起送回家中， 詢問有沒有受傷，當時李老太說沒造成什么傷害。 但是在庭審過程中，證人張女士出庭作證稱，自己當時也只看到保潔員在拖地， 沒有看到警示標志。而物業(yè)公司則并未提交有效證據(jù)證明當天設置了警示標志。 原告摔倒后， 經(jīng)中日友好醫(yī)院診斷為左肱骨外科頸骨骨折并住院治療。 因此原告 住院花費了索賠住院費、復查費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、 后續(xù)治療費以及精神損害賠償金，共計 29833.95 元。以上事

3、實有證人張女士的陳述、 原告的醫(yī)院治療證明、 及醫(yī)生開具的相關(guān)護理費 等證據(jù)為證，證明事實屬實。法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司在屬于其管理、 維護、 保潔的范圍內(nèi)， 應盡到合理限度的安全保障義務， 在雪后天寒之時， 不應使地面 過分濕滑，同時還應當設立明顯的警示標志， 以保障業(yè)主及其他人的安全。 同時， 李女士作為一個心智正常的成年人， 在雪后天寒地滑之時， 也應當盡到合理注意 義務，因此也應承擔相應的責任。為此，北京市朝陽區(qū)人法院一審判決，判定物 業(yè)公司賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、精神損失費共 計 14273 元。案件宣判后，物業(yè)公司上訴。 * 人民法院維持了原判。裁判】

4、 一審判決： 北京市朝陽區(qū)人民法院認為， 被告北京高騰物業(yè)管理有限公司未盡到 合理的注意義務，應承擔相應的責任，判定了物業(yè)公司承擔 60%的責任，共賠償 醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、精神損失費共計 14273 元。二審判決：北京市 * 高級人民法院判決：維持原判。 執(zhí)行：因物業(yè)公司未履行判決，李女士 2009 年 3 月 * 日向法院申請執(zhí)行。 【法理解析】 本案中物業(yè)公司和原告李老太的 法律關(guān)系是符合服務 合同的相關(guān)法律和義務的 關(guān)系。物業(yè)公司具有合理限度的安全保障義務， 而原告也有盡到合同注意義務的 要求。一般安全保障義務主要有三種情形： 一是因自己行為致發(fā)生一定結(jié)果的

5、危 險而負有防范義務；二是開啟或維持某種交通或交往而負有的 警告、防范義務； 三是因從事一定營業(yè)或職業(yè)而承擔防范危險的義務。 這些義務不履行， 造成了受 害人的損害，構(gòu)成違法性， 應當承擔侵權(quán)責任。所謂合理限度的安全保障義務是 指經(jīng)營者應該在有限度承擔責任， 相對方也應當具有一定的責任。 這里的歸責原 則應該適用無過錯責任歸責原則。 本案中的被告是物業(yè)公司因注意到自己的雇員 在打掃大廈時所負有的人身安全責任。安全保障義務是一種法律在綜合考慮了在調(diào)整商業(yè)活動的秩序中設立這種 義務的社會經(jīng)濟 價值及道德需要后依據(jù)誠信及公平原則確立的 法定義務。具體是 指經(jīng)營者在經(jīng)營場所對消費者、 潛在的消費者或者

6、其他進入自己所管轄范圍內(nèi)的 人之人身、財產(chǎn)安全依法承擔的安全保障義務。 其義務主體為服務場所的經(jīng)營者， 包括服務場所的所有者、 管理者、承包經(jīng)營者等對該場所負有法定安全保障義務 或者具有事實上控制力的 公民、法人或其他社會組織。 與此相對應的權(quán)利主體是： （ 1）消費者；（ 2）潛在的消費者；（ 3）實際進入該服務場所的任何人。該權(quán) 利義務的主要內(nèi)容是： 在特定的服務場所， 權(quán)利人的人身和財產(chǎn)安全應當?shù)玫奖?障，義務人應當對這種人身和財產(chǎn)安全履行相應的積極作為或者消極 不作為 義 務。經(jīng)營者的安全保障義務的法理基礎是社會活動安全注意義務。 社會活動安全 注意義務由誠實信用原則派生而來的， 它來

7、源于德國法院法官從判例中發(fā)展起來 的社會活動安全注意義務或者一般安全注意義務的理論。社會活動安全注意義務 原先指維持交通安全而言。即改義務是適用在公共秩序方面， 如果沒有注意，所 損害的是不特定的人。目的在于強調(diào)在社會生活上應負防范危害的義務，具體指“在自己與有責任的領(lǐng)域內(nèi)，從事或持續(xù)特定危險的，負有義務情況采取必要的、 具期待可能性的防范措施，保護第三人免于危險”的義務。其主要有三種情形： 一是經(jīng)營者純粹的不作為二是經(jīng)營者提供的服務本身或硬件設備不安全導致客 戶受害，負有防范危險發(fā)生的義務。如在家舉辦酒會，應防止老樹砸傷賓客；餐 館樓梯未全部修好，應設告示牌或者切斷通往樓梯的通道。三是因從事

8、一定營業(yè) 或職業(yè)的經(jīng)營者消極不作為，未勤勉地盡到對不法侵害的防范和制止義務。 如經(jīng) 營旅館飯店，應注意清除樓道油漬，維護電梯安全，保證安全門暢通無阻的義務。 上述第三種類型即為經(jīng)營者的安全保障義務。業(yè)主在地下車庫遭到綁架， 物業(yè)管理公司應否承擔賠償責任？案例： 2006年 11 月的一天深夜，上海的荀女士開車回家。在所居住小區(qū)的 地下車庫停車時， 突然被兩名陌生男子劫持。 歹徒將荀女士捆綁后將其扔進她的 汽車后備箱內(nèi)，然后連人帶車徑直開往南京。荀女士說，在汽車、現(xiàn)金和銀行卡 被劫后，其機智地與歹徒展開周旋， 最后歹徒用酒灌醉了她， 并于第二天將她送 到南京的一家旅館， 開車揚長而去。 死里逃生

9、的荀女士回到上海后， 很快把其居 住小區(qū)的物業(yè)公司告上了法庭。荀女士認為， 物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理單位， 所提供的物業(yè)服務中嚴重失 職，未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，導致兩名陌生男子輕易將其劫持，并將她所攜現(xiàn) 金、銀行卡等財物全部劫走， 尤其對她的精神造成巨大傷害， 故要求物業(yè)公司賠 償她現(xiàn)金、銀行卡、醫(yī)藥費、精神損失費、律師費等各類損失共計 78,000 余元。物業(yè)公司則辯稱，荀女士所述的案發(fā)經(jīng)過在案件未偵破之前只能算是她的一 面之辭，真實性難以確認，且荀女士遭綁架純屬偶然事件，具有不可預見性，超 出了被告在正常物業(yè)管理中的能力和控制范圍。 并且，物業(yè)公司不存在過錯， 也 不是加害人。經(jīng)法院審理

10、查明， 綁架荀女士的兩個陌生男子目前尚未抓獲， 荀女士被劫的 兩張銀行卡已被犯罪嫌疑人在外地提款及消費合計 19,000 余元。法院判決結(jié)果 是，被告上海某物業(yè)公司賠償原告荀女士經(jīng)濟損失人民幣 8,000 元，對荀女士的 其他訴訟請求不予支持。解析：物業(yè)管理條例第 36 條第 2 款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè) 服務合同的約定， 導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應當依法承擔相應的法 律責任。同時，其第 46條第 1款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、 物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)管理企業(yè)應當制止， 并及 時向有關(guān)行政管理部門報告。 另外，最高人民法院關(guān)于審

11、理人身損害賠償案件 適用法律若干問題的解釋 的第 6條第 2款規(guī)定，因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā) 生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責任。 安全保障義務人有過錯的，應當 在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。義務人合理限度內(nèi)的安全保障義務標準，一般是依據(jù)相關(guān)行業(yè)主管部門所規(guī) 定的標準來衡量的。如住宅小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設施、電梯運行等標準是根據(jù)各省、市、 自治區(qū)建設主管等部門所規(guī)定的標準來實施的，如果物業(yè)管理公司的服務設施或 服務未能達到相應的標準，一般即可認定其違反了相應的保障義務， 進而應就業(yè) 主所遭受的人身、財產(chǎn)損失承擔相應的賠償責任。家中遭竊物業(yè)公司被判賠償 20%希望自己住

12、得舒心、住得安寧，是眾多購房者在挑選并購買住宅時最起碼的 愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供一流的、專業(yè)的、規(guī)范的 物管服務來實現(xiàn)。但是，一旦業(yè)主遭遇財產(chǎn)損失，是否應向物業(yè)公司要求賠償？ 物業(yè)公司的賠償責任該如何界定？本期拍案說法為您解開疑惑。原告：張慶，稱已依約向物業(yè)公司按時交納管理費， 物業(yè)公司存在管理上的 疏漏，要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共 59560元被告：某物業(yè)公司，稱已盡到保安責任，拒絕賠償案由：張慶家中遭竊 審判結(jié)果：物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的 20%8月22日晚，家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況 不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞

13、，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報案。據(jù)統(tǒng)計，張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機1臺、金飾1 批、紀念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。在張慶看來，每月交納物業(yè)管理費，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小 偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自 己的全部損失。事發(fā)后，張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜， 但該公司不予理會。張慶遂把物 業(yè)公司告到法院，要求該公司賠償損失 59560元。據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務已達到國家ISO9001管理質(zhì)量認證，認真落 實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷

14、厲害，是 小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應通過公安機關(guān)向小偷索賠。物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引 發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風險，該公司已盡到相應注意和防范的義務， 對原告被盜 案件的發(fā)生并無過錯，故不應由被告承擔賠償責任。物業(yè)公司向法院提供了在失 竊期間，其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。據(jù)查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業(yè)公司簽訂了住宅小 區(qū)管理公約，約定：物業(yè)公司按照有償服務原則管理小區(qū)，張慶按住房建筑面 積0.5元/平方米/月的標準交納綜合管理服務費。協(xié)議簽訂后，張慶依約按時交 納了管理費。一審：物業(yè)公司無需賠償一審法院認為，

15、物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務合同時， 制定了對出入小區(qū)的 車輛及人員以登記等方式進行適當管理的制度，對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到了合 理、謹慎的注意義務。張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同， 物業(yè)公司無從知 曉張慶私人物品的種類及價值， 對此也就不負有法律上的責任。 且目前張慶住宅 被盜案件尚未偵破，其財物損失的數(shù)額無法確認。一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱蟆?一審宣判后， 張慶不服， 向北 京市中級人民法院提起上訴稱； 物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全 方位的保護，作為業(yè)主，屋內(nèi)財產(chǎn)在上班、上學后全部置于物業(yè)公司保護之下， 在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴重違約和失職所致

16、。二審：物業(yè)公司應賠 20%市中院經(jīng)審理后認為， 物業(yè)公司在公約、 小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小 區(qū)物業(yè)及居民人身、 財產(chǎn)負有安全保障義務。 從本案證據(jù)可知， 失竊案件發(fā)生時， 犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門 （其中一重是鋼制防盜門） ，進入 室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去。由此可見，物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏， 對罪案未能 及時發(fā)現(xiàn)、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。因案件發(fā)生在室內(nèi)， 發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度， 而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負有主 要的安全保障責任，故法院判決物業(yè)公司承擔 20%的賠償責任。又因上訴人張慶 向公安機關(guān)報案時出示了可信證據(jù)

17、， 而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進行 反駁，故法院認定張慶的損失為 59560 元，即物業(yè)公司應承擔損失賠償額為 11912 元。法官：物管未盡安全保障義務法院法官說， 該案的終審判決應當引起物業(yè)公司的重視， 在日常管理中要盡 到合理限度內(nèi)的安全保障義務。安全保障義務是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、 財 產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務。義務人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義 務，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害， 應當承擔損害賠償責 任。本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏， 沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜， 存在過錯。 因此，物業(yè)公司應當在合理限度內(nèi)承擔與其過錯程度

18、相當?shù)难a充賠償責任。 物業(yè) 公司在承擔相應的賠償責任后，有權(quán)在公安機關(guān)抓獲盜竊者以后進行追償。近些年來， 社會上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、 餐飲、娛樂等公共場所 受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴重侵害他人人 身、財產(chǎn)安全的侵害行為， 但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承 擔賠償責任時， 受害人因此所遭受的人身、 財產(chǎn)損害如何得到及時、 全面的權(quán)利 保護時，最高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國目前社會發(fā)展程度出 發(fā)，及時地出臺了人身損害賠償司法解釋等規(guī)范性文件，規(guī)定了自然人、公 司、其他組織在從事住宿、 餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其他社會活動的安全保障義

19、務。此案中，從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看，法院判決物業(yè)公司承擔 20% 的補充賠償責任， 依托的實體法也是 人身損害賠償司法解釋 第六條規(guī)定的安 全保障義務。這種安全保障義務有三項重要內(nèi)容： （一）從事相關(guān)社會活動的人 如疏于安全保障義務的不作為行為， 導致受害人的人身、 財產(chǎn)損害的， 其應承擔 損害賠償責任；（二）如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為（包含犯罪行為） 所致，安全保障義務人有過錯的， 應當承擔補充賠償責任。 該補償賠償責任的范 圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應； （三）安全保障義務人在承擔了相 應的補償責任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。物業(yè)公司提供的服務也是一種

20、安全保障義務嗎？按照物業(yè)管理條例 規(guī)定，物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務做好 安全防范工作，做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務，對其中的治 安工作， 也有人認為是一項保安安全義務， 這種義務有些是法律、 法規(guī)等規(guī)定的 法定義務， 但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務。 如本案中的張慶在其二 審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保 護”等承諾， 也是一種合同安全保障義務， 其保障的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè) 主。物業(yè)公司提供的保安安全義務的主要內(nèi)容是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、 消防等制度， 日常管理中要做好門衛(wèi)、 巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門的可疑物品

21、、 車輛，對來訪人員進行來客登記、 對小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入， 對拾遺物品 建檔管理等小區(qū)綜合的、 全方位的安全防范制度。 對物業(yè)公司的管理人員， 有些 地方政府還出臺硬性的管理規(guī)定，實行資格考試制度，要求持證上崗。因此，物業(yè)公司對業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務，其 安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、 公司或組織要高得多， 是一 種職業(yè)上的注意義務，有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特 殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務一樣， 如有條件， 有能力防范外來的危害時， 卻 因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范， 給業(yè)主造成人身、財產(chǎn)損害的，應承擔 民事賠償責任

22、。此案中，二審法院對物業(yè)公司保安安全的注意義務的要求，也是從職業(yè)上的 較高注意義務出發(fā)，認為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門 （其中一 重是鋼制防盜門），進入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去事實， 從普通人的日常生 活經(jīng)驗法則，推定物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過錯， 按照民法的過錯原理，依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利，在最基本的安全保障義務之 上，合理地分配了公平、正義，判決物業(yè)公司承擔補償賠償責任。業(yè)主遇到這種情況，應該怎么做才能保護好自己的權(quán)益？目前，在房價居高不下的年代，購房者承受了各種壓力。購買房屋的目的， 是希望自己住得舒心、住得安寧，這是眾多購房者在挑選并購買住宅時

23、最起碼的 愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn)，需要依靠物業(yè)公司提供一流的、專業(yè)的、規(guī)范的 物管服務來實現(xiàn)。但是，現(xiàn)今的物業(yè)管理服務存在的問題很多， 有些制度形同虛設，不能很好 地保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要有同張慶一樣的維權(quán)意識，積極 行使在物業(yè)管理中的權(quán)利，參加業(yè)主大會，行使選舉權(quán)被選舉權(quán)，表決通過業(yè)主 公約和業(yè)委會章程，決定業(yè)主有關(guān)的重大事項，監(jiān)督各種制度的實施與執(zhí)行，以 此體現(xiàn)業(yè)主還是自己房屋的主人，從而保護好自己的權(quán)益。秦福律師：“業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司是否買單？”中山市某小區(qū)業(yè)主與某物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同 ，合同約定 由該公司對其居住的花園住宅小區(qū)實行物

24、業(yè)管理。 委托管理范圍，包括安全監(jiān)控、 巡視、門崗執(zhí)勤等；物業(yè)管理服務費屬住宅房屋，按建筑面積每月每平方米 0.5 元至 0.6 元收取。摩托車車位及其使用管理服務費用，以每月每臺 30 元的標準 收取。合同簽訂后，何先生依約向物業(yè)公司交納物管費， 2004年 4月至 9月總 共交納了 339.72元。物業(yè)公司也相應出具了票據(jù)。 2004年 5月8日早上 7時， 他去取車時， 卻發(fā)現(xiàn)其停放在指定車位上的摩托車被盜了， 何先生當即向所屬的 公安派出所報案。但至今，該起盜竊案件尚未偵破。經(jīng)評估，該摩托車的價值為 11000元。2004年11月 25日，何先生以物業(yè)公司未盡管理之職責，造成他的摩 托

25、車被盜為由訴至中山市人民法院，要求該公司賠償其車輛損失 11000 元。中山市人民法院一審判決認為 ：物業(yè)管理是一種社會性綜合服務工作。 本案 中，何先生與物業(yè)公司已經(jīng)構(gòu)成物業(yè)管理合同關(guān)系， 且雙方存在摩托車存放的管 理服務合同。 物業(yè)公司對何先生存放的車輛， 承擔有償保管義務， 在履行車輛管 理服務合同時，完全應當采取有效措施，對進出小區(qū)的車輛及人員進行以登記， 加以適當?shù)乜刂坪凸芾?。何先生的車輛在該公司指定的、有償?shù)耐＼囄簧媳槐I， 物業(yè)公司的物業(yè)管理存在一定過錯， 其應承擔一定的賠償責任。 法院一審判令該 公司賠償損失 5500 元。律師點評：“業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司是否買

26、單？”是司 法實踐中比較常見的一個問題， 本案雖判定物業(yè)公司承擔了一半的賠償責任， 但 作為業(yè)主還不容樂觀。結(jié)合本案，筆者就物業(yè)公司是否承擔賠償責任的依據(jù)簡單分析如下：判斷物業(yè)公司是否承擔賠償責任的主要依據(jù)應當是看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物 業(yè)服務合同的內(nèi)容。對此物業(yè)管理條例第 36 條作出了規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè) 應當按照物業(yè)服務合同的約定， 提供相應的服務。 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服 務合同的約定， 導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應當依法承擔相應的法律 責任?！币簿褪钦f，物業(yè)公司要承擔業(yè)主人身、財產(chǎn)賠償責任，必須是物業(yè)服務 合同中對此內(nèi)容有明確約定，或者另行簽訂其他合同予以明確。本案判

27、決物業(yè)公司承擔責任的前提就是物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成了保管合 同關(guān)系。保管合同的成立需要保管物的實際交付（即保管合同是實踐性合同） ， 本案何先生每月向物業(yè)公司交付 30 元的摩托車車位及其使用管理服務費用，物 業(yè)公司也出具了相應的票據(jù)， 而且何先生也是把自己的摩托車放于該車位的， 可 見，本案業(yè)主與物業(yè)公司已經(jīng)形成了有償保管合同關(guān)系。 在保管期間， 只要物業(yè) 公司保管不善造成保管物丟失的， 物業(yè)公司就應當承擔損害賠償責任。 借此說明 一下，并不是小區(qū)內(nèi)所有的類似本案何先生摩托車丟失的， 物業(yè)公司都要承擔賠 償責任，比如業(yè)主與物業(yè)公司僅僅簡單地簽訂了一份服務性合同， 并沒有就人身、 財產(chǎn)等作出特

28、別約定， 業(yè)主向物業(yè)交付的費用也僅僅是一個綜合服務費， 沒有人 身保護、財產(chǎn)保管特別繳款的憑證， 當業(yè)主遭受損害后， 要求物業(yè)公司承擔賠償 責任，恐怕就難以得到支持。物業(yè)公司提供的服務一般是對小區(qū)的整體性服務， 并不是某個業(yè)主的保鏢和 管家。如果想物業(yè)公司就某個住戶提供單獨服務， 作為業(yè)主必須在物業(yè)服務合同 中明確約定服務的內(nèi)容， 繳費時讓物業(yè)出具單獨明細的收款憑證， 只有這樣當自 己人身、財產(chǎn)受到損害時，才能請求物業(yè)公司承擔賠償責任。 （作者：北京亦非 律師事務所 秦福律師）業(yè)主人身財產(chǎn)受損，物業(yè)何種情形擔責物管公司與業(yè)主因安全問題引發(fā)的諸多矛盾隨著物業(yè)管理條例 （ 下稱 條例 ） 的深入貫

29、徹施行有所緩解，但實際生活中，仍舊存在物管公司及業(yè)主 對條例的誤解而引發(fā)的糾紛。保安擅離崗位造成業(yè)主遇害，須承擔相應責任女大學生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時被閑逛于此的張某看見， 張見王一 個人，便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯駛至 14 樓王某欲走出時，張 上前對其實施不軌， 掙扎中的王某按響了電梯的警鈴， 受了驚嚇的張某在慌亂中 將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救， 并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責任。 于是，一紙訴狀將物業(yè)送上了法庭。點評: 此案例屬于物業(yè)公司不履行安全保障義務而應依法承擔對業(yè)主侵權(quán)補 充責任的典型

30、。 雖然條例 第四十六條和第四十七條分別對物業(yè)管理企業(yè)對其 管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為應當制止， 以及物業(yè)管理企 業(yè)應當協(xié)助做好其管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作等作了明確的規(guī)定， 但實際操作起 來卻有一定困難， 難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全 受到損害的因果關(guān)系。 物業(yè)公司的物業(yè)管理服務只能通過一定措施， 預防犯罪行 為發(fā)生，但并不能夠杜絕一切犯罪行為發(fā)生。 不過，本案物業(yè)公司保安擅離崗位， 業(yè)主呼救， 保安未能提供安保服務， 屬于未能履行服務合同的約定， 因而違反了 條例第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時， 應 當履行職責”的規(guī)

31、定，故應依該條規(guī)定承擔相應違約責任。業(yè)主財物受損，物業(yè)公司難辭其咎某小區(qū)業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調(diào) 查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎的。 于是， 張某拿出與物業(yè)公司簽訂的機動車 管理委托協(xié)議書， 向物業(yè)提出賠償修車費 1.5 萬元的要求。 遭到拒絕后， 張某起 訴到法院。物業(yè)公司認為，依據(jù)這個協(xié)議，物業(yè)公司所收取的費用只是“占地費”，對車輛所受損害不承擔責任。 法院認為“占地費”于法無據(jù)， 判決物業(yè)公 司承擔管理不周的責任。點評: 這是一起因物業(yè)小區(qū)發(fā)生財物損壞而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū) 安全責任問題上的糾紛。 這些年， 因小區(qū)住戶停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、 汽車等被 損壞或丟失，或因家庭財產(chǎn)被盜， 引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題 上的糾紛并不鮮見， 但目前物業(yè)管理立法卻顯滯后， 物業(yè)管理關(guān)系的法律內(nèi)涵仍 不太明確?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務主要依 靠雙方的約定來處理。 如果約定條件時考慮不周全或約定含糊， 出現(xiàn)糾紛時， 雙 方往往各執(zhí)一詞， 很難找到共同的規(guī)范解決。 在處理上， 司法機關(guān)往往適用普通 法（如民法通則和合同法 ） 進行處理。本案業(yè)主張某既可以要求扔玻璃瓶者 （ 找不 到扔瓶者時則整棟樓的人須以共同危險責任的方式 ） 承擔侵權(quán)賠償責任，也可以 按物業(yè)管理服務合同， 要求物業(yè)