XXXX年8月成都房地產(chǎn)市場分析報告-21

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年8月成都房地產(chǎn)市場分析報告第一章 商品房市場一、市場特征由于部分樓樓盤增大大優(yōu)惠政政策，成成都8月月房產(chǎn)市市場有所所回升，本本月成交交量為1138.65萬萬，較較上月增增加177.677萬，環(huán)環(huán)比上升升14.6%，與與去年同同期相比比下降332.11%；而而成交均均價方面面則有所所上升，環(huán)環(huán)比上升升1.445%，同同比增加加29.16%。二、主城區(qū)區(qū)供求關(guān)關(guān)系分析析本月的主城城區(qū)的供供求比為為1:00.811。本月月主城區(qū)區(qū)新增供供應量下下降，成成

2、交量有有所上升升，本月月新增供供應量約約71.97萬萬，環(huán)環(huán)比下降降10.95%；成交交量為558.550萬，環(huán)比比增長44.155%。三、主城區(qū)區(qū)供應量量分析本月，成都都主城區(qū)區(qū)商品房房新增供供應量（批批準預售售）711.977萬，環(huán)環(huán)比下降降10.95%。其中中，商品品住宅新新增供應應48.99萬萬，約約占主城城區(qū)總供供應量的的68.07%；商業(yè)業(yè)用房新新增供應應量122.511萬，占占主城區(qū)區(qū)總供應應量的117.338%，銷銷售型辦辦公用房房本月新新增供應應量為110.448萬，占總總供應量量的144.566%。四、成交量量回升整體市場成成交量分分析本月成都市市商品房房市場活活躍度上上升

3、，成成交量為為1388.655萬，環(huán)環(huán)比上升升14.60%，同比比下降達達32.09%。本月月部分商商品住宅宅樓盤采采取低價價策略或或大幅度度的讓利利優(yōu)惠，成成交量逐逐漸活躍躍，商業(yè)業(yè)、辦公公有所下下降。本月主要成成交來自自商品住住宅，成成交量為為1244.866萬，環(huán)環(huán)比上升升38.06%；商業(yè)業(yè)用房成成交7.59萬萬，環(huán)環(huán)比下降降51.09%；銷售售型辦公公成交66.200萬，環(huán)環(huán)比下降降58.72%。主城區(qū)與郊郊區(qū)成交交量對比比本月主城區(qū)區(qū)與郊區(qū)區(qū)的成交交量均有有所上漲漲，主城城區(qū)成交交量為558.550萬，較上上月上漲漲4.115%；郊區(qū)成成交量為為80.15萬萬，上上升233.677

4、%。五、成交價價略有上上漲整體市場成成交價分分析8月，成都都市商品品房成交交價格繼繼續(xù)上漲漲，本月月商品房房成交均均價為665955元/，較上上月上漲漲94元元/，漲漲幅達到到1.44%。商商品住宅宅成交價價為61199元元/，較較上月上上升2.58%，漲幅幅為1556元/；商商業(yè)類用用房成交交均價達達到1222900元/，上升升38999元/，環(huán)環(huán)比上升升46.47%；銷售售型辦公公物業(yè)成成交均價價為76610元元/，環(huán)環(huán)比上漲漲4.223%。主城區(qū)與郊郊區(qū)成交交價對比比本月主城區(qū)區(qū)成交均均價為882955元/，環(huán)比比上升22.611%，漲漲幅為2211元元/；本月郊郊區(qū)成交交均價為為535

5、55元/，環(huán)環(huán)比上漲漲4.441%，漲漲幅為2226元元/。第二章 土土地市場場本月土地供供應分析析本月公告土土地概述述2010年年8月，成成都市土土地供應應量為337宗，總總凈用地地面積約約1788.044萬，合合計約226711畝。在公告土地地中，商商住混合合用地占占有100宗，凈凈用地面面積約447.773萬，合計計約7116畝；純商業(yè)業(yè)用地22宗，凈凈用地面面積約33.744萬，合合計約556畝；工業(yè)用用地255宗，凈凈用地面面積約1126.57萬萬，合合計約118999畝。工工業(yè)地塊塊供應出出現(xiàn)放大大跡象。本月土地供供應以區(qū)區(qū)域來看看，郊縣縣地區(qū)土土地供應應是主體體，供應應量約224

6、733畝，主主城區(qū)供供應量約約1988畝。成都市8月月有377宗公告告土地，供供應土地地面積為為1788.044萬。供供應量在在3個月月低位徘徘徊后開開始出現(xiàn)現(xiàn)反彈。本本月供應應面積同同比20009年年8月下下跌199%，環(huán)環(huán)比20010年年7月上上漲5008%。大量的郊縣縣工業(yè)土土地供應應導致了了本月土土地供應應出現(xiàn)了了報復性性反彈，本本月工業(yè)業(yè)地塊供供應面積積占比達達71%。本月共有337宗土土地公告告，公告告土地中中商住地地塊供應應宗數(shù)為為10宗宗，占總總宗數(shù)比比達到227%，供供應土地地總凈用用地面積積約為447.773萬，合計計約7116畝；純商業(yè)業(yè)用地22宗，凈凈用地面面積約33.

7、744萬，合合計約556畝；工業(yè)用用地255宗，凈凈用地面面積約1126.57萬萬，合合計約118999畝。本月土地供供應以工工業(yè)為主主體，剔剔除工業(yè)業(yè)地塊影影響，本本月土地地公供應應環(huán)比上上月仍出出現(xiàn)了較較大上升升幅度，在在經(jīng)歷的的新政的的低谷后后，土地地供應市市場出現(xiàn)現(xiàn)了一定定的反彈彈。第三章 住住宅市場場成交分分析一、市場綜綜述成都市8月月商品住住宅市場場新增供供應800.066萬，同同比下降降46.55%，受宏宏觀調(diào)控控的影響響，雖臨臨近“金金九銀十十”的銷銷售旺季季，開發(fā)發(fā)商也尚尚未加快快推售速速度，仍仍持觀望望態(tài)勢。但不少購房房者受部部分開發(fā)發(fā)商各種種降價、優(yōu)優(yōu)惠措施施的吸引引，開

8、始始按捺不不住購房房沖動，本本月成都都市商品品住宅整整體市場場成交量量小幅回回升，總總成交面面積達到到1244.866萬，合合計1227255套，較較上月新新增成交交面積334.443萬，環(huán)比比上漲338.007%，同同比降幅幅34.84%；成交均價方方面，成成都市商商品住宅宅整體均均價有所所上漲，本本月均價價為61199元元/，環(huán)環(huán)比上漲漲2.558%，與與去年同同期相比比上漲225.009%，但但本月的的成交均均價的漲漲幅主要要來源于于主城區(qū)區(qū)成交量量的增加加，拉高高了整體體市場均均價，屬屬于結(jié)構(gòu)構(gòu)性上漲漲；成交金額方方面，本本月成都都整體市市場成交交金額約約77.40億億元，環(huán)環(huán)比上漲漲

9、43.63%，同比比下降118.449%。成都全市220100.077-20010.08商商品住宅宅各類指指標變化化表二、供求態(tài)態(tài)勢從成都市整整體市場場供求關(guān)關(guān)系來看看，本月月市場新新增供應應量大幅幅略有上上漲，成成交量亦亦有所反反彈，整整體市場場供求比比為1：1.556， 呈現(xiàn)出出短期的的供不應應求局面面。三、新增供供應略有有上漲新增供應量量走勢分分析本月新增住住宅新增增供應面面積為880.006萬，計993877套，同同比下降降46.55%。主城區(qū)新增增供應結(jié)結(jié)構(gòu)分析析新增供應量量區(qū)域分分析2010.07-20110.008成都都市新增增供應區(qū)區(qū)域分布布對比（面面積）如上表所示示，本月月成

10、都市市主城區(qū)區(qū)住宅市市場新增增供應量量較上月月有所下下降，郊郊區(qū)供應應亦較為為低迷。本本月新增增供應量量最大的的區(qū)域來來自城南南，高達達22.78萬萬，隨隨著建發(fā)發(fā) HYPERLINK /3549/ 天府府鷺洲、復復地雍雍湖灣等等名企項項目的開開盤，城城南重新新成為樓樓市熱點點；而本本月新增增供應量量排名第第二的區(qū)區(qū)域來自自新都，新新增供應應為133.922萬。傳傳統(tǒng)熱點點區(qū)域城城東本月月新增供供應面積積有較大大下降，環(huán)環(huán)比降幅幅74.44%。新增供應環(huán)環(huán)域分析析2010.07-20110.008成都都市新增增供應環(huán)環(huán)域分布布對比（面面積）如上表所示示，8月月份各環(huán)環(huán)域新增增供應面面積均有有所

11、下降降，供應應主體區(qū)區(qū)域集中中在外環(huán)環(huán)外，供供應量為為33.86萬萬，占占本月總總供應量量的422.300%。33環(huán)到外外環(huán)也有有較大供供應。新增供應面面積段分分析2010.07-20110.008成都都市主城城區(qū)新增增供應面面積段分分布對比比（面積積）如上表所示示，400-900面積積段仍是是市場主主力，本本月新增增供應332.771萬，占比比達到440.886%；其次是是90-1400面積積段，新新增供應應量288.655萬，占占比355.799%。剛剛需和改改善型戶戶型作為為市場需需求主力力，受到到購房者者和開發(fā)發(fā)商的認認可，供供應量維維持在一一個高位位上。新增供應房房型結(jié)構(gòu)構(gòu)分析201

12、0.07-20110.008成都都市主城城區(qū)新增增供應房房型結(jié)構(gòu)構(gòu)對比（面面積）如上表所示示，占市市場供應應主力的的仍為22房產(chǎn)品品，新增增供應331.882萬，但較較上月有有所下降降，市場場占比也也有所萎萎縮，本本月為339.880%。33房產(chǎn)品品緊隨其其后，本本月新增增供應221.445萬，占供供應總量量26.79%。四、成交量量略有回回升月度成交走走勢分析析整體市場成成交量分分析8月商品住住宅整體體市場成成交情況況略有回回暖，本本月成交交量有所所回升，總總成交1124.86萬萬，較較上月新新增成交交面積334.443萬，環(huán)比比上漲338.007%，同同比降幅幅34.84%；主城區(qū)與郊郊區(qū)

13、成交交量對比比本月成都市市整體樓樓市有所所回暖，主主城區(qū)和和郊區(qū)的的商品住住宅成交交量都有有所上升升，本月月主城區(qū)區(qū)成交面面積500.000萬，較較7月增增加177.811萬，環(huán)環(huán)比漲幅幅55.33%。本月近郊區(qū)區(qū)商品住住宅成交交面積為為74.86萬萬，較較上月增增加166.622萬，環(huán)環(huán)比上漲漲22.20%。2.月度成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)分析成交區(qū)域分分析2010.07-20110.008全市市各區(qū)域域成交面面積列表表成交環(huán)域分分析2010.07-20110.008成都都市成交交環(huán)域分分布對比比（面積積）本月成交量量最大區(qū)區(qū)域集中中在外環(huán)環(huán)外，成成交量達達到644.866萬，占占比達到到51.95%；

14、而環(huán)環(huán)比上漲漲最快的的區(qū)域為為1環(huán)-2環(huán)，環(huán)環(huán)比上漲漲1000.000%，成成交量為為1.880萬；其次次為2環(huán)環(huán)-3環(huán)環(huán)，成交交量上漲漲90.70%，城市市中心仍仍是受到到消費者者高度關(guān)關(guān)注的區(qū)區(qū)域，如如果有新新增供應應，仍會會受到購購房者熱熱捧。成交面積段段分析2010.07-20110.008成都都市成交交面積段段分布對對比（面面積）40-900的剛剛需戶型型和900-1440的的改善型型住房本本月成交交量仍占占據(jù)前兩兩位，分分別為556.551萬和466.366萬的的，兩者者占比達達到了總總成交量量的822.399%；本本月1990以以上的大大戶型成成交回暖暖較快，本本月環(huán)比比上漲11

15、16.67%，達到到11.44萬萬，居居總成交交量第三三位。成交房型分分析2010.07-20110.008成都都市成交交房型分分布對比比（面積積）除4房戶型型外，本本月各戶戶型成交交量均有有所回暖暖。其中中，1房房和2房房戶型成成交量上上漲最快快，剛需需戶型成成為市場場回暖的的支撐主主力；而而其他房房型成交交量最大大，為663.667萬，占總總成交面面積的550.999%。成交均價段段分析2010.07-20110.008成都都整體市市場成交交均價段段分布對對比本月主力成成交依然然集中在在40000-550000元/和50000-60000元/段，成成交量分分別為331.999萬和255.6

16、88萬，占占比達到到25.62%和200.577%。這這兩個均均價段成成交量環(huán)環(huán)比上漲漲也是最最大，可可見40000-50000元/仍是是成都樓樓市的風風向標均均價段。五、成交均均價有所所回升成交均價走走勢整體市場成成交價分分析雖然上月成成都樓市市成交均均價有所所下調(diào)，但但這種市市場調(diào)控控馬上被被打破，本本月成都都市商品品住宅整整體均價價仍成上上行趨勢勢，本月月均價為為61999元/，環(huán)環(huán)比上漲漲2.558%，與與去年同同期相比比上漲225.009%，但但本月的的成交均均價的漲漲幅主要要來源于于主城區(qū)區(qū)成交量量的增加加，拉高高了整體體市場均均價，屬屬于結(jié)構(gòu)構(gòu)性上漲漲。主城區(qū)與郊郊區(qū)成交交價對比

17、比本月成都市市主城區(qū)區(qū)商品住住宅成交交均價持持續(xù)下降降，主城城區(qū)商品品住宅成成交均價價為75561元元/，較較上月單單價下降降4599元/，環(huán)比比下降55.722%；近近郊商品品住宅成成交均價價有所上上漲，本本月成交交均價為為52889元/，較較上月上上漲3338元/，環(huán)環(huán)比漲幅幅6.883%。8月成交面面積TOOP1008月成交均均價TOOP200成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場成成交量有有所反彈彈，成交交主力均均為知名名開發(fā)商商項目及及剛需項項目。而而高端樓樓盤均價價又有所所上漲，中中海龍龍灣半島島已逼近近300000元元/，主主城區(qū)高高層豪宅宅項目均均價已遠遠超別墅墅項目。七、成都市市場解析析市場回顧本

18、月市場供供應仍在在一個低低位上，近近期政府府雖沒有有更強硬硬的調(diào)控控措施出出臺，但但對宏觀觀調(diào)控加加強監(jiān)管管的聲音音一直存存在，顯顯示出政政府對此此的決心心，開發(fā)發(fā)商面對對如此局局面只有有更為謹謹慎，即即使面對對即將到到來的“金金九銀十十”旺季季，也沒沒有太高高的推售售熱情；而部分分購買者者在開發(fā)發(fā)商各種種優(yōu)惠措措施的吸吸引下，也也慢慢放放棄觀望望，成都都樓市熱熱度有所所回暖。市場預測在宏觀調(diào)控控仍然不不明的今今天，開開發(fā)商和和消費者者均有點點按捺不不住，雖雖然整個個成都樓樓市的觀觀望期仍仍將持續(xù)續(xù)，但隨隨著“金金九銀十十”的到到來，成成都樓市市將進入入一個小小陽春時時期。第四章 商商業(yè)市場場

19、一、市場綜綜述在現(xiàn)階段的的房市新新政市場場情況之之下，身身價豐厚厚的投資資者都不不敢輕易易進入房房市了，有有閑錢的的市民開開始把眼眼光投向向大型樓樓盤的社社區(qū)商鋪鋪，即所所謂的“一一鋪養(yǎng)三三代”。 從新政政到現(xiàn)在在，成都都商業(yè)市市場銷售售火爆，社社區(qū)底商商聞風而而動，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、租租金上漲漲幅度很很大，成成都的商商鋪租金金回報率率多可以以達到88%以上上，高出出其他城城市2%-3%，另外外社區(qū)商商鋪一般般總價不不高，投投資風險險也比商商場鋪要要少。在任何城市市，不論論對住宅宅還是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，地段段永遠都都是不二二的制勝勝法寶。而而如今，面面對日益益飽和的的核心CCBD，越越來越多多的開發(fā)發(fā)商將

20、視視線從春春熙路、鹽鹽市口路路、天府府廣場等等核心商商圈，逐逐漸轉(zhuǎn)移移至金沙沙、外雙雙楠以及及人民南南路沿線線等城市市副中心心。成都全市220100年8月月商業(yè)用用房各類類指標變變化表二、供求關(guān)關(guān)系8月份成都都市整體體商業(yè)市市場供應應量為112.551萬，成交交量為77.599萬，供供求比為為1：00.611，供過過于求。三、供應量量分析整體市場供供應量分分析本月商業(yè)市市場的新新增供應應量122.511萬。供供應量同同比上漲漲1500.700%。本月成都僅僅僅有110個商商業(yè)項目目有供應應，其中中底商項項目就有有九個，總總供應達達到7.08萬萬；占占總供應應的566.599%；另另外專業(yè)業(yè)市場

21、供供應一個個成成都量力力鋼材物物流中心心，單體體供應面面積達到到5.443萬.本月月成交前前十位的的項目中中就有77個項目目是底商商，成交交面積11.699萬，僅僅僅占總總成交面面積的222.227%, 另外外專業(yè)市市場兩個個四四川三聯(lián)聯(lián)禽產(chǎn)品品物流中中心和四四川元瑞瑞國際家家具博覽覽中心，成成交面積積分別為為1.226萬和0.16萬萬.商商業(yè)街一一個繁湖盛盛肆，成成交面積積為1.10萬萬。城郊對比分分析本月商業(yè)市市場的新新增供應應量122.511萬。其其中主城城區(qū)供應應面積為為12.51萬萬，郊郊區(qū)本月月無新增增供應。相相對于主主城區(qū)成成熟的商商業(yè)市場場和配套套設(shè)施，郊郊區(qū)還處處于一個個萌芽

22、和和發(fā)展初初期階段段。四、成交量量分析整體市場成成交分析析2010年年8月成成都市商商業(yè)總成成交面積積7.559萬，成交交量較上上月減少少了511.100%，同同比增加加24.23%。由于受政策策影響，此此前住宅宅普遍陷陷入滯銷銷期，本本月住宅宅市場較較前兩月月有回暖暖跡象，而而“商業(yè)業(yè)+住宅宅”的模模式，則則能將政政策的影影響降至至更低，因因此底商商本月銷銷售良好好。城郊對比分分析2010年年8月成成都市商商業(yè)總成成交面積積7.559萬。上月月較高的的成交量量消化了了大量市市場的需需求，再再加上本本月各大大開發(fā)商商積極備備戰(zhàn)所謂謂的“金金九銀十十”，住住宅加大大優(yōu)惠力力度吸引引了大量量的關(guān)注

23、注者。本本月較前前兩月，商商業(yè)市場場關(guān)注度度相對減減弱，因因而成交交量出現(xiàn)現(xiàn)了大幅幅下滑。主城區(qū)總成成交量為為2.886萬，傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)集集中地城中中，本月月成交量量居區(qū)域域之首，成成交量為為0.993萬，成交交項目全全是底商商。其中中的春熙熙商圈和和騾馬市市商圈仍仍然是成成交熱點點商圈，成成交量分分別為334722和5593.其次次是城南南和城西西，成交交量分別別為0.76萬萬 和和0.449萬。郊區(qū)成交面面積4.74萬萬，較較上月減減少了11.533萬。新新都本月月衛(wèi)冕成成交量冠冠軍，其其中的特特色休閑閑旅游商商業(yè)街繁湖湖盛肆，本本月成交交量為11.100萬，居居項目成成交量第第二位。其其次是龍龍泉，本本月成交交量為11.444萬，其其中的四四川三聯(lián)聯(lián)禽產(chǎn)品品物流中中心本月月成交量量為1.26萬萬，據(jù)據(jù)項目成成交量之之首。再再次是雙雙流，本本月成交交量為11.011萬.由此可以看看出，價價值潛力力較大的的專業(yè)市市場和商商業(yè)街區(qū)區(qū)還是市市場的“寵寵兒”，備備受市場場關(guān)注。專專業(yè)市場場和商業(yè)業(yè)街銷售售良好，受受眾較廣廣，人流流量較大大，因而而商業(yè)類類型集聚聚