土地估價(jià)實(shí)務(wù)

土地估價(jià)操作實(shí)務(wù)1匯報(bào)大綱目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

宗地估價(jià)的一般程序

土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

土地使用權(quán)抵押評(píng)估

2一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

1、強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德，強(qiáng)化實(shí)地勘查

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，宗地估價(jià)的一般程序?yàn)椋海?）確定估價(jià)基本事項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；（3）收集資料實(shí)地踏勘；（4）分析整理相關(guān)資料；（5）選定方法測(cè)算價(jià)格；（6）確定宗地估價(jià)結(jié)果；（7）撰寫估價(jià)報(bào)告書，其中收集資料實(shí)地踏勘是宗地估價(jià)作業(yè)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。土地估價(jià)師承接宗地估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，必須遵守職業(yè)道德，進(jìn)行實(shí)地勘查，收集相關(guān)資料。但有時(shí)，個(gè)別估價(jià)師由于時(shí)間緊迫或其他方面的原因，違背職業(yè)道德，未進(jìn)行實(shí)地勘查就出具估價(jià)報(bào)告，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與正常價(jià)格水平發(fā)生嚴(yán)重偏差，造成客戶損失，影響估價(jià)機(jī)構(gòu)形象和聲譽(yù)。3一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

2、按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，選擇適宜的估價(jià)方法

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)城鎮(zhèn)土地主要用途宗地估價(jià)方法的選擇做了明確的規(guī)定：商服用地宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)；住宅用地宜采用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)；工業(yè)用地宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商住綜合用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和剩余法。在宗地估價(jià)時(shí)，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，根據(jù)估價(jià)目的、用途、利用狀況、市場(chǎng)狀況和所收集的資料情況，選擇適宜的估價(jià)方法。舉例如下：

（1）對(duì)于已完成開發(fā)的商服用地，可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)；對(duì)于待開發(fā)的商服用地，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。（2）對(duì)于已完成開發(fā)的住宅用地，可選用市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；對(duì)于待開發(fā)的住宅用地，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。（3）對(duì)于工業(yè)用地，宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。如同一供需圈內(nèi)有一定數(shù)量（3個(gè)以上）的標(biāo)準(zhǔn)廠房出租案例，也可采用收益還原法評(píng)估。

4一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

（4）對(duì)于已完成開發(fā)的商住用地，可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法或剩余法估價(jià)；對(duì)于待開發(fā)的商住用地，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。在一般情況下，商住用地不適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。3、在估價(jià)方法的選擇上首選市場(chǎng)比較法，輔之以其他估價(jià)方法

由于市場(chǎng)比較法采用的比較案例是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓案例，即直接的土地成交案例，經(jīng)過交易情況修正、估價(jià)期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格比較客觀合理，且有較強(qiáng)的可比性和說服力，因此各類用地價(jià)格評(píng)估時(shí)，如同一供需圈內(nèi)有合適的土地交易案例，應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，輔之以其他估價(jià)方法—收益還原法、剩余法、成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。江蘇省土地估價(jià)協(xié)會(huì)制定的《土地評(píng)估報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(2008年修訂)》中明確規(guī)定，估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)用地性質(zhì)及當(dāng)?shù)貙?shí)情，一般首選市場(chǎng)比較法，其次選用收益還原法、剩余法，再次選用成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

5一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

4、在宗地估價(jià)中，收益還原法和剩余法不能同時(shí)使用

目前多數(shù)專家認(rèn)為，收益還原法與剩余法的估價(jià)原理相同，在宗地估價(jià)時(shí)，此兩種方法不能同時(shí)采用。5、采用收益還原法、剩余法評(píng)估時(shí)，待估宗地的客觀租金、售價(jià)必須采用市場(chǎng)比較法確定

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定：估算待估宗地客觀總收益或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇至少3個(gè)市場(chǎng)案例，可采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。江蘇省土地估價(jià)協(xié)會(huì)制定的《土地評(píng)估報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(2008年修訂)》中也作了規(guī)定：收益還原法、剩余法未采用市場(chǎng)比較法確定收益或售價(jià)的，該方法得分按50%計(jì)。

6一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

6、土地估價(jià)參數(shù)的確定要求依據(jù)充分

宗地估價(jià)中重要估價(jià)參數(shù)（如地價(jià)指數(shù)、還原利率、土地開發(fā)費(fèi)用、土地增值率、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)周期、利潤(rùn)率、房屋重置價(jià)、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅金等）的確定要有依據(jù)。如有文件依據(jù)的，要說明發(fā)文機(jī)關(guān)、發(fā)文時(shí)間、文號(hào)、文件名稱、文件具體規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；如無文件依據(jù)通過市場(chǎng)調(diào)查確定的，要說明調(diào)查途徑、方式、采集的數(shù)據(jù)及分析確定過程。7、土地估價(jià)由過去的相對(duì)簡(jiǎn)單的描述分析、粗略評(píng)估向全面細(xì)致的描述分析、精確評(píng)估轉(zhuǎn)變

主要表現(xiàn)在：

7一、目前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)

（1）過去對(duì)估價(jià)目的的說明比較簡(jiǎn)單，現(xiàn)在對(duì)估價(jià)目的的說明：①為什么評(píng)估；②誰委托評(píng)估；③估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向。（2）現(xiàn)在對(duì)地價(jià)定義的界定更加全面嚴(yán)謹(jǐn)。地價(jià)定義包含：①估價(jià)基準(zhǔn)日；②土地用途（實(shí)際、設(shè)定）；③開發(fā)程度（實(shí)際、設(shè)定）；④現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件（實(shí)際、規(guī)劃、設(shè)定容積率）；⑤土地使用年期（實(shí)際、設(shè)定）；⑥土地使用權(quán)價(jià)格類型（出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格、集體土地使用權(quán)價(jià)格等）。（3）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，現(xiàn)在要求在需要特殊說明的事項(xiàng)中加以說明。（4）現(xiàn)在對(duì)估價(jià)對(duì)象土地登記狀況、土地權(quán)利狀況和土地利用狀況的描述更為全面詳盡。（5）過去對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素側(cè)重于描述，缺乏對(duì)地價(jià)影響程度的分析；現(xiàn)在不僅對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的描述，而且著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢(shì)。（6）估價(jià)過程由過去比較簡(jiǎn)單的描述分析、粗略評(píng)估向比較全面細(xì)致的描述分析、精確評(píng)估的過程轉(zhuǎn)變。（7）宗地估價(jià)結(jié)果的確定增加了分析取值的過程。（8）對(duì)報(bào)告附件提出了新要求。

8二、宗地估價(jià)的一般程序根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，宗地估價(jià)的一般程序如下：（一）確定估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括：1.確定估價(jià)對(duì)象確定估價(jià)對(duì)象的位置、范圍、用地類型、權(quán)利狀況等。2.確定估價(jià)目的（略）3.確定估價(jià)基準(zhǔn)日、土地使用權(quán)價(jià)格類型、估價(jià)日期、使用年期等（二）擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃需確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、作業(yè)步驟、資料類型及來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度與成果組成等。（三）收集資料與實(shí)地勘查1.宗地估價(jià)資料收集（1）宗地估價(jià)資料的種類和主要內(nèi)容①產(chǎn)權(quán)登記及相關(guān)證明資料包括土地使用證、房屋所有權(quán)證、土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、土地歸戶卡，土地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有土地劃撥決定書、用地批文等。9二、宗地估價(jià)的一般程序②一般因素資料包括自然因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素等一般因素資料。應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途，有針對(duì)性地收集一般因素資料。③區(qū)域因素資料包括區(qū)域位置、商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制等區(qū)域因素資料。④個(gè)別因素資料包括宗地位置、面積、形狀、用途、寬度、深度、臨街狀況、臨路狀況、地形、地質(zhì)、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件、距商服中心、公用設(shè)施及交通設(shè)施距離等個(gè)別因素等資料。⑤宗地利用狀況資料包括宗地現(xiàn)狀利用資料和規(guī)劃利用資料，前者重點(diǎn)調(diào)查待估宗地建筑物和地上附著物狀況，包括建筑物名稱、用途、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑年代、成新度等；后者收集待估宗地的規(guī)劃資料——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、審定設(shè)計(jì)方案通知書等。⑥圖件資料包括地籍圖、地形圖、宗地圖、總平面圖、建筑平面圖、市政管線圖、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、土地級(jí)別或基準(zhǔn)地價(jià)圖等。10二、宗地估價(jià)的一般程序

⑦土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、征地拆遷、國(guó)企改革土地使用權(quán)處置價(jià)格等土地市場(chǎng)交易資料，房屋出租、買賣、商品房出售等房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料。⑧不同估價(jià)方法所需收集的相關(guān)資料市場(chǎng)比較法——土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓案例收益還原法——土地出租、房屋出租或企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益、成本資料剩余法——房屋買賣、商品房銷售案例成本逼近法——征地或拆遷安置資料基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法——基準(zhǔn)地價(jià)資料⑨估價(jià)參數(shù)資料重要的估價(jià)參數(shù)資料包括地價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、利潤(rùn)率、土地增值率、土地還原利率、房屋還原利率、綜合還原利率、房屋重置價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、交易稅費(fèi)等。⑩其他資料包括估價(jià)項(xiàng)目背景材料、可行性研究報(bào)告等。（2）宗地估價(jià)資料收集的方法資料收集方法主要有：①現(xiàn)場(chǎng)勘查；②從政府部門、專業(yè)團(tuán)體、中介機(jī)構(gòu)取得；③咨詢相關(guān)企業(yè)、單位；④通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊取得。

11二、宗地估價(jià)的一般程序

2.宗地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘查（1）現(xiàn)場(chǎng)勘查的內(nèi)容①待估土地的現(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)照土地使用證、宗地圖，調(diào)查核對(duì)待估土地的位置、門牌號(hào)、四至、面積、形狀、用途等，看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致。②建筑物的現(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)照房屋所有權(quán)證，調(diào)查核對(duì)待估宗地內(nèi)建筑物的用途、面積、結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向、裝修、設(shè)備、設(shè)施、可出租面積、空置情況等。③土地開發(fā)利用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘查通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，查清待估宗地為已完成開發(fā)的地塊，還是待開發(fā)的凈地或待拆遷開發(fā)的毛地，待拆遷開發(fā)地塊的拆遷安置費(fèi)用由誰支付等。④個(gè)別因素條件的現(xiàn)場(chǎng)勘查包括待估宗地面積、形狀、臨街狀況、臨街寬度、臨街深度、臨路狀況、地形地勢(shì)、工程地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、距商服中心、公用設(shè)施及交通設(shè)施等個(gè)別因素條件的現(xiàn)場(chǎng)勘查。⑤區(qū)域因素條件的現(xiàn)場(chǎng)勘查包括區(qū)域商服繁華程度、交通條件（道路、公交、對(duì)外交通狀況）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、人口密度等區(qū)域因素條件的現(xiàn)場(chǎng)勘查。

12二、宗地估價(jià)的一般程序（2）現(xiàn)場(chǎng)勘查的方法與要求①現(xiàn)場(chǎng)勘查的方法現(xiàn)場(chǎng)勘查的方法主要有：a.觀察；b.詢問；c.測(cè)量；d.核對(duì)。②現(xiàn)場(chǎng)勘查的要求現(xiàn)場(chǎng)勘查的要求：a.做好現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄；b.畫草圖；c.拍照、攝像。

（四）相關(guān)資料分析整理對(duì)所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地價(jià)的走勢(shì)和因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定相關(guān)估價(jià)參數(shù)。

（五）選定方法試算價(jià)格估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)方法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用2種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，得出試算價(jià)格。

13二、宗地估價(jià)的一般程序

（六）確定宗地估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。宗地估價(jià)結(jié)果的確定方法：1.簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；2.加權(quán)算術(shù)平均法；3.綜合分析法。

(七)撰寫估價(jià)報(bào)告書待估宗地估價(jià)結(jié)果確定后，估價(jià)人員按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求，撰寫估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書包括《土地估價(jià)報(bào)告》和《土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。14三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱二、委托估價(jià)方三、受托估價(jià)方四、估價(jià)目的五、估價(jià)依據(jù)六、估價(jià)基準(zhǔn)日七、估價(jià)日期八、地價(jià)定義審核內(nèi)容：（1）地價(jià)定義界定是否正確；（2）用途、開發(fā)程度、使用年期的設(shè)定是否有誤；（3）土地使用權(quán)價(jià)格類型描述是否正確。

15三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

九、估價(jià)結(jié)果審核內(nèi)容：（1）估價(jià)結(jié)果（包括單價(jià)、總價(jià)）有無錯(cuò)誤；（2）有沒有按要求附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。十、需要特殊說明的事項(xiàng)審核內(nèi)容：（1）對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施，有沒有加以說明；（2）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，有沒有敘述。十一、土地估價(jià)師簽字審核內(nèi)容：（1）是否有2名以上在該土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師簽字；（2）簽名土地估價(jià)師的資格證書或注冊(cè)期是否有效。十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)審核內(nèi)容：（1）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是否蓋章；（2）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人是否簽字。16三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)××國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格的評(píng)估二、委托估價(jià)方委托方：××地址：××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：××郵編：××三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：××××

機(jī)構(gòu)地址：××××資質(zhì)級(jí)別：××××

資質(zhì)證書號(hào)：××××

法定代表人：××

聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：××，郵政編碼：××傳真：××網(wǎng)址http：××電子信箱E-mail：××四、估價(jià)目的評(píng)估待估宗地在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度，評(píng)估設(shè)定使用年期為出讓剩余使用年期60.84年，土地登記面積為130.96m2，評(píng)估面積為130.96m2，用途為住宅用地的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，為××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)××辦理待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)抵押手續(xù)，提供客觀、公正的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。五、估價(jià)依據(jù)

1.法律、法規(guī)和政策文件

1.1《中華人民共和國(guó)土地管理法》

17三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.3《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》1.4《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和抵押暫行條例》1.5《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》1.6《江蘇省土地管理?xiàng)l例》1.7江蘇省人民政府和原江蘇省國(guó)土管理局、江蘇省國(guó)土資源廳頒發(fā)的有關(guān)文件1.8××市人民政府和××市國(guó)土資源局頒發(fā)的有關(guān)文件1.9××市人民政府和××市國(guó)土資源局頒發(fā)的有關(guān)文件

2.技術(shù)規(guī)程2.1中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）2.2中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）2.3原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》（TD1001-1993）

3.其它

3.1土地估價(jià)師實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)待估宗地權(quán)屬、區(qū)域條件、宗地條件方面的資料3.2土地估價(jià)師收集的與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)等方面資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二OO六年十月十一日七、估價(jià)日期二OO六年十月十日至二OO六年十月十二日八、地價(jià)定義

1.地價(jià)內(nèi)涵本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指本宗地在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度，用途為住宅用地，使用年期為60.84年的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。

2.土地實(shí)際開發(fā)程度待估宗地在估價(jià)期日的實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度。

3.土地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度待估宗地土地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度。18三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

九、估價(jià)結(jié)果××市××委托評(píng)估的待估宗地位于××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)，國(guó)有土地使用證編號(hào)為××國(guó)用(2006)字第××號(hào)，登記用途為住宅用地，實(shí)際用途為住宅用地，評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地，在評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度，評(píng)估設(shè)定使用年期為60.84年，土地登記面積為130.96m2，評(píng)估面積為130.96m2，在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，待估宗地國(guó)有出讓土地使用權(quán)單位土地面積價(jià)格為516元/m2，即單位面積地價(jià)為每平方米人民幣伍佰壹拾陸元整；待估宗地總地價(jià)為6.76萬元，即人民幣陸萬柒仟陸佰元整。委托估價(jià)方在進(jìn)行待估宗地土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押權(quán)人在評(píng)估的抵押物市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，處分時(shí)點(diǎn)與抵押權(quán)設(shè)定日不一致帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素及交易時(shí)點(diǎn)的政府稅費(fèi)與各項(xiàng)中介費(fèi)，再根據(jù)抵押人的資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限給予相應(yīng)比例的貸款。估價(jià)結(jié)果詳見表1。表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：××××估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估（××）宗評(píng)[2006]第××號(hào)估價(jià)期日：二OO六年十月十一日估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國(guó)有出讓土地使用權(quán)一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：無。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：周圍道路狀況：一般；供電狀況：較優(yōu)；供水狀況：較優(yōu)；排水狀況：一般；供熱狀況：無；電訊條件：較優(yōu)；供氣狀況：無。3、規(guī)劃限制條件：無。4、影響土地價(jià)格的其它限定條件：無二、其它需要說明的事項(xiàng)：1、評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效，評(píng)估價(jià)格僅作為××辦理待估宗地國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押手續(xù)，提供客觀、公正的土地價(jià)格依據(jù)。2、上述地價(jià)未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，因急賣所造成實(shí)際成交價(jià)可能低于評(píng)估價(jià)的因素，故抵押權(quán)人在考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)后，由抵押人、抵押權(quán)人商定最終的抵押地價(jià)?！痢痢痢炼﨩O六年十月十一日

19三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

十、需要特殊說明的事項(xiàng)

1.估價(jià)的假設(shè)條件

1.1本報(bào)告設(shè)定的土地開發(fā)條件是指在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，待估宗地宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度。

1.2本報(bào)告評(píng)估的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格是指在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)程度，評(píng)估設(shè)定使用年期為60.84年，用途為住宅用地，待估宗地土地面積為130.96m2的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。

1.3待估宗地作為住宅用地，得到最有效使用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。

1.4任何有關(guān)待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

1.5委托方提供的有關(guān)待估宗地的資料屬實(shí)。

2.本報(bào)告使用的限制條件本報(bào)告僅限于中華人民共和國(guó)境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報(bào)告，須經(jīng)受托估價(jià)方和制作本報(bào)告的土地估價(jià)師認(rèn)可。

3.資料來源

3.1委托估價(jià)方提供的有關(guān)待估宗地土地登記資料。

3.2土地估價(jià)師收集的有關(guān)待估宗地區(qū)域條件、宗地條件方面的資料。

3.3土地估價(jià)師收集的與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的住宅用房租賃、買賣等方面的資料。4.土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件4.1本報(bào)告土地估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起六個(gè)月內(nèi)有效，若要過期使用，必須進(jìn)行期日修正或重新評(píng)估。4.2本報(bào)告土地估價(jià)結(jié)果須經(jīng)××市國(guó)土資源局備案。

4.3本報(bào)告設(shè)定的土地開發(fā)條件發(fā)生變化時(shí)，本報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

4.4本報(bào)告中待估宗地的土地面積是指待估宗地土地登記面積。

20三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

4.5本報(bào)告僅為××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)××辦理待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)抵押手續(xù)，提供客觀、公正的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。委托估價(jià)方超出本報(bào)告限定的使用條件使用本報(bào)告，受托估價(jià)方不承擔(dān)任何法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任。4.6本報(bào)告未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的費(fèi)用及由于土地使用年期的減少而導(dǎo)致的地價(jià)貶值，抵押權(quán)人在確定抵押額時(shí)應(yīng)予以充分考慮。

5.其它需要說明的問題本報(bào)告由××××負(fù)責(zé)解釋。十一、土地估價(jià)師簽字1.土地估價(jià)師××簽字

證書號(hào)：××2.土地估價(jià)師××簽字

證書號(hào)：××十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

××××

二OO六年十月十一日

21三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況審核內(nèi)容：（1）宗地位置是否與土地證記載的座落一致；（2）設(shè)定用途是否與登記用途一致；（3）評(píng)估土地面積是否與土地登記面積一致；（4）描述的土地級(jí)別是否與其后地價(jià)影響因素分析和估價(jià)過程中所描述的待估宗地土地級(jí)別一致。2、土地權(quán)利狀況審核內(nèi)容：（1）如待估宗地為出讓土地，需在土地使用權(quán)描述中詳細(xì)說明出讓土地使用權(quán)取得時(shí)間、出讓金金額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定；（2）如待估宗地設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等），對(duì)設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利有否詳加說明。3、土地利用狀況審核內(nèi)容：（1）對(duì)于已完成開發(fā)的宗地，審核其建筑物、地上附著物描述是否全面詳盡，同時(shí)檢查待估宗地總建筑面積、容積率、綠化率等有無遺漏；（2）對(duì)于待開發(fā)的宗地，應(yīng)重點(diǎn)檢查其規(guī)劃利用條件（規(guī)劃用途、總建筑面積、商業(yè)建筑面積、辦公建筑面積、住宅建筑面積、公建面積、地下建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率等）有無遺漏。

22三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1.土地登記狀況1.1宗地位置：××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)。1.2宗地用途：登記用途為住宅用地，實(shí)際用途為住宅用地，評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地。1.3宗地四至：東至××；南至××路；西至××；北至巷道。1.4宗地面積：土地登記面積為130.96m2，評(píng)估土地面積為130.96m2。1.5土地等級(jí)：××市一等集鎮(zhèn)二級(jí)地。1.6地籍號(hào)：*。1.7地籍圖號(hào)：*。1.8土地使用證編號(hào)：××國(guó)用(2006)字第××號(hào)。2.土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：國(guó)家所有。2.2土地使用權(quán)：國(guó)有出讓土地使用權(quán)。2.3土地他項(xiàng)權(quán)利：無抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制。3.建筑物和地上附著物狀況在估價(jià)期日二OO六年十月十一日，待估宗地地上建筑物建于1997年，混合結(jié)構(gòu)，三層樓房，其房屋所有權(quán)證編號(hào)為××市房權(quán)證××鎮(zhèn)字第××號(hào)、房權(quán)證××鎮(zhèn)字第××號(hào)。23三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

二、地價(jià)影響因素分析1、一般因素審核內(nèi)容：（1）一般因素是否具有針對(duì)性；（2）對(duì)地價(jià)走勢(shì)的判斷是否與估價(jià)過程中地價(jià)指數(shù)的確定相協(xié)調(diào)。2、區(qū)域因素審核內(nèi)容：（1）區(qū)域因素條件是否具有針對(duì)性；（2）區(qū)域因素條件的描述分析是否存在錯(cuò)誤；（3）區(qū)域因素條件等級(jí)的確定是否合理；（4）區(qū)域因素條件的描述及等級(jí)是否與估價(jià)過程中相應(yīng)的區(qū)域因素條件描述及等級(jí)一致。3、個(gè)別因素審核內(nèi)容：（1）個(gè)別因素條件是否具有針對(duì)性；（2）個(gè)別因素條件的描述分析是否存在錯(cuò)誤；（3）個(gè)別因素條件等級(jí)的確定是否合理；（4）個(gè)別因素條件的描述及等級(jí)是否與估價(jià)過程中相應(yīng)的個(gè)別因素條件描述及等級(jí)一致。

24三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

二、地價(jià)影響因素分析1.一般因素

1.1地理位置及行政區(qū)域××市地處××中部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)××，北緯××之間，東瀕××，西接××市，北鄰××市，南依××縣，西南接××市，是我國(guó)江蘇××地區(qū)的中等城市之一。現(xiàn)轄××個(gè)鎮(zhèn)，全市總面積××平方公里，總?cè)丝诩s××萬人。1.2自然環(huán)境1.2.1地勢(shì)、地貌××市為××地區(qū)，地勢(shì)平坦，以××為界，堤西為××地區(qū)，河流縱橫交錯(cuò)，地形較地洼；堤?hào)|河流較少，地勢(shì)較高，且沿海地形東高西低，沿海灘涂高潮帶植被覆蓋率一般在90%以上。

1.2.2氣候、水文××市屬北亞熱帶暖濕季風(fēng)氣候區(qū)，境內(nèi)氣候溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫14.6C，年平均降水量1042.3毫米，年平均風(fēng)速3.3米/秒，地下水平均埋深汛期堤?hào)|150-200厘米，堤西60-80厘米；旱季：堤?hào)|200厘米以下，堤西80厘米以下。1.3交通條件××市位于××、××、××三個(gè)省轄市的交會(huì)處，境內(nèi)有“××”國(guó)道、××公路、××公路兩條省際交通道路，市屬骨干有××公路、××公路、××公路等，實(shí)現(xiàn)了公路網(wǎng)絡(luò)化、路面黑色化。已投入運(yùn)營(yíng)的××鐵路串境而過。1.4城市性質(zhì)××市現(xiàn)為縣級(jí)市，據(jù)城市總體規(guī)劃擬定為××中心城市之一。目前，已初具現(xiàn)代工商業(yè)城市的雛形，在全國(guó)城市九等分級(jí)中，屬××類城市。1.5基礎(chǔ)設(shè)施狀況多年來，××市政府加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，基本形成了交通方便的城市道路體系；提高了城區(qū)及郊區(qū)的供電、供水、排水、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施水平；方便了商貿(mào)活動(dòng)、工業(yè)生產(chǎn)和城市居民生活，提高了土地的利用效益和收益水平。1.6城市經(jīng)濟(jì)狀況與商貿(mào)狀況2005年××市全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到××億元，財(cái)政收入××億元，三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為××億元、××億元和××億元。工業(yè)及開放型經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，全市定報(bào)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值××億元，銷售收入××億元，利稅總額××億元，利潤(rùn)總額××億元。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，糧經(jīng)比達(dá)到38∶62，特種養(yǎng)殖和集約化養(yǎng)殖收入占養(yǎng)殖業(yè)總收入的比重提高到××%，農(nóng)民人均收入達(dá)到××元。商貿(mào)流通和其他服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，全市社會(huì)總消費(fèi)××億元，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額××億元。城市及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資××億元，比上年增長(zhǎng)10.3%。

25三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.7土地市場(chǎng)狀況近年來，××市隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷改善和土地使用制度改革的不斷深入，集鎮(zhèn)內(nèi)的土地交易日益活躍，土地市場(chǎng)逐步規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大，土地出讓、抵押呈上升趨勢(shì)。

1.8產(chǎn)業(yè)、稅收政策我市的房地產(chǎn)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅收等政策對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)無特殊的影響。綜上所述，近年來，××市集鎮(zhèn)住宅用地地價(jià)有一定幅度的上升。2區(qū)域因素2.1區(qū)域位置待估宗地所在區(qū)域位于××市××鎮(zhèn)，地處鎮(zhèn)區(qū)住宅區(qū)，屬××市一等集鎮(zhèn)二級(jí)地。2.2商業(yè)繁華狀況2.2.1待估宗地所在區(qū)域有市區(qū)商業(yè)中心和商業(yè)路線分布。

區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況：沿××路沿線分布；數(shù)量狀況：較優(yōu)；集聚程度：較優(yōu)。

距商業(yè)中心距離待估宗地距××商業(yè)中心距離約500m。

待估宗地所在區(qū)域商業(yè)繁華程度較優(yōu)。2.3交通條件2.3.1道路通達(dá)狀況

待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的道路類型為混合道路體系，呈格網(wǎng)狀。區(qū)域內(nèi)主干道有××路。

待估宗地所在區(qū)域臨混合型主干道××路，道路紅線寬度為10米，路面為水泥，路面保養(yǎng)維護(hù)較好，道路質(zhì)量較好。

待估宗地所在區(qū)域路網(wǎng)密度一般。

待估宗地所在區(qū)域道路通達(dá)狀況較優(yōu)。2.3.2公交狀況

待估宗地所在區(qū)域無公共交通設(shè)施。2.3.3停車場(chǎng)分布狀況待估宗地所在區(qū)域無專門停車場(chǎng)。2.3.4交通管制狀況待估宗地所在區(qū)域未實(shí)行交通管制。2.3.5對(duì)外交通狀況待估宗地所在區(qū)域有對(duì)外交通設(shè)施。

26三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

2.4基礎(chǔ)設(shè)施條件2.4.1供水條件待估宗地所在區(qū)域由××自來水廠供水；主要道路兩側(cè)主供水管徑300mm，供水保證率在98%以上；供水條件較優(yōu)。2.4.2供電條件待估宗地所在區(qū)域由××市××供電所供電，骨干輸電線路10kv；供電保證率在98%以上；供電條件較優(yōu)。2.4.3排水條件待估宗地所在區(qū)域排水體制為雨污合流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑400mm；雨污水排入××排水管網(wǎng)。排水條件一般。2.4.4電訊條件待估宗地所在區(qū)域?qū)佟痢潦惺性挿?wù)區(qū)；電話交換方式采用數(shù)字程控交換方式；區(qū)域內(nèi)裝機(jī)容量能滿足正常生活需要；電訊條件較優(yōu)。2.4.5供氣條件待估宗地所在區(qū)域無供氣設(shè)施。2.4.6供暖條件待估宗地所在區(qū)域無供暖設(shè)施。2.5公用設(shè)施條件2.5.1待估宗地所在區(qū)域有中型××菜場(chǎng)等公用設(shè)施。2.5.2距各類公用設(shè)施距離

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（菜場(chǎng)）：距××菜場(chǎng)約200m，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（菜場(chǎng)）為中型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（菜場(chǎng)）。

學(xué)校、醫(yī)院：距××中心小學(xué)200米，距××中學(xué)約500m；距幼兒園約300m；距××人民醫(yī)院約600m。

金融：待估宗地距××信用社約500m。

待估宗地所在區(qū)域公用設(shè)施條件較優(yōu)。2.6文體設(shè)施狀況2.6.1待估宗地所在區(qū)域無文體設(shè)施。2.7區(qū)域環(huán)境因素2.7.1大氣環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的大氣污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量一般。2.7.2水環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的水污染源，水環(huán)境質(zhì)量一般。

27三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

2.7.3聲環(huán)境待估宗地所在區(qū)域無明顯的噪聲污染源，聲環(huán)境質(zhì)量一般。2.7.4綠化狀況待估宗地所在區(qū)域綠化狀況一般。2.7.5綜合環(huán)境質(zhì)量綜上所述，待估宗地所在區(qū)域綜合環(huán)境質(zhì)量一般。2.8城鎮(zhèn)規(guī)劃限制區(qū)域總體規(guī)劃情況：規(guī)劃對(duì)待估宗地所在區(qū)域土地利用限制影響不大。2.9區(qū)域土地利用狀況待估宗地所在區(qū)域土地利用情況：以住宅用地為主。2.10自然災(zāi)害狀況待估宗地所在區(qū)域內(nèi)自然災(zāi)害（洪澇災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等）狀況：近年來未遭受過自然災(zāi)害影響。2.11社會(huì)因素2.11.1社區(qū)規(guī)模功能：待估宗地屬中檔住宅小區(qū)，規(guī)模一般。

安全保障：待估宗地所在小區(qū)無物業(yè)管理措施。2.11.2待估宗地所在區(qū)域居民文化程度一般，收入水平一般。

3個(gè)別因素3.1宗地位置待估宗地位于××市××鎮(zhèn)××路北側(cè)。3.2待估宗地最有效使用用途為住宅。3.3待估宗地130.96m2，形狀規(guī)則，呈長(zhǎng)方型。3.4待估宗地地形平坦，地勢(shì)一般，地基條件一般。3.5待估宗地平均日照8天/小時(shí)，通風(fēng)狀況一般。3.6待估宗地鄰接道路為混合型主干道××路，道路紅線寬度20m，路面為水泥，道路質(zhì)量較高。道路通達(dá)性較優(yōu)。3.7宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件3.7.1供水條件待估宗地由××市自來水廠供水，宗地內(nèi)主要供水管管徑為300mm，供水保證率在98%以上。供水條件較優(yōu)。3.7.2供電條件待估宗地內(nèi)由××市××供電所供電，供電保證率在98%以上。供電條件較優(yōu)。28三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

3.7.3排水條件待估宗地內(nèi)排水方式為雨污合流制，采用水泥涵管排水，主管（溝）規(guī)格為直徑400mm，排水條件一般。3.7.4電信條件待估宗地屬××市電信局市話服務(wù)區(qū)，電信條件較好。3.7.5供氣條件待估宗地內(nèi)無供氣設(shè)施。3.7.6供暖條件待估宗地內(nèi)無供暖設(shè)施。3.8宗地利用狀況待估宗地現(xiàn)有建筑物建筑面積約342.1m2，磚混結(jié)構(gòu)，土地利用強(qiáng)度較高。待估宗地目前土地利用類型：住宅。3.9宗地周圍土地利用狀況待估宗地周圍土地利用現(xiàn)狀：以住宅用地為主。3.10待估宗地周圍人流量一般。3.11規(guī)劃限制規(guī)劃對(duì)待估宗地土地利用的限制：規(guī)劃對(duì)待估宗地土地利用限制影響不大。3.12土地權(quán)利狀況與使用年期至估價(jià)期日，待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止年期為2067年8月，他項(xiàng)權(quán)利狀況：未登記。待估宗地評(píng)估設(shè)定使用年期為住宅用地出讓剩余年期60.84年。

29三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

第三部分土地估價(jià)本部分是審核的重點(diǎn)。一、估價(jià)原則二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）估價(jià)方法審核內(nèi)容：（1）估價(jià)方法選擇依據(jù)是否充分，選擇的估價(jià)方法是否適宜；（2）要求對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用2種以上估價(jià)方法評(píng)估；（3）如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照末級(jí)地的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估；（4）有沒有說明所選估價(jià)方法的估價(jià)思路，并列出所選方法的基本公式。常見用途宗地估價(jià)方法的選擇：

30三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1、商服用地估價(jià)方法的選擇

市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法剩余法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法路線價(jià)法路線價(jià)法2、住宅用地估價(jià)方法的選擇

市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 剩余法假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

商服用地（已完成開發(fā)）商服用地（待開發(fā)）（已完成開發(fā)）住宅用地（待開發(fā)）住宅用地31三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

3、工業(yè)用地估價(jià)方法的選擇

市場(chǎng)比較法成本逼近法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法（特殊情況下使用）4、商辦住用地估價(jià)方法的選擇

市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 收益還原法 剩余法假設(shè)開發(fā)法

工業(yè)用地（已完成開發(fā)）商辦住用地（待開發(fā)）商辦住用地32三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則本次估價(jià)過程中，遵循的主要原則有：1.最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來的收益不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價(jià)是以該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的。此次待估宗地為住宅用地，在評(píng)估中應(yīng)充分考慮住宅用地的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客觀、公正、科學(xué)的土地價(jià)格。2.替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。依據(jù)這一原則，本次評(píng)估住宅用地地價(jià)采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。3.協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然和社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，若土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該宗地的收益量和地價(jià)水平。4.報(bào)酬遞增或遞減原則對(duì)土地的投入，其純收益并不按比例增長(zhǎng)。因此，在設(shè)定土地價(jià)格的假設(shè)條件時(shí)，必須找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最有效使用點(diǎn)。5.多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)有幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差。因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地價(jià)格。

33三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

6.公開、公平、公正原則本次評(píng)估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場(chǎng)條件進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。總之，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）估價(jià)方法1.土地估價(jià)方法的選擇一般而言，土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)法等。根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策、符合評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，決定采用剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法兩種估價(jià)方法，分別評(píng)估、驗(yàn)證、確定待估土地在估價(jià)期日及其對(duì)應(yīng)土地條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。2.土地估價(jià)的技術(shù)路線2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法首先分析基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與本次估價(jià)期日之間地價(jià)變化情況，進(jìn)行期日修正；然后分析待估宗地與所在區(qū)域平均狀況之間存在的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正測(cè)算地價(jià)；對(duì)測(cè)算的地價(jià)進(jìn)行年期修正；最后根據(jù)待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異后得到待估宗地的地價(jià)。即：地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)+開發(fā)水平程度修正2.2市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的基本思路是在估算待估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并依據(jù)后者已知的成交價(jià)格，參照待估宗地的交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、容積率、區(qū)域以及個(gè)別因素等，修正評(píng)出比準(zhǔn)地價(jià)，最終以交易的類似地產(chǎn)比準(zhǔn)地價(jià)估算待估宗地在估價(jià)期日的地價(jià)。即：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格××××。

34三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

（二）估價(jià)過程

1、市場(chǎng)比較法1）比較案例選擇審核內(nèi)容：（1）選擇的比較案例不少于3個(gè)；（2）選擇的比較案例與待估宗地處于同一級(jí)別、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年；（3）比較案例的描述是否全面準(zhǔn)確。2）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)審核內(nèi)容：比較案例成交地價(jià)內(nèi)涵與待估宗地評(píng)估設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵不一致的，需進(jìn)行地價(jià)內(nèi)涵修正，將比較案例成交地價(jià)修正至評(píng)估設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵下的地價(jià)。3）因素選擇與因素條件說明審核內(nèi)容：（1）估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、區(qū)域因素、個(gè)別因素；（2）選擇的比較因素是否全面，是否具有針對(duì)性，是否突出重要因素；（3）比較因素條件的描述是否客觀、具體，能量化的有否使用量化指標(biāo)，無法量化的指標(biāo)必須具體描述；（4）待估宗地因素條件說明是否與第二部分影響地價(jià)的因素分析一致，不能前后矛盾。

35三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

4）比較因素條件指數(shù)表的編制與因素修正（1）交易時(shí)間由于比較案例交易日期與待估宗地估價(jià)基準(zhǔn)日不一致，需進(jìn)行期日修正。審核內(nèi)容：地價(jià)指數(shù)的確定是否合理，依據(jù)是否充分。（2）交易情況審核內(nèi)容：比較案例交易情況屬不正常的，有否進(jìn)行交易情況修正，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。（3）交易方式一般不進(jìn)行交易方式的修正。（4）區(qū)域因素審核內(nèi)容：①區(qū)域因素條件指數(shù)的編制是否正確合理，是否有依據(jù)；②重要區(qū)域因素條件指數(shù)的編制有無遺漏。（5）個(gè)別因素審核內(nèi)容：①個(gè)別因素條件指數(shù)的編制是否正確合理，是否有依據(jù)；②比較案例與待估宗地在土地使用年期、容積率方面存在差異的，有沒有進(jìn)行年期修正和容積率修正。5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定審核內(nèi)容：①比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算是否準(zhǔn)確；②比準(zhǔn)價(jià)格的確定是否合理。36三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.1比較實(shí)例選取通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)、住宅用房土地交易市場(chǎng)的調(diào)查與分析，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其用地特點(diǎn)，我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)規(guī)模相當(dāng)、區(qū)位條件、宗地狀況基本一致的三個(gè)類似的商業(yè)、住宅用地交易情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。具體情況如下：案例A：位于汽車站西側(cè)、北側(cè)，地處××市市區(qū)土地綜合定級(jí)四級(jí)地，掛牌出讓，供地條件為熟地，即土地開發(fā)水平為宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”，用途為商業(yè)、住宅用地，規(guī)劃臨街為商業(yè)用房，其余為住宅用房，使用年期為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地面積為6000m2，地上容積率為1.5，于2004年1月掛牌成交總價(jià)為840萬元。案例B：位于××路南側(cè)，地處××市市區(qū)土地綜合定級(jí)四級(jí)地，掛牌出讓，供地條件為熟地，即土地開發(fā)水平為宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”，用途為商業(yè)、住宅用地，規(guī)劃臨街為商業(yè)用房，其余為住宅用房，使用年期為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地面積為10000m2，地上容積率為1.50，于2004年4月掛牌成交總價(jià)為1250萬元。案例C：位于××鎮(zhèn)南轉(zhuǎn)盤西南角，地處××市市區(qū)土地綜合定級(jí)四級(jí)地，掛牌出讓，供地條件為熟地，即土地開發(fā)水平為宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”，用途為商業(yè)、住宅用地，規(guī)劃臨街為商業(yè)用房，其余為住宅用房，使用年期為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地面積為4078m2，地上容積率為1.50，于2004年5月掛牌成交總價(jià)為490萬元。具體詳見下表：

待估宗地與比較實(shí)例基本情況表估價(jià)對(duì)象與比較案例調(diào)查因素待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間2006.62004.12004.42004.5交易情況正常正常正常正常交易方式－掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓土地用途商住用地商住用地商住用地商住用地交易價(jià)格待評(píng)估140012501200付款方式——一次付清一次付清一次付清容積率0.841.501.501.50土地使用年限商業(yè)38.52年/住宅68.52年商業(yè)40年/住宅70年商業(yè)40年/住宅70年商業(yè)40年/住宅70年37三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.2建立價(jià)格可比基礎(chǔ)待估宗地與比較案例在地價(jià)內(nèi)涵、貨幣單位等方面一致，故不需進(jìn)行修正。1.3因素選擇根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)和土地估價(jià)師收集的資料，本次評(píng)估主要選擇下列因素作為比較因素：①交易時(shí)間：因交易期日的不同而地價(jià)存在差異，需進(jìn)行期日修正。②交易情況：考慮交易行為中的一些特殊因素所造成的比較案例地價(jià)偏差，將其成交地價(jià)修正為正常市場(chǎng)地價(jià)。③交易方式：考慮交易行為中交易方式的不同，而將交易方式修正為同一交易方式的正常市場(chǎng)地價(jià)。④區(qū)位狀況：主要有商服繁華程度、周圍公用設(shè)施狀況、周圍主要道路類型、周圍主要道路等級(jí)、周圍公交便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、常住人口、流動(dòng)人口、環(huán)境質(zhì)量等。⑤個(gè)別因素：主要指自身自然條件、開發(fā)程度、宗地面積、宗地形狀、容積率、距公交站點(diǎn)距離、距公用設(shè)施距離、臨街類型、臨街寬度、臨街深度、土地使用年限等。1.4因素條件說明整理土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，將待估宗地與比較案例的因素條件列表表示，見下表。38三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時(shí)間2006.62004.12004.42004.5交易情況正常正常正常正常交易方式--掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓商服繁華狀況距二級(jí)商服中心××大酒店商服中心1km區(qū)域有三級(jí)商服中心××裝飾材料商服中心分布距三級(jí)商服中心××裝飾材料商服中心2.6km位于三級(jí)商服中心××裝飾材料商服中心邊緣周圍公用設(shè)施狀況區(qū)域有××小學(xué)，××招待所等公用設(shè)施區(qū)域有學(xué)校、水果批發(fā)市場(chǎng)等公用設(shè)施區(qū)域有學(xué)校、水果批發(fā)市場(chǎng)等公用設(shè)施區(qū)域有學(xué)校、水果批發(fā)市場(chǎng)等公用設(shè)施周圍主要道路類型交通型為主交通型為主混合型為主交通型為主周圍主要道路等級(jí)以主干道為主以主干道為主以主干道為主以主干道為主周圍公交便捷度附近有1條公交線路附近有5條公交線路附近有3條公交線路附近有5條公交線路基礎(chǔ)設(shè)施條件通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)常住人口常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2流動(dòng)人口800人/小時(shí)800人/小時(shí)800人/小時(shí)800人/小時(shí)自身自然條件地勢(shì)平坦，地基承載力較優(yōu)，自然條件較優(yōu)地勢(shì)平坦，地基承載力較優(yōu)，自然條件較優(yōu)地勢(shì)平坦，地基承載力較優(yōu)，自然條件較優(yōu)地勢(shì)平坦，地基承載力較優(yōu)，自然條件較優(yōu)開發(fā)程度一平一平一平一平宗地面積面積適中面積適中面積較適中面積適中宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則容積率0.841.501.501.50距公交站點(diǎn)距離距最近的公交站點(diǎn)400m距最近的公交站點(diǎn)100m距最近的公交站點(diǎn)200m距最近的公交站點(diǎn)300m距公用設(shè)施距離較近較近較近較近臨街類型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街臨街寬度106m300m80m140m臨街深度83m200m200m290m土地使用年限商業(yè)38.52年住宅68.52年商業(yè)40年住宅70年商業(yè)40年住宅70年商業(yè)40年住宅70年比較因素條件說明表39三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.5編制比較因素條件指數(shù)以待估宗地的因素條件指數(shù)為基數(shù)（100%），直接比較分析待估宗地和比較案例的交易日期、交易情況、區(qū)位與個(gè)別狀況等差別，各比較因素條件指數(shù)確定依據(jù)如下：1.5.1交易時(shí)間根據(jù)××市國(guó)土資源局提供的資料和土地估價(jià)師調(diào)查收集的近年來××市市區(qū)商住用地土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、出租實(shí)例資料編制了××市市區(qū)商住用地自2004年1月至本次估價(jià)期日2006年6月1日的地價(jià)指數(shù)表，見下表：××市區(qū)商住用地地價(jià)指數(shù)表1.5.2交易情況考慮交易情況是否正常對(duì)地價(jià)的影響。比較案例A、B、C均為正常市場(chǎng)交易，地價(jià)水平為正常市場(chǎng)地價(jià)，故不需進(jìn)行交易情況修正。1.5.3交易方式本次評(píng)估的是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開正常的市場(chǎng)價(jià)格，僅為委托方提供參考價(jià)格。故不需進(jìn)行交易方式的修正。1.5.4商服繁華狀況分為區(qū)域內(nèi)有商服中心分布、位于商服中心邊緣、距商服中心較遠(yuǎn)、距商服中心遠(yuǎn)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地商服繁華狀況為基準(zhǔn)（100%），比較案例所處地段與待估宗地相比，相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±5%。1.5.5周圍公用設(shè)施狀況以待估宗地周圍公用設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），比較案例所處地段與待估宗地相比，相差一種公用設(shè)施，地價(jià)修正±3%。1.5.6周圍主要道路類型分為混合型為主、混合型與生活型并重、生活型為主、生活型與交通型并重、交通型為主五個(gè)等級(jí)，以待估宗地區(qū)域道路類型為基準(zhǔn)（100%），每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±1%。1.5.7周圍主要道路等級(jí)分為主干道為主、主干道與次干道并重、次干道為主、次干道與支路為主并重、支路五個(gè)等級(jí)，以待估宗地區(qū)域道路等級(jí)為基準(zhǔn)（100%），每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±1%。1.5.8周圍公交便捷度以待估宗地附近公交線路為基準(zhǔn)（100%），每減少1條公交線路，租金向下修正2%；每增加1條公交線路，地價(jià)向上修正2%。

時(shí)間2004年1月2004年4月2004年5月2006年6月定基地價(jià)指數(shù)1.001.041.041.1140三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.5.9基礎(chǔ)設(shè)施條件分為六通、五通、四通、三通四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施條件為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±2%。1.5.10環(huán)境質(zhì)量分為環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境質(zhì)量為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±2%。1.5.11常住人口以待估宗地所在區(qū)域常住人口為基準(zhǔn)（100%），常住人口每增加2000-3000人/km2，地價(jià)向上修正2%，每減少2000-3000人/km2，地價(jià)向下修正2%，最大修正幅度±6%。1.5.12流動(dòng)人口以待估宗地所在區(qū)域流動(dòng)人口為基準(zhǔn)（100%），每增加500人/小時(shí)，地價(jià)向上修正2%，每減少500人/小時(shí)，地價(jià)向下修正2%，最大修正幅度±6%。1.5.13自身自然條件根據(jù)宗地的地勢(shì)及地基情況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地自身自然條件為基準(zhǔn)（100%），每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±2%。1.5.14開發(fā)程度宗地開發(fā)程度分為未開發(fā)、場(chǎng)地平整、五通一平、六通一平、七通一平等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地開發(fā)程度為基準(zhǔn)（100%），每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±3%。1.5.15宗地面積以待估宗地的用途分析土地面積對(duì)地價(jià)的影響程度，分為適中、較適中、無影響、影響較大四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為基準(zhǔn)（100%），每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±2%。1.5.16宗地形狀宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、較不規(guī)則、不規(guī)則，以待估宗地為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±3%。1.5.17容積率由于比較案例的商業(yè)和住宅用地比例與待估宗地較接近，本次容積率參照綜合容積率加以比較，故以待估宗地的容積率為100%，每增加0.1，地價(jià)向上修正2%，最大修正幅度±10%。1.5.18距公交站點(diǎn)距離以待估宗地距公交站點(diǎn)的距離為基準(zhǔn)（100%），每減少或增加50m，地價(jià)修正±1%，最大修正幅度±5%。1.5.19距公用設(shè)施距離分為接近、較接近、一般、較遠(yuǎn)、遠(yuǎn)五個(gè)等級(jí),以待估宗地距公用設(shè)施距離為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±1%。41三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

1.5.20臨街類型分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口，以待估宗地臨街狀況為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)修正±3%。1.5.21臨街寬度以估價(jià)對(duì)象臨街寬度為基準(zhǔn)（100%），每增加或減少5m，地價(jià)修正±1%，最大修正幅度為±5％。1.5.22臨街深度以估價(jià)對(duì)象臨街深度為基準(zhǔn)（100%），每減少或增加5m，地價(jià)向上修正±1%，最大修正幅度為±5％。1.5.23土地使用年期待估宗地與比較案例使用年期不同，故需進(jìn)行使用年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]r——土地還原率；m——評(píng)估設(shè)定土地使用年期；n——可比實(shí)例的土地使用年期；

土地還原利率的確定土地還原利率實(shí)質(zhì)上是土地投資資本的收益率。我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法二種方法綜合確定土地還原利率。(1)利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，我們選取中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率2.25%作為安全利率。根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局提供的資料，目前在當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y存在一定風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5~7%，由此求得土地還原利率為7.25－9.25%。(2)利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測(cè)算土地還原利率投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款、三年期國(guó)債，但其收益率也較低，分別為2.25%和2.72%；銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，央行自2006年4月28日起上調(diào)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.85%；投資在房地產(chǎn)開發(fā)方面風(fēng)險(xiǎn)較大，其法定利潤(rùn)率為8-15%，平均為12%；而投資在股市則風(fēng)險(xiǎn)更大，其收益亦可能更高。經(jīng)分析判斷，土地投資風(fēng)險(xiǎn)大于銀行一年期貸款而小于房地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)此測(cè)得土地還原利率為7.28-9.58%。綜合上述兩種方法測(cè)算結(jié)果，最終確定本次土地估價(jià)的土地還原利率為8%。K1=1-1/(1+8%)38.52=0.9484；K2=1-1/(1+8%)40=0.9540；K3=1-1/(1+8%)68.52=0.9949；K4=1-1/(1+8%)70=0.9954。1.6根據(jù)因素條件說明表中的估價(jià)對(duì)象與比較案例的因素情況，編制因素條件指數(shù)表，見下表。

42三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)

比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時(shí)間111100104104交易情況100100100100交易方式100100100100商服繁華狀況100110100100周圍公用設(shè)施狀況100100100100周圍主要道路類型100100104100周圍主要道路等級(jí)100100100100周圍公交便捷度100108104108基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100常住人口100100100100流動(dòng)人口狀況100100100100自身自然條件100100100100開發(fā)程度100100100100宗地面積10010098100宗地形狀100100100100容積率100107107107距公交站點(diǎn)距離100105104102距公用設(shè)施距離100100100100臨街類型100100100100臨街寬度10010595105臨街深度100969695土地使用年限0.94840.99490.95400.99540.95400.99540.95400.9954因素條件指數(shù)表1.7因素修正根據(jù)以上確定的因素指數(shù)，進(jìn)行比較實(shí)例交易時(shí)間、交易情況、交易方式、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到因素修正系數(shù)，見下表。43三、土地估價(jià)報(bào)告審核的要點(diǎn)