房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理2

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：又稱為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)工程項(xiàng)目可分為單位工程、單項(xiàng)工程、分部工程等。單項(xiàng)工程：在一個(gè)工程項(xiàng)目中，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后具有獨(dú)立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟(jì)效益的一組配套齊全的工程項(xiàng)目。單位工程：具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：單項(xiàng)工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設(shè)周期長；整體性強(qiáng)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作。包括項(xiàng)目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的對立關(guān)系：如果對工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時(shí)間、爭進(jìn)度，勢必會增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費(fèi)用，勢必會考慮降低項(xiàng)目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：適當(dāng)增加投資數(shù)量，即可加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，縮短工期，使項(xiàng)目盡早動工，投資盡早回收，項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益得到提高；適當(dāng)提高項(xiàng)目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項(xiàng)目動用后的延續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益；如果項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制訂得既科學(xué)又合理，使工程進(jìn)展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設(shè)工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系業(yè)主方的項(xiàng)目管理工程總承包方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理供貨方的項(xiàng)目管理社會環(huán)境方的項(xiàng)目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計(jì)方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)施工企業(yè)的施工管理：對合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計(jì)劃管理、勞動管理、安全管理、現(xiàn)場管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等，其目的是按時(shí)保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的管理：對已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過程的管理，包括對工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等，目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理1.工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大2.質(zhì)量量管理的的主要內(nèi)內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階階段對施工隊(duì)伍及人人員質(zhì)量的控控制；對對工程所所需原材料的質(zhì)量控控制；對對施工方方案、方法和工工藝的控制；；對施工工用機(jī)械、設(shè)設(shè)備的質(zhì)量控控制；對對施工環(huán)境與條條件方面的質(zhì)質(zhì)量控制制；對測量基準(zhǔn)準(zhǔn)點(diǎn)和參參考標(biāo)高高的確認(rèn)及及工程測測量放線線的質(zhì)量量控制。。施工過程程中的質(zhì)量管管理對施工承承包單位位的質(zhì)量控制制自檢系系統(tǒng)進(jìn)行行監(jiān)督；在施工工過程中中進(jìn)行質(zhì)量跟蹤蹤監(jiān)控；會同建建設(shè)監(jiān)理理單位審審查設(shè)計(jì)計(jì)或承包包方提出出的工程變更更或圖紙紙修改；對重要要的承重結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行檢檢測驗(yàn)收收；參加給給排水、、電器安安裝的試通水、、試運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等工作；；參加工工程質(zhì)量量的評定和竣竣工驗(yàn)收收工作；認(rèn)認(rèn)真做好好施工日記記；對沉降有觀觀測要求的定定期觀察察；監(jiān)督督和協(xié)調(diào)調(diào)施工企企業(yè)做好好文明施工工、安全全施工承包單位開工準(zhǔn)備承包商提交開工報(bào)審表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查開工條件批準(zhǔn)？分項(xiàng)分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請表承包單位完成單位工程或分部分項(xiàng)工程承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查驗(yàn)收合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請表返工否返工否整改是否是是進(jìn)行下道工序3.項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理的主要要途徑和和方法3.1房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目在施工工階段進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量量控制三三種途徑徑審核有關(guān)關(guān)技術(shù)文文件、報(bào)報(bào)告或報(bào)報(bào)表現(xiàn)場質(zhì)量量監(jiān)督現(xiàn)場質(zhì)量量檢驗(yàn)3.2房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量控制制常用方方法排列圖法法：若干個(gè)直方圖分別表示示質(zhì)量影響因素素的項(xiàng)目，，直方圖圖的高度度則表示示影響因素素的大小小程度，按大小小順序從從左向右右排列，，曲線表表示各影影響因素素大小的的累計(jì)百分分?jǐn)?shù)。P256圖圖9-3。因果分析析圖法樹枝圖、、魚刺圖圖、石川川圖，把把問題標(biāo)標(biāo)在“魚魚頭”，，再劃出出質(zhì)量過過程階段段主干線線（“魚魚骨”））。P257圖圖9-4。直方圖法法SPC圖圖法4.施工工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督控制手手段旁站監(jiān)督督測量試驗(yàn)指令文件件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控控工作程程序利用支付控制制手段5.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收5.1竣竣工驗(yàn)收收的范圍圍及依據(jù)據(jù)范圍圍：：凡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目必須須按按批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件和和合合同同規(guī)規(guī)定定的的內(nèi)內(nèi)容容建建成成，還還應(yīng)驗(yàn)驗(yàn)收收土土地地使使用用情情況況，以以及及單項(xiàng)項(xiàng)工工程程、、市市政政、、綠綠化化及及公公用用設(shè)設(shè)施施等等配配套套設(shè)設(shè)施施項(xiàng)目目等等。。依據(jù)據(jù)：：批準(zhǔn)準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書、初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案、技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件、施工工圖圖、設(shè)備備技技術(shù)術(shù)說說明明書書、有關(guān)關(guān)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的文文件件、現(xiàn)現(xiàn)行行的的施工工技技術(shù)術(shù)驗(yàn)驗(yàn)收收規(guī)規(guī)范范、施工工承承包包合合同同等。。5.2竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收的的要要求求所有有建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目按按批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃和有有關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)管理理及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要求求全全部部建建成成，，并并滿滿足足使使用用要要求求。。住宅宅及及公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施、、市市政政公公用用基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施等等單項(xiàng)項(xiàng)工工程程全全部部驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格，并并保保證證驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料齊齊全全。。各類類建建筑筑物物的的平平面面位位置置、、立立面面造造型型、、裝裝飾飾色色調(diào)調(diào)等等符合合批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求。施工工機(jī)機(jī)具具、、臨臨時(shí)時(shí)工工程程、、建建筑筑余余土土、、剩剩余余構(gòu)構(gòu)件件全全部部拆拆除除運(yùn)運(yùn)走走，，達(dá)到到場場清清地地平平，有有綠綠化化要要求求的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，要要按綠綠化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求，，做做到到樹樹活活草草清清。。5.3竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收程程序序及及內(nèi)內(nèi)容容驗(yàn)收收程序序：驗(yàn)驗(yàn)收收準(zhǔn)準(zhǔn)備備、、初初步步驗(yàn)驗(yàn)收收、、正正式式驗(yàn)驗(yàn)收收。?？⒐すを?yàn)驗(yàn)收收報(bào)告告書書及及附附件件：竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收報(bào)報(bào)告告書書、、附附件件。。竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收鑒定定證證書書。5.4竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收的的組組織織一般般由由地地市市級級主主管管部部門門————工程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督站站組織織驗(yàn)驗(yàn)收收。。驗(yàn)收收委委員員會會或驗(yàn)驗(yàn)收收小小組組通通常常由由開發(fā)發(fā)商商、施工工單單位位、設(shè)計(jì)計(jì)單單位位、物業(yè)業(yè)管管理理公公司司及購房房客客戶戶參加加，，還還有有計(jì)劃劃、、建建設(shè)設(shè)、、銀銀行行、、環(huán)環(huán)保保、、消消防防等有有關(guān)關(guān)部部門門人人員員。。第三三節(jié)節(jié)：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理1.項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)度度管管理理：對對開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目各各建建設(shè)設(shè)階階段段的的工工作作內(nèi)內(nèi)容容、、工工作作程程序序、、持持續(xù)續(xù)時(shí)時(shí)間間和和銜銜接接關(guān)關(guān)系系編制制計(jì)計(jì)劃劃，并并將將該該計(jì)計(jì)劃劃付諸諸實(shí)實(shí)施施，且且在在實(shí)實(shí)施施過過程程中中經(jīng)常常檢檢查查實(shí)際際進(jìn)進(jìn)度度是是否否按按計(jì)計(jì)劃劃要要求求進(jìn)進(jìn)行行，，對對出出現(xiàn)現(xiàn)的的偏偏差差分分析析原原因因，，采采取取補(bǔ)救救措措施施或或調(diào)調(diào)整整、、修修改改原原計(jì)計(jì)劃劃，直直至至項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工、、交交付付使使用用。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理有有三個(gè)個(gè)階階段段：項(xiàng)目目可可行行性性研研究究及及立立項(xiàng)項(xiàng)階階段段、項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)階階段段、項(xiàng)目目交交付付使使用用后后的的適適用用階階段段，其其核核心心內(nèi)內(nèi)容容是是項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)階階段段的的進(jìn)進(jìn)度度管管理理。。2.影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度的的因因素素分分析析人的因因素素、、技術(shù)術(shù)因素素、、材料料設(shè)備備與與構(gòu)構(gòu)配配件件因因素素、、施工工機(jī)機(jī)械械設(shè)設(shè)備備因素素、、資金金因素素、、水文文地地質(zhì)質(zhì)氣氣象象與與自自然然災(zāi)災(zāi)害害等自自然然環(huán)環(huán)境境因因素素、、政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)等社社會會環(huán)環(huán)境境因因素素、、其其他他不不確確定定因因素素等等。。3.項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的主主要要任任務(wù)務(wù)設(shè)計(jì)計(jì)前前的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段進(jìn)進(jìn)度度管管理理任任務(wù)務(wù)：：確定定工期期總總目目標(biāo)標(biāo)；編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目總進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃；編編制制準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段詳細(xì)細(xì)工工作作計(jì)計(jì)劃劃，并并控制制該該計(jì)計(jì)劃劃的的執(zhí)執(zhí)行行；施施工工現(xiàn)場場條條件件調(diào)調(diào)研研和和分分析析等。。設(shè)計(jì)計(jì)階階段段進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的任任務(wù)務(wù)：：編制制設(shè)計(jì)計(jì)階階段段工工作作進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃，控控制制其其執(zhí)執(zhí)行行；；編編制制詳詳細(xì)細(xì)的的出土土計(jì)計(jì)劃劃，并并控控制制執(zhí)執(zhí)行行。。施工工階階段段進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的任任務(wù)務(wù)：：編制制施工工總總進(jìn)進(jìn)度度設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)并并控控制制其其執(zhí)執(zhí)行行；編編制制施施工工年、、季季、、月月實(shí)實(shí)施施計(jì)計(jì)劃劃，并并控控制制其其執(zhí)執(zhí)行行。。4.項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理措措施施組織織措施施技術(shù)術(shù)措施施合同同措施施經(jīng)濟(jì)濟(jì)措施施信息息管管理理措施施5.項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理控控制制方方法法——網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖圖法法基本本原原理理：：將項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全部部建建設(shè)設(shè)過過程程分解解成成若若干干個(gè)個(gè)施施工工項(xiàng)項(xiàng)目目，按按照照各各項(xiàng)項(xiàng)工工作作的的展展開開程程序序和和相相互互制制約約、、相相互互依依賴賴的的關(guān)關(guān)系系，，將將其繪繪制制成成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)形形式式。通過過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖圖時(shí)間間參參數(shù)數(shù)的的計(jì)計(jì)算算，，找找出出關(guān)關(guān)鍵鍵線線路路，即即可可以以根根據(jù)據(jù)繪繪制制的的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖圖計(jì)計(jì)算算出出工工程程中中各各項(xiàng)項(xiàng)工工作作的的最早早和和最最遲遲開開始始時(shí)時(shí)間間，從從而而可可以以找找出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的關(guān)關(guān)鍵鍵線線路路。。5.項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度管管理理控控制制方方法法——網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖圖法法基本本原原理理：：利用用最最優(yōu)優(yōu)化化原原理理，，不斷斷改改進(jìn)進(jìn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計(jì)計(jì)劃劃方方案案，，并尋尋求求其其最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖圖可可以以根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度中中遇遇到到的的實(shí)際情況，調(diào)調(diào)整計(jì)劃，使得網(wǎng)絡(luò)圖滾滾動起來，即即與實(shí)際環(huán)境境緊密結(jié)合，，以保證項(xiàng)目目時(shí)間效益和和經(jīng)濟(jì)效益。。橫道圖表示進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度度管理系統(tǒng)建設(shè)單位進(jìn)度控制設(shè)計(jì)單位進(jìn)度控制施工單位進(jìn)度控制施工總進(jìn)度計(jì)劃單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃分部分項(xiàng)工程作業(yè)計(jì)劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進(jìn)度實(shí)施監(jiān)理單位進(jìn)行控制第四節(jié)：房地地產(chǎn)項(xiàng)目成本本管理1.概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本管理：具體來說就是是在投資決策階段段、設(shè)計(jì)階段段、開發(fā)項(xiàng)目目發(fā)包階段和和建設(shè)實(shí)施階階段，把把開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資控控制制在在批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的投資資限限額額以以內(nèi)內(nèi)，隨隨時(shí)時(shí)糾正正發(fā)發(fā)生生的的偏偏差差，確確保保開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資管管理理目目標(biāo)標(biāo)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，力力求求在在開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目中中合合理理使使用用人力力、、財(cái)財(cái)力力、、物物力力，以以獲獲得得良良好好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益、、社社會會效效益益和和環(huán)環(huán)境境效效益益。第四四節(jié)節(jié)：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理1.概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本：：是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)、、銷銷售售過過程程中中所所花花費(fèi)費(fèi)的的全全部部費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括開開發(fā)發(fā)成成本本和和銷銷售售成成本本。。開發(fā)發(fā)成成本本主要要包包括括土地地費(fèi)費(fèi)用用、前期期工工程程費(fèi)費(fèi)、建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用等。。銷售售成成本本主要要包包括括銷銷售售房房屋屋的的廣告告、代理理等等費(fèi)費(fèi)用用的支支出出，，一一般般為為總總銷銷售售額額的2～～4%。2.房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理原則則設(shè)置置科學(xué)學(xué)的的成本本管管理理目目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段投資資控控制制是是重重點(diǎn)點(diǎn)變被被動動控控制制為為主動動控控制制經(jīng)濟(jì)濟(jì)與與技技術(shù)術(shù)結(jié)結(jié)合合是成成本本管管理理的的高高效效手手段段3.房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容策劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的成成本本管管理理：：策劃劃階段段（（尋尋找找項(xiàng)項(xiàng)目目、、市市場場調(diào)調(diào)查查和和投投資資評評估估））、、設(shè)計(jì)計(jì)階段段（（重重視視設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前前的的投投資資估估算算、、重重視視方方案案的的選選擇擇））。。發(fā)包包、、施施工工階階段段的成成本本管管理理：：發(fā)包包（（項(xiàng)目目總總發(fā)發(fā)包包、、建建安安工工程程及及設(shè)設(shè)備備采采購購發(fā)發(fā)包包））、、施工工階段段。。銷售售階階段段的成成本本管管理理：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷售售廣廣告告支支出出費(fèi)費(fèi)用用。第五五節(jié)節(jié)：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目其其他他管管理理1.開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目合合同同管管理理項(xiàng)目目合合同同的的特點(diǎn)點(diǎn)：合合同同標(biāo)的的物物的的特特殊殊性性；合合同同執(zhí)行行周周期期長長；合合同同內(nèi)容容多多，涉涉及及范圍圍廣廣；合合同同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大。項(xiàng)目目合合同同的的作用用：明明確確開開發(fā)發(fā)商商和和承承包包方方在在項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施中中的的權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)、項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施階階段段實(shí)實(shí)行行社社會會監(jiān)理理的的依依據(jù)據(jù)、項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施的的法律律依依據(jù)據(jù)。1.開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目合合同同管管理理項(xiàng)目目合合同同的的分類類：：如按簽簽約約各各方方的的關(guān)關(guān)系系可以以分分為為工工程程總總承承包包合合同同、、工工程程分分包包合合同同、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包包合合同同、、勞勞務(wù)務(wù)分分包包合合同同與與聯(lián)聯(lián)合合承承包包合合同同等等；；按按計(jì)價(jià)價(jià)方方式式分分類類又可可分分為為固固定定總總價(jià)價(jià)合合同同、、計(jì)計(jì)量量估估價(jià)價(jià)合合同同、、單單價(jià)價(jià)合合同同、、成成本本加加酬酬金金合合同同形形式式等等。。項(xiàng)目目合合同同管管理理的的內(nèi)容容：：檢查查合合同同執(zhí)執(zhí)行行情情況況、督督促促施施工工企企業(yè)業(yè)執(zhí)行行合合同同條條款款、根根據(jù)據(jù)工程程實(shí)實(shí)際際進(jìn)進(jìn)度度與施施工工單單位位商商議議更更改改或或取取消消合合同同中中的的某些些條條款款等。。2.項(xiàng)項(xiàng)目目協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)管管理理做好好市市政政配配套套的的協(xié)調(diào)調(diào)管管理理工工作作；協(xié)調(diào)調(diào)各各承承包包合同同中中有有關(guān)關(guān)進(jìn)進(jìn)度度、、技技術(shù)術(shù)配配合合、、現(xiàn)現(xiàn)場場協(xié)協(xié)作作、、公公共共設(shè)設(shè)施施使使用用等等問問題題，，解解決決他他們們之間間產(chǎn)產(chǎn)生生的的矛矛盾盾；定期期召召開開有有各各承承包包單單位位參參加加的的項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)會會議議，并并檢檢查查會會議議決決定定事事項(xiàng)項(xiàng)的的執(zhí)執(zhí)行行情情況況；；參加加總總包包單單位位或或重重要要分分