物業(yè)工程管理課件

物業(yè)工程管理

新華聯(lián)麗景：蘇基紅

物業(yè)工程管理提綱培訓主題介紹：

——基礎管理

——運行管理

——維修管理

——安全管理

——危機管理

提綱培訓主題介紹：什么是物業(yè)設備

物業(yè)設備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設備,大致包括以下：建筑、衛(wèi)生設備(給排水設備、衛(wèi)生設備、消防設備、供熱供冷與通風設備，人防設備等)；建筑電氣工程設備（供電及照明、弱電、電梯）防雷裝置等房屋廚房設備房屋景觀設備房屋清潔設備等什么是物業(yè)設備物業(yè)設備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房基礎管理

物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：

設備資料檔案管理

標準化管理

規(guī)章制度

教育培訓、基礎教育工作基礎管理物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能基礎管理——設備資料檔案管理設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設備登記表等。設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄等設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術檔案的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)?；A管理——設備資料檔案管理設備原始資料：如設備出廠合格證書基礎管理——標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段；基礎管理——標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完好基礎管理——規(guī)章制度生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等基礎管理——規(guī)章制度生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維基礎管理——教育與培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技術業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備的宣傳教育基礎管理——教育與培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類：設備運行的勞動組織。設備運行管理制度運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項運行管理——設備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的：一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。

二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織

形式提高勞動效率。運行管理——設備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特運行管理——設備運行管理制度設備的安全操作規(guī)程設備的巡視工作制度崗位責任制度制度與交接班制度記錄與報表制度報告制度服務規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理——設備運行管理制度設備的安全操作規(guī)程運行管理制安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：

加強安全教育與宣傳

設備安全管理措施

落實設備合格證制度

安全責任制度安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和安全管理——加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。安全管理——加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練安全管理——設備安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施定期進行設備的安全檢查和性能測試制定設備的安全管理制度安全管理——設備安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設備需設安全管理——設備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理——設備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設備合格安全管理——安全責任制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責。形成一整套安全責任制度。安全管理——安全責任制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。安全管理——特種設備《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實合格證制度形成一整套安全責任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任安全管理——特種設備《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯維修管理物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：

設備的三級保養(yǎng)。

定期檢查

計劃維修

計劃修理的定額標準

物業(yè)設備的更新改造和購置與評價維修管理物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計維修管理——設備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。

一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。維修管理——設備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和維修管理——定期檢查設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。

維修管理——定期檢查設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。《房屋完損等級評定標準》按結(jié)構(gòu)、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。維修管理——計劃維修計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。維修管理——計劃維修計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依維修管理——計劃維修零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對設備定期的全面檢修。維修管理——計劃維修零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損維修管理——計劃修理的定額標準修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。勞動量定額，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標準有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃維修管理——計劃修理的定額標準修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準1．供水設施當班：日常保養(yǎng)、安全操作、運作情況正常、自動控制良好。周末：維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。季末：泵體檢查，更換磨損件，管道系統(tǒng)保養(yǎng)；年終：上、下半年各清洗水池1次，電機軸承加油。質(zhì)量標準：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好．管道無滴漏，電機保護齊全，水表計量準確，運轉(zhuǎn)無異常聲響、振動，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。2．供電設施當班：日常檢查，無缺相，運行正常，記錄變壓器運行情況。周末：變壓器全面檢查，配電房、計量儀表開關標識、安全標識，配電房防塵1次，發(fā)電機組運轉(zhuǎn)1次，時間不少于20分鐘。機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準1．供水設施季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。年終：化驗變壓器油。質(zhì)量標準：各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準確，配電房溫度不超過40℃，備用發(fā)電機組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。3．電梯日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級別、內(nèi)容嚴格按國家電梯管理有關規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)量標準：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定位準確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯設備技術檔案。季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。維修管理——物業(yè)設備的更新改造和購置評價設備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設備的經(jīng)濟壽命年限作為設備更新的依據(jù)。設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術經(jīng)濟比較后，確定更新方案。物業(yè)設備的購置即是技術性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。維修管理——物業(yè)設備的更新改造和購置評價設備的壽命分為物質(zhì)壽工程危機管理四大目標查明危機原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應制止危機繼續(xù)存在工程危機管理四大目標工程危機管理重點鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責任、權(quán)限配合政府部門之行動善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒工程危機管理重點工程危機管理——危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件——軟件設計——制度維修——監(jiān)察更改——經(jīng)驗突發(fā)——效率(反應)工程危機管理——危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件——軟件工程危機管理——外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)供應突發(fā)工程危機管理——外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)工程危機管理——預防危機發(fā)生之措施

物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準備消除物業(yè)設計的危險性完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查）配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度加強培訓，加強效率（討論，演習）經(jīng)常演習，加強宣傳急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理——預防危機發(fā)生之措施

物業(yè)管理是計劃性的工作（工程危機管理——危機處理確認位置----電梯編號、樓層;通知有關員工采取相應行動----乘客人數(shù)、照明、通風情況;安撫乘客，注意傷病;技工：盡快救人;密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/保安：注意等待人群（疏導），安排臨時指導員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復改善;詳盡報告,注意事項：考慮設備之價值;電梯困人工程危機管理——危機處理確認位置----電梯編號、樓層;電梯工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）應變準備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備保護地下室保護電梯保證去水道暢通工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）應變準備工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）工作程序密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性)

派遣專責人員報告情況配合政府有關部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物)

事后安排清潔及設備復位(小心安全)

詳盡報告(拍照記錄)

向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠)工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）工作程序工程危機管理——危機處理設備損壞——漏水確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）關閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）工程危機管理——危機處理設備損壞——漏水確定源頭水源（留意漏工程危機管理——危機處理設備損壞——停電確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）檢查原因備用發(fā)電機/應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機管理——危機處理設備損壞——停電確定受影響之位置、范工程危機管理——危機處理風災——之前準備留意政府有關部門通知/指示檢查所有設施正常檢查所有應急設備(備用

加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關好窗戶，并加保護關好防風閘門通知客戶當值人員，做好加班準備適時做戶外檢查

工程危機管理——危機處理風災——之前準備留意政府有關部門通知工程危機管理——危機處理風災——之前準備應急設備：手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖物業(yè)準備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）工程危機管理——危機處理風災——之前準備應急設備：工程危機管理——危機處理風災過后檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復檢修受損設備詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠工程危機管理——危機處理風災過后檢查損毀情況工程危機管理——危機處理誤報火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情盡快報告現(xiàn)場情況確實誤報，盡快消防控制復位調(diào)查誤報原因消防控制中心當值負責人填寫有關報告如有需要，安排進行維修工程危機管理——危機處理誤報火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情工程危機管理——危機處理火警處理程序確認火警后，盡快評估是否報消防部門確認所有消防系統(tǒng)正確運作，關閉空調(diào)機組考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業(yè)保安及義務消防員進行滅火切斷火場電源關閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協(xié)助消防員滅火火警過后，清理場地詳盡報告，照相如有需要，向保險公司索賠分析起火原因，追究責任人，教育群眾工程危機管理——危機處理火警處理程序確認火警后，盡快評估工程危機管理——危機處理氣體泄漏——工作程序

如證實氣體泄漏，必須報警急救準備，緊急復蘇法現(xiàn)場查證是否屬實切密在現(xiàn)場開關任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為關掉手機、傳呼機、對講機等無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流關閉現(xiàn)場有關氣體開關疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救讓有關部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設備故障--搶修）查證是否有犯罪行為是公安的責任詳盡報告（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關問題）工程危機管理——危機處理氣體泄漏——工作程序如證實氣體泄思考案例——危機處理討論1.自來水壓力低，停水2.裝修噪音

3.停電

4.噴頭爆裂

5.配電房、制冷機房火災

6.漏水

7.室外管線，管井問題思考案例——危機處理討論1.自來水壓力低，停水2.裝修噪音設備管理值班制度1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。2．根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規(guī)定做好有關記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。3．如出現(xiàn)設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。4．值班人員接到報修時，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。5．所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上領班與領班、值班人員同值班人員對調(diào)；在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。設備管理值班制度1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因設備管理交接班制度1．值班人員應按統(tǒng)—安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。2．交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設備狀況。交班時，雙方領班在值班日志上簽字。3．在下列情況下不得交接班：1）在事故處理末完或重大設備啟動或停機時。2）交接班準備工作未完成時。3）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時。4）領班或由主管指定替代領班的人未到時。5）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人員時。設備管理交接班制度1．值班人員應按統(tǒng)—安排的班次值班，不得遲設備管理報告制度1．出現(xiàn)下列情況應報告領班：1）主要設備非正常操作的開停。2）主要設備除正常操作外的調(diào)整。3）設備發(fā)生故障或停機檢修。4）維修材料的領用。5）零部件改造、代換或加工修理。6）運行人員短時間暫離崗位。7）維修人員工作去向。8）對外班組聯(lián)系。設備管理報告制度1．出現(xiàn)下列情況應報告領班：設備管理報告制度2．出現(xiàn)下列情況必須報告工程維修部經(jīng)理：1）重點設備除正常操作外的啟動、調(diào)整及異常情況。2）采用新的運行方式。3）主要設備發(fā)生故障或停機檢修。4）系統(tǒng)故障及檢修。5）重要零部件改造、代換或加工修理。6）成批和大件工具、備件和材料領用。7）加班、換班、補班、病假。8）外協(xié)聯(lián)系。設備管理報告制度2．出現(xiàn)下列情況必須報告工程維修部經(jīng)理：設備管理報告制度3．出現(xiàn)下列情況必須報告執(zhí)行總經(jīng)理：1）重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。2）影響營業(yè)的設備故障或施工。3）系統(tǒng)運行方式有較大改變。4）重點設備的主要零部件改換。5）系統(tǒng)及主要設備技術改造或移位安裝。6）系統(tǒng)及設備的增改工程及外協(xié)施工。7）領班以上人員崗位調(diào)整及班組的重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。8）工程部經(jīng)理病、事假，補休、換班。設備管理報告制度3．出現(xiàn)下列情況必須報告執(zhí)行總經(jīng)理：學習的目的學習的目的，是為了完全掌握房屋及其物業(yè)設備的養(yǎng)護、維修，并對房屋維修管理和物業(yè)設施設備管理有一個初步的概括的認識，使其充分發(fā)揮物業(yè)功能，延長物業(yè)使用壽命，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。學習的目的學習的目的，是為了完全掌握房屋及其物業(yè)設備的養(yǎng)護、總結(jié)回顧所學內(nèi)容總結(jié)學習方法與學員的互動交流，獲取反饋信息總結(jié)回顧所學內(nèi)容謝謝大家

9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。1月-231月-23Tuesday,January3,202310、人的志向通常和他們的能力成正比例。11:28:1711:28:1711:281/3/202311:28:17AM11、夫?qū)W須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。1月-2311:28:1711:28Jan-2303-Jan-2312、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。11:28:1711:28:1711:28Tuesday,January3,202313、志不立，天下無可成之事。1月-231月-2311:28:1711:28:17January3,202314、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。03一月202311:28:17上午11:28:171月-2315、會當凌絕頂，一覽眾山小。一月2311:28上午1月-2311:28January3,202316、如果一個人不知道他要駛向哪頭，那么任何風都不是順風。2023/1/311:28:1711:28:1703January202317、一個人如果不到最高峰，他就沒有片刻的安寧，他也就不會感到生命的恬靜和光榮。11:28:17上午11:28上午11:28:171月-23謝謝觀看THEEND9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳物業(yè)工程管理

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物業(yè)工程管理提綱培訓主題介紹：

——基礎管理

——運行管理

——維修管理

——安全管理

——危機管理

提綱培訓主題介紹：什么是物業(yè)設備

物業(yè)設備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設備,大致包括以下：建筑、衛(wèi)生設備(給排水設備、衛(wèi)生設備、消防設備、供熱供冷與通風設備，人防設備等)；建筑電氣工程設備（供電及照明、弱電、電梯）防雷裝置等房屋廚房設備房屋景觀設備房屋清潔設備等什么是物業(yè)設備物業(yè)設備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房基礎管理

物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：

設備資料檔案管理

標準化管理

規(guī)章制度

教育培訓、基礎教育工作基礎管理物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能基礎管理——設備資料檔案管理設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設備登記表等。設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄等設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術檔案的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)?；A管理——設備資料檔案管理設備原始資料：如設備出廠合格證書基礎管理——標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段；基礎管理——標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完好基礎管理——規(guī)章制度生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等基礎管理——規(guī)章制度生產(chǎn)技術規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維基礎管理——教育與培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技術業(yè)務、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備的宣傳教育基礎管理——教育與培訓對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類：設備運行的勞動組織。設備運行管理制度運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項運行管理——設備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的：一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。

二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織

形式提高勞動效率。運行管理——設備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特運行管理——設備運行管理制度設備的安全操作規(guī)程設備的巡視工作制度崗位責任制度制度與交接班制度記錄與報表制度報告制度服務規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理——設備運行管理制度設備的安全操作規(guī)程運行管理制安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：

加強安全教育與宣傳

設備安全管理措施

落實設備合格證制度

安全責任制度安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和安全管理——加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。安全管理——加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練安全管理——設備安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施定期進行設備的安全檢查和性能測試制定設備的安全管理制度安全管理——設備安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設備需設安全管理——設備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理——設備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設備合格安全管理——安全責任制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責。形成一整套安全責任制度。安全管理——安全責任制度主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。安全管理——特種設備《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實合格證制度形成一整套安全責任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任安全管理——特種設備《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯維修管理物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：

設備的三級保養(yǎng)。

定期檢查

計劃維修

計劃修理的定額標準

物業(yè)設備的更新改造和購置與評價維修管理物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計維修管理——設備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。

一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。維修管理——設備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和維修管理——定期檢查設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。

維修管理——定期檢查設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?！斗课萃険p等級評定標準》按結(jié)構(gòu)、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。維修管理——計劃維修計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。維修管理——計劃維修計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依維修管理——計劃維修零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對設備定期的全面檢修。維修管理——計劃維修零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損維修管理——計劃修理的定額標準修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。勞動量定額，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標準有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃維修管理——計劃修理的定額標準修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準1．供水設施當班：日常保養(yǎng)、安全操作、運作情況正常、自動控制良好。周末：維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。季末：泵體檢查，更換磨損件，管道系統(tǒng)保養(yǎng)；年終：上、下半年各清洗水池1次，電機軸承加油。質(zhì)量標準：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好．管道無滴漏，電機保護齊全，水表計量準確，運轉(zhuǎn)無異常聲響、振動，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。2．供電設施當班：日常檢查，無缺相，運行正常，記錄變壓器運行情況。周末：變壓器全面檢查，配電房、計量儀表開關標識、安全標識，配電房防塵1次，發(fā)電機組運轉(zhuǎn)1次，時間不少于20分鐘。機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準1．供水設施季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。年終：化驗變壓器油。質(zhì)量標準：各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準確，配電房溫度不超過40℃，備用發(fā)電機組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。3．電梯日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級別、內(nèi)容嚴格按國家電梯管理有關規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)量標準：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定位準確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯設備技術檔案。季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機組。維修管理——物業(yè)設備的更新改造和購置評價設備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設備的經(jīng)濟壽命年限作為設備更新的依據(jù)。設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術經(jīng)濟比較后，確定更新方案。物業(yè)設備的購置即是技術性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。維修管理——物業(yè)設備的更新改造和購置評價設備的壽命分為物質(zhì)壽工程危機管理四大目標查明危機原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應制止危機繼續(xù)存在工程危機管理四大目標工程危機管理重點鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責任、權(quán)限配合政府部門之行動善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒工程危機管理重點工程危機管理——危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件——軟件設計——制度維修——監(jiān)察更改——經(jīng)驗突發(fā)——效率(反應)工程危機管理——危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件——軟件工程危機管理——外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)供應突發(fā)工程危機管理——外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)工程危機管理——預防危機發(fā)生之措施

物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準備消除物業(yè)設計的危險性完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查）配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度加強培訓，加強效率（討論，演習）經(jīng)常演習，加強宣傳急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理——預防危機發(fā)生之措施

物業(yè)管理是計劃性的工作（工程危機管理——危機處理確認位置----電梯編號、樓層;通知有關員工采取相應行動----乘客人數(shù)、照明、通風情況;安撫乘客，注意傷病;技工：盡快救人;密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/保安：注意等待人群（疏導），安排臨時指導員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復改善;詳盡報告,注意事項：考慮設備之價值;電梯困人工程危機管理——危機處理確認位置----電梯編號、樓層;電梯工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）應變準備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備保護地下室保護電梯保證去水道暢通工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）應變準備工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）工作程序密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性)

派遣專責人員報告情況配合政府有關部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物)

事后安排清潔及設備復位(小心安全)

詳盡報告(拍照記錄)

向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠)工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）工作程序工程危機管理——危機處理設備損壞——漏水確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）關閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）工程危機管理——危機處理設備損壞——漏水確定源頭水源（留意漏工程危機管理——危機處理設備損壞——停電確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）檢查原因備用發(fā)電機/應急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機管理——危機處理設備損壞——停電確定受影響之位置、范工程危機管理——危機處理風災——之前準備留意政府有關部門通知/指示檢查所有設施正常檢查所有應急設備(備用

加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關好窗戶，并加保護關好防風閘門通知客戶當值人員，做好加班準備適時做戶外檢查

工程危機管理——危機處理風災——之前準備留意政府有關部門通知工程危機管理——危機處理風災——之前準備應急設備：手提水泵、應急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖物業(yè)準備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）工程危機管理——危機處理風災——之前準備應急設備：工程危機管理——危機處理風災過后檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復檢修受損設備詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠工程危機管理——危機處理風災過后檢查損毀情況工程危機管理——危機處理誤報火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情盡快報告現(xiàn)場情況確實誤報，盡快消防控制復位調(diào)查誤報原因消防控制中心當值負責人填寫有關報告如有需要，安排進行維修工程危機管理——危機處理誤報火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情工程危機管理——危機處理火警處理程序確認火警后，盡快評估是否報消防部門確認所有消防系統(tǒng)正確運作，關閉空調(diào)機組考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業(yè)保安及義務消防員進行滅火切斷火場電源關閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協(xié)助消防員滅火火警過后，清理場地詳盡報告，照相如有需要，向保險公司索賠分析起火原因，追究責任人，教育群眾工程危機管理——危機處理火警處理程序確認火警后，盡快評估工程危機管理——危機處理氣體泄漏——工作程序

如證實氣體泄漏，必須報警急救準備，緊急復蘇法現(xiàn)場查證是否屬實切密在現(xiàn)場開關任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為關掉手機、傳呼機、對講機等無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流關閉現(xiàn)場有關氣體開關疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救讓有關部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設備故障--搶修）查證是否有犯罪行為是公安的責任詳盡報告（物業(yè)管理負責人研究是否跟進有關問題）工程危機管理——危機處理氣體泄漏——工作程序如證實氣體泄思考案例——危機處理討論1.自來水壓力低，停水2.裝修噪音

3.停電

4.噴頭爆裂

5.配電房、制冷機房火災

6.漏水

7.室外管線，管井問題思考案例——危機處理討論1.自來水壓力低，停水2.裝修噪音設備管理值班制度1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。2．根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規(guī)定做好有關記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。3．如出現(xiàn)設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。4．值班人員接到報修時，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。5．所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上領班與領班、值班人員同值班人員對調(diào)；在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。設備管理值班制度1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因設備管理交接班制度1．值班人員應按統(tǒng)—安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。2．交接班雙方人