對北京市教育資源資本化現(xiàn)象的研究-

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[DOI]1013939/jcnkizgsc202220228

面對經(jīng)濟增速的放弛緩國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，我國房地產(chǎn)價格整體增速開始相應回落。但無論商品房市場如何波動，北京市學區(qū)房房價卻仍然呈現(xiàn)堅挺的增長態(tài)勢。而這一問題的由來，卻起源于國家對于教育公平這一目標的追求。實現(xiàn)教育公平是現(xiàn)代社會所追求的目標之一，但我國教育資源的非均衡分布狀況和各式各樣的不公平擇校行為始終存在。為了保障教育公平，我國出臺了“就近入學〞的學區(qū)政策，旨在限制義務教育階段的擇?，F(xiàn)象，保障義務教育的公平性。但以“就近入學〞為宗旨的學區(qū)政策卻導致了“以房擇校〞現(xiàn)象的出現(xiàn)，使原來的擇校費用開始體現(xiàn)在學區(qū)房價上，導致了學區(qū)房房價的快速上漲。而由于北京小學教育資源兩極分化的嚴重性、優(yōu)質(zhì)教育資源的相對稀缺以及在地理上的分布不均，這種教育資源對房價的拉動作用較全國其他地區(qū)便表現(xiàn)更加顯著。

總結以上背景，可見無論從教育部門的政策設定還是從個人投資的角度考慮，具體得出小學教育資源對房價的量化評估結果都極具現(xiàn)實意義：從個人投資角度，學區(qū)房投資對一般家庭而言影響、開銷巨大，家庭必須充沛考慮教育資源在商品房中的溢價是否合理，防止決策失誤；從政府決策層面，量化教育資源對周邊房價的影響也能更有效地評估學區(qū)政策對周邊經(jīng)濟的影響，設計更加公平科學的公共政策。

文章接下來的內(nèi)容安頓如下：第二局部著重對國內(nèi)外研究教育資源資本化現(xiàn)象的文獻進行評述；第三局部將對本文使用的數(shù)據(jù)、變量和模型設置進行簡要介紹；在第四局部，為本文的實證結果，并對結果進行深入分析；第五局部那么為本文的研究結論和政策倡議。

1文獻綜述

之前大量文獻主要是從公共品角度研究了教育資源對房價的影響。Tiebout〔1956〕認為居民對于居住地點的選擇受到公共品供應的深刻影響，指出居民有選擇公共效勞較好的地區(qū)居住并為此支付相應價格的傾向，這種機制的存在使得擁有財富的階層能夠利用搬遷來占據(jù)更優(yōu)質(zhì)的公共資源。

而教育資源作為一種公共品，由于其具有稀缺性、排他性并且在各地分布不均等性質(zhì)，使得自身容易被資本化，即將自身價值體現(xiàn)在房價中，對周邊住宅價格產(chǎn)生正向的影響。Black〔1999〕通過大量文獻總結指出，學校質(zhì)量越高，其附近的房價就越高，家長們愿意為了孩子能進入高質(zhì)量的學校而支付更高的房價。

Oates〔1969〕構建了特征價格模型對Tiebout的理論進行了驗證，通過實證分析發(fā)現(xiàn)公共支出與房地產(chǎn)市場價格之間有顯著的正相關性。在Oates的根底上，很多歐美國家研究者進行了深入研究，試圖驗證公共品中的學校質(zhì)量、數(shù)量或可達性等因素與住宅價格之間的相互關系。計入模型的其他控制變量包括建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征和時間因素，盡管模型和變量設置有差別，但普遍證實了教育資源的數(shù)量和質(zhì)量的差別會影響學區(qū)內(nèi)的住宅價格。

而隨著我國房地產(chǎn)市場的開展，國內(nèi)學者也開始關注教育資源資本化的問題。梁假設冰、湯韻〔2022〕利用35個中國大中型城市數(shù)據(jù)，采用動態(tài)面板回歸模型分析了住房價格與地方公共品供應之間的關系，發(fā)現(xiàn)教育資源和房價間的關系并不顯著。馮皓、陸銘〔2022〕利用上海52個區(qū)域的優(yōu)質(zhì)高中分布和房價數(shù)據(jù)，以兩個批次“實驗性示范性高中〞政府命名過程為控制變量，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源對房價的影響顯著為正。但馮皓、陸銘選取的是高中樣本，而高中的入學采用的規(guī)范是“以中考成績參考、考生自主選擇〞，以示范性高中為研究對象可能會低估教育資本化程度。張浩、李仲飛、鄧柏峻〔2022〕基于北上廣深51個行政區(qū)的數(shù)據(jù)分析了我國教育資本化問題，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的增加會顯著提《{所在區(qū)域的房價。溫海珍、楊尚、秦伏中〔2022〕利用杭州市六城區(qū)住宅小區(qū)的微觀數(shù)據(jù)研究了教育資源對住宅的資本化效應，其中教育資源被設置為五個特征變量，即小學質(zhì)量、初中質(zhì)量、幼兒園數(shù)目、鄰近高中、鄰近大學。該研究發(fā)現(xiàn)各類教育資源設施對住宅價格的影響情況有所差別，但都正資本化周邊住宅，并認為這源于教育資源分布的不均以及購房者對教育資源豐盛地區(qū)的投資熱情。

鑒于以上這些研究成果，本文將利用特征價格模型研究小區(qū)所對口的小學教育資源對其平均房價的影響，對北京市教育資源資本化的現(xiàn)象進行實證分析。

2數(shù)據(jù)和模型表明

21數(shù)據(jù)和變量表明

本文選擇了北京市東城區(qū)為主要的研究區(qū)域，重點從小區(qū)層面進行數(shù)據(jù)收集和實證分析。選擇東城區(qū)作為研究區(qū)域的原因在于作為北京市主要行政區(qū)之一，東城區(qū)既最早就在學區(qū)制度規(guī)劃范圍之內(nèi)，又屬于北京老城區(qū)，擁有相對較完善的公共資源配套和較成熟的市政規(guī)劃。在東城區(qū)中商品房交易市場擁有較長的開展歷史，相比北京市其他地區(qū)更為成熟，并且各種公共品資本化程度已經(jīng)經(jīng)歷了較長時間的沉淀。所以，選擇東城區(qū)作為主要研究區(qū)域更能反映學區(qū)制度的影響和教育資源資本化的程度大小。

本文中各個小區(qū)的相關數(shù)據(jù)是從國內(nèi)商品房交易的門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)上進行收集，而相關區(qū)位特征那么利用百度地圖進行補齊和驗證。在對原始數(shù)據(jù)進行初步整理之后，一共得到了280個小區(qū)的微觀數(shù)據(jù)，每個小區(qū)樣本對應1個因變量和15《《自變量指標，這些自變量指標又根據(jù)其影響房價的途徑不同分為教育特征、區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征四類。而具體變量的分類和量化指標如表1所示。

在教育特征中，由于文中只研究公立小學，在確定各小區(qū)對應的小學后，設置虛擬變量。假設小區(qū)對口的是“市重點〞小學，那么“市重點〞字段記錄為“1〞，否那么為“0〞；對“區(qū)重點〞的處理方式亦然。由于學區(qū)制度的存在，每個小區(qū)的適齡兒童須在劃定的小學完成義務教育。但受目前教育資源開展狀況的限制，各學區(qū)的教育質(zhì)量往往參差不齊，甚至差距較大，對子女高中、大學升學率有著較大影響。對于教育的重視程度也已變得越來越高，讓子女在義務教育階段接受到更高質(zhì)量教育的需求就將反映到房價上。由于進入高中及大學入讀不受學區(qū)制度或其他區(qū)位行政制度的嚴格限制，它們對房價的影響主要表現(xiàn)在距離可達性和正外部性方面上。一方面，鄰近這些學校意味著子女上學通勤時間少、平安性高、不用寄宿，也便利家長接送孩子、與老師溝通交流，這主要體現(xiàn)在對高中的距離可達性上；另一方面，鄰近學校能提升小區(qū)的人文氣氛，提供相應的運動設施并改善綠化環(huán)境，而局部學生選擇租住周邊住宅也對小區(qū)房價有著正向的推動作用，而這主要體現(xiàn)在大學層面。由于重點大學〔即985/211大學〕的正外部性較普通大學更加顯著，所以還參加了“是否鄰近重點大學〞這一變量，假設小區(qū)周邊1千米內(nèi)有大學或重點大學，對應的虛擬變量那么記為“1〞，否那么為“0〞。在區(qū)位特征中，鑒于北京市巨大的城市規(guī)模以及各行政區(qū)已根本形成獨立完善的公共設施配套，本文選取到市中心的距離〔到故宮的距離〕和到副市中心的距離〔到區(qū)政府的距離〕兩項作為影響房價的區(qū)位特征變量。對于建筑特征，文章參考相關文獻并結合北京市具體情況和數(shù)據(jù)的可得性，將小區(qū)房齡、有無電梯、有無停車位等作為影響居住的舒適程度、房價上下的建筑特征變量。

鄰里特征是指舒適的居住環(huán)境和完善的周邊配套設施等特點，它們能給消費者帶來很多便利，降低生活、交通的時間本錢，讓消費者身心愉悅，對房價有著良好的正向推動作用。本文鄰里特征中所用指數(shù)采用了搜房網(wǎng)上對于小區(qū)周邊醫(yī)療、交通和商業(yè)情況的綜合評分。

22模型設定

參照特征價格模型常用方程形式，并參考其他學者的研究，本文采用對數(shù)形式建立模型，利用最小二乘法進行回歸估計。小區(qū)平均單位房價的對數(shù)形式為因變量，自變量中那么包含連續(xù)變量、非連續(xù)變量和虛擬變量等。具體函數(shù)形式如下。

上式中，P為單位價格，Edui為教育資源變量，Xk為相應控制變量；β0、βi、βk為待估計的系數(shù)；ε為誤差項。

23數(shù)據(jù)處理和分析

由于數(shù)據(jù)的可得性等原因，局部樣本存在特征值殘缺的問題。對于這一局部樣本，本文又重新進行了殘缺特征值的搜尋、補充工作，之后再對于仍存在特征值殘缺的樣本予以刪除，最后得到有效學區(qū)房樣本280個。表2是對各變量的描述性統(tǒng)計。具體統(tǒng)計性指標包括樣本數(shù)、均值、規(guī)范差、極小值和極大值。

從表中可以看出，文章使用的280個小區(qū)樣本中，均價分布區(qū)間為35221元每平方米到150666元每平方米，平均值為77407元每平方米，而且規(guī)范差較大，這些都表明房價數(shù)據(jù)存在較大變異，與北京市目前的房價分化情況相合乎。對口優(yōu)質(zhì)教育資源的學區(qū)房數(shù)目占總樣本數(shù)的43%左右，而市重點小學的占比更少，表明北京市教育資源配置存在著較大的不均衡現(xiàn)象。因這些樣本都分布在東城區(qū)一帶，所以距離故宮的平均直線距離為368千米，比擬合乎實際情況。

在對各個變量進行共線性檢驗后發(fā)現(xiàn)，交通指數(shù)、商業(yè)指數(shù)和醫(yī)療指數(shù)存在較大共線性。這表明交通區(qū)位較好的小區(qū)周圍一般也有著較好的商業(yè)設施和醫(yī)療設施配置。在根底回歸方程中將只代入一個指數(shù)進行回歸。

3實證結果

本文利用最小回歸二乘法來對總體參數(shù)進行估計，具體操作為：在Stata14當選擇相應變量依次進入模型參與回歸。具體回歸結果如表3所示。

本文主要關注的是東城區(qū)小區(qū)教育資源對房價的影響，所以首先代入了市重點、區(qū)重點等幾個代表小學質(zhì)量的虛擬變量和其他教育特征變量，結果如〔1〕列所示：在只控制了相關教育特征變量的情況下，與普通小區(qū)相比，假設將對口小學改換為區(qū)重點，將使得房價提升約19%〔下列“使房價提升〞“對房價的奉獻〞都是指，在其他變量不變的情況下，該變量提升一個單位所帶來的原房價漲幅〕，而市重點那么將使房價提升21%。在沒有參加其他控制變量的情況下，市重點、區(qū)重點小學對房價的奉獻都是正向且顯著的。

在方程中參加區(qū)位特征之后，回歸結果如〔2〕所示：市重點對房價的奉獻變?yōu)榱?8%，但區(qū)重點的影響明顯下降為11%，同時兩個變量都是顯著的；在區(qū)位特征中，到故宮的距離、到區(qū)政府的距離都對房價有著顯著的負向影響，而后者影響較前者更大，這表明文章之前的推斷根本正確，即東城區(qū)的各種公共設施已較為完備且各個小區(qū)距市中心普遍較近，靠近市中心的便利性不再是購房者判定各小區(qū)差距主要的因素。

第〔3〕〔4〕列分《e顯示的是在參加了建筑特征、鄰里特征之后的回歸結果。從表中可以發(fā)現(xiàn)，在控制了所有控制變量之后，市重點對房價的奉獻為13%，而區(qū)重點小區(qū)對于房價的奉獻為9%，他們的影響都是正向且顯著的。在控制變量中，是否鄰近重點大學、到區(qū)政府的距離、綠化率、物業(yè)費以及交通指數(shù)等變量對于房價都有著顯著影響。

在對所有變量進行VIF檢驗后，發(fā)現(xiàn)小學教育資源與其他變量之間的共線性不明顯。而在參加所有變量之后R-Squared到達了683%，表明本文所選擇的變量能解釋68%左右的因變量變化，擬合程度較好。

4研究結論

本文利用特征價格模型，從東城區(qū)的小區(qū)層面微觀數(shù)據(jù)入手，在控制了區(qū)位特征、鄰里特征和建筑特征等變量的情況下，發(fā)現(xiàn)對口區(qū)重點小學、市重點小學對學區(qū)房房價的奉獻分別到達了9%和13%左右。表明居民對于重點小學有著明顯的偏好，愿意為了獲得稀缺教育資源而付出更高的房價，小學教育資源資本化的現(xiàn)象十分顯著。

這一結果驗證了以“就近入學〞規(guī)那么為主的政策安頓只是將原來不標準的擇校費以學區(qū)房高房價的形式體現(xiàn)，并沒有在真正意義促進義務教育的均衡開展。而且相比于傳統(tǒng)的擇校形式，“以房擇校〞導致了空間上的“群分居住效應〞，即高房價不僅會使得不同社會階層在義務教育階段受到的教育差距拉大，還在空間意義上導致了社會階層的分化，從而會進一步導致其他公共資源的配置不均，妨礙社會的公平和進步。從中也可以看出，簡單的“就近入學〞政策亟待調(diào)整。

由于本文設定的模型不夠精確以及數(shù)據(jù)可得性等問題的存在，本文的研究成果可能有遺漏變量所導致的內(nèi)生性問題，導致對于優(yōu)質(zhì)教育資源資本化程度的估計存在偏誤。但總結以上的分析，可以初步得出如下的結論：北京市小學教育資源對房價的影響的確存在而且較為嚴重，在家長越來越重視子女教育的今天，這一現(xiàn)象正深刻影響著人民的生活。近年來，北京市各級政府和相關部門為了從基本上解決學區(qū)制所帶來的“以房擇校〞等問題，開始因地制宜地對學區(qū)制度進行改革，具體采用合并辦校等方式增加個別學區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的數(shù)量，大力促進各學區(qū)教育資源的均衡開展。

文章發(fā)現(xiàn)相對于其他城區(qū)，海淀區(qū)教委針對自身教育資源分布的特點，已經(jīng)在2022年推出了更為明確的深化教育改革的整體計劃，并于2022年新生入學前集中調(diào)整和合并了近20所單薄校，旨在提高教育資源質(zhì)量來為區(qū)內(nèi)適齡兒童提供更多優(yōu)質(zhì)學位。從政策操作層面來看，這項改革包括由名校承辦普通小學、將普通小學并入重點小學作為其分校等措施，以期發(fā)揮學區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的帶動作用、提高普通小學的教育質(zhì)量。按照海淀區(qū)教育改革計劃，在合并辦校之后，會通過校區(qū)間調(diào)配優(yōu)秀教師隊伍、區(qū)及教委領導擔任校長等方式為單薄校提供更大的支持，促進學區(qū)內(nèi)教育資源的均衡開展。不過，對于這項改革措施能否提升被合并單薄校的教育水平