房地產(chǎn)估價第三章課件

第三章影響房地產(chǎn)價格的因素分類一：自然因素社會因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素分類二：一般因素：對廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素區(qū)域因素：對某地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素個別因素：具體房地產(chǎn)本身的條件而對其價格水平有影響的因素§3-1影響房地產(chǎn)價格的一般因素（二）經(jīng)濟(jì)因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響國民生產(chǎn)總值和國民收入2、財政金融狀況存款利率、貸款利率、貨款比例、和資本化率。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。（二）經(jīng)濟(jì)因素4、稅收負(fù)擔(dān)狀況5、居民收入6、物價（三）行政因素1、土地制度2、住房制度3、城市規(guī)劃4、房地產(chǎn)價格政策抑制房地產(chǎn)價格的措施：（1）制定最高限價（2）制定標(biāo)準(zhǔn)價格（3）政府在房地產(chǎn)價格高漲時拋出一定的房地產(chǎn)（4）征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅（5）建立一套房地產(chǎn)交易管理制度§3-2影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素一、影響居住房地產(chǎn)的區(qū)域因素1、日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件2、當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育水平、社會階層等居住環(huán)境的狀況3、街道的寬度、構(gòu)造等狀況4、離市中心的距離及交通設(shè)施狀況5、商業(yè)街的配置狀況6、上下水、煤氣等供給處理設(shè)施狀況一、影響居住房地產(chǎn)的區(qū)域因素7、學(xué)校、公園、醫(yī)院、郵電局、影劇院等配置狀況8、危險設(shè)施（變電所）、污染（水、空氣、噪音）狀況9、洪水、干旱及地震等災(zāi)害發(fā)生頻度、程度10、各宗地面積、配置及日用狀況11、景觀、綠地等自然環(huán)境狀況12、土地利用的管理制度三、影響工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域因素1、與產(chǎn)品市場、原材料采購市場位置的關(guān)系2、道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)狀況3、動力資源及排水費(fèi)用4、勞動力市場供求狀況5、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)位置關(guān)系6、水質(zhì)污濁、空氣污染等公害發(fā)生的嚴(yán)重性7、行政上的輔導(dǎo)與管理制度§3-3影響房地產(chǎn)價格的個別因素一、土地的個別因素1、位置：自然地理位置，社會經(jīng)濟(jì)位置2、地質(zhì)、地勢與地形3、土地面積4、土地形狀、寬度、深度5、日照、風(fēng)力風(fēng)向6、天然周期性災(zāi)害7、臨街狀況8、與公共、商服設(shè)施接近程度9、與危險設(shè)施接近程度§3-4影響房地產(chǎn)價格的供求因素一、房地產(chǎn)供求與價格的關(guān)系SS表示商品供給曲線，DD表示商品需求曲線，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)；P表示商品價格，Q表示商品數(shù)量。當(dāng)EQ=OP時，表示價格均衡；當(dāng)EP=OQ時，表示數(shù)量均衡。在一定的市場條件下，若供給數(shù)量小于Q為Q，時，顯示市場上商品供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格上升至P'，進(jìn)而供給增加，使供給數(shù)量向Q移動，價格趨于平衡；又若供給數(shù)量大于Q為Q"時，說明市場上商品供過于求，導(dǎo)致價格下跌至P"，進(jìn)而供給又會減少，向Q靠攏，價格又將趨于平衡。一、房地產(chǎn)供求與價格的關(guān)系一、房地產(chǎn)供求與價格的關(guān)系一、房地產(chǎn)供求與價格的關(guān)系一、房地產(chǎn)供求與價格的關(guān)系二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（一）房地產(chǎn)的需求彈性2、房地產(chǎn)需求的收入彈性是指某種房地產(chǎn)的需求量對消費(fèi)者收入變動反映的敏感程度，即需求量相對變化量的百分比與收相對變化量的百分比的比值，其計算公式為：房地產(chǎn)需求收彈性系數(shù)=需求量相對變化量的百分比/收相對變化量的百分比二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（一）房地產(chǎn)的需求彈性3、房地產(chǎn)需求的人口彈性是指某種房地產(chǎn)的需求量對人口數(shù)量變動反映的敏感程度，即需求量相對變化量的百分比與人口數(shù)量相對變化量的百分比的比值，其計算公式為：房地產(chǎn)需求人口彈性系數(shù)=需求量相對變化量的百分比/人口數(shù)量相對變化量的百分比二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（三）彈性系數(shù)類型1、富于彈性（E＞1）二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（三）彈性系數(shù)類型2、單一彈性（E=1）二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（三）彈性系數(shù)類型3、缺乏彈性（E＜1）二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（三）彈性系數(shù)類型4、完全無彈性（E=0）二、房地產(chǎn)需求與供給關(guān)系（三）彈性系數(shù)類型5、完全有彈性（E=∞）三、房地產(chǎn)供求狀況的類型1、房地產(chǎn)總的供求狀況2、