上海崇明港西鎮(zhèn)項目定位策劃報告

報告思路區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場分析工程屬性工程定位產(chǎn)品定位企劃定位推廣——區(qū)域?qū)傩浴獏^(qū)域?qū)傩浴_展現(xiàn)狀崇明三島陸域總面積1411平方公里，其中崇明島1267平方公里，長興島88平方公里，橫沙島56平方公里；三島包括13個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)，另有3個國營農(nóng)場、2個軍墾農(nóng)場和江蘇省的2個鄉(xiāng)；三島目前總?cè)丝?0.4萬，其中崇明島63.5萬人，長興島3.6萬人，橫沙島3.3萬人；崇明三島目前面臨對外交通不夠便捷、經(jīng)濟水平相對落后、市政設(shè)施配套缺乏等因素制約。本案區(qū)域封閉特征明顯，與市區(qū)聯(lián)動性較弱以生態(tài)居住、休閑運動、國際教育為主的科教產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和門戶景觀區(qū)以休閑度假為特色的生態(tài)旅游度假區(qū)人口集聚的田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)以船舶、港機制造業(yè)為主的海洋裝備島以森林度假、休閑居住為主的中央森林區(qū)以國際會議、濱湖度假為主的景湖會展區(qū)以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主的規(guī)模農(nóng)業(yè)區(qū)和戰(zhàn)略儲備區(qū)本案區(qū)域?qū)傩浴δ芊謪^(qū)定位崇明劃分為七大功能分區(qū),未來規(guī)劃完善區(qū)域?qū)傩浴a(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局崇明產(chǎn)業(yè)開展的重點是：清潔型工業(yè)：重點依托長興島開展船舶制造和港機制造產(chǎn)業(yè)，拓展海洋裝備產(chǎn)業(yè)的開展空間；休閑型旅游度假和戶外運動產(chǎn)業(yè)：重點開展戶外假日運動基地、大型主題樂園、度假和休療養(yǎng)中心、國際郵輪、長江游艇停泊港和農(nóng)家樂旅游等；生態(tài)型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：重點開展綠色種養(yǎng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)，建設(shè)明珠湖生態(tài)觀光園、東平國家森林公園、前衛(wèi)村生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)等三大觀光農(nóng)業(yè)基地。本案長興島造船基地長興島造船基地是崇明產(chǎn)業(yè)開展的亮點區(qū)域?qū)傩浴L興島造船基地長興島是上海的第二大島，面積88平方公里；長興島被定位為國際一流的現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，成為上海近期重點培育的六大產(chǎn)業(yè)基地之一；造船基地規(guī)劃面積10平方公里，一期工程占地面積5.6平方公里，中船、中海、振華港機和上海港機等大型企業(yè)已經(jīng)進入。到2021年二期工程完成后，造船基地將擁有7個大船塢，屆時，長興島也將成為世界最大造船基地之一。本案長興島造船基地的開展將帶來大量產(chǎn)業(yè)人群聚集區(qū)域?qū)傩浴煌ㄒ?guī)劃未來崇明的交通可達性將得到根本改觀，與市區(qū)聯(lián)動性大大加強本案已雙線貫通，將于世博前通車，全線按高速六車道設(shè)計，橋梁設(shè)計時速100公里，隧道設(shè)計時速80公里。

已開工，將于世博前通車

規(guī)劃中全程25公里，車程20分鐘區(qū)域?qū)傩浴壍澜煌?號線四期將通過長江隧橋延伸至崇明1號線將通過滬崇越江通道西線延伸至崇明軌道交通形成遠期利好，未來將進一步提升區(qū)域房地產(chǎn)市場價值區(qū)域?qū)傩陨鷳B(tài)資源上海唯一的國家級生態(tài)示范區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐長興島被定位為國際一流的現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，上海的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域前景廣闊，未來開展?jié)摿薮笪磥斫煌蛇_性好長江隧橋、崇啟大橋?qū)⒂谑啦巴ㄜ嚒獏^(qū)域市場分析——區(qū)域工程分布區(qū)域市場特征怡祥居金月灣本案天賜景城城橋鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)陳家鎮(zhèn)嘉年花苑博園村綠島陽光苑區(qū)域工程主要集中在城橋鎮(zhèn)，堡鎮(zhèn)僅有一個工程，其他區(qū)域尚處于未開發(fā)狀態(tài)公寓工程區(qū)域市場特征城橋鎮(zhèn)金月灣、怡祥居、天賜景城〔公寓、別墅混合型〕堡鎮(zhèn)博園村怡祥居金月灣本案天賜景城城橋鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)陳家鎮(zhèn)嘉年花苑博園村主要公寓工程分布區(qū)域主要公寓工程集中在城橋鎮(zhèn)，堡鎮(zhèn)僅有一個工程區(qū)域市場特征鎮(zhèn)區(qū)項目名稱占地面積建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)開盤時間后續(xù)推量城橋鎮(zhèn)金月灣7.5萬方近9萬方1.235%9-12F小高層2004-8-13——嘉年花苑2.5萬方3萬方1.241%多層（地下半架空）2007-11-10三期約2.3萬方怡祥居西苑3.4萬方4萬方1.237%多層2005-3-12——天賜景城約10萬方9萬方0.943.8%多層2006-8-3——堡鎮(zhèn)博園村2萬方近2.5萬方1.240%多層2004-10-9——

建筑形態(tài)以多層為主，僅金月灣為小高層產(chǎn)品區(qū)域主要公寓工程區(qū)域市場特征區(qū)域市場整體供求平穩(wěn)，成交受供給影響顯著供求比情況主要供給集中在07年11月，12月，08年1月，3月，4月，總供給套數(shù)589套，總面積61693m2；近期，09年1月嘉年華苑新增108套供給，面積15205m2，09年2月增加55套。 07年11月至08年4月已成交572套，總面積62870m2，可見這期間的新增供給都已根本消化，市場等待大量新增供給的出現(xiàn)。08年8月成交15套，面積1787m2為之前歷年最低，隨后更是屢創(chuàng)新低，08年12月僅成交2套，249㎡，主力供給的去化成為主因。累計供求比始終小于0.6，需求情況良好。區(qū)域市場特征價格走勢08年，崇明縣整體公寓工程成交均價5909元/㎡，城橋鎮(zhèn)成交均價6271元/㎡，堡鎮(zhèn)成交均價4802元/㎡。金月灣，08年4月成交均價8149元/㎡，成交套數(shù)38套，占總套數(shù)53%；嘉年花苑，08年3月成交均價6921元/㎡，成交52套，占總套數(shù)57%。由于區(qū)域內(nèi)的高價樓盤，在08年5月之前都已根本去化，因此今年5月始均價開始有較大幅度的下滑。09年1月嘉年華苑新推108套，成交18套，占總成交套數(shù)的95%，成交均價8378元/㎡；09年2月嘉年華苑成交40套，均價8110元/㎡，成交占比和成交均價都有所下滑。08年城橋鎮(zhèn)成交均價6271元/m2

，堡鎮(zhèn)成交均價4802元/m2區(qū)域市場特征項目名稱總供應(yīng)套數(shù)主力供應(yīng)面積供應(yīng)比例近期供應(yīng)日期供應(yīng)套數(shù)金月灣550套2房：104-128m2

3房：131-170m22房：40%3房：60%2008-1-2354套2008-4-1540套2房：27套3房：67套嘉年花苑342套3房：112-145m22房：17%3房：79%2009-1-163房：96套怡祥居西苑395套2房：73-99m2

3房：104-129m22房：46%3房：54%2008-4-182房：36套天賜景城512套3房：100-137m23房：78%————————博園村496套2房：76-97m2

3房：110-123m22房：61%3房：33%2007-12-26192套2房：150套3房：42套供給結(jié)構(gòu)以112~145m2的三房為主供給情況區(qū)域市場特征110~130m2的改善型需求顯著成交結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)相一致分面積段供應(yīng)成交當(dāng)期成交占當(dāng)期供應(yīng)比例套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)比例面積比例<5038710148.279428.512%4%50（含）-601488406.26291635.4520%19%60（含）-70543443.816392.9911%11%70（含）-8048937542.0620916299.643%43%80（含）-9066155575.431018454.1915%15%90（含）-11073975453.1923022403.6731%30%110（含）1848058205.8882%82%130（含）1626937318.8993%94%150（含）-170254038.9711217697.97448%438%170（含）-200101848.47152603.12150%141%200（含）以上3114169.22154473.7448%32%各面積段去化情況

主力客源：本地客，改善型需求為主典型的區(qū)域型封閉市場公寓客戶特征區(qū)域市場特征客戶來源所占比例客戶特征職業(yè)年齡置業(yè)情況置業(yè)需求和動機本地客76%城橋鎮(zhèn)：公務(wù)員、私營業(yè)主、銀行職員、醫(yī)生、老師27~45歲二次或二次以上改善型堡鎮(zhèn)：公務(wù)員、私營業(yè)主、老師30~50歲首次或二次首購、改善型市區(qū)客11%多種（與崇明本地有一定聯(lián)系）35~55歲二次或二次以上養(yǎng)老、投資，注重區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)客7%船廠、船運運輸公司員工30~45歲二次或二次以上自住、投資江蘇客戶6%私營業(yè)主30~45歲二次或二次以上自住兼投資，注重上海的區(qū)域概念并看好未來發(fā)展個案分析——公寓項目名稱金月灣總建面84000m2項目地址城橋路西門路501弄容積率1.2產(chǎn)品形態(tài)12幢9層的小高層6幢12層的小高層開盤時間2004年發(fā)展商上海春郭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年均價7649元/m2，二手房9000-10000元/m2房型面積2R：105-119m23R：149-162m2金月灣是目前區(qū)域內(nèi)唯一的純小高層社區(qū)6幢12F的小高層12幢9F的小高層金月灣公寓個案分析距離南門港汽車站約2.5公里，距八一路步行街約1公里地理位置公寓個案分析區(qū)位：城橋鎮(zhèn)配套：八一路步行街崇明縣中心醫(yī)院人民體育館婦幼保健院崇明影劇院南門港汽車站中街山路北門路中津橋路西門路西引路三沙洪路三沙洪河金月灣觀光河八一路外立面充滿現(xiàn)代氣息建筑挺拔清秀，提升了品質(zhì)感立面材質(zhì)采用面磚+涂料立面簡潔，材質(zhì)為面磚+涂料外立面公寓個案分析圓弧景觀陽臺提高了品質(zhì)3/2/1，158m2戶型分析3/2/1，121.1m2全明設(shè)計南北通透主臥飄窗電梯房+圓弧景觀陽臺設(shè)計是目前區(qū)域內(nèi)的公寓創(chuàng)新設(shè)計公寓個案分析金月灣一期于2004年開盤，供給公寓面積為63570m2，計442套；主力面積為105-119m2的兩房及149-162m2的三房。二期于08年1月開盤，供給面積為7448m2，計54套，主力面積為149-124m2的兩房及148-162m2的三房；08年成交均價為7664元/m2。工程已根本售罄，目前二手市場報價為9000-10000元/m2。創(chuàng)新產(chǎn)品+高品質(zhì)=>

金月灣二期價量齊升價量走勢公寓個案分析月成交量及價格走勢整體運營平穩(wěn)，月均去化11套金月灣自開盤以來，月均去化套數(shù)為11套，04年8月開盤推動了成交。整體而言，月成交量較高的時間段為以及。

08年二期開盤后，因有一期品質(zhì)保證，出現(xiàn)較高的月成交量。月均去化分析公寓個案分析項目名稱嘉年花苑二期總建面13000m2項目地址體育路58弄容積率1.2產(chǎn)品形態(tài)多層開盤時間2004年發(fā)展商上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年均價6958元/m2，二手房7500元/m2起房型面積以3R：112-131m2為主一期1.4萬方配套房+二期商品房均已售罄三期約2.3萬方的小高層09年1月推出1.5萬方嘉年花苑二期公寓個案分析距南門港汽車站約2公里，距八一路步行街約1公里地理位置公寓個案分析區(qū)位：城橋鎮(zhèn)配套：八一路步行街崇明縣中心醫(yī)院人民體育館婦幼保健院崇明影劇院嘉年花苑二期南門港汽車站體育路東門路川心街北門路八一路西門路顏色以暖色調(diào)為主，材質(zhì)采用涂料外立面公寓個案分析戶型分析公寓個案分析主臥飄窗臥室均帶衛(wèi)生間，私密性較好4.5米寬客廳，南北通透傳統(tǒng)公寓戶型設(shè)計，南北通透，全明設(shè)計南北雙陽臺設(shè)計2/1/1，96m23/2/3，133m2嘉年花苑一期為配套房，二期為商品房，于07年11月開盤，供給面積為10942m2，計92套；三期09年1月16日開盤，15205m2，108套，主要為139-145m2的三房.08年成交均價為6958元/m2，二期至08年上半年已售罄，目前，二手市場報價為7500元/m2起。購置客戶主要為本地自住客。成交量受供給量影響較大，整體成交價格較為平穩(wěn)新增供給推動集中成交開盤推動集中成交價量走勢公寓個案分析月均去化套數(shù)為15套區(qū)位優(yōu)勢+平穩(wěn)的價格使其成為區(qū)域內(nèi)月均去化最好的公寓嘉年花苑二期自開盤以來，月均去化套數(shù)為15.8套，在07.11月開盤時與08.3月新增供給時有集中量的成交。月均去化情況公寓個案分析項目名稱怡祥居西苑總建面約24000m2項目地址城橋鎮(zhèn)中山街路118弄開盤時間2005年產(chǎn)品形態(tài)多層，1樓帶地下室發(fā)展商上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年均價5281元/m2

，二手房5000-6000元/m2房型面積2R：79-91m2，3R：103-198m2配套商品房，局部對外銷售，已售罄怡祥居西苑公寓個案分析怡祥居西苑距離南門汽車站約3公里地理位置公寓個案分析區(qū)位：城橋鎮(zhèn)配套：八一路步行街崇明縣中心醫(yī)院人民體育館婦幼保健院崇明影劇院南門港汽車站中街山路北門路中津橋路觀光河八一路西門路西引路三沙洪路三沙洪河怡祥居西苑以深色為基調(diào)，材質(zhì)以涂料為主外立面公寓個案分析怡祥居西苑于05年開盤，供給面積為40255m2，計395套，主力面積為79-91m2的二房，103-198m2的三房，工程以配套房為主，局部對外銷售。05年下半年，受大市場環(huán)境影響，成交形勢不樂觀。價格波動幅度較大，主要由于3-6月，拆遷戶購置成交了4套，價格在2000元/m2左右。08年成交均價為5281元/m2，目前已經(jīng)根本售完，二手房市場報價為5000-6000元/m2。以配套房為主，價格明顯低于其他公寓工程成交分析個案分析開盤推動集中成交處區(qū)域內(nèi)較低水平，月均去化6套怡祥居西苑自開盤以來，月均去化套數(shù)為6套。05年3月開盤時與08年新增供給時有集中量成交，分別為56套和13套。06年4月，因拆遷戶購置，以3200元//m2的價格成交了15套。月均去化情況——公寓個案分析項目名稱博園村總建面19000m2項目地址寶鎮(zhèn)大通路139弄容積率1.2產(chǎn)品形態(tài)多層，1樓帶地下室開盤時間2004年發(fā)展商上海崇明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年均價4984元/m2

，二手房4700元/m2起房型面積2R：89-112m2，3R：96-120m2博園村是堡鎮(zhèn)唯一的公寓工程博園村公寓個案分析區(qū)位：堡鎮(zhèn)配套：堡鎮(zhèn)醫(yī)院金葉超市堡鎮(zhèn)店永樂電器地理位置大通路堡鎮(zhèn)北路向堡路堡鎮(zhèn)港博園村堡鎮(zhèn)碼頭公寓個案分析位于堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，距堡鎮(zhèn)碼頭約2公里左右涂料材質(zhì)+暖色調(diào)，較群眾化外立面公寓個案分析2/1/1，76m2次臥室僅8平米舒適度不高餐廳過小，且采光較差戶型分析公寓個案分析3/1/1，108.7m2戶型設(shè)計平平、亮點較少、舒適度不高橫廳設(shè)計，通透性較差主臥凸窗，增加亮點博園村一期于04年10月開盤，供給面積為21706m2，計160套，主力面積為96-112m2的二房及96-120m2的三房。二期于05年12月開盤，供給面積為35291m2，計336套，主力面積為112-142m2的三房及220-278m2的復(fù)式房。07年12月新增供給量為16736m2，推動了當(dāng)月成交量上漲。08年成交均價為4984元/m2，目前，該工程根本售罄，僅余3-4套底層房源，報價為4700元/m2起。區(qū)域內(nèi)競品少+低均價使工程去化情況良好成交分析公寓個案分析月均去化14套，月去化量受新增供給量影響較大二期自開盤以來，月均去化套數(shù)為14套。去化量集中在05.12月-06.10，月成交量較高段為07年12月新增供給量時及08年1月，分別為109套和60套。月均去化情況——公寓個案分析1、供給集中在核心鎮(zhèn)區(qū)——城橋鎮(zhèn)2、工程多層為主，鮮見小高層及高層電梯房3、110~130m2的三房改善型需求成為主力4、區(qū)域公寓成交均價5268元/m25、創(chuàng)新產(chǎn)品容易成為區(qū)域市場追捧熱點6、產(chǎn)品品質(zhì)一般，缺少創(chuàng)新產(chǎn)品7、本地自住客占消費主導(dǎo)公寓市場特征別墅工程區(qū)域市場特征城橋鎮(zhèn)天賜景城〔混合型〕綠島陽光苑主要別墅工程分布在城橋鎮(zhèn)本案天賜景城綠島陽光苑城橋鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)陳家鎮(zhèn)主要別墅工程分布別墅工程主要集中在城橋鎮(zhèn)區(qū)域市場特征項目名稱占地面積建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)開盤時間后續(xù)推量天賜景城約10萬方9萬方0.943.8%聯(lián)排別墅雙拼別墅2006-10-21無綠島陽光苑3.2萬方3萬方0.945%聯(lián)排別墅雙拼別墅2006-12-6無區(qū)域內(nèi)別墅類型工程少，無獨棟類型出現(xiàn)純別墅社區(qū)工程規(guī)模小短期內(nèi)無新增供給別墅工程區(qū)域市場特征項目名稱總供應(yīng)套數(shù)主力供應(yīng)面積供應(yīng)比例近期供應(yīng)供應(yīng)套數(shù)天賜景城92套聯(lián)排：202~209m2雙拼：207~215m2聯(lián)排：13%雙拼：87%

2007-4-17聯(lián)排：12套綠島陽光苑147套聯(lián)排：180~198m2

雙拼：231~251m2

聯(lián)排：63%雙拼：37%2007-5-16聯(lián)排：85套雙拼：51套別墅工程供給情況區(qū)域市場特征180~220m2的面積段產(chǎn)品成為去化主力分面積段供應(yīng)成交當(dāng)期成交占當(dāng)期供應(yīng)比例套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)比例面積比例<160607744.7881036.6213%13%160（含）-18000180（含）-2008516057.198015168.4394%94%200（含）-220122447.07398081.18325%330%220（含）-250419796.05337855.180%80%250（含）-300102502.482001.9280%80%300（含）以上00分面積段去化情況單價與總價得到控制的天賜景城去化速度較快總價250萬元起的綠島陽光苑工程去化緩慢區(qū)域市場特征07年4月，上市12套，總面積2447m2，全為天賜景城供給，該盤在07年12月之前已售罄。07年5月，綠島陽光苑占據(jù)了本月全部供給，上市136套，總面積28355m2，該盤雖去化穩(wěn)定，但去化率極低。近半年僅08年11月成交7套，906.76m2。別墅工程總體供給量少，現(xiàn)僅有綠島陽光苑在售供求比情況區(qū)域市場特征價格與成交量呈反比走勢價格走勢08年8月，成交均價13221元/m2，僅由綠島陽光苑成交了1套。07年11月，由于天賜景城〔成交均價8979元/m2〕根本去化，綠島陽光苑提價，導(dǎo)致了別墅成交均價在11月以后大幅度提升，08年5月成交均價達14751元/m2。14751元/m2項目名稱綠島陽光苑總建面36631m2項目地址城橋鎮(zhèn)東引路28弄總占地31789m2產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排、雙拼別墅開盤時間2006.12發(fā)展商上海綠島陽光置業(yè)有限公司08年均價14217元/m2房型面積聯(lián)排別墅：180-198m2雙拼別墅：231-250m2區(qū)域內(nèi)目前唯一的純別墅社區(qū)綠島陽光置業(yè)在崇明的試點工程別墅個案分析綠島陽光苑綠島陽光苑區(qū)位：城橋鎮(zhèn)配套：工程周邊生活配套較少，目前暫無公交線路地理位置別墅個案分析距南門港汽車站約2.5公里雙拼別墅聯(lián)排別墅商鋪SOHO辦公區(qū)名稱指標(biāo)（m2）聯(lián)排別墅17760雙拼別墅12776商鋪2800辦公3295產(chǎn)品形態(tài)以別墅為主，規(guī)劃少量商業(yè)及SOHO辦公產(chǎn)品社區(qū)規(guī)劃別墅個案分析外立面風(fēng)格簡潔明朗走傳統(tǒng)的東方建筑路線立面材料以涂料為主立面風(fēng)格簡約現(xiàn)代，但涂料+木質(zhì)材料影響了別墅的整體品質(zhì)外立面——別墅個案分析4/2/2，344.36m2地上面積：240.50m2地下面積：103.86m2室內(nèi)車庫、地下室、露臺提升了產(chǎn)品附加值地下室一層二層三層室內(nèi)車庫層層露臺提升工程附加值戶型分析別墅個案分析雙拼別墅4/2/2，248.86m2地上面積：181.36m2地下面積：67.5m2餐廳挑空、內(nèi)院設(shè)置、雙書房設(shè)計提升居住舒適度別墅個案分析戶型分析雙拼別墅地下室一層二層三層內(nèi)庭設(shè)計提升品質(zhì)頂層露臺提升附加值采光井增加地下室采光挑空客廳設(shè)計提升空間感2.58米層高+采光井設(shè)計增加了地下室舒適度地下室別墅個案分析綠島陽光苑于2006年12月開盤，供給面積為2183m2，計11套，其中聯(lián)排別墅為1703m2，計9套；雙拼別墅為478.75m2，計2套。2007年5月供給面積為28355m2，共計136套，其中聯(lián)排別墅為16057m2，計85套，雙拼別墅為12298m2，計51套。受整體市場環(huán)境及自身供給量較少影響，06年下半年成交情況不樂觀。07年5月，較大量的新增供給推動了次月的成交增長。08年成交均價為14217元/m2，根本售完，至08年2月，余量為33套。區(qū)位優(yōu)勢+工程品質(zhì)支撐了良好的去化供求分析別墅個案分析08年以來，價格的上升在較大程度上導(dǎo)致了成交量的下降月均去化情況別墅個案分析自開盤以來，月均去化套數(shù)為5.8套。07年5月的新增供給與廣告的投放促使下半年月均去化形勢較好；其中，6-8月分別為31套、17套、15套。08年，價格的上升與尾盤銷售使成交量出現(xiàn)下滑。項目名稱天賜景城總建面98500m2項目地址玉環(huán)路98弄總占地100000m2產(chǎn)品形態(tài)多層、聯(lián)排、聯(lián)排別墅、復(fù)式房開盤時間2005.10發(fā)展商上海金棟房地產(chǎn)有限公司08年均價9497元/m2房型面積聯(lián)排別墅：202-207m2雙拼別墅：204-215m2公寓2R：93-110m23R：100-137m2為主，占78%復(fù)式：186-189m2天賜景城是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線較多的大型社區(qū)聯(lián)排、雙拼別墅公寓（多層、復(fù)式）天賜景城別墅個案分析距南門港汽車站約2.5公里地理位置別墅個案分析區(qū)位：城橋鎮(zhèn)配套：工程周邊生活配套較少，目前暫無公交線路立面材料以涂料+石材為主立面風(fēng)格簡約明快外立面別墅個案分析組團綠化+社區(qū)內(nèi)部河道景觀是該工程的亮點社區(qū)景觀別墅個案分析聯(lián)體別墅：4/2/2，214m2主臥步入式衣帽間設(shè)計，增加舒適度主臥無陽臺地下室一層二層三層附加值低，整體缺乏別墅感半下沉車庫別墅個案分析2006年10月開始供給別墅產(chǎn)品16980m2。其中聯(lián)排別墅為10544m2，計50套；雙拼別墅為6436m2，計30套。07年4月新增別墅供給2448m2，其中聯(lián)排別墅為2030m2，計10套；雙拼別墅為418m2，計2套。至07年底，工程根本售完，整體成交均價為9042元/m2左右。整體成交價格平穩(wěn)，根本保持在9000元/m2上下波動成交分析別墅個案分析月成交量受供給影響較大，月均去化套數(shù)為5套天賜景城別墅產(chǎn)品自開盤以來，月均去化套數(shù)為3套。06年10月新增供給推動了月成交量，為21套；07年4月供給量的新增推動了別墅的成交量，為13套。月均去化情況別墅個案分析別墅客戶特征區(qū)域市場特征客戶來源所占比例客戶特征職業(yè)年齡置業(yè)情況置業(yè)動機本地客天賜景城53%綠島陽光苑42%私營業(yè)主、高級公務(wù)員、高級銀行職員33~50歲二次或二次以上自住、投資市區(qū)客天賜景城30%綠島陽光苑37%公司高層、私營業(yè)主35~55歲養(yǎng)老、投資江蘇客戶天賜景城11%綠島陽光苑18%私營業(yè)主30~45歲投資產(chǎn)業(yè)客天賜景城6%綠島陽光苑3%船廠、船運運輸公司管理層30~45歲投資主力客源：本地客+市區(qū)客，投資為主兼顧自住需求1、供給同樣集中在核心鎮(zhèn)區(qū)——城橋鎮(zhèn)2、產(chǎn)品形態(tài)較少，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品3、總體供給量少，產(chǎn)品品質(zhì)一般4、成交均價11891元/m25、市區(qū)客注重區(qū)域生態(tài)環(huán)境、未來開展以及未來交通6、以投資、養(yǎng)老為目的購置別墅市場特征未來土地供給未來土地供給區(qū)域地塊名稱四至范圍用途總面積(公頃)容積率城橋鎮(zhèn)54街坊46/4宗地（崇明新城23號地塊）東至綠海路，西至江帆路，南至翠竹路，北至喬松路住宅10.58154街坊40/3宗地（崇明新城24號地塊）東至寶島路，西至綠海路，南至翠竹路，北至喬松路住宅9.59911東門地區(qū)4號地塊東至鼓浪嶼路、南至玉環(huán)路、西至東引路、北至花鳥路住宅9.37511港西鎮(zhèn)1街坊133/1宗地（港西鎮(zhèn)商品房一期）東至老滧港、南至新靜河住宅15.742311街坊133/2宗地（港西鎮(zhèn)商品房二期）西至港東公路、南至新靜河商業(yè)住宅16.49530.3-1.01街坊P1宗地（港西鎮(zhèn)商品房三期）西至鼓浪嶼路、南至南橫引河商業(yè)住宅12.0341長興島14街坊110/1宗地塊鳳凰路以東、規(guī)劃緯三路以北住宅商業(yè)6.36621.2-1.0城橋鎮(zhèn)、港西鎮(zhèn)和長興島土地供給未來土地供給崇明縣土地總供給量為133.8658公頃，陳家鎮(zhèn)土地供給量為53.6738公頃，且都為商住用地，容積率小于1的工程，陳家鎮(zhèn)土地供給量占整個崇明縣土地總供給量的40.1%未來土地供給量較大，未來市場競爭將日趨劇烈區(qū)域地塊名稱四至范圍用途總面積(公頃)容積率建筑密度陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運動居住社區(qū)2號地塊A區(qū)東至濱江1號地塊，西至濱江2號地塊B區(qū)，南至規(guī)劃中心河，北至攬海路居住、商業(yè)用地15.01378不大于1.0住宅不大于25%,酒店不大于40%；濱江生態(tài)休閑運動居住社區(qū)2號地塊B區(qū)東至濱江2號地塊A區(qū),西至規(guī)劃漲水洪,南至規(guī)劃中心河,北至攬海路)居住、商業(yè)用地15.91053不大于1.0不大于25％濱江生態(tài)休閑運動居住社區(qū)4號地塊A區(qū)東至規(guī)劃縱三河,西至濱江4號地塊B區(qū),南至規(guī)劃中心河,北至攬海路居住、商業(yè)用地11.48963不大于1.0不大于25％濱江生態(tài)休閑運動居住社區(qū)4號地塊B區(qū)東至濱江4號地塊A區(qū)、南至規(guī)劃中心河、西至規(guī)劃縱二河、北至攬海路居住、商業(yè)用地11.25986不大于1.0不大于25％陳家鎮(zhèn)土地供給鎮(zhèn)區(qū)集中效應(yīng)強，工程主要分布在城橋鎮(zhèn)區(qū)域市場多同質(zhì)性產(chǎn)品且普通，缺乏創(chuàng)新，市場處于起步階段創(chuàng)新產(chǎn)品容易成為區(qū)域市場追捧熱點110~130m2的三房改善型需求成為主力區(qū)域公寓成交均價5268元/m2，別墅成交均價13619元/m2由于區(qū)域一定的封閉性，本地區(qū)域客成為公寓工程購置主力別墅工程那么吸引了相當(dāng)比例看重生態(tài)環(huán)境、未來開展以及未來交通的市區(qū)客，以投資、養(yǎng)老為目的購置區(qū)域未來土地供給量較大，未來市場競爭日趨劇烈區(qū)域市場特征總結(jié)——工程屬性——崇明位于長江入?？冢虾|北角，與上海市區(qū)一江之隔的“懸外島嶼〞。本地塊位于崇明新城以北，港西鎮(zhèn)東南角，鼓浪嶼路以東，陳海公路以北400-500米。本工程陌生的、遠離上海大市場的崇明港西鎮(zhèn)工程屬性—工程區(qū)位自然資源是區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的唯一有力支持，但尚未得到有效的利用。本工程位于規(guī)劃中的中央森林區(qū)示范區(qū)內(nèi)，工程的開展將以現(xiàn)有的東平森林公園為重要依托，共享其生態(tài)森林資源、旅游度假配套及效勞。中央森林區(qū)示范區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：集國家森林公園、森林度假基地、森林住區(qū)、森林型現(xiàn)代效勞基地于一體的城郊的最大平原森林區(qū)和森林型旅游度假區(qū)。本工程工程屬性—區(qū)位規(guī)劃地形規(guī)整平坦，規(guī)劃條件良好。植被水系豐富，地表覆蓋有林木、河塘、少量農(nóng)舍。生態(tài)的、自然的土地

工程屬性—工程環(huán)境鄉(xiāng)村田園風(fēng)貌，河道、田野、農(nóng)舍、林木環(huán)顧四周。配套缺失，生活配套完全依賴于10余分鐘車程之外的崇明縣城。鼓勵嶼路是工程對外連接的主要交通動線。偏僻的、孤獨的環(huán)境工程屬性—工程環(huán)境工程屬性—工程地塊工程定位方向思考有利因素+

-不利因素低密度綜合工程國家級生態(tài)示范區(qū)，景觀優(yōu)勢明顯稀缺生態(tài)資源未來交通可達性好周邊配套及其缺乏，生活氣氛不濃外部環(huán)境較差，且短期內(nèi)無法改變區(qū)域房產(chǎn)市場處于起步階段定位方向：以投資兼度假功能為主的，具有創(chuàng)新建筑形態(tài)的低密度高端社區(qū)市區(qū)客戶對生態(tài)、資源、區(qū)域房地產(chǎn)投資價值比較關(guān)注，認(rèn)可區(qū)域度假價值區(qū)域客戶以自住為主，對生活配套依賴程度很高；自住型社區(qū)的方向不可行工程定位——低密度、原生態(tài)、度假社區(qū)——低密度：本案容積率0.4，以低密度住宅為主原生態(tài)：東鄰東灘濕地，坐擁自然生態(tài)資源高爾夫：南接1300畝高爾夫體育公園，獨占品質(zhì)高地度假社區(qū)：依托崇明島生態(tài)旅游度假資源工程整體定位工程定位【

投資

】【

度假】【

生態(tài)】工程價值點——度假、生態(tài)、投資周邊規(guī)劃起點高，未來具備度假氣氛具有豐富的生態(tài)資源區(qū)域整體房價較低，后發(fā)優(yōu)勢明顯，具備較大的升值空間——客戶定位——客戶定位區(qū)域未來交通規(guī)劃是工程客戶導(dǎo)入的主要通路客戶導(dǎo)入滬崇長江隧橋軌道交通9號線崇啟大橋客戶定位客戶導(dǎo)入長江隧橋與市區(qū)的連通

A20A30

五洲大道

……長江隧橋與市區(qū)聯(lián)動性加強，市區(qū)客導(dǎo)入能力將大幅提升以區(qū)域客為主有少量市區(qū)客置業(yè)目的：養(yǎng)老、投資他們或多或少都與崇明有著千絲萬縷的聯(lián)系交通規(guī)劃增強了崇明與上海市區(qū)的聯(lián)動

隨著跨江大橋的日漸貫穿，市區(qū)客比例將逐步放大置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老、投資他們追求城市近郊的清新空氣、追求原味的生態(tài)環(huán)境區(qū)域客為主市區(qū)客導(dǎo)入能力不斷提升客戶演變客戶定位現(xiàn)狀未來客戶定位工程面臨的現(xiàn)實工程所處區(qū)域尚處于房地產(chǎn)起步階段區(qū)域配套缺乏，生活氣氛缺少支撐，短期內(nèi)無法得到根本性改善區(qū)域內(nèi)部公共交通不興旺，一定程度上制約了客戶導(dǎo)入對配套和公共交通依賴性較強的公寓客戶導(dǎo)入存在較大難度客戶定位核心客戶市區(qū)客重要客戶

崇明本地客邊緣客戶

江蘇客啟東市江蘇省客戶來源上海市區(qū)海門市太倉市崇明核心客戶重要客戶邊緣客戶客戶定位客戶來源核心客戶市區(qū)客主要區(qū)域：上海北部區(qū)域為主重要客戶崇明本地客主要區(qū)域：崇明島本地居民及長興島產(chǎn)業(yè)客邊緣客戶江蘇客主要區(qū)域：啟東、海門等近鄰城市客戶定位客戶特征核心客戶客戶來源上海市區(qū)，主要來自北部區(qū)域及長興島產(chǎn)業(yè)客置業(yè)情況支付能力購房動機二次以上置業(yè)，至少在市區(qū)擁有1套以上住宅，并有過房地產(chǎn)投資經(jīng)歷高收入階層，支付能力較強看好崇明未來規(guī)劃開展及稀缺的生態(tài)資源，以渡假及投資目的為主客戶定位客戶特征重要客戶客戶來源崇明本地居民置業(yè)情況支付能力購房動機二次及二次以上置業(yè)，至少在崇明擁有1套住宅具備一定的支付能力看好陳家鎮(zhèn)區(qū)域未來規(guī)劃開展所帶來的房地產(chǎn)升值空間及居住環(huán)境客戶定位客戶特征邊緣客戶客戶來源江蘇客，主要來自啟東、海門等近鄰城市置業(yè)情況支付能力購房動機二次置業(yè)為主，兼有少量首次置業(yè)中長期中高額貸款為主，有一定支付能力向往居住在上海，有較強置業(yè)上海的愿望，看好崇明的未來開展及環(huán)境客戶定位生活方式他們——向往近郊的別墅生活，追求健康的自然和生態(tài)這里對他們而言，是第二居所，是休閑養(yǎng)身，是拒絕急躁，是健康的度假生活客戶定位生活方式他們——是行業(yè)的精英、是企業(yè)的大腦這里對他們而言，是幽靜的生活，是運動的休閑，是釋放自我的假日時光產(chǎn)品創(chuàng)新低密度別墅類產(chǎn)品低密度生態(tài)公園旅游度假資源具備投資價值的度假型產(chǎn)品未來市場同質(zhì)競爭利于面積及總價控制型產(chǎn)品產(chǎn)品定位創(chuàng)新產(chǎn)品定位方向：小戶型、低總價、低密度度假別墅型產(chǎn)品++——銷售執(zhí)行——開盤期：以平穩(wěn)總價入市，確保實現(xiàn)首批銷量，同時適中的總價也有利于市場口碑。執(zhí)行關(guān)鍵點在于：預(yù)判的意向客戶數(shù)量與首批價格的關(guān)系。銷售中期：控制銷售去化速度的小步快頻調(diào)價策略，價格拉升滿足已購客戶心理需求，同時不斷的小步快頻利于不斷試探和拉升客戶購置價格高限，也是利潤提升的關(guān)鍵階段。尾盤：吊價策略，在沒有主體銷售壓力前提下，通過吊價延緩控制銷售速度，使利潤得以最大化。全面定價，足夠價差策略，基于全面推案情況，通過足夠價差甚至夸張化價差，實現(xiàn)價格杠桿調(diào)控銷控房源的目的。營銷策略—價格策略價格開盤期銷售中期尾盤普通產(chǎn)品平穩(wěn)價格小幅快頻提升策略高端產(chǎn)品吊價策略營銷策略—價格走勢全面定價、足夠價差策略：足夠價差：根據(jù)產(chǎn)品面積、水資源、占地、私密度等要素劃分出產(chǎn)品高中低三個檔次，更為大膽及強力的拉開總價段，根本形成15%700萬以下〔低價產(chǎn)品〕、35%450萬〔極端產(chǎn)品〕、剩余50%200-300萬普通產(chǎn)品。低價產(chǎn)品意義：起到吸引關(guān)注、吸引來人在開盤期銷售到達快速啟動，資金快速回籠的作用。以及銷售中期調(diào)控銷售速度和節(jié)奏的作用。極端產(chǎn)品意義：1.起到標(biāo)桿作用，進一步托起本案別墅高度和品牌，有助普通、低價產(chǎn)品更好去化；2.起到擠壓作用，從另一角度也顯現(xiàn)了其他產(chǎn)品的價格優(yōu)勢，有助于對其他產(chǎn)品的擠壓成交；營銷策略—定價簡述銷售道具、樣板區(qū)籌備；全體銷售、效勞人員訓(xùn)練；客戶初期接待蓄水；制造懸念業(yè)務(wù)蓄水公開樣板區(qū)客戶積累、維護篩選、預(yù)約擬定價格策略和開盤策略體驗、感受樣板區(qū)公開客戶需求落點購買行為鎖定價格試水開盤籌備開盤執(zhí)行核心啟動入市開盤期銷售中期中期執(zhí)行策略相應(yīng)優(yōu)化、調(diào)整利潤實現(xiàn)重要時期中期調(diào)整借助現(xiàn)房、口碑、圈層效應(yīng)實現(xiàn)最后的成交尾盤尾盤銷售方案—銷售周期09年7月~09年9月09年9月蓄水期第一批持續(xù)期09年10月第一批強銷期正式公開預(yù)約期09年11月~10年2月第二批強銷期10年3月第二批持續(xù)期10年4月第三批強銷期10年5月尾房期結(jié)合二期蓄水10年6月~10年10月10月二期開盤執(zhí)行方案：分三批推盤，每批結(jié)合大、中、小戶型推出高端產(chǎn)品執(zhí)行形象、吊價策略，在整盤中緩慢去化，結(jié)合下一批蓄水有持續(xù)關(guān)注點普通產(chǎn)品強銷集中去化一期尾盤保持一定價格下去化，并結(jié)合二期蓄水、開盤銷售方案—推案方案第一批25套第二批25套第三批15套銷售期銷售周期銷售套數(shù)第一批銷售期09，101009，11509，12310，1210，21合計21第二批銷售期10，31510，45合計20第三批銷售期10，51010，6510，7310，8210，9210，102合計24合計65銷售方案—銷售回籠方案銷售周期：12個月銷售目標(biāo)：65套——企劃定位及推廣——

【企劃定位及推廣】Ⅰ.目標(biāo)客戶企劃定位Ⅱ.工程案名、企劃定位、廣告語Ⅲ.VI表現(xiàn)、秀稿Ⅴ.媒體方案及預(yù)算Ⅳ.宣傳策略及渠道Ⅵ.附件〔公司VI設(shè)計延展〕Ⅰ.目標(biāo)客戶企劃定位[本案主要的潛在客戶分析]

A、他們是生活的寵兒，他們是成功者，所謂的“富人〞，講究品位，講究風(fēng)格，講究身份；B、年齡在35-50歲左右，行事穩(wěn)重、低調(diào)，不過分追逐時尚，享受生活，注重養(yǎng)生；C、他們不事張揚，生活自然、沉著隨意；[本案主要的潛在客戶分析]

D、崇尚價值，關(guān)注私有領(lǐng)域和空間；

E、看重島上良好的自然生態(tài)環(huán)境并以此作為養(yǎng)生型或商務(wù)型第二居所的客戶；

F、隨著崇明別墅市場的形成和升溫，會有越來越多的投資型客戶發(fā)現(xiàn)崇明別墅市場的巨大升值空間——投資型客戶。[本案主要的潛在客戶分析]

人群核心追求：物我兩外，靜觀世界事業(yè)的，生活的，內(nèi)在的，外在的，物質(zhì)的，精神的；渴望著城市的脈搏，夢想著有一棟最自我，又張顯品位和身份的房子；在世界之外，靜觀世界，突破時空的限制，到達身心的雙重自由；志存高遠，過濾喧囂，休養(yǎng)生息，構(gòu)建心靈的江山。Ⅱ.工程案名、企劃定位、廣告語[對案名的定位]

作為工程的整體形象推廣，首先要統(tǒng)領(lǐng)工程地整體意向和品質(zhì)，能夠在形象上表述工程的特質(zhì)，在結(jié)構(gòu)上包容工程規(guī)劃，在內(nèi)涵上表達工程的具項，在外延上能夠涵蓋工程的承載和未來走向。案名需要的是境界！[對案名的定位]

【零公里】

安放在西班牙馬德里太陽廣場上的一個標(biāo)志，標(biāo)志外有6條國家公路延伸到馬德里市區(qū)，再到整個西班牙，甚至歐洲各國。因此零公里，是一種象征，具有延伸和永不止步的意味。是一種精神的象征，也引發(fā)人們對世界觀的思考。

[對案名的定位]

從本案客戶的精神層面上分析，他們時常四處旅行、度假，體會各種不同的風(fēng)土人情，有著豁達、開闊的世界觀，他們希望有一個地方，能夠讓人生落定，卻與世界近在咫尺。切合客戶精神層面的追求。條條大路，通往零公里；零公里是世界開始的地方，也在這里歸零。[對案名的定位]

本案建筑為西班牙風(fēng)格，具有獨特的建筑藝術(shù)魅力，在崇明島獨樹一幟。因此，將建筑風(fēng)格作為本案的的概念伸展，將會給該工程的檔次提升提供較大的空間，并具有更廣泛的認(rèn)知。

[對案名的定位]

因此建議以“零公里〞作為該工程的案名主題主推案名：零公里

[對案名的定位]

檢驗“零公里〞傳播：獨特性強，傳播快，可持續(xù)開展產(chǎn)品：既是物理屬性，又是精神屬性群體：高度對位，看似平常，內(nèi)涵無限環(huán)境：生態(tài)綠色與人文并駕齊驅(qū)的意境[企劃定位]本案是位于崇明島的住宅工程，具有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境建筑面積32萬平方米，容積率0.38的純獨立別墅社區(qū)西班牙風(fēng)格的建筑，高科技環(huán)保材料的應(yīng)用更是在崇明獨樹一幟本案目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新

[企劃定位]

結(jié)合市場需求和工程特征，將工程定位為：

崇明島32萬方印象西班牙建筑群落[企劃定位]別墅作為終極的居住形態(tài)，別墅的意義>功能；在功能價值之外，精神價值，駕馭著別墅購置的關(guān)鍵誘因。我們強調(diào)與生活、與世界零距離，打破時間、空間給人帶來的限制，實現(xiàn)自由居住的終極目標(biāo)。一期別墅工程,引領(lǐng)崇明島生態(tài)、養(yǎng)生、度假別墅市場，打造崇明高品質(zhì)的住宅標(biāo)桿。

零時空獨棟別墅崇明島

[廣告語]

零公里——一個看世界的全新角度！零公里——條條大路，通往零公里！零公里——世界從這里開始，也在這里回歸！零公里——時間、空間，化整為零！[廣告語]

零公里對世界觀的朝圣Ⅲ.VI表現(xiàn)、秀稿[秀稿3]13104公里，西班牙距上海。你確定？旅行？西班牙太遠，只爭朝夕！陽光、沙灘、大海，寶島崇明愛戀西班牙。上海，只有一個西班牙！零公里零時空別墅崇明島0.00000002公里，熱情似火，小心燙傷！身著緊身衣，化身與斗牛周旋的勇士，或是，喝完一杯裝滿熱情的地中海葡萄酒，與火紅衣裙的西班牙女郎貼身弗拉明戈，上海，只有一個西班牙！零公里零時空別墅崇明島零公里，西班牙距上海。沒錯！畢加索在玄關(guān)白墻涂抹濃艷，三毛的荷西在書架第四層潛水，唐·吉訶德在花園的大風(fēng)車下喃喃自語。上海，只有一個西班牙！零公里零時空別墅崇明島Ⅳ.宣傳策略及渠道如何開啟對世界觀的朝圣之門？【零公里】，如何演繹境界？[總體宣傳策略]以面帶點，點面結(jié)合，形象掛帥，活動鋪路三大平臺SP活動群眾媒體小眾媒體制造話題和影響力新聞、藝術(shù)對話、巡展、口碑對位人群，傳遞價值軟文、新聞、戶外報廣、CF、網(wǎng)絡(luò)照應(yīng)、驗證、說服直郵各類專業(yè)雜志[總體宣傳策略]〔一〕以面帶點，點面結(jié)合：在媒體選擇上，以群眾媒體帶動小眾媒體，兩條通路齊頭并進，增強本案宣傳的廣度和深度?！捕承蜗髵鞄洠杭础罢w品牌形象廣告〞和“工程銷售廣告〞首先，通過工程整體廣告推廣迅速建立工程入市后的整體品牌形象，為工程的整體銷售以及開盤聚集客戶。其次，配合各階段銷售目標(biāo)的調(diào)整，需要將不同的銷售信息內(nèi)容通過廣告，傳達給目標(biāo)客戶群體?！踩郴顒愉伮罚和ㄟ^一系列的SP推介活動，推廣工程信息，營造商業(yè)氣氛，將本案特點和生活理念通過活動傳達出去，并為銷售積累客戶。[媒體選擇]A、群眾媒體：平面媒體報紙：?新聞晨報?、?東方早報?、?新民晚報?等雜志：?上海樓市?、?租售情報?等B、小眾媒體：金融類、財經(jīng)類、生活時尚類、高爾夫類?浙商?、?21世紀(jì)商業(yè)評論?、?理財周刊?、?環(huán)球企業(yè)家??外灘畫報?、?周末畫報?、?東方航空?等C、網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)D、電視：電視專題片、CF、第一財經(jīng)頻道E、直郵F、戶外G、房展會H、SP活動A、平面宣傳：報紙廣告：樹立工程形象，發(fā)布工程信息，保證一定的曝光率；雜志廣告：房產(chǎn)類、金融類、財經(jīng)類、生活時尚類、高爾夫類雜志軟硬結(jié)合的廣告形式推廣；銷售道具：利用專業(yè)有說服力的銷售道具、DM、樓書進行信息發(fā)布；其他：精美的紀(jì)念禮品，如：展現(xiàn)崇明島生態(tài)環(huán)境、西班牙風(fēng)情的名信片集錦；行業(yè)協(xié)會：私人會所、俱樂部、溫商、浙商等行業(yè)協(xié)會信息發(fā)布。[具體方案]B、戶外媒體：引導(dǎo)旗：營造銷售氣氛和經(jīng)營熱度，發(fā)布營銷信息；在工程附近路段樹立引導(dǎo)旗，如：港東公路等；戶外看板：在附近路段拐角處和工程建筑體上樹立工程看板；高炮：在各高速公路路段樹立高炮發(fā)布工程信息，如A20、A30高速等。樹立工程形象。[具體方案]C、活動活動一：主題：西班牙印象藝術(shù)展時間：待定地點：待定表現(xiàn)形式：西班牙藝術(shù)品、畫作展示，影片放映、文化周活動等。[具體方案]活動二：主題：弗拉明戈音樂節(jié)時間：待定地點：待定表現(xiàn)形式：西班牙音樂狂歡節(jié)，現(xiàn)場演奏，西班牙美食、美酒鑒賞等。[具體方案]活動三：主題：生態(tài)、度假別墅推介會表現(xiàn)形式：邀請焦點客戶，集中座談，共同探討產(chǎn)品的可能性，發(fā)揮“小圈子文化〞的鏈?zhǔn)叫?yīng)。[具體方案]Ⅴ.媒體方案及預(yù)算2021.07-082021.10廣告線銷售線廣告媒體：戶外、報紙、物料、雜志、電視、DM……活動媒體：第一財經(jīng)頻道、?周末畫報?等{2021開盤持銷亮相高潮持續(xù)戶外出街開盤發(fā)布蓄客軟文炒作CF硬廣銷平銷海2021.09開盤起勢期亮相期開盤期07—09月09—10月10月—生態(tài)、養(yǎng)生別墅零時空別墅境界地塊、生態(tài)、大規(guī)劃地塊、資源社區(qū)、產(chǎn)品戶外、紙媒事件、網(wǎng)絡(luò)戶外，硬廣,軟文SP活動，物料戶外、硬廣、CF、SP活動DM、樓書、售樓處現(xiàn)場Step2Step4Step3話題引爆，迅速拉攏關(guān)注并鎖定“崇明島生態(tài)別墅〞零時空純獨棟別墅的居住意義產(chǎn)品賣點全面剖析價值，加強偏好，促成購置展示工程形象，通過軟文炒作、SP活動鎖定目標(biāo)人群，形成認(rèn)知偏好。社區(qū)、產(chǎn)品產(chǎn)品賣點Step1地塊炒熱持銷期持續(xù)性的形象演繹配合后續(xù)產(chǎn)品價值點社區(qū)、產(chǎn)品社區(qū)、產(chǎn)品戶外、硬廣、直郵物料、售樓處—時間段2009.07—09月營銷節(jié)奏積蓄