2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試黑金考題附答案

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率

2、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00

3、影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層

4、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日

5、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯?/p>

6、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%

7、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

8、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

9、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒

10、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

11、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場價(jià)值

12、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則

13、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部

14、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性大和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣

15、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

16、收益法求得的價(jià)值傾向于______，成本法求得的價(jià)值傾向于______，比較法求得的價(jià)值傾向于______。（）A.最低賣價(jià)，成交價(jià)格，最高買價(jià)B.最高買價(jià)，成交價(jià)格，最低賣價(jià)C.最高買價(jià)，最低賣價(jià)，成交價(jià)格D.最低賣價(jià)，最高買價(jià)，成交價(jià)格

17、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價(jià)格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

18、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序，①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。其中正確的順序應(yīng)為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

20、明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人

21、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

22、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運(yùn)動(dòng)的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛

23、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理

24、買方或賣方對(duì)其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價(jià)格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

25、收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理

26、正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對(duì)象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息

27、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

28、補(bǔ)中益氣湯最好在什么時(shí)間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

29、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得

30、某塊臨街深度100米、臨街寬度為25米的矩形土地的總價(jià)為100萬元，運(yùn)用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為50米、臨街寬度為20米的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。A.56B.72C.75D.90

31、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價(jià)格B.交換價(jià)值C.源泉價(jià)格D.市場價(jià)格

32、在房屋征收中，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日

33、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化

34、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

35、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是

36、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

37、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)

38、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法

39、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法

40、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

41、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥

42、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

43、在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計(jì)算基數(shù)C.利潤D.投資

44、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估

45、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

46、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝

47、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

48、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)

49、行政劃撥的土地當(dāng)作有償出讓的土地來估價(jià)，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則

50、某企業(yè)開發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000二、多選題

51、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值

52、下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境

53、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》

54、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.375B.450C.500D.600

55、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零

56、運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98

57、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72

58、到達(dá)目內(nèi)眥的經(jīng)脈有A.陽蹺脈B.膀胱經(jīng)C.肝經(jīng)D.陰蹺脈

59、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.10B.12C.13D.15

60、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%

61、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

62、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000

63、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法

64、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

65、下列選項(xiàng)中，（）不是引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟(jì)D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

66、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新構(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

67、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

68、生產(chǎn)資料是由A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的

69、估價(jià)資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。保存估價(jià)資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核

70、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病

71、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是（）。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B.征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)

72、運(yùn)用()估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場法

73、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤

74、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價(jià)修正B.單價(jià)修正C.分離修正D.百分比修正

75、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)

76、房屋完損等級(jí)，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能

77、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性

78、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.分支機(jī)構(gòu)D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)

79、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

80、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

81、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

82、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)

83、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

84、采用長期趨勢法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和

85、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由（）決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。A.價(jià)值類型B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)目的D.估價(jià)過程

86、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造。A.對(duì)照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價(jià)格原理

87、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥

88、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%，則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539

89、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

90、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

91、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日

92、在實(shí)際估價(jià)中，選?。ǎ?yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取的。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.價(jià)值類型C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)依據(jù)

93、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價(jià)格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

94、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友嗯K腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火

95、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊

96、收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定

97、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式

98、在計(jì)算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法

99、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產(chǎn)權(quán)利

100、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2三、判斷題

101、黨和國家制定路線方針政策的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是（）A.生產(chǎn)力水平低經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的現(xiàn)實(shí)狀況B.人口數(shù)量多素質(zhì)不高的現(xiàn)實(shí)狀況C.社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制還不完善的現(xiàn)實(shí)狀況D.我國處于并將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段

102、比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的指導(dǎo)價(jià)值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。（）

103、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。()

104、賣方市場下，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，賣方可以向買方轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。（）

105、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在一般投資者的立場上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場上。（）

106、臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評(píng)估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過估價(jià)假設(shè)來規(guī)避。（）

107、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。()

108、實(shí)事求是的思想路線的根本途徑和方法是（）A.理論聯(lián)系實(shí)際B.一切從實(shí)際出發(fā)C.堅(jiān)持執(zhí)行黨的政策方針D.在實(shí)踐中檢驗(yàn)和發(fā)展真理

109、解放思想、實(shí)事求是是我們黨的（）A.基本綱領(lǐng)B.組織原則C.思想路線D.基本路線

110、在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。（）

111、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報(bào)酬率正好等于資本化率。（）

112、搜集交易實(shí)例是市場法中的一個(gè)步驟，需等到需要采用市場法估價(jià)時(shí)才可以開始。()

113、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。()

114、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。()

115、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想的精髓是（）A.發(fā)展B.以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心C.立黨為公、執(zhí)政為民D.解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)

116、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)必經(jīng)的承上啟下的發(fā)展階段，也是完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和擴(kuò)大對(duì)外開放的關(guān)鍵階段是（）A.本世紀(jì)頭110年B.本世紀(jì)頭20年C.本世紀(jì)頭30年D.本世紀(jì)頭50年

117、解決社會(huì)主義初級(jí)階段主要矛盾的根本途徑是（）A.堅(jiān)持實(shí)施科教興國戰(zhàn)略B.堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略C.解放生產(chǎn)力D.發(fā)展生產(chǎn)力

118、在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值反映的是市場上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。（）

119、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）

120、馬克思主義與時(shí)俱進(jìn)的基本途徑是（）A.實(shí)踐B.與本國國情相結(jié)合C.正確回答時(shí)代課題D.理論聯(lián)系實(shí)際

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，臨街土地價(jià)值或價(jià)格（V）的計(jì)算公式為：V（總價(jià)）＝路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率×臨街寬度。

2、答案：C本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，所造成的損失＝改造照明系統(tǒng)花費(fèi)＋未來共增加的電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（萬元）。

3、答案：D本題解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度）；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照）；⑦外觀（建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。其中，通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對(duì)應(yīng)于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，是為便于敘述和理解。D項(xiàng)，樓層屬于區(qū)位因素。

4、答案：D本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。

5、答案：C本題解析：甲乙丙丁實(shí)際單價(jià)的具體計(jì)算如下：①甲單價(jià)＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙單價(jià)＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙單價(jià)＝4700（元/m2）；④丁單價(jià)＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的排序?yàn)椋阂遥颈炯祝径　?/p>

6、答案：C本題解析：利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。本題中，年利率為5%，則半年名義利率為2.5%，其實(shí)際利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。

7、答案：C本題解析：開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有4種：①計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率；②計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率；③計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率；④計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率。

8、答案：C本題解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

9、答案：A本題解析：陰寒于內(nèi)，排斥陽氣于外，故見面色咣白，肢冷，倦臥，又見煩熱，口渴，脈大無根等假象。寒滯胃脘證是指寒邪侵襲胃腸，阻滯氣機(jī)，以胃脘、腹部冷痛，痛勢急劇等為主要表現(xiàn)的實(shí)寒證候。又名中焦實(shí)寒證。

10、答案：D本題解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積＝6000/3＝2000m2；土地單價(jià)＝1800000/2000＝900元/m2。

11、答案：A本題解析：會(huì)計(jì)上把資產(chǎn)的歷史成本與累計(jì)折舊額之差，稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無需與資產(chǎn)的市場價(jià)值一致；估價(jià)上把資產(chǎn)的重新購建成本與折舊總額之差，視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場價(jià)值一致。

12、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。

13、答案：B本題解析：人體的經(jīng)筋是十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系，是十二經(jīng)脈的附屬部分，故稱“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋有聯(lián)綴四肢百骸、主司關(guān)節(jié)運(yùn)動(dòng)的作用。

14、答案：B本題解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。

15、答案：B本題解析：缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率是投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動(dòng)性一般指變現(xiàn)能力。

16、答案：C本題解析：評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同稱呼，如把采用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法測算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，分別稱為比較價(jià)值、收益價(jià)值、成本價(jià)值、開發(fā)價(jià)值。從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。

17、答案：A本題解析：本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

18、答案：D本題解析：該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權(quán)土地單價(jià)為：故補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。

19、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。在實(shí)際中，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，具體的估價(jià)程序可能有所不同。

20、答案：C本題解析：估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型，把弄清它們稱為明確估價(jià)基本事項(xiàng)。在實(shí)際中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是不正確的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。

21、答案：B本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意：該商場的凈收益為40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（萬元），則該商場的收益價(jià)值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（萬元）。

22、答案：A、B、C、D本題解析：督脈總督一身之陽，任脈總?cè)我簧碇?，沖脈為十二經(jīng)之海；陽蹻為足太陽之別，陰蹻為足少陰之別，能使機(jī)關(guān)矯健。其病多表現(xiàn)為肢體痿痹無力，運(yùn)動(dòng)障礙。陽維脈起于諸陽會(huì)，以維系諸陽經(jīng)，陰維脈起于諸陰交，以維系諸陰經(jīng)，所以為全身之綱維；陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛。

23、答案：A本題解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律。表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①規(guī)模收益不變，即產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例；②規(guī)模收益遞增，即產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例；③規(guī)模收益遞減，即產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

24、答案：B本題解析：交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好會(huì)造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。如買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對(duì)買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下，成交價(jià)格往往偏高。

25、答案：C本題解析：房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的成本或過去的市場狀況，而是基于市場參與者對(duì)其未來所能帶來的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

26、答案：C本題解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。正常成交價(jià)格形成的條件主要有以下7個(gè)：（1）公開市場；（2）交易對(duì)象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為；（6）買者和賣者都具有完全信息；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

27、答案：B本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定；③相鄰關(guān)系的限制。

28、答案：A本題解析：表達(dá)氣候?qū)τ盟幍闹笇?dǎo)作用。氣候寒冷慎用寒藥。早上陽氣升，讓藥順陽氣升發(fā)而扶正。

29、答案：A本題解析：目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有三個(gè)：①市場購買；②征收集體土地；③征收國有土地上房屋。

30、答案：A本題解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。＝100×70%×20/25＝56（萬元）。P371。

31、答案：C本題解析：房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：①其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即買賣價(jià)格，也稱為交換代價(jià)的價(jià)格，通常簡稱價(jià)格；②使用其一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即租賃價(jià)格，又稱為使用代價(jià)的租金，通常簡稱租金。房地產(chǎn)價(jià)格又有廣義的價(jià)格（包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格）和狹義的價(jià)格（僅指買賣價(jià)格）之分。

32、答案：B本題解析：在實(shí)際中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。多數(shù)情況下是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值或價(jià)格，但在某些情況下需要評(píng)估過去或?qū)淼膬r(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。

33、答案：A本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標(biāo)在肺；水惟畏土，故其制在脾?！毙∧c泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實(shí)大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

34、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

35、答案：D本題解析：影響血液運(yùn)行的因素包括：(1)氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤作用。(2)脈道通暢無阻——約束和引導(dǎo)血行。(3)血液的質(zhì)量——無痰濁瘀阻則血行暢利。(4)病邪的影響——防止寒、火熱、痰濁等病邪的影響。

36、答案：C本題解析：比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

37、答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和，稱為開發(fā)成本。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

38、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加；個(gè)別折舊加總法是把建筑物分解為各個(gè)更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加。

39、答案：C本題解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去至現(xiàn)在較長時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料推測未來的方法，主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法等。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數(shù)學(xué)曲線擬合法則沒有此類要求。

40、答案：D本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。其中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為，因此債權(quán)又稱為“相對(duì)權(quán)”“對(duì)人權(quán)”。

41、答案：C本題解析：《素問，異法方宜論篇》：“中原人：其民食雜而不勞，故其病多痿厥寒熱，其治宜導(dǎo)引按蹻。南方人：其民嗜酸而食腐，故其民皆致理而赤色，其病攣痹，其治宜微針。北方人：其民樂野處而乳食，藏寒生滿病，其治宜灸炳。西方人：其民華食而脂肥，……其病生于內(nèi)，其治宜毒藥。東方人：其民食魚而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆為癰瘍，其治宜砭石?！?/p>

42、答案：C本題解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保證房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，1999年2月12日原建設(shè)部、原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。2015年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了新修訂的國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

43、答案：B本題解析：由于有不同種類的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率，所以在估算開發(fā)利潤時(shí)要搞清楚利潤率的內(nèi)涵，注意利潤率和計(jì)算基數(shù)相互匹配。各種利潤率的分子都是相同的，僅分母不同。

44、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)（包括為了各種需求，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估），還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：①房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；②房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)；③房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；④相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；⑤房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。A項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；C項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；D項(xiàng)屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)。

45、答案：A本題解析：估價(jià)假設(shè)主要包括：①一般假設(shè)；②未定事項(xiàng)假設(shè)；③背離事實(shí)假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)。其中，一般假設(shè)，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料在無法進(jìn)行核查驗(yàn)證的情況下進(jìn)行了認(rèn)真的檢查，在無理由懷疑其真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及合法性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整及合法的合理假定；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。

46、答案：A本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運(yùn)正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補(bǔ)氣藥治療大出血的臨床運(yùn)用中。

47、答案：B本題解析：暫無解析

48、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。C項(xiàng)，餐飲房地產(chǎn)屬于按房地產(chǎn)用途劃分的種類。

49、答案：A本題解析：違反了合法原則中的合法產(chǎn)權(quán)的要求。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。具體地說，遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到：①依法判定的權(quán)利類型及其歸屬；②依法判定的使用權(quán)利；③依法判定的處分權(quán)利；④依法判定的其他權(quán)益。

50、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：?代入數(shù)值即得。

51、答案：D本題解析：投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

52、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

53、答案：B本題解析：薛雪，字生白著《濕熱條辨》，對(duì)溫病中濕熱病的病因、癥狀、傳變規(guī)律、治則治法等作了簡要闡述，對(duì)溫病學(xué)說的發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)。吳瑭，字鞠通著《溫病條辨》，創(chuàng)立了溫?zé)岵〉娜贡孀C理論，指出：“凡病溫者，始于上焦，在手太陰”；“上焦病不治則傳中焦，胃與脾也”；“中焦病不治，即傳下焦，肝與腎也”。

54、答案：D本題解析：補(bǔ)地價(jià)計(jì)算如下：補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積。由于本題中樓面地價(jià)不變，可得：補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率－舊容積率）×土地面積＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（萬元）。

55、答案：C本題解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：①由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；②由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。

56、答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；③金額調(diào)整、百分比調(diào)整；④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%），則有：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×1/（1±R%）＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。則本題中，該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/101。

57、答案：D本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益期限。根據(jù)題意，修復(fù)缺陷后寫字樓的價(jià)值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（萬元）。

58、答案：A、B、D本題解析：目內(nèi)眥指內(nèi)眼角，經(jīng)過目內(nèi)眥的經(jīng)脈有陽蹺脈、膀胱經(jīng)、陰蹺脈。陰蹺脈起于照海和陽蹺脈起于申脈交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合。《靈樞·經(jīng)脈》：“膀胱足太陽之脈，起于目內(nèi)眥。”

59、答案：D本題解析：每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

60、答案：C本題解析：求成新率的公式：[1-(1-殘值率)]×有效經(jīng)過年數(shù)÷建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。

61、答案：B本題解析：缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率是投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動(dòng)性一般指變現(xiàn)能力。

62、答案：B本題解析：將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱為再次抵押價(jià)值。具體為：再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－拖欠建設(shè)工程價(jià)款－（已抵押貸款余額÷社會(huì)一般抵押率）－其他法定優(yōu)先受償款。則本題中，該在建工程的再次抵押價(jià)值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（萬元）。

63、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際而可能不是正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。

64、答案：D本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。本題中，買方繳納所有的稅費(fèi)，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

65、答案：A本題解析：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有：①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；②外部經(jīng)濟(jì)；③需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。

66、答案：C本題解析：重新購建價(jià)格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為952.51萬元。

67、答案：D本題解析：如所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，如所有稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝買方實(shí)付金額。在此題中，所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，而賣方實(shí)得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格－賣方稅費(fèi)＝（1－5%）×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，也就是說該可比實(shí)例在正常情況下的約定成交價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，而實(shí)際上該可比實(shí)例約定成交價(jià)格＝0.92×可比實(shí)例正常價(jià)格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

68、答案：B本題解析：生產(chǎn)資料是指人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動(dòng)資料和勞動(dòng)對(duì)象的總和（又稱生產(chǎn)手段）。其中，勞動(dòng)資料是指人用以影響和改變勞動(dòng)對(duì)象的一切物質(zhì)資料的總和，包括生產(chǎn)工具、土地、建筑物、道路、運(yùn)河、倉庫、機(jī)器、設(shè)備、廠房等。勞動(dòng)對(duì)象，在政治學(xué)上指在勞動(dòng)中被采掘和加工的東西，可以是自然界原來就有的如地下礦石，也可以是加工過的原材料如鋼材等。生產(chǎn)資料是生產(chǎn)力中物的因素，在任何社會(huì)生產(chǎn)中，人們總是借助于生產(chǎn)資料，通過自己的勞動(dòng)生產(chǎn)出勞動(dòng)產(chǎn)品。辯證唯物主義認(rèn)為，一切自然物質(zhì)都是可能的勞動(dòng)對(duì)象，其中，引入生產(chǎn)過程的部分則是現(xiàn)實(shí)的勞動(dòng)對(duì)象。在生產(chǎn)資料中，生產(chǎn)工具起決定性作用，生產(chǎn)工具的發(fā)展水平，決定了人類征服、改造自然的廣度和深度。生產(chǎn)資料總是存在于一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，成為特定生產(chǎn)關(guān)系的物質(zhì)承擔(dān)者。因此，選項(xiàng)A和C的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，選項(xiàng)D中的三個(gè)要素構(gòu)成了生產(chǎn)力，所以D也是錯(cuò)誤的。故本題的正確答案為B。

69、答案：C本題解析：估價(jià)報(bào)告交付委托人后，估價(jià)師和估價(jià)檔案管理人員應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)收集、整理估價(jià)報(bào)告及其他在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類形成估價(jià)檔案，并予以妥善保存。估價(jià)歸檔主要有以下作用：①保存估價(jià)資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭議；②有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績；③有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展相關(guān)監(jiān)督檢查。

70、答案：C本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必?cái)⊥觯皇几缓筘?，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！薄端貑枴な栉暹^論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必?cái)⊥?；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！?/p>

71、答案：D本題解析：征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

72、答案：D本題解析：運(yùn)用市場法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。

73、答案：D本題解析：在開發(fā)利潤中，計(jì)算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本）。

74、答案：C本題解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。

75、答案：C本題解析：如說土地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含地上建筑物的價(jià)值。

76、答案：B本題解析：房屋完損等級(jí)是用來檢查房屋維護(hù)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測算房屋折舊的一個(gè)重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。

77、答案：C本題解析：“有諸內(nèi)，必形諸外”《孟子·告子下》，局部病變大都是整體生理機(jī)能失調(diào)在局部的反映。

78、答案：D本題解析：估價(jià)委托應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理、統(tǒng)一收費(fèi)；估價(jià)師等估價(jià)專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價(jià)業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

79、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

80、答案：B本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物的成新率，成新率的計(jì)算公式為：q＝1－d×t，則該建筑物當(dāng)前的成新率為：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

81、答案：C本題解析：經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對(duì)出售這種情況）和運(yùn)營期（針對(duì)出租和自營兩種情況）。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重合。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重合。

82、答案：C本題解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。其中，根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。

83、答案：A本題解析：凈收益每年不變且收益期為有限年，其計(jì)算公式為：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率為Y，且Y≠0；③收益期為有限年n。因此，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（萬元）。

84、答案：A本題解析：長期趨勢法估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)期的歷史價(jià)值、價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)值、價(jià)格資料真實(shí)。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信。運(yùn)用直線趨勢法預(yù)測，估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，如果以Y表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，X表示時(shí)間，則X為自變量，Y為因變量，Y依X而變。因此，房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的關(guān)系可用下列方程式來描述：Y＝a＋bX。式中，a，b為未知參數(shù)，如果確定了它們的值，直線的位置也就確定了。其值通常是根據(jù)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，采用最小二乘法來確定。

85、答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)時(shí)必須先確定某個(gè)時(shí)間，但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

86、答案：B本題解析：從買方角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于類似房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，即根據(jù)“替代原理”，買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤，則還不如自己開發(fā)建設(shè)或者委托他人開發(fā)建設(shè)。

87、答案：B本題解析：胃主通降，是指胃氣宜保持通暢下降的運(yùn)動(dòng)趨勢。胃氣的通降作用，主要體現(xiàn)于飲食物的消化和糟粕的排泄過程中。脾宜升則健，胃宜降則和，脾升胃降協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)飲食物的消化吸收。胃主通降是降濁，降濁是受納的前提條件。胃為陽土，喜潤而惡燥，胃中津液充足，則能維持其受納腐熟的功能和通降下行的特性。

88、答案：A本題解析：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，尚未償還的貸款為：45×（1－5/15）＝30（萬元），不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)，則該住宅的正常成交價(jià)格為：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。

89、答案：B本題解析：該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值計(jì)算為：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2，比其重建價(jià)格1600元/m2低400元/m2。

90、答案：A本題解析：此公式是收益年限為無限年時(shí)，凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

91、答案：C本題解析：估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。估價(jià)報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格變化程度來確定，不宜超過一年。

92、答案：D本題解析：在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。

93、答案：