附件一： 存量房屋買賣中介服務(wù)流程及操作要點(diǎn)

1、.附件一： 存量房屋買賣中介服務(wù)流程及操作要點(diǎn) 房屋買賣中介服務(wù)基本流程：信息收集信息發(fā)布實(shí)地看房成交磋商合同簽訂產(chǎn)權(quán)過戶交納稅費(fèi)按揭申請房屋交接售后服務(wù)流程中各個環(huán)節(jié)操作要點(diǎn)：信息收集一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、未經(jīng)授權(quán)或委托的私人信息不得登記。2、不得通過不正當(dāng)方式獲取私人信息（如買名單方式、未經(jīng)工商備案向社區(qū)居民散發(fā)資料）二、 操作要點(diǎn)：1、所有信息收集最好獲得客戶書面委托2、公開信息如網(wǎng)上發(fā)布的信息，在登記前應(yīng)與發(fā)布人溝通，確認(rèn)是否愿意為其提供中介服務(wù)。信息發(fā)布：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、注意發(fā)布有明確地址的信息必須正確（如某辦公大廈*樓出售）2、注意廣告用詞（不違反工商

2、部門規(guī)定）和圖片選擇（侵權(quán)）3、嚴(yán)禁發(fā)布期房信息。二、操作要點(diǎn)：1、所有在公開渠道發(fā)布的信息應(yīng)經(jīng)過實(shí)地查看并有對應(yīng)勘測表單。2、不要故意發(fā)布一些不實(shí)信息吸引客戶。實(shí)地看房：一、操作要點(diǎn)：1、已出租的房屋應(yīng)事先讓房東與租戶溝通后再看房。2、房屋查看后應(yīng)檢查是否關(guān)閉好門窗。成交磋商：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、不得以包稅方式獲取不當(dāng)?shù)美鞔_稅費(fèi)交納人和額度。2、不得對已了解的房屋重大瑕疵和事實(shí)進(jìn)行隱瞞。二、操作要點(diǎn)：1、不誤導(dǎo)引誘，應(yīng)事實(shí)告知。2、不做超出能力范圍的口頭承諾。合同簽訂：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、房屋權(quán)證必須齊全，所有權(quán)人必須到場，包括共有產(chǎn)權(quán)人。2、夫妻和直系親屬不

3、能代表產(chǎn)權(quán)人，委托必須有效（公證、當(dāng)面委托和單位授權(quán)委托）。3、價(jià)格必須按實(shí)際成交價(jià)填寫，否則會帶來協(xié)助避稅或騙貸嫌疑。4、優(yōu)先購買權(quán)必須放棄，并書面出具聲明。5、監(jiān)護(hù)人應(yīng)有證明。6、定金不大于總價(jià)20%，付款、交房事項(xiàng)必須明確約定。7、中介各項(xiàng)收費(fèi)不得超標(biāo)。8、合同簽訂人必須具備法定資格。二、操作要點(diǎn)：1、在三證不全情況下，在確認(rèn)以下資料真實(shí)合法性前提下可直接按以下方式處理1）屬房地產(chǎn)抵押原因權(quán)證在銀行的，應(yīng)提供三證復(fù)印件并在復(fù)印件上加蓋銀行公章。 2）賣方交納與買方購房定金同額的出售保證金。3）買賣雙方和經(jīng)辦人（以下簡稱三方）到權(quán)證保管處查看原件并由買賣雙方簽字確認(rèn)核對無誤的。2、合同必須

4、連號，內(nèi)容必須一致，字跡清晰。3、裝修應(yīng)寫明具體情況，大宗物品設(shè)施應(yīng)有品牌數(shù)量，附屬設(shè)施明確。4、注意土地使用權(quán)的劃撥與出讓。5、稅費(fèi)種類、交納方式、單據(jù)歸屬應(yīng)明確。產(chǎn)權(quán)過戶：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、必須是產(chǎn)權(quán)人或有效委托人，并具有民事行為能力。二、操作要點(diǎn)：1、保管好受理單。2、做好每個受理單納稅和領(lǐng)取權(quán)證時間，并按規(guī)定時間及時辦理。交納稅費(fèi)：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、依法納稅。二、操作要點(diǎn)：1、實(shí)際稅費(fèi)額與合同約定有變化時應(yīng)停止交納，先與買賣雙方協(xié)商確認(rèn)后再納稅。2、保管好每一筆稅費(fèi)單據(jù)。按揭申請：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、如實(shí)報(bào)價(jià)。二、操作要點(diǎn)：1、不承諾放貸時

5、間和額度。2、種類不要搞錯，利率選擇最低。3、及時聯(lián)系、陪同客戶提供資料，簽字。房屋交接：一、操作要點(diǎn)：1、根據(jù)清單檢驗(yàn)裝修設(shè)施現(xiàn)狀。2、到物業(yè)管理處去一趟。各種費(fèi)用結(jié)算清楚。3、核對各種生活設(shè)施憑證，完成戶名變更。4、確認(rèn)房屋名下戶籍情況。5、交接完畢簽字確認(rèn)。售后服務(wù)：將客戶變成朋友！ 寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 二九年六月二十三日 附件二： 房屋租賃中介服務(wù)流程及操作要點(diǎn)房屋租賃中介服務(wù)基本流程：信息收集信息發(fā)布實(shí)地看房成交磋商合同簽訂房屋交接售后服務(wù)流程中各個環(huán)節(jié)操作要點(diǎn)：信息收集一、與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、未經(jīng)授權(quán)或委托的私人信息不得登記。2、不得通過不正當(dāng)方式獲取私人信息（如買名單方式

6、、未經(jīng)工商備案向社區(qū)居民散發(fā)資料）3、危房、違法建筑及已進(jìn)行拆遷公告的房屋不能出租4、法院查封，保全期內(nèi)不能出租。二、操作要點(diǎn)：1、所有信息收集最好獲得客戶書面委托2、公開信息如網(wǎng)上發(fā)布的信息，在登記前應(yīng)與發(fā)布人溝通，確認(rèn)是否愿意為其提供中介服務(wù)。信息發(fā)布：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、注意發(fā)布有明確地址的信息必須正確（如某辦公大廈*樓出租）2、注意廣告用詞（不違反工商部門規(guī)定）和圖片選擇（侵權(quán)）3、嚴(yán)禁發(fā)布期房信息。4、嚴(yán)禁發(fā)布虛假及夸大事實(shí)廣告。二、操作要點(diǎn)：1、所有在公開渠道發(fā)布的信息應(yīng)經(jīng)過實(shí)地查看并有對應(yīng)勘測表單。2、不要故意發(fā)布一些不實(shí)信息吸引客戶。3、明確房主特殊要求。實(shí)地看房

7、：一、操作要點(diǎn)：1、已出租的房屋應(yīng)事先讓房東與租戶溝通后再看房。2、房屋查看后應(yīng)檢查是否關(guān)閉好門窗。3、到工商部門確認(rèn)租賃房屋地是否可以從事自己想經(jīng)營的種類。4、明確因經(jīng)營需要是否可以安裝另外設(shè)施（如網(wǎng)絡(luò)、工業(yè)用電等）成交磋商：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、明確告知房屋租賃后應(yīng)辦理的登記和須交納的稅費(fèi)。2、不得對已了解的房屋重大瑕疵和事實(shí)進(jìn)行隱瞞。二、操作要點(diǎn)：1、不誤導(dǎo)引誘。2、不做超出能力范圍的口頭承諾。合同簽訂：一、 與法律法規(guī)相關(guān)的注意點(diǎn)：1、房屋權(quán)證必須齊全，所有權(quán)人必須到場。2、夫妻和直系親屬不能代表產(chǎn)權(quán)人，委托必須有效（公證、當(dāng)面委托和單位授權(quán)委托）。3、價(jià)格必須按實(shí)際成交價(jià)

8、填寫，否則會帶來協(xié)助避稅嫌疑。明確租費(fèi)支付時間及水電物業(yè)等費(fèi)用支付方式。4、原承租合同已到期或書面同意退租。5、中介各項(xiàng)收費(fèi)不得超標(biāo)，并出具財(cái)務(wù)收據(jù)發(fā)票。6、合同簽訂人必須具備資格。7、二房東無權(quán)簽訂合同，即使其合同上有同意轉(zhuǎn)租條款，也直接與原房東簽訂合同。中介應(yīng)盡事實(shí)告知義務(wù)。8、部分轉(zhuǎn)租或拼租必須在取得原房東書面同意轉(zhuǎn)租證明，注意付款時間段。二、操作要點(diǎn)：1、在三證不全情況下，在確認(rèn)以下資料真實(shí)合法性前提下可直接按以下方式處理1）產(chǎn)權(quán)審查及合同簽訂人資格審核。2）買賣雙方和經(jīng)辦人（以下簡稱三方）到權(quán)證保管處查看原件并由買賣雙方簽字確認(rèn)核對無誤的。2、證件未確認(rèn)所有權(quán)人未明確不要付定金。3、裝修應(yīng)寫明具體情況，大宗物品設(shè)施應(yīng)有品牌數(shù)量，以及損壞賠償處理方式。4、注意租賃房屋相關(guān)設(shè)施使用費(fèi)代