武漢城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632武漢城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告一、武漢市城市規(guī)劃發(fā)展概述1. 武漢市城市總體規(guī)劃修編歷程回顧1995年，武漢市編制完成武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年)，它是建國(guó)以來(lái)武漢第六輪城市總體規(guī)劃。該規(guī)劃將武漢的城市定位為：湖北省省會(huì)，我國(guó)中部重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地和交通、通信樞紐;并提出武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。

2、武漢市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖(20052020)2005年，武漢市對(duì)總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，武漢市政府審議通過(guò)城市總體規(guī)劃修編(2006年至2020年)，按照原建設(shè)部審查組意見(jiàn)，將“我國(guó)中部重要的中心城市”調(diào)整為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”。武漢市城市總體規(guī)劃圖(20052020)根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到2020年，武漢市主城區(qū)常住人口502萬(wàn)人，建設(shè)用地450平方公里。其中漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片。武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)。漢陽(yáng)地區(qū)赫山片主要相對(duì)集中布置區(qū)級(jí)行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。為承接主城區(qū)疏解的人口和功能，武漢

3、將布局常福、吳家山、盤(pán)龍、陽(yáng)邏、豹澥、紙坊北6個(gè)新城組群中心。其中，東部新城組群形成以重化工和港口運(yùn)輸?shù)葹橹鲗?dǎo)，紡織業(yè)和其他制造業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。東南新城組群形成以光電子、生物醫(yī)藥和機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。南部新城組群形成教育科研聚集區(qū)和現(xiàn)代物流基地。西南新城組群形成汽車及零配件、電子信息、家電和包裝印刷聚集區(qū)。西部新城組群以食品加工、現(xiàn)代物流和輕工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成西部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。北部新城組群利用天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，形成臨空產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。、武漢市交通體系規(guī)劃(1)、軌道交通2008年，武漢市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(修編)完成，根據(jù)規(guī)劃，武漢軌道交通線路總長(zhǎng)530公里，其中主城340公

4、里;共12條線路，過(guò)江通道7條(其中主城6條)，軌道交通線網(wǎng)將由3條市域快線和9條市區(qū)線路構(gòu)成，共設(shè)站309座。近期建設(shè)規(guī)模達(dá)到227公里，城市圈網(wǎng)絡(luò)總規(guī)模達(dá)到489公里。修編后的軌道交通規(guī)劃體現(xiàn)了“快捷易達(dá)，三鎮(zhèn)直通，樞紐錨固，環(huán)環(huán)相扣，市域一體”的規(guī)劃理念，提出了更加符合武漢城市發(fā)展的深化完善方案。武漢市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(修編)圖軌道交通將城市中央活動(dòng)區(qū)、王家墩中央商務(wù)區(qū)、各級(jí)城市副中心、新城組群及城市對(duì)外客運(yùn)樞紐等緊密銜接，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達(dá)的一體化均衡發(fā)展，估算總共需要投入2500多億元。若在2020年前，建成227公里線路，需1000億元左右。軌道交通線路起點(diǎn)終點(diǎn)性質(zhì)建設(shè)進(jìn)度蔡甸豹澥市

5、域快線尚未開(kāi)建黃陂紙坊市域快線尚未開(kāi)建常福陽(yáng)邏市域快線尚未開(kāi)建吳家山堤角市區(qū)線路一期完工、二期在建金銀潭魯巷市區(qū)線路一期在建吳家山博覽中心市區(qū)線路尚未開(kāi)建永安堂武漢站市區(qū)線路一期在建青菱青山市區(qū)線路尚未開(kāi)建軍山三金潭市區(qū)線路尚未開(kāi)建黃家湖大學(xué)城盤(pán)龍城市區(qū)線路尚未開(kāi)建古田陽(yáng)邏市區(qū)線路尚未開(kāi)建魯巷東湖高新市區(qū)線路尚未開(kāi)建武漢市軌道交通路線列表武漢目前正在建設(shè)的軌道路線有3條：1號(hào)線工程(輕軌)：1號(hào)線一期工程(黃浦路宗關(guān))，于2004年7月28日建成通車;1號(hào)線二期工程(向兩方分別延伸至吳家山、堤角)，目前已經(jīng)完成6公里主體工程，實(shí)現(xiàn)投資6.77億元。武漢市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃圖2號(hào)線一期工程(地

6、鐵)：軌道交通 2 號(hào)線一期工程線路北起漢口常青花園，線路下穿張公堤進(jìn)入堤內(nèi)，過(guò)紅旗渠路后，穿鐵路漢丹線，途經(jīng)漢口火車站-青年路-航空路-解放大道，過(guò)循禮門后，線路以地下方式穿越長(zhǎng)江至武昌地區(qū)，經(jīng)三層樓 -武青三干道洪山廣場(chǎng)中南路武珞路至光谷廣場(chǎng)止，線路全長(zhǎng) 26.8km ，共設(shè) 21 個(gè)車站，在常青花園設(shè)車輛段及綜合基地(與 3 號(hào)線共用)。目前，控制性工程過(guò)江隧道已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，范湖站等五個(gè)站點(diǎn)進(jìn)入全面施工，青年路站等四個(gè)車站和漢口火車站至青年路盾構(gòu)區(qū)間正在進(jìn)行施工前期準(zhǔn)備，累計(jì)完成投資4.05億元。4號(hào)線一期工程(地鐵)：起自武昌火車站，經(jīng)紫陽(yáng)東路中南路中北路岳家嘴中北路延長(zhǎng)線至武漢火車站

7、，在岳家嘴設(shè)車輛段。線路全長(zhǎng)17km，共設(shè)13個(gè)車站。目前地鐵武昌火車站站、武漢火車站站土建配套工程分別與火車站建設(shè)同步開(kāi)工，累計(jì)完成投資1.32億元。2.2過(guò)江大橋武漢市到目前為止，規(guī)劃及在建的過(guò)江大橋有：武漢天興洲公鐵兩用長(zhǎng)江大橋、武漢二七路長(zhǎng)江大橋、鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋、江漢六橋。武漢天興洲長(zhǎng)江大橋主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，正橋鋼橋面部分完成刷黑，預(yù)計(jì)2009年6月通車，二七路長(zhǎng)江大橋已開(kāi)工建設(shè)，鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋和江漢六橋?qū)⒂?009年開(kāi)工建設(shè)。2.3城市道路2009年將開(kāi)建道路工程6項(xiàng)：二環(huán)線漢口段、機(jī)場(chǎng)快速通道、江北快速路、三環(huán)線東段、二七長(zhǎng)江大橋兩岸接線道路、沙湖通道，除沙湖通道為城市主干道級(jí) 外

8、，其余道路均為全封閉、無(wú)紅綠燈的快速路。其中二環(huán)線漢口段、二七長(zhǎng)江大橋兩岸接線道路均為二環(huán)線組成部分，三環(huán)線東段為三環(huán)線最后一段尚未開(kāi)工建設(shè)的路段。機(jī)場(chǎng)快速通道是連接內(nèi)環(huán)、二環(huán)、三環(huán)的一條快速放射線。機(jī)場(chǎng)快速通道起于長(zhǎng)江二橋黃浦立交，經(jīng)黃浦大街、金橋大道，止于三環(huán)線三金潭立交起點(diǎn)。建成后，從武昌地區(qū)到天河機(jī)場(chǎng)可走以下線路：黃浦立交機(jī)場(chǎng)快速通道三環(huán)線機(jī)場(chǎng)高速路機(jī)場(chǎng)南門。金橋大道、黃浦大街采取全線雙向6車道高架形式。在與二環(huán)線相交的竹葉山將建一處立交橋。該項(xiàng)目總投資18.12億元，計(jì)劃今年下半年開(kāi)建，工期約為30個(gè)月。江北快速路是一條新路，此前較少有關(guān)于這條路的報(bào)道。按計(jì)劃，該路的起點(diǎn)在黃浦路與沿

9、江大道的交點(diǎn)(長(zhǎng)江二橋附近)，將沿著漢口沿江大道向陽(yáng)邏方向行進(jìn)，終點(diǎn)為新洲區(qū)陽(yáng)邏余泊大道，全長(zhǎng)約26.5公里。項(xiàng)目總投資41.6億元，今年擬啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)23年建成。該項(xiàng)目建設(shè)中將分為5段：二七橋立交段、八廠聯(lián)防段、諶家磯段、黃陂武湖段、新洲陽(yáng)邏段。武漢市都市發(fā)展區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃圖沙湖通道是武漢長(zhǎng)江隧道武昌岸配套工程，西起友誼大道，穿越沙湖后，東止于中北路，總長(zhǎng)約2.6公里(湖面段1.3公里)，工程內(nèi)容包括友誼大道立交、沙湖大橋和中北路立交。其中，友誼大道立交主要解決隧道出入車輛與友誼大道的方便、快捷。其方案為三層全互通立交，允許各方向交通左、右轉(zhuǎn)，隧道直行車輛下穿友誼大道。目前，連接隧道與友誼大

10、道的4條匝道全部投入使用，連接友誼大道和沙湖大橋的匝道待建;沙湖大橋?yàn)殡p向6車道的跨湖橋，主線橋全長(zhǎng)約2.1公里(湖面段1.3公里)。主線橋除跨越沙湖外，還跨越規(guī)劃環(huán)湖路和沙湖大道;中北路立交橋初步擬定方案為中北路直行的20米寬通道，下穿東一路及中山北路。該項(xiàng)目總投資為12.54億元，今年上半年完成初步設(shè)計(jì)及各項(xiàng)前期工作，下半年開(kāi)建，計(jì)劃工期2年。武漢市都市發(fā)展區(qū)交通樞紐規(guī)劃圖三環(huán)線東段北接青化路立交，緊靠武漢動(dòng)車段西側(cè)后上跨鐵路普客聯(lián)絡(luò)線、魯磨路，然后經(jīng)武東編組站西側(cè)并平行王青公路繼續(xù)南行，跨東湖湖汊(穿京廣客運(yùn)專線)后跨越九峰景區(qū)，南至老武黃立交。全長(zhǎng)約9.6公里。工程在魯磨路、老武黃公路

11、處將各設(shè)一處立交橋。該項(xiàng)目估算總投資約為22.69億元，計(jì)劃于今年開(kāi)工，建設(shè)工期2年。2.4內(nèi)環(huán)線交通綜合整治規(guī)劃武漢市內(nèi)環(huán)線交通綜合整治規(guī)劃圖武漢市立交橋主要集中在內(nèi)環(huán)線上，武漢市內(nèi)環(huán)線由解放大道中段、徐東路、長(zhǎng)江大橋、武勝路等七條主干道和三座跨江橋梁構(gòu)成，全長(zhǎng)二十八公里，基本為雙向六車道，全線大小路口二十七個(gè)，立交道口八處，人行天橋十二座，地下通道三座。是聯(lián)系該市三鎮(zhèn)中心城區(qū)的紐帶。武漢市內(nèi)環(huán)線交通綜合整治規(guī)劃將內(nèi)環(huán)線定位為“城市道路主骨架和快速客運(yùn)通道”，按照建路口立交、拓寬斷面、組合道路、調(diào)整公交和建設(shè)景觀的整治思路，實(shí)現(xiàn)“環(huán)線主線及橋梁設(shè)計(jì)車速為六十公里每小時(shí)”的目標(biāo)，平均車速將提高

12、一倍。根據(jù)該規(guī)劃，武漢一共將建新建循禮門、香港路、上下長(zhǎng)江二橋匝道、友誼大道、岳家嘴、傅家坡、閱馬場(chǎng)、琴臺(tái)等八座立交橋;改造京漢大道武勝路道口，分流江漢一橋下橋車輛。打通臺(tái)北一路、拓寬球場(chǎng)街、中山大道、蘆溝橋路、武珞六巷、民主二路、秦園路等路段，減輕內(nèi)環(huán)線交通壓力等。同時(shí)完善道路設(shè)施，鋪設(shè)黑色瀝青。整個(gè)工程將在未來(lái)三至五年內(nèi)完成。其中，友誼大道、循禮門、琴臺(tái)、上下二橋立交已經(jīng)完工，岳家嘴立交A匝道已于08年底通車，傅家坡、香港路立交待建。3.城市生態(tài)規(guī)劃大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建規(guī)劃大東湖水系連通示意圖市政府正式批準(zhǔn)大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建規(guī)劃，5大工程支撐“六湖連通”江湖相濟(jì)，重建武昌六大湖泊的動(dòng)植物生長(zhǎng)

13、、棲息、繁殖場(chǎng)所。建成后，將成為城市最大的生態(tài)濕地群。水務(wù)專家介紹，該規(guī)劃從水污染控制、水系網(wǎng)絡(luò)恢復(fù)、濱水區(qū)保護(hù)、水體生態(tài)修復(fù)、水生態(tài)管理保障體系等方面，構(gòu)建人與自然和諧相處的健康水生態(tài)系統(tǒng)，符合武漢市的實(shí)際情況和發(fā)展要求。大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建規(guī)劃圖投資26.6億元的大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建工程，以東湖為中心，以東沙湖水系、北湖水系為主要組成部分，江、湖、港、渠組成龐大水網(wǎng)，連通東湖、沙湖、楊春湖、嚴(yán)西湖、嚴(yán)東湖、北湖6個(gè)湖泊(水面面積62.6平方公里)，并與長(zhǎng)江通連，構(gòu)建生態(tài)水網(wǎng)濕地群，江湖相濟(jì)，死水變活。工程涉及水利工程建設(shè)、市政與生態(tài)環(huán)境建設(shè)、交通旅游配套設(shè)施建設(shè)三大方面，包括水網(wǎng)連通、點(diǎn)源控制

14、、面源控制、生態(tài)修復(fù)、交通旅游配套設(shè)施建設(shè)“5大工程”。其中水網(wǎng)連通是關(guān)鍵工程，投資約17億元，今年啟動(dòng)，構(gòu)建大東湖生態(tài)水網(wǎng)。4. 城市設(shè)計(jì)兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)為進(jìn)一步凸顯濱江濱水景觀特色，塑造宜居的城市環(huán)境，武漢市于08年底確立了兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)工作，重新描繪兩江四岸地區(qū)城市景觀。兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍圖兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍，包括三環(huán)線(白沙洲大橋和天興洲橋之間)以內(nèi)長(zhǎng)江、漢江兩岸沿線的核心區(qū)域，規(guī)劃范圍約129平方公里。其中，長(zhǎng)江沿線長(zhǎng)度約25公里，漢江沿線長(zhǎng)度約13公里。具體為10多條道路和橋梁圍合區(qū)域，即天興洲大橋江北引橋漢施公路解放大道黃浦路中山大道硚口路解放大道長(zhǎng)

15、豐橋琴臺(tái)路鸚鵡大道白沙洲大橋武咸公路復(fù)興路穿城大道和平大道天興洲大橋江南引橋。該城市設(shè)計(jì)將確定用地功能和整體天際線景觀，提出空間結(jié)構(gòu)和垂江廊道控制要求，完成核心節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，提出公共開(kāi)發(fā)空間、環(huán)境景觀、交通組織等規(guī)劃管理措施。目前，武漢市兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目中期階段性成果已經(jīng)完成，規(guī)劃研究從武漢認(rèn)知、現(xiàn)狀分析、理論研究、案例借鑒和公眾調(diào)查等五個(gè)方面入手，剖析了兩江四岸濱水區(qū)存在的主要問(wèn)題，結(jié)合相關(guān)規(guī)劃提出了構(gòu)建國(guó)際大都市的城市魅力與活力匯聚的生態(tài)濱水區(qū)的總體目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，從功能利用、濱江天際線、開(kāi)放空間、交通組織等方面提出了兩江四岸總體城市設(shè)計(jì)框架，提煉出城市之心、水岸引擎、特色路徑、江

16、灘玄關(guān)和軌道節(jié)點(diǎn)等十大要素,并結(jié)合規(guī)劃要素將兩江四岸濱水區(qū)劃分為十大特色區(qū)段，同時(shí)對(duì)各區(qū)段進(jìn)行了初步設(shè)計(jì)和策劃。二、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1.城市化進(jìn)程與城市規(guī)劃城市化是指由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過(guò)程。城市化，也有的學(xué)者稱之為城鎮(zhèn)化、都市化。城市規(guī)劃(urban planning)研究城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署。是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見(jiàn)并合

17、理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。一個(gè)城市的城市化進(jìn)程推動(dòng)著該城市城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，武漢的城市化體現(xiàn)在城市中心逐漸向周邊擴(kuò)散，原先一些城鄉(xiāng)結(jié)合地帶及鄉(xiāng)村演變?yōu)槌鞘兄行膮^(qū)的組成部分。與此同時(shí)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步得到完善，城市規(guī)劃區(qū)的范圍不斷擴(kuò)大。2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，

18、滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。 主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到必要的管制作用。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！本唧w來(lái)說(shuō)，就是城市建

19、設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)，隨意開(kāi)發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。(2)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開(kāi)發(fā)商提供了大量信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和形成一批開(kāi)發(fā)“熱點(diǎn)”。(3)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)

20、才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開(kāi)發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。總之，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開(kāi)發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開(kāi)發(fā)工作。3.城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用武漢市近來(lái)來(lái)根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，不斷推進(jìn)城市規(guī)劃工作，05年對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行修

21、編，加強(qiáng)了分區(qū)規(guī)劃、交通規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的力度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。3.1規(guī)劃完善城市交通體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。城市形成發(fā)展與城市交通的形成發(fā)展之間有密切的關(guān)系，城市交通自始至終貫穿于城市的形成與發(fā)展過(guò)程之中。城市各個(gè)組成部分對(duì)交通運(yùn)輸有不同的需求，如工業(yè)企業(yè)、住宅區(qū)、公共場(chǎng)所、車站、碼頭、倉(cāng)庫(kù)等都成為城市交通客、貨流的吸引點(diǎn)，交通是連接城市不同功能區(qū)的紐帶。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其周邊的交通狀況顯得尤為重要，它對(duì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者分別具有不同的意義：開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候，會(huì)充分考慮到這塊地周邊的現(xiàn)狀交通及交通規(guī)劃，交通配套越好，投資價(jià)值就越大;購(gòu)房者在買房時(shí)，也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注樓

22、盤(pán)周邊的交通配套，交通越便捷，他們的購(gòu)買意愿會(huì)更強(qiáng)。交通已成為影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。武漢市規(guī)劃建設(shè)的軌道交通、長(zhǎng)江大橋、立交橋、城市快速路等，優(yōu)化了城市交通網(wǎng)，使得城市各區(qū)之間的通行走更加省時(shí)、便捷，提升了不同板塊的價(jià)值，同時(shí)帶來(lái)了新的房地產(chǎn)熱點(diǎn)投資區(qū)域。近年來(lái)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展是伴隨著交通建設(shè)的步伐而進(jìn)行的，例如，徐東片區(qū)，10年前還是個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部，幾乎沒(méi)有一條完整像樣的道路，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較冷清，隨著長(zhǎng)江二橋的通車，徐東成為武漢內(nèi)環(huán)線的要道，四通八達(dá)，開(kāi)發(fā)商們競(jìng)相在此投資開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，該區(qū)房子的均價(jià)也從原來(lái)的1000多元漲目前的近5000元。而軌道交通具有明顯的外部效益，能夠給

23、沿線的土地(房地產(chǎn))帶來(lái)顯著的增值效益。軌道交通具有高度的能達(dá)性效能，不僅能夠節(jié)省軌道交通利用者的出行時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，而且也能夠減少道路交通的擁擠程度，節(jié)省道路交通使用者的走行時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本。這種高度能達(dá)性還具有“磁力效應(yīng)”，能夠吸引各種生活、商務(wù)、商業(yè)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開(kāi)發(fā)，繁榮軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)。軌道交通的高能達(dá)性，以及由此所促進(jìn)的沿線土地的高密度開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)繁榮，必將促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值，這就是軌道交通建設(shè)促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值的機(jī)理。軌道1號(hào)線和2號(hào)線的建設(shè)，吸引了不少開(kāi)發(fā)商在其沿線投資開(kāi)發(fā)，“軌道樓盤(pán)”成為賣點(diǎn)，一些原本就建在規(guī)劃線旁的樓盤(pán)也因軌道

24、建設(shè)工程的完工而價(jià)值倍增。光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年發(fā)展迅速，這除了與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和大的跨國(guó)公司入駐有關(guān)外，還和該區(qū)的交通規(guī)劃建設(shè)有關(guān)：珞喻路、民族大道、關(guān)山大道、光谷大道、南湖大道、雄楚大道形成了縱橫交錯(cuò)的骨干網(wǎng)絡(luò)，使得光谷片區(qū)對(duì)外聯(lián)系加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者逐漸看好該區(qū)域。3.2城市規(guī)劃對(duì)各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明確了方向。武漢市城市總體規(guī)劃20052020，確定了一個(gè)城市中心，6個(gè)新城組群的發(fā)展模式：其中，漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片，武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)，漢陽(yáng)地區(qū)主要相對(duì)集中布置區(qū)級(jí)行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。6個(gè)新城組群分別為：常福、吳家山、盤(pán)龍、陽(yáng)邏、豹澥、紙坊北，它們將建設(shè)成為衛(wèi)星城，轉(zhuǎn)移主城區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)和人口，這些新城都規(guī)劃了住宅用地。主城區(qū)和6個(gè)新城的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)和規(guī)模各不相同，住宅用地的控制強(qiáng)度也不一樣，控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)此進(jìn)行了進(jìn)行了規(guī)定，這對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重要的意義：開(kāi)發(fā)商不僅知道待開(kāi)發(fā)地塊周圍未來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局、配套設(shè)施和環(huán)境