某置業(yè)有限公司公館項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

1、 濰坊坊大有置置業(yè)有限限公司 大有有公館二二期項(xiàng)目目 申 請(qǐng)請(qǐng) 報(bào) 告 XXXXX有有限公司司 二一三年四月目 錄TOC o 1-3 u第一章 申申報(bào)單位位及項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc339971663 h 1第一節(jié) 項(xiàng)目目申報(bào)單單位概況況 PAGEREF _Toc339971664 h 1第二節(jié) 報(bào)告告編制依依據(jù)及范范圍 PAGEREF _Toc339971665 h 2第三節(jié) 項(xiàng)目目總結(jié)論論 PAGEREF _Toc339971666 h 3第四節(jié) 項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc339971667 h 64.1 項(xiàng)目目建設(shè)背背景 PAGEREF _Toc339971668

2、h 64.2 項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性 PAGEREF _Toc339971669 h 74.3 項(xiàng)目目市場需需求分析析 PAGEREF _Toc339971670 h 134.4 工程程建設(shè)規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc339971671 h 154.5 總圖圖運(yùn)輸 PAGEREF _Toc339971672 h 164.6 建筑筑工程設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc339971673 h 174.7 公用用輔助工工程 PAGEREF _Toc339971674 h 194.8 物業(yè)業(yè)管理 PAGEREF _Toc339971675 h 284.9 實(shí)施施計(jì)劃 PAGEREF _Toc339

3、971676 h 294.100 項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc339971677 h 304.111 投資資估算 PAGEREF _Toc339971678 h 324.122 資金籌籌措 PAGEREF _Toc339971679 h 33第二章 發(fā)展展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政政策和行行業(yè)準(zhǔn)入入分析 PAGEREF _Toc339971680 h 34第一節(jié) 發(fā)展展規(guī)劃分分析 PAGEREF _Toc339971681 h 34第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)業(yè)政策分分析 PAGEREF _Toc339971682 h 35第三節(jié) 行業(yè)業(yè)準(zhǔn)入分分析 PAGEREF _Toc339971683 h 36第三章 資源

4、開開發(fā)及綜綜合利用用分析 PAGEREF _Toc339971684 h 38第四章 節(jié)能能方案分分析 PAGEREF _Toc339971685 h 40第一節(jié) 用能能標(biāo)準(zhǔn)和和節(jié)能規(guī)規(guī)范 PAGEREF _Toc339971686 h 40第二節(jié) 能耗耗狀況和和能耗指指標(biāo)分析析 PAGEREF _Toc339971687 h 41第三節(jié) 節(jié)能能措施和和節(jié)能效效果分析析 PAGEREF _Toc339971688 h 46第四節(jié) 節(jié)能能建議 PAGEREF _Toc339971689 h 48第五節(jié) 節(jié)能能效果結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc339971690 h 49第五章 建設(shè)設(shè)用地和和征

5、地拆拆遷分析析 PAGEREF _Toc339971691 h 51第一節(jié) 項(xiàng)目目選址及及用地方方案 PAGEREF _Toc339971692 h 51第二節(jié) 土地地利用合合理性分分析 PAGEREF _Toc339971693 h 52第三節(jié) 征地地拆遷和和移民安安置規(guī)劃劃方案 PAGEREF _Toc339971694 h 52第六章 環(huán)境境和生態(tài)態(tài)影響分分析 PAGEREF _Toc339971695 h 53第一節(jié) 設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)及及標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc339971696 h 53第二節(jié) 場區(qū)區(qū)周圍環(huán)環(huán)境質(zhì)量量現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc339971697 h 53第三節(jié) 設(shè)

6、計(jì)原原則 PAGEREF _Toc339971698 h 54第四節(jié) 生態(tài)態(tài)環(huán)境影影響治理理措施 PAGEREF _Toc339971699 h 54第五節(jié) 生態(tài)態(tài)環(huán)境影影響分析析 PAGEREF _Toc339971700 h 59第六節(jié) 生態(tài)態(tài)環(huán)境影影響結(jié)論論 PAGEREF _Toc339971701 h 59第七章 經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響分分析 PAGEREF _Toc339971702 h 60第一節(jié) 總投投資估算算及資金金籌措 PAGEREF _Toc339971703 h 60第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析 PAGEREF _Toc339971704 h 62第三節(jié) 行業(yè)業(yè)影響分分析 PAGERE

7、F _Toc339971705 h 67第八章 社會(huì)會(huì)影響分分析 PAGEREF _Toc339971706 h 69第一節(jié) 社會(huì)會(huì)影響效效果分析析 PAGEREF _Toc339971707 h 69第二節(jié) 社會(huì)會(huì)適應(yīng)性性分析 PAGEREF _Toc339971708 h 70第三節(jié) 社會(huì)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策分分析 PAGEREF _Toc339971709 h 71附件：1、企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照2、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件3、項(xiàng)目目規(guī)劃批批復(fù)4、土地地成交確確認(rèn)書5、項(xiàng)目目招標(biāo)方方案附圖：1、項(xiàng)目目平面布布置圖 2、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域位置圖圖 濰坊大有置業(yè)有限公司大有公館一期項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 PAGE

8、XXXX有限公司 PAGE 72第一章 申申報(bào)單位位及項(xiàng)目目概況第一節(jié) 項(xiàng)目目申報(bào)單單位概況況一、項(xiàng)目目名稱大有公館館二期項(xiàng)目目二、項(xiàng)目目建設(shè)性性質(zhì)新建三、建設(shè)設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)設(shè)單位:濰坊大大有置業(yè)業(yè)有限公公司法定代表表人：蔡蔡婉玲注冊(cè)資本本:陸仟仟萬元公司類型型:有限限責(zé)任公公司經(jīng)營范圍圍:房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、商品品房銷售售。通訊地址址：濰坊坊高新區(qū)區(qū)福壽東東街49988號(hào)號(hào)郵編：22610041四、建設(shè)設(shè)單位概概況濰坊大有有置業(yè)有有限公司司，始建建于20007年年10月月，是一一家房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)企企業(yè)，具具有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)二級(jí)資資質(zhì)。公公司注冊(cè)冊(cè)資金660000萬元，現(xiàn)有在在職員工工50人人

9、，其中中中級(jí)以以上職稱稱27人人，年開開發(fā)能力力達(dá)200萬平方方米。公公司是依依據(jù)中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法、山山東省城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例例設(shè)立立的以開開發(fā)為龍龍頭、以以房地產(chǎn)產(chǎn)交易為為依托，集房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、策劃劃、經(jīng)營營為一體體的綜合合性房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)集集團(tuán)。公司堅(jiān)持持“創(chuàng)造精精品，奉奉獻(xiàn)社會(huì)會(huì)”的經(jīng)營營理念，遵循“追求卓卓越，筑筑造精品品”的宗旨旨，積極極探索房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的新新思路，拓寬經(jīng)經(jīng)營領(lǐng)域域，以提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)住宅為為己任。公司堅(jiān)堅(jiān)持“以人為為本”的設(shè)計(jì)計(jì)思想，營造居居住消費(fèi)費(fèi)新時(shí)尚尚，創(chuàng)造造居住生生活新感感受。公司將繼繼續(xù)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)“為客戶戶所想，創(chuàng)一

10、流流項(xiàng)目”的企業(yè)業(yè)精神，嚴(yán)格遵遵守“科學(xué)管管理，嚴(yán)嚴(yán)守承諾諾，精雕雕細(xì)作，質(zhì)量第第一”的經(jīng)營營理念，堅(jiān)持以以優(yōu)質(zhì)服服務(wù)贏得得社會(huì)信信譽(yù)，科科學(xué)管理理提高企企業(yè)素質(zhì)質(zhì)，全面面提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益為為經(jīng)營方方針，竭竭誠為社社會(huì)各界界奉獻(xiàn)更更多的精精品項(xiàng)目目，提供供最超值值的服務(wù)務(wù)，為您您展示住住房建設(shè)設(shè)成果，更新居居民住房房觀念，改善居居民居住住環(huán)境，共建美美好家園園。五、報(bào)告告編制單單位Xxxxx有限公公司工程咨詢?cè)冑Y格等等級(jí)：乙乙級(jí)證書編號(hào)號(hào)：工咨咨乙發(fā)證機(jī)關(guān)關(guān)：國家家發(fā)展和和改革委委員會(huì)第二節(jié) 報(bào)告告編制依依據(jù)及范范圍一、工作作依據(jù)1、項(xiàng)目目建設(shè)單單位關(guān)于于編制本本項(xiàng)目申申請(qǐng)報(bào)告告的

11、委托托書、合合同書2、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整指指導(dǎo)目錄錄(20011年年本)3、山山東省國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展第第十二個(gè)個(gè)五年規(guī)規(guī)劃綱要要4、濰濰坊市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展第第十二個(gè)個(gè)五年規(guī)規(guī)劃綱要要5、中中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法、城城市規(guī)劃劃編制辦辦法、城市市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范6、濰濰坊市城城市總體體規(guī)劃、濰濰坊市城城市規(guī)劃劃管理辦辦法7、濰濰坊市人人民政府府關(guān)于支支持和促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展的的意見8、房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究與與經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)9、建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)、投資項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究指南10、項(xiàng)項(xiàng)目用地地范圍內(nèi)內(nèi)現(xiàn)狀及及周圍環(huán)環(huán)境等基基礎(chǔ)資

12、料料11、有有關(guān)部門門提供的的證明和和資料等等二、研究究范圍1、項(xiàng)目目申報(bào)單單位概況況2、項(xiàng)目目概況3、發(fā)展展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政政策和行行業(yè)準(zhǔn)入入分析4、資源源開發(fā)及及綜合利利用分析析5、節(jié)能能方案分分析6、建設(shè)設(shè)用地和和征地拆拆遷分析析7、環(huán)境境和生態(tài)態(tài)影響分分析8、經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響分分析9、社會(huì)會(huì)影響分分析第三節(jié) 項(xiàng)目目總結(jié)論論該項(xiàng)目的的開發(fā)建建設(shè)符合合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和濰坊坊市城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，對(duì)對(duì)于改善善城市面面貌，加加快城市市化進(jìn)程程具有積積極的作作用，且且能夠提提高和改改善當(dāng)?shù)氐鼐用竦牡木幼…h(huán)環(huán)境條件件，同時(shí)時(shí)可帶動(dòng)動(dòng)當(dāng)?shù)亟ńú墓I(yè)業(yè)和第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，具有良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益。

13、一、建設(shè)設(shè)地址大有公館館二期項(xiàng)目目位于濰坊坊市奎文文區(qū)鳶飛飛路以東東、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南。規(guī)劃總用地面面積4001800平方米米。該項(xiàng)目目地塊市市政配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施齊全全，交通通、通訊訊十分方方便，是是開發(fā)建建設(shè)普通通商住區(qū)的的理想地地段。二、建設(shè)設(shè)規(guī)模大有公館館二期項(xiàng)目目規(guī)劃用用地面積積401180平平方米?？偨ㄖ娣e11332209.88平平方米，其中地地上建筑筑面積9932009.888平方方米，地下建建筑面積積400000平方方米。本本項(xiàng)目地地上建筑筑包括住住宅建筑筑面積8834009.888平方方米（其其中5棟棟多層，4棟高高層），商業(yè)建筑筑面積99800

14、0平方米米（沿街街房）；地下建建筑主要要為停車車場及地下室。本項(xiàng)目目規(guī)劃建設(shè)設(shè)見下表表，總戶戶數(shù)為5556戶戶，戶均均人口33.2人人，總居居住人數(shù)數(shù)17779人。地上停停車位224個(gè)，地下停停車位9976個(gè)個(gè)。三、物業(yè)業(yè)管理該項(xiàng)目建建成后，通過招招標(biāo)擇優(yōu)優(yōu)選擇一一家物業(yè)業(yè)管理公公司負(fù)責(zé)責(zé)進(jìn)行物物業(yè)管理理，中標(biāo)標(biāo)公司應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按按照建設(shè)設(shè)部頒發(fā)發(fā)的物物業(yè)管理理?xiàng)l例及山東東省人民民政府發(fā)發(fā)布的山東省省物業(yè)管管理?xiàng)l例例等有有關(guān)規(guī)定定為居民民提供多多層次、全方位位、細(xì)致致周到的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。四、實(shí)施施計(jì)劃大有公館館二期項(xiàng)目目，建設(shè)工期3年，計(jì)劃劃于20013年3月份開開工建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)計(jì)20116

15、年3月全部部竣工。五、投資資估算該項(xiàng)目建建設(shè)總投投資為4450000萬元元，其中中：土地地費(fèi)用1127777.554萬元元，工程程費(fèi)用2287446.332萬元元，其他他費(fèi)用119588.177萬元，不可預(yù)預(yù)見費(fèi)115177.977萬元。項(xiàng)目資本本金1335000萬元，占項(xiàng)目目總投資資的300%。六、資金金籌措項(xiàng)目建設(shè)設(shè)資金全部部由建設(shè)設(shè)單位自自籌解決決。七、項(xiàng)目目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)見下下表：主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目目單位數(shù)量備注1總用地面面積平方米4018802總建筑面面積平方米1332209.88其中地上建筑筑面積平方米932009.888住宅建筑筑面

16、積平方米834009.888商業(yè)配套套建筑面面積平方米98000地下建筑筑面積平方米400000綠地率%40.000容積率3.055建筑密度度%26.33總戶數(shù)戶556總?cè)藬?shù)人177993建設(shè)期年34總投資萬元4500005銷售收入入萬元964118.1156銷售稅金金及附加加萬元530337利潤總額額萬元384443.0098所得稅萬元96100.7779稅后利潤潤萬元288332.33210投資利潤潤率%85.4411投資利稅稅率%33.11412財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（IIc=112%）萬元45622.533第四節(jié) 項(xiàng)目目概況4.1 項(xiàng)目目建設(shè)背背景改革開放放30年年,我國國的城市市化率從從197

17、78年的的17.9%上上升到了了20009年的的44 .9%,2億農(nóng)民民進(jìn)城,未來330年還還將有44億農(nóng)民民進(jìn)城,這是城城市化加加快發(fā)展展時(shí)期我我國房地地產(chǎn)業(yè)面面臨的最最核心的的矛盾。持續(xù)的城城市化進(jìn)進(jìn)程是房房地產(chǎn)市市場需求求最堅(jiān)定定的基石石，改善性性需求是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求的重重要部分分，隨著著我國城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入的的持續(xù)高高速增長長，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的居住條條件不斷斷改善，城市人人均居住住面積超超過了226平方方米，在在10年年時(shí)間里里增長了了50%以上。據(jù)建設(shè)設(shè)部政策策研究中中心發(fā)布布的報(bào)告告預(yù)測，到20020年年城鎮(zhèn)人人均居住住面積將將達(dá)到335平方方米。城城市化帶帶來的新新增

18、人口口需求和和城市原原有居民民的改善善性需求求將長期期存在，根據(jù)以以上數(shù)據(jù)據(jù)估算，截至220200年，我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房需要要1266.444億平方方米的新新增供應(yīng)應(yīng)量，平平均每年年約9.73億億平方米米。濰坊市是是山東省省重要工工業(yè)城市市，在歷歷屆黨委委、政府府的正確確領(lǐng)導(dǎo)下下，全市市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了快速速連續(xù)增增長的勢(shì)勢(shì)頭，城城鄉(xiāng)面貌貌發(fā)生了了巨大的的變化，綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力顯著增增強(qiáng)。隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，城市建建設(shè)步伐伐越來越越快，城城市建設(shè)設(shè)有了長長足發(fā)展展，特別別是近幾幾年來，濰坊市市委、市市政府提提出了加加快舊城城改造、退城進(jìn)進(jìn)園及城城市建設(shè)設(shè)的城市市建設(shè)方方針，城城市面

19、貌貌發(fā)生了了翻天覆覆地的變變化。濰坊市奎奎文區(qū)位位于世界界風(fēng)箏都都山東東省濰坊坊市的城城市核心心區(qū)域，是全市市的金融融、商貿(mào)貿(mào)、文化化中心，因建于于清代的的“奎文門門”而得名名。19994年年9月經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)正正式成立立，轄區(qū)區(qū)面積771平方方公里，轄7處處街道及及奎文城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)、奎文文鋼城經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展區(qū)，共共65個(gè)個(gè)村、444個(gè)社社區(qū)，總總?cè)丝?35.33萬。為進(jìn)一步步加快城城區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展步步伐，實(shí)實(shí)現(xiàn)濰坊坊市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的超常常規(guī)、跨跨越式發(fā)發(fā)展，市市委、市市政府高高度重視視城區(qū)的的建設(shè)發(fā)發(fā)展，為為城區(qū)建建設(shè)發(fā)展展制定了了一系列列優(yōu)惠政政策，加加大招商商引資力力度，優(yōu)優(yōu)化投資資環(huán)境

20、，加快城城市化發(fā)發(fā)展速度度?；谟谝陨嫌杏欣麠l件件，為支支持和促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展，進(jìn)一步步改善城城市環(huán)境境和居民民居住條條件，推推動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)又又好又快快發(fā)展，濰坊市市人民政政府出臺(tái)臺(tái)了濰政政發(fā)220088311號(hào)文濰坊市市人民政政府關(guān)于于支持和和促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的意見見，制制定了一一系列加加快城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的策略略。該項(xiàng)目地地處濰坊坊市奎文文區(qū)。為為加快城城市化發(fā)發(fā)展進(jìn)程程，經(jīng)濰濰坊市奎奎文區(qū)政政府研究究決定，開發(fā)建建設(shè)大有有公館二二期項(xiàng)目目。該項(xiàng)目目規(guī)劃起起點(diǎn)高，開發(fā)力力度大，建成后后，將對(duì)對(duì)提高濰濰坊城市市檔次，保障居居民用房房，改善善市民居居住條件

21、件，具有有一定的的歷史意意義和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義。同時(shí)時(shí)該項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合濰濰坊市城城市建設(shè)設(shè)及規(guī)劃劃要求。濰坊大大有置業(yè)業(yè)有限公公司綜合合上述因因素，決決定在此開發(fā)發(fā)建設(shè)大大有公館館二期項(xiàng)目目工程。該項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，在促進(jìn)進(jìn)濰坊大大有置業(yè)業(yè)有限公公司自身身發(fā)展的的同時(shí)，必將大大大改善善濰坊市市城市形形象，促促進(jìn)招商商引資發(fā)發(fā)展，為為濰坊市市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展做出一一定貢獻(xiàn)獻(xiàn)。4.2 項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性一、項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合國國家相關(guān)關(guān)的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是我國國新時(shí)期期的一個(gè)個(gè)重要支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，引導(dǎo)導(dǎo)和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定健健康發(fā)展展，有利利于保持持國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的平平穩(wěn)較快快增長，有

22、利于于滿足廣廣大群眾眾的基本本住房消消費(fèi)需求求，有利利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面建建設(shè)小康康社會(huì)的的目標(biāo)。根據(jù)國國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整指指導(dǎo)目錄錄(20011年本)，本項(xiàng)項(xiàng)目屬于于房屋建建筑業(yè)，不屬于于“應(yīng)急安安置房屋屋開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目”、“保障性性住房建建設(shè)與管管理”等鼓勵(lì)勵(lì)類建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，也不屬屬于“在林地地上從事事工業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的項(xiàng)目”、“別墅類類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目目”等限制制類建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，因此本本項(xiàng)目屬屬于允許許類建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，符合國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策。中華人人民共和和國國民民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展第十十二個(gè)五五年計(jì)劃劃綱要中提出出“加強(qiáng)土土地、財(cái)財(cái)稅、金金融政策策調(diào)節(jié)，加快住住房信息息系統(tǒng)建建設(shè)，完完善符

23、合合國情的的住房體體制機(jī)制制和政策策體系，合理引引導(dǎo)住房房需求。強(qiáng)化各各級(jí)政府府職責(zé)，加大保保障性安安居工程程建設(shè)力力度，加加快棚戶戶區(qū)改造造，發(fā)展展公共租租賃住房房，增加加中低收收入居民民住房供供給。加加強(qiáng)市場場監(jiān)管，規(guī)范房房地產(chǎn)市市場秩序序，抑制制投機(jī)需需求，促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)平平穩(wěn)健康康發(fā)展?！睘H坊大有有置業(yè)有有限公司司充分依依托公司司雄厚的的實(shí)力和和豐富的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，開發(fā)建建設(shè)大有有公館二二期項(xiàng)目目，能夠夠改善項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)居居民的居住與生活環(huán)環(huán)境，提提升居民民生活質(zhì)質(zhì)量，改改善城市市形象，促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)代化城城市建設(shè)設(shè)的進(jìn)程程和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，是國國家鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展的的重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，符符

24、合國家家相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)政政策。二、項(xiàng)目目建設(shè)符符合濰坊坊城市建建設(shè)指導(dǎo)導(dǎo)思想和和基本原原則濰坊市城城市建設(shè)設(shè)的指導(dǎo)導(dǎo)思想是是：堅(jiān)持持以人為為本的科科學(xué)發(fā)展展觀，按按照構(gòu)建建和諧濰濰坊、效效益濰坊坊的要求求，以全全面提升升城市綜綜合功能能、提高高土地使使用效益益為核心心，結(jié)合合全面提提升城市市建設(shè)品品質(zhì)和新新城建設(shè)設(shè)，長期期、持續(xù)續(xù)、全面面開展城城市建設(shè)設(shè)，不斷斷改善城城市運(yùn)行行機(jī)制，為濰坊坊市建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化化城市，實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)續(xù)發(fā)展作作出應(yīng)有有的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。堅(jiān)持積極極穩(wěn)妥、有序推推進(jìn)的原原則。城城市建設(shè)設(shè)必須以以建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化城城市為總總目標(biāo)，以城市市規(guī)劃為為先導(dǎo)，根據(jù)深深入推進(jìn)進(jìn)

25、城市化化的要求求，積極極、穩(wěn)妥妥、有序序地推進(jìn)進(jìn)，盡量量減少對(duì)對(duì)城市社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的消消極影響響，確保?！俺墒煲灰粋€(gè)，改改造一個(gè)個(gè)；改造造一個(gè)，成功一一個(gè)”。堅(jiān)持政府府主導(dǎo)、市場化化運(yùn)作的的原則。各級(jí)政政府應(yīng)牢牢牢把握握城市建建設(shè)的方方向，通通過政策策、規(guī)劃劃、計(jì)劃劃的適時(shí)時(shí)調(diào)控，保證城城市建設(shè)設(shè)符合公公共利益益，維護(hù)護(hù)改造過過程中的的社會(huì)公公平，努努力使改改造惠及及所有居居民。同同時(shí)堅(jiān)持持政府主主導(dǎo)下的的市場化化運(yùn)作，努力提提高改造造項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效效益，盡盡可能利利用有限限的資源源達(dá)成最最好的工工作目標(biāo)標(biāo)。堅(jiān)持統(tǒng)籌籌兼顧、綜合改改造的原原則。積積極開展展體制創(chuàng)創(chuàng)新，綜綜合運(yùn)用用法律、政策、行

26、政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等等各種資資源和手手段開展展綜合改改造，既既要推動(dòng)動(dòng)城市的空空間形態(tài)態(tài)改造，又要推推動(dòng)其社社會(huì)形態(tài)態(tài)改造和和經(jīng)濟(jì)再再造，以以實(shí)現(xiàn)城城市與城城市的全全面融合合。堅(jiān)持區(qū)別別對(duì)待、因地制制宜的原原則。深深入認(rèn)識(shí)識(shí)不同城城市的特特點(diǎn)和問問題，針針對(duì)不同同地區(qū)、不同類類型城市市的具體體情況，制定不不同的改改造具體體目標(biāo)和和改造策策略，分分別采取取全面改改造或綜綜合整治治等不同同的改造造方式，解決特特定城市市的實(shí)際際問題。落實(shí)科學(xué)學(xué)發(fā)展觀觀、建設(shè)設(shè)節(jié)約型型社會(huì)的的原則。根據(jù)落落實(shí)科學(xué)學(xué)發(fā)展觀觀的要求求，城市市建設(shè)中中要高度度重視資資源節(jié)約約和循環(huán)環(huán)利用，努力實(shí)實(shí)現(xiàn)發(fā)展展綠色經(jīng)經(jīng)濟(jì)、循循環(huán)經(jīng)濟(jì)

27、濟(jì)和節(jié)約約型經(jīng)濟(jì)濟(jì)的目標(biāo)標(biāo)。珍視視城市積累累的巨大大財(cái)富，針對(duì)不不同的建建筑狀況況采取不不同的改改造措施施，同時(shí)時(shí)在建設(shè)設(shè)過程中中要貫徹徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地等等要求，努力構(gòu)構(gòu)建節(jié)約約型社會(huì)會(huì)。本項(xiàng)目大大有公館館二期項(xiàng)目目建成后后堅(jiān)持政政府主導(dǎo)導(dǎo)下的市市場化運(yùn)運(yùn)作，努努力提高高改造項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，盡可可能利用用有限的的資源達(dá)達(dá)成最好好的工作作目標(biāo)。該項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合濰坊坊市城市市建設(shè)指指導(dǎo)思想想和基本本原則。三、項(xiàng)目目建設(shè)符符合濰坊坊市城市市建設(shè)目目標(biāo)濰坊市城城市建設(shè)設(shè)的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)目標(biāo)是是：按照照建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化國國際化城城市總目目標(biāo)的要要求，通通過全方方位的綜綜合改造造，促使使全市城城市在

28、居居住環(huán)境境、管理理秩序、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和文文化心理理等方面面與城市市全面融融合，成成為“和和諧濰坊坊、效益益濰坊”的重要要組成部部分。根據(jù)這一一目標(biāo)要要求，必必須做到到：空間融合合。通過過對(duì)建筑筑空間實(shí)實(shí)體及各各類配套套設(shè)施的的改造，改善城城市的生生活環(huán)境境，將城城市的土土地按照照城市規(guī)規(guī)劃進(jìn)行行統(tǒng)一利利用，完完善城市市用地布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，營造造整體協(xié)協(xié)調(diào)的城城市面貌貌。管理融合合。按照照現(xiàn)代城城市社區(qū)區(qū)建設(shè)的的要求，完善城城市的管管理體制制和社區(qū)區(qū)組織體體系，將將城市納入入城市管管理的統(tǒng)統(tǒng)一法制制秩序。經(jīng)濟(jì)融合合。將城市的集集體股份份合作公公司改造造成為參參與平等等競爭的的市場主主體，集集體和原

29、原居民的經(jīng)經(jīng)濟(jì)來源源由過度度依賴于于物業(yè)出出租轉(zhuǎn)型型為多元元化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營，融入入城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展體系，實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。文化融合合。妥善善保護(hù)城城市的珍珍貴歷史史文化遺遺存和優(yōu)優(yōu)秀地方方文化傳傳統(tǒng)，打打破封閉閉的文化化心理，使城市市居民融融入具有有深圳特特色的現(xiàn)現(xiàn)代都市市文化。濰坊市城城市建設(shè)設(shè)在未來來五年的的工作目目標(biāo)是：以空間間形態(tài)改改造為重重心，以以綜合整整治為突突破口，全面推推進(jìn)，突突出重點(diǎn)點(diǎn)，逐步步實(shí)現(xiàn)城城市生活活環(huán)境的的普遍改改善，促促進(jìn)城市市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)提升升和空間間布局優(yōu)優(yōu)化，推推動(dòng)一體體化建設(shè)設(shè)，促進(jìn)進(jìn)城市化化水平和和城市面面貌的大大改善。本項(xiàng)目大大有公館館二期項(xiàng)目目建成

30、后后，可以改善善城市的生生活環(huán)境境，完善城城市用地地布局結(jié)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)提提升和空空間布局局優(yōu)化，逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市生活環(huán)環(huán)境的普普遍改善善。本項(xiàng)目的的建設(shè)符符合濰坊坊市城市市建設(shè)的的目標(biāo)要求求。四、項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合地地區(qū)政策策和發(fā)展展規(guī)劃自20008年以以來，濰濰坊市為為響應(yīng)國國家促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的有關(guān)關(guān)政策，為進(jìn)一一步提高高濰坊市市民居住住水平和和居住質(zhì)質(zhì)量,促促進(jìn)交易易活躍,穩(wěn)定房房地產(chǎn)市市場,推推動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)又又好又快快發(fā)展，出臺(tái)了了濰坊坊市人民民政府關(guān)關(guān)于支持持和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的意意見，該意意見指指出：要要以建立立市場化化的房地地產(chǎn)市場場體系為為基

31、本方方向，堅(jiān)堅(jiān)持把滿滿足不同同收入家家庭的住住房需要要作為基基本出發(fā)發(fā)點(diǎn)和落落腳點(diǎn)，完善住住房保障障制度，改善住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持宏宏觀調(diào)控控，努力力實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)市市場總量量基本平平衡，結(jié)結(jié)構(gòu)基本本合理，價(jià)格基基本穩(wěn)定定；以國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策、財(cái)政政政策和金金融政策策為導(dǎo)向向，創(chuàng)新新發(fā)展思思路，對(duì)對(duì)不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的管理理制度和和規(guī)則進(jìn)進(jìn)行改革革創(chuàng)新，進(jìn)一步步改善房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的外部環(huán)環(huán)境；加加強(qiáng)行業(yè)業(yè)自律，鼓勵(lì)和和支持企企業(yè)產(chǎn)品品創(chuàng)新、管理機(jī)機(jī)制創(chuàng)新新、企業(yè)業(yè)形態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新，推推動(dòng)傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)現(xiàn)代房地地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型；強(qiáng)強(qiáng)化政府府服務(wù)，簡化工工作程序序，提高高服務(wù)效效率，努努力實(shí)

32、現(xiàn)現(xiàn)我市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康穩(wěn)定定發(fā)展。本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)可改善善、提升升濰坊市市城市居民民的居住住及生活活水平，滿足其其他居民民購房居居住需求求，進(jìn)而而促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)現(xiàn)代化城城市發(fā)展展的步伐伐。因此此本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合地地區(qū)政策策和發(fā)展展規(guī)劃。五、本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)可進(jìn)一一步完善善城市的的配套基基礎(chǔ)設(shè)施施，加快快城市現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)發(fā)展進(jìn)程程該項(xiàng)目位位于濰坊坊市奎文文區(qū)，在在濰坊市市委、市市政府的的領(lǐng)導(dǎo)下下，奎文文區(qū)得到到飛快的的發(fā)展。投資環(huán)環(huán)境和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施得得到不斷斷完善，濰坊市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)會(huì)、文化化等領(lǐng)域域得到飛飛速的發(fā)發(fā)展。通通過該項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施建設(shè)設(shè)，可進(jìn)進(jìn)一步完完善城區(qū)區(qū)的配套套

33、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，緩緩解住宅宅供需矛矛盾，而而且能夠夠改善當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺芯用竦牡纳罹泳幼l件件，提高高城市服服務(wù)功能能，改善善投資環(huán)環(huán)境，推推動(dòng)城市市建設(shè)的的快速發(fā)發(fā)展。六、本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)可促進(jìn)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)增長房地產(chǎn)建建設(shè)的生生產(chǎn)和消消費(fèi)，與與建筑業(yè)業(yè)、建材材、冶金金、紡織織、化工工、機(jī)械械、儀表表等500多個(gè)物物質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)部門緊緊密相關(guān)關(guān)，并直直接影響響到家用用電器、家具、裝飾產(chǎn)產(chǎn)品以及及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等等行業(yè)的的發(fā)展。同時(shí)，住宅銷銷售增長長10%，可帶帶動(dòng)GDDP增長長0.55%。因因此，本本項(xiàng)目的開發(fā)建建設(shè)實(shí)施施將極大大地促進(jìn)進(jìn)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，拉拉

34、動(dòng)地方方經(jīng)濟(jì)增增長。七、本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)是增增加當(dāng)?shù)氐鼐蜆I(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，推推動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展的需要要我國人口口眾多，勞動(dòng)力力豐富。隨隨著城市市化水平平的提高高，大量量農(nóng)民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌浅鞘惺忻衩?，同時(shí)時(shí)隨著高高校的擴(kuò)擴(kuò)招，每每年有數(shù)數(shù)百萬的的大學(xué)畢畢業(yè)找工工作，我我國就業(yè)業(yè)形勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻。220世紀(jì)紀(jì)90年年代以來來，我國國推出了了一系列列的體制制改革措措施和政政策安排排，對(duì)提高社社會(huì)就業(yè)業(yè)、促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展方面面起到了了積極作作用。建建筑業(yè)屬屬于勞動(dòng)動(dòng)密集型型項(xiàng)目，它的日日常運(yùn)營營需要大大量的工工作人員員。本項(xiàng)目目建設(shè)工工期長，工程量量大，提提供的就就業(yè)崗位位多，可可有效緩緩解當(dāng)?shù)氐氐木蜆I(yè)業(yè)壓力，

35、同時(shí)推推動(dòng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展。綜上所述述，本項(xiàng)目的的建設(shè)，不僅能夠夠改善城城市面貌貌，提升升當(dāng)?shù)鼐泳用竦纳钇焚|(zhì)質(zhì)，而且且對(duì)濰坊坊市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生巨巨大的拉拉動(dòng)作用用。因此此，該項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)是十分分必要的的。4.3 項(xiàng)目目市場需需求分析析一、從宏宏觀政策策分析隨著國家家房地產(chǎn)產(chǎn)政策調(diào)調(diào)控的逐逐步細(xì)化化，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)迎迎來了史史上最為為重大的的拐點(diǎn)。國務(wù)務(wù)院關(guān)于于堅(jiān)決遏遏制部分分城市房房價(jià)過快快上漲的的通知（國發(fā)發(fā)2001010號(hào)號(hào)，以下下簡稱國國發(fā)100號(hào)文件件）印發(fā)發(fā)后，房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)了積極極的變化化。國務(wù)務(wù)院指出出：各地地要繼續(xù)續(xù)增加土土地有效效供應(yīng)，進(jìn)一步步

36、加大普普通住房房建設(shè)力力度；繼繼續(xù)完善善嚴(yán)格的的差別化化住房信信貸和稅稅收政策策，進(jìn)一一步有效效遏制投投機(jī)投資資性購房房；加快快個(gè)人住住房信息息系統(tǒng)建建設(shè)，逐逐步完善善房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)；繼續(xù)續(xù)做好住住房保障障工作，全面落落實(shí)好年年內(nèi)開工工建設(shè)保保障性住住房和棚棚戶區(qū)改改造住房房的目標(biāo)標(biāo)任務(wù)。20111年，全國建建設(shè)保障障性住房房和棚戶戶區(qū)改造造住房110000萬套。各地要要通過新新建、改改建、購購買、長長期租賃賃等方式式，多渠渠道籌集集保障性性住房房房源，逐逐步擴(kuò)大大住房保保障制度度覆蓋面面。中央央將加大大對(duì)保障障性安居居工程建建設(shè)的支支持力度度。地方方人民政政府要切切實(shí)落實(shí)實(shí)土地供供

37、應(yīng)、資資金投入入和稅費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠等等政策，引導(dǎo)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)積極參參與保障障性住房房建設(shè)和和棚戶區(qū)區(qū)改造，確保完完成計(jì)劃劃任務(wù)。加強(qiáng)保保障性住住房管理理，健全全準(zhǔn)入退退出機(jī)制制，切實(shí)實(shí)做到公公開、公公平、公公正。有有條件的的地區(qū)，可以把把建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)納入住住房保障障工作范范圍。二、從消消費(fèi)需求求分析首先，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，生產(chǎn)總總值不斷斷提高。隨著人們們生活水水平的日日益提高高，提高高生活質(zhì)質(zhì)量，提提高生活活品味已已成為中中國人的的一種生生活理念念。20010年年山東省省實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值（GDPP）3994166.2億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，同比比增長112.55%；實(shí)實(shí)現(xiàn)地方方財(cái)政收收入2

38、7749.3億元元，同比比增長225.11%；220100年濰坊坊市生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）完成成30990.99億元，按可比比價(jià)格比比上年增增長133.3%；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政總總收入3380.9億元元，其中地地方財(cái)政政收入2202.4億元元，分別別增長227.22%和28.2%。完成全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2215億億元，增增長222.6%。從以上上數(shù)據(jù)可可以看出出，我省省和我市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展很很快，人人民的消消費(fèi)潛力力很大。其次，消費(fèi)市市場尤其其是房地地產(chǎn)市場場十分旺旺盛，社社會(huì)需求求很大。在國家繼繼續(xù)擴(kuò)大大消費(fèi)需需求的宏宏觀政策策主導(dǎo)下下，山東東省消費(fèi)費(fèi)品市場場承接上上年良好好的發(fā)展展勢(shì)頭，繼續(xù)

39、保保持快速速增長勢(shì)勢(shì)頭，220100年山東東省共實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總額142211.6億元元，比上上年增長長18.6%。 220100年濰坊坊市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額11551.11億元，增長118.66%。其其中用于于居住性性方面的的消費(fèi)增增長穩(wěn)中中有升。而隨著著20009年初初國家和和省頒布布的優(yōu)惠惠政策的的落實(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)銷銷售市場場全面回回暖。220100年全國國商品房房銷售面面積100.433億平方方米，比比上年增增長100.1%，其中中商品住住宅銷售售面積增增長8.0%；20010年年全國商商品房銷銷售額55.255萬億元元，比上上年增長長18.3%，其中商商品住宅

40、宅銷售額額增長114.44%。220100年濰坊坊市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額4122.9億億元，增增長733.4%。由以以上的數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，隨著人人民生活活水平的的提高，對(duì)居住住環(huán)境的的需求，質(zhì)量要要求越來來越高，當(dāng)前的的房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)市市場發(fā)展展平穩(wěn)健健康，消消費(fèi)需求求量很大大。由以上的的數(shù)據(jù)可可以看出出，隨著著人民生生活水平平的提高高，對(duì)居居住環(huán)境境的需求求，質(zhì)量量要求越越來越高高，當(dāng)前前的房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市場發(fā)發(fā)展平穩(wěn)穩(wěn)健康，消費(fèi)需需求量很很大。三、具有有優(yōu)越的的地理位位置大有公館館二期項(xiàng)目目位于濰坊坊市奎文文區(qū)鳶飛飛路以東東、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南。項(xiàng)目區(qū)附近濰濰坊

41、人民民醫(yī)院、同心醫(yī)醫(yī)院等休休閑、娛娛樂、醫(yī)醫(yī)療、學(xué)學(xué)校等設(shè)設(shè)施一應(yīng)應(yīng)俱全，還有多多條四通通八達(dá)的的公交線線路途經(jīng)經(jīng)于此，出行極極為方便便。該地地塊基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套完善善，交通通、購物物、通訊訊等條件件便捷，是開發(fā)發(fā)建設(shè)商商住區(qū)的的理想地地段。四、消費(fèi)費(fèi)能力分分析濰坊市（含轄區(qū)區(qū)、縣）總?cè)丝诳?500.7萬萬，其中中市區(qū)1136萬萬人。隨隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)進(jìn)程的的加快，市區(qū)人人口不斷斷增加，濰坊流流動(dòng)人口口也逐年年增長，據(jù)濰坊坊市統(tǒng)計(jì)計(jì)局提供供的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，20110年濰濰坊市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達(dá)到到196675.1元，同比增增長133.9%；農(nóng)民民人均純純收入888711.6元元，

42、同比比增長115.33%。從從收入來來源結(jié)構(gòu)構(gòu)看，職職工的工工薪收入入依然是是拉動(dòng)國國民收入入增長的的主要因因素，城城鎮(zhèn)居民民具有較較強(qiáng)的購購買力，居民消消費(fèi)能力力的提高高帶動(dòng)了了流通商商業(yè)企業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展。綜上所述述，本項(xiàng)項(xiàng)目良好好的人文文環(huán)境，便捷的的交通條條件，完完善的生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施，合理的的市場定定位，為為項(xiàng)目建建設(shè)提供供了極大大的開發(fā)發(fā)潛力和和增值空空間，市市場前景景十分樂樂觀。4.4 工程程建設(shè)規(guī)規(guī)劃大有公館館二期項(xiàng)目目位于濰坊坊市奎文文區(qū)鳶飛飛路以東東、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南, 大有公公館二期期項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃用地地面積4401880平方方米。該該項(xiàng)目總總建筑

43、面面積13332009.888平方方米，其其中地上上建筑面面積9332099.888平方米米，地下下建筑面面積4000000平方米米。本項(xiàng)項(xiàng)目地上上建筑包包括住宅宅建筑面面積8334099.888平方米米，商業(yè)業(yè)建筑面面積98800平平方米；地下建建筑主要要為停車車場及地地下室。本項(xiàng)目目規(guī)劃建設(shè)設(shè)見下表表，總戶戶數(shù)為5556戶戶，戶均均人口33.2人人，總居居住人數(shù)數(shù)17779人。地上停停車位224個(gè)，地下停停車位9976個(gè)個(gè)。項(xiàng)目區(qū)規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)表數(shù)值單位用地面積積401880平方米總建筑面面積1332209.88平方米地上建筑筑面積932009.888平方

44、米其中住宅建筑筑面積834009.888平方米商業(yè)配套套建筑面面積98000平方米地下建筑筑面積400000平方米總戶數(shù)556戶總停車位位556個(gè)其中地下停車車位976個(gè)地上停車車位24個(gè)容積率3.055建筑密度度26.33%綠化率40.000%4.5 總圖圖運(yùn)輸本規(guī)劃地地塊的道道路交通通系統(tǒng)分分為三個(gè)個(gè)主要的的組成部部分：城城市主干干道、支支路、步步行系統(tǒng)統(tǒng)。各部部分分工工明確、協(xié)調(diào)組組織。地地塊周邊邊的城市市主干道道網(wǎng)提供供了城市市各地區(qū)區(qū)通往該該區(qū)的快快速交通通聯(lián)系，并擔(dān)負(fù)負(fù)著將住住宅區(qū)人人流快速速疏散的的作用。在規(guī)劃劃上突出出其交通通功能和和景觀功功能，通通過沿街街建筑的的合理退退讓及

45、充充足的便便道寬度度、交通通設(shè)施的的現(xiàn)代化化使其交交通順暢暢，通過過沿街建建筑空間間界面的的豐富變變化和綠綠化環(huán)境境的設(shè)計(jì)計(jì)提高其其景觀水水平。支支路系統(tǒng)統(tǒng)擔(dān)負(fù)著著本區(qū)域域內(nèi)的交交通聯(lián)系系的作用用。在設(shè)設(shè)計(jì)上從從整合地地塊功能能入手，嚴(yán)格控控制支路路對(duì)城市市主干道道的出口口，尤其其盡量避避免出口口方向的的含糊不不清，以以減少交交通干擾擾，保障障交通安安全。步步行系統(tǒng)統(tǒng)以住宅宅區(qū)為中中心通道道向外圍圍輻射，形成豐豐富多彩彩的綠色色空間景景觀。4.6 建筑筑工程設(shè)設(shè)計(jì)大有公館館二期項(xiàng)目目位于濰濰坊市奎奎文區(qū)，規(guī)劃用用地總面面積為401180平平方米，總建筑筑面積11332209.88平平方米，其中

46、地地上建筑筑面積9932009.888平方方米，地地下建筑筑面積4400000平方方米。1、結(jié)構(gòu)構(gòu)說明 設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)建筑結(jié)結(jié)構(gòu)可靠靠度設(shè)計(jì)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GGB5000688-20001建筑抗抗震設(shè)防防分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GGB5002233-20008建筑結(jié)結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范GB5500009-220011（20006年年版）混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范GBB500010-20002建筑抗抗震設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GB5500111-220011（20008年年版）建筑地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范GGB5000077-20002高層建建筑混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)技術(shù)規(guī)規(guī)程JJGJ33-20002人民防防空地下下室設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GB5500338-

47、220055砌體結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GB5500003-220011建筑樁樁基技術(shù)術(shù)規(guī)范JGJJ94-20008地下工工程防水水技術(shù)規(guī)規(guī)范GGB5001088-20001 抗震震設(shè)防本工程建建筑場地地類別屬屬類，結(jié)構(gòu)構(gòu)使用年年限為550年，民用建筑筑抗震按按7度設(shè)設(shè)防，幼幼兒園按按8度設(shè)設(shè)防。 地震震烈度依照建建筑工程程抗震設(shè)設(shè)防分類類標(biāo)準(zhǔn)（GBB502223-20008），本項(xiàng)目目抗震設(shè)設(shè)防類別別為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)防類類。據(jù)中國國地震動(dòng)動(dòng)參數(shù)區(qū)區(qū)劃圖(GBB183306-20001)劃劃分，本本項(xiàng)目抗抗震設(shè)防防烈度為為7度，設(shè)計(jì)基基本地震震加速度度值為00.100g，屬屬設(shè)計(jì)地地震第一一組。 液化化判定

48、根據(jù)建建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范（GB5500111-220011）(220088年版)中判定定，場區(qū)區(qū)深度220米范范圍內(nèi)77度地震震時(shí)，為為輕微-中等液液化；無無軟弱下下臥層分分布；為為對(duì)建筑筑抗震一一般地段段。 風(fēng)荷荷載取值值根據(jù)建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)荷載規(guī)規(guī)范GGB5000099-20001（20006年版版）及高層建建筑混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)技術(shù)規(guī)規(guī)程JJGJ33-20002的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，基基本風(fēng)壓壓按500年一遇遇，為00.455KN/m2；建筑筑高度超超過600米時(shí)，基本風(fēng)風(fēng)壓按1100年年一遇，為0.45KKN/mm2。地面面粗糙度度為C類類?；颈狙喊窗?0年年一遇為為0.335KNN/m22。

49、2、結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)本工程程建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的安安全等級(jí)級(jí)為二級(jí)級(jí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)的重要要性系數(shù)數(shù)為1.0。在正常常設(shè)計(jì)、正常施施工、正正常使用用、正常常維護(hù)的的情況下下結(jié)構(gòu)主主體的使使用年限限為500年。本工程程地基基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)等級(jí)為為乙級(jí)。結(jié)構(gòu)選選型區(qū)內(nèi)住宅宅建筑采采用磚混混結(jié)構(gòu)，商業(yè)建建筑采用用框架結(jié)構(gòu)構(gòu)?；A(chǔ)選選型建筑采用用鋼筋混混凝獨(dú)立立基礎(chǔ)。采用主主要原料料：混凝土土：基礎(chǔ)礎(chǔ)部分：C40，上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)：C225及CC30；砌體材材料：粉粉煤灰磚磚、燒結(jié)結(jié)磚、水水泥沙漿漿及混合合砂漿。鋼筋：一級(jí)鋼鋼-HRRB2335，二二級(jí)鋼-HRBB3355，三級(jí)級(jí)鋼-HHRB998000。3、豎向向規(guī)劃項(xiàng)

50、目基地地內(nèi)地形形變化不不大，地地勢(shì)平坦坦，為減減少土方方量，規(guī)規(guī)劃盡量量接近自自然標(biāo)高高，在避避免大填填大挖的的前提下下，人工工制造地地形變化化，形成成豐富的的居住空空間。為為滿足國國家有關(guān)關(guān)技術(shù)規(guī)規(guī)定，符符合道路路行車安安全要求求，規(guī)劃劃道路盡盡量低于于自然地地坪。項(xiàng)項(xiàng)目周圍圍城市主主干道按按照城市市規(guī)劃早早已成形形。區(qū)內(nèi)內(nèi)各級(jí)道道路中心心線的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高高，根據(jù)據(jù)四周城城市主干干道現(xiàn)狀狀標(biāo)高依依次得出出，道路路坡度控控制在00.3%左右，滿足地地面排水水的要求求。底層層室內(nèi)地地坪高出出室外地地面0.3米以以上。地面排水水采用車車行道和和宅前道道路排泄泄地面雨雨水，一一般單側(cè)側(cè)設(shè)雨水水口，局局

51、部低洼洼易積水水地段可可設(shè)雙側(cè)側(cè)雨水口口，其數(shù)數(shù)量可根根據(jù)匯水水面積、流量、道路縱縱坡等設(shè)設(shè)計(jì)段確確定。4.7 公用用輔助工工程一、電力力工程1、設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)(1)低壓配配電設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范(2)10KKV變電電所設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范(3)建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火火規(guī)范(4)民用建建筑電氣氣設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范、高層層民用建建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)規(guī)范(5)火災(zāi)自自動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范(6)建筑防防雷設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范(7)住宅設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范2、負(fù)荷荷等級(jí)該項(xiàng)目主主要由住宅組成成，無商商業(yè)建筑筑。根據(jù)電電氣負(fù)荷荷等級(jí)劃劃分規(guī)范范要求，該項(xiàng)目目消防用用電設(shè)備備、應(yīng)急急與疏散散照明為為二級(jí)用用電負(fù)荷荷，其余余為三級(jí)級(jí)用電負(fù)負(fù)荷。3、負(fù)荷荷估算根據(jù)全

52、全國民用用建筑工工程設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)措措施節(jié)能專專篇 電電氣及及建筑筑照明設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（GGB5000344-20004）中的相相關(guān)規(guī)定定分析估估算項(xiàng)目目用電負(fù)負(fù)荷，具具體分析析如下：（1）建建筑用電電負(fù)荷該項(xiàng)目居居住建筑筑面積8834009.888m2，夏季季用電負(fù)負(fù)荷按440W/m2估算，用電負(fù)負(fù)荷為333366.4kkW；其其它季節(jié)節(jié)用電負(fù)負(fù)荷按220W/m2估算，用電負(fù)負(fù)荷為116888.2kkW。（2）公公共建筑筑用電負(fù)負(fù)荷該項(xiàng)目公公共建筑筑面積998000，夏夏季用電電負(fù)荷按按50WW/計(jì)計(jì)，用電電負(fù)荷為為4900kW；其它季季節(jié)用電電負(fù)荷按按25WW/計(jì)計(jì)，用電電負(fù)荷為為2455kW。

53、（3）建建筑用電電負(fù)荷該項(xiàng)目地地下建筑筑面積為為400000，平均用用電負(fù)荷荷按5WW/m22估算，用電負(fù)負(fù)荷為2200kkW。 （4）其其他其它公用用輔助設(shè)設(shè)施（水水泵、風(fēng)風(fēng)機(jī)等）用電負(fù)負(fù)荷估算算為40kWW。4、供電電電源項(xiàng)目用電電取自城城市配套套電網(wǎng)，自100KV市市政供電電線路引引線至各各區(qū)內(nèi)110KVV變配電電站，電電壓降至至0.44KV后后，引至至各用電電單位作作為生活活電源。5、導(dǎo)線線選型及及敷設(shè)方方式根據(jù)負(fù)荷荷分布情情況和負(fù)負(fù)荷估算算結(jié)果，在小區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)1座變配配電室，根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，該項(xiàng)項(xiàng)目擬選選用1臺(tái)S111-10000/10/0.44和1臺(tái)S11-6630/10/0.

54、44的節(jié)能變變壓器，變配電電室安裝裝的變壓壓器數(shù)量量根據(jù)所所供負(fù)荷荷情況確確定，高高壓開關(guān)關(guān)柜選用用JYNN2手車式式開關(guān)柜柜，每個(gè)個(gè)高壓柜柜上均配配有微機(jī)機(jī)型繼電電保護(hù)裝裝置，低低壓開關(guān)關(guān)柜采用用GGDD固定式式開關(guān)柜柜，變壓壓器與低低壓柜的的聯(lián)接采采用封閉閉式母線線槽，無功功功率補(bǔ)償償靜電電電容器選選用PGGJ2型。具體體供配電電方案根根據(jù)全全國民用用建筑工工程設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)措措施節(jié)能專專篇 電電氣、供配配電系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范(GB5500552-220099)、通用用用電設(shè)備備配電設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范(GB5500555-993)等相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。6、計(jì)量量住宅計(jì)計(jì)費(fèi)到戶戶，住宅宅、公用

55、用照明等，分?jǐn)倲傆趹粲?jì)計(jì)取，以以便管理理。商業(yè)部部分按在在變電所所設(shè)高壓壓計(jì)量，以便內(nèi)內(nèi)部管理理。7、建筑筑物防雷雷接地根據(jù)自然然條件、當(dāng)?shù)乩桌纂娙諗?shù)數(shù)、建筑筑物的高高度和重重要程度度，區(qū)內(nèi)內(nèi)所有建建筑物均均屬二類類防雷建建筑物。在屋頂頂設(shè)有避避雷帶，30米米及以上上，每層層利用結(jié)結(jié)構(gòu)圈梁梁主鋼筋筋設(shè)置均均壓環(huán)，并與防防雷接地地系統(tǒng)可可靠連接接，以防防雷電及及靜電。防雷引引下線利利用結(jié)構(gòu)構(gòu)柱內(nèi)主主鋼筋。樓內(nèi)所所有的金金屬豎向向干管及及外墻上上的金屬屬門窗、構(gòu)件等等，均應(yīng)應(yīng)與均壓壓環(huán)可靠靠連接；所有進(jìn)進(jìn)出本建建筑的金金屬管線線在入戶戶處均須須接地。 本工程程低壓配配電系統(tǒng)統(tǒng)為變壓壓器中性性點(diǎn)直接

56、接接地系系統(tǒng)，其其接地保保護(hù)系統(tǒng)統(tǒng)為TNN-C-S接地地系統(tǒng)。設(shè)置一一共用接接地系統(tǒng)統(tǒng)，接地地電阻應(yīng)應(yīng)小于11歐姆，接地極極利用建建筑物的的基礎(chǔ)鋼鋼筋。二、弱電電工程規(guī)規(guī)劃1、設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)民用用建筑電電氣設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范 JGGJ/TT16-92智能能建筑設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) GB/T5003144-20006建筑筑與建筑筑群綜合合布線系系統(tǒng)工程程設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范 GGB/TT503311-20000民用用閉路監(jiān)監(jiān)視電視視系統(tǒng)工工程技術(shù)術(shù)規(guī)范 GBB50119100-944有線線電視系系統(tǒng)工程程技術(shù)規(guī)規(guī)范 GGB65502000-994高層層民用建建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)規(guī)范（20005版） GGB5000455-9552

57、、設(shè)計(jì)計(jì)范圍：通信系統(tǒng)統(tǒng)、計(jì)算算機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)等。3、建設(shè)設(shè)方案電話通通訊系統(tǒng)統(tǒng)該區(qū)內(nèi)的的所有住住宅及其其它公用用建筑有有電話用用戶均設(shè)設(shè)電話通通訊，住住宅按每每戶1.2門電電話考慮慮，公建建按有關(guān)關(guān)指標(biāo)估估算。電電話自市市網(wǎng)引入入光纜進(jìn)進(jìn)該區(qū)交接接箱，交交接箱設(shè)設(shè)在物管管中心。有線電電視系統(tǒng)統(tǒng)通過在區(qū)區(qū)內(nèi)建立立分支分分配網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，將有有線電視視信號(hào)傳傳輸?shù)礁鞲饔脩魞?nèi)，有線電電視信號(hào)號(hào)接自市市政有線線電視網(wǎng)網(wǎng)，機(jī)房房設(shè)在物物管中心心。用戶寬寬帶接入入系統(tǒng)建立寬帶帶接入網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，在在住宅中設(shè)設(shè)立網(wǎng)絡(luò)絡(luò)接入信信息點(diǎn)，可使用戶戶享受寬寬帶接入入的信息息網(wǎng)絡(luò)服服務(wù)。使使區(qū)內(nèi)的的用戶可以以實(shí)現(xiàn)與與

58、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)(INNTERRNETT)的高高速通訊訊。安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)保安監(jiān)控控主要是是安全防防盜，在在監(jiān)控室室內(nèi)設(shè)置置監(jiān)控設(shè)設(shè)備，對(duì)對(duì)出入口口管理、周邊防防越和保保安巡更更進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控。出入口口管理及及周邊界界防越系系統(tǒng)報(bào)警中心心由語音音、警笛笛、警燈燈提示，夜間與與周邊空空照燈聯(lián)聯(lián)動(dòng)，與與閉路電電視監(jiān)控控系統(tǒng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)、記記錄。閉路電電視圖像像監(jiān)控針對(duì)公共共場所重重要出入入口等場場所設(shè)置置監(jiān)控，中心監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)采用多多媒體視視像顯示示技術(shù)，由計(jì)算算機(jī)控制制、管理理及進(jìn)行行圖像記記錄與攝攝像機(jī)連連鎖控制制，并與與周界防防越系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。住戶報(bào)報(bào)警在監(jiān)控室室設(shè)有報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)，接收收住戶的的煤氣泄泄漏報(bào)警警

59、和緊急急呼救報(bào)報(bào)警。三、給排排水工程程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)建筑筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范范室外外給水設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范室外外排水設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范建筑筑給水排排水設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范建筑筑滅火器器配置設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范自動(dòng)動(dòng)噴水滅滅火系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范汽車車庫、修修車庫、停車庫庫設(shè)計(jì)防防火規(guī)范范2、規(guī)劃劃范圍該項(xiàng)目范范圍內(nèi)室室內(nèi)外給給水排水水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)內(nèi)生活給給水、污污廢水系系統(tǒng)、建建筑物滅滅火器具具配置以以及區(qū)內(nèi)內(nèi)室外污污廢水排排放、場場地雨水水排放等等。3、生活活給排水水規(guī)劃生活給給水規(guī)劃劃水源項(xiàng)目給水水水源取取自濰坊坊市白浪浪河水廠廠給管網(wǎng)，擬從市市政給水水管接入入進(jìn)水管管DN2200至至基地，在基地地四周形形成環(huán)管管作為生生

60、活、消消防合用用管。用水估估算該項(xiàng)目住住宅用水水指標(biāo)按按85LL/人d計(jì)，每年按按3655天估算算；其它它配套公公建用水水指標(biāo)按按5L/d計(jì)，每年按按3000天估算算；道路路噴灑及及綠化用用水指標(biāo)標(biāo)按5LL/d，每每年按1180天天估算；其它未未預(yù)見用用水量按按居民生生活用水水的100%估算算。供水系系統(tǒng)及計(jì)計(jì)量方式式項(xiàng)目供水水管線采采用直埋埋敷設(shè)，由城市市干管引引入到預(yù)預(yù)留口相相接，保保證多水水源供水水。在區(qū)區(qū)內(nèi)沿道道路敷設(shè)設(shè)，形成成環(huán)狀供供水系統(tǒng)統(tǒng)，以DDN200球墨墨鑄鐵管管為主供供水管道道，來滿滿足正常常用水需需求。區(qū)區(qū)內(nèi)樓房房通過統(tǒng)統(tǒng)一變頻頻供水系系統(tǒng)供給給。在每每幢樓進(jìn)進(jìn)戶設(shè)總總水