百仕達物業(yè)郴州金苑閣住宅小區(qū)物業(yè)服務投標書

1、PAGE 百仕達物業(yè)郴州金苑閣住宅小區(qū)物業(yè)服務投標書目錄錄第一部分分 提提高物業(yè)業(yè)管理服服務水平平的整體體設想及及策劃第二部分分 采采取的管管理方式式、工作作計劃和和物質裝裝備情況況第一節(jié) 擬采采取的管管理方式式管理處處內管理理架構各部門門工作任任務及職職責范圍圍管理處處管理機機制第二節(jié) 工作作計劃前期管管理工作作計劃常規(guī)管管理工作作計劃管理處處工作流流程及工工作標準準第三節(jié) 物質質裝備計計劃第三部分分 管管理人員員的配備備、培訓訓和管理理第一節(jié) 管理理人員的的配備第二節(jié) 管理理人員的的培訓培訓系系統(tǒng)的構構成圖培訓目目標培訓內內容培訓方方式訓計劃劃培訓的的評估考考核第三節(jié) 管理理人員的的管理確

2、定標標準、嚴嚴格招聘聘量才適適用、合合理配置置規(guī)范管管理、分分層實施施素質評評價、績績效考核核激勵驅驅動、留留住人才才第四部分分 管管理規(guī)章章制度和和檔案管管理第一節(jié) 管理理規(guī)章制制度7公眾制制度244個內部崗崗位職責責12個個管理運運作制度度34個個考核制制度144個第二節(jié) 管理理處檔案案管理檔案的的建立檔案的的管理檔案的的運程第五部分分 各各項管理理指標的的承諾指指標采取取的措施施第六部分分 節(jié)節(jié)約資金金降低能能耗的經經濟運行行方案第七部分分 經經費收支支預算和和管理標標準第一節(jié) 收支支預算經費測測算的依依據及說說明（小小區(qū)人員員工資支支出統(tǒng)計計表、小小區(qū)上學學管理費費用統(tǒng)計計表）物業(yè)管管

3、理服務務費第八部分分 豐豐富社區(qū)區(qū)文化，加強業(yè)業(yè)主相互互溝通的的具體措措施第一節(jié) 社區(qū)區(qū)文化三項主主題三項特特征社區(qū)文文化特點點和場地地安排社區(qū)文文化活動動安排社區(qū)文文化人員員配備情情況環(huán)境社社區(qū)文化化第二節(jié) 便民民服務無償服服務有償服服務第九部分分 物物業(yè)設施施維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃和實施施第一節(jié) 公共共設施維維修養(yǎng)護護計劃公共設設施日常常維修計計劃公共設設施定期期維護計計劃及實實施方案案第二節(jié) 房屋屋本體維維修護計計劃屋本體體共用部部位日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃及實施施方案屋本體體共用部部位定期期維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃及實施施方案第一部分分 提高物物業(yè)管理理服務水水平的整整體設想想及策劃劃郴州市郴郴州百仕

4、仕達物業(yè)業(yè)管理有有限責任任公司注注冊資本本50萬萬人民幣幣，物業(yè)業(yè)管理資質為三三級。我我公司看看好郴州州的物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)前景景，并有有信心在在競爭中中發(fā)展壯壯大?！敖鹪烽w閣”住宅小小區(qū)位于于郴州五五嶺大道道81號號，規(guī)劃劃建設起起點高，硬件設設施條件件好。我我公司好好能獲得得該物業(yè)業(yè)管理權權，增加加我公司司在郴州州的物業(yè)業(yè)管理面面積和行行業(yè)知名名度，提提高我公公司的物物管水平平，好處處不言而而喻。因因此，我我公司放放棄常規(guī)規(guī)的要價價條件，不圖短短期回報報，與開開發(fā)商共共同進退退，共同同發(fā)展。我公司司希望以以真誠和和實力來來獲得開開發(fā)高和和用戶的的信任和和支持。我公司司開展管管理工作作的思路路

5、如下：1、住宅宅交樓時時，我方方抓緊時時間作進進駐前的的各項準準備，如如住房入入住時的的物業(yè)管管理合同同、裝修修須知、入住手手冊、培培訓所需需物業(yè)管管理人員員等等工工作。2、做好好管理人人員的培訓工作作。物管人員員根據情情況的需需要分批批進入，盡可能能減少人人力成本本和其他他管理成成本的支支出。3、在實實施管理理過程中中應強化化其外觀觀整體視視覺效果果。在住住戶裝修修階段，應加強強宣傳和和管理，防范未未然、杜杜絕違章章搭建及及裝置不不規(guī)范防防盜網的的現象；垃圾實實行分類類收集，提高小小區(qū)環(huán)保保意識。4、積極極參與本本物業(yè)的的市場培培育。根根據物業(yè)業(yè)管理的的特征，協助開開發(fā)商開開展招商商策劃和和

6、市場推推廣活動動。5、將本本物業(yè)定定位為郴郴州市區(qū)區(qū)內高檔檔住宅小小區(qū)。因因此，我我們在制制定管理理方案和和人員配配備時將將以提供供與其定定位相應應的物業(yè)業(yè)管理服服務為出出發(fā)點。并有信信心實現現我們作作出的目目標和承承諾，同同時實現現與開發(fā)發(fā)商雙贏贏的局面面。第二部分分 采采取的管管理方式式、工作作計劃和和物質裝裝備情況況現代化的的物業(yè)管管理必須須采取高高效、準準確、快快捷、精精簡的管管理模式式。針對對“金苑閣閣”小區(qū)的物物業(yè)待征征及特點點，我們們制定了了規(guī)范、系統(tǒng)、科學的的管理模模式，以以及嚴密密的工作作計劃和和精良的的辦公裝裝備。第一節(jié) 擬采采取的管管理方式式一、管理理處內管管理架構構郴州

7、市百仕達物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理處主任物管員維修組保潔綠化組保安組圖一 內部管管理架構構圖二、各部部門工作作任務及及職責范范圍（一）主主任工作作任務及及服務內內容管理處主主任主要要工作任任務是協協調、溝溝通、公公關、服服務等，是管理理處對區(qū)區(qū)域內所所有服務務的執(zhí)行行與反饋饋提供多多各直接接服務，是管理理處與服服務對象象之間的的橋梁，是管理理公司的的窗口。主要服服務內容容有：提供管管理區(qū)域域內的管管理咨詢詢服務：管理處處日常財財務工作作；受理管管理區(qū)域域內所有有投訴；受理設設備設施施報修；辦理大大件物品品放行手手續(xù)；辦理管管理區(qū)域域出入證證（臨時時出入證證、施工工人沒出出放證等等）；辦理電電

8、話開通通、遷移移或對調調手續(xù)；辦理臨臨時用電電、動火火專用手手續(xù)；辦理商商務事務務。（二）辦辦公室、文化專專干的工工作任務務及職責責范圍辦公室、文化專專干是負負責管理理處辦公公室工作作，負責責管理處處日常財財務工作作，檔案案管理，監(jiān)督各各部門工工作情況況，負責責社區(qū)文文化服務務。辦公室、文化專專干主要要職責如如下：管理處處辦公室室日常工工作安排排。負責檔檔案管理理工作。對秩序序維護、保潔綠綠化、工工程維修修組的工工作進行行監(jiān)督。對房屋屋使用情情況進行行監(jiān)督、檢查，防止房房屋受損損。組織管管理區(qū)域域內社區(qū)區(qū)文化活活動。（三）工工程維修修組工作作任務及及職責范范圍工程維修修組的主主要工作作任務是是

9、實施管管理區(qū)域域內工程程管理，保障設設備、設設施正常常運行。具工程程維修給給的管理理具有嚴嚴密的科科學性和和較高的的技術性性。它是是反映服服務水準準、良好好形象和和聲譽的的重要標標志。工程部的的職責范范圍如下下：負責管管理區(qū)域域內電力力系統(tǒng)、電訊系系統(tǒng)、供供水系統(tǒng)統(tǒng)的運行行管理，維護保保養(yǎng)和故故障檢修修。負責管管理區(qū)域域內公共共設施、設備的的維護保保養(yǎng)。負責對對室內設設施、設設備提供供有償維維修組服服務。對管理理區(qū)域所所有房屋屋進行維維護、保保養(yǎng)。（四）保保潔綠化化組的工工作任務務和工作作職責保潔、綠綠化組的的工作任任務主要要是保證證管理區(qū)區(qū)域內的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、對對管理區(qū)區(qū)域內花花草樹木木進行

10、維維護，是是物來管管理對外外的窗口口，搞好好該項工工作對體體現我公公司的形形象具有有重要的的意義。保潔、綠綠化組的的工作職職責：負責公公共區(qū)域域的清潔潔衛(wèi)生和和保潔服服務。保護管管理區(qū)域域內的綠綠化不被被踐踏，并對其其進行精精心修剪剪和專業(yè)業(yè)養(yǎng)護。（五）秩秩序維護護組的工工作任務務和工作作職責秩序維護護組的工工作任務務主要是是維護管管理區(qū)域域內的治治安秩序序工作，消防管管理及宣宣傳工作作，配合合公安部部門打擊擊各類違違法犯罪罪活動等等。由于于“金苑閣閣 ”是高尚住住宅小區(qū)區(qū)，對秩秩序維護護工作要要求較高高，所以以我公司司對該項項工作給給予特別別重視。秩序維護護組的工工作職責責：負責做做好“防火

11、、防盜、防爆、防破壞壞”的四項項工作，維護治治安秩序序。嚴格治治安管理理，做好好來訪及及加班登登記、電電視監(jiān)控控、全天天24小小時巡查查、進出出貨物檢檢查等治治安防范范工作。嚴格消消防管理理，落實實消防責責任制，及時消消除水險險隱患。積極配配合公安安部門，打擊管管理區(qū)域域內及周周圍發(fā)生生的違法法犯罪活活動。負責對對管理區(qū)區(qū)域內各各住戶治治安、消消防工作作的宣傳傳、指導導和監(jiān)督督。抓緊好好秩序維維護隊伍伍業(yè)務培培訓。三、管理理處管理理機制我公司為為充分調調動員工工的工作作積極性性，提高高服務質質量，增增加自覺覺性，變變被動為為主動，采取有有效的激激勵機制制，全員員質量監(jiān)監(jiān)督機制制，信息息反饋機機

12、制。激勵機制制：（見見圖）1、讓員工體現自我價值；2、讓員工充實自己，提升自己；3、讓員工倍感團他溫暖；4、營造強制分配式目標管理邁向自主目標式管理氛圍；5、年評獲得優(yōu)的個別組團，將予以獎勵，發(fā)給榮譽證書。 優(yōu)秀員工年評個人獎勵月評業(yè)務學習周次3次未達標3次獲獎OK達標次數最多組團獎勵季評業(yè)務爭鳴月次組團獎勵季評業(yè)務競賽季次業(yè)務能手年次管理目標評月撤換組長達標量化標準周次2次未達標調離崗位圖二 管管理激勵勵機制圖圖1、實行行目標管管理方式式，給每每一項工工作設定定量化目目標，達達標者將將受到獎獎勵，超超目標者者，根據據量化次次數，每每季度評評選先進進予以鼓鼓勵。全全年獲得得先進榮榮譽次數數最多

13、的的將評為為優(yōu)秀標標兵，給給予獎勵勵；每周組織織進行業(yè)業(yè)務學習習和提高高，每月月舉行一一次總結結會，選選最佳團團隊，營營造人人人愛崗位位、愛專專業(yè)、愛愛社區(qū)的的精神氛氛圍，讓讓員工感感到平凡凡的工作作中有學學不完的的知識，只要努努力工作作就可得得到提升升，從而而得到人人們的尊尊敬、贊贊賞，體體現人生生價值，實現人人生的理理想；3、對個個人進行行量化考考評，連連續(xù)二個個月考評評分未達達標員工工，可解解聘。全員全全過程質質量監(jiān)督督：（見見下圖）管理處實實行全員員、全過過程質量量監(jiān)督，由管理理處組成成質量監(jiān)監(jiān)督小組組，對員員工每天天量化考考核評分分制。以以管理處處主任為為為組長長，各組組長為成成員組

14、成成的質量量監(jiān)督組組對各部部門目標標實施效效果每周周評分，并予以以公布，對最后后一名者者利用工工作業(yè)余余時間對對其培訓訓，連續(xù)續(xù)二次接接受培訓訓的，將將予以解解聘。主任量化標準不定期抽檢現場指導是否達標第二次第三次YES第一次管理處質檢組培訓每月考評每周抽查管理目標部門持檢小組NO繼續(xù)上崗不定期抽檢量化標準每月考評每周抽查是否達標部門員工量化標準第三次NO現場指導第二次解 雇第一次YES圖三 質檢檢督導流流程圖信息反反饋機制制給各類信信息設定定反饋時時間表，并納入入量化考考核范圍圍，不論論何種原原因，凡凡書面涉涉及住戶戶之資料料，都應應在488小時之之內送達達物管員員處進行行篩選清清理，統(tǒng)統(tǒng)一

15、處理理。凡設備故故障排除除、治安安問題處處理、社社區(qū)文化化活動、住戶投投訴處理理，完成成反都應應填寫總總結和分分析報告告（其中中包括敘敘述情況況發(fā)生原原因、處處理結果果和相關關改進建建議），三天之之內送達達物管員員處歸檔檔。第二節(jié) 工工作計劃劃依據管理理方式和和管理運運作流程程，我們們將工作作計劃分分為前期期準備和和常規(guī)管管理兩部部分，按按照輕重重有序、科學實實效的原原則，擬擬定如下下管理工工作計劃劃。一、前期期管理工工作計劃劃前期管理理工作計計劃表序號項目內容時間備注一組建物業(yè)業(yè)管理隊伍伍1、人員員的選拔拔；2、人員員的培訓訓；3人員的的上崗。5天二完善管理理及辦公條件件1、安排排管理用用房

16、；2、安排排員工宿宿舍；3、管理理用物質質裝備。5天與同時進行三制定管理理規(guī)章制度度1、制定定切合實實際的各各項制度度；2、引入入ISOO90002質量量保證體體系。5天與同時進行四物業(yè)的驗驗收與接管管1、依據據標準，逐項檢檢查發(fā)現現問題，督促整整改；2、辦理理書面移移交手續(xù)續(xù)，做好好遺留工工程備案案。3天五檔案的建建立和管理理1、收集集檔案資資料；2、科學學分類；3、建檔檔；4、運用用。15天二、常規(guī)規(guī)管理工工作計劃劃常規(guī)管理理工作計計劃表序號項目內 容時間備注一房屋及公公共設施維護保保養(yǎng)1、制定定房屋保保養(yǎng)和維維護計劃劃方案；2、對房房屋作全全面檢查查；3、對房房屋進行行全面維維護；4、房

17、屋屋的正常常保養(yǎng)服服務。接管之日日起二機電設備備的維修修養(yǎng)護1、設備備的基礎礎資料管管理；2、設備備的運行行管理；3、設備備的保養(yǎng)養(yǎng)維修管管理；4、設備備能源和和安全管管理。接管之日日起三秩序維護護管理1、治安安管理；2、交通通、車輛輛管理；3、消防防管理。接管之日日起四智能化設設施管理1、智能能化設施施的維護護；2、智能能化系統(tǒng)統(tǒng)的完善善。接管之日日起五小區(qū)環(huán)境境管理1、園林林綠化管管理；2、清潔潔衛(wèi)生管管理。接管之日日起六財務管理理1、財務務帳務。接管之日日起七社區(qū)文化化活動開展展1、社區(qū)區(qū)宣傳；2、舉辦辦社區(qū)活活動；3、提供供社區(qū)服服務。接管之日日起八便民服務務1、為住住戶提供供便民服服

18、務。接管之日日起三、管理理處工作作流程及及工作標標準1、工作作流程“金苑苑閣 ”物業(yè)管管理處整整體動作作流程物業(yè)接接收與接接管程序序房屋室室內維修修程序辦理業(yè)業(yè)主入住住程序治安交交通管理理程序檔案建建立程序序消防應應急處理理程序業(yè)主、住戶、經營戶戶投訴處處理程序序機電設設備維修修程序住宅裝裝修管理理程序公共設設施維修修養(yǎng)護程程序機構組建擬制管理方案準備入住資料制定規(guī)章制度隊伍組織培訓聯系協助單位，督促時整改熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題物業(yè)驗收接管辦理入住手續(xù)監(jiān)督違章裝修裝修驗收裝修審批搬遷入住/經營建立各類檔案日常管理小區(qū)事務房屋及公共設施維修保養(yǎng)檔案管理治安管理交通停車場管理消防設備養(yǎng)機電設備

19、養(yǎng)護家政服務小區(qū)綠化清潔衛(wèi)生內部管理與監(jiān)督搬遷入住/經營保潔管管理程序序綠化管管理程序序圖一 物業(yè)管管理處整整體運作作流程圖圖接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設施線路圖；消防設施圖；停車場與交通通道圖；機電設備說明書、合同、保險合同、保修協議；操作設備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構筑物施工圖；建筑物經濟技術指標統(tǒng)計表。匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊，進行質量驗收，如實填報質量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知、明確復檢日期與罰則并與施工單位簽訂保修期內維修協議。對樓宇以不定數目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標，發(fā)現隱患及時整改。抄水、遇表底數，輸入電腦備

20、案，開始嚴格控制水、電的用量情況。歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關資料及重大保修項目附細則與圖紙。填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住。圖二 物業(yè)接接收與接接管程序序流程圖圖在派工板上登記工人去向交回派工單元并交已收維修費班長據申報填派工單維修申報，填寫維修申報表維修工完畢，請住戶在派工單上簽認工人準備工具重大維修項目表生星期將匯總派工單交物業(yè)部回訪維修員匯總派回訪結果反饋工程訓主管處理工程部主管到現場查看提出方案、監(jiān)督維修圖三 房屋屋室內維維修程序序流程圖圖入伙通知書購房合同業(yè)身份證常住人口1寸照片提交資料填寫業(yè)主資料前期物業(yè)管理服務協議小區(qū)房屋裝修協議小區(qū)業(yè)

21、主宣言區(qū)域防火責任協議書物業(yè)管理處裝修申請表閱讀有關協議文本、詢問、咨詢前期物業(yè)管理服務協議小區(qū)房屋裝修協議小區(qū)業(yè)主宣言區(qū)域防火責任協議書簽訂有關協議裝修押金物業(yè)管理費裝修垃圾清運費財務繳費驗收房屋有其它質量問題的房屋處理刻管員帶領業(yè)主驗房抄讀水表、電表底填寫房屋質量表業(yè)主簽字通知業(yè)主驗房開發(fā)公司工程部整理資料、入電腦、歸檔發(fā)放鑰匙登記發(fā)放鑰匙登記通知業(yè)主驗房整理資料、入電腦、歸檔圖四 辦理業(yè)業(yè)主入住住程序流流程圖定崗值勤檢查登記交由管理處主任閱后，編號存檔及時處理作好記錄發(fā)現問題流動巡邏報警緊急情況通知保安部主管流動巡邏隊緊急處理記錄圖五 治安交交通管理理程序流流程圖收集：工程技術、維修、改

22、造資料；業(yè)主及租戶資料、證件，購、租合同，裝修資料；歷次管理活動的書面、音像記錄。整理分類：產權材料；技術資料；住房資料、按棟分類，包括電腦磁盤、登記表、登記冊、購（租）房合同、證件、裝修審批表；管理工作資料記錄；管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄；管理規(guī)章及內部管理制度。歸檔；根據檔案條例分類保存、輸入電腦管理。利用：按規(guī)定借閱、利用。圖六 檔案建建立程序序流程圖圖接到報警判斷地點，立即派人到報警點誤報：查明原因并處理記錄在案。災情嚴重：打為警119，通知消防主管，管理處主任。災情輕：通知保安人員自行處理檢查已經自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設施。切斷煤氣及市電供應，

23、轉換事故電源。組織保安人員趕到現場組織救火。組織有員疏散，進行安全保護監(jiān)測火勢情況，堅守消防中心崗位。清理火災現場，做好災情記錄，追究火災責任人，并向有關部門匯報。圖七 消防應應急處理理程序流流程圖管理人員接待業(yè)主、住戶和經營戶來訪投訴責任人采取正確方法處理投訴處理單第一聯交責任部門責任人簽收管理人員根據反映內容填寫投訴處理單。處理完畢交物業(yè)部簽收并轉交行政辦事員投訴處理單第二聯交行政管理員保存?zhèn)洳樾畔⒎答佒林魅?，主任采取有關措施，加強有關部門工作，減少投訴行政管理員統(tǒng)一編號裝訂投訴處理單，回訪表。交檔案管理員歸檔保存行政管理人員回訪，并填寫投訴回訪表；業(yè)主、住戶和經營戶簽證每月整理、匯總所有

24、投訴填寫投訴統(tǒng)計表、分析投訴重點、類別涉及部門等信息。圖八 業(yè)主、住戶投投訴處理理程序流流程圖組織維修人員至現場維修。工程部主管審批，交專業(yè)組。填寫設備維修申報單。出現運行故障，申報維修。本單位無法維修，填寫外委維修單報主任批后實施。報有關單位至現場指導監(jiān)督維修。交檔案管理員存檔維修完畢檢驗，試運行合格。主管報主任做好維修記錄圖九 公共設設備維修修程序流流程圖業(yè)主簽訂裝修管理協議，領取裝修審批表。告知業(yè)主裝修須知。業(yè)主填寫審批表，交物業(yè)部房管員。施工責任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復印件。業(yè)主、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。施工人員填寫安全保證書和施工人員登

25、記表，領取施工許可證及裝修人員出入證。物業(yè)部房管員、消防員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現場四次。住宅裝修竣工、及時進行裝修驗收，業(yè)主及相鄰有關業(yè)主驗收住宅，簽署驗收意見。報物業(yè)部房管員驗收，并簽署驗收意見。保證期到后辦退還押金手續(xù)。圖十 住宅宅裝修管管理程序序流程圖圖月編制施工方案，報有關部門審批。重大項目專業(yè)組分工，實施方案準備工具材料。管理員、房管員日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現問題，填維修申報單。監(jiān)督指導歸檔保存維修完畢后，經驗收合格，填寫維修記錄表。維修人員到現場維修。工程部負責人簽收維修申報單。反饋圖十一 公公共設施施維修養(yǎng)養(yǎng)護程序序流程圖圖清潔部主管巡視檢查現場指導發(fā)現問題，填寫衛(wèi)生

26、保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，主管安排人員迅速解決。保潔組填寫每日清潔檢查日檢表督導整改情況主管復查填寫統(tǒng)計表圖十二 保保潔管理理流程圖圖綠化流程程 記錄錄 責任任人制定年度綠化工作計劃計劃批準制定綠化考核標準季度檢查年度綠化工作計劃綠化組綠化養(yǎng)護管理基本要求和標準綠化養(yǎng)護檢查記錄圖十三 綠綠化管理理程序流流程圖工作標準準：物業(yè)部管管理工作作標準督察調度度工作標標準房屋及公公用設施施維修、養(yǎng)護工工作標準準機電設備備管理工工作標準準治安交通通管理工工作標準準清掃保潔潔管理工工作標準準消防管理理工作標標準綠化工作作標準第三節(jié) 物物質裝備備計劃物質裝備備按照必必須實用用、節(jié)儉儉的原則則，經預預算做如

27、如下計劃劃：管理用房房計劃：一套（含辦公公室、秩秩序維護護宿舍、保潔宿宿舍），由開發(fā)發(fā)商交物物業(yè)管理理公司無無償使用用。器械、工工具、裝裝備以及及辦公用用品計劃劃 單位位：元類別編號名稱數量單位單價合計備注維修工具具175型室室內疏通通機1臺18000.00018000.0002沖擊鉆1臺14000.00014000.0003手槍電鉆鉆1臺400.00400.004鋁合金梯梯1把500.00500.005管鉗2把30.00060.0006扳手1套120.00120.007電工工具具1套100.00100.00小計43800.000綠化工具具8鋤、鏟、鎬、刀刀、剪1批100.00100.00小計

28、100.00清潔工具具9垃圾周轉轉車1臺600.00600.00小計600.00通訊器材材10對講機3臺10000.00030000.000小計30000.000辦公用品品11辦公桌椅椅2套400.00800.0012文件柜、保險柜柜1批16000.000400.0013辦公電腦腦1臺45000.00040000.000小計52000.000其它費用用14食堂開辦辦費用10000.000小計10000.000總計142880.000第三部分分 管管理人員員的配備備、培訓訓和管理理第一節(jié) 管理理人員的的配置我公司在在“金苑閣閣”物業(yè)管管理處人人員的配配置上，按照“人盡其其用”，“學歷+經驗”的相

29、結結合原則則。錄用員工工時，必必須先培培訓，后后上崗，管理人人員1000%執(zhí)執(zhí)證上崗崗，另外外，必須須有足夠夠的人才才儲備，在自有有人員中中，高層層領導及及主要技技術骨干干從郴州州百仕達達物業(yè)管管理有限限責任公公司調用用。百仕達物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理處主任一人保安組七人保潔 綠 化組四人四人維修組一人物管員一人管理處內內部人員員配置圖圖人員配置置說明：管理處處擬配備備各類人人員144名，其其中管理理人員22名，各各部工作作人員110名。第二節(jié) 管理理人員的的培訓企業(yè)的競競爭是人人才的競競爭。而而人才的的競爭關關鍵在于于企業(yè)是是否能最最大限度度地開發(fā)發(fā)人力資資源。要要求實現現管理人人員素質

30、質的現代代化，必必須規(guī)范范企業(yè)的的培訓制制度，把把培訓作作為企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略常常抓不懈懈。我們們確定了了極具針針對性的的物業(yè)管管理人員員培訓目目標。嚴嚴格按照照ISOO90002標準準，確立立了全員員終身培培訓計劃劃。公司司劃撥專專項培訓訓經費，用于購購買培訓訓所需設設備、落落實培訓訓師資力力量和培培訓場地地等。采采用先進進的培訓訓手段，全方位位，多層層次地傳傳輸新理理論，傳傳授新技技術。重重點開發(fā)發(fā)智能化化培訓、電腦培培訓和物物業(yè)管理理培訓，提高員員工的綜綜合素質質，為物物業(yè)管理理培養(yǎng)復復合型人人才。同同時，我我們確立立了“全員培培訓、全全過程考考核”的培訓訓方針，使培訓訓真正落落實到實實

31、處。一、培訓訓系統(tǒng)的的構成圖圖一目標計劃二四崗位應用組織安排三考核評價構成圖說說明：1、我們們根據“金苑閣閣”物業(yè)小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的的特點，確定目目標，并并擬訂計計劃,根據培培訓計劃劃進行落落實，靈靈活運用用合適的的訓練形形式和方方法，使使培訓獲獲得預期期的效果果。2、培訓訓的考核核與評估估是培訓訓工作的的一個極極其重要要的環(huán)節(jié)節(jié)，我們們籍此充充分了解解培訓功功效，掌掌握員工工的接受受效果。3、最后后根據評評估考核核，及時時調整培培訓思路路，確定定今后培培訓工作作重點。并把理理論運用用到實踐踐工作之之中，使使培訓工工作真正正落到實實處。4、培訓訓的組織織形式公司憑借借物業(yè)管管理技術術指導培培訓

32、中心心的優(yōu)勢勢，在培培訓中心心的調控控監(jiān)督下下，由“金苑閣閣 ”管理處處具體落落實執(zhí)行行。二、培訓訓目標我們的培培訓目標標是：通通過培訓訓，提高高員工的的文化素素質、業(yè)業(yè)務技能能和管理理服務水水平，為為“金苑閣閣 ”培養(yǎng)一一支品質質優(yōu)良、專業(yè)過過硬的物物業(yè)管理理隊伍，使其物業(yè)管管理更加加富有成成效。三、培訓訓內容1、新員員工入職職培訓：A、企業(yè)業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)發(fā)展史、企業(yè)經經營方針針、企業(yè)業(yè)理念、企業(yè)精精神及管管理目標標等。B、員工工手冊培培訓：員員工守冊冊、禮儀儀行為規(guī)規(guī)范、職職業(yè)道德德教育等等。C、小區(qū)區(qū)管理處處概況培培訓：“金苑閣閣”概況、物業(yè)管管理目標標、管理理規(guī)章制制度、管管理架構構等

33、。D、物業(yè)業(yè)管理基基礎知識識及強化化服務意意識的專專題培訓訓。E、軍訓訓與參觀觀學習。2、崗位位專業(yè)技技能培訓訓：A、基本本技能培培訓：相相應崗位位的專業(yè)業(yè)知識、質量執(zhí)執(zhí)行標準準、質量量考核標標準等。B、新技技術（能能）培訓訓：智能能化技術術、信息息網絡技技術、新新設備儀儀器的使使用與管管理技術術等。3、素質質提高培培訓：A、管理理人員實實行常規(guī)規(guī)培訓，即堅持持每月寫寫一篇體體會，讀讀一本專專業(yè)的好好書，參參加一次次講座，參與一一次競賽賽。B、操作作層自我我開發(fā)培培訓：利利用社會會辦學條條件，進進行有關關學歷、職稱的的4、新政政策、新新理論培培訓：新的全國國物業(yè)業(yè)管理條條例及及相關法法律法規(guī)規(guī)

34、文件、競爭企企業(yè)新動動向等。5、培訓訓者培訓訓：培訓者更更新知識識及觀念念，吸納納新理念念，不斷斷創(chuàng)新培培訓工作作思路的的培訓。四、培訓訓方式1、在職職進修：主要形形式有專專題研討討、實際際案例分分析、模模擬實踐踐演練、現場參參觀研修修、常規(guī)規(guī)集中授授課、講講座等。這種培培訓以公公司出資資自培為為主。2、脫產產進修：外出參參觀學習習、短期期研修班班、外送送專職培培訓。公公司出資資，派人人參加培培訓學習習。3、自我我培訓：主要是是電大、夜大、函大等等形式。五、培訓訓計劃1、第一一階段：入職培培訓、崗崗前培訓訓計劃公司將集集中組織織入職培培訓和崗崗前培訓訓。培訓訓內容分分為4個個方面：封閉培培訓、

35、集集中培訓訓、上崗崗實習、接管準準備期培培訓。具具體計劃劃如下：“金苑閣閣 ”小區(qū)物物業(yè)管理理員工入入職及崗崗前培訓訓計劃階段天數培訓內容容培訓人培訓對象象一1天軍訓武警部隊隊全體員工工二半天企業(yè)概況況及經營營方針、企業(yè)理理論和企企業(yè)精神神總經理全體員工工半天“龍泉名名都 ”小區(qū)概概況、管管理目標標及管理理規(guī)章制制度副總經理理全體員工工半天標書內容容講解討討論主任全體員工工三半天員工守冊冊、理論論行為規(guī)規(guī)范守冊冊、物業(yè)業(yè)管理知知識主任全體員工工1天崗位與各各種業(yè)務務培訓：崗位職職責、工工作流程程、質量量標準各部門主主管全體員工工四1天各部門、崗位人人員互相相應崗位位學習IISO990022的工

36、作作質量標標準培訓訓副總經理理全體員工工五半天房屋驗收收移交程程序半天保密知識識培訓六半天消防安全全、應急急常識半天考試培訓地點點根據實實際情況況另定。2、第二二階段：管理期期培訓“金苑閣閣”接管后后，隨著著各項工工作的不不斷深入入，為確確保管理理人員嚴嚴格按程程序操作作，規(guī)范范服務，提高水水平，我我們將在在入職培培訓的基基礎上，進一步步開展，具體計計劃如下下：管理處員員工培訓訓計劃培訓主題題培訓人培訓對象象備注智能化設設施簡易易維修知知識操作層員員工物業(yè)管理理現狀及及發(fā)展趨趨勢管理人員員崗前培訓訓總結表表彰操作層員員工企業(yè)文化化建設初初探管理人員員條例、細細則及及有關法法則操作層員員工公共關

37、系系原理管理人員員怎樣接待待住戶及及處理投投訴的藝藝術操作層員員工企業(yè)管理理學管理人員員優(yōu)秀大廈廈的評比比標準操作層員員工怎樣杜絕絕違章操作層員員工如何切實實提高服服務水準準操作層員員工人事管理理技巧管理人員員怎樣有效效調動工工作的積積極性操作層員員工房地產基基礎知識識管理人員員怎樣作好好上門服服務工作作操作層員員工機電設備備的原理理與維護護管理人員員怎樣開展展班組建建設、增增強凝聚聚力操作層員員工怎樣當好好部門主主管管理人員員內務管理理操作層員員工六、培訓訓的評估估考核1、培訓訓前考核核：了解解員工的的現狀，制訂切切實可行行的培訓訓計劃，確定員員工培訓訓的需求求方面。2、培訓訓中考核核：技術

38、術（能）方面的的培訓，要根據據實際情情況，邊邊培訓、邊考察察，理論論與實踐踐相結合合，便于于了解員員工是否否按培訓訓要求和和標準指指導工作作，對沒沒有按要要求做的的員工進進行督導導和指正正。3、培訓訓后考核核：分為為實操考考評和書書面考評評兩種，反饋培培訓績效效，把考考評的結結果作為為考核員員工綜合合培訓成成績的主主要依據據。第三節(jié) 管管理人員員的管理理管理人員員是我們們最寶貴貴的資產產。我們們強調人人力資本本增值目目標優(yōu)于于財務資資產增值值的目標標。我們們認為，企業(yè)只只有管好好人，才才能管好好事。所所以從這這層意義義上來說說，經營營企業(yè)其其實就是是做人的的工作。而做人人的工作作，應在在自我培

39、培養(yǎng)與開開發(fā)的同同時，積積極外部部招聘引引進，為為引進培培養(yǎng)一支支過硬的的員工隊隊伍。我我們的人人員管理理的宗旨旨是以人人為本，善待員員工，規(guī)規(guī)范管理理，人盡盡其才。在“金苑閣閣 ”物業(yè)管管理工作作中，我我們創(chuàng)立立了旨在在對人才才創(chuàng)造力力進行管管理和對對人才潛潛能進行行開發(fā)的的人才資資源管理理體系，啟動“四優(yōu)”工程，即：選選優(yōu)、培培優(yōu)、用用優(yōu)、留留優(yōu)。我我們將秉秉持郴州州百仕達達 公司司的人才才觀。運運用壓力力機制和和激勵機機制，量量才錄用用，知人人善任，為人才才的培養(yǎng)養(yǎng)創(chuàng)造良良好的空空間。最最終激勵勵員工為為企業(yè)盡盡心竭力力，追求求人才資資本增值值。我們們的人員員管理體體系由五五部分組組成：

40、（見下圖圖）人員管理素質機制配置機制組織機制績效機制激勵機制制訂素質標準嚴格錄用考核工作崗位設計合理配置人力制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理工資福利等物質保障榮譽晉升等精神獎勵量化考核、素質評價末位淘汰、優(yōu)化組合一、確定定標準、嚴格招招聘我們在物物業(yè)管理理工作實實踐中形形成了自自己的用用人標準準，比較較突出的的做法是是：重品品德修養(yǎng)養(yǎng)，熱愛愛物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)，講奉奉獻、能能吃苦；重工作作能力，要求員員工一專專多能；重學歷歷水平，堅持在在高學歷歷中選擇擇錄用管管理人員員。管理理隊伍年年齡因崗崗而異，合理優(yōu)優(yōu)化，既既穩(wěn)健經經營，同同時又充充滿銳氣氣。“金苑閣閣 ”小區(qū)管管理處遵遵循上述述用人標標準，確確定

41、了以以下幾項項硬性指指標：1、知識識層次：為了符符合該市市場物業(yè)業(yè)管理的的要求，管理層層人員除除要求1100%的大專專以上文文化程度度以外，部分崗崗位高學學歷專業(yè)業(yè)技術人人才。操操作層人人員全部部要求高高中以上上文化；維修崗崗要求全全部持證證上崗。2、錄用用考核：所有管管理人員員，除經經過正常常的筆試試、面試試、心理理測試等等錄用考考核外，必須通通過物業(yè)業(yè)專業(yè)知知識的考考核，成成績合格格者方可可錄用。作業(yè)層層人員要要通過技技能考試試。3、人員員配置比比率：加加大管理理人員的的配置比比率，符符合高科科技、高高智能化化物業(yè)管管理的要要求，使使物業(yè)管管理隊伍伍實現由由勞動密密集型向向知識密密集型轉轉

42、變。4、年齡齡結構：主任級級決策人人員為330-445歲、管理層層員工為為25-40歲歲、秩序序維護員員為222-400歲，其其他操作作層員工工可放寬寬到達440-445歲。5、工作作經驗：所有管管理層員員工除必必須具有有物業(yè)管管理經驗驗外，還還需有其其他相關關管理工工作經歷歷。二、量才才適用、合理配配置為最大限限度地發(fā)發(fā)揮人員員的主動動性和積積極性，充分發(fā)發(fā)掘他們們的潛能能，我們們對企業(yè)業(yè)的人力力資源進進行有效效的配置置，合理理設計各各工作崗崗位的工工作內容容和職責責范圍，目的是是使人適適合于職職務，使使職務適適合于人人，充分分體現“會用人人、用好好人”的思路路，我們們規(guī)定新新員工錄錄用后，

43、需由有有經驗的的管理人人員帶領領，到基基層進行行試用實實習，并并在實習習過程中中，全面面測定和和驗證新新員工的的個人工工作能力力，對不不合崗位位要求的的而又有有其他專專長的，實行調調崗安排排使用。尤其是是在一專專多能、何者為為專的問問題上，更要注注意觀察察，充分分發(fā)揮個個人專長長。三、規(guī)范范管理，分層實實施1、組織織落實，制度規(guī)規(guī)范：我我們的人人員組織織管理靠靠的是可可見的、具體的的企業(yè)規(guī)規(guī)范，如如制訂管管理規(guī)章章，明確確各級人人員的崗崗位職責責和權利利；建立立一套合合理公正正的獎勵勵制度；依據工工作表現現確立不不同的報報酬工資資福利系系統(tǒng)。同同規(guī)范企企業(yè)運作作，約束束員工行行為。2、分工工協

44、作，層級管管理：由由于物業(yè)業(yè)管理中中，存在在著許多多不確定定因素，所以在在管理中中我們對對管理層層及操作作層員工工采取不不同的管管理方法法。如：對管理理層員工工實施授授權管理理，即在在一定的的工作范范圍內讓讓他們自自己管理理自己，增強管管理人員員的責任任意識。操作層層員工如如秩序維維護、綠綠化等崗崗位實行行工作輪輪換制等等，發(fā)揮揮公司專專業(yè)優(yōu)勢勢，避免免因長時時間在一一處工作作造成工工作惰性性。3、規(guī)范范言行、注重儀儀表，實實施BII形象戰(zhàn)戰(zhàn)略。BI即企企業(yè)的行行為規(guī)范范，是形形象戰(zhàn)略略的重要要組成部部分。我我們將員員工的言言行舉止止、儀容容、儀表表等軟性性因素納納入規(guī)范范化管理理范疇，使員工

45、工自我約約束，自自我控制制，參照照對比，嚴格執(zhí)執(zhí)行，根根據物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)特性性要求，我們把把形象工工程作為為一項長長期的工工作長抓抓不懈，全面提提高企業(yè)業(yè)的信譽譽度和形形象。同同時我們們還擬訂訂了每一一個崗位位、每一一工種詳詳細的工工作流程程、崗位位職責、服務質質量執(zhí)行行標準，規(guī)范企企業(yè)和員員工的運運作，確確保管理理和服務務質量。四、素質質評價，績效考考核1、量化化考核，客觀評評價：人人員管理理中的線線性效考考核是充充分發(fā)揮揮人員素素質效能能的內在在保障。我們考考核的原原則就是是：不讓讓雷鋒吃吃虧。對對考核出出的佼佼佼者，我我們采用用“讓最明明白的人人最有權權，讓最最有責任任心的人人最有權權

46、”。通過過實踐我我們總結結出包括括考核評評鑒、行行為測評評、專項項考試等等三種評評價方法法在內部部管理人人員素質質評價體體系，對對員工的的“德、能能、勤、績”進行全全面客觀觀的評鑒鑒。制定定科學合合理的工工和服務務標準和和量化考考核標準準，并推推出一整整套突出出績效與與綜合測測評相結結合的考考核實施施方案?？己瞬徊蛔哌^場場，不走走形式。各級人人員均有有詳細的的績效考考核指標標，業(yè)績績好壞、質效的的高低、綜合素素質優(yōu)劣劣均可通通過量化化在“二維”分析圖圖上反映映出來，每個被被考核者者都會在在“二維”圖中找找到自己己的點，而該點點在“二維”圖中位位置，就就決定了了該被考考核人的的獎勵。使考核核起到

47、獎獎勵先進進，鞭策策后進的的良好作作用，同同時也使使員工有有了壓力力感、責責任感和和緊迫感感。2、末位位淘汰，吐故納納新：為為使“金苑閣閣 ”物業(yè)管管理隊伍伍更有戰(zhàn)戰(zhàn)斗力和和生命力力，在保保持隊伍伍相對穩(wěn)穩(wěn)定的同同時，根根據情況況及時優(yōu)優(yōu)化隊伍伍結構，結合考考核，實實行末位位淘汰機機制，淘淘汰率在在10%左右，這樣既既留住了了企業(yè)所所需的人人才，同同時有吸吸納了新新生力量量。危機機、壓力力、目標標、信念念是鑄造造郴州百百仕達 內部凝凝聚力“秘密武武器”。五、激勵勵驅動，留住人人才近幾年，物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)人才流流失現象象嚴重。我們總總結經驗驗教訓，逐漸探探所出一一條科學學合理、行之有有效的用用人

48、路子子。實踐踐證明，企業(yè)要要保持長長久的活活力，就就要有良良好的激激勵機制制和文化化機制，鼓勵員員工奮發(fā)發(fā)向上、努力工工作；通通過企業(yè)業(yè)文化活活動的形形式，培培養(yǎng)集體體主義精精神，增增強團隊隊意識和和群體的的凝聚力力。我們們的管理理是建立立在“人性”的基礎礎上，對對知識、對人格格、對價價值給予予高度尊尊重。企企業(yè)文化化的建設設，不僅僅為我們們贏得了了奮斗的的成果，也為郴郴州百仕仕達 贏贏得了人人才和人人心。團團結拼搏搏奮斗，建立利利益共同同體、尊尊重與溝溝通是根根植于郴郴州百仕仕達 人人精神的的“三大支支柱”。我們們的做法法是：1、樹立立員工也也是顧客客的管理理理念，郴州百百仕達不不僅給與與員

49、工提提供工作作場所，更要給給員工營營造精神神家園。我們多多角度、多層次次滿足員員工的要要求。通通過充分分溝通，實現人人格平等等；關注注員工自自我價值值的實現現，使員員工與企企業(yè)共同同成長。我們強強調規(guī)范范管理中中的人性性化因素素，在嚴嚴格的制制度管理理中，關關心員工工，尊重重員，使使企業(yè)在在規(guī)范公公平的基基礎上更更富有人人情味。我們的的總經理理部門經經理接待待日活動動、春節(jié)節(jié)慰問親親屬活動動、員工工座談等等活動充充分體現現了員工工也是顧顧客的思思想。2、給人人才創(chuàng)造造機會，讓機會會造就人人才我們講精精神、講講奉獻，鼓勵員員工做無無名英雄雄，但是是“決不讓讓雷鋒吃吃虧”堅持以以物質文文明確保保精

50、神文文明的政政策，促促使千萬萬個雷鋒鋒不斷成成長。我我們的人人員管理理中有一一條原則則：善待待我們的的內部顧顧客員工，鼓勵每每一個人人都成為為各自崗崗位上的的專家里里手，我我們倡導導競爭上上崗，讓讓一線的的優(yōu)秀員員工能有有機會脫脫穎而出出，同時時也避免免了企業(yè)業(yè)人事決決策中的的人情因因素和憑憑工齡提提拔的不不良弊端端。最終終形成員員工能上上能下，職位能能升能降降、待遇遇能高能能低的人人員管理理的良性性機制，真正盤盤活人力力資源。3、創(chuàng)造造寬松的的環(huán)境，發(fā)現人人才，重重視人才才我們在用用人問題題上堅持持唯才是是舉、任任人為賢賢的原則則。管理理人員工工能上能能下，不不拘一格格，只要要是人才才，我們

51、們就毫不不猶豫地地讓其發(fā)發(fā)揮最大大的作用用。我們們重表現現、重能能力，決決不以偏偏概全，埋沒人人才。為為此，我我們堅持持員工建建議制度度，設置置員工建建議接待待機構，在廣大大員工中中，下期期開展調調查活動動，認真真聽取、分析、處理員員工反映映的意見見和建議議。4、物質質獎勵、精神獎獎勵雙管管齊下，形成人人才的歸歸屬感尊重人才才，關懷懷人才，形成以以人才為為楷模的的企業(yè)風風尚。為為此，我我們除了了給人才才委以重重任之外外，還給給予人才才物質和和精神的的雙重獎獎勵。這這種采取取高薪、重獎等等形式讓讓他們充充分意識識到自身身的價值值和自己己的企業(yè)業(yè)中舉足足輕重的的位置，使企業(yè)業(yè)的人才才形成主主人翁意

52、意識，培培養(yǎng)情感感關聯，實現以以公司為為家的歸歸屬意識識。5、營造造文化氛氛圍，促促進交流流問題我們提倡倡“尊重每每一員工工”，堅持持以人為為本，致致力開展展企業(yè)文文化建設設，加強強上下級級之間、同事之之間的問問題與交交流，增增強員工工的集體體協作精精神。同同時也讓讓企業(yè)人人才更加加重視集集體，珍珍視現在在的職位位。如我我們開展展談心、家訪等等思想工工作，以以及周末末假日同同度家庭庭的，給給家人獻獻愛心等等活動在在實際工工作中取取得了很很好的效效果。第四部分分 管理規(guī)規(guī)章制度度和檔案案管理第一節(jié) 管理理規(guī)章制制度在建立“金苑閣閣 ”的管理理規(guī)章制制度時，力求完完善健全全，可操操作性強強，做到到

53、科學化化、規(guī)范范化管理理，依據據ISOO90002質量量保斑點點體系，確保服服務高水水準，以以及把最最先進的的物業(yè)管管理、企企業(yè)管理理經驗和和國家、省市的的物業(yè)管管理要求求融于各各項制度度之中。共計劃擬擬規(guī)章制制度844個，其其中：公公眾制度度24個個，內部部崗位責責任制112個，管理運運作制度度34個個，考核核制度114個。一、公眾眾制度224個1、業(yè)主主委員會會章程2、業(yè)主主公約3、精神神文明建建設公約約4、鄉(xiāng)規(guī)規(guī)民約5、保潔潔衛(wèi)生公公約6、樓宇宇管理規(guī)規(guī)定7、住宅宅裝修管管理規(guī)定定8、住宅宅裝修管管理公約約9、裝修修工程人人員管理理規(guī)定10、裝裝修驗收收及違章章處理規(guī)規(guī)定11、停停水停電

54、電及違章章罰金收收繳規(guī)定定12、禁禁止違章章占地及及違章亂亂搭建管管理規(guī)定定13、消消防及安安全管理理規(guī)定14、治治安管理理規(guī)定15、文文化娛樂樂場所管管理規(guī)定定16、商商業(yè)網點點管理規(guī)規(guī)定17、停停車場管管理規(guī)定定18、單單車、摩摩托車保保管規(guī)定定19、交交通管理理規(guī)定20、清清潔衛(wèi)生生管理規(guī)規(guī)定21、園園林綠化化管理規(guī)規(guī)定22、出出租房及及暫住人人員管理理規(guī)定23、安安全用電電、用水水管理規(guī)規(guī)定24、配配電房管管理規(guī)定定二、內部部崗位職職責122個管理處1、管理理處主任任崗位職職責辦公室2、管理理處電腦腦信息員員崗位職職責3、管理理處物管管人員崗崗位職責責4、管理理處保潔潔組組長長崗位職職

55、責5、管理理處保潔潔組崗位位職責工程部6、管理理處工程程部工程程師崗位位職責秩序維護護部7、管理理處執(zhí)勤勤巡邏員員崗位職職責8、管理理處交通通管理員員崗位職職責9、管理理處秩序序維護員員管理職職責10、管管理處應應急分隊隊隊員崗崗位職責責11、管管理處義義務消防防員崗位位職責12、管管理處汽汽車（摩摩托車）保管員員崗位職職責三、管理理運作制制度344個1、管理理處工作作制度2、管理理處員工工職業(yè)道道德規(guī)范范3、管理理處廉潔潔制度4、管理理處回訪訪制度5、管理理處接待待來訪投投訴工作作制度6、管理理處有償償服務收收費制度度7、管理理處員工工守則8、管理理處辦公公制度9、管理理處值班班管理規(guī)規(guī)定1

56、0、管管理處員員工培訓訓制度11、管管理處對對外服務務工作制制度12、管管理處器器械設備備維修保保養(yǎng)制度度13、管管理處房房管員工工作標準準規(guī)定14、管管理處檔檔案資料料管理制制度15、管管理處行行政工作作制度16、管管理處物物業(yè)部工工作制度度17、管管理處辦辦公室工工作制度度18、管管理處工工程部工工作制度度19、管管理處保保潔組工工作制度度20、管管理處綠綠化組工工作制度度21、管管理處秩秩序維護護大隊員員工工作作制度22、管管理處秩秩序維護護大隊紀紀律暫行行規(guī)定23、管管理處秩秩序維護護大隊執(zhí)執(zhí)勤程序序24、管管理處秩秩序維護護大隊情情況處置置辦法25、管管理處秩秩序維護護大隊獎獎罰暫行

57、行規(guī)定26、管管理處交交通管理理員上崗崗守則27、管管理處秩秩序維護護大隊工工作制度度28、管管理處秩秩序維護護大隊學學習與訓訓練制度度29、管管理處秩秩序維護護大隊執(zhí)執(zhí)勤制度度30、管管理處秩秩序維護護大隊儀儀容儀表表及內務務衛(wèi)生制制度31、管管理處員員工宿舍舍管理制制度32、管管理處洗洗車服務務員工工工作制度度33、管管理處房房屋維修修工程質質量檢驗驗評定標標準34、管管理處全全面質量量管理實實施辦法法四、考核核制度114個1、管理理處員工工工作績績效考核核表2、管理理處干部部工作績績效考核核表3、管理理處行政政人員考考核標準準4、管理理處房管管員考證證辦法5、管理理處房管管員工作作質量考

58、考核標準準6、管理理處房管管員工作作考評表表7、管理理處房屋屋及公共共設施維維修養(yǎng)護護質量標標準8、管理理處機電電設備維維修養(yǎng)護護質量標標準9、管理理處維修修工考核核標準10、管管理處綠綠化管養(yǎng)養(yǎng)考評標標準11、管管理處秩秩序維護護大隊考考核標準準、12、管管理處治治安員執(zhí)執(zhí)勤考評評表13、管管理處秩秩序維護護大隊訓訓練考核核表14、管管理處保保潔員工工考核標標準“金苑閣閣 ”物業(yè)管管理制度度的具體體內容（略）第二節(jié) 管理理處檔案案管理檔案的建建立與管管理要做做到（11）檔案案資料標標準化；（2）檔案管管理員專專業(yè)化；（3）檔案管管理科學學化；（4）實實行計算算機貯存存與原始始資料雙雙檔制。檔

59、案的的建立與與管理是是物業(yè)管管理的重重要內容容?？茖W學化、現現代化、規(guī)范化化的檔案案管理將將更有力力地促進進物業(yè)管管理工作作，提高高物業(yè)管管理水平平，最終終達到更更好地為為住戶服服務的目目的。一、檔案案的建立立1、辦公公室設專專人負責責“金苑閣閣 ”檔案的的建立與與管理工工作。按按照各種種檔案對對溫度、濕度和和照明的的要求，建立標標準的檔檔案資料料室；檔檔案管理理員必須須經培訓訓并合格格后才能能上崗。2、制度度檔案建建立與管管理的工工作流程程，檔案案資料管管理規(guī)章章制度，檔案管管理員崗崗位責任任制。3、系統(tǒng)統(tǒng)地收集集“金苑閣閣 ”工程檔檔案資料料，住戶戶資料、管理檔檔案及其其他檔案案，具體體內

60、容見見附表。二、檔案案的管理理1、充分分運用計計算機管管理在現代信信息社會會，廣泛泛地應用用計算機機，參與與各行業(yè)業(yè)、各方方面的工工作，已已成為現現代化管管理的重重要手段段，在檔檔案管理理上，充充分發(fā)揮揮計算機機具有的的數據處處理功能能，貯存存信息量量大、安安全可靠靠、易于于保存、方便使使用等優(yōu)優(yōu)勢，實實現檔案案管理的的科學化化和現代代化。計算機的的應用主主要體現現在：運用計算算機查詢詢住戶資資料。采采用目前前最先進進的物業(yè)業(yè)管理軟軟件，經經錄入住住戶資料料后可以以很方便便地查詢詢有關住住戶資料料。我們們可以清清楚地查查到樓房房名稱、業(yè)主姓姓名、住住戶人數數、面積積、房屋屋類型、結構、家庭成成