合同法學(xué)案例分析

1、合同法學(xué)案例分析 （ 二）合同法學(xué)案例分析 （二 ） 合同法學(xué)案例分析 （二） 發(fā)布時(shí)間： 2006-05-13 甲、乙、丙三人為同胞兄弟。 三人父母生前擁有一幢私 有樓房，這幢樓房于 1996 年出租給張某夫婦居住，租期為 5 年，每 年租金為 2 萬(wàn)元，年底支付。1999 年 1-2 月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒(méi)有留下遺囑， 于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無(wú)自己的房 屋，辦理遺產(chǎn)繼承時(shí)，把房屋約定由丙管理。 1999 年 10 月 5 日丙 將房屋作價(jià)給丁，價(jià)款為人民幣 30 萬(wàn)元，丁以為丙即是房屋的產(chǎn)權(quán) 所有權(quán)，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由丁，二人一并

2、到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。同年 11 月 1 日，丙告知張某夫婦 其已將房屋賣與丁的事實(shí)， 并要求張某夫婦搬出房屋。 張某夫婦不允， 要求購(gòu)買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起 糾紛。現(xiàn)問(wèn)：（1）父母去世后，甲、乙、丙對(duì)樓房具有什么財(cái)產(chǎn)關(guān)系？2）丙、丁之間簽訂的合同有無(wú)效力？為什么？（3）現(xiàn)房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有？（4）甲、乙、丙、丁有無(wú)權(quán)利要求張某夫婦搬出房屋？（5）張某夫婦有哪些權(quán)利可以主張？丙應(yīng)對(duì)丁承擔(dān)什么責(zé)任？ 為什么？答案：（1）甲、乙、丙對(duì)作為尚未分割的遺產(chǎn)的樓房是共同共有關(guān)系。（2）無(wú)效。因?yàn)樵撡I賣合同侵犯了張某夫婦的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（3）房屋所有權(quán)應(yīng)歸甲、乙、丙三

3、人共同共有。（4）甲、乙、丙、丁四人均無(wú)權(quán)利要求張某夫婦搬出。因?yàn)閺?某夫婦享有合法的租賃權(quán)。（5）張某夫婦可以主張以下權(quán)利： 1 房屋所有人出賣房屋前獲 得通知的權(quán)利； 2 在同等價(jià)格條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利； 3 主張丙、丁之間合同無(wú)效的權(quán)利丙應(yīng)對(duì)丁承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。因?yàn)橐虮倪^(guò)錯(cuò)致使合同無(wú)效。解題思路解答本題的前提在于第（ 1 ）問(wèn)，即甲、乙、丙兄弟三 人對(duì)樓房的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而具有決定性意義的是第（ 2）問(wèn)，丙、丁之 間的合同有無(wú)效力，需要多方面的綜合考慮。第（ 2）問(wèn)的答案直接 或間接地決定了以下各個(gè)問(wèn)題的答案。法理詳解（ 1）繼承開(kāi)始，遺產(chǎn)應(yīng)為繼承人取得。若繼承人為數(shù) 人，即發(fā)生共同繼承，

4、遺產(chǎn)即為共同繼承人共同共有。（2）、（3）許多考生以為，丙處理共同共有財(cái)產(chǎn)雖未經(jīng)甲、乙 同意，但是丁作為第三人是善意的，應(yīng)保護(hù)丁的合法權(quán)益，故依民 通意見(jiàn)第 89 條規(guī)定，丙、丁之間的合同應(yīng)為有效；現(xiàn)丙、丁已經(jīng) 完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)，丁應(yīng)成為合法所有人。以上看法并無(wú)錯(cuò)誤，但考慮問(wèn)題尚失全面，恰恰忽略了在該樓 房之上還有一個(gè)租賃關(guān)系存在。 民通意見(jiàn)第 118 條規(guī)定： " 出租 人出賣出租房屋的， 應(yīng)提前 3 個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下， 享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的， 承租人可以請(qǐng)求人 民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。 " 換言之，房屋所有人侵犯承租人的優(yōu) 先購(gòu)買權(quán)的， 房屋承租人可以請(qǐng)求宣告房屋買賣合同無(wú)效。 現(xiàn)張某夫 婦作為承租人要求購(gòu)買該樓房，應(yīng)視為對(duì)丙、丁房屋買賣合的對(duì)抗， 法院得依其請(qǐng)求宣告丙、丁房屋買賣合同無(wú)效。合同既然無(wú)效，依據(jù) 合同而進(jìn)行的房產(chǎn)變更登記亦應(yīng)為無(wú)效， 故丁并不能成為房屋所有權(quán) 人。（4）張某夫婦享有合法的租賃權(quán)利，作為出租人的甲、乙、丙應(yīng) 尊重對(duì)方的權(quán)利，當(dāng)然無(wú)權(quán)要求張某夫婦搬出。至于丁，與張某夫婦 并無(wú)任何法律關(guān)系，當(dāng)然夫權(quán)要求其搬出。（ 5）張某夫婦可以主張下列權(quán)利： 1 在租賃期內(nèi)的合法租賃權(quán) 2 在房屋所有人出賣房屋前獲得通知的權(quán)利； 3 優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利 4 因丙