南方東銀洛南新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc143000005 第一部分：市場(chǎng)情況研究 PAGEREF _Toc143000005 h 1 HYPERLINK l _Toc143000006 1洛陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc143000006 h 1 HYPERLINK l _Toc143000007 洛陽(yáng)城市概況 PAGEREF _Toc143000007 h 1 HYPERLINK l _Toc143000008 洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況 PAGEREF _Toc143000008 h 4 HYPERLINK l _Toc143000009 洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況 PA

2、GEREF _Toc143000009 h 4 HYPERLINK l _Toc143000010 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 PAGEREF _Toc143000010 h 4 HYPERLINK l _Toc143000011 全社會(huì)固定投資情況 PAGEREF _Toc143000011 h 5 HYPERLINK l _Toc143000012 社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 PAGEREF _Toc143000012 h 6 HYPERLINK l _Toc143000013 人均可支配性收入 PAGEREF _Toc143000013 h 6 HYPERLINK l _Toc143000014 教育產(chǎn)業(yè)

3、情況 PAGEREF _Toc143000014 h 6 HYPERLINK l _Toc143000015 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 PAGEREF _Toc143000015 h 7 HYPERLINK l _Toc143000016 金融政策分析 PAGEREF _Toc143000016 h 7 HYPERLINK l _Toc143000017 房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc143000017 h 9 HYPERLINK l _Toc143000018 對(duì)本項(xiàng)目影響分析 PAGEREF _Toc143000018 h 10 HYPERLINK l _Toc143000019 洛陽(yáng)規(guī)劃

4、發(fā)展分析 PAGEREF _Toc143000019 h 11 HYPERLINK l _Toc143000020 洛陽(yáng)市整體規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc143000020 h 11 HYPERLINK l _Toc143000021 洛陽(yáng)在河南未來(lái)發(fā)展角色分析 PAGEREF _Toc143000021 h 12 HYPERLINK l _Toc143000022 洛陽(yáng)城區(qū)規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc143000022 h 12 HYPERLINK l _Toc143000023 洛南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施規(guī)劃情況： PAGEREF _Toc143000023 h 13 HYPE

5、RLINK l _Toc143000024 洛陽(yáng)未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響分析 PAGEREF _Toc143000024 h 14 HYPERLINK l _Toc143000025 洛陽(yáng)宏觀市場(chǎng)總結(jié) PAGEREF _Toc143000025 h 14 HYPERLINK l _Toc143000026 2洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc143000026 h 16 HYPERLINK l _Toc143000027 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc143000027 h 16 HYPERLINK l _Toc143000028 房地產(chǎn)投資情況 PAGEREF _Toc1

6、43000028 h 16 HYPERLINK l _Toc143000029 土地開發(fā)面積 PAGEREF _Toc143000029 h 16 HYPERLINK l _Toc143000030 施工、新開工、竣工面積情況 PAGEREF _Toc143000030 h 16 HYPERLINK l _Toc143000031 銷售面積、銷售額、銷售均價(jià) PAGEREF _Toc143000031 h 16 HYPERLINK l _Toc143000032 個(gè)人住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款 PAGEREF _Toc143000032 h 17 HYPERLINK l _Toc14300003

7、3 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc143000033 h 18 HYPERLINK l _Toc143000034 2006年全市房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo) PAGEREF _Toc143000034 h 18 HYPERLINK l _Toc143000035 經(jīng)濟(jì)適用房 PAGEREF _Toc143000035 h 18 HYPERLINK l _Toc143000036 多層住宅 PAGEREF _Toc143000036 h 18 HYPERLINK l _Toc143000037 高層住宅（含小高層） PAGEREF _Toc143000037 h 19 HYPERL

8、INK l _Toc143000038 洋房、別墅 PAGEREF _Toc143000038 h 20 HYPERLINK l _Toc143000039 商業(yè)地產(chǎn) PAGEREF _Toc143000039 h 21 HYPERLINK l _Toc143000040 洛南新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc143000040 h 22 HYPERLINK l _Toc143000041 市場(chǎng)供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc143000041 h 22 HYPERLINK l _Toc143000042 對(duì)洛南新區(qū)市場(chǎng)的基本判斷 PAGEREF _Toc143000042 h 23

9、 HYPERLINK l _Toc143000043 洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc143000043 h 23 HYPERLINK l _Toc143000044 樓市成交量 PAGEREF _Toc143000044 h 23 HYPERLINK l _Toc143000045 住宅市場(chǎng)各物業(yè)需求分析 PAGEREF _Toc143000045 h 24 HYPERLINK l _Toc143000046 推廣渠道演化 PAGEREF _Toc143000046 h 24 HYPERLINK l _Toc143000047 客戶來(lái)源與置業(yè)分析 PAGEREF _Toc

10、143000047 h 24 HYPERLINK l _Toc143000048 2暢銷項(xiàng)目共性分析 PAGEREF _Toc143000048 h 25 HYPERLINK l _Toc143000049 需求市場(chǎng)的基本判斷 PAGEREF _Toc143000049 h 26 HYPERLINK l _Toc143000050 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc143000050 h 26 HYPERLINK l _Toc143000051 住宅市場(chǎng) PAGEREF _Toc143000051 h 26 HYPERLINK l _Toc143000052 商業(yè)市場(chǎng) PAGEREF _T

11、oc143000052 h 27 HYPERLINK l _Toc143000053 典型參照性項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc143000053 h 29 HYPERLINK l _Toc143000054 建業(yè)森林半島 PAGEREF _Toc143000054 h 29 HYPERLINK l _Toc143000055 順馳洛陽(yáng)第一大街 PAGEREF _Toc143000055 h 30 HYPERLINK l _Toc143000056 國(guó)寶別墅 PAGEREF _Toc143000056 h 32 HYPERLINK l _Toc143000057 奧體花城 PAGEREF _

12、Toc143000057 h 33 HYPERLINK l _Toc143000058 TODAY新都匯 PAGEREF _Toc143000058 h 34 HYPERLINK l _Toc143000059 第二部分：項(xiàng)目可行性分析 PAGEREF _Toc143000059 h 35 HYPERLINK l _Toc143000060 1項(xiàng)目分析及初步定位構(gòu)想 PAGEREF _Toc143000060 h 35 HYPERLINK l _Toc143000061 地塊可行性分析 PAGEREF _Toc143000061 h 35 HYPERLINK l _Toc143000062 項(xiàng)

13、目四至分析 PAGEREF _Toc143000062 h 35 HYPERLINK l _Toc143000063 地塊地形分析 PAGEREF _Toc143000063 h 37 HYPERLINK l _Toc143000064 地塊外部景觀分析 PAGEREF _Toc143000064 h 37 HYPERLINK l _Toc143000065 周邊配套情況分析 PAGEREF _Toc143000065 h 38 HYPERLINK l _Toc143000066 交通情況分析 PAGEREF _Toc143000066 h 38 HYPERLINK l _Toc1430000

14、67 生活配套 PAGEREF _Toc143000067 h 38 HYPERLINK l _Toc143000068 公共配套 PAGEREF _Toc143000068 h 39 HYPERLINK l _Toc143000069 項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc143000069 h 39 HYPERLINK l _Toc143000070 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S） PAGEREF _Toc143000070 h 39 HYPERLINK l _Toc143000071 項(xiàng)目劣勢(shì)（W） PAGEREF _Toc143000071 h 40 HYPERLINK l _Toc1430000

15、72 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O） PAGEREF _Toc143000072 h 40 HYPERLINK l _Toc143000073 市場(chǎng)威脅（T） PAGEREF _Toc143000073 h 40 HYPERLINK l _Toc143000074 SWOT矩陣分析 PAGEREF _Toc143000074 h 40 HYPERLINK l _Toc143000075 總體項(xiàng)目評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc143000075 h 41 HYPERLINK l _Toc143000076 初步定位構(gòu)想 PAGEREF _Toc143000076 h 41 HYPERLINK l _Toc143

16、000077 物業(yè)檔次定位 PAGEREF _Toc143000077 h 41 HYPERLINK l _Toc143000078 關(guān)于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) PAGEREF _Toc143000078 h 41 HYPERLINK l _Toc143000079 項(xiàng)目開發(fā)模式定位 PAGEREF _Toc143000079 h 43 HYPERLINK l _Toc143000080 關(guān)于目標(biāo)客戶市場(chǎng) PAGEREF _Toc143000080 h 45 HYPERLINK l _Toc143000081 關(guān)于住宅戶型面積 PAGEREF _Toc143000081 h 45 HYPERLINK l

17、 _Toc143000082 關(guān)于住宅價(jià)格 PAGEREF _Toc143000082 h 45 HYPERLINK l _Toc143000083 2項(xiàng)目投資收益分析 PAGEREF _Toc143000083 h 47 HYPERLINK l _Toc143000084 項(xiàng)目概況及方案要點(diǎn) PAGEREF _Toc143000084 h 47 HYPERLINK l _Toc143000085 2.1.1 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc143000085 h 47 HYPERLINK l _Toc143000086 2.1.2 方案要點(diǎn) PAGEREF _Toc143000086 h

18、47 HYPERLINK l _Toc143000087 投資分析的目的、依據(jù)、原則及范圍 PAGEREF _Toc143000087 h 49 HYPERLINK l _Toc143000088 2.2.1 投資分析的目的 PAGEREF _Toc143000088 h 49 HYPERLINK l _Toc143000089 2.2.2 投資分析的主要依據(jù) PAGEREF _Toc143000089 h 49 HYPERLINK l _Toc143000090 2.2.3 投資分析的原則和范圍 PAGEREF _Toc143000090 h 49 HYPERLINK l _Toc14300

19、0091 成本預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc143000091 h 49 HYPERLINK l _Toc143000092 2.3.1 總投資估算 PAGEREF _Toc143000092 h 50 HYPERLINK l _Toc143000093 分期投資估算 PAGEREF _Toc143000093 h 52 HYPERLINK l _Toc143000094 2.3.3 單方成本測(cè)算 PAGEREF _Toc143000094 h 52 HYPERLINK l _Toc143000095 經(jīng)濟(jì)效益及稅務(wù)分析 PAGEREF _Toc143000095 h 54 HYPERLINK

20、 l _Toc143000096 2.4.1 評(píng)價(jià)方法 PAGEREF _Toc143000096 h 54 HYPERLINK l _Toc143000097 2.4.2 營(yíng)銷計(jì)劃及銷售收入測(cè)算 PAGEREF _Toc143000097 h 54 HYPERLINK l _Toc143000098 2.4.3 總成本 PAGEREF _Toc143000098 h 56 HYPERLINK l _Toc143000099 2.4.4 稅金 PAGEREF _Toc143000099 h 57 HYPERLINK l _Toc143000100 2.4.5 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) PAGEREF

21、_Toc143000100 h 57 HYPERLINK l _Toc143000101 2.4.6 財(cái)務(wù)效益綜合分析 PAGEREF _Toc143000101 h 59 HYPERLINK l _Toc143000102 2.4.7 社會(huì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc143000102 h 59 HYPERLINK l _Toc143000103 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc143000103 h 60 HYPERLINK l _Toc143000104 2.5.1 資金來(lái)源與運(yùn)用估算 PAGEREF _Toc143000104 h 60 HYPERLINK l _Toc14

22、3000105 2.5.2 現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc143000105 h 61 HYPERLINK l _Toc143000106 不確定性分析 PAGEREF _Toc143000106 h 63 HYPERLINK l _Toc143000107 2.6.1 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc143000107 h 63 HYPERLINK l _Toc143000108 2.6.2 敏感性分析 PAGEREF _Toc143000108 h 63 HYPERLINK l _Toc143000109 項(xiàng)目投資收益分析結(jié)論 PAGEREF _Toc143000109 h

23、64 HYPERLINK l _Toc143000110 3項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 PAGEREF _Toc143000110 h 65 HYPERLINK l _Toc143000111 從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的角度 PAGEREF _Toc143000111 h 65 HYPERLINK l _Toc143000112 從當(dāng)前開發(fā)時(shí)機(jī)角度 PAGEREF _Toc143000112 h 66 HYPERLINK l _Toc143000113 項(xiàng)目可行性發(fā)展最終結(jié)論 PAGEREF _Toc143000113 h 66第一部分：市場(chǎng)情況研究洛陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析洛陽(yáng)城市概況地理位置洛陽(yáng)市位于河南省西部，地處東經(jīng)

24、至，北緯 至之間。亞歐大陸橋東段，橫跨黃河中游兩岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之稱。東鄰鄭州，西接三門峽，北跨黃河與焦作接壤，南與平頂山、南陽(yáng)相連。歷史人文洛陽(yáng)，因?yàn)榈靥幝逅?yáng)而得名，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是中國(guó)著名的歷史文化名城和重點(diǎn)旅游城市，是華夏文明的主要發(fā)祥地之一。自公元前770年周平王遷都洛邑起，歷史上先后有13個(gè)朝代在此建都，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)1500多年。漢魏以后，洛陽(yáng)逐漸成為國(guó)際大都市，隋唐時(shí)人口百萬(wàn)，四方納貢，百國(guó)來(lái)朝，盛極一時(shí)。自古以來(lái)，這里墨客騷人云集，因此有“詩(shī)都”之稱，牡丹香氣四溢，又有“花都”的美譽(yù)。洛陽(yáng)牡丹久負(fù)盛名，馳名中外，每年4月15日至25日舉辦的“

25、牡丹花會(huì)”游人如潮 。1982年，洛陽(yáng)市人大常委會(huì)正式將牡丹定為市花。悠久的歷史留給洛陽(yáng)光彩奪目的文化遺產(chǎn)和取之不盡的旅游資源。洛陽(yáng)有豐富的人文景觀，其中龍門石窟是中國(guó)三大石窟之一，白馬寺是中國(guó)第一座官辦佛教寺院，洛陽(yáng)古墓博物館是世界上最大的古墓群，此外還有二程墓、白園、關(guān)林等一大批歷史遺跡。洛陽(yáng)也是中華民族文化的搖籃，道德經(jīng)、漢書、資治通鑒等歷史巨作無(wú)不在此著成。1948年，洛陽(yáng)解放，洛陽(yáng)市人民民主政府成立。1954年，洛陽(yáng)市升格為河南省直轄市。行政區(qū)劃洛陽(yáng)現(xiàn)轄偃師市、孟津、新安、洛寧、宜陽(yáng)、伊川、嵩縣、欒川、汝陽(yáng)一市八縣和澗西、西工、老城、廛河、洛龍區(qū)、吉利六個(gè)城市區(qū)，總面積15208平方

26、公里，市區(qū)面積544平方公里。自然資源洛陽(yáng)位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。洛陽(yáng)市野生動(dòng)物資源豐富，全市有陸棲脊椎動(dòng)物342種，其中有珍稀動(dòng)物190余種，天然藥物理學(xué)480余種。水資源也很豐富，境內(nèi)有黃河、洛河、伊河、廛河、澗河等河流和陸渾、故縣兩座大型水庫(kù)。洛陽(yáng)物產(chǎn)資源豐富，已探明有鉬、鋁、金、銀、鎢、煤、鐵、鋅、水晶、鉛等甲類礦產(chǎn)資源26種，其中鉬礦儲(chǔ)量居全國(guó)首位，為世界三大鉬礦之一。交通情況洛陽(yáng)交通便利，是古代絲綢之路的起點(diǎn)，素有“九州腹地，十省通衢”之稱，如今是我國(guó)重要的交通樞紐。航空：洛陽(yáng)

27、機(jī)場(chǎng)位于市區(qū)西北10公里處，設(shè)施完備，現(xiàn)有洛陽(yáng)至廣州、成都、大連等多條國(guó)內(nèi)航線。 鐵路：洛陽(yáng)市內(nèi)有隴海鐵路橫穿全市，東可到西安，西可到鄭州、開封；南北方向有焦枝鐵路縱貫全境，南可到湖北襄樊等地。公路：境內(nèi)有從洛陽(yáng)經(jīng)鄭州到開封的高速公路，洛陽(yáng)經(jīng)三門峽到潼關(guān)的高速公路也已投入使用。通過(guò)洛陽(yáng)的國(guó)道主要有207、310，這兩條國(guó)道和隴海、焦枝兩條鐵路相輔相成，使洛陽(yáng)的交通更加完善。 人口構(gòu)成情況截至2004年底，洛陽(yáng)市總?cè)丝跒槿f(wàn)人（2005年末，全市總?cè)丝?41.7萬(wàn)人）。其中，居住在城鎮(zhèn)的人口為萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.6%，居住在鄉(xiāng)村的人口為萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.5%。2004年全市總?cè)丝谥校?-14

28、歲人口為萬(wàn)人，占22.35%；15-64歲人口為萬(wàn)人，占69.79%；65歲及以上人口為萬(wàn)人，占7.86%。洛陽(yáng)是個(gè)多 HYPERLINK :/ wiki /wiki/%E6%B0%91%E6%97%8F o 民族 民族聚居的地方。全市共有32個(gè)民族，其中 HYPERLINK :/ wiki /wiki/%E6%B1%89%E6%97%8F o 漢族 漢族人口占全市總?cè)丝诘?， 其它%97%8F o 少數(shù)民族 少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?，人口比較多的有 HYPERLINK :/ wiki /wiki/%E5%9B%9E%E6%97%8F o 回族 回族、 HYPERLINK :/ wiki /w

29、iki/%E6%BB%A1%E6%97%8F o 滿族 滿族和 HYPERLINK :/ wiki /wiki/%E8%92%99%E5%8F%A4%E6%97%8F o 蒙古族 蒙古族。根據(jù)“十一五”洛陽(yáng)市人口發(fā)展規(guī)劃，到“十一五”末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到665萬(wàn)。其中，市區(qū)人口260萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口405萬(wàn)。洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況2005年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到億元，較上年增長(zhǎng)15.1%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到萬(wàn)元。其中，第一產(chǎn)業(yè)億元，增長(zhǎng)7%；第二產(chǎn)業(yè)億元，增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)億元，增長(zhǎng)13.6%。全市完成地方財(cái)政收入 65.5億元，比上年增長(zhǎng)39.4%；地方財(cái)政支出95.8億元，增長(zhǎng)38.

30、8%。其中，一般預(yù)算收入61.0億元，一般預(yù)算支出 88.1億元，分別比上年增長(zhǎng)41.7%和40.2%。一般預(yù)算收入中，增值稅10.2億元，增長(zhǎng)13.8%；營(yíng)業(yè)稅11.4億元.增長(zhǎng) 17.8%；企業(yè)所得稅6.7億元，增長(zhǎng)115.4%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2005年，全年完成工業(yè)投資209億元，同比增長(zhǎng)49.5%，超額完成年初預(yù)定的180億元目標(biāo)。全年完成工業(yè)增加值566億元，同比增長(zhǎng)18.9%，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到51%。 其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1078億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)億元，分別增長(zhǎng)24.2%、39.1%和43.9%。全年新批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)50個(gè)；外商直接投資合同金額2.

31、3億美元；實(shí)際利用外資億美元，增長(zhǎng)28.4%；引進(jìn)市外境內(nèi)資金億元，增長(zhǎng)12.6%。全年進(jìn)出口總額達(dá) 96015萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)27.9%。其中，出口總額72374萬(wàn)美元，增長(zhǎng)22.8%；進(jìn)口總額23641萬(wàn)美元，增長(zhǎng)46.4%。2005年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 914.8億元，比年初增加121.7億元。其中：企業(yè)存款余額為 210.8億元，比年初增加17.0億元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 595.2億元，比年初增加76.4億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 480.3億元，比年初增加23.3億元。其中：短期借款余額為 291.0億元，比年初增加12.4億元；中長(zhǎng)期貸款余額為152.0億元，比年初增

32、加14.3億元。金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入2537.7億元，現(xiàn)金支出2516.5億元，雙雙比上年增長(zhǎng)10.0%，收支相抵，凈回籠貨幣21.2億元。旅游業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，全年接待境內(nèi)外游客2145萬(wàn)人次，旅游總收入105億元，比上年同比分別增長(zhǎng)19.4%和24.3%。 全社會(huì)固定投資情況2005年，全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資480億元，比上年增長(zhǎng)45.5%，投資總量刷新歷史最高紀(jì)錄。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資400.9億元，增長(zhǎng)48.4%。全年第三產(chǎn)業(yè)投資184.8億元，增長(zhǎng)45.7%，其中，交通運(yùn)輸業(yè)投資22.6億元，少洛、濟(jì)洛、西南環(huán)城3條高速相繼通車，洛界高速大安至平頂山市界段已經(jīng)建成，全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá)

33、到221公里；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資33.5億元，增長(zhǎng)46.8%；文教、衛(wèi)生業(yè)投資21.8億元，增長(zhǎng)倍。工業(yè)投資快速增長(zhǎng)。2005年，在建工業(yè)項(xiàng)目438個(gè)，竣工項(xiàng)目273個(gè)，完成投資209.3億元，增長(zhǎng)49.5%，成為拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量。其中冶金、電力、機(jī)械、建材等行業(yè)投資分別增長(zhǎng)27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。新區(qū)開發(fā)取得新成果。截至2005年底新區(qū)已累計(jì)完成投資180億元，其中2005年完成投資80多億元。市政道路累計(jì)開工48條、76公里，竣工34條、45公里，并配套建設(shè)了水、電、熱、氣、通訊等設(shè)施。新區(qū)園林綠化面積已達(dá)210萬(wàn)平方米。房建工程累計(jì)開工591

34、棟462萬(wàn)平方米，竣工282棟194萬(wàn)平方米。市四大班子遷入新區(qū)辦公，體育館、游泳館建成投用。老市區(qū)各項(xiàng)建設(shè)順利推進(jìn)。總投資7億元、全長(zhǎng)10.6公里的王城大道全線貫通。紗廠東西路、延安路、天津路等11條道路改造竣工通車。房屋開發(fā)和商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資46.1億元，比上年增長(zhǎng)50.1%。商品房竣工面積達(dá)195.3萬(wàn)平方米，下降3.1%，銷售面積達(dá)204.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.8%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況2005年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 340.7億元，比上年增長(zhǎng)14.4%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額188.0億元，增長(zhǎng)15.6%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額152.7億元，增

35、長(zhǎng)13.0%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額293.2億元，增長(zhǎng)14.2%；餐飲業(yè)零售額44.1億元，增長(zhǎng)36.0%。人均可支配性收入2005年，城市居民人均可支配收入達(dá)到10175元，增長(zhǎng)12.7%；農(nóng)民人均純收入2903元，增長(zhǎng)12.3%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元，比年初增加億元。教育產(chǎn)業(yè)情況2005年，全市普通高校4所，招生1.7萬(wàn)人，在校生6.5萬(wàn)人。普通高中86所，招生43萬(wàn)人，在校生12.3萬(wàn)人。普通初中369所，招生12.0萬(wàn)人，在校生36.6萬(wàn)人。小學(xué)2558所，招生11.0萬(wàn)人，在校生65.5萬(wàn)人。幼兒園在園兒童10.2萬(wàn)人。中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校108所，招生4.7萬(wàn)人，在校生1

36、1.8萬(wàn)人。普通初中入學(xué)率99.4%，小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率99.9%。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策金融政策分析2006年5月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等9部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知。通知內(nèi)容之一為嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。分析：政策旨在健全房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響是，

37、淘汰實(shí)力不足的開發(fā)商，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“洗牌”，從而降低消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。此規(guī)定，在一定程度上將有效抑制開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，今后項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇融資困境。中國(guó)人民銀行7月21日決定，從2006年8月15日起再度小幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。分析：這是在7月5日起提高存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)后，央行一個(gè)月內(nèi)再次實(shí)施同樣的貨幣政策手段。自此，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到%。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是固定資產(chǎn)投資的持續(xù)過(guò)熱，金融信貸政策的趨緊將是必然選擇，今后也不排除央行采取加息手段控制經(jīng)濟(jì)的可能。 金融信貸政策的趨緊，對(duì)于資金高度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是

38、不利的，必將加速開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和優(yōu)化重組、以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多元化探索。8月初，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀監(jiān)發(fā)200654號(hào)），要求銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。通知要求，信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（銀監(jiān)辦發(fā)2005212號(hào)）有關(guān)規(guī)定。資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不全等不符合條件的房地產(chǎn)公司，通過(guò)信托公司融資的大門正在逐步關(guān)閉。 通知明確規(guī)定，銀行等金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸

39、款“三查”，全過(guò)程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。 另外，通知要求嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前，要加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收

40、儲(chǔ)費(fèi)用，開設(shè)專門的托管賬戶。警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對(duì)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。 虛假按揭等行為也將受到嚴(yán)厲打擊。通知要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極開展個(gè)人首套住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、有效性審核，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴(yán)厲打擊虛假按揭等套取和詐騙銀行貸款的行為。房地產(chǎn)政策2006年7月6日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，對(duì)國(guó)6條實(shí)施細(xì)則的90與70%進(jìn)行了界定。各地要根據(jù)總

41、量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。 套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。分析：此次建設(shè)部的解釋，在90的問(wèn)題上采取了強(qiáng)硬態(tài)度，并規(guī)定了針對(duì)各種違規(guī)主體和行為的具體而嚴(yán)厲的查處措施；但在70%的問(wèn)題上采取了妥協(xié)而靈活的辦法，實(shí)

42、際上是將總量還是項(xiàng)目、此項(xiàng)目還是彼項(xiàng)目、各項(xiàng)目90以下具體占比等問(wèn)題的決定權(quán)下放給了地方城市政府，這對(duì)于那些原本不適合建設(shè)中小戶型的區(qū)域和項(xiàng)目、以及那些有實(shí)力有政府背景的開發(fā)商而言無(wú)疑是不幸之中的萬(wàn)幸。2006年7月6日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)交易秩序的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息

43、應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，房地產(chǎn)、發(fā)展改革（價(jià)格）、工商管理部門應(yīng)按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。廣告發(fā)布單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、發(fā)展改革（

44、價(jià)格）、房地產(chǎn)管理部門予以嚴(yán)肅處理。分析：此次發(fā)文，從政策規(guī)定的層面已經(jīng)完全堵死了認(rèn)購(gòu)收款、銷控售房、虛假承諾、違法廣告等常規(guī)操盤手法的大門，一旦嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于開發(fā)企業(yè)的資金調(diào)配（切斷了認(rèn)購(gòu)款來(lái)源）以及代理企業(yè)的營(yíng)銷策劃無(wú)疑都提出了空前的挑戰(zhàn)。2006年7月18日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知，自2006年8月1日起開始強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)20%的個(gè)人所得稅。分析：對(duì)于一手住房而言，此舉實(shí)際上加大了住房炒作及短線投資的成本，可能會(huì)進(jìn)一步加速一手住房市場(chǎng)投機(jī)客及投資客的撤離，對(duì)于那些投資性住房物業(yè)而言將會(huì)構(gòu)成很大的沖擊。對(duì)本項(xiàng)目影響分析由于貴企業(yè)資金充裕，

45、信貸趨緊以及禁止收取認(rèn)購(gòu)款等規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目的資金運(yùn)作幾乎不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。90以下占70%的政策在洛陽(yáng)到底如何實(shí)施？本項(xiàng)目到底應(yīng)該設(shè)置多大比例的90以下的戶型？這些問(wèn)題將直接影響本案的產(chǎn)品規(guī)劃及戶型設(shè)置。禁止認(rèn)購(gòu)收款、禁止銷控屯房等政策規(guī)定，一旦嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)本案后期的價(jià)格試探、客戶積累及利益最大化將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。洛陽(yáng)規(guī)劃發(fā)展分析洛陽(yáng)市整體規(guī)劃情況洛南新區(qū)河南省委、省政府提出，全省要抓住重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，充分發(fā)揮城市的聚集輻射帶動(dòng)作用，以加快工業(yè)化，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，全面繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，提高人民生活水平和質(zhì)量，奮力實(shí)現(xiàn)中原崛起。按照這一戰(zhàn)略部署，洛陽(yáng)市積極實(shí)施第三期城市總體規(guī)劃，

46、以把洛陽(yáng)建成具有區(qū)域中心職能的特大型城市為目標(biāo)，跨過(guò)洛河向南發(fā)展，堅(jiān)持洛南新區(qū)開發(fā)與洛河以北城區(qū)建設(shè)改造并重，優(yōu)化城市環(huán)境與提升景區(qū)檔次并重，進(jìn)一步拉大城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使中心城區(qū)形成以洛河為軸線、洛河南北對(duì)應(yīng)發(fā)展的新格局。2001年，洛陽(yáng)市轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整到位，為集中力量實(shí)施新城開發(fā)創(chuàng)造了必要條件；2003年，洛陽(yáng)市專門成立了開發(fā)新區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，拉開了新區(qū)開發(fā)的帷幕。洛南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)使洛陽(yáng)的城市建設(shè)進(jìn)入“以洛河為軸線、南北對(duì)應(yīng)發(fā)展”的實(shí)施階段。2004年10月8日，洛陽(yáng)市委、市政府、市人大、市政協(xié)喬遷洛南新區(qū)。2005年5月8日，洛陽(yáng)市黨政機(jī)關(guān)32個(gè)委、局全部南遷。這意味著，未來(lái)洛陽(yáng)

47、的重心將向洛河南岸傾斜。洛陽(yáng)在河南未來(lái)發(fā)展角色分析2005年11月18日，中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要正式出臺(tái)。綱要確定以鄭州為中心，包括洛陽(yáng)、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源共9個(gè)省轄(管)市，14個(gè)縣級(jí)市、33個(gè)縣、340個(gè)建制鎮(zhèn)，建成全省對(duì)外開放、東引西進(jìn)的主要平臺(tái)，形成中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極?！笆晃濉逼陂g，中原城市的發(fā)展目標(biāo)是初步形成以鄭州為中心，東連開封、西接洛陽(yáng)、北通新鄉(xiāng)、南達(dá)許昌的大“十”字形核心區(qū)，形成區(qū)域內(nèi)任意兩城市間兩小時(shí)內(nèi)通達(dá)的經(jīng)濟(jì)圈。中原城市群的城市體系基本架構(gòu)為：構(gòu)建鄭州為中心、洛陽(yáng)為副中心，其他省轄市為支撐，大中小城市相協(xié)調(diào)，根據(jù)各市現(xiàn)有基礎(chǔ)、發(fā)展

48、態(tài)勢(shì)各自定位。洛陽(yáng)市在中原群中的地位：中國(guó)歷史文化名城，國(guó)際文化旅游城市，中原城市群副中心，全國(guó)重要的新型工業(yè)城市，先進(jìn)制造業(yè)基地，科研開發(fā)中心和職業(yè)培訓(xùn)基地，中西部區(qū)域物流樞紐。產(chǎn)業(yè)布局方面，重點(diǎn)建設(shè)鄭汴洛城市工業(yè)走廊，強(qiáng)化鄭州、洛陽(yáng)兩市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭帶動(dòng)作用，鄭州和洛陽(yáng)的紡織、釀造、玻璃等企業(yè)，要逐步向城市外圍轉(zhuǎn)移，食品企業(yè)向鄭州惠濟(jì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集聚。洛陽(yáng)城區(qū)規(guī)劃情況由于本項(xiàng)目地處洛南新區(qū)，所以這里主要介紹新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況。洛南新區(qū)位于洛陽(yáng)市南部，和建成區(qū)隔洛河相望，北至洛河南岸，南至規(guī)劃快速客運(yùn)專線，東起焦枝鐵路線，西至規(guī)劃西南環(huán)高速路，總面積約平方公里。概括起來(lái)主要為一個(gè)總體規(guī)劃，

49、六個(gè)功能分區(qū)規(guī)劃、五個(gè)專業(yè)規(guī)劃和若干個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃。一個(gè)總體規(guī)劃就是洛南新區(qū)平方公里的總體規(guī)劃，六個(gè)功能分區(qū)規(guī)劃就是中心區(qū)平方公里、大學(xué)城及體育中心平方公里、洛龍科技園平方公里、濱河公園平方公里、隋唐城遺址平方公里和關(guān)林分區(qū)平方公里。五個(gè)專業(yè)規(guī)劃主要指水系、道路、管網(wǎng)、綠化、交通管制等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。洛南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的主要任務(wù)，一是把中心區(qū)建設(shè)成為洛陽(yáng)市未來(lái)的行政、商業(yè)、文化娛樂(lè)中心；二是把大學(xué)城、體育中心建設(shè)成為全市高等學(xué)府和體育基地；三是把洛龍科技園區(qū)建設(shè)成為與洛河以北市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；四是把關(guān)林分區(qū)建設(shè)成為功能齊全、市場(chǎng)繁榮的大型商貿(mào)區(qū)；五是把濱河公園建設(shè)成為與洛河以北洛

50、浦公園相對(duì)應(yīng)的休閑娛樂(lè)生態(tài)公園；六是把隋唐城遺址建設(shè)成為以綠色園林為主體的文物保護(hù)基地。洛南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施規(guī)劃情況：城市道路、管網(wǎng)。按照洛南新區(qū)交通規(guī)劃，共需建設(shè)各類城市主次干道52條，除了目前已建成的龍門大道、王城大道、關(guān)林大道工程外，下一步計(jì)劃分期分批進(jìn)行建設(shè)的道路有49條，總長(zhǎng)152公里，總面積約610萬(wàn)平方米,修筑各類橋涵153座。同步建設(shè)污水、雨水、給水、供電、通訊、熱力、煤氣、路燈、綠化和交通信號(hào)等設(shè)施。城市園林綠化。在中心區(qū)、大學(xué)城及體育中心和洛龍科技園區(qū)平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)城市中心公園、奧林匹克公園、市政廣場(chǎng)、定鼎門廣場(chǎng)、洛龍科技園中心綠地和新火車站商業(yè)中心綠地等6

51、處開放式廣場(chǎng)綠地，面積達(dá)288公頃，加上居民區(qū)綠地、道路綠化帶和防護(hù)綠地，公共綠地總面積將達(dá)到855公頃，綠化覆蓋率達(dá)40%。城市水系。根據(jù)洛南新區(qū)水系規(guī)劃，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共63公里，開挖各種人工湖9處,占地約1600多畝。其中，對(duì)原有灌溉渠進(jìn)行改造約21公里，新開挖渠道42公里。整個(gè)水系工程計(jì)劃分兩期進(jìn)行，第一期從洛河南岸白村段引水，經(jīng)體育中心、會(huì)展中心、黨政機(jī)關(guān)辦公大樓人工湖和相關(guān)渠道，在牡丹橋西匯入洛河，渠長(zhǎng)15公里。再加上21公里的排水明渠也列入景觀水系規(guī)劃，景觀水系渠長(zhǎng)近36公里。第二期工程將實(shí)施伊洛黃金水道及大新渠整治，總長(zhǎng)27公里。城市公共設(shè)施。根據(jù)洛南新區(qū)公共設(shè)

52、施規(guī)劃方案，將建設(shè)3座公交停車場(chǎng)、8座變電站、1座自來(lái)水加壓站、2座煤氣儲(chǔ)備站、3個(gè)集中供熱中心、8所中小學(xué)校和3所中心醫(yī)院。除此之外，在體育中心將建設(shè)多個(gè)訓(xùn)練和比賽場(chǎng)館，在文化中心將建設(shè)會(huì)展中心、大劇院、音樂(lè)廳、博物館、美術(shù)館、圖書館、青少年活動(dòng)中心和文化交流中心等設(shè)施，在行政中心將建設(shè)大型廣場(chǎng)和世紀(jì)大廈等辦公設(shè)施。在規(guī)劃的居住區(qū)將建設(shè)高層次人才居住區(qū)、公務(wù)員居住區(qū)、村民拆遷安置居住區(qū)和各類房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)。2006年7月2日上午，洛陽(yáng)市召開了一個(gè)關(guān)于洛南新區(qū)發(fā)展的新聞發(fā)布會(huì)。在新聞發(fā)布會(huì)上，洛陽(yáng)市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，洛陽(yáng)市向南擴(kuò)大已成大勢(shì)所趨。洛陽(yáng)市、洛南新區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)高度肯定了洛南新區(qū)的發(fā)展，并將

53、加大力度支持新區(qū)建設(shè)，使之成為洛陽(yáng)新的行政、商務(wù)、金融、居住中心。洛陽(yáng)未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響分析洛陽(yáng)市委市政府等市直機(jī)關(guān)的南遷，以及新區(qū)開發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn)，都有力地表明洛陽(yáng)城市中心的南移（洛河以南的洛南新區(qū)），這使得本項(xiàng)目的成功開發(fā)具備了堅(jiān)定的城市政策支持新區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、完備的市政配套以及持續(xù)的資金投入，使得本項(xiàng)目的成功開發(fā)具備了卓越的區(qū)域環(huán)境（或未來(lái)預(yù)期）支持新區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)、體育場(chǎng)館、體育中心湖的基本建成，以及部分高校的進(jìn)駐，使得本項(xiàng)目的成功開發(fā)具備了良好的小環(huán)境支持區(qū)域完善的城市水系規(guī)劃，尤其是本項(xiàng)目東北側(cè)的湖泊、西北側(cè)的河流，使得本案在園林景觀規(guī)劃時(shí)有條件引入水系或主打水景同時(shí)，新區(qū)開發(fā)

54、建設(shè)的提速，使得新區(qū)內(nèi)大盤項(xiàng)目頻出，僅本項(xiàng)目周邊就有825畝的東方世紀(jì)城、778畝國(guó)寶別墅、349畝的奧體花城等新出大盤，這使得本項(xiàng)目未來(lái)將面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洛陽(yáng)宏觀市場(chǎng)總結(jié)在國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略的大背景下，隨著“以鄭州為中心、洛陽(yáng)為副中心”的中原城市群建設(shè)的規(guī)劃實(shí)施，洛陽(yáng)市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位將會(huì)繼續(xù)提高，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)趨好隨著洛陽(yáng)市委市政府等市直機(jī)關(guān)的南遷，洛陽(yáng)向南發(fā)展已是大勢(shì)所趨，洛南新區(qū)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都將繼續(xù)快速推進(jìn)洛南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的加速推進(jìn)以及區(qū)域豐富的土地資源，決定了未來(lái)幾年新區(qū)將會(huì)繼續(xù)成為洛陽(yáng)市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也必將日趨激烈洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究洛陽(yáng)房地

55、產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)投資情況年份2004年2005年2006上半年完成投資額 (萬(wàn)元)306878460800321318增長(zhǎng)率(%)47.4%50.1%39.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局從04年開始，洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，年完成投資額呈逐年上漲態(tài)勢(shì)。單06年上半年，完成投資額就超過(guò)了04年全年，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。土地開發(fā)面積年份2006上半年同比增長(zhǎng)(%)購(gòu)置土地面積()1526678519.8%完成開發(fā)土地面積()24819963.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局截止06年上半年，全市本年累計(jì)購(gòu)置土地面積達(dá)到153萬(wàn)平方，同比大幅度增長(zhǎng)，完成開發(fā)在25萬(wàn)平方左右，這意味著后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)有較

56、大的供應(yīng)放量。施工、新開工、竣工面積情況年份2004年2005年2006上半年施工面積()548776066820315542452新開工面積()297680733628311850449竣工面積()20145681952703622030數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)年份2004年2005年2006上半年 銷售面積()167688420417241288780銷售額(萬(wàn)元)227390352025229249整體銷售均價(jià)(元)135617241779數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局年銷售面積大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求空間相對(duì)較大，銷售均價(jià)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到06年底將會(huì)有進(jìn)一步的提升。個(gè)人

57、住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款個(gè)人房貸首付調(diào)整，房產(chǎn)貸款同比上升5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，明確規(guī)定個(gè)人房貸首付比例不得低于30%，對(duì)購(gòu)買自住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍按首付比例20%執(zhí)行，這一規(guī)定在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資、投機(jī)行為。截至今年6月底，人行洛陽(yáng)中心支行所轄房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)合計(jì)570564萬(wàn)元，較年初增加66229萬(wàn)元，較去年同期增加了37282萬(wàn)元。其中個(gè)人住房公積金貸款35527萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)貸款的6.23%；商業(yè)性個(gè)人住房貸款257247萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)貸款的45.09%；個(gè)人商業(yè)用房貸款24965萬(wàn)元，占全部房地

58、產(chǎn)貸款的4.38%。自營(yíng)性個(gè)人住房貸款仍占主流。今年上半年，全市各金融機(jī)構(gòu)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款257247萬(wàn)元，較去年增加24926萬(wàn)元。個(gè)人商業(yè)用房貸款24965萬(wàn)元，較去年增加1361萬(wàn)元。貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商業(yè)房貸開始回落目前，洛陽(yáng)市各金融單位已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、建筑安裝企業(yè)流資貸款、土地儲(chǔ)備貸款等4大類。截至今年6月底，各金融機(jī)構(gòu)共向35家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)及流動(dòng)資金貸款，貸款余額115005萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)信貸余額的21.58%，較年初上升21833萬(wàn)元；個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商用房貸款余額共計(jì)286108萬(wàn)元，所占比例為53

59、.68%，較年初增加27258萬(wàn)元；建筑安裝企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額37220萬(wàn)元，占比6.98%，較年初增加8510萬(wàn)元；土地儲(chǔ)備貸款75750萬(wàn)元，占比14.21%。從各金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)來(lái)看，用于洛南新區(qū)建設(shè)的土地儲(chǔ)備貸款和居民個(gè)人購(gòu)房需求貸款占比例較大，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項(xiàng)目貸款占比例較小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，洛陽(yáng)市各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款尤其是商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅較去年同期有所回落，個(gè)人住房按揭貸款的增勢(shì)開始放緩。洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析 2006年全市房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)2006年是“十一五”規(guī)劃的第一年，洛陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)將圍繞建設(shè)中西部地區(qū)最佳人居城市、建設(shè)區(qū)域性中心城市的城市

60、發(fā)展總體目標(biāo)，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)。2006年全市房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到42億元，商品房施工面積600萬(wàn)平方米，竣工面積240萬(wàn)平方米，全年登記房地產(chǎn)交易額達(dá)到15億元，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易比例達(dá)到4：1。經(jīng)濟(jì)適用房目前，洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格一般在1000元/左右，上下浮動(dòng)比例為20%，也就是說(shuō)價(jià)格區(qū)間大致在800-1200元/之間。這一價(jià)格，有時(shí)會(huì)與同區(qū)域低層次的多層商品住房存在交叉，而考慮到經(jīng)濟(jì)適用房與商品房居住品質(zhì)、轉(zhuǎn)手程序等方面的差異，也就出現(xiàn)了一些低層次商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)奪客戶的特有競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。2006年，洛陽(yáng)市計(jì)劃開工經(jīng)濟(jì)適用房30萬(wàn)平方米，竣